70 C 449/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Pavlou Kuřinovou ve věci žalobci: a) Anonymizováno , narozený Datum narození žalobce A , bytem Adresa žalobce A , b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B , Anonymizováno , oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky , sídlem Adresa advokátky , proti žalované: Jméno žalované ., IČO: Anonymizováno , sídlem Adresa žalované , o zaplacení 1 905 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku ve výši 1 905 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 5.11.2022 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 221 593 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobkyně , Jméno advokátky, .

1. Žalobci jakožto manželé uzavřeli v pozici budoucích kupujících dne 12.8.2021 dohodu o rezervaci nemovitosti (dále jen „smlouva o rezervaci“) s žalovanou v pozici zprostředkovatele, na základě které žalobci uhradili žalované rezervační zálohu ve výši 1 905 000 Kč (dále jen „záloha“).

2. Žalovaná byla povinna zajistit do 31.3.2022 uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní ke koupi jednotky označené v stavebnětechnické dokumentaci jako BYT.04, v 5. podlaží, o velikosti 2 + kk, výměra užitné plochy 53,8 m2 + terasa 20,5 m2 , včetně parkovacího stání a podílu na společných částech domu realizovaného v rámci projektu „, Anonymizováno, “ na adrese , jméno FO, divadlem, , adresa, (dále jen „nemovitost“) za cenu ve výši 6 350 000 Kč.

3. Žalobci ve smlouvě o rezervaci prohlásili záměr nabýt nemovitost do vlastnictví a žalovaná se zavázala nemovitost pro žalované po dobu rezervace rezervovat.

4. Dle smlouvy o rezervaci marným uplynutím doby rezervace zaniká dohoda o rezervaci nemovitosti.

5. Strany smlouvy se po uplynutí doby rezervace dohodly, že rezervace se ještě nebude vracet a lhůta k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní byla posunuta. Jelikož však k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nikdy nedošlo, dohodly se strany, že se záloha vrátí až žalobci požádají. Dne 4.11.2022 požádali žalobci o vrácení zálohy. Na to reagovala žalovaná, že rezervační zálohu vrátí až dojde k nové rezervaci k nemovitosti. Žalovaná po opakovaných žádostí o vrácení zálohy, zálohu nevrátila, ačkoliv její vrácení v rámci komunikace žalobcům slíbila.

6. Doba rezervace byla dle žalobců prodloužena nejpozději do 4.11.2022 po tomto datu, již žalovaná žalobcům nemovitost nerezervovala a mohla jej nabízet dalším zájemcům, současně byla povinna vrátit zálohu.

7. Žalovaná nevrátila žalobcům rezervační zálohu ani po zaslané předžalobní výzvě ze dne 28.7.2023.

8. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že nárok neuznává. Uvedla, že s žalobci byla uzavřena smlouva o rezervaci. Žalobci měli zájem o koupi jednotky v projektu žalované, byli obeznámeni s tím, že dojde k prodloužení termínu realizace stavby. Následně žalobci uvedli, že již nemají zájem o koupi nemovitosti a žádají vrácení zálohy. Žalovaná jim sdělila, že vrácení zálohy není možné ihned, že jakmile bude nový zájemce o nemovitost, bude složená rezervace vrácena. Toto byla pouze dobrá vůli žalované, neboť dohoda mezi účastníky byla, že žalobci koupí nemovitost po jejím dokončení. Bohužel dosud žalovaná nenalezla nového zájemce, proto nemohla vyplatit rezervační zálohu a žaloba tak byla podána předčasně.

9. Žalovaná se k jednání soudu nedostavila, z jednání se neomluvila, soud jednal v její nepřítomnosti přitom vycházel z obsahu spisu a z provedených důkazů a na základě nich postupem dle ust. § 120 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř. po provedeném dokazování učinil za použití ust. § 132 o.s.ř. tato skutková zjištění a z nich vyplývající skutkový závěr.

