14 C 164/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudkyní JUDr. Evou Pořízovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného oba zastoupeni advokátkou JUDr. jméno příjmení příjmení sídlem adresa pro zaplacení částky 400 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhá po žalovaných společně a nerozdílně zaplacení částky ve výši 400 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 400 000 Kč ve výši 10% ročně od 16. 5. 2020 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným na náhradě nákladů řízení částku ve výši 179 031,60 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaných.

1. Žalobce se žalobou podanou soudu dne 11. 6. 2020 domáhal na žalovaných zaplacení částky 400 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že s žalovanými uzavřel dne 2. 12. 2019 smlouvu o rezervaci, jejíž součástí byla smlouva o smlouvě budoucí, kdy předmětem smlouvy o smlouvě budoucí bylo uzavření budoucí kupní smlouvy žalobcem jako kupujícím se žalovanými jako prodávajícími, předmětem prodeje měla být jednotka [číslo] umístěná v 3. podlaží budovy na adrese [adresa], č. o. [anonymizováno], nacházející se na pozemku parc. [číslo] v kat. území [část obce], [územní celek], zapsanou na listu vlastnictví [číslo] katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen "Jednotka"). Žalobce měl dle smlouvy o rezervaci a v ní obsažené smlouvy o smlouvě budoucí kupní povinnost uzavřít budoucí kupní smlouvu nejpozději do 31. 3. 2020. Dodatkem [číslo] ke smlouvě o rezervaci ze dne 30. 3. 2020 byla lhůta pro uzavření budoucí kupní smlouvy prodloužena do 20. 4. 2020. Podle čl. čl. 7 smlouvy o rezervaci je žalobce povinen zaplatit smluvní pokutu ve výši 400 000 Kč pro případ porušení jeho povinnosti uzavřít budoucí kupní smlouvu ve sjednané lhůtě. Výše smluvní pokuty odpovídala záloze na kupní cenu Jednotky složené žalobcem jako budoucím kupujícím (čl. 5 smlouvy o rezervaci), současně bylo sjednáno právo zprostředkovatele vůči žalovaným na vyplacení částky odpovídající jedné polovině smluvní pokuty. Dne 25. 3. 2020 žalobce upozornil žalované, že u něj dochází k podstatné změně okolností v důsledku pandemie Covid, když v důsledku vyhlášení nouzového stavu na území České republiky a následných krizových, resp. mimořádných opatření, došlo od 12. 3. 2020, tedy krátce před uplynutím lhůty pro uzavření budoucí kupní smlouvy, na blíže neodhadnutelnou dobu k zásadnímu omezení výdělečné činnosti žalobce. V březnu roku 2020, kdy měl žalobce učinit závazné právní jednání směřující k uzavření kupní smlouvy, a také smlouvy o hypotečním úvěru, se tedy podstatně změnily okolnosti v porovnání s prosincem roku 2019, kdy žalobce přijal prvotní rozhodnutí vzít si hypoteční úvěr a zaplatit za Jednotku kupní cenu ve výši 9 000 000 Kč. Následně žalobce zaslal žalovaným písemné sdělení ze dne 9. 4. 2020, v němž v souladu s ustanovením § 1788 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, žalovaným sdělil, že u něj došlo k takové změně okolností, z nichž vycházel při uzavření smlouvy o rezervaci, že po něm nelze spravedlivě požadovat, aby kupní smlouvu uvedenou ve smlouvě o rezervaci uzavřel, když měl za to, že jeho povinnost uzavřít zmíněnou kupní smlouvu zanikla ze zákona, a současně vyzval žalované k vrácení složené zálohy na kupní cenu Jednotky ve výši 400 000 Kč do 7 dnů ode dne doručení sdělení, když povinnost žalobce uzavřít kupní smlouvu zanikla ještě před uplynutím doby, v níž měla být kupní smlouva uzavřena a žalobci nemohla vzniknout povinnost k úhradě smluvní pokuty spojené s nesplněním této povinnosti. Dne 27. 4. 2020 byl žalobci doručen dopis, jímž žalovaní vůči němu uplatňují nárok na zaplacení smluvní pokuty dle čl. 7 3. smlouvy o rezervaci, žalobce prostřednictvím právního zástupce výzvou ze dne 30. 4. 2020 vyzval žalované k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 400 000 Kč nejpozději do 15. 5. 2020. Výzva byla doručena žalovanému [celé jméno žalovaného] dne 5. 5. 2020, žalovaná [celé jméno žalované] si výzvu v úložní době nevyzvedla, na výzvu žalobce reagoval pouze zprostředkovatel ze smlouvy o rezervaci, [právnická osoba], resp. ředitel této realitní kanceláře, pan [jméno] [příjmení] [příjmení] - [příjmení], a to dopisem ze dne 15. 5. 2020, jímž právnímu zástupci žalobce sdělil, že žalovaní odmítají vydat bezdůvodné obohacení a trvají na nároku na zaplacení smluvní pokuty dle smlouvy o rezervaci. Žalobce se naposledy pokusil kontaktovat žalované s návrhem na jednání a smírné řešení věci e-mailem ze dne 2. 6. 2020, v němž objasnil i konkrétní skutečnosti, v nichž v jeho případě mimo jiné nastala změna okolností a informoval žalované, že u společnosti [právnická osoba], která je jeho hlavním zdrojem příjmů, došlo v měsíci březnu 2020, kdy měla být uzavřena kupní smlouva a zahájeno čerpání úvěru, k poklesu tržeb o 78 % v porovnání s prosincem roku 2019, kdy žalobce uzavřel smlouvu o rezervaci a zahájil jednání o hypotečním úvěru, s tím, že v meziročním srovnání oproti období března 2019 se jednalo o pokles o 30 %. Žalovaní bezdůvodné obohacení žalobci ve výši 400 000 Kč nevydali, ačkoliv k tomu byli žalobcem opakovaně vyzváni.

