13 C 151/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl soudkyní JUDr. Kateřinou Melkovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozený Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 pro zaplacení částky 89 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalobkyni částku ve výši 89 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 89 000 Kč od 31. 8. 2023 do zaplacení.

II. Žalovaný je povinen do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 40 459,6 Kč, a to k rukám právního zástupce žalobce, , tituly před jménem, , jméno FO, , advokát.

1. Žalobkyně se žalobou (návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu), doručenou zdejšímu soudu dne 2. 10. 2023, domáhala po žalovaném zaplacení částky 89 000 Kč s příslušenstvím z titulu vratné jistoty ujednané v nájemní smlouvě. Žalobkyně žalobu odůvodnila tím, že žalobkyně jako nájemce, a žalovaný jako pronajímatel, uzavřeli dne 26. 7. 2022 smlouvu o nájmu rodinného domu. Ve smlouvě si smluvní strany ujednaly složení jistoty ve výši 89 000 Kč, která má sloužit ke krytí nákladů souvisejících s poškozením předmětu nájmu a nedoplatků. Žalobkyně jistotu ve stanovené lhůtě převedla na bankovní účet žalovaného. Jistota byla ve smlouvě sjednána jako vratná, a to nejpozději do ukončení nájmu. Smluvní strany si sjednaly tříměsíční výpovědní dobu. Žalobkyně dne 24. 5. 2023 odeslala žalovanému písemnou výpověď smlouvy, která mu byla v květnu 2023 doručena. Výpovědní doba počala běžet dne 1. 6. 2023 a nájemní vztah žalobkyně a žalovaného skončil ke dni 31. 8. 2023. Žalovaný je ode dne 31. 8. 2023 v prodlení s úhradou jistoty žalobkyni.

2. Žalovaný ve svém vyjádření ze dne 13. 12. 2023 uvedl, že zcela odmítá tvrzený nárok žalobkyně. Žalovaný tvrdí, že mezi účastníky došlo k uzavření nájemní smlouvy dne 26. 7. 2022 a to na dobu určitou od 26. 8. 2022 do 31. 8. 2025. Žalobkyně v souladu se smlouvou uhradila žalovanému vratnou jistotu ve výši 89 000 Kč. Dne 24. 5. 2023 žalobkyně ukončila nájemní smlouvu výpovědí, tedy v květnu 2023 učinila právní jednání předpokládané v čl. IV. odst. 8 nájemní smlouvou a ukončila tak nájem z důvodu na své straně. Podle čl. IV. odst. 8 nájemní smlouvy platí, že v případě, že nájemce ukončí nájem z důvodu na své straně před uplynutím 1 roku ode dne uzavření nájemní smlouvy, zavazuje se pronajímateli uhradit smluvní pokutu ve výši 188 000 Kč. Žalobkyně dle žalovaného ukončila nájem z důvodu na své straně, a to před uplynutím jednoho roku ode dne uzavření nájemní smlouvy, přičemž je nyní žalobkyně povinna uhradit žalovanému smluvní pokutu a žalovaný je oprávněn strhnout její část z vratné jistoty, což také činí. Dne 5. 9. 2023 žalovaný oznámil žalobkyni, že její pohledávka na vrácení jistoty zanikla, a naopak žalobkyně je v prodlení s úhradou části smluvní pokuty ve výši 99 000 Kč.

3. Žalobkyně v replice ze dne 9. 1. 2024 uvedla, že odmítá tvrzení žalovaného, že nájemní smlouva byla ukončena jednostranným právním jednáním žalobkyně ze dne 24. 5. 2023 a že jsou naplněny předpoklady pro vznik smluvní pokuty. Žalobkyně odeslala dne 24. 5. 2023 žalovanému výpověď nájemní smlouvy, výpověď byla žalovanému doručena v květnu roku 2023. Výpovědní doba počala běžet dne 1. 6. 2023 a doběhla dne 31. 8. 2023. K tomuto datu nájemní smlouva zanikla, a to v souladu s čl. VI. odst. 1 písm. c) nájemní smlouvy, který říká, že pronajímatel a nájemce mohou ukončit tuto smlouvu písemnou výpovědí, kdy výpovědní doba činí 3 měsíce. Dle žalobkyně došlo k zániku závazku uplynutím výpovědní doby, kdy doručením výpovědi počala běžet výpovědní doba, právní účinky ukončení však nastávají až dnem jejího uplynutí. Žalobkyně má tedy za to, že nedošlo k ukončení nájmu před uplynutím jednoho roku ode dne uzavření smlouvy a nebyla naplněna podmínka pro vznik smluvní pokuty, neboť žalobkyně ukončila nájem dle čl. IV. odst. 8 nájemní smlouvy ke dni 31. 8. 2023.

