13 C 38/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl soudkyní JUDr. Kateřinou Melkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro zaplacení částky 1 681 741,80 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalobkyni částku ve výši 1 540 302,8 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky- 181 222,08 Kč od 16. 7. 2022 do zaplacení,- 214 220,36 Kč od 16. 8. 2022 do zaplacení,- 214 220,36 Kč od 16. 9. 2022 do zaplacení,- 930 640 Kč od 12. 1. 2023 do zaplacení.

II. Žalovaná je povinna do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši 352 708 Kč, a to k rukám právního zástupce žalobkyně, , Jméno advokáta A, , advokát.

1. Žalobkyně se žalobou, doručenou zdejšímu soudu dne 2. 3. 2023, ve znění podání, kterým žalobkyně částečně vzala žalobu zpět ze dne 9. 4. 2024, domáhala stanovení povinnosti žalované zaplatit žalobkyni částku uvedenou ve výroku I. tohoto rozhodnutí s příslušenstvím z titulu neuhrazeného nájemného a nesplněného závazku vyplývajícího z nájemní smlouvy. Žalobkyně je vlastníkem skladového areálu v obci , adresa, . Dne 30. 3. 2016 uzavřela s právním předchůdcem žalované, společností , právnická osoba, ., smlouvu o nájmu prostor k podnikání, na jejímž základě pronajala společnosti , právnická osoba, . skladové a administrativní prostory v areálu (dále jen "nájemní smlouva"). Na základě smlouvy o postoupení smlouvy ze dne 25. 2. 2019 byla nájemní smlouva postoupena na žalovanou. Nájemné dle nájemní smlouvy činilo v roce 2022 částku 214 220,36 Kč měsíčně. Žalovaná počínaje měsícem květnem 2022 přestala hradit nájemné (resp. za květen 2022 zaplatila část nájemného ve výši 20 000 Kč a za další měsíce již nájemné nezaplatila). I přes opakované sliby a přes zaslané upomínky žalovaná dlužné nájemné za měsíce květen–září 2022 nedoplatila. Žalobkyně k uhrazení části tohoto dluhu užila kauci ve výši 300 000 Kč. Zbývající část dluhu ve výši 609 662,8 Kč (po odečtení částky 141 439 Kč, které žalobkyně proti části dluhu žalované na nájemném započetla na přeplatek žalované na zálohách za služby a v této částce vzala žalobu zpět) však uhrazena nebyla.

2. Dále je dlužná částka tvořena náklady žalobkyně na uvedení nájemních prostor do původního stavu, neboť součástí nájemní smlouvy byla i povinnost žalované odstranit provedené stavební úpravy a uvést prostory do původního stavu. Nájemce (resp. jeho právní předchůdce žalované) v prostorách provedl rozsáhlé stavební úpravy spočívající v realizaci vestavby kanceláří a automyčky. Nájemní smlouva byla vypovězena z důvodu nehrazení nájemného výpovědí ze dne 26. 9. 2022. Žalovaná byla v této výpovědi zároveň vyzvána, aby prostory uvedla do původního stavu a vyklizené odevzdala žalobkyni nejpozději do 30. 9. 2022. Na výpověď reagoval právní zástupce žalované odpovědí ze dne 26. 9. 2022, ve které požádal o prodloužení doby pro vyklizení prostor do 31. 10. 2022, a to právě s ohledem na skutečnost, aby žalovaná stihla uvést prostory do původního stavu. Žalovaná tedy nijak nezpochybňovala, že je povinna uvést prostory do původního stavu. Tuto svoji povinnost naopak potvrdila tím, že požádala o více času, aby prostory do původního stavu stihla uvést. Následně bylo mezi stranami telefonicky dohodnuto, že pokud žalovaná uhradí předem částku rovnající se měsíčnímu nájemnému za měsíc říjen 2022 a zálohy na služby za měsíce září a říjen 2022, bude žádosti žalované vyhověno a lhůta pro předání prostor bude prodloužena do 31. 10. 2022. Tato telefonická dohoda byla potvrzena písemným sdělením právního zástupce žalobkyně ze dne 27. 9. 2022. Následně v průběhu měsíce října žalovaná žalobkyni telefonicky navrhla, jestli by si žalobkyně nechtěla vestavbu v prostorách ponechat. Žalobkyně na to reagoval tak, že zjistí, jestli by příští nájemce vestavbu využil a podle toho dá žalované vědět. Příští nájemce prostor společnost , právnická osoba, ., však neměl o vestavbu zájem a prostory si chtěl pronajmout prázdné, a proto žalobkyně žalované sdělila, že o ponechání vestavby v prostorách zájem nemá. Žalovaná však ani v měsíci říjnu nezahájila potřebné práce k uvedení prostor do původního stavu a byla opakovaně vyzývána žalobkyní, která jí sdělila, že pokud práce nebudou dokončeny do konce listopadu 2022, zajistí žalobkyně provedení těchto prací sama na účet žalované. Dělníci najatí žalovanou následně provedli demontáž části horního patra vestavby. Na konci listopadu 2022 však práce bez jakéhokoliv zdůvodnění přerušili a již nepřišli. V prostorách stále zůstala celá spodní část vestavby, stavba automyčky, příčky a velké množství stavebního odpadu z demolice části vrchního patra vestavby. Následně žalobkyně zadala provedení demontáže vestavby a uvedení prostor do původního stavu společnosti , právnická osoba, Náklady ve výši 930 640 Kč, které tím žalobkyni vznikly, vynaložila žalobkyně v přímé souvislosti s porušením smluvní povinnosti žalované a má tak vůči žalované nárok na jejich nahrazení.

