17 C 244/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl soudkyní Mgr. Kamilou Petrusovou ve věci a) žalobce (žalobkyně): Jméno žalobkyně A , nar. Datum narození žalobkyně A bytem Adresa žalobkyně A b) žalobce (žalobkyně): Jméno žalobkyně B , nar. Datum narození žalobkyně B bytem Adresa žalobkyně B oba zastoupeni: advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému (žalované): Jméno žalované , nar. Datum narození žalované sídlem Adresa žalované zastoupenému (zastoupené): advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení částky 250 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům částku ve výši 250 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 250 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen uhradit a) žalobci náklady řízení ve výši 89 633 Kč a b) žalobkyni náklady řízení ve výši 78 380 Kč k rukám právního zástupce žalobců do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Návrhem došlým zdejšímu soudu dne 12.8.2024 se žalobci domáhají vůči žalovanému zaplacení částky ve výši 250 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že se jedná o zaplacený rezervační poplatek dle Rezervační smlouvy uzavřené 28.1.2024 mezi nimi jako zájemci o koupi nemovitosti a společností , právnická osoba, jako vlastníkem č. 1 a žalovaným jako vlastníkem č.

2. Svůj návrh odůvodnili zejména tím, že na základě rezervační smlouvy převedli na účet žalovaného částku ve výši 250 000 Kč jako rezervační poplatek na koupi bytové jednotky č. , Anonymizováno, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží domu č.p. , Anonymizováno, stojícího na pozemku par.č. , Anonymizováno, a k tomu odpovídající spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku, vše nacházející se v katastrálním území , adresa, (dále jen „nemovitost“). Žalovaní hodlali část kupní ceny za nemovitost hradit z hypotečního úvěru, žalovaný a společnost , právnická osoba, se zavázali uzavřít s příslušnou bankou zástavní smlouvy k nemovitosti ve prospěch banky za účelem zajištění hypotečního úvěru a dále poskytnout v dané věci žalobcům případnou další součinnost. Pro případ porušení tohoto závazku byli žalobci oprávněni od rezervační smlouvy odstoupit. Při vyřizování hypotečního úvěru žalobci zjistili, že jim banky úvěr neschválí, jelikož nemovitost není pro banky způsobilým předmětem zástavy z důvodu nesouladu půdorysu a rozměrů nemovitosti s prohlášením vlastníka. Banky žádaly buď uvedení prohlášení vlastníka do souladu se skutečným stavem nemovitosti nebo doložení stavebního povolení, event. kolaudačního souhlasu k nemovitosti. Žalobci se obrátili na , právnická osoba, ., ta nepožadovala změnu v prohlášení vlastníka, ale žádala povolení ke stavebním úpravám nebo kolaudační rozhodnutí, nic z toho dodáno nebylo. Poté se žalobci obrátili na , právnická osoba, ., se stejným výsledkem, banka žádala buď doložení nového prohlášení vlastníka nebo stavební povolení/kolaudační souhlas a , Anonymizováno, . S ohledem na tyto okolnosti byla rezervační smlouva prodloužena do 30.4.2024 a žalovaný doporučil žalobcům hypotečního poradce , jméno FO, . Ti se na něho obrátili, avšak ze stejných důvodů ani jemu se nepodařilo pro žalobce hypoteční úvěr získat. , právnická osoba, ., u které hypoteční poradce žádal pro žalobce hypoteční úvěr, požadovala, aby bylo nové prohlášení vlastníka podáno na katastr nemovitostí. K tomu právní zástupkyně žalovaného sdělila žalobcům, že nové prohlášení vlastníka bude dodáno později, do konce dubna to však nebude možné. Jelikož do 30.4.2024 žalovaný ani společnost , právnická osoba, nepředložili podklady nutné pro zajištění úvěru žalobců, žalobci prostřednictvím svého právního zástupce dne 9.5.2024 odstoupili od rezervační smlouvy dle čl. IV. odst. 3 a dále také pro to, že na domě proběhly zjevné práce, které vyžadují stavební povolení či ohlášení, přičemž se ukázalo, že žádné stavební povolení vydáno nebylo a ani stavba nebyla ohlášena. Žalobci také požádali o vrácení uhrazeného rezervačního poplatku ve výši 250 000 Kč na jejich účet do 5 dnů. Rezervační poplatek vrácen nebyl. Vedle žalované částky požadují žalobci i zákonný úrok z prodlení od 4.6.2024, když žalovaný si výzvu nepřevzal, úložní doba trvala do 27.5.2024 a lhůta 5 dnů uběhla dnem 3.6.2024.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním došlým zdejšímu soudu dne 19.12.2024, v němž navrhl žalobu zamítnout a mimo jiné uvedl, že souhlasí s tím, že s žalobci uzavřel společně se společností , právnická osoba, dne 28.1.2024 rezervační smlouvu na předmětnou nemovitost. Nicméně popřel, že by byly na straně žalobců dány podmínky pro odstoupení od rezervační smlouvy, což jim sdělil prostřednictvím své právní zástupkyně dne 30.5.2024. Dle něho žalobci od začátku věděli a podpisem smlouvy potvrdili, že v budoucnu dojde k přečíslování předmětné nemovitosti a úpravě podílů na společných částech budovy, popřel, že by byly prováděny stavební či jiné úpravy na nemovitosti. Dále uvedl, že žalobci byli vyzváni k uzavření kupní smlouvy emailem dne 10.4.2024. Dle jeho názoru jsou naopak splněny podmínky pro jeho nárok a společnosti , právnická osoba, požadovat po žalobcích smluvní pokutu dle čl. IX rezervační smlouvy. V takovém případě dohodou účastníků došlo k automatickému započtení pohledávky žalovaného a společnosti , právnická osoba, na zaplacení této smluvní pokuty oproti pohledávce žalobců na vrácení jimi již zaplaceného rezervačního poplatku. Jeho právní zástupkyně tak učinila projev vůle k započtení výše uvedených částek. Také uvedl, že žalobcům od začátku poskytl součinnost i veškeré informace k předmětu převodu, navštívil i stavební úřad s osobou pověřenou žalobci k vyřízení úvěru, aby si mohla ověřit všechny potřebné informace. K prodloužení doby rezervace došlo na žádost žalobců a jen z dobré vůle jeho a společnosti , právnická osoba, , když prodlužováním rezervace vznikla škoda spočívající v ušlém zisku z nájmu předmětné jednotky, který by v případě neuzavření rezervační smlouvy i dodatku tato společnost měla. Přesto se pokoušel s žalobci dohodnout na dalším prodloužení rezervace či slevě z kupní ceny, na to však již žalobci nereagovali.

3. Ve věci se konala jednání ve dnech 6.2.2025,10.3.2025, 14.4.2025, 29.5.2025 a 7.7.2025, v rámci nichž soud provedl nezbytná dokazování listinami a výslechy svědků a učinil si dostatečnou představu pro rozhodnutí ve věci.

