11 C 405/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudkyní Mgr. Ladou Horákovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované pro určení vlastnického práva

I. Kupní smlouva č. [anonymizováno], uzavřená mezi účastníky dne 20. 8. 2021, se ruší.

II. Žalovaná je povinna poskytnout žalobci součinnost k obnovení spoluvlastnického práva žalobce k nemovitostem specifikovaným v kupní smlouvě č. [anonymizováno] ze dne 20. 8. 2021, v katastru nemovitostí a podepsat společně s ním souhlasné prohlášení o tomto převodu spoluvlastnického práva za účelem provedení zápisu spoluvlastnického práva žalobce k nemovitostem do katastru nemovitostí, oproti povinnosti žalobce zaplatit žalované částku 77 330 Kč, a to vše do 15 dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 120 740 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně žalobce.

1. Žalobce se podanou žalobou dne 16. 11. 2021, po připuštění jejích změn ze dne 9. 12. 2021 a 28. 11. 2022, domáhal zrušení kupní smlouvy č. [anonymizováno] (dále také jen„ Kupní smlouva“) uzavřené mezi účastníky dne 20. 8. 2021, jejímž předmětem byl převod spoluvlastnického práva k nemovitým věcem v k. ú. [část obce], a to spoluvlastnických podílů o velikosti id. 1/3 k pozemkům par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] zapsaným na [list vlastnictví], spoluvlastnického podílu o velikosti id. [číslo] k pozemku par. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví], spoluvlastnického podílu o velikosti id. [číslo] k pozemku par. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví], spoluvlastnického podílu o velikosti id. [číslo] k pozemku par. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví], spoluvlastnických podílů o velikosti id. [číslo] k pozemkům par. [číslo] par. [číslo] zapsaným na [list vlastnictví], spoluvlastnických podílů o velikosti id. [číslo] k pozemkům par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] zapsaným na [list vlastnictví], spoluvlastnických podílu o velikosti id. [číslo] k pozemkům par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] par. [číslo] zapsaným na [list vlastnictví], vše u Katastrálního úřadu pro [anonymizováno] [část Prahy] [obec] (dále také jen„ Pozemky“ nebo„ spoluvlastnické podíly na Pozemcích“); dále uložení povinnosti žalované poskytnout žalobci součinnost k obnovení vlastnického práva žalobce k Pozemkům se současně uloženou povinností žalobce zaplatit žalované částku ve výši 77 330 Kč odpovídající kupní ceně za Pozemky. Dle žalobních tvrzení žalovaná v květnu 2021 oslovila žalobce s nabídkou na uzavření kupní smlouvy ohledně Pozemků, kterou žalobce nejdříve nepřijal. Z důvodu následně zhoršující se finanční situace na jeho straně se žalobce posléze obrátil na žalovanou s návrhem na uzavření kupní smlouvy, ovšem pouze na část z dříve žalovanou poptávaných Pozemků. Žalovaná telefonicky potvrdila svůj trvající zájem, avšak žalobci zaslala návrh smlouvy v původním znění, na koupi všech Pozemků. Po jeho obdržení pak několikrát telefonicky urgovala žalobce, přičemž s ohledem na jeho tíživou finanční situaci přistoupil žalobce na návrh žalované a dne 20. 8. 2021 s ní uzavřel Kupní smlouvu v původním znění, předloženém žalovanou v květnu 2021, v níž byla stanovena kupní cena za Pozemky ve výši 77 330 Kč (dále také jen„ Kupní cena“). Za tuto částku, kterou žalovaná zaplatila, jí tedy žalobce prodal své spoluvlastnické podíly na všech Pozemcích. Dle žalobce využila žalovaná své pozice silnější strany a znalosti profesionála v oblasti prodeje a nákupu nemovitostí a zneužila tísnivé situace žalobce. Plnění poskytnutá vzájemně na základě Kupní smlouvy jsou v hrubém nepoměru a dle žalobce naplňují znaky neúměrného zkrácení podle ust. § 1793 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „o. z.“). Neúměrné zkrácení žalobce dovozoval z odborných písemných odhadů a znaleckého posudku, které do spisu doložil, a ze kterých vyplývá, že Kupní cena je v hrubém nepoměru ke skutečné ceně Pozemků. Žalobce po uzavření Kupní smlouvy kontaktoval žalovanou s návrhem na odstoupení od této smlouvy, kdy se domáhal zrušení Kupní smlouvy po jejím uzavření a navrhoval vrácení již vzájemně poskytnutého plnění, avšak bezvýsledně.

2. Žalovaná neuznala žalobou uplatněný nárok a žalobu navrhla zamítnout. Namítala, že žalobce nebyl nikým uveden v omyl, a domáhala se aplikace právní zásady„ podepsat můžeš, přečíst musíš“. Tíživá životní situace žalobce ji nebyla během kontraktačního procesu známa, a i kdyby ji známa byla, nešlo by o skutečnost, která by mohla být pro uzavření Kupní smlouvy právně relevantní. Žalobce text navrhované smlouvy znal, nebyl omezen na svéprávnosti, s podmínkami smlouvy souhlasil, ověřil podpis na smlouvě, podepsanou smlouvu doručil žalované a kupní cena byla řádně uhrazena. Dle žalované tak následná změna nebo zrušení Kupní smlouvy není možná, neboť by se jednalo o zásah do právní jistoty a prolomení zásady pacta sunt servanda. K průběhu kontraktačního procesu a následnému jednání žalobce s úmyslem odstoupení od uzavřené Kupní smlouvy, žalovaná uvedla, že skutečnosti tvrzené žalobcem nejsou pravdivé. Po uzavření smlouvy měl žalobce žalovanou kontaktovat e-mailem, jehož obsahem byla žádost o zrušení kupní smlouvy a zpětvzetí návrhu na zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Důvodem pro tuto žádost měla být nespokojenost příbuzných žalobce (hospodařících na Pozemcích) s uskutečněným prodejem, kteří měli žalobce konfrontovat s reálnou kupní cenou a nabídnout mu možnost společného hospodaření na Pozemcích. Z tohoto žalovaná dovodila, že se jedná o žalobu šikanózního typu. V navazujícím vyjádření žalovaná zopakovala svá tvrzení a trvala na zamítnutí žaloby.

3. Při jednáních soudu učinili účastníci nesporným, že v dané věci je žalobce fyzickou osobou – spotřebitelem a žalovaná právnickou osobou – podnikatelem. Dále bylo nesporným, že na základě Kupní smlouvy došlo k zápisu vlastnického práva ve prospěch žalované do příslušného katastru nemovitostí. Dále bylo nesporným, že vzájemná korespondence, založená ve spise, byla řádně doručena oběma účastníkům řízení, jakož i e-mailová komunikace účastníků ze 7. 10. 2021 a 13. 9. 2021. Dále bylo nesporným, že žalovaná byla vyzvána příslušným Katastrálním úřadem ke sdělení, zda souhlasí se zpětvzetím návrhu podaného žalobcem na zápis vlastnického práva žalované k předmětným pozemkům, a že žalovaná tento souhlas se zpětvzetím neudělila.

4. Provedeným dokazováním bylo prokázáno, a to výpisem z veřejné části Živnostenského rejstříku žalované ze dne 14. 11. 2022, že žalovaná je s účinností od 16. 2. 22016 podnikatelem s předmětem podnikání Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, zahrnující mimo jiné i obor činnosti Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí.

5. Kupní smlouvou č. [anonymizováno] ze dne 20. 8. 2021, s úředně ověřenými podpisy účastníků, bylo prokázáno, že žalobce coby prodávající a žalovaná coby kupující uvedeného dne uzavřeli Kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej spoluvlastnických podílů žalobce na Pozemcích za kupní cenu ve výši 77 330 Kč, uhrazenou žalovanou před podpisem smlouvy.

6. Vyrozuměním o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ze dne 2. 11. 2021, sp. zn. V - [číslo] [rok] [číslo], bylo prokázáno, že spoluvlastnické právo žalované k Pozemkům bylo na základě Kupní smlouvy zapsáno do katastru nemovitostí s právními účinky zápisu k 24. 8. 2021.

7. E-mailovou komunikací účastníků ze dne 13. 9. 2021, 7. 10. 2021 a 22. 10. 2021 bylo prokázáno, že žalobce se po uzavření Kupní smlouvy opakovaně obrátil na žalovanou a žádal ji o zrušení Kupní smlouvy, zpětvzetí návrhu na zápis do příslušného katastru nemovitostí a zároveň ji nabídl vrácení Kupní ceny (e-maily žalobce ze dne 13. 9. a 22. 10. 2021 – viz č. l. 46 a 79 spisu), na což žalovaná reagovala odmítavě a žalobci oznámila, že na uzavřené Kupní smlouvě trvá (e-maily žalované ze dne 13. 9. 2021 a 7. 10. 2021 – viz č. l. 46 a 79 spisu). V cit. e-mailu ze dne 22. 10. 2021 žalobce rovněž sděloval žalované důvody, pro které projevil zájem Kupní smlouvu ukončit.

8. Z odborných vyjádření vyhotovených dne 15. 11. 2021 [anonymizováno] [jméno] [příjmení], certifikovanou makléřkou, a dne 9. 1. 2022 [anonymizováno] [jméno] [příjmení], odhadcem nemovitostí, soud zjistil, že jmenovaní zpracovatelé, za využití metody komparace, odhadli obvyklou cenu podílu o velikosti 1/3 pozemků v k. ú. [část obce], zapsaných na [list vlastnictví] (tj. části Pozemků), na souhrnnou částku 2 503 566Kč, resp. 2 150 000 Kč.

9. Znaleckým posudkem [číslo] ze dne 6. 9. 2022, obsahujícím znaleckou doložku ve smyslu § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění (dále jen„ o. s. ř.“) a vyhotoveným [anonymizováno] [jméno] [příjmení], znalcem z oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitých věci (dále jen„ znalecký posudek“), který v něm oceňoval pozemky v k. ú. [část obce] zapsané na [list vlastnictví] a [list vlastnictví], vyjma pozemku par. [číslo] (tj. rovněž jen část Pozemků), bylo prokázáno, že tržní hodnota podílu o velikosti 1/3 na těchto posuzovaných pozemcích činí ke dni 20. 8. 2021, tj. ke dni uzavření Kupní smlouvy, částku 980 000 Kč. Znalec při svém rozboru rozdělil jednotlivé pozemky na zastavitelné a nezastavitelné plochy, u těchto následně pomocí porovnávací metody porovnal kupní cenu za 1 m2 plochy obdobných srovnatelných nemovitostí upravených porovnávacími koeficienty. Tímto postupem stanovil tržní hodnotu pozemků zahrnutých do zastavitelných ploch na hodnotu ve výši 740 000 Kč a tržní hodnotu pozemků zahrnutých do nezastavitelných ploch na hodnotu ve výši 2 550 000 Kč, tedy celkem 3 290 000 Kč. Z takto určené ceny znalec odvodil hodnotu id. podílu o velikosti 1/3 za využití srážky z hodnoty dle znaleckého standardu ve výši 10% na celkovou hodnotu podílu zkoumaných nemovitostí na 980 000 Kč. Tento znalecký posudek a jeho závěr o výši hodnoty oceněných pozemků žalovaná nijak nerozporovala. Jelikož znalecký posudek oceňoval pouze část Pozemků, má soud tímto důkazním prostředkem jednoznačně za prokázáno, že tržní hodnota spoluvlastnických podílů žalobce na všech Pozemcích ke dni uzavření Kupní smlouvy činila minimálně 980 000 Kč.

10. Z ostatních provedených důkazů již soud nezjistil žádné podstatné skutečnosti pro rozhodující skutková zjištění a právní závěry v projednávané věci, a proto je dále nehodnotil.

11. Na základě nesporných prohlášení účastníků a provedeného dokazování lze tedy o skutkovém stavu věci učinit závěr, podle kterého byla mezi žalobcem coby spotřebitelem na straně prodávajícího a žalovanou coby podnikatelkou na straně kupující dne 20. 8. 2021 uzavřena Kupní smlouva, na jejímž základě žalovaná koupila od žalobce jeho spoluvlastnické podíly na Pozemcích za kupní cenu ve výši 77 330 Kč, kterou mu uhradila před podpisem Kupní smlouvy. Ke dni prodeje činila jejich tržní cena minimálně 980 000 Kč. S účinky ke dni 24. 8. 2021 bylo do příslušného katastru nemovitostí zapsáno vlastnické právo žalované k podílům na Pozemcích. Před podáním žaloby žalobce opakovaně vyzval žalovanou ke zrušení uzavřené Kupní smlouvy a k navrácení vzájemně si poskytnutých plnění. Na tyto požadavky žalovaná reagovala odmítavě a rovněž ani žalobci nezaplatila rozdíl mezi uhrazenou Kupní cenou a znalecky zjištěnou obvyklou, resp. tržní cenou Pozemků.

12. Podle ust. § 1793 odst. 1 o. z., zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.

13. Podle ust. § 1795 o. z. právo dle § 1793 zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.

14. Podle ust. § 5 odst. 1 o. z., kdo se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu, dává tím najevo, že je schopen jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jeho povoláním nebo stavem spojena. Jedná-li bez této odborné péče, jde to k jeho tíži.

15. Po právním zhodnocení skutkových zjištění dospěl soud k závěru, že žaloba je po připuštění jejích změn důvodná. V řízení bylo prokázáno, že účastníci uzavřeli Kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej podílů žalobce na Pozemcích za kupní cenu ve výši 77 330 Kč, ač ke dni jejich prodeje činila tržní (obvyklá) cena části Pozemků (pozemků evidovaných na [list vlastnictví] a [list vlastnictví], vyjma pozemku par. [číslo]) částku 980 000 Kč. Zaplacená kupní cena tak představuje pouhých 7,88 % hodnoty stanovené znaleckým posudkem. Žalobce se zanedlouho po uzavření Kupní smlouvy obrátil na žalovanou s požadavkem na zrušení této smlouvy a navrácení si vzájemně poskytnutých plnění. Po jejím odmítavém sdělení podal předmětnou žalobu, čímž splnil zákonem požadovanou podmínku uplatnění nároku do jednoho roku od uzavření smlouvy (viz § 1795 o. z.), neboť Kupní smlouva byla uzavřena dne 20. 8. 2021 a žaloba podána dne 16. 11. 2021. K samotné otázce nepřiměřenosti vzájemných plnění ve smyslu ust. § 1793 odst. 1 o. z. je nutno vycházet z ustálené soudní praxe, potvrzené recentní judikaturou Nejvyššího soudu České republiky (srov. např. jeho rozsudek ze dne 25. 1. 2022, sp. zn. 33 Cdo 42/2021), podle které se za výchozí pravidlo považuje zákaz zkrácení přes polovic, neboli za hrubý nepoměr vzájemných plnění je považována zhruba hranice do poloviny vzájemných plnění (rozpětí 45- 55 %). V této věci jde o zcela zjevný nepoměr mezi jednotlivými plněními účastníků, neboť ze závěru znaleckého posudku, který byl navíc vypracován na pouhou část Pozemků, které jsou obsahem Kupní smlouvy, vyplývá, že poměr vzájemných plnění nedosahuje ani hranice 10 %, čímž zcela zjevně nedosahuje požadované ustálené hranice hrubé poloviny.

16. Případné naplnění liberační podmínky žalované dle § 1793 odst. 1 věta druhá o. z. v této věci nepřipadá v úvahu. Strany učinily nesporným, že vzájemný vztah účastníků řízení je vztahem podnikatelsko-spotřebitelským, ve kterém žalovaná zastává pozici podnikatele, jehož činností je mimo jiné prodej a nákup nemovitých věcí. Literou zákona formulovaná podmínka„ vědět nemusela“ ve spojení s ust. § 5 o. z. staví u žalované najisto, že jako profesionál si musela být vědoma ceny obvyklé v daném místě a čase, a tedy se nelze dovolávat naplnění liberačního důvodu stanoveného zákonem.

17. K vznesené námitce žalované, že je nutno dbát právní zásady zásady pacta sunt servanda (smlouvy se mají dodržovat) a zachovat tak maximální míru právní jistoty soud konstatuje, že žalovaná správně podotýká, že obecně platí, že strany kupní smlouvy nejsou vázány či omezeny ve sjednání výše kupní ceny, a je tedy na jejich uvážení, v jaké výši kupní cenu stanoví. Vždy je však nutné zkoumat, zda nenastaly výjimečné okolnosti, za kterých dojde k prolomení výše zmíněné zásady. Institut neúměrného zkrácení ve smyslu ust. § 1793 o. z. představuje právě jednu z výjimek, která při splnění zákonem daných podmínek umožňuje zasáhnout do jinak právem chráněného vztahu založeného smlouvu a prolomit závazek z takovéto smlouvy plynoucí.

18. Vzhledem k výše uvedenému je pak zcela nedůvodnou i námitka žalované o šikanózním charakteru žaloby, neboť jejím podáním žalobce primárně nesledoval poškodit žalovanou, ale učinil aprobované jednání, tj. realizoval výkon svého práva coby zkrácené strany požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, a to za situace, kdy žalovaná tyto jeho požadavky před podáním žaloby odmítla, aniž by mu současně doplnila to, oč byl zkrácen (tj. aniž by mu zaplatila rozdíl mezi uhrazenou Kupní cenou a obvyklou cenou Pozemků).

19. Soud proto rozhodl, jak je uvedeno ve výrocích I. a II. tohoto rozsudku, žalobě vyhověl.

20. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalobce měl ve věci plný úspěch. Jeho náklady řízení tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši 21 000 Kč, znalečné za mimosoudní znalecký posudek č. 56/2022 ve výši 12 100 Kč, odměna za zastupování žalobce advokátem dle ust. § 6 odst. 1, § 7 bod. 6, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen„ AT“), stanovená z tarifní hodnoty 980 000 Kč, a to za 7 úkonů právní služby á 12 220 Kč (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, 3x písemné podání ve věci samé z 9. 12. 2021, 30. 5. 2021 a 28. 11. 2022, 2x účast na soudním jednání dne 2. 11. 2022 a 1. 3. 2023) a 7x režijní paušál á 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT, tj. celkem náklady řízení ve výši 120 740 Kč. Právní zástupce žalobce není plátcem DPH. V souladu s ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. soud přiznal náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobce. Za žalobcem uplatňovaný samostatný sepis žádosti o osvobození od soudních poplatků ze dne 9. 12. 2021 soud nepřiznal požadovanou náhradu nákladů řízení, neboť žalobci nic nebránilo spojit, resp. začlenit tuto žádost do podání ve věci samé, které učinil téhož dne 9. 12. 2021, za něž mu soud náhradu nákladů přiznal v plném rozsahu. Nejedná se tudíž o účelně vynaložený náklad, za který by žalobci požadována náhrada příslušela.