8 C 223/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Dohnalovou v právní věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o určení neoprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy

I. Výpověď žalované ze dne , datum, , kterou byla vypovězena nájemní smlouva s žalovanou jako pronajímatelem a žalobkyní jako , Anonymizováno, , adresa, na adrese , adresa, , je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala určení, že výpověď nájemní smlouvy žalované ze dne , datum, je neoprávněná. Žalovaná je vlastníkem stavby č. p. 121 v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, , která stojí na pozemcích parc. č. 317/157, parc. č. 317/172, oba pozemky v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , a parc. č. 675/37 v k.ú. , adresa, , obec , adresa, (Nákupní a zábavní centrum , Anonymizováno, , adresa, ). Žalovaná uzavřela dne , datum, se společností , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , IČO , IČO, nájemní smlouvu, jejímž předmětem je nájem prostor o podlahové ploše přibližně 6 m2 v místnostech , Anonymizováno, , Anonymizováno, 1 a , Anonymizováno, , Anonymizováno, 2 Nákupního a zábavního centra , Anonymizováno, , adresa, . Dodatkem č. , hodnota, , dohodou o změně nájemce, ze dne , datum, byla práva a povinnosti nájemce z nájemní smlouvy ze dne , datum, převedena na žalobkyni. Žalovaná doručila v únoru 2024 žalobkyni sérii výpovědí smluv. Jednou z takto vypovězených smluv byla nájemní smlouva, na jejímž základě žalobkyně užívá prostory v místnostech Security ROOM 1 a Security ROOM 2 dle nájemní smlouvy ze dne , datum, . Nájemní smlouvu žalovaná vypověděla dopisem ze dne , datum, (výpověď 1). Žalobkyně doručila žalované dne , datum, námitky a uvedla důvody, pro které považuje výpověď za neplatnou či neoprávněnou. Dne , datum, doručila žalovaná žalobkyni dokument označený jako Zpětvzetí výpovědi smlouvy o nájmu z , datum, a Výpověď smlouvy o nájmu. Dle této druhé výpovědi (která je předmětem řízení) měl nájem dle nájemní smlouvy skončit dne , datum, . Žalovaná opětovně vypověděla smlouvu, a to s odkazem na § 1999 odst. 1 občanského zákoníku. Vzhledem k tomu, že i druhá výpověď je neoprávněná, doručila žalobkyně žalované proti nové výpovědi dne , datum, námitky a uvedla důvody, pro které je i tato druhá výpověď neplatná a neoprávněná. Žalovaná nevzala předmětnou výpověď zpět, žalobkyně se proto určení neoprávněnosti výpovědi domáhá u soudu. Žalobkyně má za to, že žalovaná vypověděla nájemní smlouvu v rozporu se smluvní úpravou ukončení nájmu a zároveň výslovným odkazem na zákonné ustanovení, které se pro ukončení nájemní smlouvy neuplatní. Účastníci si v nájemní smlouvě sjednali podmínky ukončení nájmu, a to odkazem na § 9 zák. č. 116/1990 Sb. Ustanovení § 1999 o.z. se na nájemní smlouvu neuplatní, neboť ta obsahuje odchylnou úpravu ukončení nájemní smlouvy. Ust. § 1999 o.z. také nelze aplikovat s ohledem na skutečnost, že právní úprava obsahuje zvláštní ustanovení o výpovědi nájmu na dobu neurčitou v případě prostor sloužících k podnikání (§ 2312 o.z.).

