14 C 133/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudkyní JUDr. Evou Pořízovou ve věci žalobce: ; celé jméno žalobce , datum narození , anonymizováno ulice a číslo , PSČ , obec a číslo , IČO ; zastoupený JUDr. jméno příjmení , Ph.D., advokátem se sídlem adresa proti žalovanému: ; název žalované , se sídlem: osobní údaje žalovaného o určení právního vztahu - trvání nájmu pozemku

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhá, že nájem části pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], [územní celek], podle smlouvy o nájmu části pozemků [variabilní symbol] ze dne 30.6.2014 ve znění dodatku [číslo] ze dne 5.12.2016 trvá i po 1.7.2022, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 1 500 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 2.5.2022, ve znění vyjádření ze dne 9.8.2022, 7.11.2022, se žalobce domáhal po žalovaném určení právního vztahu – trvání nájmu pozemku s odůvodněním, že mezi žalobcem a žalovaným byla dne 30.6.2014 uzavřena Smlouva o nájmu části pozemku [variabilní symbol], jejímž předmětem je nájem části pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], [územní celek], žalovaným jakožto pronajímatelem žalobci jakožto nájemci („ Smlouva o nájmu předzahrádky“). Jedná se o smlouvu hospodářsky související se Smlouvou o nájmu nebytových prostor [číslo] uzavřenou dne 28. 6. 2007, jejímž předmětem je nájem nebytových prostor, sloužících jako [anonymizována dvě slova] nádraží v [obec], [ulice a číslo], konkrétně nebytové prostory o rozloze 207,7 m2 v 1. nadzemním podlaží a nebytové prostory o rozloze 34 m2, vše v areálu výpravní budovy železniční stanice [obec] - [část obce] v ulici [ulice a číslo], stojící na parcele [číslo] dále sociální zařízení na nástupišti při jižní straně fasády výpravní budovy o rozloze 13,8 m2, a dále pozemek parc. [číslo] o výměře 69 m2 a část krytého nástupiště při jižní straně fasády výpravní budovy v délce provozovny restaurace o rozloze 39 m2, kdy všechny výše uvedené nemovité věci jsou zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek] („ Smlouva o nájmu restaurace“). Pozemek p. [číslo] je využívaný jako zahrádka k restauraci, jíž je neoddělitelnou součástí. [ulice] Smlouva o nájmu předzahrádky je provázána s provozem restaurace, která je v letních měsících na předzahrádce ekonomicky závislá. Předzahrádka je přístupná pouze za použití přístupové cesty, jež je opatřena uzamykatelnou vstupní brankou a patří k restauraci, celý pozemek je jinak nepřístupný, je uzavřen a obehnán historickým plotem. Žalovaný zaslal žalobci výpověď Smlouvy o nájmu části pozemku [číslo] která byla doručena žalobci dne 5.3.2022, a to bez uvedení důvodu. Žalobce podal proti shora uvedená výpovědi dne 18.3.2022 námitky ve smyslu § 2314/a občanského zákoníku, ve kterých poukázal na absenci důvodů výpovědi a její nelogičnost ve vztahu k souběžnému a souvisejícímu nájmu restaurace. Žalobce jako nájemce hradil po celou dobu řádně a včas nájemné a na základě předpisu nájemného pro rok 2022, zaslaného ze strany pronajímatele dne 17.1. 