7 C 64/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Lenkou Eliášovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované, IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro 458 272 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku částka spolu s úrokem z prodlení z této částky ve výši 11,5 % p. a. od datum do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku částka, k rukám Jméno advokáta A, advokáta, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala po žalované zaplacení částky shora uvedené spolu s příslušenstvím. Žalobkyně uvedla, že žalobkyně byla v kalendářním roce 2024 vlastníkem 17 jednotek vymezených v pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům. Na základě vlastnictví těchto jednotek hradila žalobkyně zálohy za služby na základě předpisu záloh (elektrická energie, garážové stání, odvoz odpadu, pojištění, provozní náklady, studená voda, teplá voda, teplo, úklid a úprava ploch, výtah) na bankovní účet žalované. Za období od datum do datum zaplatila žalobkyně žalované na zálohách za služby celkem částku ve výši částka. Dne datum obdržela žalobkyně od správce domu č. p. Anonymizováno, k. ú adresa, kterým je společnost právnická osoba přehledy vyúčtování. Z těchto vyplynulo, že na úhradě služeb je evidován ve prospěch žalobkyně přeplatek v celkové výši částka. Žalobkyni tak vznikla pohledávka vůči žalované na zaplacení této částky. Současně žalobkyně sděluje, že zaplatila žalované vyúčtovaný nedoplatek ve výši částka. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě dlužné částky.

2. Žalovaná se ve věci samé vyjádřila tak, že uvedla, že se žalobou nesouhlasí, když tato není důvodná. Žalovaná uvedla, že žalobkyně byla nejen vlastníkem jednotek, ale i v pozici prodávajícího, který odpovídá za vady jednotek a společných prostor a dále pak i za škody, které vznikly v souvislosti s existencí vad předmětu prodeje včetně společných částí domu. Domy, v nichž žalobkyně vlastnila všechny jednotky a následně je rozprodala, vykazují na společných částech vady, které žalobkyně dodnes neodstranila, když je subjektivně vyhodnotila, že nejsou vadou a chová tak, že žádné vady dům nevykazuje a je bez vad.

3. Žalovaná dále uvedla, že u žalobkyně dne datum uplatnila následující peněžní nároky a to slevu z ceny díla nejméně ve výši částka, a to za vadu spočívající v poškození pohledových betonů – černá penetrace na pohledových betonech – chodba Anonymizováno – u schodiště/výtahu ve všech patrech. Dále slevu z ceny díla nejméně ve výši částka, a to za vadu spočívající v tom, že absentuje zemina vhodná pro trávní porost, který byl v projektu předpokládán a také zasmluvněn. Závěrem náhradu škody nejméně ve výši částka spočívající v nákladech na elektřinu vadně nastavené rekuperace a v důsledku toho zvýšenou spotřebu elektřiny.

4. Žalovaná tedy uplatnila u žalobkyně pohledávku v celkové výši nejméně částka jejíž splatnost nastala po výzvě žalované žalobkyni. Žalovaná namítla k započtení proti pohledávce žalobkyně ve výši částka, své pohledávky za žalobkyní, a to konkrétně pohledávky v podobě: slevy z ceny díla ve výši částka splatnou datum, a to za vadu spočívající v tom, že absentuje zemina vhodná pro trávní porost, který byl v projektu předpokládán a zasmluvněn. právnická osoba nejméně ve výši částka splatnou datum, spočívající v nákladech na spotřebovanou elektřinu vadně nastavené rekuperace za období od datum do datum a slevu z ceny díla nejméně ve výši částka splatnou datum, a to za vadu spočívající v poškození pohledových betonů – černá penetrace na pohledových betonech – chodba Anonymizováno – u schodiště/výtahu ve všech patrech.

5. Žalovaná uvedla, že v důsledku její procesní obrany zanikají vzájemné pohledávky v rozsahu, ve kterém se navzájem kryjí. Pohledávky žalované vůči žalobkyni jsou ve svém souhrnu vyšší než tvrzená pohledávka žalobkyně za žalovanou. Žalovaná výslovně uvedla, že její vůlí není a nebylo podat vzájemný návrh (ani uznat dluh), ale pouze dosáhnout zániku práva žalobkyně na zaplacení částek požadovaných žalobou.