10. Mezi společností žalovanou v postavení zprostředkovatele a žalobci v postavení budoucích kupujících byla uzavřena dne 12.8.2021 rezervační smlouva, na základě níž žalobci prohlásili, že mají vážný zájem nabýt do svého vlastnictví za celkovou kupní cenu ve výši 6 350 000 Kč nemovitost, která bude realizována v rámci developerského projektu „, Anonymizováno, “ multifunkční dům, , adresa, , konkrétně se jednalo o jednotku označenou v stavebnětechnické dokumentaci jako BYT.04, v 5. podlaží, o velikosti 2 + kk, výměra užitné plochy 53,8 m2 + terasa 20,5 m2 , včetně parkovacího stání a podílu na společných částech domu. Žalobci se zavázali za rezervaci předmětné jednotky uhradit do 3 dnů ode dne uzavření rezervační smlouvy na účet zprostředkovatele č. , č. účtu, rezervační zálohu ve výši 1 905 000 Kč, která se v případě uzavření kupní smlouvy započte na kupní cenu, žalovaná a budoucí prodávající (společnost , právnická osoba, , IČO: , IČO, , sídlem , adresa, ) se zavázali po dobu trvání rezervace, tj. ode dne uzavření této dohody do 31.3.2022 pro žalobce nemovitost rezervovat, tj. neučinit kroky směřující k prodeji, či umožnění prodeje předmětné nemovitosti třetí osobě odlišné od žalobců, zejména se zavázali, že nebudou předmětnou jednotku nabízet a neuzavřou obdobnou rezervační smlouvu, event. smlouvu o smlouvě budoucí kupní ani smlouvu kupní na předmětnou nemovitost s třetí osobou. Smluvní strany se dohodly na prodloužení rezervační doby, že v případě že v době rezervace nedojde k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí dle rezervační smlouvy. Marným uplynutím doby rezervace smlouva zaniká, a to ke dni uplynutí doby rezervace a s rezervací naloží dle dohody (zjištěno z Dohody o rezervaci nemovitosti).

11. Žalobci složili dne 11.8.2021 na účet č. , č. účtu, rezervační zálohu ve výši 1 905 000 Kč (zjištěno z dokladu o složení rezervace).

12. Emailem ze dne 4.11.2022 žalobci požádali o vrácení rezervační zálohy s tím, že se rozhodli nabídku žalované nepřijmout a žalovaná na tuto žádost reagovala tak, že věc vyřídí v krátké době, že musí rezervaci přeprodat. Následně žalobce a) opakovaně žádal žalovanou o sdělení stavu věci, žalovaná je opakovaně ubezpečovala, že věc bude vyřešena, že jedná s novým klientem o prodeji. Mezi stranami sporu bylo jednáno o způsobu vrácení zálohy (bankovní údaje, osoba odesílatele prostředků), současně žalovaná uvedla, že na vrácení peněž mají žalobci nárok na základě smlouvy o rezervaci, není zapotřebí pro vrácení zálohy podepisovat ukončení rezervace. Naposledy žalovaná prostřednictvím emailové komunikace ubezpečila žalobce o vrácení zálohy v červnu 2023 (zjištěno z překladu e-mailové komunikace za období od 4.11.2022 do 1.6.2023, včetně odpovědi žalované). Žalobce a) následně opětovně žádal o vrácení uhrazené rezervační zálohy dopisem ze dne 15.6.2023 a ze dne 3.7.2023 (zjištěno z dopisu ze dne 15.6.2023 a ze dne 3.7.2023).

13. Žalovaná byla dále na existenci dluhu upozorněna prostřednictvím e-mailu v srpnu 2023 a byla vyzvána k úhradě dluhu, na který žalovaná reagovala tak, že je si vědoma problému, který musí vyřešit, pouze požádala o více času (zjištěno z e-mailu ze dne 3.8.2023 a ze dne 5.8.2023 mezi jednatelkou a právní zástupkyní žalobců). Žalovaná byla naposledy vyzvána k úhradě žalované částky včetně příslušenství předžalobní výzvou dne 28.7.2023 zaslanou právní zástupkyní žalobců do datové schránky (zjištěno z předžalobní výzvy ze dne 28.7.2023, včetně dokladu o odeslání).

14. Ze skutkových zjištění vyplývá skutkový závěr, že žalobci uzavřeli s žalovanou dohodu, jejímž předmětem byla rezervace nemovitosti, kterou měli žalobci zájem nabýt do svého vlastnictví za kupní cenu 6 350 000 Kč, přičemž za tímto účelem zaplatili žalované rezervační zálohu ve výši 1 905 000 Kč. Bylo sjednáno, že po složení rezervační zálohy bude zprostředkovatel a budoucí prodávající do 31.3.2022 rezervovat pro žalobce nemovitost. Účastníci se dohodli, že rezervační záloha v případě uzavření kupní smlouvy bude započtena na kupní cenu a v případě neuzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní v době rezervace (tj. do 31.3.2022) se strany dohodly na prodloužení rezervační doby. Marným uplynutím doby rezervace dohoda o rezervaci zaniká, a to ke dni uplynutí doby rezervace. Doba rezervace sjednaná ke dni 31.3.2022 byla dohodou prodloužena nejpozději do 4.11.2022, na období po tomto datu již nebyla prokázána dohoda stran o prodloužení rezervace. Po uplynutí této doby žalovaná nabízela nemovitost jiným zájemcům. K uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní mezi účastníky řízení nedošlo. Žalobci opakovaně žádali vrácení rezervační zálohy a žalovaná je opakovaně ubezpečovala o vrácení zálohy s tím, že jejich nárok nesporovala, měla za to, že vyplývá ze smlouvy, nicméně ničeho žalobcům nevrátila.

