13 C 38/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl soudkyní JUDr. Kateřinou Melkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená obecným zmocněncem příjmení jméno příjmení bytem adresa o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání

I. Určuje se, že výpověď z nájmu prostor sloužících podnikání – smluvní označení místnosti [číslo] nacházející se v [anonymizováno] nadzemním podlaží budovy [adresa], v části [územní celek], jež je součástí pozemku parc. [číslo] stojících na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí], obci [obec], budova [adresa] a pozemek parc. [číslo] jsou zapsané na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce], pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] jsou zapsané na [list vlastnictví], pro k. ú. [část obce] vše vedené u [stát. instituce], [stát. instituce], sepsaná žalovanou dne 28. 5. 2020 a doručena žalobkyni dne 29. 5. 2020, není oprávněná.

II. Žalovaná je povinna do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši 3 200 Kč.

1. Žalobkyně se žalobou došlou zdejšímu soudu dne 11. 8. 2020 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že výpověď z nájmu prostor sloužících podnikání – smluvní označení místnosti [číslo] nacházející se v [anonymizováno] nadzemním podlaží budovy [adresa], v části [územní celek], jež je součástí pozemku parc. [číslo] stojících na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí], obci [obec], budova [adresa] a pozemek parc. [číslo] jsou zapsané na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce], pozemky parc. [číslo] prac. [číslo] jsou zapsané na [list vlastnictví], pro k. ú. [část obce] vše vedené u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen:„ prostory sloužící podnikání“), sepsaná žalovanou dne 28. 5. 2020 a doručena žalobkyni dne 29. 5. 2020, není oprávněná. Žalobkyně podanou žalobu odůvodnila zejména tím, že je vlastníkem budovy [adresa], v jejímž [anonymizováno] nadzemním podlaží se nacházejí prostory sloužící podnikání. Právní předchůdce žalobkyně, společnost [právnická osoba], uzavřel se žalovanou dne [datum] smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání a poskytování některých služeb s ním spojených, ev. č. pronajímatele [číslo], ev. č. nájemce [číslo], ve znění dodatku č. 1 ze dne [datum], dodatku č. 2 ze dne [datum], dodatku č. 3 ze dne [datum] a dodatku č. 4 ze dne [datum] (dále jen„ nájemní smlouva“), jejímž předmětem je nájem prostor sloužících podnikání umístěných v [anonymizována dvě slova] a blíže specifikovaná v Příloze č. 1 a Příloze č. 2 Smlouvy Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou 5 let ode dne účinnosti smlouvy, dodatkem č. 3 byla účinnost nájemní smlouvy posunuta na 10. 11. 2017. Dne 29. 5. 2020 obdržela žalobkyně dokument označený jako výpověď nájemní smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání a poskytování některých služeb s ním spojených. Jako výpovědní důvod byl uveden bankrot [právnická osoba], která je výhradním dodavatelem zboží žalované. Ačkoli je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, obsahuje možnost jejího předčasného ukončení výpovědí ze strany nájemce v čl. XII. odst. 12.

3. Přílohy č. 4 Obchodních podmínek nájmu prostor sloužícího podnikání a poskytování některých služeb s ním spojených na [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] [spisová značka] (dále jen„ všeobecné obchodní podmínky“). Podle tohoto ustanovení je nájemce oprávněn smlouvu vypovědět pouze, jestliže: a) se předmět nájmu bez zavinění nájemce stane nezpůsobilým k užívání za účelem nájmu dle smlouvy; nebo b) pronajímatel přes písemné upozornění nájemce po nájemcem stanovené lhůtě k nápravě hrubě porušuje své povinnosti při údržbě a opravách předmětu nájmu, k nimž je povinen. Dle tvrzení žalobkyně uvedená konstrukce nájemní smlouvy odpovídá zájmu pronajímatele na plnění smlouvy až do uplynutí doby nájmu, s výjimkou, kdy by nájemce nemohl užívat předmět nájmu z důvodů na straně pronajímatele. Předčasné ukončení smlouvy by vedlo ke vzniku škody na straně pronajímatele, která by odpovídala ušlému zisku za nevyužitý prostor sloužící podnikání po dobu výběrového řízení na nového nájemce. Žalobkyně dále doplnila, že se jedná o tzv. odvážnou smlouvu, když žalobkyně a žalovaná ve smlouvě vyloučily aplikaci § 1765 a § 1766 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen„ OZ“). Shodně se žalobkyně a žalovaná dohodly na vyloučení § 2208, § 2210 odst. 2 a 3, § 2212, § 2227, § 2232, § 2308 OZ. Veškerá vyloučená ustanovení OZ jsou uvedena v čl. IX. odst. 9.1 a 9.2 nájemní smlouvy a dále v čl. XIV. odst. 14.10 všeobecných obchodních podmínek. Dle přesvědčení žalobkyně žalovaná netvrdila ani neprokázala žádný z výpovědních důvodů uvedených v nájemní smlouvě, na základě čehož má žalobkyně za to, že výpověď nájemní smlouvy zaslaná žalovanou je neoprávněná. Žalobkyně podala proti výpovědi nájemní smlouvy v zákonné lhůtě dne 3. 6. 2020 námitky, které byly žalované doručeny dne 9. 6. 2020. Žalovaná e-mailem ze dne 1. 7. 2020 svou výpověď potvrdila a k námitkám žalobkyně se nijak nevyjádřila. Žalobkyně se proto prostřednictvím podané žaloby domáhá přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání.

2. Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila dne 14. 9. 2020 tak, že se žalobním návrhem žalobkyně nesouhlasí a trvá na oprávněnosti své výpovědi nájmu prostor sloužících podnikání, a to z následujících důvodů. [anonymizována dvě slova] je určen pouze pro [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova]. Z důvodu pandemie viru Covid 19 a přijatých krizových opatření jak vlády ČR, tak vládami jiných zemí [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], došlo k omezení pohybu osob a také dopravy, přičemž provoz [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] [jméno] [jméno] klesl o 70%. V důsledku nastalého stavu došlo k poklesu obratu žalované, která se dostala do stavu hrozícího úpadku, když neměla finanční prostředky na nákup zboží. Rovněž se do úpadku dostal výhradní dodavatel zboží žalované, které bylo žalovanou prodáváno v prostoru sloužícímu podnikání. Současně dle čl. II bod 2.4. nájemní smlouvy bylo ujednáno, že jediným účelem nájmu je užívání prostoru sloužícího podnikání k podnikatelské činnosti v rozsahu živnostenského oprávnění za účelem provozování maloobchodního prodeje s následujícím sortimentem zboží anebo služeb:„ Prodej [anonymizováno] a [anonymizována dvě slova] [značka automobilu] (dále jen„ účel nájmu“)“, přičemž žalovaná nebyla oprávněna užívat prostor sloužící podnikání pro jiný, než nájemní smlouvou definovaný účel. Dále žalovaná uvedla, že [anonymizováno] [právnická osoba] se nyní nachází v insolvenci a probíhá její likvidace. Dle tvrzení žalované v důsledku insolvence [právnická osoba] přestala žalovaná právně i fakticky splňovat účel nájmu a prostor sloužící podnikání zůstal zcela nevyužit. V důsledku těchto skutečností pozbyla žalovaná ke dni 30. 6. 2020 veškerá živnostenská oprávnění dle přílohy 1 až 3 živnostenského zákona, čímž právně i fakticky pozbyla schopnost plnit své závazky z nájemní smlouvy. Pozbytím dodávky zboží i živnostenského oprávnění došlo na straně žalované k nemožnosti plnění ve smyslu § 2006 OZ, což má za následek zánik právního poměru založeného nájemní smlouvou. Dle názoru žalované závazek zaniká okamžikem, kdy nemožnost plnění nastala, a to s účinky ex nunc. Dle přesvědčení žalované, nouzový stav a [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], pokles odbytu a tím i téměř nulový zisk žalované v průběhu několika měsíců, zapříčinil, že povinnost hradit nájemné v nesnížené výši, představuje extrémní náklad, který nelze po žalované požadovat. Tuto skutečnost oznámila žalovaná žalobkyni prostřednictvím výpovědi nájmu prostor sloužících podnikání. Žalovaná je přesvědčena, že v důsledku skončení nájmu prostor sloužících podnikání vznikla rovněž žalobkyni povinnost vrátit jí zaplacenou kauci ve výši 800 000 Kč dle čl. IV. nájemní smlouvy. Žalovaná v závěru namítla, že jednání žalobkyně je v rozporu s obchodními zvyklostmi i dobrými mravy. Žalobkyně nerespektuje nastalý stav a úmyslně se snaží obohatit na úkor žalované a požaduje po ní platit nájemné spolu se souvisejícími platbami, i za okolností, kdy žalovaná důvodně nevyužívá prostor sloužící podnikání. Žalovaná trvá na oprávněnosti své výpovědi ze dne 28. 5. 2020 a zejména na tom, že právní poměr vzniklý z nájemní smlouvy, včetně souvisejících závazků zanikl ex nunc k 29. 5. 2020.

3. K vyjádření žalované zaslala žalobkyně dne 18. 5. 2021 repliku, v níž sdělila, že mezi účastnicemi řízení v současné době probíhají jednání o vypořádání práv a povinností po skončení nájemního vztahu, který byl taktéž ze strany žalobkyně ukončen k 1. 3. 2021. Žalobkyně je však přesvědčena, že jakýkoli výsledek jednání o vzájemných nárocích stran sporu jsou bez relevance k předmětu tohoto řízení. Žalobkyně současně uvedla, že předmětem řízení je oprávněnost výpovědi žalované nájmu prostor sloužících podnikání ze dne 29. 5. 2020, tedy otázka, zda byly naplněny výpovědní důvody. Důkazní břemeno ohledně naplnění výpovědního důvodu leží na žalované. Žalobkyně znovu upozornila na skutečnost, že nájemní smlouva byla mezi účastníky řízení uzavřena na dobu určitou, nicméně s tím, že vyloučili aplikaci § 2311 OZ, a proto se navzdory argumentaci žalované neuplatní zákonná ustanovení o ukončení nájmu bytu na dobu určitou, a to ani přiměřeně. Současně žalovaná netvrdila a neprokázala naplnění ani jednoho v nájemní smlouvě zakotveného výpovědního důvodu. Na základě těchto skutečností je žalobkyně přesvědčena o neoprávněnosti výpovědi žalované.

