6 C 346/2017

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Lenkou Eliášovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce bytem adresa žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o určení výše nájemného

I. Určuje se, že nájemné za užívání bytu [číslo] v [anonymizována dvě slova] podlaží budovy [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], [územní celek], činí počínaje dnem [datum] částku 20 590 Kč měsíčně.

II. Žaloba se v části, v nichž se žalobce domáhal určení, že nájemné činí dalších 2 410 Kč měsíčně, zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 39 670 Kč, k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizována dvě slova], advokáta, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu na náhradě nákladů státu částku, jejíž výše bude stanovena v písemném samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.

1. Žalobce se domáhal zvýšení nájemného za užívání bytu [číslo] v [anonymizována tři slova] budovy [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], [územní celek], (dále jen„ byt“) na částku 23 000 Kč, s tím, že je vlastníkem budovy [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], [územní celek]. Žalovaná si zde pronajímá byt [číslo] (podlahová plocha 109,55 m2, v 3. NP), nájem vznikl v roce 1990, kdy žalobce dosud nebyl vlastníkem, původně byla nájemcem žalovaná a její bývalý manžel [jméno] [příjmení] (nájemkyní zůstala pouze žalovaná). Nyní nájemné činí 13 000 Kč měsíčně (nájemné bylo zvýšeno podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvýšení nájemného z bytu). Pokud je nájemné nižší než v místě a čase obvyklé, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného, žalobce se proto domáhá toho, aby soud určil výši nájemného, přičemž navrhl zvýšení nájemného na částku 23 000 Kč měsíčně. Žalobce navrhl zvýšení nájemného žalované dopisem ze dne [datum] (tato částka odpovídá srovnatelnému nájemnému v daném místě a čase dle znaleckého posudku pana [příjmení]. [příjmení]), dopis byl doručen žalované [datum], ta mu však sdělila, že se zvýšením nájemného nesouhlasí. Žalovaná tvrdí, že veškeré úpravy v bytě byly provedeny na její náklady, toto žalobce popírá, např. kotel na podzim roku 2017 měnil žalobce. Nájemní vztah skončil ke dni [datum].

2. Žalovaná navrhla, aby byla žaloba zamítnuta s tím, že navržená částka 23 000 Kč v žádném případě není v místě a čase obvyklá a znalecký posudek pana [příjmení] je nesprávný a v rozporu se zákonem. Žalovaná namítá, že v posudku je např. nesprávně uvedena velikost obytného prostoru, co se týče vybavení, byt žalované měl vytápění lokální na pevná paliva a neměl přístup k teplé vodě, toto si pořídila žalovaná na vlastní náklady. Žalovaná si dále sama pořídila základní zařízení a vybavení (WC, vanu, obklady a dlažbu v celém bytě) a kuchyňskou linku. Budova, v níž se byt nachází, je ve špatném stavu, má např. nevyhovující stav pláště a střechy včetně oken a vchodových dveří, dům dále nemá tepelnou izolaci obvodového pláště, střechy a vchodu domu, ani nebyla provedena modernizace rozvodů v domě (elektroinstalace, voda, odpad a rozvody nízkého napětí), nebyla provedena modernizace koupelny, okna nemají izolační prosklení, protékají a rozpadají se, není zde ochrana před vloupáním, odpady jsou původní a neodpovídají současným normám (rozvody vody jsou z olova), dále je zde opadaná omítka atd. Žalovaná se podílela s dalšími nájemníky na vybudování přípojky plynu a rozvodu plynu po budově. Pokud by žalovaná nevynaložila náklady veškeré uvedené opravy a investice, nájemné srovnatelné v místě a čase by bez těchto úprav nečinilo ani částku 13 000 Kč, kterou žalobci platí.

3. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním: 4. [anonymizována tři slova] [obec a číslo] a žalovaná s manželem uzavřeli smlouvu, kterou [anonymizována tři slova] [obec a číslo] poskytl manželům [příjmení] byt v [anonymizována dvě slova] domu [číslo] [obec] [část obce], ul. [ulice a číslo], a manželé [příjmení] se za to zavázali platit měsíčně částku 256 Kčs (prokázáno dohodou o užívání bytu ze dne [datum] a potvrzením matričního úřadu ze dne [datum]). Dle evidenčního listu pro výpočet úhrady za užívání bytu byl byt vytápěn kamny, byt má koupelnu a WC, součástí nebyla kuchyňská linka ani etážové vytápění (prokázáno evidenčním listem ze dne [datum]). Dle protokolu o převzetí bytu plyn nebyl ke dni převzetí zaveden, topení bylo lokální, vodovod zaveden do koupelny a kuchyně (prokázáno protokolem o převzetí bytu ze dne [datum]). Počínaje dnem [datum] bylo nájemné jednostranně zvýšeno na částku 13 000 Kč (prokázáno oznámením o jednostranném zvýšení nájemného ze dne [datum]).

5. Obyvatelé domu [číslo] ul. [ulice a číslo], požádali o stavební povolení a souhlas majitele domu na rozvod plynu v tomto objektu (prokázáno žádostí o stavební povolení a souhlas na rozvod plynu na čl. 51). [anonymizována tři slova] v [obec a číslo] vydal dne [datum] povolení na stavbu etážového vytápění na ohřev plynem v bytě [jméno] [příjmení] ve [anonymizována dvě slova], v domě [číslo] v [obec a číslo], [část obce], ul. [ulice a číslo] (prokázáno stavebním povolením ze dne [datum], čl. 48). Odbor výstavby [stát. instituce] vydal dne [datum] kolaudační rozhodnutí pro stavbu„ plynové etážové vytápění“ v bytě [jméno] [příjmení] ve [anonymizována dvě slova], v domě [číslo] v [obec a číslo], [část obce], ul. [ulice a číslo] (prokázáno kolaudačním rozhodnutím ze dne [datum], čl. 50). [anonymizována dvě slova] [stát. instituce] vydal dne [datum] stavební povolení pro stavby domovní části plynovodu přípojky pro dům [číslo] domovního rozvodu plynu/stoupací vedení v domě [číslo] (prokázáno stavebním povolením pro uvedené stavby ze dne [datum] na čl. 52). Žalobce uhradil za výměnu kotle v předmětném domě částku 24 897 Kč (prokázáno fakturou ze dne [datum]).

6. Žalobce písemně navrhl žalované zvýšení nájemného na částku 23 000 Kč měsíčně (prokázáno návrhem na zvýšení nájemného ze dne [datum]), a to dle znaleckého posudku [anonymizováno]. [příjmení], dle něhož mělo činit obvyklé nájemné v místě a čase pro předmětný byt 23 000 Kč měsíčně (prokázáno znaleckým posudkem [číslo] [rok] ze dne [datum]). S touto výší žalovaná nesouhlasila (prokázáno e-mailem ze dne [datum]) a navrhla výši placení nájemného 13 000 Kč (prokázáno e-mailem ze dne [datum]), a to dle znaleckého posudku [anonymizována dvě slova], dle něhož mělo činit obvyklé nájemné v místě a čase pro předmětný byt 12 839 Kč (prokázáno znaleckým posudkem [číslo] ze dne [datum]).

