19 C 297/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Krojovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení částky 80 000 s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 80 000 Kč spolu s úrokem z prodlení z této částky ve výši 10 % ročně za dobu od 4. 6. 2020 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 102 624,68 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu 22. 7. 2020 domáhá po žalované zaplacení částky 80 000 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že jako zájemce o koupi nemovitosti – pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] (dále i jen„ Nemovitost“ nebo„ předmětný pozemek“) uzavřela se žalovanou jako realitním zprostředkovatelem dne 26. 3. 2020 rezervační dohodu na dobu určitou, dle níž dne 2. 4. 2020 složila na účet žalované blokovací depozitum 80 000 Kč. Mezi účastnicemi bylo ujednáno, že pokud prodávající nepřistoupí do 31. 5. 2020 k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, žalovaná jako zprostředkovatel žalobkyni částku vrátí. V rezervační smlouvě bylo ujednáno, že v případě neuzavření smlouvy z důvodu na straně zájemce je žalobkyně povinna zaplatit smluvní pokutu 80 000 Kč, přičemž žalovaná je oprávněna na její úhradu započíst blokovací depozitum složené žalobkyní. Žalobkyně oznámila žalované dne 18. 5. 2020, že kupní smlouvu neuzavře z důvodu právní vady Nemovitosti, kterou žalobkyně spatřuje v omezené zastavitelnosti Nemovitosti – pozemku, v souvislosti s umístěním stavby na sousedním pozemku parc. [číslo] (dále i jen„ sousední pozemek“). Žalobkyně tvrdí, že informace poskytnuté jí žalovanou o Nemovitosti (informace o možnosti umístit na pozemek novostavbu RD) se ukázaly nepravdivými. Žalobkyně má za to, že závazek uzavřít budoucí kupní smlouvu byl neplatně sjednán, neboť přijmout závazek uzavřít kupní smlouvu může pouze účastník budoucího právního vztahu, tj. kupující a prodávající, nikoli zprostředkovatel jako třetí osoba (rozhodnutí NS sp. zn. 33 Cdo 2572/2010). Proto ani ujednání o smluvní pokutě nemůže být platné, neboť právním důvodem smluvní pokuty má být neexistující závazek uzavřít kupní smlouvu. Žalobkyně se proto domáhala vrácení blokovacího depozita 80 000 Kč, které byla žalovaná povinna zaplatit po odstoupení žalobkyně od rezervační smlouvy, aniž by byla oprávněna započíst svůj nárok na smluvní pokutu.

2. Žalovaná žádala zamítnutí žaloby. Zastává názor, že uzavření inominátní rezervační smlouvy mezi zájemcem a realitním zprostředkovatelem odpovídá obvyklé praxi. Dle žalované žalobkyně jednala nepoctivě, od uzavřené rezervační smlouvy odstoupila účelově a bez věcného důvodu, když žalovaná před uzavřením smlouvy umožnila žalobkyni se s faktickým i právním stavem Nemovitosti seznámit a poskytla jí veškeré informace, které byla povinna dle své odbornosti znát. Dle žalované nelze rezervační smlouvu považovat za neplatnou z důvodů poukazovaných žalobkyní. Žalovaná byla oprávněna na pohledávku žalobkyně z důvodu vrácení depozita započíst svou pohledávku z důvodu sjednané smluvní pokuty. Pro případ, že by soud tuto obranu žalované neakceptoval, uplatnila žalovaná jako obranu proti žalobě svou pohledávku na náhradu škody, která vznikla žalované protiprávním jednáním žalobkyně. Žalovaná později specifikovala, že protiprávní jednání žalobkyně spočívá v nepoctivém jednání (§ 1729/2 o.z.), žalobkyně dle žalované porušila svou povinnost uzavřít smlouvu, aniž by k tomu měla spravedlivý důvod. V příčinné souvislosti s porušením povinnosti žalobkyně měla žalované vzniknout škoda spočívající v a) nákladech na právní služby advokáta JUDr. [anonymizováno] ve výši 30 938 Kč, b) nákladech na inzerci 1 452 Kč, c) nákladech na vedení tohoto soudního sporu ve výši 23 000 Kč a d) ostatních nákladech na opatření výpisu z LV, cestovné ze sídla advokátní kanceláře k předmětu prodeje a zpět, nákladech na hovorné, poštovné, nákladech na promeškaný čas zúčastněných osob, které žalovaná vyčíslila souhrnně částkou 24 610 Kč.