2. Žalovaní nárok žalobce uplatněný v žalobě zcela neuznali a navrhli její zamítnutí s odůvodněním, že k žádné změně okolností, která by byla důvodem pro zánik závazku žalobce uzavřít kupní smlouvu, k čemuž byl řádně vyzván, nedošlo. Když pokud podle žalobce ve společnosti [právnická osoba], která má být hlavním zdrojem příjmů žalobce, došlo v březnu 2020 k poklesu příjmů této společnosti a v době uzavření smlouvy o rezervaci v prosinci roku 2019 byly jiné okolnosti, tak k této smlouvě byl ale uzavřen dodatek č. 1, a to až dne 30. 3.2020, když žalobce dodatek podepsal dne 29. 3. 2020, s tím, že uvedeným dodatkem došlo k prodloužení rezervační doby do 20. 4. 2020, přičemž však žalobce žalované dopisem ze dne 9. 4. 2020, tedy sepsaným pouze 10. den poté, co byl uzavřen uvedený dodatek k prodloužení rezervační lhůty, informoval o změně okolností a jeho údajném zániku povinnosti uzavřít kupní smlouvu. Z toho je zcela zřejmé, že v době, kdy žalobci již veškeré jím nyní tvrzené okolnosti spočívající v následcích nouzového stavu vyhlášeného vládou dne 12. 3. 2020 na dobu 30 dnů, byly známy, namísto toho uzavřel dne 29. 3. 2020 uvedený dodatek, kterým byla pouze prodloužena rezervační doba a k žádným jiným změnám v právech a povinnostech účastníků smlouvy o rezervaci a podmínkách nedošlo. Navíc se dne 25. 3. 2020 za účasti žalovaných, žalobce a zprostředkovatele, uskutečnil telefonní konferenční hovor, z něhož byl pořízen zápis, jehož obsah následně žalobce svým mailem potvrdil a kdy právě žalobce s ohledem na situaci na světových trzích navrhl dvě možnosti řešení, a to, že buď odstoupí od obchodu a zaplatí sjednanou smluvní pokutu 400 000 Kč nebo dojde ke snížení kupní ceny, prodloužení rezervační doby a navýšení rezervačního poplatku na 800 000 Kč. Následně pak došlo mezi účastníky k dohodě, která je obsahem dodatku č. 1 ke smlouvě o rezervaci, tedy k prodloužení rezervační lhůty, z čehož je zcela evidentní zájem žalobce o uzavření kupní smlouvy za dosavadních podmínek sjednaných ve smlouvě o rezervaci minimálně ještě dne 29. 3. 2020, kdy byl z jeho strany dodatek č. 1 podepsán. V průběhu smluvního vztahu žalobce nikdy nezmínil jakékoli finanční potíže či zamítavý postoj banky, naopak zdůrazňoval, že bude část kupní ceny financovat hypotékou, což nakonec potvrdil jeho právní zástupce v naposledy žalovaným zaslané mailové zprávě. Nárok na smluvní pokutu, která dle ustanovení čl. 7 bodu 7. 3. smlouvy o rezervaci představuje paušální odškodnění žalovaných za zmaření dosažení účelu této smlouvy, je tak podle žalovaných zcela oprávněný.