4. Na základě provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav.

5. Žalobkyně je obchodní společností vzniklou dne [datum] a zapsanou v obchodním rejstříku vedeného Městským soudem v Praze oddíl [anonymizováno], vložka [číslo], jejímž předmětem podnikání je mimo jiné [anonymizována čtyři slova] [spisová značka] (Výpis z obchodního rejstříku žalobkyně ze dne 7. 8. 2020). Žalovaná je obchodní společností vzniklou dne [datum] a zapsanou v obchodním rejstříku vedeného Městským soudem v Praze oddíl [anonymizováno], vložka [číslo], jejímž předmětem podnikání je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona (Výpis z obchodního rejstříku žalované ze dne 28. 3. 2017). Žalobkyně je vlastníkem budovy [adresa], nacházející se na pozemcích p. [číslo] k. ú. [část obce], [územní celek], [list vlastnictví] (Výpis z katastru nemovitostí ze dne 7. 8. 2020), v jejímž [anonymizováno] nadzemním podlaží se nacházejí prostory sloužící podnikání (nesporná tvrzení účastníků řízení). Právní předchůdce žalobkyně, společnost [právnická osoba], [IČO], uzavřel se žalovanou dne [datum] Smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání a poskytování některých služeb s ním spojených, ve znění Dodatku č. 1 ze dne [datum], Dodatku č. 2 ze dne [datum], Dodatku č. 3 ze dne [datum] a Dodatku č. 4 ze dne [datum]; předmětem Smlouvy o nájmu byl prostor sloužící podnikání umístěný v [anonymizována dvě slova] a blíže specifikovaná v Příloze č. 1 a Příloze č. 2 nájemní smlouvy; nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to 5 let ode dne účinnosti smlouvy, která byla Dodatkem č. 3 odložena ze dne 1. 10. 2017 na den 10. 11. 2017; strany si v nájemní smlouvě, konkrétně v čl. IX. označeném jako: Rozhodné právo a obchodní podmínky ujednaly, že ustanovení § 1765, § 1766, § 2208, § 2209, § 2210 odst. 2 a 3, § 2212, § 2227, § 2232, § 2303, § 2305 § 2308, § 2311 a 2315 OZ se na nájemní smlouvu a na vztahy z této nájemní smlouvy vyplývající nepoužijí. Současně si v čl. IX. bodě 9.1.7 c) ujednaly, že nájemce (žalovaná) není oprávněna vypovědět nájemní smlouvu před uplynutím ujednané doby nájmu dle § 2308 OZ v případě, že nájemce (žalovaná) ztratí způsobilost k podnikatelské činnosti, k jejímuž výkonu je předmět nájmu určen (Smlouva o nájmu prostor sloužícího podnikání a poskytování některých služeb s ním spojených ze dne [datum], Dodatek č. 1 ze dne [datum], Dodatek č. 2 ze dne [datum], Dodatek č. 3 ze dne [datum] a Dodatek č. 4 ze dne [datum], Příloha č. 4 Smlouvy o nájmu: Obchodní podmínky nájmu prostor sloužícího podnikání a poskytování některých služeb s ním spojených na [anonymizována čtyři slova] [spisová značka]). Žalovaná dne 14. 8. 2019 požádala žalobkyni o změnu účelu nájmu z prodeje zboží [právnická osoba] na prodej zboží [právnická osoba] [anonymizováno], a to s účinností od 15. 2. 2020 (Dopis žalované žalobkyni ze dne 14. 8. 2019). Dopisem ze dne 22. 8. 2019 udělila žalobkyně žalované souhlas se změnou účelu nájmu na prodej zboží [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] (Dopis žalobkyně žalované ze dne 22. 8. 2019). Dne 29. 5. 2020 obdržela žalobkyně dokument označený jako Výpověď nájemní smlouvy o nájmu prostor sloužících podnikání a poskytování některých služeb s ním spojených; jako výpovědní důvod uvedla žalovaná bankrot [právnická osoba], která je výhradním dodavatelem zboží žalované a současně odkázala na čl. XII. nájemní smlouvy (Výpověď nájemní smlouvy ze dne 28. 5. 2020 s razítkem podateli žalobkyně ze dne 1. 6. 2020). Následně dne 12. 8. 2020 zaslala žalovaná žalobkyni dopis, označený jako: Výpověď nájemní smlouvy, výzva k převzetí prostor předmětu nájmu, jímž žalobkyni upřesnila výpovědní důvod odkazem na čl. IV. bod 9.1.7 písm. c) a vyzvala žalobkyni jednak k okamžitému převzetí prostor sloužících k podnikání a jednak k vyplacení jistoty ve výši 800 000 Kč (Výpověď Nájemní smlouvy, doplnění, výzva k převzetí prostor předmětu nájmu ze dne 12. 8. 2020). Dne 3. 3. 2020, byl na majetek [anonymizováno] [právnická osoba] prohlášen konkurs (Rozhodnutí [název soudu] ze dne [datum], sp. zn. [číslo] IN [číslo] s překladatelskou doložkou ze dne 25. 5. 2021). V důsledku konkurzu výhradního dodavatele žalované, [právnická osoba], ukončila žalovaná svou podnikatelskou činnost a předmět nájmu již pro účely prodeje zboží tohoto dodavatele nevyužívala (11 kusů černobílých fotografií předmětu nájmu prokazující, že předmět nájmu již nebyl pro podnikatelskou činnost žalované využíván, shodná tvrzení účastníků). Dne 3. 6. 2020 zaslala žalobkyně žalované dopis označený jako: Námitky proti výpovědi, v němž žalované sdělila, že výpověď nájemní smlouvy považuje za neoprávněnou, neboť nájemní vztah lze ukončit pouze výslovně sjednanými způsoby, tedy v případě žalované pouze z důvodů uvedených v čl. XII. odst. 12 odst. 3 obchodních podmínek, které tvoří nedílnou součást nájemní smlouvy (Námitky žalobkyně proti výpovědi ze dne 3. 6. 2020, kopie dodejky ze dne 9. 6. 2020). Žalovaná následně ke dni 30. 6. 2020 oficiálně ukončila provozování živnosti v oborech: velkoobchod a maloobchod, skladování, balení zboží, manipulace s nákladem a technické činnosti v dopravě, zprostředkování obchodu a služeb a ubytovací služby v provozovně pronajaté od žalobkyně (Vyrozumění o zápisu údajů o provozovně do živnostenského rejstříku vydané [anonymizována dvě slova] [obec a číslo], Živnostenský odbor, dne 31. 8. 2020).