7. Z revizního znaleckého posudku soud zjistil, že stav předmětné budovy je nyní velmi zanedbaný, na fasádě se nachází obnažené nosné zdivo vlivem opadané omítky, otvory ve střešní krytiny způsobují zatékání do objektu, je zde patrné značné opotřebení objektu bez zjevných známek investic do dílčích oprav a pravidelné údržby. Byt byl v průběhu let žalovanou upravován a dovybavován, do objektu byl zaveden plyn a bylo realizováno etážové vytápění a instalace plynového kotle a osazení deskových otopných těles. Dle sdělení žalované proběhly dílčí rekonstrukce jako výměna sanitárního zařízení, položení nové keramické dlažby v předsíni, koupelně a kuchyni, montáž kuchyňské linky, na stropech jsou patrné stopy po zatékání způsobené patrně neizolující střešní konstrukcí a stopy po zatékání pod parapetem v obývacím pokoji, dle sdělení žalované došlo nedávno k prasknutí jednoho ze stoupacích vodovodních potrubí znemožňující přívod studené vody, na základě uvedeného je hodnocen technický stav bytu jako horší. S přihlédnutím k vybavení a zařízení dle evidenčního listu a protokolu o převzetí bytu ze dne [datum] je hodnoceno vybavení a zařízení jako nevyhovující současným běžným požadavkům na bydlení v obdobných historických domech v obdobných lokalitách v [obec] (bod 3.1 posudku). Pro stavební hodnoty standardu bylo vycházeno z nabídek pronájmu obdobných bytů v domech po rekonstrukci v okolí oceňovaného bytu. Znalecký ústav vyčíslil hodnotu nákladů, které by byly nutné k uvedení předmětné nemovitosti do stavu odpovídajícímu standardu, dále byly zohledněny náklady týkající se umístění staveniště, provozní a ostatní náklady, kdy hodnota nákladů nutných k uvedení předmětné nemovitosti do stavu odpovídajícímu standardu je dána součtem základních a vedlejších rozpočtových nákladů a činí celkem 17 033 tisíc Kč, hodnota odpovídajícího podílu bytu na celkových nákladech nutných k uvedení předmětné nemovitosti do stavu odpovídající standardu činí 2 536 tisíc Kč (bod [číslo]). V posudku (bod [číslo]) jsou zohledněny náklady plynového etážového vytápění, kdy hodnota investic na výstavbu tohoto vytápění činí 773 tisíc Kč. Hodnota odpovídajícího podílu bytu na investicích výstavby plynového etážového vytápění činí 115 tisíc Kč. V bodě [číslo] jsou dále zohledněny investice žalované v bytě, a to výměna sanitárního zařízení, položení nové keramické dlažby v předsíni, koupelně a kuchyni a montáž kuchyňské linky, jsou zde přitom zohledněny jak základní rozpočtové náklady (dodávky materiálu, demontáže apod.), tak i vedlejší náklady (projektové práce, příprava staveniště, náklady na pracovníky a další). Hodnota investic žalované v bytě byla celkem vyčíslena na částku 142 904 Kč. V bodě [číslo] jsou promítnuty všechny náklady a investice, rekonstrukce a opravy do měsíční slevy z nájemného (včetně zohlednění životnosti konstrukcí), kdy celková měsíční sleva z nájemného činí 8 193 Kč (z toho podíl na obměňovaných a rekonstruovaných částech činí 7 118 Kč, podíl na výstavbě etážového vytápění činí 480 Kč a investice žalované v bytě činí 595 Kč). Obvyklá výše nájemného činí ke dni [datum] s ohledem na vše shora uvedené 21 977 Kč. Znalecký ústav postupoval při ocenění podle metody odvození z tržní hodnoty nemovitosti a metody porovnávací. K posudku pana [příjmení] se ústav vyjádřil tak, že není známo, jak znalec dospěl k nájemnému 210 Kč/m2/měsíc, jím uvedená výše obvyklého nájemného není transparentně spočítána a nelze ji přezkoumat. K posudku pana [příjmení] se ústav vyjádřil tak, že sice použil vhodnou metodu přímého porovnání, nicméně srovnávané vzorky představují byty, které se liší velikostí, polohou, stavem i dalšími faktory (prokázáno znaleckým posudkem [číslo] ze dne [datum], čl. 95). Dle dodatku [číslo] činila výše obvyklého nájemného k předmětnému bytu ke dni podání žaloby, tedy k [datum], celkem 20 590 Kč (prokázáno dodatkem [číslo] ke znaleckému posudku [číslo] ze dne [datum], čl. 288).

8. Z doplňující výpovědi znaleckého ústavu [právnická osoba], konkrétně znalců [příjmení] [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], soud zjistil, že znalecký ústav vycházel z nabídek na internetových stránkách [anonymizováno], neboť je to přesnější, než pracovat s konkrétními uzavřenými smlouvami. Investice nájemce byly promítnuty v jeho prospěch do hodnoty nájemného, a to tak, že od standardní výše nájemného se odečtou tyto investice, které by byly potřebné pro rekonstrukci domu, aby odpovídal jak standardnímu nájemnímu bytu. Dále byly zohledněny investice realizované nájemcem. Tyto investice byly rozloženy na dobu jejich životnosti, znalci přitom uvažovali o co nejkratší době životnosti, aby se výše obvyklého nájemného zvýšila co nejvíce, ve prospěch žalované. Metodika pro zjištění obvyklého nájemného byla přizpůsobena tomu, že předmětný byt by nebylo možné pronajmout za obvyklých podmínek na trhu.