2. Žalovaná k podané žalobě uvedla, že nárok žalobkyně v celém rozsahu popírá, žaloba není důvodná a výpověď nájemní smlouvy je platná. Nájemní smlouvou ze dne , datum, ve spojení s dodatkem č. , hodnota, ze dne , datum, bylo žalobkyni umožněno užívat prostory uvedené v žalobě. Doba nájmu byla sjednána na dobu určitou 24 měsíců. Po uplynutí sjednané doby nájmu nájemní smlouva automaticky přešla na smlouvu na dobu neurčitou. Žalovaná sporovanou výpovědí tak vypověděla smlouvu na dobu neurčitou. Původní výpověď vzala žalovaná zpět pouze z hlediska právní opatrnosti, výpověď ale dala žalobkyni znovu a nájemní smlouva byla dne , datum, vypovězena. Nájemní smlouva na základě výpovědi žalované ke dni , datum, platně skončila. Smlouvu na dobu neurčitou mohou obě smluvní strany vypovědět bez uvedení důvodů (§ 1999 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Tvrzení žalobkyně o rozporu se smluvní úpravou ukončení nájmu není správné. Ujednání o ukončení nájmu v čl. 7 nájemní smlouvy se aplikovalo pouze po dobu, kdy byla nájemní smlouva sjednána na dobu určitou. Ostatně ust. § 9 zák. č. 116/1990 Sb., na které smlouva odkazovala, upravovalo výlučně výpovědní důvody nájemních smluv k nebytovým prostorám, které byly sjednány na dobu určitou. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou v době prvních 24 měsíců, odkaz na § 9 zák. č. 116/1990 Sb. se tedy vztahoval pouze na toto období. Následně přešla nájemní smlouva automaticky na režim smlouvy na dobu neurčitou a bylo možné ji ukončit v souladu s aplikovatelnými ustanoveními zák. č. 89/2012 Sb. Žalovaná má za to, že i odkaz na § 1999 o.z. je správný, nicméně jak § 1999, tak § 2312 o.z. shodně stanovují možnost smluvní strany vypovědět nájemní smlouvu bez uvedení důvodů. Žalovaná tak ani nebyla povinna předmětnou výpověď jakkoli odůvodnit.

3. Mezi účastníky řízení byly nesporné vlastnické vztahy popsané v žalobě v čl. I.

1. Mezi účastníky řízení dálo bylo nesporné uzavření nájemní smlouvy ze dne , datum, , uzavření dodatku č. , hodnota, ke smlouvě - dohody o změně nájemce ze dne , datum, , že žalovaná doručila žalobkyni dopis ze dne , datum, označený jako výpověď nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, , podání námitek ze strany žalobkyně proti této první výpovědi, zpětvzetí této první výpovědi žalovanou, že žalovaná doručila žalobkyni dne , datum, spolu se zpětvzetím původní výpovědi novou výpověď nájemní smlouvy se skončením nájmu ke dni , datum, , že žalobkyně podala proti této výpovědi dne , datum, námitky a že žalovaná nevzala tuto druhou výpověď smlouvy zpět.

4. Provedeným dokazováním učinil soud následující skutková zjištění:

5. Dne , datum, byla mezi pronajímatelem , právnická osoba, , Anonymizováno, , Anonymizováno, s.r.o., IČO , IČO žalované, (žalovaná, změna obchodní firmy , právnická osoba, zapsána dle výpisu z obchodního rejstříku dne , datum, ) a nájemcem , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, s.r.o., IČO , IČO, uzavřena smlouva o nájmu nebytových a jiných prostor podle zák. č. 116/1990 Sb. Předmětem nájmu byl prostor o podlahové ploše přibližně 6 m2 v místnostech Security ROOM 1 a Security ROOM 2 Nákupního a zábavního centra , Anonymizováno, , adresa, . Dle čl. 4 smlouvy byl nájem sjednán na dobu určitou 24 měsíců. Poté přechází nájemní smlouva na smlouvu na dobu neurčitou. Dle čl. 7 smlouvy lze nájem ukončit výpovědí nájemní smlouvy jen písemně a z důvodů uvedených v § 9 zák. č. 116/1990 Sb., v platném znění. Výpovědní lhůta je 6 měsíců a počíná běžet od prvého dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došlo k doručení výpovědi (smlouva o nájmu ze dne , datum, ).