6. Zdejší soud provedl dále i důkaz Přílohou č. 1/ Nájemní smlouvy – Splátkový kalendář, Přílohou č. 1/ – Splátkový kalendář, Příloha č. 1/ Nájemní smlouvy – Splátkový kalendář, Přílohou č. 1/ Nájemní smlouvy – Splátkový kalendář, Přílohou č. 6 Nájemní smlouvy – Nájemné z obratu, Minimální nájemné z obratu a vzor víza, Přílohou č. 1 Nájemní smlouvy – splátková kalendář a v poslední řadě i dopisem žalované ze dne 9. 3. 2020 pro právní kancelář s informací o tom, že bylo zahájeno insolvenční řízení na [právnická osoba], z nichž však soud nezjistil žádné, pro rozhodnutí významné, skutečnosti.

7. Po právní stránce posoudil soud věc následovně:

8. Dle § 2302 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen OZ) platí, že:„ Ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.“ 9. Dle § 2308 OZ platí:„ Nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

10. Dle § 2006 odst. 1, 2 OZ platí:„ Stane-li se dluh po vzniku závazku nesplnitelným, zaniká závazek pro nemožnost plnění. Plnění není nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době. Nemožnost plnění prokazuje dlužník.“ 11. Dle § 558 odst. 2 OZ platí:„ V právním styku podnikatelů se přihlíží k obchodním zvyklostem zachovávaným obecně, anebo v daném odvětví, ledaže to vyloučí ujednání stran nebo zákon. Není-li jiné ujednání, platí, že obchodní zvyklost má přednost před ustanovením zákona, jež nemá donucující účinky, jinak se může podnikatel zvyklosti dovolat, prokáže-li, že druhá strana určitou zvyklost musela znát a s postupem podle ní byla srozuměna.“ 12. Dle čl. IX. Nájemní smlouvy, konkrétně bodu 9.1. a podbodu 9.1.1, platí:„ Tato smlouva a práva a povinnosti Stran z ní vyplývající se řídí a budou vykládány v souladu s právem České republiky. Strany se dohodly, že ustanovení § 1765, § 1766, § 2208, § 2209, § 2210 odst. (2) a (3), § 2212, § 2227, § 2232, § 2303, § 2305, § 2308, § 2311 a § 2315 Občanského zákoníku se na tuto Smlouvu a na vztahy z této Smlouvy vyplývající nepoužijí. Nájemce na sebe ve smyslu § 1765 odst. 2 Občanského zákoníku bere nebezpečí podstatné změny okolností, které mohou založit v právech a povinnostech Stran zvlášť hrubý nepoměr. Nájemci tak nevznikne právo domáhat se obnovení jednání o Smlouvě v případě takové podstatné změny okolností ve smyslu § 1765 odst. 1 Občanského zákoníku“ 13. Dle čl. IX. Nájemní smlouvy bodu 9.1., podbodu 9.1.7 c) platí:„ Nájemce není oprávněn vypovědět Smlouvu před uplynutím ujednané Doby nájmu dle § 2308 Občanského zákoníku v případě (i) kdy Nájemce ztratí způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je Předmět nájmu určen, nebo (ii) přestane-li být Předmět nájmu z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl Předmět nájmu určen, a Pronajímatel nezajistí Nájemci odpovídající náhradní prostor, (iii) nebo porušuje-li Pronajímatel hrubě své povinnosti vůči Nájemci. (Tímto ustanovením ad (iii) není dotčen čl. XII., odst. 12. 3, písm. b) Obchodních podmínek).“ 14. Dle čl. čl. IX. Nájemní smlouvy bodu 9.1., podbodu 9.1.8 platí:„ V případě skončení Smlouvy se neužijí ustanovení Občanského zákoníku o skončení nájmu bytu na dobu určitou dle § 2311 Občanského zákoníku“ 15. Dle bodu 12.