4. Z listin e-mailové korespondence ze dne 23.1.2024 a 29.1.2024 mezi , jméno FO, a žalovaným (č.l. 116, č.l. 137-133) soud zjistil, že finanční poradkyně , jméno FO, informovala dne 23. 1. 2024 žalovaného, že žalobci se po prohlídce bytu rozhodli k jeho koupi za dohodnutou cenu 6 650 000 Kč, požádala jej o zaslání podkladů pro online odhad (passport k nemovitosti, LV, návrh rezervační smlouvy, nabývací titul, dokument s výměrou bytové jednotky, barevnou fotodokumentacie), dne 29.1.2024 žalovaný poslal podklady na odhad a že podle starého prohlášení je to byt č. , hodnota, a podle nového je to byt č. , hodnota, . Má se jednat o dokumenty: PV , Anonymizováno, -číslování jednotek – jde o očíslování jednotek pod č. , Anonymizováno, , což jsou byty, dále , Anonymizováno, což jsou nebytové prostory; jednotka č. , Anonymizováno, je uvedena v seznamu pod pořadovým číslem , hodnota, o velikosti 4+kk s celkovou plochou jednotky 100,4 m2 se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu , adresa, – obsahuje návrh dohody spoluvlastníků (společnosti , právnická osoba, a žalovaného) o způsobu zrušení spoluvlastnictví – návrh nedatován, nepodepsán, PV starý – obsahující Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek k čp. , Anonymizováno, k.ú. , adresa, západ ze dne , datum, , vložený na katastr pod č.j. , Anonymizováno, , dle něho je byt. jednotka č. , Anonymizováno, označena jako byt č. , hodnota, o velikosti 4 + 1 s celkovou plochou jednotky 34,52 m2 a k tomu náleží podíl na společných částech budovy v rozsahu , Anonymizováno, ; PV , Anonymizováno, – obsahuje přílohu 1 s označením budova čp. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , LV , Anonymizováno, se schématem prvního až třetího nadzemního podlaží s půdorysy jednotlivých bytů, soubor fotografií – zobrazuje byt – jeho jednotlivé místnosti a pohled na dům, z fotografií plyne, že dům i byt je po rekonstrukci.

5. Z listiny návrhu rezervační smlouvy mezi společností , právnická osoba, , jméno FO, na straně jedné jako vlastníci nemovitosti a manželi , Jméno žalobkyně A, a , Jméno žalobkyně B, na straně druhé jako zájemci o koupi (č.l. 234-236) soud zjistil, že v původní návrh rezervační smlouvy byl měněn či připomínkován a v čl. V. byla uvedena výše rezervační poplatku na částku 50 000 Kč.

6. Z listiny rezervační smlouvy mezi , právnická osoba, a , jméno FO, jako vlastníky nemovitosti a manžely , Jméno žalobkyně A, a , Jméno žalobkyně B, jako zájemci o koupi ze dne , datum, (č.l. 24-26) soud zjistil, že žalobci uzavřeli dne 28. 1. 2024 s žalovaným a společností , právnická osoba, rezervační smlouvu, v níž žalobci projevili zájem o koupi bytové jednotky č. , Anonymizováno, nacházející se v budově č. p. 28 na pozemku p. č. , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, spolu s podílem , Anonymizováno, na společných částech budovy č. p. , Anonymizováno, ve vlastnictví společnosti , právnická osoba, a ideálního podílu ve výši , Anonymizováno, na pozemku p. č. , Anonymizováno, ve vlastnictví žalovaného, kteří projevili zájem uvedené nemovitosti žalobcům prodat. Za tímto účelem si žalobci sjednali rezervaci předmětu prodeje do 31.3.2024 s tím, že do uvedeného data uzavřou strany kupní smlouvu. Žalobci ve smlouvě prohlásili, že byli upozorněni na to, že k jednotce č. , Anonymizováno, vázne ke dni uzavření této smlouvy zástavní právo smluvní včetně souvisejícího zákazu zcizení a zatížení ve prospěch zástavního věřitele , právnická osoba, . a že po zaplacení kupní ceny dojde k výmazu všech těchto omezení k jednotce. Dále žalobci prohlásili, že byli seznámení s tím, že označení jednotky i výše podílu na společných částech domu se proti současnému stavu bude v budoucnu měnit na základě prohlášení vlastníka. Předmětná jednotka bude nově označena číslem , Anonymizováno, výše podílu na společných částech bude činit , Anonymizováno, a podlahová plocha bytu bude činit 100,4 m2 , a s tím souhlasí a schéma plánovaného nového vymezení jednotek v domě vč. schématu vymezení podlaží s vyznačením výměry všech jednotek si žalobci převzali. Jako důvod změny v prohlášení vlastníka vlastníci nemovitosti uvedli, že společnost , právnická osoba, učinila v budově rekonstrukci a je třeba dosáhnout souladu faktického stavu se stavem zapsaným. Kupní cena za jednotku č. , Anonymizováno, byla sjednána na částku 6 400 000 Kč a kupní cena za převáděný podíl na pozemku p. č. , Anonymizováno, byla sjednána na částku 250 000 Kč. Dohodli se, že částka 250 000 Kč bude uhrazena na účet žalovaného do tří dnů od uzavření rezervační smlouvy. Ve smlouvě se vlastníci nemovitosti zavázali, že po uzavření úvěrové smlouvy ze strany žalobců a předložení této úvěrové smlouvy vlastníkům, uzavřou tito s příslušnou banku zástavní smlouvu o zřízení zástavního práva ve prospěch banky poskytující žalobcům hypoteční úvěr sloužící k úhradě kupní ceny a prohlásili, že poskytnou v dané záležitosti žalobcům další případnou součinnost. Pro případ porušení uvedeného závazku vlastníků bylo sjednáno právo žalobců odstoupit od rezervační smlouvy a v případě, že by vlastníci nemovitosti vyvíjeli takovou činnost, na základě níž by nedošlo k uzavření kupní smlouvy, bude žalobcům vrácen rezervační poplatek v plné výši s tím, že jím bude rovněž uhrazena smluvní pokuta ve výši 250 000 Kč. Pro případ, že uzavření kupní smlouvy zmaří žalobci, zaplatí vlastníkům smluvní pokutu ve výši 250 000 Kč, resp. dojde k automatickému započtení pohledávky vlastníků oproti pohledávce žalobců na vrácení rezervačního poplatku.

7. Z listiny přílohy č. 1 k rezervační smlouvě týkající se rozměru a velikosti bytových jednotek v předmětném domě (č.l. 28-29) soud zjistil, že v příloze 1 se schéma bytů a nebytových prostor nacházejících se jednotlivých nadzemních podlaží budoy č.p. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , v 2.nadzemním podlaží je vyobrazen byt č. , hodnota, s velikostí podlahové plochy 100,4 m2 a byt č. , hodnota, s velikostí podlahové plochy 179,7 m2.

8. Z listiny potvrzení o provedení tuzemské odchozí úhrady z účtu žalobce na účet , č. účtu, v částce 250 000 Kč dne 28. 1. 2024 (č.l. 13) soud zjistil, že dne 28. 1. 2024 byla z bankovního účtu a) žalobce provedena odchozí úhrada ve výši 250 000 Kč na bankovní účet č. , č. účtu, .