6. Jednotlivá skutková zjištění má soud prokázána z: činnost spojenou se správou nemovitostí provádí pro žalovanou společnost Anonymizováno právnická osoba. (prokázáno příkazní smlouvou ze dne datum vč. reklamačního řádu).

7. Žalobkyně byla v období od datum do datum vlastníkem jednotky č. hodnota-Anonymizováno vymezené v pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, obec adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům, přičemž v tomto období vznikl žalobkyni nedoplatek (za rok 2024) za služby spojených s užíváním této bytové jednotky ve výši částka, a to na základě vyúčtování společnosti Anonymizováno – správa nemovitostí (prokázáno přehledem vyúčtování, předávacím protokolem k byt. jednotce, emailem od správce nemovitostí ze dne datum).

8. Žalobkyně byla v období od datum do datum vlastníkem jednotky č. hodnota-Anonymizováno vymezené v pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, obec adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům, přičemž v tomto období vznikl žalobkyni přeplatek (za rok 2024) za služby spojených s užíváním této bytové jednotky ve výši částka, a to na základě vyúčtování společnosti Anonymizováno – správa nemovitostí (prokázáno přehledem vyúčtování, předávacím protokolem k byt. jednotce, emailem od správce nemovitostí ze dne datum).

9. Žalobkyně byla v období od datum do datum vlastníkem jednotky č. hodnota-Anonymizováno vymezené v pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, obec adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům, přičemž v tomto období vznikl žalobkyni přeplatek (za rok 2024) za služby spojených s užíváním této bytové jednotky ve výši částka, a to na základě vyúčtování společnosti Anonymizováno – správa nemovitostí (prokázáno přehledem vyúčtování, předávacím protokolem k byt. jednotce, emailem od správce nemovitostí ze dne datum).

10. Žalobkyně byla v období od datum do datum vlastníkem jednotky č. hodnota-Anonymizováno vymezené v pozemku parc. č. Anonymizováno Anonymizováno v k. ú. adresa, obec adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům, přičemž v tomto období vznikl žalobkyni nedoplatek (za rok 2024) za služby spojených s užíváním této bytové jednotky ve výši částka, a to na základě vyúčtování společnosti Anonymizováno – správa nemovitostí (prokázáno přehledem vyúčtování, předávacím protokolem k byt. jednotce, emailem od správce nemovitostí ze dne datum).

11. Žalobkyně byla v období od datum do datum vlastníkem jednotky č. hodnota-Anonymizováno vymezené v pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, obec adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům, přičemž v tomto období vznikl žalobkyni přeplatek (za rok 2024) za služby spojených s užíváním této bytové jednotky ve výši částka, a to na základě vyúčtování společnosti Anonymizováno – správa nemovitostí (prokázáno přehledem vyúčtování, předávacím protokolem k byt. jednotce, emailem od správce nemovitostí ze dne datum).

12. Žalobkyně byla v období od datum do datum vlastníkem jednotky č. hodnota-Anonymizováno vymezené v pozemku parc. č. Anonymizováno k. ú. adresa, obec adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům, přičemž v tomto období vznikl žalobkyni přeplatek (za rok 2024) za služby spojených s užíváním této bytové jednotky ve výši částka, a to na základě vyúčtování společnosti Anonymizováno – správa nemovitostí (prokázáno přehledem vyúčtování, předávacím protokolem k byt. jednotce, emailem od správce nemovitostí ze dne datum).

13. Žalobkyně byla v období od datum do datum vlastníkem jednotky č. hodnota-Anonymizováno vymezené v pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, obec adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům, přičemž v tomto období vznikl žalobkyni přeplatek (za rok 2024) za služby spojených s užíváním této bytové jednotky ve výši částka, a to na základě vyúčtování společnosti Anonymizováno – správa nemovitostí (prokázáno přehledem vyúčtování, předávacím protokolem k byt. jednotce, emailem od správce nemovitostí ze dne datum).

14. Žalobkyně byla v období od datum do Anonymizováno vlastníkem jednotky č. hodnota-Anonymizováno vymezené v pozemku parc. č. Anonymizováno k. ú. adresa, obec adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům, přičemž v tomto období vznikl žalobkyni přeplatek (za rok 2024) za služby spojených s užíváním této bytové jednotky ve výši částka, a to na základě vyúčtování společnosti Anonymizováno – správa nemovitostí (prokázáno přehledem vyúčtování, předávacím protokolem k byt. jednotce, emailem od správce nemovitostí ze dne datum).