3. Žalobkyně odmítá, že by k odmítnutí uzavření kupní smlouvy došlo výlučně z důvodu na straně žalobkyně, odmítá svou povinnost hradit škodu z důvodu tzv. předsmluvní odpovědnosti (§ 1729 o.z.). Žalobkyně tvrdí, že nepostupovala nepoctivě a neuznává tak svou odpovědnosti k náhradě jakékoli škody tvrzené žalovanou. Dle žalobkyně žalovaná nesplnila svou zákonnou informační povinnost (§ 1728 odst. 2 o.z.), která žalované plyne i ze zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Žalobkyně jasně deklarovala svůj zájem na koupi pozemku vhodného pro stavbu RD, žalovaná ji ujistila, že předmětný pozemek je bez právních a faktických vad, přičemž takové ujištění bylo nepravdivé s ohledem na nebezpečí omezení žalobkyně v umístění stavby RD. Konkrétně omezení podmínek výstavby RD na předmětném pozemku spočívalo ve skutečnosti, že stavebním úřadem byla dříve povolena, avšak v KN nebyla v danou dobu dosud vyznačena, přístavba k domu na sousedním pozemku ([číslo]), která ve smyslu § 25 odst. 2 vyhl. 501/2006 Sb., omezovala možnost umístění stavby na pozemek předmětný (7 metrů mezi domy, 2 metry od hranice pozemku).

4. Mezi účastnicemi nebylo nesporné a ze znění níže citované smlouvy vyplývá, že dne 26. 3. 2020 došlo mezi žalovanou jako realitním zprostředkovatelem a žalobkyní jako zájemcem k uzavření písemné smlouvy nazvané Rezervační dohoda (dále i jen„ RS“), jejímž předmětem měla být úprava právních vztahů souvisejících se zamýšleným převodem nemovitosti - pozemku parc. [číslo] v k. ú. [obec] (tj. předmětného pozemku), který byl specifikován v čl. I. RS. Jako vlastník Nemovitosti byl uveden [příjmení] [příjmení], [datum narození] (dále jen„ Prodávající"), který jako účastník ve smlouvě nefiguroval. Čl. II. RS obsahoval prohlášení Zájemce, že zprostředkovatel uzavřením RS obstaral příležitost k uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k Nemovitosti z Prodávajícího na zájemce (dále jen„ Kupní smlouva). Kupní cena za Nemovitost byla sjednána ve výši 5 500 000 Kč, s tím, že za tuto cenu má Prodávající zájem převést vlastnictví k Nemovitosti na žalobkyni jako zájemce. Bylo ujednáno, že návrh znění Kupní smlouvy předloží žalovaná (Zprostředkovatel). Zájemce i Prodávající jsou oprávněni znění návrhu Kupní smlouvy připomínkovat. Dovršením smluvního procesu mělo být odsouhlasení Kupní smlouvy Zájemcem a Prodávajícím. V článku III. RS bylo ujednáno, že za účelem rezervace Nemovitosti ve prospěch Zájemce, tedy aby Zprostředkovatel do 31. 5. 2020 nenabízel Nemovitost ke koupi jiným zájemcům a za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů, složí žalobkyně (Zájemce) do 3 pracovních dnů od uzavření RS tzv.„ blokovací depozitum" ve výši 80 000 Kč na účet žalované. V čl. II. RS bylo dohodnuto, že nedojde-li k dohodě o obsahu Kupní smlouvy do 31. 5. 2020, je Zprostředkovatel povinen vrátit blokovací depozitum v plné výši na účet Zájemce, a to do 3 pracovních dnů od marného uplynutí dané lhůty. V čl. III. RS je obsaženo prohlášení Prodávajícího, že na Nemovitosti neváznou žádná věcná břemena, dluhy, ani práva třetích osob, ani žádné užívací právo třetí osoby, jakož i závazková práva ve prospěch třetí osoby, ani jiné právní nebo faktické vady, které by bránily převodu vlastnictví, řádnému výkonu vlastnického práva a zejména užívání předmětu převodu a ani se k takovým nezavázal, vyjma ve smlouvě specifikovaných věcných břemen (elektro rozvody, zařízení distribuční soustavy). Bylo ujednáno, že pokud se prohlášení Prodávajícího ohledně neexistence vad Nemovitosti nebo prohlášení Zprostředkovatele vyplývající z RS nebo informací poskytnutých ústně při prohlídce ukáže nepravdivým, má Zájemce právo od dohody okamžité odstoupit a Zprostředkovatel je povinen bez sankcí vrátit blokovací depozitum v plné výši. V článku IV. RS bylo ujednáno, že pokud Prodávající nepřistoupí za podmínek dle RS k podpisu smlouvy budoucí kupní v termínu do 31. 5. 2020 je Zprostředkovatel povinen přijaté blokovací depozitum vrátit Zájemci v plné výši do pěti pracovních dnů od 31. 5. 2020. Dále pokud Zájemce nepřistoupí z důvodů výlučně na své straně za sjednaných podmínek k podpisu smlouvy budoucí kupní v termínu do 31. 5. 2020 a pokud se nebude jednat o situaci předvídanou v čl. II RS, zavazuje se ve prospěch Zprostředkovatele uhradit smluvní pokutu ve výši 80 000 Kč do 5 pracovních dnů od zaslání originálu písemného uplatnění nároku na smluvní pokutu, přičemž Zprostředkovatel je oprávněn na smluvní pokutu započítat již složené depozitum ve výši 80 000 Kč. Bylo ujednáno, že nárok na smluvní pokutu se neuplatní, pokud do termínu 31. 5. 2020 budou váznout na Nemovitosti jakákoli zástavní nebo předkupní práva, a jiné právní vady či omezení v [list vlastnictví], vyjma věcných břemen uvedených v čl. III.