9. Z listiny dodatku bez datace k rezervační smlouvě uzavřené dne 28. 1. 2024 (č.l.16) soud zjistil, že společnost , právnická osoba, a žalovaný jako vlastníci nemovitosti uzavřeli s žalobci jakožto zájemci o koupi bytové jednotky č. , Anonymizováno, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, na pozemku p. č. , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, spolu s podílem , Anonymizováno, na společných částech budovy č. p. , Anonymizováno, a ideálním podílem ve výši , Anonymizováno, na pozemku p. č. , Anonymizováno, uzavřeli neuvedeného dne a roku dodatek k rezervační smlouvě, tímto dodatkem došlo ke změně článků VI a VII rezervační smlouvy týkající se termínu pro rezervaci a k posunutí termínu pro rezervaci a uzavření kupní smlouvy nejpozději do 30. 4. 2024.

10. Z listiny e-mailu ze dne 29.1.2024 od , tituly před jménem, , jméno FO, adresovaný , jméno FO, a žalovanému (č.l. 77) soud zjistil, že , tituly před jménem, , jméno FO, jim dne 29. 1. 2024 sdělila, že byla informována o uzavření rezervační smlouvy a o uhrazení rezervačního poplatku, v příloze proto posílá návrh kupní smlouvy, uvedla, aže do smlouvy doplnila, že kupující nabývají předmět do společného jmění manželů, že v ní zohlednila navýšení rezervačního poplatku, který bude započten na úhradu celé kupní ceny za podíl na pozemku, že dle sdělení , jméno FO, si kupující budou brát úvěr také u , právnická osoba, ., což tam také zapracovala, pokud by si brali úvěr jinde, upraví to, K výši smluvní pokuty uvedla, že vyšla z výše kupní ceny a nové výše rezervačního poplatku. K úhradě kupní ceny z úvěru přímo na účet , Anonymizováno, vycházela z předchozích požadavků úvěrujících bank. Přílohou e-mailu je návrh kupní smlouvy.

11. Z listiny návrhu kupní smlouvy (č.l. 84-89) soud zjistil, že na základě návrhu kupní smlouvy se prodávající , právnická osoba, a žalovaný zavazují převést vlastnické právo k bytové jednotce č. , Anonymizováno, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, na pozemku p. č. , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, spolu s podílem , Anonymizováno, na společných částech budovy č. p. , Anonymizováno, ve prospěch žalobců, kteří se zavazují zaplatit kupní cenu za jednotku č. , Anonymizováno, vč. podílu na spol. částech domu ve výši , částka, spol. , právnická osoba, , a to z úvěru poskytnutého , právnická osoba, . tak, že tuto částku poukáže přímo bance.. Kupní cena za převádění podíl na pozemku p. č. St. , Anonymizováno, byla sjednána na částku 250 000 Kč, kterou žalobci již uhradili žalovanému. Dle tohoto návrhu kupní smlouvy současně prodávají prohlašují, že jim nejsou známy žádné skutečnosti, které by bránily převodu jejich vlastnického práva k předmětu nemovitosti. Dle uvedeného návrhu kupující prohlašují, že se řádně seznámili se současným stavem (faktickým i právním) a neshledali na něm žádné vady, na které by nebyli prodávajícím upozorněni a v tomto ho bez jakýchkoliv výhrad za dohodnutou kupní cenu kupují a převezmou. Současně tímto prohlašují, že byli srozuměny se skutečností, že bude v budoucnu na základě změny prohlášení vlastníka měnit označení jednotky i výše podílu na společných částech domu. Předmětná jednotka bude nově označena č. , Anonymizováno, , výše podílu na spol. částech bude činit , Anonymizováno, , podlahová plocha bytu bude činit 100,4 m2. Důvodem změny prohlášení vlastníka je, že spol. , právnická osoba, učinila v budově rekonstrukci a je třeba dosáhnout souladu faktického stavu se stavem zapsaným.

12. Z listin e-mailové korespondence ve dnech 1. 2. 2024, 8. 2. 2024, 12. 2. 2024, 27. 2. 2024 a 4. 3. 2024 mezi , jméno FO, a žalovaným (č.l. 14-15, č.l. 30-33) soud zjistil, že hypoteční poradce , adresa, e-mailem ze dne 1. 2. 2024 kontaktoval , jméno FO, , v němž k bodu III rezervační smlouvy uvedl, že samotná změna podílu na základě nově vymezených jednotek v době by problém nepředstavovala, nicméně je uvedeno, že se mění výměra samotné jednotky i její označení, dotazuje se, zda se tato zvyšuje či snižuje a na základě jakých skutečností, zda byly provedeny stavební úpravy, zda k bytové jednotce byla přistavěna či odebrána část podlahových ploch, zda existuje projektová dokumentace, stavební povolení, kolaudace k úpravám. Dle něho se jedná o riziko, jednalo by se o podmínečně vhodnou zástavu s podmínkou narovnáním stavu v katastru, pro bližší posouzení je třeba, aby vlastník popsal, k jakým úpravám specificky došlo, doložit výkresovou dokumentaci, povolení stavebních úprav, kolaudaci, původní prohlášení vlastníka i aktuální návrh změny prohlášení vč. grafických příloh a aktuální fotodokumentaci. Uvedený mail přeposlala téhož dne žalovanému, který dne 8. 2. 2024 odpověděl, že posílá souhlas banky a že s pánem z banky mluvil a poslal mu to také. Přílohou tohoto mailu však nic nebylo. Dne 12.2.2024 , jméno FO, požádala žalovaného o dodatečné dokumenty ke schválení hypotéky pro žalobce s tím, že jinak úvěr nebude schválen. Dne 27. 2. 2024 jej požádala o kontakt na hypotečního poradce, který dělal úvěr třem jeho klientům a dle jeho slov byly bez problému schválené, chce se na něho rovněž obrátit, aby koupě zdárně proběhla. Žalovaný jí dne 27.2.2024 zaslal kontakt na pana , jméno FO, . Dne 4.3.2024 , jméno FO, informovala žalovaného, že , jméno FO, řešil pouze s jedním jeho klientem odkup bytu, avšak s jinou bankou, shodli se, že je to individuální, že každý případ je jiný a že by to mohla zkusit v jiné bance. O úvěr proto nově požádali v , právnická osoba, . s tím, že jej žádá o spolupráci, tj. vyplnění passportu online ocenění a barevných fotografií domu jako celku. , jméno FO, jí dne 4. 3. 2024 zaslal.

13. Z listiny e-mailu ze dne 9.2.2024 od , adresa, adresovaný žalovanému (č.l. 121) soud zjistil, že , adresa, zaslal dne 9. 2. 2024 žalovanému vyjádření collateralu s tím, že bylo zjištěno, že dům prošel značnými stavebními úpravami, kdy se mění počet bytových jednotek v domě, jejich uspořádání. Zapsaná jednotka se liší od faktického stavu, ke schválení žádají doklad k legalizaci stavebních úprav vydaný stavebním úřadem vč. výkresové dokumentace k projektu s tím, že jako podmínka platnosti současné hodnoty a vhodnosti zástavy bude nutně stanoveno LV s novým vymezením jednotky dle změny prohlášení vlastníka.