15. Žalobkyně byla v období od datum do datum vlastníkem jednotky č. hodnota-Anonymizováno vymezené v pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, obec adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům, přičemž v tomto období vznikl žalobkyni přeplatek (za rok 2024) za služby spojených s užíváním této bytové jednotky ve výši částka, a to na základě vyúčtování společnosti Anonymizováno – správa nemovitostí (prokázáno přehledem vyúčtování, předávacím protokolem k byt. jednotce, emailem od správce nemovitostí ze dne datum).

16. Žalobkyně byla v období od datum do datum vlastníkem jednotky č. hodnota-Anonymizováno vymezené v pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, obec adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům, přičemž v tomto období vznikl žalobkyni přeplatek (za rok 2024) za služby spojených s užíváním této bytové jednotky ve výši částka, a to na základě vyúčtování společnosti Anonymizováno – správa nemovitostí (prokázáno přehledem vyúčtování, předávacím protokolem k byt. jednotce, emailem od správce nemovitostí ze dne datum).

17. Žalobkyně byla v období od datum do datum vlastníkem jednotky č. hodnota-Anonymizováno vymezené v pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, obec adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům, přičemž v tomto období vznikl žalobkyni přeplatek (za rok 2024) za služby spojených s užíváním této bytové jednotky ve výši částka, a to na základě vyúčtování společnosti Anonymizováno – správa nemovitostí (prokázáno přehledem vyúčtování, předávacím protokolem k byt. jednotce, emailem od správce nemovitostí ze dne datum).

18. Žalobkyně byla v období od datum do datum vlastníkem jednotky č. hodnota-Anonymizováno vymezené v pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, obec adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům, přičemž v tomto období vznikl žalobkyni přeplatek (za rok 2024) za služby spojených s užíváním této bytové jednotky ve výši částka, a to na základě vyúčtování společnosti Anonymizováno – správa nemovitostí (prokázáno přehledem vyúčtování, předávacím protokolem k byt. jednotce, emailem od správce nemovitostí ze dne datum).

19. Žalobkyně byla v období od datum do datum vlastníkem jednotky č. hodnota-Anonymizováno vymezené v pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, obec adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům, přičemž v tomto období vznikl žalobkyni nedoplatek (za rok 2024) za služby spojených s užíváním této bytové jednotky ve výši částka, a to na základě vyúčtování společnosti Anonymizováno – správa nemovitostí (prokázáno přehledem vyúčtování, předávacím protokolem k byt. jednotce, emailem od správce nemovitostí ze dne datum).

20. Žalobkyně byla v období od datum do datum vlastníkem jednotky č. hodnota-Anonymizováno vymezené v pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, obec adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům, přičemž v tomto období vznikl žalobkyni přeplatek (za rok 2024) za služby spojených s užíváním této bytové jednotky ve výši částka, a to na základě vyúčtování společnosti Anonymizováno správa nemovitostí (prokázáno přehledem vyúčtování, předávacím protokolem k byt. jednotce, emailem od správce nemovitostí ze dne datum).

21. Žalobkyně byla v období od datum do datum vlastníkem jednotky č. hodnota-Anonymizováno vymezené v pozemku parc. č. Anonymizováno k. ú. adresa, obec adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům, přičemž v tomto období vznikl žalobkyni přeplatek (za rok 2024) za služby spojených s užíváním této bytové jednotky ve výši částka, a to na základě vyúčtování společnosti Anonymizováno – správa nemovitostí (prokázáno přehledem vyúčtování, předávacím protokolem k byt. jednotce, emailem od správce nemovitostí ze dne datum).

22. Žalobkyně byla v období od datum do datum vlastníkem jednotky č. hodnota-Anonymizováno vymezené v pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, obec adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům, přičemž v tomto období vznikl žalobkyni přeplatek (za rok 2024) za služby spojených s užíváním této bytové jednotky ve výši částka, a to na základě vyúčtování společnosti Anonymizováno – správa nemovitostí (prokázáno přehledem vyúčtování, předávacím protokolem k byt. jednotce, emailem od správce nemovitostí ze dne datum).