2022 nájemci, uhradil před podáním výpovědi nájemné i za celý rok 2022 až do prosince roku 2022. Na základě zaslání platebního kalendáře a potvrzení nájmu pro rok 2022 pak byly nájemcem závazně sjednány kulturní a společenské akce, které nelze již odvolat bez finančních důsledků. Jednání pronajímatele nelze vnímat jinak než jako jednání, jež se příčí nejen dobrým mravům, ale i zásadě předvídatelnosti jednání v obchodním styku. Lze tak konstatovat, že pronajímatel nejedná v souladu ani s právním řádem, neboť občanský zákoník již v úvodních ustanoveních, konkrétně § 6 odst. 1, přímo ukládá povinnost jednat v právním styku poctivě. Výpověď Smlouvy o nájmu předzahrádky byla podána formulací,,Ve znění dodatku [číslo] tuto smlouvu vypovídáme, a to ke dni 30.6. 2022 Výpovědní důvod uveden nebyl. Předmětná výpověď je neplatná, jelikož pronajímatel nedodržel postup vyplývající z ustanovení § 2310 odst. 1 občanského zákoníku, když ve výpovědi neuvedl výpovědní důvod. Podle ustanovení § 2310 odst. 1 občanského zákoníku ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Účastníci ve Smlouvě o nájmu předzahrádky neuzavřeli ujednání odchylující se od zákonného ustanovení citovaného výše. Článek VI. odst. 1 uzavřené Smlouvy o nájmu předzahrádky nezakotvuje možnost ukončení smlouvy výpovědí bez uvedení důvodu s tříměsíční výpovědí dobou, ale pouze stanoví tříměsíční výpovědní dobu v případech, kdy není stanovena kratší či žádná. Včas podanými námitkami bylo ze strany žalobce jakožto nájemce uplatněno právo namítat absenci existence práva nájem vypovědět. Smlouva o nájmu předzahrádky možnost jejího ukončení výpovědí bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní dobou vůbec neupravuje. Naopak smlouva stanoví, že ji lze vypovědět jen z důvodů uvedených v této smlouvě a v občanském zákoníku. Primárním důvodem neplatnosti výpovědi je tedy neuvedení výpovědního důvodu dle § 2310 odst. 1 občanského zákoníku. Dále projev vůle pronajímatele, vtělený do výpovědi nájmu, a citovaný výše, je zcela neurčitý, jde tedy pouze o zdánlivé právní jednání. Dodatek [číslo] vůbec neupravuje důvody a možnosti udělení výpovědi, naopak se týká výhradně změny čísla účtu pronajímatele, tedy formulace výpovědi„ ve znění dodatku [číslo]“ je vzhledem k obsahu tohoto dodatku zcela nesrozumitelná a tím i nepřezkoumatelná, neboť zněním dodatku [číslo] je pouze dohoda stran smlouvy o změně účtu pro platbu nájemného. Vzhledem k neurčitosti tohoto právního úkonu se pak jedná o právní jednání, které je neplatné též podle ustanovení § 553 odst. 1 občanského zákoníku („ o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem“). Žalobce doplnil, že pozemek parc. [číslo] je součástí pronájmu restaurace, celá zahrádka pak byla v dobré víře zbudována na základě požadavku původního vlastníka, tj. společnosti [právnická osoba], (původní vlastník) obou pozemků s tím, že zasahuje i na pozemek parc. [číslo]. Vzhledem k majetkovým převodům, jež v rámci reorganizace původního vlastníka proběhly, již nedošlo k podpisu dodatku ke Smlouvě o pronájmu i druhé části zahrádky s