14. Z listiny e-mailu ze dne 11. 3. 2024 od , jméno FO, adresovaný , jméno FO, (č.l. 22) soud zjistil, že , jméno FO, jako hypoteční specialistka , právnická osoba, . dne 11. 3. 2024 zaslala e-mail , jméno FO, s výsledkem supervize s tím, že online ocenění se nyní nemůže udělat. To bude možné po doložení nového prohlášení vlastníka a po provedení změny v evidenci katastru nemovitostí, případně lze zpracovat standardní ocenění smluvním odhadcem banky na současný a budoucí stav. Nutné je rovněž doložení stavební povolení/kolaudačního souhlasu.

15. Z listiny e-mailu ze dne 1.4.2024 od , jméno FO, adresovaný , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, (v kopii žalovanému a zástupci žalobců) (č.l. 36rub) soud zjistil, že , jméno FO, požádala o domluvu na prodloužení rezervační lhůty a , tituly před jménem, , jméno FO, požádala o dodatek o prodloužení rezervační lhůty s tím, že obě strany by vyhotovení podepsaly skenem.

16. Z listiny e-mailové korespondence ze dne 2. 4. 2024, ze dne 5. 4. 2024 a ze dne 10. 4. 2024 mezi , tituly před jménem, , jméno FO, , zástupcem žalobců (v kopii žalovanému), , jméno FO, a b)žalobkyní (č.l. 80-83 ) soud zjistil, že zástupce žalobců zaslal dne , datum, , tituly před jménem, , jméno FO, podepsanou rezervační smlouvu, ta tentýž odpověděla, že připraví dodatek na její prodloužení. Dne 5. 4. 2024 , jméno FO, se dotázala zástupce žalobců, zda již je dodatek vyhotoven, týž den , tituly před jménem, , jméno FO, sdělila, že jej již zaslala zástupci žalobců i žalovanému, dne , datum, b) žalobkyně posílá podepsaný dodatek , tituly před jménem, , jméno FO, , ta dne , datum, posílá zástupci žalobců e-mail s informací, že v příloze posílá ofocený podepsaný dodatek ze strany prodávající s tím, že má dát vědět, až budou moci přistoupit k uzavření kupní smlouvy, dopřipraví návrh na katastr a pošle ke kontrole.

17. Z listiny e-mailu ze dne 24.4.2024 od , jméno FO, adresovaný , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, (na vědomí i žalovanému a zástupci žalobců) (č.l. 35) soud zjistil, že , jméno FO, uvedené osoby dne 24.4.2024 informoval, že odhad je hotový a vyšel na 6 400 000 Kč, čeká ještě na potvrzení od RSTS, zda bude pro ně akceptovatelné vložení nového prohlášení vlastníka až po vyčerpání úvěru.

18. Z listiny e-mailové korespondence ze dne 24.4.2024 a 25.4.2024 mezi , jméno FO, , , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, a žalovaným (č.l.34-35) soud zjistil, že , jméno FO, zaslal , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, informaci od , právnická osoba, ., že komplexně bude nemovitost posouzena až s předanou úvěrovou žádostí a kompletním odhadem, s odhadcem byla konzultována změna prohlášení vlastníka, která musí proběhnout před čerpáním úvěru, mluvil s paní , jméno FO, , která bude prohlášení vlastníka na katastr nemovitostí podávat koncem tohoto měsíce. V žádosti mohou pokračovat, pošle se společně s odhadem na schválení a samotné čerpání úvěru bude možné až po zapsání prohlášení vlastníka. Dne 25.4.2024 , tituly před jménem, , jméno FO, e-mailem sdělila , jméno FO, , , jméno FO, a žalovanému, že je připravena činit potřebné kroky k zápisu změny v prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, i když původní postup měl být jiný, kdy změna prohlášení vlastníka měla být realizována po prodeji všech bytových jednotek, což je to potřeba přizpůsobit situaci, vše potřebné do konce dubna zpracovat určitě nestihne, pokusí se však tak učinit, co nejdříve.

19. Z listiny e-mailu ze dne 26.4.2024 od , jméno FO, adresovaný žalovanému (č.l. 101) soud zjistil, že dne 26. 4. 2024 vyrozuměl , jméno FO, žalovaného, že hovořil s paní kupující a byt kupovat nechce, její žádost nechal na její pokyn stornovat.

20. Z listiny odstoupení od rezervační smlouvy ze dne 28. 1. 2024 datované dnem 9. 5. 2024 (č.l. 12) soud zjistil, že zástupce žalobců dopisem ze dne 9. 5. 2024 kontaktoval žalovaného, že žalobci odstupují od rezervační smlouvy uzavřené se společností , právnická osoba, a žalovaným dne 28. 1. 2024 s odkazem na znění čl. IV. odst. 3 rezervační smlouvy. Jako důvod byla označena nesoučinnost žalovaného, který byl při vyřizování úvěru žalobců vyzván ze strany úvěrujících bank k doložení podkladů nezbytných pro čerpání úvěru (buď zajištění souladu prohlášení vlastníka se skutečným stavem nebo doklad k legalizaci stavebních úprav vydaný stavebním úřadem vč. výkresové dokumentace k projektu). Nové prohlášení vlastníka bylo nezbytné podat na katastr nemovitostí do konce doby prodloužené rezervační smlouvy (30. 4. 2024), což se však nestalo. Žalobci nadále proto neměli zájem na dalším prodlužování rezervace a od rezervační smlouvy odstoupili, neboť bytová jednotka specifikovaná v této smlouvě není způsobilým předmětem zástavy. Žalobci současně požádali o vrácení složeného rezervačního poplatku ve výši 250 000 Kč do 5 dnů na uvedený účet.

21. Z listiny sledování zásilek , Anonymizováno, s kopií obálky a , Anonymizováno, s kopií obálky (č.l. 43,44,45,10) soud zjistil, že dne , datum, byla poštou převzata zásilka k doručení žalovanému a společnosti , právnická osoba, Obě zásilky se vrátily zástupci žalobců jako nedoručené, pokud jde o zásilku žalovanému, ta byla uložena na poště od 10. 5. 2024 k vyzvednutí do 27.5.2024, poté byla dne 31.5.2024 vrácena odesílateli.

22. Z listiny e-mailu ze dne 29.5.2024 od právního zástupce žalobců adresovaný žalovanému (č.l. 18) soud zjistil, že zástupce žalobců zaslal žalovanému e-mailem znovu odstoupení od rezervační smlouvy uzavřené dne 28. 1. 2024, informoval jej, že odstoupení bylo zasíláno písemně, avšak žalovaným ani společností , právnická osoba, nebyla zásilka převzata. Současně žalovaného vyzval k vrácení částky 250 000 Kč s upozorněním, že jinak se bude domáhat vrácení uvedené částky soudní cestou.