5. Nebylo sporu o tom, že dle uzavřené RS uhradila žalobkyně dne 2. 4. 2020 na účet žalované částku 80 000 Kč, jako tzv. blokovací depozitum.

6. Dále nebylo sporu o tom, že žalobkyně dopisem ze dne 18. 5. 2020 odstoupila od RS uzavřené 25. 3. 2020 se žalovanou. Jako důvod uvedla, že Nemovitost je zatížena vadou, spočívající v omezené možnosti ji využít k výstavbě rodinného domu, kdy o existenci této vady nebyla ze strany Zprostředkovatele ani Prodávajícího před uzavřením RS informována. Konkrétně nebyla informována, že existují skutečnosti ovlivňující využitím předmětného pozemku jako pozemku stavebního pro umístění stavby RD. Omezením je umístění rodinného domu, jehož součástí je i stavba garáže, na sousedním pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec] (dále i jen„ sousední pozemek“). Stavba na sousedním pozemku omezuje zastavitelnost předmětného pozemku tím, že rodinný dům není možné umístit ve vzdálenosti min. 6,25 m od hranice pozemku a nikoli standardních 3,5 metru, resp. 2 metry, což vychází ze stavebních předpisů. Žalobkyně v dopise uvedla, že o přístavbě garáže sice věděla, ale na místě nebyla upozorněna, že se jedná o přístavbu RD, což je pro stanovení odstupu umístění nové stavby od nejbližší stavby rozhodné. Toto žalobkyně zjistila vlastním šetřením až po podpisu rezervační smlouvy, když přístavba garáže nebyla zakreslená v katastrální mapě. Z důvodu, že žalobkyně nebyla na omezení zastavitelnosti předmětného pozemku před uzavřením RS upozorněna Zprostředkovatelem, přičemž v opačném případě by RS neuzavřela, žalobkyně od RS odstoupila a vyzvala žalovanou k vrácení blokovacího depozita v plné výši, tj. částky 80 000 Kč. V dopise žalobkyně žalované dále sdělila, že ujednání o smluvní pokutě je vzhledem k závěrům judikatury třeba považovat za neplatné. Dle žalobkyně není dán důvod, pro který by byla žalovaná oprávněna si částku 80 000 Kč ponechat. Uvedený dopis byl zaslán žalované na adresu sídla doporučenou poštou dne 18. 5. 2020 (prokázáno kopií obálky).

7. Z e-mailové komunikace mezi stranami proběhlé od 23. 3.2020 do 3. 6. 2020 vzal soud za prokázané, že dne 23. 3. 2020 zaslala [jméno] [příjmení] za žalovanou žalobkyni návrh RS a LV předmětného pozemku. Žalobkyně podepsanou smlouvu zaslala žalované zpět e-mailem, advokátní kancelář následně zpracovala smluvní dokumentaci a zaslala ji žalobkyni k předběžnému odsouhlasení s tím, že podpisová akce se uskuteční 16. 4. 2020. Po odstoupení žalobkyně od RS komunikovaly strany o dalším postupu, žalovaná nabízela uzavření věci úhradou částky 40 000 Kč žalobkyní jako smluvní pokuty, žalobkyně placení smluvní pokuty odmítla.

8. Dopisem ze dne 12. 6. 2020 vyzvala žalobkyně prostřednictvím svého zástupce žalovanou k vrácení částky 80 000 Kč ve lhůtě do 22. 6. 2020, výzva byla žalované zaslána do datové schránky dne 12. 6. 2020 a byla doručena dne 15. 6. 2020 (prokázáno citovaným dopisem a doručenkou datové zprávy).