3. Žalovaná ve svém vyjádření uvedla, že žalovaná podepsala dne 18. 12. 2018 návrh smlouvy o postoupení nájemní smlouvy, žalobkyně nicméně tento návrh nepřijala. Žalobkyně nabídku přijala až 25. 2. 2019, tedy více jak 3 měsíce po jejím učinění, a zcela v rozporu s § 1735 NOZ. Jí učiněný projev vůle tak nevedl k uzavření smlouvy o postoupení nájemní smlouvy, když nabídka žalované zanikla marným uplynutím doby. Žalovaná neuznává nárok žalobkyně z titulu dlužného nájemného, neboť podle čl. 8 nájemní smlouvy se pak nájemné platilo dopředu k 25. dni v měsíci. Nájem byl pak podle žalobkyně ukončen výpovědí k 26. 9. 2022. Dluh k 13. 9. 2022 tak musel zahrnovat i nájemné za dobu do konce nájmu, tj. do 26. 9. 2022. Žalovaná pak po 13. 9. 2022 zaplatila celkem 355 945,24 Kč, tj. dne 29. 9. 2022 zaplatila částku 214 220,36 Kč, dne 30. 9. 2022 částku 70 862,44 Kč a dne 3. 10. 2022 částku 70 862,44 Kč. Pokud bychom pak od částky 836 000 Kč odečetli částku 355 945,24 Kč a částku 300 000 Kč (kauce), pak výsledek by bylo toliko 180 054,76 Kč. Žalovaná nicméně výslovně neuznává ani tuto částku, neboť žalobkyně uplatnila zadržovací právo k movitým věcem v pronajatých prostorech v hodnotě 480 000 Kč bez DPH.

4. Žalovaná výslovně neuznává nárok žalobkyně z titulu jejích nákladů na odstranění stavebních úprav, když tento nárok je zcela zjevně nedůvodný. Dopisem ze dne 26. 9. 2022 žalobkyně nájemní smlouvu vypověděla s okamžitou účinností, přičemž vyzvala k odstranění úprav předmětu nájmu do 30. 9. 2022. Smluvní strany se následně dohodly na prodloužení lhůty pro vyklizení do 31. 10. 2022 s tím, že žalobkyně projevila zájem o ponechání stavebních úprav vč. technologického vybavení za náhradu v předmětu nájmu. Tento zájem pak žalobkyně projevovala ještě 31. 10. 2022, žalovaná tak po dohodě s žalobkyní neprováděla demontážní práce provedených úprav v předmětu nájmu, když jednala v důvěře v probíhající jednání. Dne 1. 11. 2022 pak z důvodů dodatečných a zcela nepřiměřených finančních požadavků ze strany žalobkyně došlo k odstoupení od ústní dohody o ponechání úprav v předmětu nájmu. Žalovaná byla následně bezprostředně připravena provádět demontáž a odstranění úprav v předmětu nájmu. Žalobkyně však neposkytnula žalované potřebnou součinnost, resp. jí aktivně bránila k řádnému uvedení předmětu nájmu do původního stavu (např. dne 1. 11. 2022 byli pracovníci zajištění žalovanou z prostor vykázání s tím, že v prostorech již nemají co dělat, čímž došlo k zmaření nákladů ze strany žalované; dne 3. 11. 2022 pak bylo žalované zabráněno v odvezení demontovaných vrat, které jsou součástí její instalace). Dopisem ze dne 3. 11. 2022 žalovaná vyzvala žalobkyni k řádnému poskytnutí součinnosti. Žalobkyně následně žalované v uvedeném postupu bránila, když jí nedovolila předmětné demontované vybavení odvést a neposkytovala dostatečnou součinnost. Žalovaná tak má za to, že neodpovídá za zaplacení nároku na náklady žalobkyně na odstranění stavebních úprav, když k odstranění nedošlo s ohledem na neposkytnutí součinnosti na straně žalobkyně, ke které byla opakovaně vyzývána. V neposlední řadě žalovaná uvedla, že samotná výše náhrady pak zcela zjevně neodpovídá obvyklé ceně prací za dokončení demoličních prací v prostorech.

5. Usnesením ze dne 22. 4. 2024, č. j. 13 C 38/2023-85, právní moc dne 21.5.2024, soud řízení co do částky 141 439 Kč s odpovídající částí příslušenství zastavil.

6. Soud zjistil tyto skutečnosti:

7. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání č. 1617/15, uzavřené dne 30. 3. 2016 mezi žalobkyní a právní předchůdkyní žalované společností , právnická osoba, ., soud zjistil, že žalobkyně pronajala právní předchůdkyni žalované prostory sloužící k podnikání. Nájemné bylo sjednáno s hrazením měsíčně nejpozději do 25. kalendářního dne měsíce, který předchází měsíci, za něž se nájemné provádí. Článek 5 odst. 2 smlouvy stanoví, že Pronajímatel je dále oprávněn ukončit Nájemní smlouvu písemnou výpovědí s účinností k okamžiku doručení výpovědi Nájemci v případě, že: a) Nájemce bude v prodlení s platbou nájemného nebo vedlejších nákladů nebo jiné platební povinnosti podle této Smlouvy po dobu delší než patnáct (15) kalendářních dní a toto nenapraví ani po doručení výzvy Pronajímatele obsahující dodatečnou lhůtu plnění ne kratší než deset (10) kalendářních dní od doručení. Článek 17 smlouvy stanoví, že Pokud Nájemce nesplní povinnost uvést Prostory do řádného stavu za účelem jejich vrácení Pronajímateli, bude Pronajímatel oprávněn nechat provést nezbytné renovační opravy Prostor provést jiným subjektem na účet Nájemce. Článek 21 odst. 2 smlouvy uvádí, že strany mezi sebou neuzavřely žádné další dohody, zejména ústní dodatky. Veškeré změny a dodatky k této Smlouvě budou učiněny písemně, jinak budou neplatné.