9. Na základě shora uvedených skutkových zjištění soud dospěl ke skutkovému závěru, že žalobce se domáhá určení nájemného za užívání předmětného bytu, který užívá žalovaná, ve výši 23 000 Kč. Žalovaná tuto výši nájemného odmítá s tím, že do bytu musela investovat vysoké částky a takto určená výše neodpovídá nájemnému obvyklému v místě a čase, za přiměřenou považuje maximálně částku 13 000 Kč měsíčně.

10. Po právní stránce soud věc posoudil tak, že žalobce se domáhal určení výše nájemného podle ust. § 2249 odst. 3 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), dle něhož se pronajímatel může domáhat zvýšení nájemného, pokud nájemce nesdělí do dvou měsíců od dojití návrhu pronajímatele na zvýšení výživného, že se zvýšením souhlasí. Dle uvedeného ustanovení soud rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ke dni podání návrhu, přičemž při zjišťování srovnatelného obvyklého nájemného vychází z nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (podle uvedeného nařízení tedy soud postupuje jak v případech podle ust. § 2249 odst. 1 o. z., tak i v případech dle ust. § 2249 odst. 3 o. z.). Podle ust. § 3 odst. 1 nařízení vlády se pro zjištění výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě pořídí znalecký posudek o výši obvyklého nájemného, jež je považovaná za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo se jeho výše určí na základě prokazatelného doložení nejméně 3 srovnatelných nájemných.

11. Žalobce se domáhal určení nájemného ve výši 23 000 Kč, žalovaná namítala, že tato výše nájemného není přiměřená, a to s ohledem na špatný stav bytu i domu a dále s ohledem na investice, které v souvislosti s užíváním bytu a domu učinila. Ze znaleckého posudku ve znění jeho dodatku [číslo] bylo zjištěno, že obvyklé (tržní) nájemné z předmětného bytu činilo ke dni [datum] (ke dni podání žaloby) částku 20 590 Kč měsíčně. Znalecký ústav vzal při vypracování posudku v potaz také zanedbaný stav bytu a domu (jak žalovaná namítala), a to včetně opadající omítky na fasádě domu, otvorů ve střešní krytině a celkové opotřebení objektu, kdy na stropech a pod parapety jsou patrné stopy po zatékání, což bylo zhodnoceno na základě místního šetření ústavu. Znalecký ústav vzal v potaz také zavedení plynu a instalaci plynového kotle v domě, které financovali obyvatelé domu, taktéž se vypořádal s náklady vynaloženými na úpravy a nové vybavení bytu v podobě nového sanitárního zařízení, keramické dlažby a kuchyňské linky (byly přitom oceněny nejen náklady na materiál, ale také vedlejší rozpočtové náklady). Celkově znalecký ústav vyhodnotil vybavení a zařízení bytu (dle evidenčního listu) jako nevyhovující. Znalecký ústav předmětný byt porovnal s několika dalšími jednotkami, čímž vytvořil tzv.„ standard“, kdy při hodnocení tohoto standardu vycházel z nabídek pronájmu obdobných bytů v domech po rekonstrukci. V posuzovaném případě proto byly vyčísleny také náklady nutné k uvedení nemovitosti do stavu odpovídajícímu tomuto standardu (znalecký posudek se tak řádně vypořádal také s otázkou faktického stavu domu). Jak je již shora uvedeno, znalecký ústav vzal v potaz také náklady na plynové vytápění, respektive náklady tehdejších nájemníků na plynofikace objektu a rovněž tyto náklady v posudku vyčíslil a zohlednil při stanovení výše nájemného (v podobě slevy z nájemného), kdy při doplňujícím výslechu znalců bylo zjištěno, že investice žalované byly rozloženy na dobu životnosti těchto investic, přičemž znalci dokonce uvažovali o co nejkratší době životnosti, aby se výše obvyklého nájemného zvýšila co nejvíce (tedy ve prospěch žalované). Soud s ohledem na vše shora uvedené revizní znalecký posudek hodnotí jako přesvědčivý, použité metody ocenění soud rovněž považuje za vhodné. Závěry revizního znaleckého posudku jsou náležitě odůvodněny, znalecký ústav se také dostatečně vypořádal se znaleckými posudky předloženými oběma účastníky. K obraně žalované, že v předmětném bytě a domě vynaložila náklady a investice, zejména v podobě nového vybavení jednotky, keramických dlažeb a především náklady na stavbu plynového etážového vytápění, soud závěrem konstatuje, že při znaleckém zkoumání byly veškeré tyto položky zhodnoceny a zohledněny, a proto byla také z výše nájemného odečtena sleva ve výši 8 193 Kč (z toho podíl na obměňovaných a rekonstruovaných částech činí 7 118 Kč, podíl na výstavbě etážového vytápění činí 480 Kč a investice žalované v bytě činí 595 Kč).