9. Nebylo sporné, že dne 30. 6. 2020 vystavila žalovaná fakturu [číslo] jíž po žalobkyni požadovala úhradu smluvní pokuty za neuzavření kupní smlouvy dle RS ze dne 26. 3. 2020 v částce 80 000 Kč, přičemž na úhradu vyúčtované smluvní pokuty započetla částku 80 000 Kč složenou žalobkyní jako blokovací depozitum.

10. Ze sdělení stavebního úřadu [obec] ze dne 27. 12. 2021 vzal soud za prokázané, že [příjmení] [příjmení] jako tehdejší vlastník předmětného pozemku dal v roce 2014 souhlas k přístavbě k domu na pozemku sousedícím s pozemkem předmětným (tj. pozemek parc. [číslo]). Stavba byla povolena stavebním úřadem v řízení sp. zn. [spisová značka], nebyl dohledán doklad o její realizaci, dokončení a povolení užívání. Přístavba k rodinnému domu na sousedním pozemku byla povolena až v řízení sp. zn. [spisová značka] rozhodnutím ze dne 26. 7. 2021, kdy byla povolena změna dokončené stavby oproti původnímu povolení vydanému v roce 2014. Stavba byla projednána ve společném řízení, jehož účastníky byli současní vlastníci předmětného pozemku. Dále ze sdělení úřadu vyplývá, že na předmětném pozemku byla povolena stavba rodinného domu již v roce 2011 na základě žádosti [jméno] [příjmení], tato však nebyla realizována, uvedena do užívání. Rozhodnutím z 30. 4. 2021 vydaným v řízení sp. zn. [spisová značka] byla na předmětném pozemku na základě společného souhlasu vlastníků povolena stavba RD, k datu sdělení nebyla ani tato kolaudována.

11. Z kupní smlouvy uzavřené mezi [jméno] [příjmení] jako prodávajícím a [jméno] a [jméno] [příjmení] jako kupujícími dne 29. 9. 2020 vzal soud za prokázané, že předmětný pozemek byl prodán prostřednictvím žalované jako zprostředkovatele manželům [příjmení] za kupní cenu 5 500 000 Kč.

12. Svědek [příjmení] [příjmení] vypověděl, že v roce 2020 prodával předmětný pozemek přes realitní kancelář (RK). Svědek se žalobkyní osobně ani písemně nejednal, všechny záležitosti zajišťovala žalovaná. V RS uzavírané realitní kanceláří nefiguroval, v den, kdy se měl uskutečnit podpis smluv, mu volala paní [příjmení] z RK, sdělila, že zájemkyně od záměru koupě odstoupila údajně z důvodu existence předkupního práva souseda k předmětnému pozemku. Žalobkyně jako zájemce nejprve požadovala slevu z kupní ceny, svědek nevěděl, zda dříve, nebo až v souvislosti s tvrzeným důvodem odstoupení. Poskytnutí slevy svědek odmítl. Od makléřky měl informaci, že žalobkyně jako zájemce měla předmětný pozemek navštívit několikrát, od souseda věděl, že hovořila i s ním. Svědek popřel existenci předkupního práva souseda k předmětnému pozemku. Svědek byl následně informován makléřkou, že důvodem odstoupení žalobkyně od RS měla být skutečnost, že žalobkyně nebyla informována o regulích obce. Svědek uvedl, že při zahájení spolupráce se jej makléřka realitní kanceláře dotazovala, jaké jsou podmínky umístění stavby na předmětný pozemek, a bylo dohodnuto, že makléřka si tyto informace obstará na stavebním úřadu.