8. Z kolaudačního souhlasu s užíváním stavby , právnická osoba, , adresa, ze dne 13. 9. 2017, soud zjistil, že právní předchůdkyně žalované společnost , právnická osoba, ., podala žádost o kolaudační souhlas, který je dokladem o povoleném účelu užívání stavby provozovny , Anonymizováno, , Komerčně administrativní objekt , adresa, . Vymezení účelu užívání stavby – jednotky 2.1. ve 2. NP je recepce, WC, kanceláře, další místnosti, myčka aut, plnící linka, sklad a další.

9. Ze smlouvy o postoupení smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání č. 1617/15, uzavřené dne 30. 3. 2016 mezi žalobkyní a právní předchůdkyní žalované společností , Anonymizováno, , právnická osoba, ., soud zjistil, že původní nájemce a nový nájemce a žalobkyně uzavřeli tuto smlouvu, dle které nový nájemce, tedy žalovaná, vstupuje do práv a povinností původního nájemce z předmětné nájemní smlouvy a stane se novým nájemcem namísto původního nájemce. Pronajímatel vyslovuje s postoupením nájemní smlouvy na nového nájemce, tedy žalovanou, souhlas. Právní předchůdkyně žalované podepsala smlouvu dne 18. 12. 2018, stejně jako žalovaná. Žalobkyně podepsala smlouvu dne 25. 2. 2019.

10. Z emailové komunikace ze srpna roku 2022 mezi žalobkyní a žalovanou, soud zjistil, že zaměstnankyně žalovaná paní , jméno FO, požádala žalobkyni o strpení do září se zaplacením faktur. Za žalobkyni na tuto zprávu reagoval , jméno FO, , který uvedl, že za žalovanou evidují dluh na nájemném za měsíc květen až červenec, přičemž brzy bude splatné i srpnové nájemné.

11. Z výzvy k uhrazení dlužných plateb a uplatnění zadržovacího práva ze dne 13. 9. 2022, soud zjistil, že vyzvala žalobkyně žalovanou k uhrazení částky 836 000 Kč za dlužné nájemné. Žalobkyně dále uplatnila vůči žalované zadržovací právo k movitým věcem, které se nacházejí v pronajatých prostorách.

12. Z dopisu ze dne 14. 9. 2022 od žalované, adresovaný žalobkyni, soud zjistil, že žalovaná se omluvila žalobkyni za prodlení se zaplacením jakýchkoliv plateb dle nájemní smlouvy. Žalovaná požádala žalobkyni o posečkání s dlužnými platbami do 31. 12. 2022.

13. Z výpovědi nájemní smlouvy a předžalobní upomínky ze dne 26. 9. 2022, soud zjistil, že žalobkyně v souladu s ustanovením článku 5 odst. 2 písm. a) nájemní smlouvy s okamžitou účinností vypovídá tuto smlouvu. Žalobkyně dále vyzvala žalovanou k uvedení pronajatých prostor do původního stavu, v jakém byly předány při zahájení nájemního vztahu a jejich předání nejpozději 30. 9. 2022. Žalobkyně dále vyzvala žalovanou k uhrazení dlužného nájemného.

14. Z odpovědi žalované na výpověď nájemní smlouvy ze dne 26. 9. 2022, soud zjistil, že žalovaná požádala žalobkyni o přehodnocení výpovědi tak, aby žalovaná mohla užívat prostory do konce rok 2022 a dále navrhla vyklizení prostor do 31. 10. 2022, neboť vyklizení do 30. 9. 2022 není reálné.

15. Z odpovědi žalobkyně na dopis žalované ze dne 26. 9. 2022, soud zjistil, že žalobkyně navrhla žalované, že pokud zaplatí do 28. 9. 2022 nájemné za měsíce září a říjen 2022, bude jí umožněno předat prostory až k datu 31. 10. 2022.

16. Z dopisu žalobkyně adresovaného žalované ze dne 27. 9. 2022, soud zjistil, že žalobkyně potvrzuje telefonickou domluvu, že pokud žalovaná uhradí žalobkyni tento týden částku 200 000 Kč a dále zálohy na provozní náklady a na energie za měsíc září a říjen 2022 v aktuální výši, bude jí umožněno předat žalobkyni prostory až k datu 31. 10. 2022.

17. Z potvrzení banky Raiffeisenbank o provedení platby, soud zjistil, že žalovaná zaslala žalobkyni dne 29. 9. 2022 částku 214 220,36 Kč, dne 30. 9. 2022 částku 70 862,44 Kč a dne 3. 10. 2022 částku 70 862,44 Kč.

18. Z příslibu žalované ze dne 29. 9. 2022, soud zjistil, že žalovaná hodlá uhradit dlužné závazky z nájemní smlouvy z prodeje jí prodávaného zboží a zavazuje se, pokud jí bude umožněno s těmito movitými věcmi nakládat, uhradit závazky vůči žalobkyni v co nejkratší době.

19. Z přehledu neuhrazených faktur žalované, stav ke dni 30. 10. 2022, soud zjistil, že žalovaná neuhradila fakturu za pronájem splatnou 15. 5. 2022, dále fakturu za pronájem splatnou 15. 6. 2022, dále fakturu za pronájem splatnou 15. 7. 2022, dále fakturu za pronájem splatnou 15. 8. 2022 a fakturu splatnou dne 15. 9. 2022, v celkové výši 1 051 101,80 Kč.