původním vlastníkem. Z nepoužívaného, zanedbaného pozemku vybudoval žalobce na základě nájemní smlouvy s původním vlastníkem funkční a užitný prostor restaurační zahrádky. Nový vlastník, tj. žalovaný, který převzal v roce 2016 spolu s další částí závodu i budovu s restaurací, jakož i povinnosti vyplývající z původní nájemní smlouvy (mimo jiné i povinnost úhrady investic vložených do zbudování zahrádky v případě skončení nájmu), trval na podpisu další nájemní smlouvy k části jím nově vlastněného pozemku, a to smlouvy [číslo] na dobu neurčitou. Po dohodě stran k podpisu této smlouvy došlo za podmínky, že výpovědní důvody musí být logicky v souladu s důvody, jež se týkají první části pozemku – v souladu se smlouvou na dobu určitou týkající se restaurace. Strany absolutně vyloučily možnost vypovědět smlouvu bez udání důvodu, jelikož takto by bylo velmi jednoduché znehodnotit, ba dokonce znemožnit provoz restaurace, náhlou nepředvídanou výpovědí ze strany pronajímatele. Právě vzhledem k tomu, že restaurace a celá zahrádka byly pronajaty na dobu určitou již v roce 2007, došlo v roce 2014 (tj. až po sedmi letech trvání držby) podpisem Nájemní smlouvy na část již v dobré víře drženého pozemku pouze k oprávněnosti této držby. Bylo tedy nezbytné držet se způsobu ukončení nájmu, jenž se vztahuje na restauraci, logicky tak, že na druhou část zahrádky lze uplatnit výpovědní důvody pouze v režimu výpovědi z nájmu na dobu určitou. Za daného stavu nebylo ani možno použít pro předčasné skončení nájmu jinou právní úpravu, než jaká se týká prostoru restaurace a první části zahrádky, tedy výhradně úpravu vztahující se k ukončení nájmu na dobu určitou. Smlouva na pronájem zahrádky je funkčně a ekonomicky spojena s provozem restaurace, u které nájemní vztah na dobu určitou dosud trvá, což žalovaný nerozporuje. Právě vzhledem k těmto faktům si strany ujednaly, že nejsou oprávněny smlouvu vypovědět z jiných než ve smlouvě uvedených, či zákonem daných důvodů, tak jako je tomu u smluv na dobu určitou. Co se týká právní roviny, postup dle § 2310 odst. 1 občanského zákoníku se sice vztahuje na nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou, nicméně to neplatí, pokud strany vyloučí možnost smlouvu vypovědět bez důvodu. Pronajímatel tedy je dle § 2310, odst. 1 občanského zákoníku i u této smlouvy na pronájem části zahrádky povinen informovat nájemce jakožto slabší smluvní stranu o tom, co je důvodem k předčasnému ukončení nájemního vztahu. Kromě absence důvodu výpovědi, jednal dále žalovaný v rozporu s § [číslo] odst. 1 věta druhá ve spojení s § 2286, odst. 2 občanského zákoníku, když žalobce nepoučila o jeho právu podat námitky proti výpovědi a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Jak ze zmiňovaných ustanovení vyplývá, jedná se o obecnou náležitost výpovědi a její absence způsobuje stejně jako chybějící odůvodnění výpovědi její absolutní neplatnost. Vzhledem k výše uvedenému a k neakceptaci námitek žalobce proti výpovědi ze strany žalované žalobci nezbývá, než namítat neplatnost výpovědi soudní cestou. Před určením neplatnosti právního jednání má přednost určení ne/existence práva či právního poměru z neplatnosti takového právního úkonu vyplývajícího. Žalobce tedy ve smyslu ustálené judikatury k ustanovení § 80 o.s.