23. Žalobkyně byla v období od datum do datum vlastníkem jednotky č. hodnota-Anonymizováno vymezené v pozemku parc. č. Anonymizováno v k. ú. adresa, obec adresa, jehož součástí je budova č. p. Anonymizováno, bytový dům, přičemž v tomto období vznikl žalobkyni přeplatek (za rok 2024) za služby spojených s užíváním této bytové jednotky ve výši částka, a to na základě vyúčtování společnosti Anonymizováno – správa nemovitostí (prokázáno přehledem vyúčtování, předávacím protokolem k byt. jednotce, emailem od správce nemovitostí ze dne datum).

24. Žalobkyně uhradila dne datum žalované částku částka (prokázáno výpisem z účtu právnická osoba ze dne datum).

25. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě dlužné částky (prokázáno předžalobní výzvou vč. informací o doručení DS).

26. Všechny v řízení provedené důkazy soud zhodnotil postupem dle ust. § 132 o.s.ř. a dospěl k závěru, že jsou plně věrohodné, nikterak si neodporují, naopak se navzájem doplňují a dohromady přesvědčivě vytváří ucelený obraz skutkového stavu. Dalšími důkazy řízení doplňováno nebylo, neboť skutkový stav je v rozsahu nezbytném pro rozhodnutí prokázán s dostatečnou mírou jistoty.

27. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Žalobkyně jako vlastník jednotek, v rozhodném období, hradila žalované za služby spojené s užíváním shora uvedených jednotek poplatky spojené s užíváním jednotlivých jednotek. Na základě vyúčtování provedené správcovskou společností vznikl žalobkyní přeplatek ve výši částka, který zůstal neuhrazen a nedoplatek ve výši částka, který žalobkyně dne datum uhradila.

28. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto: dle § 1181 o.z. vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala.

29. Dle § 7 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty ovšem platí, že: „Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku.

30. Vzhledem k tomu, že v řízení bylo zcela jasně prokázáno (ostatně žalovaná toto ani nikterak nerozporovala), že žalobkyni vznikl přeplatek na nákladech spojených užíváním jednotlivých jednotek ve výši částka (a to za dobu kdy byla jejich vlastníkem), který ji nebyl vrácen. Žalobkyně tak má právo na vrácení tohoto přeplatku. Proto soud rozhodl s odkazem na citovaná zákonná ustanovení tak, je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. O příslušenství bylo rozhodnuto podle ust. § 1970 o.z. ve spojení s ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

31. Ve vztahu k procesní obraně vznesené žalovanou, ohledně započtení jednotlivých pohledávek postupně tak jak byly uvedeny ve vyjádření žalované ze dne datum, touto se soud nezbýval s ohledem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne datum, sp. zn. spisová značka, kdy smyslem § 1987 odst. 2 o.z. je chránit věřitele před tím, aby jeho řízení o pohledávce neúměrně prodlužovalo složitým dokazováním započítávané pohledávky.

32. Pokud by se soud zaměřil na jednotlivé pohledávky, které žalovaná uvedla k započtení oproti pohledávce žalobkyně, jejich prokazování by otevřelo složitý spor o existenci a výši jednotlivých protipohledávek, když každá jednotlivá pohledávka žalované by si vyžádala složité, rozsáhlé dokazování a vyhotovování znaleckých posudků. Tyto nároky zůstávají mezi účastníky spornými. Toto ovšem nikterak nebrání žalované uplatnit jednotlivé nároky vůči žalobkyni samostatnou žalobou, ať už z titulu vadného plnění nebo z titulu náhrady škody.

33. Výrok II. o náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce částka. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce částka a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši částka sestávající z částky částka za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky částka za jednoduchou výzvu k plnění dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t., z částky částka za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky částka za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne datum, z částky částka za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne datum, z částky částka za doplnění tvrzení dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a z částky částka za písemné vyjádření ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po částka dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky částka ve výši částka, k rukám advokáta (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

34. Lhůty ke splnění povinnosti byly stanoveny dle § 160 o.s.ř. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 5. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalovaný povinnosti uložené mu tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.