6. Dne , datum, byl mezi žalovanou jakožto pronajímatelem, spol. TISCALI Telekomunikace , Anonymizováno, , Anonymizováno, s.r.o. jakožto postupujícím nájemcem a žalobkyní jakožto nabývajícím nájemcem uzavřen dodatek č. , hodnota, smlouvy o nájmu ze dne , datum, – dohoda o změně nájemce. Pronajímatel podpisem tohoto dodatku souhlasil s převodem veškerých práv a povinností vyplývajících ze smlouvy z postupujícího nájemce na nabývajícího nájemce (čl. 2.1 dodatku č. , hodnota, ze dne , datum, ). Postupující nájemce postoupil nabývajícímu nájemci veškerá svá práva a povinnosti z nájemní smlouvy (čl. 2.2 dodatku č. , hodnota, ). Nabývající nájemce se stal namísto postupujícího nájemce nájemcem se všemi právy a povinnostmi ze smlouvy vyplývajícími (čl. 2.4 dodatku č. , hodnota, ). Smlouva byla změněna pouze ve smyslu dodatku č. , hodnota, (dohoda o změně nájemce), neměnila se žádná jiná ustanovení smlouvy ani jejích příloh a dodatků (čl. 2.6 dodatku č. , hodnota, ).

7. Žalovaná doručila dne , datum, žalobkyni zpětvzetí (první) výpovědi smlouvy o nájmu z , datum, a výpověď smlouvy o nájmu. Žalovaná odkázala na nájemní smlouvu ze dne , datum, , dohodu o změně nájemce z roku 2009 a ujednání v nájemní smlouvy o změně doby nájmu na dobu neurčitou. Odkazem na § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) a § 1999 odst. 1 o.z. žalovaná uvedla, že jsou splněny podmínky uplatnění a účinnosti výpovědi dle § 1999 odst. 1 o.z., kdy žalovaná je oprávněna nájemní smlouvu zrušit ke konci kalendářního čtvrtletí výpovědí podanou alespoň tři měsíce předem. Žalovaná jakožto pronajímatel tímto vypověděla nájemní smlouvu dle § 1999 odst. 1 o.z. s tím, že nájem dle nájemní smlouvy skončí k , datum, . Žalovaná vyzvala žalobkyni k vyklizení a předání nejpozději ke dni skončení nájmu (Zpětvzetí výpovědi Smlouvy o nájmu z , datum, ; Výpověď Smlouvy o nájmu z , datum, , nesporná tvrzení účastníků).

8. Žalobkyně doručila žalované dne , datum, námitky proti výpovědi ze dne , datum, s odkazem na absenci důvodů k ukončení nájmu sjednaných v nájemní smlouvě a nesprávného stanovení výpovědní doby (námitky proti výpovědím ze dne , datum, , nesporná tvrzení účastníků).

9. Z jiných než shora uvedených listinných důkazů a nesporných tvrzení účastníků řízení (bod 3) nezjistil soud žádné pro rozhodnutí ve věci relevantní skutečnosti potřebné pro rozhodnutí soudu. V projednávané věci byl skutkový stav nesporný (viz nesporná tvrzení účastníků řízení, bod 3 rozsudku, a dále odst. 5 až 8). Naopak sporný byl výklad smlouvy o nájmu, zejména ujednání o skončení nájmu, a právní posouzení této otázky.

10. Žalobkyně užívá nebytové prostory ve vlastnictví žalované. Žalovaná výpovědí ze dne , datum, nájemní vztah vypověděla odkazem na § 1999 odst. 1 o.z. Téhož dne byla výpověď doručena žalobkyni. Žalobkyně doručila žalované dne , datum, odůvodněné námitky proti výpovědi nájemního vztahu. Žalovaná nevzala podanou výpověď zpět. Žaloba byla podána dne , datum, .

11. Podle § 3074 odst. 1 o.z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

12. Podle § 2310 o.z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.

13. Podle § 2312 o.z. jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

14. Podle § 2314 odst. 1 až 3 o.z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

15. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Soud předně konstatuje, že na straně žalobkyně byly splněny všechny zákonné podmínky ve smyslu § 2314 o.z. Dne , datum, doručila žalovaná žalobkyni výpověď nájemní smlouvy. Dne , datum, doručila žalobkyně žalované námitky proti této výpovědi. Žalovaná nevzala podanou výpověď zpět. Žaloba byla podána dne , datum, , tedy ve lhůtě dle § 2314 odst. 3 o.z.