ř. /dříve § 80 písm. c) o.s.ř. žaluje určení, že mezi účastníky tu je i nadále nájemní poměr, a nikoli neplatnost konkrétního právního jednání - výpovědi nájmu ze strany žalované. Následně žalobce podáním ze dne 11.10.2022 doplnil žalobu s odkazem na ust. § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, kdy podle žalobce došlo k obnovení nájemního vztahu mezi účastníky, když žalobce nebyl žalovanou stranou vyzván k vyklizení předmětu nájmu a nadále jej využívá. V důsledku uvedeného zákonného ustanovení došlo k prodloužení nájmu, a to na dobu do 30.6.2024. Dopisem ze dne 16.6.2022 bylo žalobci prostřednictvím Odboru obchodních činností sděleno, že z pohledu žalované strany končí nájemní vztah dne 30.6.2022 na předmět nájmu k provozování hostinské činnosti a zároveň byl původně vyzván k předání prostor. Na tento dopis dne 23.6.2022 žalobce zareagoval s tím, že v rámci snahy z jeho strany o řešení situace smírem doposud probíhá vzájemná komunikace mezi ním a vedoucím Odboru obchodních činností, JUDr. [jméno] [příjmení], považuje výzvu za předčasnou a právně irelevantní, jelikož preferuje konsensus a věří, že dojde k vzájemné mimosoudní dohodě. Následujícím dopisem ze dne 30.6.2022 žalobce avizoval, že nájem bude pokračovat za stávajících podmínek a zdvořile žádal o respektování nerušeného nájmu. V této věci mu bylo vyhověno. Dne 12.8.2022 byl žalobci zaslán ze strany vedoucího Odboru obchodních činností přípis s odkazem na dopis ze dne 16.6.2022, jehož obsahem bylo potvrzení přijetí plateb nájemného ve výši 275 677,60 Kč pod [variabilní symbol] a platby ve výši 10 191,95 Kč pod [variabilní symbol] jako nájemné do konce prosince 2022, a zároveň ze strany pronajímatele byl uveden další postup a určení výše plateb za užívání předmětu nájmu. Navzdory faktu, že žalobce navrhoval a žádal o prodloužení nájemního vztahu minimálně o 5 let, tzn. do roku 2027, což žalovaná strana odmítla s odůvodněním, že dobu 5 let považuje za neadekvátní prodloužení nájemní doby a ve svém Vyjádření ze dne 10.5.2022 navrhovala prodloužení pouze o jeden rok. Na tuto nabídku smíru ze strany žalované žalobce nepřistoupil, jelikož doposud nesporně neuplynulo 15 let nerušeného nájmu, ke kterému se pronajímatel smluvně zavázal. Z výše uvedeného, a zvláště z vyjádření pověřeného zástupce žalovaného při soudním jednání dne 21.9.2022, který prohlásil skutečnosti tvrzené žalobcem o omezeném užívání předmětu nájmu a o poklesu tržeb žalobce v důsledku vládních opatření k zamezení šíření pandemie Covid-19 včetně nařízení vlády [číslo] za nesporné, vyplývá, že žalovaná si uvědomuje, že došlo k zvláště hrubému nepoměru v právech a povinnostech v neprospěch žalobce v pozici nájemce, který nemohl v rámci restrikcí předmět nájmu užívat. Vzhledem k tomuto vnímání situace tedy žalovaná strana neuplatnila ani postup dle směrnice SŽDC SM76 bod 5.