20. Z emailu právního zástupce žalované ze dne 1. 11. 2022, soud zjistil, že žalovaná odmítá, že by s žalobkyní učinila dohodu, že se stavební úpravy a vybavení prostor ponechají v prostorách a přejdou do majetku žalobkyně, s tím, že trvá na jejich odstranění. Právní zástupce žalované dále uvedl, že práce k odstranění uvedených úprav (demolice) a vybavení budou započaty bezodkladně.

21. Z dopisu právního zástupce žalobkyně ze dne 3. 11. 2022, soud zjistil, že žalobkyně a žalovaná se dohodly, že k předání prostor dojde dne 1. 11. 2022 v 10:

0. Právní zástupce žalobkyně dále uvedl, že zástupce žalované se k dohodnutému předání prostor nedostavil a prostory nebyly vyklizeny ani uvedeny do původního stavu, když se v prostorách nachází vestavba automyčky, vestavba kanceláří apod.

22. Z dopisu právního zástupce žalované ze dne 3. 11. 2022, soud zjistil, že žalovaná uvádí, že jí nebyla poskytnuta potřebná součinnost, resp. je jí aktivně bráněno k řádnému uvedení předmětu nájmu do původního stavu (např. dne 1. 11. 2022 byli pracovníci zajištění klientem z prostor vykázání, s tím, že v prostorech již nemají co dělat, čímž došlo k zmaření nákladů ze strany klienta; dne 3. 11. 2022 pak bylo klientovi zabráněno v odvezení demontovaných vrat, které jsou součástí jeho instalace). Dále žalovaná uvedla, že je připravena bezodkladně započíst demontážní práce veškerého vybavení a úprav předmětu nájmu. Žalovaná začne práce v pondělí 7. 11. 2022 v 8:30 hod, přičemž žalobkyni žádá o poskytnutí potřebné součinnosti (zejména přístupu). Žalovaná pak očekává, že jí nebude bráněno v demontáži a odvozu veškerých úprav a jí provedeného vybavení. Pokud by tomu tak bylo (např. Žalobkyně bude selektivně chtít určovat co se má demontovat/odvést), pak žalovaná nebude moci splnit uvedenou povinnost pro překážku na straně žalobkyně.

23. Z emailu ze dne 8. 11. 2022 od , jméno FO, adresovaného právnímu zástupci žalované a jednateli žalované, soud zjistil, že žalobkyně požádala o sdělení harmonogramu demontážních prací a termínu předpokládaného ukončení všech úprav prostor. Žalobkyně dále uvedla, že oproti včera avizovanému započetí prací žádné činnosti v prostorách neprobíhaly a dnes je avizováno pouze vypuštění vody. Žalobkyně dále požádala o potvrzení, že po dokončení demontážních prací v prostoru nebude kancelářská vestavba, příčky a další úpravy.

24. Z emailu ze dne 8. 11. 2022 od , jméno FO, adresovaného , jméno FO, , soud zjistil, že žalovaná hodlá prostory uvést do stavu, v jakém jej převzala, tedy pusté skladové prostory. V emailu je popisováno jednání mezi účastníky. Žalobkyně nejprve chtěla vestavbu zrušit, tak žalovaná najala firmu. Potom žalobkyně chtěla prostory ponechat, tudíž žalovaná likvidaci pozastavila. Nakonec žalobkyně chtěla prostory ponechat s požadavky, které žalovaná považuje za neakceptovatelné. Žalobkyně se nakonec rozhodla vestavbu demontovat.

25. Z emailu ze dne 14. 11. 2022 od právního zástupce žalobkyně adresovaného právnímu zástupci žalované, soud zjistil, že žalobkyně uvádí, že v demontáži vybavení prostor a vestavby není a nebude žalované bráněno. Z odvezení cenných věcí (např. klimatizační jednotky) z prostor však ano. Tyto věci budou zajištěny a uskladněny tak, aby nebyly prováděním prašných prací dotčeny. Žalobkyně upozornila žalovanou, že měla uvést prostory do původního stavu již k datu ukončení nájemního vztahu. Pokud nebudou prostory uvedeny do původního stavu do konce listopadu 2022, nebo nebudou v dohledné době zahájeny nebo nebudou pokračovat, tak zajistí žalobkyně provedení těchto prací na účet žalované sama.

26. Z dopisu právního zástupce žalobkyně ze dne 22. 11. 2022 adresované právnímu zástupce žalované, soud zjistil, že právní zástupce v dopise uvedl, že mezi stranami probíhalo jednání o podmínkách ponechání vestavby, ale k žádné dohodě nedošlo. Žalovaná měla uvést dle smlouvy prostory do původního stavu. Žalovaná nyní provádí práce na odstranění vestavby, ale tyto práce nepostupují příliš rychle. Právní zástupce tedy žádá žalovanou o potvrzení, že budou prostory uvedeny do původního stavu do konce měsíce listopadu 2022.

27. Z emailu právního zástupce žalobkyně ze dne 6. 12. 2022 adresovaného právnímu zástupci žalované, soud zjistil, že je konstatováno, že žalovaná nesplnila svůj závazek a po skončení nájemního vztahu neuvedla prostory do původního stavu. S ohledem na výše uvedené žalobkyně zadá provedení prací potřebných k uvedení prostor do původního stavu jinému dodavateli, a to na náklady žalované.

28. Z dopisů právního zástupce žalované ze dne 9. 12. 2022, 14. 11. 2022 a 22. 11. 2022 adresovaných právnímu zástupci žalobkyně, soud zjistil, že žalovaná odůvodňuje neuvádění prostor do původního stavu tím, že žalobkyně selektivně určuje, co se má demontovat/odvést, kvůli čemuž následně žalovaná nemůže splnit svoji povinnost uvést prostory do původního stavu.