23. Z listiny e-mailu ze dne 30.5.2025 od , tituly před jménem, , jméno FO, adresovaný zástupci žalobců (č.l. 20) soud zjistil, že , tituly před jménem, , jméno FO, reagovala dne , datum, zástupci žalobců na jeho přípis ze dne 9.5.2024 obsahující odstoupení žalobců od uzavřené rezervační smlouvy ze dne 28. 1. 2024, v e-mailu uvedla, že nejsou splněny podmínky pro odstoupení od smlouvy, neboť již v okamžiku uzavření rezervační smlouvy jeho klienti věděli, že dojde k přečíslování předmětné jednotky a úpravě výše podílu na společných částech budovy z důvodu uvedení stavu faktického do souladu se stavem zaspaným. Jeho klienti se současně zavázali, že poskytnout k uvedené změně prohlášení vlastníka veškerou součinnost, jím uváděná skutečnost tak nemůže být důvodem pro odstoupení od smlouvy, navíc na změně prohlášení vlastníka se již pracuje a lze jeho promítnutí v katastru nemovitostí očekávat. Dle ní jsou naopak splněny podmínky na úhradu smluvní pokuty ve výši 250 000 Kč dle čl. IX rezervační smlouvy ve znění jejího dodatku, když k uzavření kupní smlouvy v ujednané lhůtě nedošlo. V takovém případě dochází k automatickému započtení pohledávky žalovaného na zaplacení smluvní pokuty oproti pohledávce žalobců na vrácení rezervačního poplatku. K prodloužení rezervační smlouvy do 30. 4. 2024 došlo pouze z dobré vůle žalovaného a společnosti , právnická osoba, , v důsledku čehož jim mj. vznikla škoda spočívající v ušlém zisku z nájmu předmětné jednotky (za období 2-5/2024 ve výši 108 000 Kč). Žalovaný je nicméně ochoten rezervační smlouvu prodloužit do 31. 8. 2024 s tím, že toto datum volí pro jistotu, neboť ke změně prohlášení vlastníka dojde v katastru nemovitostí zcela jistě dříve.

24. Z listiny sdělení , právnická osoba, . ze dne 9. 5. 2025 (č.l. 197) soud zjistil, že žalobci podali dne 29. 5. 2024 žádost o poskytnutí hypotečního úvěru v souvislostí s koupí bytové jednotky č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, na pozemku p. č. , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, . Žádost nebyla ze strany banky odmítnuta, ale po 6 měsících automaticky ukončena a dána do stavu odmítnuto klientem, protože žadatelé nedoložili potřebné podklady pro vyhotovení znaleckého oceněné zastavované nemovitosti.

25. Z listiny odpověď na výzvu k součinnosti třetích osob od , právnická osoba, . ze dne 14. 5. 2025 s doplněním odpovědi na výzvu k součinnosti třetích osob od , právnická osoba, . ze dne 22. 5. 2025 (č.l. 201-202) soud zjistil, že žalobci zažádali o hypoteční úvěr, kdy žádost byla 31. 1. 2024 dána do systému banky, a to po doplnění údajů o klientech, o nemovitosti a byly provedeny verifikace. Žádost však nebyla považována za kompletní, kdy v takovém stavu žádost zůstala až do 7. 5. 2024, kdy byla systémem automaticky stornována pro vypršení časového rámce k dokončení hypotéky. Žádost tak nebyla zařazena do schvalovacího procesu. Nemovitost, která se měla sát zástavou této hypotéky, byla bankou označena jako zástava nevhodná a pro banku tedy neakceptovatelná (požadována byla legalizace stavebních úprav).

26. Z listiny sdělení , právnická osoba, . ze dne 9. 6. 2025 (č.l. 223) soud zjistil, že , právnická osoba, . doplnila, že hypoteční úvěr žalobcům nebyl poskytnut, protože ani nedošlo k jeho posouzení a konečnému rozhodnutí o poskytnutí či neposkytnutí zajištěného úvěru. Úvěr, respektive žádost o úvěr, je v systému banky evidována jako odmítnutá klientem.

27. Z listiny sdělení , právnická osoba, . ze dne 9. 6. 2025 (č.l. 225) soud zjistil, že dne 26. 4. 2024 proběhlo storno žádosti, neúplná žádost byla odvolána obchodníkem před dokončením procesu posouzení žádosti a sběru dokumentu. Nejednalo se tedy o výsledek posouzení ze strany , právnická osoba, ., účelem žádosti měla být koupě, ale nemovitost v této fázi ještě nebyla specifikována.

28. Z listin fotografie předmětného domu (č.l. 21) soud zjistil, že v dolní části jsou uvedeny fotografie ze stejné polohy domu ze srpna roku 2022, srpna roku 2019, února roku 2012 a října roku 2011, přičemž je patrné, že na fotografii ze srpna 2022 přibyl přístavek a dům prošel rekonstrukcí.

29. Z listiny výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví , Anonymizováno, , katastrální území , adresa, ke dni 25. 1. 2024 (č.l. 26-28) soud zjistil, že společnost , právnická osoba, je ke dni , datum, je vlastníkem celkem 13 bytových jednotek, tedy i vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, na parcele , Anonymizováno, spolu s podílem ve výši , Anonymizováno, na společných částech budovy č. p. , Anonymizováno, , to vše zapsané na LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, . Na bytových jednotkách vázne zástavní právo smluvní plynoucí z pohledávky ze smlouvy o úvěru do výše 20 000 000 Kč, budoucí pohledávky do výše 30 000 000 Kč, které budou vznikat podle zástavní smlouvy do 31. 1. 2055 ve prospěch , právnická osoba, . Současně vázne k danému datu zákaz zcizení a zatížení ve prospěch , právnická osoba, ., a to po dobu trvání zástavního práva, nejdéle však do 31. 1. 2055.

30. Z výslechu svědkyně , jméno FO, slyšené u jednání konaného dne 29.5.2025 soud zjistil, že byla v předmětné věci hypoteční specialistkou žalobců, na kterou se žalobci v lednu 2024 obrátili. S ohledem na vyjádření žalovaného, že jiná jeho dřívější kupující dostala hypotéku u , právnická osoba, ., se proto obrátila s žádostí o hypoteční úvěr právě na tuto společnost. Žalovaný jí však nedodal žádné dokumenty, které požadovala , právnická osoba, ., postupně zjistila, že dřívější kupující žalovaného získala úvěr za zcela jiných podmínek než v předmětném případě (zastavila jinou nemovitost). S ohledem na dodání potřebných podkladů žalovaným, žádost o hypoteční úvěr žalobců nemohl být schválen, obrátila se proto na , právnická osoba, ., kdy touto rovněž bylo vyžadováno předložení potřebných dokladů, tj. kolaudační souhlas aj.. Žalovaný jí odkázal na jejího hypotečního specialistu pana , jméno FO, , který žádost žalobců o hypotéku převzal, současně spolu s panem , jméno FO, požádala zástupkyni žalovaného o prodloužení rezervační lhůty o 1 měsíc. , jméno FO, komunikoval s , právnická osoba, , ona sloužila jako komunikační kanál mezi všemi zúčastněnými. Současně opakovaně žádala žalovaného o poskytnutí dokladů (stavební povolení, kolaudace), přičemž zástupkyně žalovaného jí sdělila, že tyto nemá a nestihne tyto připravit do doby uplynutí lhůty pro uzavření kupní smlouvy dle rezervační smlouvy. Od rezervační smlouvy tak odstoupili, když prodávající nesplňoval podmínku kolaudace, nedisponoval stavebním povolením, a proto nemohl být žalobcům poskytnut bankou úvěr, naopak bonita žalobců byla výborná. Za těchto okolností (nedisponování potřebných dokladů v KN) žalobci byt koupit nechtěli. Nejasnosti byly i při uzavírání rezervační smlouvy, kdy původní rezervační zálohu ve výši 50 000 Kč žalovaný navýšil před uzavřením smlouvy na 250 000 Kč. Rezervační smlouva měla být podepsána 28. 1. 2024, spolu s ní současně vyžadovala dodání prohlášení vlastníka, kterému však nerozuměla, nicméně žalovaný jim nakreslil, že ty výměry bytu budou větší, protože jde o jiné číslo bytu, a tak to bude zapsané v katastru. Ujistil kupující, že se nemusí bát, určitě dostanou hypotéku u , právnická osoba, ., poté rezervační smlouvu podepsali. Rezervační smlouvu připravovala bývalá zástupkyně žalovaného. Pokud by rezervační smlouvu nepodepsali, žalovaný by do bytu nepustil odhadce, aby mohl udělat odhad, který je potřeba pro účely hypotéky. Bez odhadu o problému, že nebyla kolaudace a stavební povolení, nevěděli. Později odlišné údaje od předloženého prohlášení vlastníka odůvodnil žalovaný změnou čísel jednotek. Ke stavebnímu povolení či kolaudaci se nijak nevyjadřoval, pouze zmínil že po prodeji všech bytových jednotek udělá nové prohlášení vlastníka.

