19 C 410/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Krojovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. Ing. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 40 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba s návrhem, aby soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 40 000 Kč spolu s úrokem z prodlení z této částky v zákonné výši za dobu od 1. 10. 2016 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 21 780 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení]. Žalobce se žalobou, podanou u zdejšího soudu 30. 9. 2019, domáhá po žalovaném zaplacení ve výroku uvedené částky s příslušenstvím. V žalobě uvedl, že v době od 11. 12. 2015 do 30. 9. 2016 užíval se svou partnerkou nemovitost žalovaného. Při převzetí domu 11. 12. 2015 zaplatil žalovanému vratnou kauci ve výši 30 000 Kč, kterou byl žalovaný povinen při předání domu zpět žalovanému vrátit a zaplatit žalobci, co do nemovitosti investoval nad rámec běžné údržby. Z tohoto důvodu požadoval žalobce zaplacení částky 10 000 Kč. Žalobce dne 30. 9. 2016 dům žalovanému předal, žalovaný však vratnou kauci žalobci nevrátil a neuhradil mu ani požadovanou částku 10 000 Kč. [jméno] žalobce požadoval s odůvodněním, že se jedná o náklady na opravu závad spočívajících ve vyhořelém hlavním jističi na domě, ztrouchnivělém sloupu pergoly, ulomeném kulovém držáku dveří, zaseknutém zrezivělém zámku dveří koupelny, ulomeném navíjení venkovních žaluzií, zásuvky v ložnici a vadné tepelné pojistky bojleru. Žalovaný žádal zamítnutí žaloby jako nedůvodné, potvrdil, že nemovitost coby předmět užívání byla žalobci vrácena v termínu uváděném žalobcem, avšak nikoli ve stavu odpovídajícím běžnému opotřebení. Poukazoval na předávací protokol z 30. 9. 2016, v němž jsou uvedeny vady, které žalobce při užívání způsobil a svým podpisem potvrdil, konkrétně potřeba rekultivovat zahradu, na což žalovaný vynaložil částku 13 854,50 Kč, dále opravit a vyčistit teplovodní vložku a dále opravit teplovodní systém, přičemž náklady na tyto dvě opravy činily 14 400 Kč. Dále bylo třeba částečně vymalovat, neboť žalobce coby nájemce v předmětné nemovitosti choval šest psů bez svolení žalovaného, a tito zničili zahradu. Žalobce topil v krbových kamnech uhlím místo dřevem. Žalovaný vynaložil na opravu uvedených vad, resp. na uvedení nemovitosti do sjednaného stavu celkem částku 32 604,50 Kč a na úhradu těchto nákladů použil celou vratnou kauci. Žalovaný započetl celou kauci ve výši 30 000 Kč na uvedené opravy a o zápočtu i o použití kauce informoval žalobce i jeho právního zástupce vyjádřením k předžalobní výzvě ze dne 11. 9. 2019, jehož přílohou byl jednostranný zápočet. Vyjádření si převzal právní zástupce žalobce v datové schránce 25. 9. 2019. Zásilka zaslaná žalovaným přímo žalobci byla Českou poštou vrácena žalovanému s tím, že si ji adresát odmítl vyzvednout. Co se týče žalobcem nárokované částky 10 000 Kč za investice do běžné údržby, tento nárok žalovaný odmítl jako neprokázaný a z pohledu platné právní úpravy nedůvodný a případně i opožděně uplatněný. Provedeným dokazováním vzal soud za prokázané níže uvedené skutečnosti: Z nesporných tvrzení stran vzal soud za prokázané, že žalobce podle nájemní smlouvy užíval nemovitosti ve vlastnictví žalovaného (RD se zahradou na adrese [adresa]) v době od 11. 12. 2015 do 30. 9. 2016. Při předání nemovitosti žalobci oba účastníci shodně konstatovali, že dům je předáván v pořádku a že žalovanému byla žalobcem uhrazena vratná kauce ve výši 30 000 Kč. Dne 30. 9. 2016 byl protokolárně předán dům užívaný žalobcem zpět žalovanému. V protokolu z uvedeného dne jsou kromě stavu měřičů zaznamenány„ závady na příslušenství“, a to potřeba rekultivace zahrady, záloha na vodu 1 300 Kč a zanesení teplovodní vložky (nevhodné palivo). Protokol byl podepsán oběma účastníky 30. 