13. Manžel žalobkyně [jméno] [celé jméno žalobkyně] jako svědek vypověděl, že hodlali zakoupit pozemek za účelem stavby rodinného domu, o předmětném pozemku měli informace od RK, zlom nastal, když se před podpisem kupní smlouvy jeli s manželkou na předmětný pozemek podívat a od souseda, p. [příjmení], vlastníka předmětného pozemku, dostali informaci, že má uzavřenu dohodu s panem [příjmení], o které nebyli do té doby informováni ze strany žalované, ani kohokoliv jiného. Telefonicky z auta kontaktovali paní [příjmení], ta o žádné dohodě s vlastníkem pozemku parc. [číslo] také nevěděla. Dohoda se vztahovala k souhlasu pana [příjmení], aby vlastník sousedního pozemku mohl umístit přístavbu svého domu blíže k pozemku předmětnému, což by znamenalo výjimku ze stavebních regulí. Dohodu ukazoval soused v písemné podobě – listiny. Podle svědka tato skutečnost znamenala významnou změnu parametrů pozemku, o který měli zájem. Svědek uvedl, že za takových okolností by museli zastavěnou plochu zamýšlené stavby zmenšit oproti svým záměrům, konkrétně zmenšit délku domu o 3 metry. Přístavba sousedního domu představovala garáž. Svědek ji viděl při návštěvě předmětného pozemku v den, kdy se dozvěděl o dohodě vlastníka předmětného pozemku s vlastníkem pozemku sousedního. Toto jim nevyhovovalo, proto museli od koupě odstoupit. S vlastníkem předmětného pozemku p. [příjmení] nikdy osobně nejednali. Svědek ani žalobkyně nikdy osobně nejednali ani s paní [příjmení], žalobkyně s ní jednala telefonicky a písemně. Zjištěné skutečnosti ihned telefonicky sdělili paní [příjmení], poté informace ověřovali i na stavebním úřadu 14. Žalobkyně jako účastník řízení vypověděla, že se nikdy osobně nesetkala s paní [příjmení], na předmětný pozemek se byla dvakrát podívat, jednou sama, ale na pozemek se nedostala, nachází se mezi dvěma zastavěnými pozemky a je z přední strany oplocený. Den před plánovaným podpisem kupní smlouvy byli s manželem (svědek [anonymizováno] [celé jméno žalobkyně]) na pozemku, setkali se s panem [příjmení], vlastníkem sousedního pozemku. Ten jim sdělil, že s panem [příjmení] podepsali dohodu o tom, že pan [příjmení] je oprávněn umístit svou přístavbu garáže k hranici předmětného pozemku. Podle pana [příjmení] se jednalo o písemný dokument, který se dával i na stavební úřad. Tato změna se netýkala jen osob, které jí učinily, ale vztahovala se k předmětnému pozemku Z toho důvodu by dům postavený na předmětném pozemku musel stát dále od hranice pozemku souseda. Ihned telefonicky kontaktovali paní [příjmení], ta o ničem nevěděla. Žalobkyně jí sdělila, že následující den z důvodu nedostatku informací kupní smlouvu neuzavře, paní [příjmení] o dohodě mezi panem [příjmení] a panem [příjmení] nevěděla a řekla, že bude kontaktovat majitele realitní kanceláře, ten také o ničem nevěděl. Žalobkyně uvedla, že pokud by omezení přístavbou na sousedním pozemku nebylo, mohla žalobkyně na předmětném pozemku postavit dům o zamýšlených rozměrech, za dané situace ale byla ve výstavbě domu omezena, projekt zamýšleného domu sice žalobkyně ještě neměla, ale vizuální podoba domu byla zpracována (byla tedy známa požadovaná velikost domu a jeho dispozice). Dále uvedla, že stavební úřad následně potvrdil, že by se stavba domu musela posunout dále od hranice se sousedním pozemkem, což se již dostalo do kolize se zamýšlenými rozměry domu. Před uzavřením RS až do komunikace s vlastníkem předmětného pozemku žalobkyně sice místo navštívila a viděla dům stojící na sousedním pozemku, nevěděla, která část domu má mít charakter přístavby garáže, zda je stavba zkolaudovaná a zda byla sjednána nějaká výjimka z regulí. Žalobkyně vycházela z potvrzení žalované deklarovaného v RS, že předmětný pozemek je prostý jakýchkoli vad, spoléhala se na žalovanou coby odborníka v realitní činnosti. Paní [příjmení] žalobkyně sdělila záměr postavit na předmětném pozemku dvoupodlažní rodinný dům větších rozměrů, rozměry plánovaného domu nespecifikovala.

15. Svědkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, že v rozhodné době až do léta 2020 byla zaměstnána u žalované realitní kanceláře jako makléř. Se žalobkyní jednala telefonicky, když reagovala na inzerci jako zájemce o koupi předmětného pozemku. Žalobkyně měla zájem zakoupit pozemek za účelem stavby rodinného domu, parametry plánované stavby svědkyně od žalobkyně nezjišťovala. Svědkyně jí nabízela prohlídku, žalobkyně na koupi spěchala a říkala, že se na místo podívá sama. Komunikovaly spolu, aniž by se osobně setkaly. Žalobkyně se byla na pozemek podívat sama, projevila o pozemek zájem, připravovaly se smlouvy. Podpis rezervační smlouvy zajišťoval za žalovanou její jednatel. Pak byly připravovány smlouvy kupní. V den plánovaného podpisu kupních smluv žalobkyně sdělila, že smlouvy neuzavře, hovořila o nějakých nesrovnalostech, jejichž charakter si svědkyně již podrobně nevybavovala. Měly se týkat toho, že realitní kancelář žalobkyni nesdělila podmínky či omezení výstavby na předmětném pozemku. Svědkyně později kontaktovala vlastníka předmětného pozemku pana [příjmení], ten si nebyl vědom zamlčení jakýchkoli skutečností. Následně svědkyně řešila věc na příslušném stavebním úřadu, aby realitní kancelář pořádně věděla, co vlastně nabízí. Na úřadě si svědkyně vyžádala podklady k předmětnému pozemku, podklady jí byly cca po měsíci zaslány písemně. Omezení výstavby na pozemku nebyla dle svědkyně nijak zásadní, šlo o omezení umístění domu na pozemek. Při dalším prodeji předmětného pozemku už zájemci měli všechny informace, které svědkyně získala od stavebního úřadu.