2. Jak zabránit prodloužení nájmu (u doby určité). Tím došlo ex lege k obnovení nájemní smlouvy za stejných podmínek, jelikož ode dne, kdy začala běžet zákonná lhůta, počínaje dnem od 1.7.2022, do 30.9.2022, nebyla ze strany žalované zaslána nezbytná výzva k vyklizení prostor. Na základě uvedeného tak nastaly podmínky uvedené v zákoně.

2. Podáním ze dne 30.5.2022, ve znění doplnění ze dne 15.11.2022 žalovaný navrhl žalobu jako nedůvodnou zamítnout. Namítal místní nepříslušnost [příjmení] [obec a číslo], za příslušný soud považoval [příjmení] [obec a číslo], následně při jednání dne 17.11.2022 soudu sdělil, že na námitce místní nepříslušnosti netrvá. Žalovaný učinil nesporným, že mezi účastníky sporu byla uzavřena nájemní smlouva [variabilní symbol] vč. dodatku č. l (nájemní smlouva) a že tuto smlouvu vypověděl výpovědí ze dne 16.2.2022. Podle názoru žalovaného označení smlouvy ve výpovědi bylo precizní a námitka žalobce o neurčitosti výpovědi a nemožnosti seznat o jaké právní jednání jde je zcela neopodstatněná. Žalobce (bez ohledu na použitý žalobní typ) v podstatě žalobou napadá platnost této podané výpovědi, a to zejména s odkazem na § 2310 odst. l NOZ, dle něhož výpověď, v níž není uveden důvod, je neplatná. Toto ustanovení však dopadá pouze na nájemní smlouvy na dobu určitou (což není tento případ), ze systematického výkladu plyne závěr, že na nájemní smlouvy na dobu neurčitou se neuplatní. Žalobce dále argumentuje, že strany nájemní smlouvy neuzavřely ujednání odchylující se od zákonné úpravy ohledně možnosti výpovědi. To je však rovněž špatný výklad ze strany žalobce. Dle čl. VI/1 nájemní smlouvy byla odchylně od zákonné 6 měsíční sjednána výpovědní doba v daném vztahu jako 3 měsíční, přičemž shodně jako je zákonná úprava, se nevyžaduje, aby výpověď byla odůvodněna. Další ustanovení nájemní smlouvy v čl. VI pak již jen upravují specifické případy s kratší výpovědní dobou a nemají pro tento základní výklad význam. Rozhodně nelze z ničeho dovodit, že by vůlí strany bylo založit povinnost v daném nájemním vztahu odůvodňovat výpověď navíc se sankcí její neplatnosti v případě absence takového odůvodnění. To je absurdní závěr nemající oporu v žádném ustanovení zákona ani nájemní smlouvy. Žalobce rovněž ve snaze zpochybnit platnost výpovědi za každou cenu předestírá soudu i tvrzení, že se výpověď příčí dobrým mravům a zásadě předvídatelnosti. I zde se jedná tvrzení nepravdivá. Žalobce sám v žalobě uvádí, že nájemní smlouva tzv. na předzahrádku hospodářsky souvisí s nájemní smlouvou na samotnou restauraci [variabilní symbol] a že bez ní nemá opodstatnění. Už se ale nepochlubil, že nájemní vztah na samotnou restauraci zaniká dle této nájemní smlouvy na dobu určitou právě ke dni 30.6.2022. Žalovaný tak právě s ohledem na tuto skutečnost směřoval zánik nájemního vztahu k předzahrádce ke stejnému okamžiku tak, aby nebyl nájemce nucen platit nájemné, až pomine hospodářský důvod nájemního vztahu, tedy vlastně suploval nečinnost nájemce. Tento fakt byl žalobci ostatně též sdělen v odpovědi na jeho námitky proti výpovědi a musel mu být pochopitelně znám i bez výslovného upozornění. S tím souvisí i poznámka žalovaného, že pokud by snad soud dospěl k názoru, že výpověď měla být i v tomto případě odůvodněna, důvod je zmíněn v oné odpovědi na námitky, tedy tímto by případná vada výpovědi byla zhojena, avšak jak shora uvedeno, žalovaný má za to, že takový výklad je dle jeho názoru nesprávný. A pokud jde o dobré mravy, jejich deficit lze spíše spatřovat na straně žalobce, když vysílá signály, že nebude respektovat to, k čemu se smluvně zavázal a neopustí předmět nájmu dle nájemní smlouvy [variabilní symbol] po skončení nájemního vztahu - viz spor u [název soudu] sp. zn. [anonymizována tři slova] [rok]. Žalovaný dále upozorňuje na zákonné výkladové pravidlo §574 NOZ, že na právní jednání - včetně výpovědi - se má pohlížet spíše jako na platné než neplatné. Při ústním jednání žalovaný doplnil, že žalobce byl vyzván k vyklizení nemovitosti.