4. S ohledem na zjištění učiněná z předložených listin a shodných vyjádření účastníků dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé.

5. Žalobkyně a žalovaný uzavřeli dne 26. 7. 2022 nájemní smlouvu, a to na dobu určitou od 26. 8. 2022 do 31. 8. 2025 (prokázáno smlouvou o nájmu rodinného domu uzavřenou mezi žalobcem, coby nájemcem a žalovaným, coby pronajímatelem dne 26. 7. 2022). Článek VI. odst. 1 písm. c) nájemní smlouvy stanoví, že pronajímatel i nájemce mohou ukončit tuto smlouvu písemnou výpovědí; výpovědní doba činí 3 měsíce a počíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena smluvní straně; v článku IV. odst. 8 nájemní smlouvy je uvedeno, že pokud nájemce ukončí nájem z důvodu na své straně před uplynutím 1 roku ode dne uzavření nájemní smlouvy, zavazuje se pronajímateli uhradit smluvní pokutu ve výši 188 000 Kč, nájemce podpisem nájemní smlouvy deklaruje, že výše uvedenou výši smluvní pokuty považuje za přiměřenou, nájemce zároveň výslovně souhlasí s tím, že pronajímatel může tuto újmu strhnout z vratné jistoty dle čl. IV. této smlouvy (prokázáno smlouvou o nájmu rodinného domu uzavřenou mezi žalobcem, coby nájemcem a žalovaným, coby pronajímatelem dne 26. 7. 2022). Žalobkyně uhradila částku ve výši 89 000 Kč představující vratnou jistotu dle nájemní smlouvy žalovanému (prokázáno výpisem z běžného účtu pro žalobkyni u , Anonymizováno, za období od 1. 7. 2022 do 31. 7. 2022 a nesporným tvrzením účastníků). Žalobkyně dne 24. 5. 2023 vypověděla nájemní smlouvu a tuto výpověď adresovala žalovanému, kterému byla doručena v květnu roku 2023 (prokázáno výpovědí smlouvy o nájmu rodinného domu ze dne 24. 5. 2023 adresované žalobkyní žalovanému a nesporným tvrzením účastníků). Žalovaný dne 5. 9. 2023 informoval dopisem žalobkyni, že jí požadovaná pohledávka na vrácení jistoty v celé výši zanikla, neboť žalobkyně ukončila nájem výpovědí před uplynutím jednoho roku ode dne uzavření nájemní smlouvy, a tedy naopak je v prodlení žalobkyně s úhradou částky 99 000 Kč představující zbytek smluvní pokuty, kterou žalovaný nestrhl z vratné kauce (prokázáno dopisem žalovaného adresového žalobkyně ze dne 5. 9. 2023 včetně výpisu z datové schránky o odeslání). Žalobkyně dne 12. 9. 2023 zaslala žalovanému předžalobní výzvu (prokázáno předžalobní výzvou ze dne 12. 9. 2023 včetně výpisu dodejky takové schránky).

6. Provedené důkazy hodnotil soud jednotlivě i ve vzájemných souvislostech.

7. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

8. Podle § 2231 odst. 1, 2 o. z., nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. Výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

9. Podle § 2233 odst. 1 o. z., v době tří měsíců před skončením nájmu, je-li stranám den skončení nájmu znám, umožní nájemce věci, která má být znovu pronajata, zájemci o nájem přístup k věci v nezbytném rozsahu za účelem prohlídky v přítomnosti nájemce a pronajímatele; pronajímatel oznámí nájemci návštěvu v přiměřené době předem.

10. Podle § 2235 o. z., zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

11. Podle § 2254 odst. 1,2 o. z., ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

12. Podle § 555 odst. 1 o. z., se právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

13. Podle § 556 odst. 1,2 o. z., co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

14. Podle § 1998 odst. 1,2 o. z., závazek lze vypovědět, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon. Je-li závazek vypovězen, zaniká uplynutím výpovědní doby. Lze-li však závazek vypovědět bez výpovědní doby, zaniká závazek účinností výpovědi.

15. Podle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Cdo 1991/2018, ze dne 20. 8. 2019, při zkoumání projevené vůle účastníků smlouvy je třeba vycházet z toho, že smluvní strany se při uzavření smlouvy nechovaly nelogicky.

16. Podle článku VI. odst. 1 písm. c) předmětné nájemní smlouvy, pronajímatel i nájemce mohou ukončit tuto smlouvu písemnou výpovědí. Výpovědní doba činí 3 měsíce a počíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena smluvní straně.

17. Podle článku IV. odst. 8 předmětné nájemní smlouvy, v případě, že nájemce ukončí nájem z důvodu na své straně před uplynutím 1 roku ode dne uzavření nájemní smlouvy, zavazuje se pronajímateli uhradit smluvní pokutu ve výši 188 000 Kč. Nájemce podpisem nájemní smlouvy deklaruje, že výše uvedenou výši smluvní pokuty považuje za přiměřenou. Nájemce zároveň výslovně souhlasí s tím, že pronajímatel může tuto újmu strhnout z vratné jistoty dle čl. IV. této smlouvy.

18. Po právním zhodnocení zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. V řízení bylo prokázáno, a ani to nebylo předmětem sporu,, že mezi účastníky došlo k uzavření nájemní smlouvy, jejíž součástí byla i sjednaná vratná jistota ve výši 89 000 Kč, kterou žalobkyně uhradila žalovanému. V nájemní smlouvě byla ujednaná možnost ukončit sjednanou smlouvu výpovědí nájemce či pronajímatele, kdy výpovědní doba činí 3 měsíce a počíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena smluvní straně. Sporným mezi účastníky zůstal výklad čl. IV odst. 8 nájemní smlouvy, který zní: „V případě, že nájemce ukončí nájem z důvodu na své straně před uplynutím 1 roku ode dne uzavření nájemní smlouvy, zavazuje se pronajímateli uhradit smluvní pokutu ve výši 188 000 Kč. Nájemce podpisem nájemní smlouvy deklaruje, že výše uvedenou výši smluvní pokuty považuje za přiměřenou a zavazuje se ji pronajímateli uhradit do pěti pracovních dnů po ukončení této smlouvy na bankovní účet pronajímatele uvedený výše v čl. IV. této smlouvy. Nájemce zároveň výslovně souhlasí s tím, že pronajímatel může tuto újmu strhnout z vratné jistoty dle čl. IV. této smlouvy. Konkrétně použitý výraz „ukončí“ si každý z účastníků vykládá jiným způsobem, kdy s tímto článkem souvisí vznik práva na smluvní pokutu, pokud nájemce ukončí nájem z důvodu na své straně před uplynutím 1 roku ode dne uzavření nájemní smlouvy. Nájemní smlouva mezi účastníky byla uzavřena dne 26. 7. 2022 a dle žalovaného žalobkyně naplnila jednání označené jako ukončení uvedené v článku IV. nájemní smlouvy svou výpovědí ze dne 24. 5. 2023, která byla v květnu 2023 žalovanému doručena. Žalobkyně uvedla, že ukončila nájem ke dni 31. 8. 2023, dnem uplynutí výpovědní doby, a tedy nájem ukončila až po uplynutí jednoho roku ode dne uzavření smlouvy.

19. Soud tedy shledal potřebu jazykovým a logickým výkladem vyložit ustanovení nájemní smlouvy, ve kterém je užito výrazu „ukončí nájem“, jenž má určovat počátek běhu lhůty pro vznik smluvní pokuty. Tento výraz se v nájemní smlouvě vyskytuje nejenom v čl. IV. odst. 8, jehož výklad je mezi účastníky sporný, ale například i v čl. VI., který tento výraz užívá ve smyslu jedné z možností zániku nájmu jako zániku závazku a říká, že nájem zanikne výpovědí s výpovědní dobou. Stejný význam dle čl. VI. nájemní smlouvy tohoto výrazu „ukončí nájem“ spatřuje v celé nájemní smlouvě i žalobkyně. Dle právní úpravy je okamžikem ukončení nájmu uplynutí výpovědní doby, pokud byla sjednána. V daném případě pak byla tříměsíční výpovědní doba sjednána a uplynula ke dni 31. 8. 2023. Zasláním výpovědi s výpovědní dobou druhé straně nájem dle právní úpravy nekončí, neboť se jedná o jednostranné právní jednání teprve směřující k ukončení nájemního vztahu, tedy zániku závazku. K ukončení nájemního vztahu v tomto případě tedy dochází až uplynutím výpovědní doby, nikoli pouze podáním výpovědi. Z této dikce vychází například i § 2223 o. z., který hovoří o době 3 měsíců před skončením nájmu, tedy dává najevo, že nájem po dobu tříměsíční výpovědní doby stále trvá, což vede k logickému závěru, že ukončení nájmu jako zániku závazku předpokládá zánik všech práv a povinností, jako je například placení nájemného, užívání bytu apod. Tyto práva a povinnosti však v průběhu výpovědní doby trvají. Soud má dle výše popsaného za to, že pojem „ukončí nájem“ je ve smlouvě použit ve významu zániku nájmu jako závazku tak, jak se užívá i v běžné právní praxi. Tento závěr potvrzuje i to, že v čl. VI. nájemní smlouvy je výraz užíván v souladu s tím, jak je ukončení nájmu stanoveno dle právní úpravy. Tento rozdíl ve výkladu pojmu „ukončí nájem“ mezi jednotlivými články smlouvy není nikde ve smlouvě jakkoliv uveden a tedy osoba, kterou dané ustanovení váže nemá možnost rozlišit rozdíl v úmyslu vykládat toto slovo v jiném významu než ukončení nájmu jako zániku závazku. Pokud si účastníci chtěli ujednat okamžik související se vznikem smluvní pokuty na jiný okamžik než zánik závazku, měli formulovat dané ustanovení způsobem, který není v rozporu s významem, ve kterém se tento pojem běžně užívá, a jehož význam je v právním styku spojován se zánikem závazku. Soud tak má za to, že nájem zanikl, resp. byl žalobkyní ukončen ke dni 31. 8. 2023, tedy až po uplynutí jednoho roku ode dne uzavření smlouvy. Žalobkyně má tak právo na vrácení jistoty 89 000 Kč, kterou uhradila žalovanému, když žalovanému právo na smluvní pokutu dle čl. IV odst. 8 nájemní smlouvy nevzniklo.

20. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jenž byla procesně zcela úspěšná, plnou náhradu nákladů řízení. Její náklady řízení jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 4 450 Kč a dále náklady jejího právního zastoupení. Ty soud přiznal podle § 7 bodu 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 89 000 Kč, a to odměnu advokáta sestávající z částky 4 660 Kč za každý z 6 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 písm. a), c), d) a g), (příprava a převzetí právního zastoupení, sepis předžalobní upomínky, spis žaloby, sepis vyjádření k odporu žalovaného ze dne 8. 1. 2024, další porada s klientem dne 6. 2. 2024, účast při jednání soudu dne 7. 2. 2024). Dále soud přiznal žalobkyni náhradu hotových výdajů v paušální výši 300 Kč spojených s každým z výše uvedených 6 úkonů právní služby dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, celkem 1 800 Kč, a dále náhradu za DPH 21 % z odměny a paušální náhrady výdajů ve výši 6 249,6 Kč, neboť právní zástupce žalobkyně je plátcem této daně. Celkem tak náhrada nákladů řízení činí přiznaných 40 459,6 Kč.