16. Provedené důkazy hodnotil soud jednotlivě i ve vzájemných souvislostech, přihlédl přitom ke všemu, co uvedli účastníci řízení. Provedené listinné důkazy považuje soud za věrohodné, plně prokazující skutkové okolnosti z nich vyplývající. Rovněž výpovědi slyšených svědků i výpověď žalobkyně považuje soud za věrohodné a přesvědčivé, když skutečnosti jimi uváděné jsou v souladu s tím, co vyplynulo z dalších důkazů. Pokud svědek [příjmení] uvedl, že jako důvod odstoupení žalobkyně od záměru koupit předmětný pozemek mu byla paní [příjmení] sdělena údajná existence předkupního práva souseda k předmětnému pozemku, soud z dalších souvislostí včetně vyjádření žalobkyně a svědkyně [příjmení] vyhodnotil, že tento důvod (předkupní právo zatěžující předmětný pozemek) objektivně dán nebyl, když evidentně došlo ke zkreslení informace související s dřívějším souhlasem vlastníka předmětného pozemku s umístěním stavby na sousedním pozemku blíže jejich společné hranici. Tento souhlas udělil svědek [příjmení] vlastníkovi sousedního pozemku již v roce 2014, jak vyplynulo ze sdělení příslušného stavebního úřadu. Z dalších provedených v tomto rozhodnutí necitovaných důkazů soud žádná skutková zjištění nečinil. Další dokazování soud neprováděl, když měl k dispozici dostatek skutkových zjištění relevantních z pohledu právního posouzení věci.

17. Z provedeného dokazování po jeho zhodnocení učinil soud o skutkovém stavu závěr, že mezi žalobkyní jako zájemcem o koupi Nemovitosti – nezastavěného pozemku – a žalovanou jako realitním zprostředkovatelem byla dne 26. 3. 2020 uzavřena písemná rezervační smlouva, podle které mělo dojít ve lhůtě do 31. 5. 2020 k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní ohledně koupě předmětného pozemku od jeho tehdejšího vlastníka [jméno] [příjmení]. Žalobkyně chtěla předmětný pozemek zakoupit za účelem stavby rodinného domu, tento záměr žalobkyně byl žalované znám. Dle rezervační smlouvy složila žalobkyně na účet žalované blokovací depozitum 80 000 Kč, přičemž mezi stranami bylo dohodnuto, že pro případ neuzavření smlouvy ve sjednané rezervační lhůtě z důvodu na straně zájemce je žalobkyně povinna uhradit žalované smluvní pokutu ve výši 80 000 Kč, přičemž žalovaná je oprávněna svou pohledávku na zaplacení smluvní pokuty oproti pohledávce žalobkyně na vrácení depozita započíst. Jednání o uzavření RS byla vedena bez osobního kontaktu žalobkyně se zástupci žalované. Žalobkyně před plánovaným podpisem realizačních smluv několikrát místo navštívila, předmětný pozemek obhlédla. Pozemek byl nezastavěný, z jedné strany oplocený, ze zbývajících stran ohraničený od sousedních pozemků, které již byly zastavěny rodinnými domy. Žalobkyně hovořila s vlastníkem sousedního pozemku a od něj se dozvěděla, že se s [jméno] [příjmení] již dříve dohodli na tom, že vlastník sousedního pozemku je oprávněn umístit přístavbu ke svému domu až k hranici s předmětným pozemkem. Tato přístavba nebyla do té doby zkolaudována a faktický stav sousední nemovitosti neodpovídal stavu zápisu v katastru nemovitostí. Po zjištění této skutečnosti žalobkyně oznámila žalované, že kupní smlouvu neuzavře z důvodu právní vady Nemovitosti, kterou spatřovala v omezené zastavitelnosti předmětného pozemku v souvislosti s umístěním stavby na pozemku sousedním. Žalobkyně následně dne 18. 5. 2020 písemně odstoupila od rezervační smlouvy. Žalovaná důvody uváděné žalobkyní neuznala, vyzvala žalobkyni k úhradě smluvní pokuty 80 000 Kč a sdělila žalobkyni, že na úhradu své pohledávky započetla žalobkyní složené depozitum ve stejné výši. Žalobkyně s postupem žalované nesouhlasila, vyzvala žalovanou k zaplacení částky 80 000 Kč nejpozději ve lhůtě do 22. 6. 2020.