3. Soud po provedeném řízení a zhodnocení důkazů vzal za prokázaný tento skutkový stav:

4. Z nájemní smlouvy [číslo] o nájmu části pozemku [variabilní symbol], uzavřené mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem ze dne 30.6.2014 vzal soud za prokázané, že předmětem nájmu pod bodem I. smlouvy je část pozemku p. [číslo] v k. ú. [část obce] a obci [obec] zapsaný na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro hl.m. [část Prahy], k.ú. [číslo], inventární číslo [příjmení]: [číslo] o výměře 124 m2. Účel nájmu byl stanoven pod bodem III., a to pro provozování hostinské činnosti, za účelem venkovního posezení k restauraci, kterou nájemce provozuje ve výpravní budově žst. [obec] [část obce]. Pod bodem III. smlouvy je uvedeno, že smluvní strany shodně konstatují, že nájemce předmět nájmu užíval od 1.1.2014 do [číslo] 2014 před uzavřením této smlouvy, a to k účelu, ke kterým je jejich nájem touto smlouvou sjednán. Dále pod bodem VI. odst. 1 smlouvy je uvedeno, že tato smlouva se uzavírá na dobu neurčitou s účinností od 1.7.2014 s 3 měsíční výpovědní dobou. Pronajímatel i nájemce jsou oprávněni vypovědět smlouvu způsobem a z důvodů stanovených touto smlouvou a občanským zákoníkem. Pronajímatel může smlouvu vypovědět v jednoměsíční výpovědní době, v případě, že nájemce porušil závažným způsobem svoje smluvní povinnosti vyplývající z této smlouvy. Za porušení smluvní povinnosti nájemce závažným způsobem se zejména považuje: nájemce je v prodlení s placením nájemného nebo jeho části o více jak jeden měsíc a nájemce neprovede úhradu ani v náhradní lhůtě třiceti dnů ode dne kdy mu byla ze strany pronajímatele doručena výzva k úhradě výše uvedeného dluhu; nájemce nesplnil v termínu určeném pronajímatelem povinnost odstranit závadný stav, který vznikl neplněním povinnosti nájemce. Pronajímatel muže smlouvu vypovědět v jednoměsíční výpovědní době v případě, že pronajímatel bude potřebovat předmět nájmu k plnění úkolu v rámci své působnosti nebo stanoveného předmětu činnosti (např. pro potřeby železniční dopravy nebo k zajištění stavby na základě územního rozhodnutí a vydaného stavebního povolení). Výpovědní doba začíná plynout od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co byla výpověď doručena druhé straně a končí posledním dnem daného kalendářního měsíce. Pronajímatel je oprávněn písemné vypovědět nájemní smlouvu bez výpovědní doby z důvodů stanovených touto smlouvou a občanským zákoníkem. Pronajímatel muže vypovědět tuto smlouvu bez výpovědní doby po písemné výzvě k nápravě, jestliže nájemce užívá předmět nájmu způsobem, že pronajímateli vzniká škoda nebo mu hrozí škoda nikoli malá nebo jestliže s ohledem na pravomocné rozhodnutí příslušného orgánu je třeba předmět nájmu vyklidit. Výzva k nápravě není třeba, hrozí-li naléhavě vážné nebezpečí z prodlení. Dalším možným důvodem k výpovědi bez výpovědní doby je užívání předmětu nájmu v rozporu se sjednaným účelem užívání. Smluvní strany se dohodly, že výpovědí bez výpovědní doby skončí nájem dnem doručení výpovědi druhé straně. V odst. 8 je uvedena dohoda smluvních stran, že na nájem založený touto smlouvou, se nepoužije ustanovení § 2230 občanského zákoníku o obnovení nájmu. Přílohou nájemní smlouvy byl i splátkový kalendář na rok 2014 ze dne 30.6.2014, dodatek [číslo] ze dne 5.12.2016, ve kterém je došlo ke změně bankovního spojení pronajímatele (prokázáno z přílohy k nájemní smlouvě ze dne 30.6.2014, dodatku [číslo] k nájemní smlouvě ze dne 5.12.2016).

5. Podáním ze dne 16.2.2022 zaslal žalovaný žalobci výpověď smlouvy o nájmu části pozemku [číslo] ke dni 30.6.2022 bez udání důvodu, s žádostí o vyklizení nemovitosti (prokázáno z listiny označené jako výpověď smlouvy o nájmu části pozemku [číslo] ze dne 16.2.2022), která byla žalobci doručena prostřednictvím datové schránky dne 9.3.2022 (prokázáno z přednesu zástupce žalobce při jednání dne 7.10.2022). Následně žalobce dne 18.3.2022 zaslal žalovanému námitky proti výpovědi smlouvy o nájmu části pozemku prostřednictvím datové schránky (prokázáno z listiny označené jako podání námitek proti výpovědi o nájmu části pozemku ze dne 18.3.2021 (správně 18.3.2022), z dodejky datové zprávy ze dne 24.3.2022). Z listiny označené jako odpověď k podání námitek proti výpovědi nájemní smlouvy [číslo] ze dne 30.3.2022 vzal soud za prokázané, že žalovaný žalobci k jeho námitkám sdělil, že výpověď nájemní smlouvy [číslo] jejímž účelem je venkovní posezení k restauraci, byla zaslána právě s ohledem na končící smlouvu [číslo]).

6. Ze smlouvy o podnájmu nebytových prostor, uzavřené mezi [právnická osoba], jako nájemcem a žalobcem jako podnájemcem ze dne 28.6.2007 vzal soud za prokázané, že předmětem podnájemním smlouvy pod bodem I. je podnájem nebytových prostor: a) nebytové prostory o rozloze 207,7 m2, v 1. n.p v a nebytové prostory v 1. p.p (sklepy) o rozloze 34m2, vše v areálu výpravní budovy žst. [obec] - [část obce], v ulici [ulice a číslo], stojící na parcele [číslo] zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [územní celek] u [stát. instituce], [stát. instituce] a dále soc. zařízení na nástupišti při jižní stěně fasády VB o rozloze 13,8m2, dále pozemek uvedený na [list vlastnictví], parcela [číslo] o výměre 69m2, druh pozemku ostatní plocha (zahrádka při východní stěně fasády VB) a část krytého nástupiště při jižní stěně fasády VB v délce provozovny restaurace o rozloze 39 m2. Pod bodem V. smlouvy byl stanoven účel podnájmu – provozování restaurace. Doba nájmu pod bodem VII. byla stanovena na dobu určitou v délce 15 let, do 30.6.2022. S předchozím souhlasem pronajímatele může být smlouva nájemcem prodloužena, pokud podnájemce ve lhůtě 6 měsíců před ukončením podnájmu o prodloužení požádá. Následně byly uzavřeny dodatky ke smlouvě o podnájmu nebytových prostor, kterými byla doplněna výše nájemného (prokázáno z dodatku [číslo] ze dne 30.9.2007), změna nastala následně i v označení smluvních stran, když na straně nájemce ke dni 31.10.2011 [právnická osoba] vstoupily do práv a povinností původního nájemce a označení nájemce se změnilo na pronajímatele, došlo ke změně čísla smlouvy (z [číslo] na [číslo]) (prokázáno z dodatku [číslo] ze dne 3.9.2012), dodatkem [číslo] ze dne 27.9.2016 došlo ke změně nájemní smlouvy ohledně výše nájemného, čísla účtu či variabilního symbolu (prokázáno z dodatku [číslo] ze dne 27.9.2016), dodatkem [číslo] ze dne 18.9.2020 došlo ke slevě z nájemného za období 1.4.2020 do 30.6.2020 (prokázáno z dodatku [číslo] ze dne 18.9.2020).

7. Z nepravomocného rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 č.j. [číslo jednací] ze dne 7.10.2022 vzal soud za prokázané, že byla zamítnuta žaloba o nahrazení ust. čl. VIII. smlouvy o podnájmu nebytových prostor [číslo] ze dne 28.6.2007, ve znění všech jejích pozdějších dodatků, tak, že článek VIII.„ doba podnájmu“ odst. 1, nově zní“ Tato smlouva se uzavírá od 1.7.2007 na dobu určitou 20 let tj. do 30.6.2027“.