15. Po právní stránce soud věc posuzoval zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o.z.“). Současně na činnost realitního zprostředkování dopadá zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování ve znění účinném od 1.7.2021, podle něhož realitním zprostředkováním je činnost jejímž účelem je zprostředkování tzv. realitní smlouvy (smlouvy o nabytí vlastnického práva k nemovité věci nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt, nebytový prostor). Smlouva o realitním zprostředkování je pak smlouva, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy.

16. Podle ust § 1746 o.z. zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv (odst. 1). Strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena (odst. 2).

17. Podle ust. § 555 odst. 1 o.z. platí, že právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Podle ust. § 556 odst. 1 o.z. platí, že co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Podle ust. § 1812 odst. 1 o.z. platí, že v případě, že lze obsah dohody vyložit různým způsoby, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější.

18. Podle ust. § 2991 o.z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (odst. 1). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odst. 2).

19. K povaze daného závazkového vztahu soud dále uvádí, že při prodeji nemovitostí, event. nájmu nemovitosti je běžnou praxí před samotnou kupní smlouvou/smlouvou o smlouvě budoucí kupní/nájemní smlouvou (dále jen „ realitní smlouva“) uzavírat tzv. rezervační smlouvu, podle níž zájemce zaplacením peněžní částky (rezervace) deklaruje svůj vážný zájem o uzavření realitní smlouvy, oproti tomu druhá strana se zavazuje po dobu rezervace nemovitost nenabízet a pro zájemce rezervovat, zpravidla než si zájemce vyřídí vše potřebné k realizaci realitní smlouvy (např. vyřízení úvěru), event. než druhá strana realitní smlouvy bude připravena uzavřít realitní smlouvy (např. dokončí výstavbu nemovitosti). Vzájemný závazek stran rezervační smlouvy má směřovat k uzavření realitní smlouvy v rámci rezervační doby. Pro případ, že nedojde k uzavření realitní smlouvy, je věcí vzájemného ujednání, jak bude se složenou rezervací naloženo, standardně bývá sjednána smluvní pokuta pro případ nedodržení závazku uzavřít realitní smlouvu ve výši právě odpovídající složené rezervaci, a to zpravidla k tíži zájemce, event. k tíži obou stran. Přičemž rezervační smlouvy mohou být dvoustranné, kdy stranami jsou zájemce o uzavření realitní smlouvy (budoucí kupující/nájemce) a realitní zprostředkovatel nebo trojstranné, kdy další ze stran je také druhá strany zamýšlené realitní smlouvy (budoucí prodávající/pronajímatel), přičemž pouze v trojstranné smlouvě lze platně sjednat závazek k uzavření realitní smlouvy, neboť zavázat se k uzavření smlouvy mohou pouze účastníci smlouvy, kterou mají v budoucnu uzavřít (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 33 Cdo 694/2011). Pro uvedené nelze v dvoustranné smlouvě platně sjednat také smluvní pokutu pro případ neuzavření realitní smlouvy (viz rozsudek NS ze dne 31. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002, usnesení ze 10. 6. 2015, sp. zn. 33 Cdo 5143/2014, usnesení ze dne 15. 2. 2017, sp. zn. 28 Cdo 5511/216, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21.8.2018 sp.zn. 33 Cdo 671/2017, event. rozhodnutí Ústavního soudu sp.zn. II. ÚS 3261/15 „nevznikl závazek hlavní, nemohl vzniknout ani závazek akcesorický (ujednání o smluvní pokutě“). Současně ve vztahu k spotřebitelům je výslovně dáno v ust. § 14 zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování ve znění účinném od 1.7.2021, že nelze ve smlouvě o realitním zprostředkování ani uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

20. Rezervační smlouva není nikterak právně upravena, tak je postupováno podle ust. § 1746 odst. 2 o. z. Vzhledem k tomu, že se jedná o nepojmenovanou smlouvu je zcela v dispozici stran, jaký konkrétní obsah smlouvy si sjednají. Soud věc tedy posoudil tak, že žalobci a žalovaná uzavřeli nepojmenovanou smlouvu, kterou si sjednali, že zprostředkovatel a budoucí prodávající budou rezervovat pro žalobce nemovitost do konce sjednané rezervační doby a žalobci složí rezervační zálohu, marným uplynutím rezervační doby dohoda o rezervaci zaniká.