29. Z cenového souhrnu – cenová nabídka zhotovitelem , právnická osoba, ze dne 25. 10. 2022 o vybudování úprav ze strany žalovaného, soud zjistil, že zhotovitel vyčíslil celkovou cenu nabídky na částku 682 090 Kč, přičemž nabídka obsahuje jednotlivé položky prací a jejich jednotlivé ceny.

30. Z faktury – daňový doklad VF1-0001/2023, dodavatel , právnická osoba, , soud zjistil, že dodavatel ve faktuře pro žalobkyni uvádí za stavební práce částku ve výši 930 640 Kč.

31. Z potvrzení o provedení plateb dodavateli stavebních prací ze dne 10. 7. 2023, soud zjistil, že žalobkyně zaplatila dodavateli , právnická osoba, dne 19. 12. 2022 částku 400 000 Kč a dne 27. 1. 2023 částku 530 640 Kč.

32. Z výslechu svědka , jméno FO, , zaměstnance žalobkyně, soud zjistil, že žalovaná dluží žalobkyni nájem za 5 měsíců, poslední měsíc byl říjen. Žalovaná žádala žalobkyni o možnost setrvat v předmětu nájmu ještě v měsíci říjnu, i když nájem skončil ke konci září 2022. Toto bylo žalované dovoleno, ale pod podmínkou, že si nájem takzvaně předplatí, aby nenarůstal dluh, a to včetně záloh na služby. Žalobkyně pronajala žalované prostor jako jednopatrovou halu se sloupy a konstrukčními prvky. Žalovaná v předmětu nájmu zbudovala patro, rozdělila spodní patro na několik skladových prostor a zavedla vzduchotechniku. V hale dále vznikla automyčka a prostory serverovny. Žalobkyně se rozhodla, že chce po skončení nájmu uvést prostor nájmu do původního stavu. Takto se rozhodla po určitém vývoji. Nejprve zvažovala i možnost, že patrovou vestavbu v prostoru ponechá, kvůli novému nájemci, ten ale požadoval prostor volný. Finální rozhodnutí bylo takové, že ale chce prostory vrátit do původního stavu. Tento svůj závěr žalobkyně žalované deklarovala, žalovaná začala s pracemi, ale nedokončila je. Žalovaná odstranila vetší část vestavby patra, ale neodstranila příčky a členitost ve skladovém prostoru. Žalobkyně musela následně nechat odstranit příčky, balící linku, opravit podlahu, zdemolovat automyčku, vstupní kancelář, recepci. Žalobkyně za účelem uvedení prostor do původního stavu oslovila 2 firmy, což provádí standardně a vybrala nabídku, která jí lépe vyhovovala, zejména tu, která je levnější. Žalobkyně řekla žalované, aby z prostor neodvážela vzduchotechniku a klimatizační jednotky, a to z důvodu, aby mohly být použity na umoření dluhu žalované.

33. Z výslechu svědkyně , jméno FO, , zaměstnankyně žalované, soud zjistil, že svědkyně pracuje u žalované jako fakturantka, účetní. Žalovaná v prostorech žalobkyně měla provozovnu do začátku listopadu 2022 nebo konce října 2022. Žalovaná se stěhovala, neboť měla neuhrazený nájem za 4 měsíce, přičemž mezi účastníky probíhala nějaká domluva o nedoplacení nájmu a předání vestavby, ale jak dopadla, to svědkyně neví. Tuto informaci má svědkyně od , jméno FO, . Když svědkyně opouštěla prostory na konci října/začátku listopadu 2022, tak bylo v prostorách všechno na svém místě, žalovaná odvážela chemii, účetní doklady. Kanceláře tam byly, recepce taky i sklad. Po 14 dnech pak došlo ke zbourání horního patra kanceláří. Svědkyně mluvila s panem , jméno FO, v průběhu října 2022, kdy svědkyně pustila do prostor pana , jméno FO, s novým potenciálním nájemcem, aby si to tam prohlédl a bavili se o tom, že nájemce nechce mít prostory takto zvelebené, nechce kanceláře. K doplacení dluhu na nájemném nedošlo, neboť žalované nebylo umožněno prodat věci v prostorech, jako je klimatizace, vzduchotechnika apod.

34. Z výslechu svědka , jméno FO, , jednatele společnosti , Anonymizováno, , soud zjistil, že společnost , Anonymizováno, měla uzavřenou podnájemní smlouvu v prostorech žalobkyně s žalovanou, která zanikla na konci října 2022. V prostorech se dělala vestavba. Společnost opustila prostory na konci října, poslední den, kdy společnost odcházela, tak tam kompletní vestavba stále byla.

35. Z výslechu svědka , jméno FO, , jednatel společnosti , právnická osoba, , soud zjistil, že žalobkyně oslovila jejich společnost s poptávkou na demontáž a ostatní stavební práce v předmětu nájmu. Následně se vypracovala cenová nabídka, dále byla poskytnuta lhůta, do kdy měl být prostor vyklizen žalovanou a žalovaná měla možnost provést demontáž, to se však nestalo a nastoupila společnost , právnická osoba, Cenová nabídka byla vypracována jako potenciální možnost, orientační, neboť svědek vycházel ze stavu, který měl být poté, co žalovaná vyklidí předmětný prostor. Tím míní to, že mu bylo sděleno, že bude hala uvedena do původního stavu dle projektové dokumentace, tedy že pokud zde žalovaná oproti projektové dokumentaci něco zbudovala, tak že to v prostoru nebude. V době prohlídky byla v prostoru zřízena dřevěná konstrukce, která byla vsazena do prostoru stávající železobetonové konstrukce, v tomto prostoru byly zřízeny kanceláře a dále zde byla další konstrukce opláštěná sádrokartonem a jednalo se o přehrazení železnou konstrukcí a byly tak vytvořeny boxy pro sklady a pro myčku. Oba prostory jak kanceláří, také těchto boxů měly sdruženou elektroinstalaci, vzduchotechniku, vodoinstalaci, kanalizaci, tedy všechny sítě. Když svědek přebíral prostory, k provedení demontáže, tak již byly některé demontážní práce částečně provedeny, a to konkrétně prostor kanceláří, kde již s demolicí bylo částečně započato, konkrétně byl odstraněn strop. V momentě, kdy svědek byl na prohlídce za účelem vypracování cenové nabídky, byl prostor již částečně vyklizený a zřejmě bylo započato s demolicí, byť neví, jaký byl stav prostor před započetím s demolicí a vyklizení prostor, nicméně byly zde viditelné známky toho, že některé části již byly demontovány.

36. Z předžalobní upomínky včetně potvrzení o doručení ze dne 10. 1. 2023, soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě dlužné částky.

37. Z dopisu ze dne 19. 10. 2023 od právního zástupce žalobkyně adresovaného právnímu zástupci žalované, soud zjistil, že žalobkyně již nebude uplatňovat zadržovací právo k movitým věcem žalované, konkrétně klimatizační jednotce a vzduchotechnice. Žalovaná byla vyzvána k odvezení těchto movitých věcí.

38. Soud z důvodu nadbytečnosti zamítl návrh žalované na doplnění dokazování účastnickým výslechem jednatele žalobkyně, dále výpisem konkrétních provedených prací, jakož i fakturami a seznamem subdodavatelů společnosti , právnická osoba, , jakož i znaleckým posudkem k obvyklé ceně prací, neboť má za to, že rozsah prací byl již dostatečně prokázán provedenými listinami, stejně jako cena prací a skutečnost, že tuto cenu žalobkyně uhradila.

39. Z dalších v řízení provedených důkazů soud již nezjistil žádné podstatné skutečnosti pro rozhodující skutková zjištění ani pro právní hodnocení věci, a proto je dále nehodnotil.

40. Soud zhodnotil v řízení provedené důkazy v souladu s ust. § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu a dospěl ke zjištění následujícího skutkového stavu:

41. Žalobkyně uzavřela dne 30. 3. 2016 s právním předchůdcem žalované společností , právnická osoba, ., smlouvu o nájmu prostor k podnikání. Na základě smlouvy o postoupení smlouvy ze dne 25. 2. 2019 byla nájemní smlouva postoupena na žalovanou. Nájemné dle nájemní smlouvy činilo v roce 2022 částku 214 220,36 Kč měsíčně. Žalovaná počínaje měsícem květnem 2022 přestala hradit nájemné a nájemné za měsíce květen až září 2022 nedoplatila. Žalobkyně k uhrazení části tohoto dluhu užila kauci ve výši 300 000 Kč. Žalobkyně z tohoto důvodu vypověděla žalované nájem ke dni 26. 9. 2022. Žalovaná byla v této výpovědi zároveň vyzvána, aby prostory uvedla do původního stavu a vyklizené odevzdal žalobkyni nejpozději do 30. 9. 2022. Žalovaná požádala žalobkyně o možnost setrvání v prostorech do 31. 10. 2022, s čímž žalobkyně souhlasila, pokud žalovaná zaplatí nájem za měsíc říjen 2022 a poplatky za služby za měsíc září a říjen 2022. Žalovaná zaplatila žalobkyni požadované částky. Žalobkyně dále dne 13. 9. 2022 uplatnila vůči žalované zadržovací právo k movitým věcem, které se nacházejí v pronajatých prostorách. V měsíci říjnu 2022 probíhala mezi žalobkyní a žalovanou komunikace ohledně možnosti ponechat vestavbu v předmětu nájmu, a tedy neuvádění prostor žalovanou do původního stavu. K této dohodě nedošlo a žalobkyně dále požadovala uvedení prostor do původního stavu, o čemž informovala žalovanou několikrát v průběhu měsíce listopadu 2022. Žalovaná reagovala na výzvy žalobkyně tak, že uvedla, že prostory do původního stavu uvede, ale musí jí být poskytnuta součinnost ze strany žalobkyně. Žalovaná měla započíst práce v pondělí 7. 11. 2022 v 8:30 hod. Dne 8. 11. 2022 kontaktovala žalobkyně žalovanou s tím, že k započetí prací stále nedošlo a že žádá žalovanou o harmonogram jejích demontážních prací a termínu předpokládaného ukončení všech úprav prostor. Dne 14. 11. 2022 žalobkyně sdělila žalované, že v demontáži vybavení prostor a vestavby není a nebude žalované bráněno. Z odvezení cenných věcí (např. klimatizační jednotky) z prostor však ano. Tyto věci budou zajištěny a uskladněny tak, aby nebyly prováděním prašných prací dotčeny. Žalobkyně upozornila žalovanou, že měla uvést prostory do původního stavu již k datu ukončení nájemního vztahu. Pokud nebudou prostory uvedeny do původního stavu do konce listopadu 2022, nebo nebudou v dohledné době zahájeny nebo nebudou pokračovat, tak zajistí žalobkyně provedení těchto prací na účet žalované sama. Následně v měsíci listopadu 2022 započala žalovaná s demontáží vestavby v předmětu nájmu, ale tyto práce do konce měsíce listopadu 2022 nedokončila. Dne 6. 12. 2022 žalobkyně sdělila žalované, že jelikož nesplnila svůj závazek a po skončení nájemního vztahu neuvedla prostory do původního stavu, zadá provedení prací potřebných k uvedené prostor do původního stavu jinému dodavateli, a to na náklady žalované. Žalobkyně vybrala pro provedení prací společnost , právnická osoba, , kdy zhotovitel vyčíslil celkovou cenu nabídky na částku 682 090 Kč, která byla orientační. Následně byly prostory uvedeny do původního stavu touto společností, která za tyto práce vyúčtovala částku 930 640 Kč, kterou žalobkyně zaplatila. Žalobkyně vyzvala dne 10. 1. 2023 žalovanou k zaplacení dlužné částky. Žalobkyně sdělila dne 19. 10. 2023 žalované, že již neuplatňuje zadržovací právo k movitým věcem žalované.