3. V replice k vyjádření žalovaných k žalobě žalobce zopakoval, že jeho hlavním zdrojem příjmů je činnost společnosti [právnická osoba], v níž je jediným společníkem a jednatelem, a odkázal na účetní dokumentaci společnosti [právnická osoba] za měsíce leden – březen 2020 a měsíc prosinec 2019, kdy zatímco v měsíci lednu 2020 uvedená společnost generovala zisk s částkou 1 200 906,31 Kč, v měsíci březnu společnost vykázala ztrátu - 1 891 370,42 Kč, v měsíci prosinci 2019, kdy žalobce podepsal smlouvu o rezervaci, jíž se zavázal k uzavření budoucí kupní smlouvy o koupi Jednotky, vykazovala tato společnost zisk ve výši 3 262 141 Kč, z čehož je zjevné, že nastala podstatná změna v reálných i reálně očekávaných příjmech žalobce, které žalobce nemohl v době uzavření smlouvy o rezervaci ani při vynaložení obvyklé míry pečlivosti předvídat, když tyto údaje (se zahrnutím stavu za měsíc březen 2020) však byly žalobci definitivně dostupné po uzavření účetnictví za měsíc březen, tedy počátkem dubna 2020, kdy také žalobce žalované o této skutečnosti bezprostředně informoval a tato nejistota byla také hlavním důvodem, proč žalobce uzavřel s žalovanými zmiňovaný dodatek ke smlouvě o rezervaci, jímž došlo pouze k prodloužení lhůty pro uzavření budoucí kupní smlouvy ze dne 31. 3. 2020 do 20. 4. 2020, když si žalobce nebyl v době podpisu tohoto dodatku ještě zcela jist tím, zda jeho závazek skutečně zanikl z důvodu podstatné změny okolností, a proto – pod bezprostřední hrozbou vzniku povinnosti uhradit smluvní pokutu ve výši 400 000 Kč, pokud by nedošlo k prodloužení předmětné lhůty, přistoupil pro jistotu dne 30. 3. 2020, tedy 1 den před uplynutím lhůty, pod tlakem okolností k uzavření zmíněného dodatku. K tvrzení žalovaných o tom, že žalobce měl být účastníkem telefonního hovoru, v němž snad mělo dojít k dohodě již s přihlédnutím k tomu, že bylo najisto postaveno, zda u žalobce nastala podstatná změna okolností zakládající zánik závazku, žalobce uvedl, že tento hovor – což i z jeho textace samotné plyne – svou podstatou nesloužil k ničemu jinému než ke konstatování vzniku možné zásadní změny ekonomické situace žalobce a tím i k otevření jednání o úpravě podmínek smlouvy. Žalobce zdůrazňuje, že tento konferenční hovor činil ještě v době, kdy nebyl najisto postaven zánik závazku ze zákona. Podle žalobce je rovněž zjevné, že objektivně nebylo v jeho silách vůči žalovaným v měsíci březnu prezentovat spolehlivé závěry o jeho ekonomické situaci, když v daném měsíci ani nemohla být zpracována účetní dokumentace; naopak v dopise ze dne 9. 4. 2020 již bylo na straně žalobce postaveno najisto, že nepředvídatelné dopady související s pandemií Covid jsou natolik nepříznivé a nadále nepředvídatelné, že na straně žalobce založily důvod k zániku závazku ze zákona, což ostatně i žalovaní mohli očekávat s ohledem na komunikaci, kterou s nimi v tomto smyslu vedl.

4. V podání došlém soudu dne 2. 12. 2020 žalobce tvrdil, že jeho jediným příjmem je příjem ze závislé činnosti ze svého zaměstnání u společnosti [právnická osoba]

5. Na ústním jednání soudu dne 7. 12. 2020 žalovaní (prostřednictvím zástupce) tvrdili, že uzavření dodatku k rezervační smlouvě inicioval žalobce.

6. V podání došlém soudu dne 5. 1. 2021 žalobce požadoval změnu žaloby, kterou soud usnesením vyhlášeným na jednání dne 13. 10. 2021 zamítl, a požadoval moderaci smluvní pokuty pro případ, že nárok žalovaných na smluvní pokutu bude po právu. V tomto podání žalobce rovněž tvrdil, že podnět k uzavření dodatku ke smlouvě o rezervaci dal zástupce zprostředkovatele prodeje Jednotky.