18. Po právní stránce posoudil soud věc podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o.z.). Rezervační smlouva uzavřená mezi stranami 25. 3. 2020 je ve smyslu § 1746 odst. 2 o.z. smlouvou zvlášť jako smluvní typ neupravenou. Z RS vyplýval závazek žalobkyně přistoupit při splnění podmínek k uzavření kupní smlouvy. V opačném případě (neuzavření kupní smlouvy) byla žalobkyně povinna uhradit sjednanou smluvní pokutu ve výši složeného depozita.

19. Podle § 2048 věty první o.z. platí, že ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

20. Soud dospěl k závěru, že závazek žalobkyně v budoucnu uzavřít KS ohledně nabytí Nemovitosti nebyl sjednán platně, pokud byl ujednán jen mezi žalovanou a žalobkyní, nikoli zároveň s tehdejším vlastníkem Nemovitosti jako budoucím prodávajícím. Nejvyšší soud ČR (dále i jen NS) dospěl např. již v rozsudku sp. zn. 33 Cdo 694/2011 z 15. 8. 2012 k závěru, že zavázat se k uzavření smlouvy budoucí mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy. Ujednání mezi budoucími kupujícími a realitním zprostředkovatelem, jež neměl být účastníkem budoucí kupní smlouvy, je absolutně neplatné, když odporuje účelu zákona, jímž je v případě smlouvy o uzavření budoucí smlouvy založení smluvní povinnosti (přímusu) jednoho či obou jejích účastníků. Jelikož je existence hlavního závazku, který má smluvní pokuta zajišťovat, nutnou podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě, je třeba dovodit, že nevznikla-li platně povinnost plnit (tj. v daném případě povinnost uzavřít smlouvu kupní), nemůže být taková povinnost porušena, resp. nemůže vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty. Aplikovatelnost uvedeného názoru na poměry posuzované dle nového občanského zákoníku (o.z.) byla potvrzena v rozsudku NS sp. zn. 33 Cdo 671/2017. V tomto rozhodnutí NS dovodil, že byť smluvní pokuta není sice podle stávající právní úpravy koncipována jako zajištění dluhu, nýbrž jako jeho utvrzení (ve smyslu posílení postavení věřitele), o.z. v zásadě převzal institut smluvní pokuty, jak byl vymezen v ustanovení § 544 odst. 1 a 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, účinného do 31. 12. 2013 Smluvní pokuta je i nadále svou povahou vedlejším (akcesorickým) závazkem. Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je tudíž existence hlavního závazku, který má být smluvní pokutou utvrzen. Má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí platně vzniknout (hlavní) závazek, aby mohl být smluvní pokutou utvrzen. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena, a nemůže tak vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty, kterou mělo být splnění povinnosti utvrzeno. Smluvní pokutu mohou sjednat pouze osoby v postavení věřitele a dlužníka hlavního (utvrzeného) závazku. I nadále platí závěry vyjádřené v ustálené rozhodovací praxi dovolacího soudu, podle níž se mohou k uzavření budoucí smlouvy zavázat pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena.

21. S poukazem na výše uvedenou judikaturu soud ohledně platnosti závazku k úhradě smluvní pokuty žalobkyní (v souladu s právní argumentací v žalobě) uzavřel, že žalobkyni povinnost uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě nevznikla a nevznikl-li platně závazek, jehož splnění má být smluvní pokutou zajištěno, je ujednání o smluvní pokutě neplatné, a nezakládá tudíž právní důvod k tomu, aby si žalovaná blokovací depozitum ponechala.

22. Podle § 2991 odst. 1 o.z. platí, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odst. 2). 23. [příjmení] složená žalobkyní jako blokovací depozitum ve výši 80 000 Kč představuje bezdůvodné obohacení žalované vzniklé jí na úkor žalobkyně, proto je povinna tuto částku žalobkyni vydat.

24. Žalovaná v rámci procesní obrany uplatnila námitku započtení, kdy oproti pohledávce žalobkyně započetla škodu, která měla žalované vzniknout protiprávním jednáním žalobkyně.