42. Po právním zhodnocení prokázaného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

43. Podle § 1735 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“), nabídka učiněná v písemné formě vůči nepřítomné osobě musí být přijata ve lhůtě uvedené v nabídce. Není-li lhůta uvedena, lze nabídku přijmout v době přiměřené povaze navrhované smlouvy a rychlosti prostředků, jež navrhovatel použil pro zaslání nabídky.

44. Podle § 1743 odst. 1 OZ pozdní přijetí nabídky má účinky včasného přijetí, pokud navrhovatel bez zbytečného odkladu alespoň ústně vyrozumí osobu, které nabídku učinil, že přijetí považuje za včasné, nebo se začne chovat ve shodě s nabídkou.

45. Podle § 1895 odst. 1 OZ nevylučuje-li to povaha smlouvy, může kterákoli strana převést jako postupitel svá práva a povinnosti ze smlouvy nebo z její části třetí osobě, pokud s tím postoupená strana souhlasí a pokud nebylo dosud splněno.

46. Podle § 1758 OZ dohodnou-li se strany, že pro uzavření užijí určitou formu, má se za to, že nechtějí být vázány, nebude-li tato forma dodržena. To platí i tehdy, projeví-li jedna ze stran vůli, aby smlouva byla uzavřena v písemné formě.

47. Podle § 1759 OZ smlouva strany zavazuje. Lze ji změnit nebo zrušit jen se souhlasem všech stran, anebo z jiných zákonných důvodů. Vůči jiným osobám smlouva působí jen v případech stanovených v zákoně.

48. K otázce pasivní legitimace žalované soud uvádí, že má za to, že námitka žalované ohledně pasivní nelegitimace je pouze účelová. Žalovaná uvedla, že žalobkyně návrh smlouvy o postoupení nájemní smlouvy nepřijala, respektive žalobkyně tuto nabídku přijala opožděně až dne 25. 2. 2019, tedy o víc než 2 měsíce později po jejím učinění v rozporu s § 1735 OZ. V řízení nebylo jakkoliv tvrzeno ani prokázáno, že by byla mezi stranami stanovena lhůta pro podpis této smlouvy, kdy při jejím nedodržení by došlo k odmítnutí návrhu smlouvy dle § 1735 OZ. V tomto ohledu soud upozorňuje na § 1743 OZ, který uvádí, že i pozdní přijetí nabídky má účinky včasného přijetí, pokud se navrhovatel začne chovat ve shodě s nabídkou, což žalovaná učinila, jelikož začala užívat prostory žalobkyně jako svoji provozovnu místo její právní předchůdkyně. Dle soudu je v souladu s výše uvedeným bezpředmětné zkoumat přijetí nabídky s ohledem na přiměřenou dobu povaze navrhované smlouvy a rychlosti prostředků, neboť v řízení bylo dostatečně prokázáno další jednání žalobkyně a žalované, které akceptaci nabídky jasně potvrzuje, tedy to, že obě strany na základě této smlouvy roky jednaly a obě na její ustanovení odkazují.

49. K nároku žalobkyně na zaplacení dlužného nájemného soud uvádí, že v řízení bylo prokázáno, že žalovaná nezaplatila nájemné za měsíce květen až září 2022, a to nejen svědeckou výpovědí zaměstnankyně žalované , jméno FO, , ale z komunikace ze srpna roku 2022, ve které žalovaná prosí o posečkání s fakturami za nájemné a z příslibu žalované ze dne 29. 9. 2022, ve kterém žalovaná deklaruje, že hodlá dlužné závazky z nájemní smlouvy uhradit. Skutečnost, že žalovaná dluží za nájemné žalobkyni potvrdil i svědek , jméno FO, . Soud neuvěřil tvrzení žalované, že tato uhradila část dlužného nájemného dne 29. 9. 2022, kdy zaslala žalobkyni částku 214 220,36 Kč, dne 30. 9. 2022 a dne 3. 10. 2022 částku 70 862,44 Kč. Sama žalovaná v podání ze dne 22. 5. 2023 uvedla, že částka 70 862,44 Kč, kterou uhradila žalobkyni byla platba za služby za měsíc říjen 2022. Dále bylo prokázáno dopisem ze dne 14. 9. 2022, že se žalovaná omluvila žalobkyni za prodlení se zaplacením jakýchkoliv plateb dle nájemní smlouvy a požádala žalobkyni o posečkání s dlužnými platbami do 31. 12. 2022. Z odpovědi žalobkyně na dopis žalované ze dne 26. 9. 2022, bylo zjištěno, že žalobkyně navrhla žalované, že pokud zaplatí do 28. 9. 2022 nájemné za měsíce září a říjen 2022, bude jí umožněno předat prostory až k datu 31. 10. 2022. Z dopisu žalobkyně adresovaného žalované ze dne 27. 9. 2022 bylo prokázáno, že žalobkyně potvrdila telefonickou domluvu, že pokud žalovaná uhradí žalobkyni tento týden částku 200 000 Kč a dále zálohy na provozní náklady a na energie za měsíc září a říjen 2022 v aktuální výši, bude jí umožněno předat žalobkyni prostory až k datu 31. 10. 2022. Žalobkyně následně částku v hodnotě jednoho nájmu a dále dvě částky ve výši přibližně 70 000 Kč uhradila. Soud má za to, že výše uvedené jasně prokazuje, že mezi stranami došlo k dohodě o možnosti žalované zůstat v předmětu nájmu do konce měsíce října, pokud žalovaná zaplatí za tento měsíc nájem a náklady na služby za měsíc září a říjen 2022, čemuž i odpovídá výše částek zaslaných žalovanou žalobkyni a pozdější komunikace mezi účastnice, která dohodu více konkretizuje. K argumentu žalované ohledně zadržovacího práva žalobkyně soud dodává, že v řízení bylo prokázáno, že žalobkyně dne 19. 10. 2023 oznámila žalované, že již zadržovací právo vůči movitým věcem žalované neuplatňuje a žalovaná si tyto věci může odvést.