3. Obchodních podmínek, které tvoří nedílnou součást Nájemní smlouvy, platí:„ Nájemce je oprávněn Smlouvu písemně vypovědět pouze, jestliže: a) se předmět nájmu bez zavinění Nájemce stane nezpůsobilý k užívání za účelem nájmu dle Smlouvy; nebo b) Pronajímatel přes písemné upozornění nájemce po Nájemce stanovené lhůtě k nápravě hrubě porušuje své povinnosti při údržbě a opravách Předmětu nájmu, k nimž je povinen.“ 16. K jednotlivým námitkám žalované soud uvádí následující. 17. 1) Žalovaná předně namítala, že dle čl. II bodu 2. 4. nájemní smlouvy bylo mezi stranami ujednáno, že účelem nájmu je prodej [anonymizováno] a [anonymizována dvě slova] [značka automobilu], přičemž žalovaná nebyla dle nájemní smlouvy oprávněna užívat prostory sloužící podnikání pro žádný jiný než sjednaný účel. Tím, že [právnická osoba] v důsledku insolvence přestala dodávat žalované zboží, nastala právní i faktická nemožnost žalované naplňovat účel nájmu a prostory sloužící podnikání zůstaly zcela nevyužity. Dle přesvědčení žalované došlo v důsledku těchto skutečností k naplnění výpovědního důvodu dle bodu 12.3 písm. a) všeobecných obchodních podmínek.

18. Z obsahu nájemní smlouvy, jejíž platnost žádný z účastníků řízení nerozporoval, plyne, že žalobkyně a žalovaná si sjednaly toliko dva důvody, pro které může žalovaná nájemní smlouvu vypovědět. Prvně se jedná o situaci, kdy se předmět nájmu bez zavinění nájemce stane nezpůsobilý k užívání za účelem nájmu dle nájemní smlouvy a dále, kdy pronajímatel i přes písemné upozornění nájemce po nájemcem stanovené lhůtě k nápravě hrubě porušuje své povinnosti při údržbě a opravách předmětu nájmu, k nimž je povinen. Žalovaná má za to, že došlo k naplnění prvního z takto ujednaných výpovědních důvodů. Dle svého obsahu odpovídá sjednaný výpovědní důvod zákonnému ust. § 2308 písm. b) OZ, který normuje, že nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající prostor. Tento výpovědní důvod je reakcí na § 2205 písm. b) OZ, dle kterého nájemní smlouva pronajímatele zavazuje udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata. Sjednaný výpovědní důvod zároveň odpovídá bodu 3.1, podbodu 3.1.1 věta první všeobecných obchodních podmínek, dle kterého pronajímatel je sám nebo prostřednictvím [anonymizováno] povinen odevzdat nájemci a udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání, zaručit nerušený výkon práv nájemce spojených s jeho užíváním a zabezpečovat řádné plnění služeb. Dle názoru soudu z nyní citovaného plyne, že se jedná o ze strany nájemce nezaviněnou nezpůsobilost samotných prostor sloužících podnikání sloužit sjednanému účelu v důsledku některé z příčin, která se může projevit např. rozporem se stavebnětechnickými, bezpečnostními, případně hygienickými předpisy, jejichž dodržování je pro naplnění účelu nájmu nezbytné. Nezpůsobilost pronajatého prostoru může být způsobena některou ze situací vis maior, např.: povodeň, požár, ale i zásahem třetí osoby, či porušením povinností pronajímatele. Jinými slovy, nezpůsobilostí prostor sloužících podnikání se rozumí to, že prostor sloužící podnikání v důsledku nastalých změn nemůže nadále sloužit svému účelu nejen vůči tomuto konkrétnímu nájemci, ale ani žádnému jinému nájemci podnikajícímu v obdobné oblasti (např. v případě nájemců podnikajících v oblasti prodeje zboží by se jednalo o zabránění přívodu elektřiny, odstranění osvětlení, vytrhání podlahy, zazdění vstupního vchodu apod.) K tomu je možné citovat závěry Nejvyššího soudu např. z rozhodnutí ze dne 26. 5. 2006, sp.zn. 28 Cdo 2485/2005, dle kterého: uzavřou-li smluvní strany nájemní smlouvu, jejímž předmětem je nájem nebytových prostor na dobu určitou, může tento nájemní vztah zaniknout před uplynutím sjednané doby nejen výpovědí ze strany nájemce či pronajímatele, ale také z důvodů upravených v obecných ustanoveních o nájemní smlouvě či z obecného důvodu zániku závazku pro nemožnost plnění dle § 575 ObčZ 1964, kupř. trvalým odpojením dodávek energií a vody, v důsledku čehož se pronajaté nebytové prostory stanou nezpůsobilými ke smluvenému účelu užívání. Dále pak rozhodnutí Nevyššího soudu ze dne 18. 5. 2004, sp. zn. 25 Cdo 1582/2004 dle kterého: Poruší-li pronajímatel právní povinnost odevzdat nájemci nebytový prostor ve stavu způsobilém k smluvenému užívání a po celou dobu jej v tomto stavu svým nákladem udržovat tím, že pouze opakovaně odstraňuje plíseň ze stěn, aniž definitivně odstraní závadný stav pronajatých prostor, odpovídá nájemci za škodu, která mu v příčinné souvislosti s tím vznikla. Oproti tomu však žalovaná netvrdila, že by prostory samy o sobě nebylo možné užívat k podnikatelské činnosti za situace, kdyby žalovaná nepozbyla živnostenské oprávnění. Proto na základě výše uvedeného dospěl soud k závěru, že námitka žalované je nedůvodná, neboť nebyl naplněn sjednaný výpovědní důvod dle bodu 12.3 písm. a) všeobecných obchodních podmínek. 19. 2) Žalovaná dále namítala, že pozbytím dodávky zboží i živnostenského oprávnění došlo na straně žalované k právní i faktické nemožnosti plnění ve smyslu § 2006 OZ, což má za následek zánik právního poměru založeného Nájemní smlouvou ex tunc. Dle žalované je ustanovení § 2006 kogentní a nelze jeho aplikaci vyloučit ani v obchodněprávních vztazích.