8. Podle ust. § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění, určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

9. Naléhavý právní zájem o určení právního vztahu nebo práva je dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo ohroženo právo žalobce nebo kde by se bez tohoto určení stalo jeho právní postavení nejistým; žaloba domáhající se určení nemůže být zpravidla opodstatněna tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti. Určovací žaloba má preventivní povahu a má za účel poskytnout ochranu právnímu postavení žalobce dříve, než dojde k porušení právního vztahu nebo práva; není proto opodstatněna tam, kde právní vztah nebo právo již byly porušeny a kde je proto právním prostředkem ochrany právního vztahu nebo práva žaloba o plnění. V případě, kdy lze žalovat o splnění povinnosti, může však být naléhavý právní zájem na určení dán tehdy, jestliže se určovací žalobou vytvoří pevný právní základ pro právní vztahy účastníků sporu, a předejde se tak případným dalším žalobám o plnění nebo jestliže žaloba o plnění neřeší a ani nemůže řešit celý obsah a dosah sporného právního vztahu nebo práva.

10. V daném případě má soud za to, že žalobce prokázal naléhavý právní zájem na požadovaném určení, které má přednost žalobou na určení neplatnosti smlouvy.

11. Podle odst. 2 ust. § 2286 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění, vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

12. Podle odst. 1 ust. § 2302 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, se ustanovení tohoto pododdílu vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

13. Podle odst. 1 ust. § 2310 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění, ve výpovědi musí být uveden její důvod, výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Podle odst. 2 výpovědní doba je tříměsíční.

14. Podle ust. § 2312 občanského zákoníku, jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

15. Podle odst. 1 ust. § 2314 občanského zákoníku, vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle odst. 2. nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Podle odst. 3 vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

16. Pokud jde o argument žalobce, že výpověď postrádá uvedení důvodu podle ust. § 2310 občanského zákoníku, a proto se jedná o absolutní neplatnost výpovědi, tak s tímto závěrem soud nesouhlasí. Uvedené ustanovení podle názoru soudu dopadá na nájemní smlouvy, uzavřené na dobu určitou. V daném případě však bodem VI. odst. 1 nájemní smlouvy [číslo] o nájmu části pozemku [variabilní symbol], ze dne 30.6.2014 vyplývá, že se uzavírá na dobu neurčitou s účinností od 1.7.2014, s tříměsíční výpovědní dobou.

17. Stejně tak argument, žalobce s odkazem na ust. § 2312 občanského zákoníku, věty druhé, že v daném případě měla být výpovědní doba šestiměsíční, podle názoru soudu neobstojí. Zvláštností, kterou přináší komentované ustanovení, je výpovědní doba, která se liší v závislosti na délce nájmu a na tom, zda druhá strana mohla výpověď předpokládat. Jestliže trvá nájem déle než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba podle komentovaného ustanovení vždy šestiměsíční. V daném případě však žalobce jako nájemce mohl výpověď předpokládat, neboť v řízení bylo prokázáno (a mezi účastníky nesporné), že nájemní smlouva„ na předzahrádku“ hospodářsky souvisí s nájemní smlouvu na samotnou restauraci ([variabilní symbol]) a že bez ní nemá žádné opodstatnění a lze si jen stěží představit provoz předzahrádky bez samotné restaurace, jejíž nájem podle nájemní smlouvy (uzavřené na dobu určitou), měl skončit právě ke dni 30.6.2022 (uplynutím sjednané nájemní doby). Žalovaný tak zcela logicky směřoval ukončení nájemní smlouvy v případě tzv. předzahrádky ke stejnému okamžiku. S ohledem na tuto skutečnost soud nepřihlížel k námitce žalobce ohledně absence poučení ve výpovědi ze dne 16.2.2022 v souvislosti s možným přezkoumáním oprávněnosti výpovědi soudem.

18. V řízení bylo podle názoru soudu prokázáno, že označení nájemní smlouvy ve výpovědi bylo dostatečně určité, aby žalobce mohl dovodit, o jaké právní jednání jde.

19. Závěrem lze shrnout, že předmětná výpověď se nepříčí dobrým mravům, ani zásadě předvídatelnosti, soudu proto nezbylo, než žalobu jako nedůvodnou, zamítnout.

20. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 1 500 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 1 500 Kč představující 300 Kč za každý z pěti úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky.;