25. Žalovaná tvrdila, že žalobkyně postupovala nepoctivě, dovolávala se ust. § 1729 o.z., dle něhož platí, že dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod (odst. 1). [příjmení], která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech (odst. 2). Žalobkyně naopak poukazovala na ust. § 1728 o.z., dle něhož může každý vést jednání o smlouvě svobodně a neodpovídá za to, že ji neuzavře, ledaže jednání o smlouvě zahájí nebo v takovém jednání pokračuje, aniž má úmysl smlouvu uzavřít (odst. 1). Při jednání o uzavření smlouvy si smluvní strany vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí, tak, aby se každá ze stran mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu a aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít (odst. 2)

26. Soud dospěl k závěru, že jednání žalobkyně spočívající v odstoupení od RS není porušením obecného požadavku poctivosti právního jednání, žalobkyně se nedopustila porušení žádné své smluvní (povinnost uzavřít v budoucnu kupní smlouvu nebyl platně sjednán, jak odůvodněno výše), ani zákonné povinnosti. Žalobkyně měla spravedlivý důvod ve smyslu § 1729 odst. 1 o.z., pro který v jednáních o koupi Nemovitosti nepokračovala, a od rezervační smlouvy odstoupila. Naopak žalovaná porušila své povinnosti postupovat s odbornou péčí a povinnost informační (§ 12 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování), když měla disponovat a žalobkyni poskytnout informaci, že na Nemovitosti vázne omezení žalobkyní zamýšleného a žalované sděleného záměru umístit na pozemku budoucí stavbu RD. Byť se nejednalo o absolutní nemožnost stavby RD na pozemku, jednalo se pro žalobkyni o okolnost relevantní, podstatnou a v době před uzavřením rezervační smlouvy neznámou. Omezení spočívalo v nutnosti respektovat dříve udělený souhlas s rozšířením sousední stavby blíže k hranici pozemku a z toho plynoucí povinnost respektovat rozestup mezi rodinnými domy dle stavebních předpisů. Toto omezení nebylo přitom zřejmé z údajů dostupných v katastru nemovitostí, když přístavba k domu stojícímu na sousedním pozemku byla v roce 2014 sice povolena, později však nebyla zkolaudována a zapsána v katastru nemovitostí. Omezení dle přesvědčení soudu zároveň představovalo vadu váznoucí na Nemovitosti ve smyslu čl. III. RS.

27. Výrokem I. rozsudku proto soud uložil žalované povinnost vydat žalobkyni částku, která odpovídá majetkovému prospěchu získanému bez právního důvodu (bezdůvodné obohacení) ve smyslu § 2991 o. z. Proto soud uložil žalované zaplatit žalobkyni částku 80 000 Kč.

28. Jelikož je žalovaná s úhradou této částky v prodlení, je v souladu s ust. § 1970 o.z. povinna zaplatit žalobkyni i úrok z prodlení v zákonné výši, běžící ode dne následujícího po marném uplynutí lhůty k plnění, jak byla žalobkyní stanovena ve výzvě k úhradě.

29. Ve věci náhrady nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 102 624,68 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 4 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 80 000 Kč sestávající z částky 4 300 Kč za každý z třinácti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. /konkrétně převzetí právního zastoupení, předžalobní výzva s právním rozborem ze dne 12. 6. 2020, písemné podání žaloba 22. 7. 2020, písemné podání ze dne 23. 10. 2020, písemné podání ze dne 31. 5. 2021, porada s klientkou přesahující jednu hodinu (po podání kompenzačního nároku žalovanou) dne 19. 10. 2021, písemné podání ze dne 20. 10. 2021, písemné podání ze dne 12. 11. 2021, jednání před soudem dne 9. 9. 2021, jednání před soudem dne 9. 9. 2021, jednání před soudem dne 11. 11. 2021, jednání před soudem dne 18. 1. 2022, jednání před soudem dne 1. 3. 2022, včetně třinácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 16 108,08 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 9. 9. 2021 náhrada 3 699,37 Kč za 596 ujetých km (27,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 6,5 l [číslo] km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 11. 11. 2021 náhrada 3 931,81 Kč za 596 ujetých km (33,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 375/2021 Sb. při průměrné spotřebě 6,5 l [číslo] km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 375/2021 Sb.) podle § 13 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 18. 1. 2022 náhrada 4 238,45 Kč za 596 ujetých km (37,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. při průměrné spotřebě 6,5 l [číslo] km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb.) podle § 13 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 1. 3. 2022 náhrada 4 238,45 Kč za 596 ujetých km (37,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. při průměrné spotřebě 6,5 l [číslo] km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb.) podle § 13 a. t., náhrada za ztrátu času stráveného cestou zástupce žalobkyně k výše uvedeným čtyřem jednáním, celkem 4 x 14 půlhodin po 100 Kč, a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 81 508,08 Kč ve výši 17 116,68 Kč.