7. Ze smlouvy o rezervaci má soud za prokázané, že byla uzavřena dne 2. 12. 2019 mezi společností [právnická osoba] jako zprostředkovatelem a žalobcem jako kupujícím a žalovanými jako prodávajícími, v jejím rámci byla též mezi žalobcem a žalovanými uzavřena smlouva o smlouvě budoucí. Předmětem rezervační smlouvy byla rezervace Jednotky pro žalobce po dobu 120 dnů za rezervační poplatek ve výši 400 000 Kč, který bude složen žalobcem zprostředkovateli do tří dnů od uzavření rezervační smlouvy s tím, že v případě uzavření budoucí kupní smlouvy se tato částka bez dalšího započítává na kupní cenu. Předmětem smlouvy o smlouvě budoucí je závazek žalobce jako kupujícího uzavřít se žalovanými jako prodávajícími ve sjednané rezervační době kupní smlouvu o prodeji Jednotky za cenu 9 000 000 Kč. Za porušení povinnosti žalobce uzavřít kupní smlouvu ve sjednané rezervační době je sjednána povinnost žalobce zaplatit žalovaným smluvní pokutu ve výši 400 000 Kč s tím, že v tomto případě bude započtena žalovanými či případně zprostředkovatelem proti rezervačnímu poplatku.

8. Mezi účastníky nebylo sporným zaplacení rezervačního poplatku žalobcem podle rezervační smlouvy.

9. Z emailové korespondence ze dne 25. 3. 2020 mezi žalobcem, zástupcem zprostředkovatele a žalovanými má soud za prokázané, že dne 25. 3. 2020 se uskutečnil telefonický rozhovor mezi těmito osobami, v rámci kterého žalobce s ohledem na situaci na světových trzích není dále ochoten pokračovat v obchodu za sjednaných podmínek a navrhuje, že od smlouvy o smlouvě budoucí odstoupí s tím, že zaplatí smluvní pokutu dle smlouvy o smlouvě budoucí nebo dojde ke snížení kupní ceny a prodloužení rezervační doby a navýšení rezervačního poplatku.

10. Z emailové korespondence mezi žalovanými, žalobcem a zástupcem zprostředkovatele ze dne 26. 3. 2020 má soud za prokázané, že tohoto dne se uskutečnil telefonický rozhovor mezi těmito osobami, kdy žalovaní nesouhlasili se snížením kupní ceny, zástupce zprostředkovatele navrhl prodloužení doby rezervace s ohledem na nouzový stav o 20 dnů a žalobce a žalovaní s tímto prodloužením souhlasili.

11. Z výslechu svědka [příjmení] [jméno] [jméno] na jednání soudu dne 16. 2. 2022 má soud za prokázané, že svědek jako zástupce zprostředkovatele prodeje Jednotky jednal se žalobcem jako se zájemcem o její koupi a se žalovanými jako jejími vlastníky, smyslem rezervace bylo umožnit žalobci získání financování koupě Jednotky formou hypotečního úvěru s tím, že když se blížil konec sjednané rezervační doby (současně se zahájením covidové pandemie) a termín uzavření budoucí kupní smlouvy, žalobce již Jednotku nechtěl koupit za dohodnutou cenu z důvodů krize a poklesu cen a nabízel, že Jednotku koupí za výrazně nižší cenu nebo od smlouvy o smlouvě budoucí odstoupí i s tím, že přijde o rezervační poplatek (formou smluvní pokuty), což bude pro něho výhodnější než zaplatit původně sjednanou kupní cenu s tím, že žalovaní se snížením kupní ceny nesouhlasili a svědek jako zástupce zprostředkovatele navrhl prodloužení rezervační doby.

12. Z dodatku [číslo] ke smlouvě o rezervaci ze dne 30. 3. 2020 má soud za prokázané, že byl podepsán žalobcem dne 29. 3. 2020, byl uzavřen mezi zprostředkovatelem, žalobcem a žalovanými a bylo jím dohodnuto prodloužení rezervační doby (a termínu uzavření budoucí kupní smlouvy) do 20. 4. 2021 s tím, že veškerá ostatní ujednání smlouvy o rezervaci zůstávají nedotčena.

13. Mezi účastníky nebylo sporným, že žalovaní včas vyzvali žalobce k uzavření budoucí kupní smlouvy.

14. Z listiny označené jako sdělení o změně okolnosti a zániku povinnosti uzavřít kupní smlouvu ze dne 9. 4. 2020 má soud za prokázané, že je ze strany žalobce adresována zprostředkovateli a žalovaným a žalobce v ní sděluje, že pro změnu okolností na něm nelze spravedlivě požadovat uzavření budoucí kupní smlouvy a jeho povinnost uzavřít tuto smlouvu zanikla ze zákona s upozorněním, že na uvedenou změnu okolností upozornil žalobce již při telefonickém hovoru dne 25. 3. 2020. Sdělení bylo dáno k poštovní přepravě dne 9. 4. 2020 a doručeno dne 14. 4. 2020 (viz podací lístky a informace o zásilkách)