20. Soud již v odůvodnění předchozí námitky žalované citoval právní závěr Nejvyššího soudu ze dne 26. 5. 2006, sp. zn. 28 Cdo 2485/2005, dle kterého, může nájemní vztah zaniknout před uplynutím sjednané doby nejen výpovědí ze strany nájemce či pronajímatele, ale také z důvodů upravených v obecných ustanoveních o nájemní smlouvě či z obecného důvodu zániku závazků pro nemožnost plnění dle § 575 ObčZ 1964. Dle § 575 odst. 1, 2, 3 ObčZ 1964 platilo:„ Stane-li se plnění nemožným, povinnost dlužníka plnit zanikne. Plnění není nemožné, zejména lze-li je uskutečnit i za ztížených podmínek, s většími náklady nebo až po sjednaném čase. Týká-li se nemožnost jen části plnění, zanikne povinnost, jen pokud jde o tuto část; věřitel má však právo ohledně zbývajícího plnění od smlouvy odstoupit. Jestliže však vyplývá z povahy smlouvy nebo z účelu plnění, jež byl dlužníkovi znám v době uzavření smlouvy, že plnění zbytku závazku nemá pro věřitele žádný hospodářský význam, zaniká závazek v celém rozsahu, ledaže věřitel bez zbytečného odkladu poté, kdy se o nemožnosti části plnění dozvěděl, sdělí dlužníkovi, že na zbytku plnění trvá.“ Jedná se tedy o obdobu současně platného ustanovení § 2006 OZ, jehož aplikaci účastníci řízení v Nájemní smlouvě nevyloučili, a je tudíž na místě posoudit, zda nájemní vztah pro následnou nemožnost plnění skutečně nezanikl. V případě následné nemožnosti plnění jde o jedno z ustanovení OZ, ve kterém je normativně reagováno na závažné změny okolností v průběhu trvání závazku. V každém případě se vždy musí jednat o naprostou nesplnitelnost dluhu, kdy výkon závazku není možno vůbec fyzicky uskutečnit, a to absolutně, což znamená, že jej nelze uskutečnit ani teoreticky (v podrobnostech Šilhán, J. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054), 1. vydání, 2014, s. 1219 – 1230). V nyní projednávaném případě, za situace, kdy pokud by hlavní dodavatel žalované neupadl do insolvence a žalovaná by nepozbyla oprávnění k výkonu podnikatelské činnosti, lze teoreticky uvažovat o tom, že plnění nájemní smlouvy by zcela jistě možné bylo (ostatně o tom svědčí i to, že žalovaná kalkulovala s tím, že by mohla v předmětném prostoru prodávat zboží jiné značky a v tomto směru i od žalobce vyžádala souhlas). Oproti tomu případem následné nemožnosti plnění nájemní smlouvy by byl zánik předmětu nájmu. K tomu např. z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 5. 2012:„ Zánik nájmu v důsledku zničení předmětu nájmu je zvláštním případem dodatečné nemožnosti plnění. Zničením předmětu nájmu se myslí faktický zánik předmětu nájmu, kdy již nelze čerpat jeho užitné vlastnosti; naopak zničením předmětu nájmu není dočasná ztráta jeho způsobilosti k užívání. Pouhé poškození věci není jejím zánikem, nájemci svědčí například právo na slevu, prominutí nájemného nebo právo na odstoupení od smlouvy a pronajímateli vzniká povinnost způsobilost předmětu nájmu obnovit. Zánik nájemního vztahu přichází v úvahu jen v souvislosti s úplným zničením (zánikem) předmětu nájmu, neboť neexistuje-li, nelze jej pronajímat.“ Z uvedeného vyplývá, že ztráta schopnosti žalované dostát sjednanému účelu nájmu neznamená a priori zánik nájemního vztahu v důsledku následné nemožnosti plnění dle § 2006 OZ, když pro řešení takovéto situace slouží jiné instituty, zejm. pak § 2308 písm. a) OZ, dle kterého nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen. Jelikož si žalobkyně a žalovaná v nájemní smlouvě aplikaci tohoto ustanovení explicitně vyloučily a vypovědět nájem z tohoto důvodu žalované nepřísluší, nelze aplikaci tohoto ustanovení obcházet prostřednictvím ustanovení o následné nemožnosti plnění, neboť plnění z nájemní smlouvy se nesplnitelným objektivně nestalo. Nadto v bodě 9.1., podbod 9.1.1 věta první nájemní smlouvy si žalobkyně a žalovaná explicitně sjednaly, že nájemce na sebe ve smyslu § 1765 odst. 2 OZ bere nebezpečí podstatné změny okolností, které mohou založit v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr. Touto situací lze zcela jistě rozumět i insolvenci hlavního dodavatele zboží žalované a následnou ztrátu živnostenského oprávnění žalované k výkonu předmětné podnikatelské činnosti. Je na místě doplnit, že z provedeného dokazování současně vyplynulo, že žalobkyně dopisem ze dne 22. 8. 2019 obratem pozitivně reagovala na žádost žalované ze dne 14. 8. 2019 na změnu účelu nájmu v důsledku insolvence dodavatele zboží [anonymizováno]. To, že žalovaná tuto změnu již dále nerealizovala, ale ponechala prostory sloužící podnikání bez využití, bylo na její odpovědnosti, neboť tak činila s vědomím své povinnosti platit žalobkyni sjednané nájemné. Na základě podaného odůvodnění posoudil soud námitku žalované namítající zánik nájemního vztahu pro následnou nemožnost plnění jako nedůvodnou.