50. K nároku žalobkyně na náhradu nákladů jí vynaložených na uvedení předmětu nájmu do původního stavu soud uvádí, že z článku 17 nájemní smlouvy vyplývá, že pokud Nájemce nesplní povinnost uvést Prostory do řádného stavu za účelem jejich vrácení Pronajímateli, bude Pronajímatel oprávněn nechat provést nezbytné renovační opravy Prostor provést jiným subjektem na účet Nájemce. Žalovaná tedy měla povinnost uvést prostory do původního stavu. Žalovaná nejprve tvrdila, že došlo k dohodě mezi ní a žalobkyní, na základě které žalovaná mohla zanechat jí zbudovanou vestavbu, automyčku apod. v předmětu nájmu. Soud toto tvrzení žalované nemá za prokázané, přičemž došlo pouze k prokázání toho, že mezi účastníky probíhalo jednání o této dohodě. Naopak například v emailu ze dne 8. 11. 2022 sám jednatel žalované uvádí, že k žádné dohodě mezi účastníky nedošlo. Nadto soud dodává, že článek 21 nájemní smlouvy stanoví, že strany mezi sebou neuzavřely žádné další dohody, zejména ústní dodatky, a veškeré změny a dodatky k této Smlouvě budou učiněny písemně, jinak budou neplatné. Muselo by tedy dojít k prokázání toho, že došlo k uzavření písemné dohody, což se nestalo. Žalovaná dále tvrdila, že žalobkyně jí neposkytla potřebnou součinnost s uvedením prostor do původního stavu, když jí zadržovala movité věci, selektivně vybírala, jaké věci má žalovaná odstranit a vykázala její pracovníky z předmětu nájmu. Kvůli tomuto jednání nemohla žalovaná prostor uvést do původního stavu. Soud k tomuto uvádí, že bylo prokázáno pouze jednání žalobkyně, kterým uplatňovala své zadržovací právo k movitým věcem v předmětu nájmu vůči své pohledávce za žalovanou na zaplacení dlužného nájemného. Dále bylo prokázáno z komunikace mezi účastníky, že žalobkyně informovala, že nebude bránit žalované v pracích, které uvedou prostor do původního stavu, pouze bude zadržovat klimatizační jednotky a vzduchotechniku. Došlo také k prokázání toho, že žalovaná práce v předmětu nájmu započala, tedy měla možnost a přístup do předmětu nájmu vstoupit, ale tyto práce nedokončila. Soud nevidí souvislost mezi nemožností uvést prostory do původního stavu a zadržováním movitých věcí žalované. Takové jednání dle soudu nebránilo žalované splnit její smluvní závazek. Jelikož žalovaná prostory do původního stavu neuvedla, musela žalobkyně najmout společnost, která úpravy v předmětu nájmu odstranila a prostor renovovala. Soudu bylo prokázáno, jak to, jaké práce byly v předmětu nájmu provedeny, tak cena těchto prací i to, že žalobkyně náklady vynaložené na uvedení předmětu nájmu do původního stavu uhradila. Soud vycházel z výše skutečně žalobcem vynaložených nákladů na uvedení prostor do původního stavu, když ty jsou dány smluvním vztahem mezi žalobcem a zhotovitelem.

51. Soud po zvážení všech výše uvedených skutečností žalobě v plném rozsahu vyhověl.

52. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 3 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla sice procesně úspěšná jen zčásti, avšak její neúspěch se týkal jen nepatrné části (cca 8 %), plnou náhradu nákladů řízení. Její náklady řízení jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 84 088 Kč a dále náklady jejího právního zastoupení. Ty soud přiznal podle § 7 bodu 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 1 540 302,8 Kč, a to odměnu advokáta sestávající z částky 14 500 Kč za každý z 15 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) (příprava a převzetí právního zastoupení, sepis předžalobní upomínky, spis žaloby, vyjádření ze dne 22. 5. 2023, vyjádření ze dne 30. 6. 2023, účast při jednání soudu dne 13. 9. 2023, vyjádření ze dne 3. 10. 2023, účast při jednání soudu dne 18. 10. 2023, vyjádření ze dne 20. 11. 2023, účast na jednání dne 11. 3. 2023, jehož délka přesáhla 2 hodiny, podání částečné zpětvzetí žaloby dne 9. 4. 2024, účast na jednání dne 29. 5. 2024, 19. 6. 2024 a 5. 8. 2024. Dále soud přiznal žalobkyni náhradu hotových výdajů v paušální výši 300 Kč spojených s každým z výše uvedených 15 úkony právní služby dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, celkem 4 500 Kč, a dále náhradu za DPH z odměny a paušální náhrady výdajů ve výši 21 % (46 620 Kč), neboť právní zástupce žalobkyně je plátcem této daně. Celkem tak náhrada nákladů řízení činí přiznaných 352 708 Kč.

53. Lhůtu k plnění soud stanovil dle § 160 o.s.ř.