15. Z listiny Uplatnění nároku na smluvní pokutu ze dne 21. 4. 2020 má soud za prokázané, že byla adresována žalovanými žalobci, též na vědomí zprostředkovateli, žalovaní v ní uplatňují vůči žalobci nárok na smluvní pokutu dle rezervační smlouvy a smlouvy o budoucí kupní smlouvě ve výši 400 000 Kč z důvodu, že žalobce neuzavřel budoucí kupní smlouvu ve sjednaném termínu, a zprostředkovatel se žádá o vyplacení rezervačního poplatku žalovaným. Listina byla dána k poštovní přepravě na žalobce dne 23. 4. 2020 (viz kopie obálky s podacím razítkem pošty).

16. Z výzvy k vydání bezdůvodného obohacení ze dne 30. 4. 2020 má soud za prokázané, že byla adresována právním zástupcem žalobce žalovaným a žalovaní jsou v ní vyzvání k vrácení bezdůvodného obohacení žalobci ve výši 400 000 Kč do 15. 5. 2020. Výzva byla podána k poštovní přepravě 30. 4. 2020, žalovanému byla doručena 5. 5. 2020, žalovaná si zásilku nepřevzala.

17. Z vyjádření ředitele zprostředkovatelské společnosti [právnická osoba] ze dne 15. 5. 2020 má soud za prokázané, že byla adresována zprostředkovatelem žalobci a je v ní sděleno, že zprostředkovatel nesouhlasí s argumentací žalobce ohledně zániku povinnosti žalobce uzavřít budoucí kupní smlouvu.

18. Žalobce v rámci účastnického výslechu na jednání soudu dne 16. 2. 2022 mimo jiné uvedl, že s ohledem na covidovou situaci odmítl uzavřít budoucí kupní smlouvu za původně sjednanou cenus tím, že se k 31. 3. 2020 obchod zruší, když však současně k návrhu zástupce zprostředkovatele souhlasil s prodloužením rezervační lhůty do 20. 4. 2020.

19. Z ostatních provedených důkazů (Sdělení žalovaných zástupci žalobce ze dne 10. června 2020 č.l. 32, Výsledovka společnosti [právnická osoba] ze dne 21.9.2020 za období od 1.3.2020 do 31.3.2020, Výsledovka společnosti [právnická osoba] zas období od 1.1.2020 do 31.1.2020 ze dne 21.9.2020 č.l. 40, Výsledovka společnosti [právnická osoba] za období od 1.2.2020 do 29.2.2020 ze dne 21.9.2020 č.l. 41, Výkaz zisků a ztrát v plném rozsahu ke dni 31.12.2019 společnost [právnická osoba] č.l. 42, Přiznání daně z příjmu fyzických osob za zdaňovací období roku 2019 – fyzická osoba [jméno] [příjmení], Potvrzení o zdanitelných příjmech ze závislé činnosti za rok 2019, Výsledovka společnosti [právnická osoba] za období od 1.1.2020 do 30.6.2020, Výsledovka společnosti [právnická osoba] za období od 1.1.2019 do 30.6.2019, Emailová korespondence, kterou zaslal [jméno] [příjmení] ze [právnická osoba] [příjmení] [jméno] [příjmení] ze [právnická osoba] ze dne 17.3.2020, Informace o jednotce – nahlížení do katastru nemovitosti č. jednotky [číslo] [list vlastnictví], Emailová korespondence