12. Veškeré shora uvedené investice a náklady, které žalovaná v předmětném domě (podíl na plynofikaci objektu) a bytě (vybavení a úpravy) vynaložila, žalobce sice zpočátku sporoval, nicméně s výší nájemného určenou revizním znaleckým posudkem, který tyto vynaložené náklady a investice zohlednil, souhlasil. Soud proto s ohledem na vše shora uvedené žalobě vyhověl co do výše nájemného 20 590 Kč, která byla znalcem určena jako obvyklá v místě a čase, a to v souladu s ust. § 2249 odst. 3 o. z. ke dni podání žaloby (výrok I.) a ve zbytku žalobu zamítl (výrok II.).

13. O nákladech řízení (výrok III.) bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 3 věta prvá o. s. ř., kdy neúspěch žalobce spočíval jen v nepatrné části a navíc rozhodnutí záviselo na znaleckém posudku, proto mu byla přiznána náhrada nákladů v plné výši. Náklady žalobce spočívají v soudním poplatku ve výši 2 000 a náhradě zálohy na provedení důkazu znaleckým posudkem ve výši 5 000 Kč, dále náhradě nákladů spojených se zastoupením advokátem za 15 úkonů právní služby po 1 500 Kč (§ 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, dále jen„ vyhláška“, a to převzetí a příprava zastoupení, žaloba, návrh na zvýšení nájemného s právním a skutkovým rozborem, účast na jednání dne [datum], dne [datum], dne [datum] přesahující 2 hodiny, dne [datum], dne [datum], vyjádření ze dne [datum] a ze dne 27. 4. 208, vyjádření k odvolání ze dne [datum], vyjádření ze dne [datum], vyjádření k odvolání ze dne [datum], účast na místním šetření při zkoumání znalce dne [datum]), kdy výše odměny byla určena dle ust. § 7 bodu 4 a § 9 odst. 1 vyhlášky, neboť předmětem řízení je určovací žaloba, jejíž hodnotu nelze vyjádřit v penězích (jde o určení výše nájemného, nikoli o opětující se plnění, srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 10. 2017, sp. zn. 26 Cdo 1486/2016), a dále ve výši 15 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč (ust. § 13 odst. 4 uvedené vyhlášky). Soud rovněž přiznal žalobci také dle § 137 odst. 3 o. s. ř náhradu za 21 % DPH, celkem ve výši 5 670 Kč. Celkové náklady žalobce (zahrnující odměnu advokáta, paušální náhradu výdajů, náhradu za DPH, soudní poplatek a náhradu za složenou zálohu) ve výši 39 670 Kč byly přisouzeny v obecné pariční lhůtě (ust. § 160 odst. 1 o. s. ř.) a na zákonné platební místo (ust. § 149 odst. 1 o. s. ř.).

14. O nákladech státu (výrok IV.) bylo rozhodnuto dle ust. § 148 odst. 1 o. s. ř., dle kterého má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. V průběhu řízení stát vynaložil náklady v souvislosti s dokazováním znaleckým posudkem, o výši těchto nákladů bude rozhodnuto samostatným usnesením.