21. Současně soud učinil závěr, že byla uzavřena smlouva spotřebitelská, neboť žalovaní při uzavírání a plnění rezervační smlouvy nejednali v rámci své podnikatelské činnosti, zatímco na druhé straně smlouvy stála osoba, která jednala v rámci své podnikatelské činnosti (blíže rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 33 Cdo 4114/2010), tedy na věc popadá rovněž úprava vztahující se ke spotřebitelským smlouvám.

22. V rezervační smlouvě se žalobci dále zavázali zaplatit rezervaci ve výši 1 905 000 Kč, do tří dnů od uzavření rezervační smlouvy, a to žalované jakožto zprostředkovateli, což žalobci učinili. Strany si přitom sjednaly, že marným uplynutím doby rezervace, zaniká rezervační smlouva. Smluvní strany si ve smlouvě výslovně nesjednaly, jak má být se složenou rezervací naloženo v případě neuzavření smlouvy, bylo pouze se sjednáno, že rezervace bude v případě uzavření smlouvu započtena na kupní cenu. Soud proto učinil výklad dané smlouvy takový, že v případě neuzavření smlouvy a zániku rezervační smlouvy nedojde k započtení na kupní cenu a není-li jiné ujednání stran o naložení se složenou rezervací, je realitní zprostředkovatel ji povinen vrátit. Uvedený výklad smlouvy odpovídá jejímu vyjádření, a i v případě pochybností by bylo nutné takový výklad zaujmout, neboť se jedná o výklad znějící ve prospěch spotřebitele. Jelikož doba rezervace uplynula dne 4.11.2022 a nebylo prokázáno další prodloužení doby rezervace, smlouva zanikla. V daném případě nebylo rovněž sjednáno, že by v případě neuzavření smlouvy složená rezervace sloužila k úhradě například smluvní pokuty, proto částka 1 905 000 Kč představuje bezdůvodné obohacení na straně žalované.

23. O příslušenství soud rozhodl podle ust. § 1970 o.z. ve spojení s ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky s tím, že zákonná výše úroku z prodlení náleží žalobcům ode dne následujícího po výzvě žalobců k vrácení složené rezervace (tedy od 4.11.2022) a trvá až do zaplacení. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř., když neshledal důvod pro její prodloužení.

24. K námitkám žalované soud pouze uvádí, že v řízení byla dostatečně prokázána tvrzení žalobců o trvání doby rezervace nejpozději do 4.11.2022 s tím, že po tomto datu již nebyla dohoda stran na dalším trvání rezervace, ostatně sama žalovaná předmětnou nemovitost nabízela dalším zájemců, tj. neplnila základní povinnost z rezervační smlouvy rezervovat nemovitost pro žalobce a žalobce sama žalovaná ubezpečovala o vrácení rezervační zálohy a svoji neúčastí na jednání soudu se žalovaná rovněž připravila i o možné poučení o nutnosti doplnit tvrzení a označit důkazy ve vztahu k tvrzení o delší době rezervace, event. jiné dohodě stran o vrácení složené rezervace, které by se jí dostalo ve smyslu ust. § 118a o.s.ř.

25. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že soud přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 221 593 Kč. Tyto náklady se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 95 250 Kč a nákladů na zastoupení advokátem, kterému náleží za zastoupení každého z dvou žalobcům odměna stanovená dle ust. § 6 odst. 1 ve spojení s ust. § 7 bodem 5 a ust. § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právní služeb (advokátního tarifu) z tarifní hodnoty z částky 1 905 000 Kč, a to za úkony podle ust. § 11 odst. 1 písm. a), d), g) advokátního tarifu - převzetí zastoupení, předžalobní výzva, návrh ve věci samé, účast na jednání soudu dále tomu odpovídající paušální náhrady hotových výdajů po 300 Kč dle ust. § 13 odst. 4 advokátního tarifu, přičemž v souladu s ust. § 12 odst. 4 advokátního tarifu byla odměna v případě zastoupení každého z žalobců snížena o 20 % a s odkazem na ust. § 137 odst. 3 o.s.ř. byla odměna a náhrada hotových výdajů navýšena o daň z přidané hodnoty v sazbě 21 %. Soud tak dospěl k částce 221 593 Kč (tj. 95 250 Kč + + 8 x 12 752 Kč (15 940 * 0,8) + 8 x 300 Kč + 21 927 Kč).

26. O povinnosti žalované zaplatit tuto náhradu k rukám právní zástupkyně žalobců bylo rozhodnuto dle § 149 odst. 1 o. s. ř. Třídenní lhůta ke splnění povinnosti byla stanovena dle § 160 odst. 1 o. s. ř.