31. Z výslechu svědka , jméno FO, slyšeného u jednání konaného dne 29.5.2025 soud zjistil, že tento pomáhal žalobcům se zajištěním financování nákupu bytu od žalovaného, a to u , Anonymizováno, , neboť předchozí dvě žádosti žalobců o úvěr se zasekly na technických záležitostech týkající se prohlášení vlastníka, kde se výměra jednotek lišila. O tom, že tyto banky požadovaly stavební povolení a kolaudační souhlas dle zaslaných e-mailů věděl. U , Anonymizováno, bonitu, příjmy žalobců, avšak k samotnému schválení se již nedostal, neboť se dlouhou dobu řešil odhad., který byl hotový po 24. 4. 2024, už si nevybavuje, jaké byly v odhadu podmínky. Podařilo se mu nicméně vyargumentovat, že ke schválení hypotéky nebude třeba předložit prohlášení vlastníka (jako v případě předchozích dvou bank). Co se týká jiných dokumentů (stavební povolení, kolaudační souhlas), tak k těmto se při vyjednávání nedostali. Po odhadu v běžné praxi bank následuje fáze, kdy se sladí kupní smlouva, advokátní úschova a obchod jde do schválení. Pro následné samotné čerpání by bylo však již potřeba předložit prohlášení vlastníka, avšak neví, v jakém časovém horizontu by uvedené bylo bankou vyžadováno. Nicméně uvedl, že bývalá zástupkyně žalovaného mu dne 25. 4. 2024 napsala, že je připravena učinit všechny potřebné kroky k přípravě prohlášení vlastníka, které by se vložilo do katastru. Žalovanému dne 26. 4. 2024 zaslal, že hovořil s kupující, že byt kupovat nechce a na její pokyn žádost stornoval, avšak nepamatuje si, kdy s žalobkyní hovořil, ani na samotný telefonát. Z vlastní vůle by však žádost nestornoval. Na základě uvedeného obdržel ze systému banky 26. 4. 2024 stornování žádosti o úvěr. Pokud jde o jeho spolupráci s žalovaným, tak dříve pomáhal obstarat jeho kupujícímu panu , Anonymizováno, ve věci koupě bytu č. , hodnota, v , Anonymizováno, hypoteční úvěr, kdy byl zajištěn jinou nemovitostí. Důvod, proč byl zajištěn jinou nemovitostí byl, že to pro něj bylo jednodušší, jelikož by to nezafinancoval.

32. Soud z důvodu nadbytečnosti neprovedl k důkazu fotografii předmětného domu, listinu zobrazující dům, předmětný dům, v níž jsou bytové jednotky, přílohu 1 - strana 2 označující 3. nadzemní podlaží.

33. Soud zhodnotil v řízení provedené důkazy v souladu s ust. § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu a dospěl ke zjištění následujícího skutkového stavu:

34. Dne 28. 1. 2024 uzavřeli žalobci se společností , právnická osoba, a žalovaným jako vlastníky nemovitosti rezervační smlouvu k bytové jednotce č. , Anonymizováno, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, na pozemku p. č. , Anonymizováno, k. ú. , adresa, spolu s podílem , Anonymizováno, na společných částech budovy č. p. , Anonymizováno, a ideálním podílem ve výši , Anonymizováno, na pozemku p. č. , Anonymizováno, , přičemž téhož dne uhradili žalovanému rezervační poplatek 250 000 Kč, který odpovídá kupní ceně za spoluvlastnický podíl na pozemku. Žalobci se touto zavázali uzavřít s se společností , právnická osoba, a žalovaným jako prodávajícími kupní smlouvu ve vztahu k uvedeným nemovitostem do 31.3.2024. U podpisu rezervační smlouvy byla přítomna i paní , jméno FO, , která žalobcům jako finanční poradkyně pomáhala se zajištěním hypotečního úvěru. Upozornila mj. na to, že rezervační poplatek byl oproti původnímu návrhu žalovaným navýšen a že při uzavření rezervační smlouvy řešila spolu s žalovaným prohlášení vlastníka týkající se jednotky určené odlišně, než jak je označena v rezervační smlouvě. V rezervační smlouvě bylo mj. ujednáno, že vlastníci nemovitosti poskytnou žalobcům součinnost při zajištění hypotečního úvěru, a dále že žalobci mohou od rezervační smlouvy odstoupit v případě, že vlastníci nemovitosti budou vyvíjet takovou činnost, na základě níž nedojde k uzavření kupní smlouvy a žalobcům bude vrácen rezervační poplatek v plné výši. Žalobci současně vzali podpisem rezervační smlouvy na vědomí, že označení jednotky i výše podílu na společných částech domu se proti současnému stavu bude v budoucnu měnit na základě prohlášení vlastníka. Dne 29. 1. 2024 žalovaný zasílá finanční poradkyni žalobců podklady k odhadu, tj. původní prohlášení vlastníka, které je zapsáno v katastru nemovitostí od roku 2008, očíslování jednotlivých jednotek v domě č.p. , Anonymizováno, , přílohu 1 s označením budovy čp. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , LV , Anonymizováno, se schématem prvního až třetího nadzemního podlaží s půdorysy jednotlivých bytů, návrh dohody spoluvlastníků (společnosti , právnická osoba, a žalovaného) o způsobu zrušení spoluvlastnictví – návrh není datován ani podepsán a soubor fotografií zobrazující předmětnou bytovou jednotku a pohled na dům. Dne 31. 1. 2024 , právnická osoba, . eviduje zahájení žádosti o hypoteční úvěr žalobců, podaná žádost však není kompletní. Hypotečním poradcem , právnická osoba, . , adresa, bylo 1. 2. 2024 sděleno, že je požadováno doložení stavebního povolení nebo kolaudačního souhlasu a projektové dokumentace k úpravám v domě. Žalobci prostřednictvím své finanční poradkyně , jméno FO, opakovaně žádali žalovaného o předložení těchto dokladů, kdy dne 9. 2. 2024 , adresa, potvrdil požadavek, že je třeba předložit podklady k legalizaci stavebních úprav v domě. Dne 27. 2. 2024 , jméno FO, požádala žalovaného o sdělení kontaktu na jiného hypotečního poradce, který byl v minulosti pro žalovaného již činný a pomohl realizovat ve věci prodeje jeho bytu hypoteční úvěr. Ten jí zaslal kontakt na , jméno FO, . Mezitím žalobci požádali prostřednictvím , jméno FO, o hypoteční úvěr v , právnická osoba, ., žalovaný byl opět vyzván ke spolupráci, tentokrát k vyplnění passportu online ocenění a barevných fotografií domu jako celku. , jméno FO, dne , datum, zaslal. Dne , datum, hypoteční specialistka , právnická osoba, . , jméno FO, potvrdila, že pro online ocenění je třeba doložit nové prohlášení vlastníka a provést změnu v katastru, případně lze zpracovat standardní ocenění smluvním odhadcem banky na současný a budoucí stav. Nutné je rovněž doložení stavební povolení/kolaudačního souhlasu. V době od 2. do 10. 4. 2024 probíhalo jednání mezi stranami o prodloužení rezervační smlouvy z důvodu doplnění potřebných dokumentů pro banky, ta byla dodatkem – avšak nedatovaným - prodloužena do 30. 4. 2024. Žalovaný však ani v prodloužené lhůtě požadované dokumenty nedodal. Dne 24.4.2024 , jméno FO, informuje , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , že odhad je hotový, vyšel na 6 400 000 Kč, v dalším e-mailu z téhož dne informuje, že , právnická osoba, . komplexně nemovitost posoudí až s předanou úvěrovou žádostí a kompletním odhadem, s odhadcem konzultoval změnu prohlášení vlastníka, která musí proběhnout před čerpáním úvěru, mluvil s paní , jméno FO, , která bude prohlášení vlastníka na katastr nemovitostí podávat koncem tohoto měsíce (tj. dubna roku 2024). Žádost se pošle společně s odhadem na schválení a samotné čerpání úvěru bude možné až po zapsání prohlášení vlastníka. Následující den, tj. 25.4.2024 , tituly před jménem, , jméno FO, e-mailem sdělila , jméno FO, , , jméno FO, a žalovanému, že je připravena činit potřebné kroky k zápisu změny v prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, i když původní postup měl být jiný, kdy změna prohlášení vlastníka měla být realizována po prodeji všech bytových jednotek, což je to potřeba přizpůsobit situaci, vše potřebné do konce dubna zpracovat určitě nestihne. Téhož dne potvrdila zástupci žalobců , tituly před jménem, , jméno FO, , že potřebné podklady pro zápis změny prohlášení vlastníka nestihne připravit do 30. 4. 2024. Dne 26. 4. 2024 , jméno FO, píše žalovanému, že hovořil s kupující - b) žalobkyní, že ta byt kupovat již nechce a na její pokyn stornoval žádost o hypoteční úvěr podanou u , právnická osoba, ., kdy s b) žalobkyní telefonicky hovořil však nedokázal uvést. , právnická osoba, . potvrdila, že proběhlo storno žádosti, která byla neúplná a která byla odvolána před dokončením procesu posouzení žádosti a sběru dokumentů. Dne 7. 5. 2024 automaticky stornovala žádost žalobců pro vypršení časového rámce a nedodání podkladů. Dne , datum, žalobci prostřednictvím svého zástupce doručili žalovanému odstoupení od rezervační smlouvy z důvodu neposkytnutí součinnosti a nemožnosti získat hypoteční úvěr, a požádali o vrácení rezervačního poplatku. Odstoupení od smlouvy si žalovaný (ani společnost , právnická osoba, ) v úložné době, tj. od 10.5.2024 do 27.5.2024, nevyzvedl, zásilka byla vrácena dne 31.5.2024 zástupci žalobců. Znovu bylo odstoupení od smlouvy zasláno žalovanému dne 29.5.2024, a to e-mailem. Na něho reagovala bývalá zástupkyně žalovaného , tituly před jménem, , jméno FO, dne 30.5.2024, že žalovaný odstoupení odmítá, považuje ho za neoprávněné a započítává částku 250 000 Kč na smluvní pokutu za to, že kupní smlouva nebyla uzavřena ve sjednané lhůtě.

35. Dle § 1785 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

36. Dle § 1788 odst. 1 o. z., nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.

37. Dle § 1788 odst. 2 o. z., změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.

38. Dle § 2079 odst. 1 o. z., kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

39. Dle § 2095 odst. 1 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

40. Dle 2991 odst. 1 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

41. Dle § 2991 odst. 2 o. z., bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

42. Těmito ustanoveními zákona se soud při své rozhodování řídil a dospěl k závěru že žaloba je důvodná. V dané věci bylo provedeným dokazováním prokázáno, že v den uzavření rezervační smlouvy se společností , právnická osoba, a žalovaným, tj. dne , datum, poukázal b) žalobce na účet č. , č. účtu, , jehož vlastníkem je žalovaný, částku ve výši 250 000 Kč představující rezervační zálohu na byt č. , Anonymizováno, nacházející se v domě č.p. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, . Již podpisem rezervační smlouvy byli žalobci srozuměni s tím, že předmětná jednotka bude nově označena číslem , Anonymizováno, výše podílu na společných částech bude činit , Anonymizováno, a podlahová plocha bytu bude činit 100,4 m2 , jako důvod změny v prohlášení vlastníka vlastníci nemovitosti uvedli, že společnost , právnická osoba, učinila v budově rekonstrukci a je třeba dosáhnout souladu faktického stavu se stavem zapsaným. Pokud jde o žalovaného, ten byl v den podpisu rezervační smlouvy srozuměn s tím, že žalobci budou část kupní smlouvy financovat prostřednictvím hypotečního úvěru, neboť se ve smlouvě spolu se společností , právnická osoba, zavázal, že po uzavření úvěrové smlouvy ze strany žalobců a předložení této úvěrové smlouvy vlastníkům, uzavřou tito s příslušnou banku zástavní smlouvu o zřízení zástavního práva ve prospěch banky poskytující žalobcům hypoteční úvěr sloužící k úhradě kupní ceny a prohlásili, že poskytnou v dané záležitosti žalobcům další případnou součinnost a že pro případ porušení uvedeného závazku vlastníků se sjednává právo žalobců odstoupit od rezervační smlouvy a v případě, že by vlastníci nemovitosti vyvíjeli takovou činnost, na základě níž by nedošlo k uzavření kupní smlouvy, bude žalobcům vrácen rezervační poplatek v plné výši s tím, že jím nadto uhrazena smluvní pokuta ve výši 250 000 Kč. Žalobci se postupně od konce ledna 2024 do dubna 2024 obrátili na tři bankovní ústavy s žádostí o poskytnutí hypotečního úvěru, kterým hodlali uhradit část kupní ceny. Nejprve se obrátili na , Anonymizováno, , ta žádala od žalobců, potažmo od vlastníků nemovitosti, tj. žalovaného, popsat, k jakým specifickým úpravám v bytě došlo, žádala doložit výkresovou dokumentaci, povolení stavebních úprav, případně i kolaudaci, původní prohlášení vlastníka i aktuální návrh změny prohlášení včetně fotodokumentace. Z provedeného dokazování nevyplývá, že by žalovaný poskytl žalobcům požadované dokumenty. Hypoteční úvěr nebyl , právnická osoba, . žalobcům poskytnut, protože žádost nebyla kompletní, v takovém stavu zůstala až do 7.5.2024, kdy byla systémem stornována. Poté žalobci žádali o hypoteční úvěr , právnická osoba, , ta sdělila, že online ocenění nemůže udělat, bude to možné po doložení nového prohlášení vlastníka a po provedení změny v evidenci katastru nemovitostí, žádala doložit stavební povolení/kolaudační souhlas. Z provedeného dokazování nevyplývá, že by žalovaný poskytl žalobcům požadované dokumenty. Hypoteční úvěr nebyl , právnická osoba, . žalobcům poskytnut, jelikož nedošlo k jeho posouzení a konečnému rozhodnutí o poskytnutí či neposkytnutí zajištěného úvěru, v systému banky je žádost o úvěr evidována jako odmítnutá klientem. Žalobci žádali o hypoteční úvěr i , právnická osoba, , ta sdělila, že komplexně nemovitost posoudí až s předanou úvěrovou žádostí a kompletním odhadem, odhad byl poté vypracován na 6 400 000 Kč. , právnická osoba, . žádá doložit změnu prohlášení vlastníka před čerpáním úvěru. Žalovaný změnu prohlášení vlastníka na katastr nemovitostí před datem 30.4.2024 nepodal, a byť z e-mailu , jméno FO, ze dne 24.4.2024 plyne, že paní , jméno FO, prohlášení vlastníka na katastr nemovitostí podá koncem dubna r. 2024, následující den, tj. 25.4.2024 informuje , tituly před jménem, , jméno FO, , že je připravena činit potřebné kroky k zápisu změny v prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí, i když původní postup měl být jiný, kdy změna prohlášení vlastníka měla být realizována po prodeji všech bytových jednotek, což je to potřeba přizpůsobit situaci, vše potřebné do konce dubna zpracovat určitě nestihne. Ve světle těchto okolností soud tak považuje informaci poskytnutou paní , jméno FO, , jméno FO, o tom, že do konce dubna roku 2024 podá na katastr nemovitostí prohlášení vlastníka za účelovou a nepravdivou. Za podstatné soud rovněž považuje, že dne 25.4.2024 bylo zřejmé, že do termínu rezervace, tj. do 30.4.2024 nemůže být kupní smlouva uzavřena, neboť nebude splněna nejen podmínka, kterou požadovaly všechny tři bankovní ústavy, a to doložení prohlášení vlastníka, které bude korespondovat se stavem popsané bytové jednotky v rezervační smlouvě, ale také další podklady jako stavební povolení, kolaudační souhlas, a jiné, což bez poskytnutí náležité součinnosti žalovaného (a i společnosti , Anonymizováno, ) nebyli žalobci absolutně schopni splnit. Za těchto okolností byl žalovaný dnem 1.5.2024 povinen bez dalšího vrátit žalobcům složenou rezervační zálohu ve výši 250 000 Kč, přičemž na žalobcích bylo, zda nad rámec tohoto, budou po žalovaném a společnosti , právnická osoba, případně požadovat i smluvní pokutu ve výši 250 000 Kč, neboť jejich nedostatečnou součinností nedošlo k uzavření kupní smlouvy do 30.4.2024. Pakliže žalobci dne 9.5.2024 odstoupili od rezervační smlouvy, nemá toto právní jednání žádný význam, neboť rezervační smlouva ke dni 30.4.2024 zanikla. Bez významu je dle soudu i skutečnost, že dne 26.4.2024 informoval , jméno FO, žalovaného, že mu b) žalobkyně sdělila, že byt kupovat nechce a že nechal na její pokyn žádost o úvěr u , právnická osoba, . stornovat, když za daných okolností nebylo v časových možnostech kupní smlouvu ke dni 30.4.2024 uzavřít a žalobci tak dali najevo, že další dodatek k rezervační smlouvě, kterým by byl posunut termín pro uzavření kupní smlouvy, nechtějí uzavřít. Soud tak s ohledem na výše uvedené výrokem I. rozsudku uložil žalovanému uhradit žalobcům částku ve výši 250 000 Kč spolu s úrokem z prodlení požadovaným žalobci podle § 1970 o. z., jehož výše je v souladu s § 2 nařízením vlády č. 351/2013 Sb..

43. O nákladech řízení rozhodl soud výrokem II. rozsudku podle § 142 odst. 1, § 142a o. s. ř., když žalobci byli v řízení zcela úspěšní. Náklady řízení představují zaplacený soudní poplatek ve výši 10 000 Kč a odměnu právního zástupce představující částku 9 300 Kč za úkon z tarifní hodnoty ve výši 250 000 Kč dle ust. § 7, § 11, odst. 1 písm. a), d), odst. § 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. o advokátním tarifu (dále jen „AT“), jednak ve znění platném do 31.12.2024, jednak ve znění platném od 1.1.2025. U a) žalobce spočívají náklady řízení v zaplaceném soudním poplatku ve výši jedné poloviny, tj. 5 000 Kč a v odměně právního zástupce za tři úkony dle AT platného do 31.12.2024 (tj. převzetí věci, sepsání předžalobní upomínky, podání žaloby) po á 7 440 Kč; za pět úkonů dle AT platného od 1.1.2025 (tj. účast u jednání ve dnech 6.2.2025,10.3.2025, 14.4.2025, 29.5.2025 a 7.7.2025) po á 9 300 Kč, tj. celkem 68 820 Kč a dále 21% DPH ve výši 14 452,20 Kč. U b) žalobkyně spočívají náklady řízení v zaplaceném soudním poplatku ve výši jedné poloviny, tj. 5 000 Kč a v odměně právního zástupce za tři úkony dle AT platného do 31.12.2024 (tj. převzetí věci, sepsání předžalobní upomínky, podání žaloby) po á 7 440 Kč; za pět úkonů dle AT platného od 1.1.2025 (tj. účast u jednání ve dnech 6.2.2025,10.3.2025, za 14.4.2025, 29.5.2025 s 7.7.2025) po á 7 440 Kč, tj. celkem 59 520 Kč a dále 21% DPH ve výši 12 499,20 Kč. Dále žalobcům náleží tři paušální náhrady hotových výdajů á 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT platného do 31.12.2024 (tj. příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva, žaloba), pět paušálních náhrad hotových výdajů á 450 dle § 13 odst. 4 AT platného od 1.1.2025 (tj. tj. účast u jednání ve dnech 6.2.2025,10.3.2025, 14.4.2025, 29.5.2025 a 7.7.2025), pro každého z žalobců ve výši 1 125 Kč, neboť je-li úkon jeden (společný), jsou s jeho učiněním spojeny jenom jedny hotové náklady, resp. jedna ztráta času (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 2014, sp. zn. 25 Cdo 1610/2014). Každému žalobci tak náleží paušální náhrada hotových výdajů ve výši 1 361,25 Kč vč DPH. Celkem tak soud přiznal a) žalobci na nákladech řízení částku ve výši 89 633 Kč (po zaokrouhlení na celé koruny) a b) žalobkyni částku ve výši 78 380 Kč (po zaokrouhlení na celé koruny). Obojí k rukám jejich právního zástupce dle ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. ve lhůtě dle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.