mezi žalobcem jako odesílatelem a žalovaným jako příjemce ze dne 2. června 2020, Emailová korespondence mezi jednatelem zprostředkovatelské společnosti a žalovanými, Výpis z KN, okres hl.m. [obec], [katastrální uzemí], [územní celek], [list vlastnictví], Emailová korespondence mezi paní [příjmení] a žalobcem ze dne 11.2.2020, Emailová korespondence mezi Hypoteční bankou a žalobcem ze dne 5.3.2020, Listina označená jako žádost o poskytnutí hypotečního úvěru ze dne 9.3.2020, Emailová korespondence mezi [jméno] [příjmení] [jméno] bank cz a žalobcem ze dne 11.3.2020, ze dne 16.3.2020, 15.3.2020, [příjmení] [jméno] [příjmení] za [právnická osoba] ze dne 22.12.2020, Výpis z účtu [právnická osoba] č. účtu 19 [číslo] (vlastníkem účtu společnosti [právnická osoba]), Výpis z OR společnosti [právnická osoba] ze dne 7.12.2020, výpis z běžného účtu společnost [právnická osoba], č. výpisu [číslo] ze dne 31. 3. 2020, kde počáteční zůstatek činil 527 941,03 Kč, konečný zůstatek 1 912 739,05 Kč, mzdový list žalobce za rok 2019, měsíční mzda byla stanovena částkou 25 000 Kč, mzdový list žalobce za rok 2020, hrubá mzda 25 000 Kč, čistá 20 562 Kč, dohoda o provedení práce uzavřená mezi společností [právnická osoba] a žalobcem ze dne 1. 12. 2019, listina označená jako vyúčtování pracovní cesty zahraniční ze dne 1. 12. 2019, doplatek zaměstnanci ve výši 5 068 EUR a dále 5 152 EUR ze dne 23. 11. 2020, potvrzení o provedené platbě [jméno] bank ze dne 4. 11. 2021, majitel účtu [právnická osoba], částka ve výši 129 690,12 Kč, smlouva o zápůjčce uzavřená mezi žalobcem a společností [právnická osoba] ze dne 2. 4. 2019 znějící na částku 2 350 000 Kč, výpis z běžného účtu [právnická osoba] bank za období od 1. 2. 2020 do 29. 2. 2020, č. účtu [bankovní účet], výpis z účtu [právnická osoba], účet žalobce za období 1. 2. 2020 až 29. 2. 2020, zůstatek ve výši 337 096,51 Kč, výpis z účtu [právnická osoba], účet žalobce, č. účtu [číslo], za březen 2020, konečný zůstatek ve výši 2 172 069,24 Kč, výpis z účtu žalobce u [právnická osoba] za březen 2020, č. účtu [číslo] za březen 2020, končený zůstatek 290 682,74 Kč, smlouva o zápůjčce uzavřená mezi žalobcem a společností [právnická osoba] ze dne 14. 1. 2020 znějící na částku 1 500 000 Kč, výpis z běžného účtu žalobce [právnická osoba] bank za období 1. 4. 2019 až 30. 4. 2019, konečný zůstatek na účtu ve výši 56 395,25 Kč, výpis z účtu [právnická osoba] bank, účet žalobce, za období od 1. 1. 2020 do 31. 1. 2020 se zůstatkem ve výši 8 102,51 Kč) již soud nezjistil žádné podstatné skutečnosti pro rozhodující skutková zjištění nebo pro právní posouzení věci a proto je dále nehodnotil.