21. Žalovaná dále namítala, že dle § 2311 OZ platí, že ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou se použijí obdobně, přičemž obdobným užitím se rozumí pouze aplikace na skončení nájmu prostor sloužících podnikání, tedy včetně § 2287 OZ, dle kterého nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

22. K této námitce soud již jen stručně uvádí, že dle čl. IX, bodu 9.1. nájemní smlouvy platí, že strany si aplikaci § 2311 OZ dispozitivně vyloučily, a proto nelze uvažovat o jeho nynější aplikaci pro ospravedlnění užití § 2287 OZ a tedy úvaze o právu vypovědět nájemní smlouvu pro podstatnou změnu okolností. Aktuálně platná právní úprava OZ je vystavěna na zásadě dispozitivnosti právní úpravy, přičemž dle § 1 odst. 2 OZ platí, že osoby si mohou ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona, nedojde-li tím k porušení: a) výslovného zákonného zákazu b) dobrých mravů c) veřejného pořádku a d) práv týkajících se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti. V případě vyloučení aplikace § 2311 OZ se nejedná o žádný z případů rozporu s výše vyjmenovanými zásadami, které by z § 2311 OZ činilo ustanovení kogentní. Oproti tomu je zcela ponecháno na vůli stranám nájemních smluv, aby si výpovědní důvody ujednaly dle své vůle a právní úpravu týkající se skončení nájmu bytu (potažmo nebytového prostoru) na dobu určitou vyloučily. V podrobnostech lze odkázat na závěr vyslovený v rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 2011, sp. zn. 23 Cdo 2799/2009, které je aplikovatelné i za současného OZ:„ Není-li v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, předpisu z oblasti soukromého práva, výslovně omezena možnost ukončit podnájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou, a tuto úpravu neobsahuje ani obecná úprava v občanském zákoníku, je nutné při posuzování možností skončení podnájmu na dobu určitou vycházet ze základní zásady regulace soukromého práva, že co není zakázáno, je dovoleno. Z toho nelze než dovodit, že strany podnájemní smlouvy si mohou sjednat libovolné výpovědní důvody bez ohledu na právní úpravu skončení nájmu nebytových prostor, kterou obsahuje zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor.“ S ohledem na nyní odůvodněné je na místě uzavřít, že námitka žalované odkazující na aplikaci § 2311 a dále na § 2287 OZ byla posouzena jako nedůvodná.

23. Žalovaná namítala, že jednání žalobkyně spočívající v nerespektování nastalého právního i faktického stavu vedoucí k úmyslnému obohacení se na úkor žalované, je v rozporu s obchodními zvyklostmi i dobrými mravy.