16. Rozhodnutí soudu záviselo předně na výkladu smlouvy o nájmu, a dále na právním posouzení skončení nájmu a smluvních ujednání o skončení nájmu. Žalovaná jakožto pronajímatel uzavřela se spol. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, s.r.o. dne , datum, nájemní smlouvu. Dodatkem č. , hodnota, ze dne , datum, došlo ke změně na straně nájemce, kterým se stala žalobkyně s tím, že na žalobkyni přešla veškerá práva i povinnosti ze smlouvy o nájmu ze dne , datum, . Smlouva o nájmu ze dne , datum, byla uzavřena na dobu určitou, na dobu 24 měsíců s tím, poté přechází nájemní smlouva na smlouvu na dobu neurčitou. Článkem 7 smlouvy o nájmu bylo upraveno skončení nájmu a zánik smlouvy, a to odkazem na § 9 zák. č. 116/1990 Sb., konkrétně: „Nájem lze ukončit výpovědí této smlouvy jen písemně a to z důvodů uvedených v § 9 zákona č. 116/1990 Sb., v platném znění. Výpovědní lhůta je 6 měsíců a počíná běžet od prvého dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došlo k doručení výpovědi.“. S ohledem na koncepci a znění celé smlouvy o nájmu má soud za to, že důvody skončení nájmu, resp. výpovědi nájmu sjednané v čl. 7 smlouvy o nájmu se aplikují na dohodu stran, a to bez ohledu na časový úsek, ve kterém se aktuálně smluvní strany nacházejí, tedy i v době, kdy již došlo k „překlopení“ smlouvy na smlouvu na dobu neurčitou. Z předmětné smlouvy je zřejmé, že smluvní strany již od počátku předpokládaly změnu doby a tedy „překlopení“ smlouvy v době trvání na smlouvu na dobu neurčitou. Takové prodloužení nenechaly smluvní strany na automatickém plynutí času, případně absenci dalšího aktivního jednání, ale od počátku předpokládaly ujednání na dobu neurčitou. I s tímto předpokladem bylo ve smlouvě ujednání týkající se skončení nájmu a výpovědi smlouvy. Důvody výpovědi byly určeny odkazem na důvody v § 9 zák. č. 116/1990 Sb., přičemž takové ujednání hodnotí soud jako dostatečně určité. Ust. § 9 zák. č. 116/1990 Sb. pak vymezuje konkrétní důvody, kdy může jak nájemce, tak pronajímatel vypovědět nájem sjednaný na dobu určitou (např. nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou; nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem; nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajímatele; nebytový prostor se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání; pronajímatel hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z § 5 odst. 1.). Na tomto místě je vhodné upozornit též na ust. § 10 zák. č. 116/1990 Sb., dle kterého: „Je-li nájem uzavřen na dobu neurčitou, jsou pronajímatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak.“. Z výše uvedené právní úpravy platné a účinné v době uzavření smlouvy mj. vyplývá, že smluvní strany si i v případě nájmu uzavřeného na dobu neurčitou mohou omezit důvody výpovědi jen na určité výpovědní důvody (srov. např. Usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Dispozitivnost takové právní úpravy je v současné době zachována (§ 2312 o.z.). Po zvážení právě uvedeného má soud za to, že předmětnou smlouvu o nájmu je nutné hodnotit jako smlouvu, která byla předpokládaně uzavřena na dobu neurčitou a která současně odlišně od zákonné úpravy pro skončení smlouvy uzavřené na dobu neurčitou vymezila konkrétní důvody skončení nájmu, resp. výpovědi. Důvody výpovědi pak byly jasně vymezeny nikoli obecným odkazem na zák. č. 116/1990 Sb., ale zcela konkrétně odkazem na důvody v § 9 zák. č. 116/1990 Sb. Toto ustanovení současně zakotvuje důvody pro vypovězení nájmu jak ze strany pronajímatele, tak ze strany nájemce, tedy žádná ze smluvních stran není znevýhodněná a žádné ze smluvních stran není odepřena možnost ukončit nájem. Tato možnost je pouze omezena konkrétními důvody, přičemž takové ujednání odlišné od obecné úpravy skončení nájmu právní úprava současná i právní úprava účinná v době uzavření předmětné smlouvy nevylučuje. Pro výklad je pak dle názoru soudu nerozhodné, že § 9 zák. č. 116/1990 Sb. stanovil důvody pro ukončení smlouvy uzavřené na dobu určitou, když odkaz smluvních stran ve smlouvě je zcela jasný. Smlouva odkazuje na „důvody“ uvedené v § 9 zák. č. 116/1990 Sb., nikoli obecně na § 9 zák. č. 116/1990 Sb. Za tohoto stavu má soud za to, že nelze dovodit, že by odkaz na ustanovení týkající se nájmu na dobu určitou znamenal, že platí pouze pro určitý časový úsek, než dojde k „překlopení“ doby trvání smluvního vztahu na dobu neurčitou. Smlouva o nájmu zároveň neobsahuje žádné další ujednání, kterým by strany odkázaly na užití jiných zákonných ustanovení, konkrétně ustanovení o výpovědi bez uvedení důvodů, tedy odkaz smlouvy na důvody výpovědi a právě a pouze tyto důvody výpovědi je zcela jasný. Smluvní strany v uzavřené smlouvě o nájmu (a ani později prostřednictvím jakýchkoli dodatků) současně ani neprojevily vůli jakéhokoli jiného ujednání o skončení nájmu pro dobu, kdy dojde k od počátku předvídanému „překlopení“ nájmu na nájem sjednaný na dobu neurčitou. Ze smlouvy nevyplývá ani jakákoli vůle stran omezit sjednané výpovědní důvody jen na 24 měsíců (dobu určitou). Soud má proto za to, že smluvní důvody skončení nájmu (výpovědi) je třeba respektovat i po předpokládané změně doby trvání smluvního vztahu.

17. Z výše uvedeného výkladu vyplývá, že žalovaná je oprávněna smlouvu o nájmu vypovědět, avšak v souladu se smlouvou a ujednáním stran, tedy z důvodů sjednaných a uvedených v čl. 7 smlouvy o nájmu. Žalovaná žádný takový důvod ve výpovědi nájmu ze dne , datum, neuvedla, vypověděla smlouvu v rozporu se smluvním ujednáním stran a takovou výpověď proto soud hodnotí jako neoprávněnou.

18. Pro úplnost soud uvádí, že na základě výše uvedeného je v podstatě bezpředmětné, zda žalovaná ve výpovědi odkazovala na § 1999 o.z., před jehož aplikací pro případ, že by soud dospěl k opačnému výkladu smlouvy a „platnosti“ sjednaných důvodů ukončení smlouvy, by měl přednost § 2312 o.z. Z výše uvedeného je však zřejmé, že žalovaná neodůvodnila výpověď žádným důvodem dle smlouvy, resp. dle § 9 zák. č. 116/1990 Sb., proto se argumentace účastníků k aplikaci § 1999 o.z. stala v podstatě bezpředmětnou.

19. O nákladech řízení rozhodl soud výrokem II. tohoto rozsudku podle § 151 odst. l o.s.ř. za použití § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že ve věci úspěšné žalobkyni přiznal právo na náhradu nákladů řízení v celkové výši , částka, . Náklady žalobkyně sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši , částka, a z nákladů zastoupení advokátem, kdy žalobkyni náleží odměna stanovená podle § 6, § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen a.t.) z tarifní hodnoty dle § 9 odst. 3 a.t. (, částka, , ve znění účinném v době provedení úkonů právní služby) ve výši , částka, za každý úkon právní služby vykonané advokátem dle § 11 odst. 1 a.t. a paušální náhrada výdajů stanovená dle § 13 odst. 4 a.t. ve výši , částka, za každý z 5 úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení, výzva k plnění – námitky s výzvou ke zpětvzetí výpovědi a upozorněním na další právní kroky v případě, že výpověď nebude vzata zpět, žaloba, vyjádření ze dne , datum, a účast na jednání soudu dne , datum, ). Soud dále přiznal žalobkyni náhradu za DPH v sazbě 21 % ze shora uvedených částek, vyjma soudního poplatku. O povinnosti žalované zaplatit tuto náhradu k rukám zástupce žalobkyně bylo rozhodnuto dle § 149 odst. 1 o.s.ř. Třídenní lhůta byla stanovena dle § 160 odst. 1 o.s.ř.