20. Soud zhodnotil v řízení provedené důkazy ad 7 až 17. v souladu s ust. § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (o. s. ř.), tedy hodnotil je jednotlivě i ve vzájemných souvislostech a přihlédl ke všemu, co v řízení účastníci uvedli. Soud nemá žádné pochybnosti o skutečnostech vyplývajících z provedených listinných důkazů, zejména pak ohledně okolností telefonického jednání účastníků a zprostředkovatele ve dnech 25. a 26. 3. 2020, svědecká výpověď zástupce zprostředkovatele byla pro soud věrohodná, odpovídala svým obsahem tomu, co soud zjistil z emailové korespondence mezi zástupcem zprostředkovatele, žalobcem a žalovanými v období 25. 3. až 26. 3. 2020, ostatně i účastnická výpověď žalobce, kterou sice zásadně nelze hodnotit se stejnou vahou jako jiný důkaz pro zájem účastníka na výsledku řízení, zásadně korespondovala se zjištěními soudu, která učinil z listinných důkazů ad 9. a 10 a svědecké výpovědi ad 11.

21. Na základě provedeného dokazování lze tedy o zjištěném skutkovém stavu učinit tento závěr: dne 2. 12. 2019 uzavřeli žalobce jako zájemce o zprostředkování a budoucí kupující, žalovaní jako budoucí prodávající a zprostředkovatel smlouvu o rezervaci Jednotky pro žalobce, v jejímž rámci byla též mezi žalobcem a žalovanými uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě. Předmětem rezervační smlouvy byla rezervace Jednotky pro žalobce po dobu 120 dnů za rezervační poplatek ve výši 400 000 Kč, který bude složen žalobcem zprostředkovateli do tří dnů od uzavření rezervační smlouvy s tím, že v případě uzavření budoucí kupní smlouvy se tato částka bez dalšího započítává na kupní cenu. Předmětem smlouvy o smlouvě budoucí byl závazek žalobce jako kupujícího uzavřít se žalovanými jako prodávajícími ve sjednané rezervační době kupní smlouvu o prodeji Jednotky za cenu 9 000 000 Kč. Za porušení povinnosti žalobce uzavřít kupní smlouvu ve sjednané rezervační době byla sjednána povinnost žalobce zaplatit žalovaným smluvní pokutu ve výši 400 000 Kč s tím, že v tomto případě bude započtena proti rezervačnímu poplatku. Žalobce sjednaný rezervační poplatek (zálohu na kupní cenu) zaplatil k rukám zprostředkovatele dle podmínek rezervační smlouvy. Nejpozději od 25 3. 2020 žalobce z důvodu covidové pandemie a jejího dopadu na něho a pro z toho vyplývající změnu poměrů na jeho straně nebyl schopen dodržet svůj závazek uzavřít kupní smlouvu za sjednanou kupní cenu toto sdělil ve dnech 25. a 26. 3. 2020 žalovaným a zprostředkovateli a požadoval snížení kupní ceny s tím, že pokud kupující nebudou se snížením souhlasit, záměrně nedodrží sjednaný termín uzavření budoucí kupní smlouvy a raději zaplatí smluvní pokutu, přičemž za této situace a s vědomím změny poměrů na své straně dne 29. 3. 2020 podepsal dodatek k rezervační smlouvě (dodatek byl uzavřen 30. 3. 2020), dle kterého byla lhůta k uzavření budoucí kupní smlouvy prodloužena do 20. 4. 2020, aniž by tím byla dotčena jiná ustanovení rezervační smlouvy a smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Žalovaní včas vyzvali žalobce k uzavření budoucí kupní smlouvy. Následně na to žalobce, před uplynutím dodatkem prodloužené lhůty k uzavření budoucí kupní smlouvy, zopakoval písemným sdělením žalovaným a zprostředkovateli, že pro změnu okolností žalobce, kterou jim oznámil 25. 3. 2020, mu zanikla povinnost uzavřít budoucí kupní smlouvu. Žalovaní dopisem ze dne 21. 4. 2020 uplatnili vůči žalobci nárok na smluvní pokutu ve výši 400 000 Kč za porušení povinnosti žalobce uzavřít budoucí kupní smlouvu. Žalobce následně pro jím tvrzený zánik povinnosti uzavřít budoucí kupní smlouvu pro změnu okolností vyzval žalované k vrácení částky 400 000 Kč.

22. Po právním posouzení zjištěného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

23. Podle § 1746 odst. 2 o. z., strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

24. Podle § 1785 o. z., smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

25. Podle § 1786 o. z., zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

26. Podle § 1788 odst. 2 o. z., změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou. Jak uvádí např. M. Humlák, Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054), 1. vydání, 2014, s. 290 - 294: Občanský zákoník obsahuje obecnou úpravu změny okolností v § [číslo], vedle toho na několika místech i úpravu zvláštní. Jedna z nich je obsažena i v komentovaném ustanovení. Tato zvláštní úprava vylučuje použití úpravy obecné ve vztahu ke smlouvě o smlouvě budoucí. Není tím vyloučeno použití obecné úpravy ve vztahu k budoucí smlouvě.

27. Podle § 1764 o. z., změní-li se po uzavření smlouvy okolnosti do té míry, že se plnění podle smlouvy stane pro některou ze stran obtížnější, nemění to nic na její povinnosti splnit dluh. To neplatí v případech stanovených v § 1765 a 1766. Podle § 1765 odst. 1 o. z., dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění. Podle § 1765 odst. 2 o. z., právo podle odstavce 1 dotčené straně nevznikne, převzala-li na sebe nebezpečí změny okolností. V základním režimu je právní úprava vystavěna na principu, že každá smlouva obsahuje klauzuli rebus sic stantibus. Strany ale mohou nebezpečí změny okolností vzít na sebe. A to buď veškerá rizika, nebo jen určitá. V případě, že tak učinily, je dovolání se změny okolností a následných postupů vyloučeno. Převzetí nebezpečí na sebe může být jak explicitní, tak i implicitní (Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054), 1. vydání, 2014, s. 222 - 235: J. Šilhán)

28. Podle § 2048 odst. 1 o. z., ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

29. Podle § 2051 o. z., nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty. V případě jednostranného zápočtu pohledávky dochází k zániku pohledávky a soud nemůže zpětně moderovat smluvní pokutu. Moderace smluvní pokuty je možná v případě pohledávek, které nezanikly v důsledku započtení (viz např. usnesení NS ČR 23 Cdo 3374/2014)

30. Podle § 555 odst. 1 o. z., právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Podle § 556 o. z., co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (odstavec 1). Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (odstavec 2).