24. Zdejší soud již v rámci vypořádání se s předchozí námitkou žalované uvedl, že právní úprava OZ je založena na zásadě dispozitivnosti, tedy že je ponecháno na vůli stran, jakým způsobem v rámci sjednávaných závazků upraví svá práva a povinnosti, kdy korektivem platnosti těchto ustanovení jsou dle § 1 odst. 2 OZ. Definici dobrých mravů podává Ústavní soud např. ve svém nálezu ze dne 26. 2. 1998, sp. zn. II. ÚS 249/97, dle kterého dobrými mravy je na místě rozumět souhrn etických, obecně zachovávaných a uznávaných zásad, jejichž dodržování je mnohdy zajišťováno i právními normami tak, aby každé jednání bylo v souladu s obecnými zásadami demokratické společnosti, přičemž tento obecný horizont, který vývojem společnosti rozvíjí i svůj morální obsah v prostoru a času, musí být posuzován z hlediska konkrétního případu také právě v daném čase, na daném místě a ve vzájemném jednání účastníků právního vztahu. Je na místě uvést, že po prostudování nájemní smlouvy, kterou žalobkyně a žalovaná uzavřely, je nesporné, že tato smlouva chrání postavení pronajímatele na úkor práv nájemce, jehož práva jsou výraznou měrou, oproti znění příslušných ustanovení OZ, omezena v jeho neprospěch. Nicméně i takto sjednanou nájemní smlouvu je možno uzavřít za konsensu obou stran, když dispozitivní úprava nájmu zakotvená v OZ toto umožňuje a současně se jedná o nájemní smlouvu uzavřenou mezi podnikateli v rámci jejich podnikatelské činnosti a ustanovení na ochranu práv slabší strany se v tomto případě neužijí. Proto po posouzení obsahu nájemní smlouvy soud nedospěl k závěru, že by jednání žalobkyně, které bylo ve shodě s ujednáními v nájemní smlouvě, bylo vůči žalované nemravné. Nájemní smlouva byla konstruována tak, že v případě, že dojde-li k situaci, že žalovaná nebude z příčin existujících na její straně schopna plnit svůj závazek z nájemní smlouvy, není tato neschopnost okolností opravňující žalovanou nájemní smlouvu vypovědět či omezující právo žalobkyně na plnění z nájemní smlouvy vůči žalované. Žalovaná s vědomím takto sjednaných podmínek nájemní smlouvu svobodně uzavřela. Soud nepopírá, že se jedná o ustanovení sjednaná v neprospěch žalované, ale na druhou stranu ustanovení nikoli nemravná. Žalovaná byla předem s těmito podmínkami seznámena a riziko takovéto změny okolností na své straně svobodně podstoupila. Námitka žalované, že jednání žalobkyně je nyní v rozporu s dobrými mravy, byla proto posouzena jako nedůvodná.

25. Co se týče námitky žalované tvrdící rozpor jednání žalobkyně s obchodními zvyklostmi dodržovanými v obchodním styku mezi podnikateli, je třeba uvést následující. Dle přesvědčení soudu, namítala-li žalovaná že jednání žalobkyně bylo v rozporu s obchodními zvyklostmi, bylo na místě obchodní zvyklosti, s nimiž má za to, že jednání žalobkyně bylo v rozporu, konkretizovat. Z toliko obecné námitky nelze dospět k závěru o její důvodnosti, když není vůbec zřejmé, jakou obchodní zvyklost má žalovaná na mysli. Současně nájemní smlouva ani všeobecné obchodní podmínky na žádné obchodní zvyklosti neodkazují. I tato námitka žalované byla posouzena jako nedůvodná.

26. Konečně pokud žalovaná namítala, že v důsledku skončení nájmu, je žalobkyně povinna vrátit jí zaplacenou kauci ve výši 800 000 Kč, tak touto námitkou se soud nezabýval a ani nemohl, neboť předmětem řízení bylo pouze přezkoumání oprávněnosti, tedy důvodnosti výpovědi z nájmu.

27. Ohledně nákladového výroku II. rozhodl zdejší soud na podkladě § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění, dále jen („ o.s.ř.“) tak, že nezastoupenému účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. V nyní projednávané věci měla žalobkyně 100% úspěch ve věci, a tudíž jí náleží plná náhrada nákladů, uvedená ve výroku II. tohoto rozsudku. Ke konkrétní výši odměny za úkon právní pomoci dospěl soud na podkladě vyhl. č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a podle § 89a exekučního řádu, v platném znění. Odměna za jeden úkon právní služby činí 300 Kč. Žalobkyně učinila ve věci celkem 4 úkony právních služeb, za které náleží odměna ve výši 1 200 Kč (4 x 300), a to konkrétně dle § 11 odst. 1 AT (žaloba, účast u jednání dne 26. 4. 2021, replika k vyjádření žalovaného ze dne 17. 5. 2021 na výzvu soudu, účast u jednání dne 31. 5. 2021). K tomu soud připočetl žalobkyní zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč.