7 C 127/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Lenkou Eliášovou ve věci žalobců: a) název žalobkyně zahraniční osoba registrovaná pod číslo sídlem adresa , Singapur b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně c) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně d) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně všichni zastoupeni advokátem JUDr. jméno jméno sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 189 230,24 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku 297 899, 24 Kč společně se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % denně z částky 94 615, 12 Kč od 16. 9. 2022 do zaplacení, z částky 94 615, 12 Kč od 16. 10. 2022 do zaplacení a z částky 108 669 Kč od 17. 2. 2023 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba s tím, že žalovaná je povinna zaplatit žalobcům úrok z prodlení ve výši 0,05 % denně z částky 108 669 Kč od 13. 2. 2023 do 16. 2. 2023 se zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku 131 498,80 Kč k rukám právního zástupce žalobců, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobci se návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu podaného k soudu dne 1. 11. 2022 domáhali po žalované zaplacení částky 189 230,24 Kč s příslušenstvím. Žalobci uvádí, že jsou podílovými spoluvlastníky pozemku [parcelní číslo], druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], ul. [ulice], [obec a číslo], zapsané na [list vlastnictví], k. ú. [část obce], obec Praha. Žalobci uzavřeli jako pronajímatelé s žalovanou jako nájemcem dne 30. 9. 2016 smlouvu o nájmu nebytových prostor, na jejímž základě žalobci žalované přenechali do užívání prostor uceleného 5. nadzemního podlaží o celkové výměře 307,8 m² a prostor pro uskladnění materiálů v průjezdu domu o velikosti přibližně dvou standardních europalet („ dále jen předmět nájmu“). Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou od 1. 11. 2016 do 31. 10. 2019. Dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě ze dne 25. 9. 2019 bylo sjednáno prodloužení nájemní smlouvy až do 31. 10. 2022. Žalovaný se v nájemní smlouvě zavázal za užívání nebytových prostor hradit měsíční nájemné ve výši 74 500 Kč bez DPH vždy k 15. dni měsíce, za které se nájem hradil, na základě žalobci vystavěných faktur. Smluvní strany si v nájemní smlouvě sjednaly, že v případě prodlení žalované s hrazením nájemného mají žalobci nárok na úrok z prodlení ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý započatý den prodlení. Dále bylo sjednáno, že žalobci jsou od roku 2018 oprávněni upravit sjednané nájemné indexem klouzavého průměru změny hladiny spotřebitelských cen za předcházející kalendářní rok, zveřejňovaným Českým statistickým úřadem. Tohoto práva žalobci využili a dne 15. 3. 2019 doručili žalované oznámení o změně nájemného od 1. 4. 2019 na částku 76 064,50 Kč bez DPH a následně dne 9. 3. 2020 doručili žalované oznámení o změně nájemného od 1. 4. 2020 na částku 78 194,31 Kč bez DPH, tedy 94 615,12 Kč včetně DPH. Žalovaná hradila nájemné řádně až do září 2022. Fakturu č. 2022 [číslo] na částku 94 615,12 Kč včetně DPH představující nájemné za září 2022 ze dne 1. 9. 2022 se splatností 15. 9. 2022 a fakturu č. 2022 [číslo] na částku 94 615,12 Kč včetně DPH představující nájemné za říjen 2022 ze dne 3. 10. 2022 se splatností 15. 10. 2022 žalovaná ani přes předžalobní upomínku prostřednictvím datové schránky ze dne 20. 10. 2022, která byla téhož dne doručena, neuhradila.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila svým podáním ze dne 18. 1. 2023 tak, že nárok neuznává, protože pohledávky z titulu nezaplaceného nájemného za měsíce září a říjen 2022 zanikly započtením. Žalovaná složila žalobcům před podpisem nájemní smlouvy jistotu ve výši 250 000 Kč. Předmět nájmu žalovaná předala dne 31. 10. 2022 v souladu s koncem sjednané doby nájmu. Protože v nájemní smlouvě nebyla sjednána lhůta, ve které jsou žalobci povinni žalované vrátit jistotu, vyzvala žalovaná žalobce k vrácení jistoty výzvou ze dne 1. 11. 2022, ve které se zároveň vyjádřila k předžalobní výzvě ze dne 20. 10. 2022. Vzhledem k tomu, že žalobci na výzvu nijak nereagovali, provedla žalovaná započtení, o kterém žalobce informovala oznámením o jednostranném započtení ze dne 3. 11. 2022. Pohledávka žalobců vůči žalované činila celkem částku 253 467,15 Kč, která se skládala ze dvou měsíčních nájmů ve výši 94 615,12 Kč, dlužné zálohy na služby za měsíce září a říjen 2022 ve výši 60 000 Kč a smluvní úrok z prodlení ve výši 4 236,91 Kč Částku 3 467,15 Kč, o kterou pohledávka žalobců vůči žalované převyšovala pohledávku žalované vůči žalobcům, žalovaná uhradila.

3. Podáním ze dne 13. 2. 2023 žalobci rozšířili žalobu o částku ve výši 108 669 Kč s příslušenstvím s tím, že po podání návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu a po převzetí předmětu nájmu zjistili množství poškození nebytových prostor. Dle smlouvy o nájmu nebytových prostor měla žalovaná před předáním předmětu nájmu položit nový koberec a provést výmalbu celého prostoru, což žalovaná neučinila. Předmět nájmu navíc předala zpět ve stavu více než běžně opotřebovaném, když se v nebytovém prostoru nacházely skvrny na stěnách, světlá místa a tmavé fleky na kobercích, poškozené rámy oken a futra dveří, odřený radiátor, přerušený kabel silnoproudé elektrické sítě. Dále žalovaná v celém nebytovém prostoru vyměnila bez vědomí a souhlasů žalobců horizontální žaluzie za vertikální, čímž došlo k poškození vnitřních rámů všech oken. Žalobci tak přistoupili k odstranění vad na náklady žalované. K provedení výmalby pronajatých prostor vynaložili žalobci náklady ve výši 137 707 Kč, v souvislosti s provedením výměny veškerých koberců v pronajatých prostorech byly vynaloženy náklady ve výši 218 350 Kč a v souvislosti s opravou přerušeného elektrického kabelu pak náklady ve výši 2 612 Kč. Žalobci tak vynaložili náklady v celkové výši 547 899,24 Kč. Vzhledem k tomu, že žalobci mají v držení jistotu ve výši 250 000 Kč, která je určena k zajištění nákladů na uvedení předmětných pronajatých prostor do původního stavu, započítávají tuto částku oproti své pohledávce a požadují po žalované zaplacení dlužné částky ve výši 297 899,24 Kč.

4. Dle tvrzení žalované žádný z nákladů požadovaných žalobci v rámci rozšíření žaloby nevznikl, když žalovaná nevrátila předmět nájmu v horším stavu, než je běžné opotřebení po šesti letech nájmu. [příjmení] nechala žalovaná vyčistit a zároveň v místech, kde byl poškozen, provedla jeho výměnu a výmalbu, byť k tomu nebyla žalovaná povinna, bez ohledu na opotřebení. Nárok žalobců proto žalovaná neuznala a navrhla zamítnutí žaloby pro její nedůvodnost.

5. Usnesením ze dne 14.2.2023 č.j. 7C 127/2022 – 53 soud připustil změnu žaloby. Toto usnesení nabylo právní moci dne 20.2.2023.

6. Jednotlivá skutková zjištění má soud prokázána z: Žalobci jsou podílovými spoluvlastníky pozemku [adresa], druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], ul. [ulice], [obec a číslo], zapsané na [list vlastnictví], k. ú. [část obce], obec Praha (prokázáno výpisem z aplikace nahlížení do katastru nemovitostí). Žalovaná byla nájemcem nebytových prostor na adrese [ulice a číslo], [obec a číslo] na základě smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 30. 9. 2016, přičemž před podpisem nájemní smlouvy složila žalobcům částku ve výši 250 000 Kč jako jistotu, která měla být použita jako očekávaný náklad na uvedení pronajatých prostor do původního stavu (nové koberce, nová výmalba), přičemž tuto mohli žalobci, jako pronajímatelé započíst krom uvedení prostor do původního stavu též jemu na předmětu nájmu vzniklou újmu, k jejíž náhradě je povinen nájemce, dlužné nájemné, dlužnou úhradu nákladů na služby spojené s předmětem nájmu a smluvní nebo zákonné sankce, které vůči nájemci v souvislosti s nájmem pronajímatel uplatnil a nebyly dobrovolně uhrazeny (prokázáno smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 30. 9. 2016). [ulice] nájemné bylo v předmětné době sjednáno od 1.4.2020 ve výši 94 615,12 Kč včetně DPH, se splatností měsíčního nájemného a záloh na služby vždy do 15. dne kalendářního měsíce (prokázáno smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 30. 9. 2016, oznámením o změně nájemného ze dne 9. 3. 2020). Při převzetí předmětu nájmu byly v dotyčných prostorách nové koberce, a bylo nové vymalováno (prokázáno svědeckou výpovědí [celé jméno svědka] a [celé jméno svědka] dne 15. 5. 2023). Žalovaná neuhradila žalobcům nájem za měsíce září a říjen 2022 (prokázáno oznámením o jednostranném započtení ze dne 3. 11. 2022). Žalovaná nechala vyčistit koberce v pronajatém nebytovém prostoru (prokázáno fakturou [číslo] ze dne 30. 10. 2022 se splatností 9. 11. 2022). Dne 31. 10. 2022 předala žalovaná žalobcům předmět nájmu, který neuvedla do původního stavu, neprovedla výmalbu a nepoložila nové koberce, jak bylo sjednáno v nájemní smlouvě, navíc předala předmět nájmu s množstvím poškození, tj. koberec byl poškozen, nacházely se na něm tmavé fleky a světlá vydřená místa, stěny byly taktéž se skvrnami, žalovaná bez svolení pronajímatelů vyměnila horizontální žaluzie za vertikální, čímž poškodila vnitřní rámy oken, poškozená byla i futra dveří (prokázáno předávacím protokolem ze dne 31. 10. 2022, fotodokumentací a svědeckou výpovědí [celé jméno svědka] a [celé jméno svědka] dne 15. 5. 2023). Žalobci vynaložili na novou výmalbu náklady ve výši 137 707 Kč (prokázáno fakturou č. 2022 ze dne 30. 11. 2022 se splatností 14. 12. 2022), na nové koberce, který byl stejný jako vyměňovaný koberec, náklady ve výši 218 350 Kč (prokázáno fakturou [číslo] ze dne 15. 12. 2022 se splatností 29. 12. 2022, výpovědí svědka [celé jméno svědka]) a na opravu přerušeného elektrického kabelu náklady ve výši 2 612 Kč (prokázáno fakturou [číslo] ze dne 20. 11. 2022 se splatností 30. 11. 2022). Pronajímaný nebytový prostor pro žalobce spravuje společnost [právnická osoba] na základě smlouvy o provozování nebytových prostor a správě nájemních vztahů ze dne 30. 12. 2020 (smlouva o provozování nebytových prostor a správě nájemních vztahů ze dne 30. 12. 2020).

7. Mezi účastníky bylo nesporné, že mezi nimi došlo k uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou od 1. 11. 2016 do 31. 10. 2022, předmětem nájemní smlouvy byly výše specifikované nebytové prostory, měsíční nájemné v září 2022 a říjnu 2022 činilo za každý měsíc částku ve výši 94 615,12 Kč včetně DPH, žalovaná neuhradila nájem za měsíce září a říjen 2022 a předala předmět nájmu žalobcům dne 31. 10. 2022.

8. Při hodnocení všech důkazů, které soud hodnotil samostatně i v jejich vzájemné souvislosti, dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Žalobci jsou podílovými vlastníky pozemku [parcelní číslo], druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], ul. [ulice], [obec a číslo], zapsané na [list vlastnictví], k. ú. [část obce], obec Praha. Žalovaná užívala nebytové prostory vymezené ve smlouvě o nájmu, a to po dobu od 1. 11. 2016 do 31. 10. 2022. Žalovaná složila žalobcům částku ve výši 250 000 Kč. Tato částka („ jistota“) byla na základě smlouvy určena k uhrazení očekávaných nákladů k uvedení předmětu nájmu do původního stavu, tedy k položení nového koberce a k výmalbě. Žalovaná neuhradila nájem za měsíce září a říjen 2022 a předala předmět nájmu dne 31. 10. 2022 ve stavu horším, než je běžné opotřebení při řádném užívání. Žalobci vynaložili na novou výmalbu částku ve výši 137 707 Kč, za nové koberce, který byl stejný jako vyměňovaný koberec, částku ve výši 218 350 Kč a za opravu přerušeného elektrického kabelu částku ve výši 2 612 Kč.

9. Všechny v řízení provedené důkazy soud zhodnotil postupem dle ust. § 132 o.s.ř. a dospěl k závěru, že jsou plně věrohodné, nikterak si neodporují, naopak se navzájem doplňují a dohromady přesvědčivě vytváří ucelený obraz skutkového stavu. Dalšími důkazy řízení doplňováno nebylo, neboť skutkový stav je v rozsahu nezbytném pro rozhodnutí prokázán s dostatečnou mírou jistoty. Co se týká žalovaným namítané nevěrohodnosti svědků, když tito pracují pro žalobce, soud uvádí, že jejich výpovědi neshledal nevěrohodnými, když toliko ve svém kontextu tyto utvořily ucelený závěr o skutkovém stavu. To, že někdo pro někoho vykonává nějakou činnost, ještě neznamená, že je v takovém poměru k věci, že to činilo jeho svědeckou výpověď nedůvěryhodnou.

10. Po právní stránce soud věc posoudil následovně: dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. z.“), podle kterého se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. V čl. III. smlouvy o nájmu nebytových prostor si strany sjednaly splatnost měsíčního nájemného a záloh na služby vždy do 15. dne kalendářního měsíce. Povinnost řádně a včas hradit nájemné žalovaná porušila, když neuhradila nájem a zálohy na služby za měsíce září a říjen 2022 (á 94 615,12 Kč včetně DPH za každý měsíc), tj. 189 230,24 Kč (toto žalovaná učinila v průběhu řízení nesporným).

11. Žalovaná však porušila i svou povinnost dle § 2225 odst. 1 o. z., podle kterého při skončení nájmu odevzdá nájemce předmět nájmu v takovém stavu, v jakém byl v době, kdy ho převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání.

12. Strany si však v čl. IV. odst. 1 smlouvy o nájmu nebytových prostor sjednaly jistotu ve výši 250 000 Kč, jejíž výše představuje očekávané náklady na uvedení pronajatých prostor do původního stavu, a to položením nového koberce a novou výmalbou. Strany si ve smlouvě ujednaly, že žalovaná je po skončení nájmu povinna tímto způsobem uvést prostory do původního stavu bez ohledu na jejich opotřebení. Strany si výslovně sjednaly, že pronajímatel je oprávněn si na jistotu započíst krom uvedení prostor do původního stavu též jemu na předmětu nájmu vzniklou újmu, k jejíž náhradě je povinen nájemce, dlužné nájemné, dlužnou úhradu nákladů na služby spojené s předmětem nájmu a smluvní nebo zákonné sankce, které vůči nájemci v souvislosti s nájmem pronajímatel uplatnil a nebyly dobrovolně uhrazeny. Nejenže žalovaná předmět nájmu neuvedla do původního stavu položením nových koberců a novou výmalbou, jak bylo smluvně ujednáno, ale odevzdala nebytové prostory ve značně poškozeném stavu (což vyplynulo ze svědecké výpovědi svědka [celé jméno svědka] a [celé jméno svědka]), tedy způsobila pronajímateli škodu. Proto je žalovaná povinna k náhradě škody, kterou žalobcům způsobila, a to na základě § 2913 odst. 1 o. z., a to za vynaložené náklady na uvedení prostor do původního stavu, tj. za novou výmalbu částku ve výši 137 707 Kč, za nové koberce částku ve výši 218 350 Kč a za opravu přerušeného elektrického kabelu částku ve výši 2 612 Kč.

13. Dle § 1982 odst. 1 o. z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Žalobci provedli jednostranné započtení, kdy vůči žalovanou složené jistině ve výši 250 000 Kč započetli své pohledávky vůči žalované, a to za novou výmalbu částku ve výši 137 707 Kč, za nové koberce částku ve výši 218 350 Kč a za opravu přerušeného elektrického kabelu částku ve výši 2 612 Kč. [příjmení] převyšující jistinu představuje částku, kterou žalobci také požadují po žalované v tomto řízení, tj. 108 669 Kč, nad rámec pohledávky za dlužné nájemné za měsíce září a říjen 2022.

14. Žalovanou tvrzené jednostranné započtení nemá vzhledem k výše uvedenému právní účinky. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Žalované ale právo na vrácení jistiny nevzniklo, když tato byla použita k započtení pohledávek žalobců vůči žalované, na stranami určený způsob použití jistoty (tj. výmalba, koberce apod).

15. V řízení bylo prokázáno, že žalovaná neuhradila nájemné za měsíce září a říjen 2022 a předala předmět nájmu ve stavu, který neodpovídal běžnému opotřebení. [příjmení] byl poškozen, nacházely se na něm tmavé fleky a světlá vydřená místa. Stěny byly taktéž se skvrnami. Žalovaná bez svolení pronajímatelů vyměnila horizontální žaluzie za vertikální, čímž poškodila vnitřní rámy oken. Poškozená byla i futra dveří. V jedné místnosti žalovaná zasáhla do elektrické sítě, čímž poškodila elektrický kabel. Žalobci na odstranění těchto vad a uvedení předmětu nájmu do původního stavu vynaložili prostřednictvím své správcovské firmy náklady v celkové výši 547 899,24 Kč. Proti této částce započetli jistotu ve výši 250 000 Kč, která je podle ustanovení nájemní smlouvy určena k zajištění nákladů na uvedení předmětných pronajatých prostor do původního stavu. Zbylou částku po započtení ve výši 297 899,24 Kč proto soud výrokem I. žalobcům přiznal, a to včetně smluvního úroku z prodlení sjednaného účastníky v nájemní smlouvě, tj. ve výši 0,05 % denně.

16. Výrokem II. soud zamítl úrok z prodlení ve výši 0,05 % denně z částky 108 669 Kč od 13. 2. 2023 do 16. 2. 2023, protože výzva žalobců k úhradě této částky byla soudem žalované doručena dne 15. 2. 2023, v prodlení je tedy žalovaná až od 17. 2. 2023.

17. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem III. podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 131 498,80 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplacených soudních poplatků v částce 7 570 Kč a částce 5 433,50 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 189 230,24 Kč sestávající z částky 8 700 Kč za převzetí a přípravu zastoupení, konzultaci s klientem přesahující 1 hodinu a písemný návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. a), c) a d) a. t., a z částky 4 350 Kč za jednoduchou výzvu k plnění dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t. Dále z tarifní hodnoty ve výši 108 669 Kč z částky 5 460 Kč za převzetí a přípravu zastoupení v části nákladů na revitalizaci, konzultaci s klientem přesahující 1 hodinu a rozšíření žaloby dle § 11 odst. 1 písm. a), c) a d) a. t. Dále z tarifní hodnoty ve výši 297 899,24 Kč z částky 9 500 Kč za účast na jednání soudu dne 15. 5. 2023, konzultaci s klientem přesahující 1 hodinu, návrh na doplnění dokazování a účast na jednáních dne 19. 6. 2023 a dne 28. 6. 2023 dle § 11 odst. 1 písm. c), d) a g) a. t. A dále včetně dvanácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 97 930 Kč ve výši 20 565,30 Kč. Celkové náklady řízení žalobců ve výši 131 498,80 Kč, na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

18. Lhůty ke splnění povinnosti byly stanoveny dle § 160 o.s.ř., když soud neshledal důvod pro jejich prodloužení.