31. Podle § 1982 odst. 1 o. z., dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

32. S ohledem na skutkové vymezení sporu účastníky a jejich právní argumentaci byla jeho jádrem otázka, zda po platném uzavření rezervační smlouvy podle § 1746 odst. 2 o. z. a smlouvy o smlouvě budoucí podle § 1785 o. z. zanikla povinnost žalobce podle § 1788 odst. 2 o. z. uzavřít budoucí kupní smlouvu se žalovanými pro změnu okolností na straně žalobce. V řízení bylo prokázáno, že žalobce již ve dnech 25. 3. a 26. 3. 2020 vyjevil svým chováním vůči zprostředkovateli i žalovaným (když jim v té době prezentoval, že vzhledem k situaci dané epidemií Covid neuzavře budoucí kupní smlouvu za dohodnutou cenu a nabízel změnu kupní ceny s tím, že pokud nebude změna dohodnuta, budoucí kupní smlouvu neuzavře i za cenu úhrady smluvní pokuty) takovou změnu okolností na své straně, které podle jeho přesvědčení již ve dnech 25. 3. a 26. 3. 2020 přivodily zánik jeho povinnosti uzavřít budoucí kupní smlouvu. Pokud za tohoto stavu žalobce následně dne 29. 3. 2020 resp. 30. 3. 2020 uzavřel se zprostředkovatelem a žalovanými bez dalšího dodatek k rezervační smlouvě a smlouvě o smlouvě budoucí o prodloužení doby rezervace a termínu uzavření budoucí kupní smlouvy o další období, vzal na sebe nebezpečí jím tvrzené změny okolností ve smyslu § 1765 odst. 2 o. z., a protože je přípustné aplikovat tuto obecnou právní úpravu o převzetí nebezpečí změny okolností i na speciální režim stanovený § 1788 odst. 2 o. z. (viz znovu M. Humlák, Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721–2054), 1. vydání, 2014, s. 290 - 294: Občanský zákoník obsahuje obecnou úpravu změny okolností v § 1764, vedle toho na několika místech i úpravu zvláštní. Jedna z nich je obsažena i v komentovaném ustanovení. Tato zvláštní úprava vylučuje použití úpravy obecné ve vztahu ke smlouvě o smlouvě budoucí. Není tím vyloučeno použití obecné úpravy ve vztahu k budoucí smlouvě.), povinnost žalobce uzavřít budoucí kupní smlouvu nezanikla. Žalovaným tedy porušením povinnosti žalobce uzavřít budoucí kupní smlouvu sjednané době vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši 400 000 Kč s tím, že obsah listiny Uplatnění nároku na smluvní pokutu ze dne 21. 4. 2020, ve které žalovaní vůči žalobci nárok na smluvní pokutu dle rezervační smlouvy a smlouvy o budoucí kupní smlouvě ve výši 400 000 Kč uplatnili z důvodu, že žalobce neuzavřel budoucí kupní smlouvu ve sjednaném termínu, posoudil soud dle pravidel ust. § 555 odst. 1 a § 556 o. z. též jako úkon započtení pohledávky žalovaných na smluvní pokutu proti pohledávce žalobce na vrácení rezervačního poplatku podle ust. § 1982 o. z., přičemž za takové situace nemůže soud přistoupit k zpětné moderaci smluvní pokuty (viz výše citované usnesení NS ČR 23 Cdo 3374/2014).

33. Ze všech shora uvedených důvodů soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

34. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovaným, kteří byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce celkem 179 031,60 Kč, když náklady každého ze žalovaných činí 89 515,80 Kč a sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 400 000 Kč sestávající z částky 7 920 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. s tím, že odměna byla snížena z původní částky 9 900 Kč podle § 12 odst. 4 a. t., z částky 7 920 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (společně sepis odporu a vyjádření k žalobě) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. s tím, že odměna byla snížena z původní částky 9 900 Kč podle § 12 odst. 4 a. t., z částky 7 920 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 7. 12. 2020 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 9 900 Kč podle § 12 odst. 4 a. t., z částky 7 920 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (návrh na doplnění dokazování) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 18. 12. 2020 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 9 900 Kč podle § 12 odst. 4 a. t., z částky 7 920 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (vyjádření ke změně žaloby) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 16. 3. 2021 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 9 900 Kč podle § 12 odst. 4 a. t., z částky 7 920 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 13. 10. 2021 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 9 900 Kč podle § 12 odst. 4 a. t., z částky 7 920 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (vyjádření k novým tvrzením žalobce) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 21. 1. 2022 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 9 900 Kč podle § 12 odst. 4 a. t., z částky 7 920 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 16. 2. 2022 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 9 900 Kč podle § 12 odst. 4 a. t. a z částky 7 920 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 25. 2. 2022 s tím, že odměna byla snížena z původní částky 9 900 Kč podle § 12 odst. 4 a. t. včetně devíti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 73 980 Kč ve výši 15 535,80 Kč.