9. 2016 (prokázáno předávacími protokoly z 11. 12. 2015 a 30. 9. 2016). Dne 28. 10. a 29. 10. 2016 byla v budově [ulice a číslo], [obec] u [obec], provedena oprava čištěním malby v zádveří a v předsíni v 1. nadzemním podlaží domu, celkové náklady práce a materiálu činily 4 350 Kč (prokázáno písemným prohlášením [jméno] [příjmení]). Dne 26. 10. 2016 byla provedena v předmětné nemovitosti žalovaného oprava krbové teplovodní vložky z důvodu tepelného přetopení, konkrétně byly provedeny demontážní práce pročištění, oprava propálených částí, opětovná montáž, vypuštění, napuštění systému, tlaková zkouška a oprava potrubí, za práci a materiál byla dodavatelem prací vyúčtována žalovanému částka 14 400 Kč (prokázáno fakturou vystavenou [jméno] [příjmení] žalovanému ze dne 26. 10. 2016). Dne 12. 10. 2016 byly na zahradě domu [ulice a číslo], [obec] u [obec], provedeny zahradnické práce spočívající v rekultivaci trávníku, za což dodavatel prací [jméno] [příjmení] vyúčtoval žalovanému částku 13 854,50 Kč (prokázáno fakturou Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 12. 10. 2016). Dopisem ze dne 11. 9. 2019 informoval Mgr. Ing. [jméno] [příjmení], advokát, JUDr. [jméno] [příjmení], advokáta žalobce, že převzal zastoupení žalovaného a zaslal straně žalující jednostranný zápočet, plnou moc a předávací protokol s pokynem, nechť je jednostranný zápočet předán klientovi, tj. žalobci. Advokát žalovaného sděloval straně žalující, že z dokládaných listin vyplývá, že žalobce způsobil žalovanému škodu převyšující kauci, přičemž kauci žalovaný na náhradu škody použil. Z uvedeného důvodu neuznává žalovaný nároky uplatněné žalobcem v předžalobní výzvě z 23. 8. 2019. Přílohou dopisu bylo oznámení o započtení vzájemných pohledávek, datované 11. 9. 2019, v němž žalovaný v reakci na výzvu k úhradě částky 30 000 Kč s příslušenstvím z 23. 8. 2019 oznamoval, že žalovaný je oprávněn žalobcem zaplacenou kauci ve výši 30 000 Kč dle nájemní smlouvy, uzavřené dne 1.1 12. 2015, započíst na škodu, kterou mu žalobce užíváním nemovitosti způsobil. Pohledávka žalovaného spočívá v nákladech na opravy vad předmětných nemovitostí, konkrétně v nákladech na rekultivaci zahrady ve výši 22 500 Kč, dále v opravách a vyčištění teplovodní krbové vložky ve výši 16 300 Kč a opravě poničených radiátorů ve výši 2 400 Kč. Celkovou pohledávku ve výši 41 200 Kč, splatnou 30. 9. 2016, žalovaný započetl na pohledávku žalobce ve výši 30 000 Kč, čímž se dle žalovaného vzájemné pohledávky v rozsahu 30 000 Kč zrušily a pohledávku ve výši 6 993 Kč započetl žalovaný na úrok z prodlení z částky 30 000 Kč v zákonné výši 8,05 % ročně za období od 1. 10. 2016 do 23. 8. 2019, a tímto zápočtem byly vzájemně zrušeny pohledávky v rozsahu 6 993 Kč. Případné ostatní nároky žalovaný neuznává jako nedůvodné. Tyto písemnosti byly doručeny právnímu zástupci žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení] do datové schránky dne 25. 9. 2019, listiny byly zaslány rovněž přímo žalobci na adresu [adresa žalobce], přičemž zásilka se vrátila zpět zástupci žalovaného jako odesilateli s poznámkou, že adresát zásilky nepřijímá, na adrese sídlí obvodní úřad (prokázáno citovanou korespondencí, oznámením žalovaného o zápočtu, doučenkou do DS právního zástupce žalobce a obálkou k zásilce zaslané žalobci). Svědkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, že pro žalovaného pracuje jako realitní makléřka, obstarává mu pronájem jeho nemovitostí. V případě pronájmu předmětného domu žalobci se vyklizení a předání domu odsouvalo. Svědkyně ještě v době užívání domu žalobcem zajišťovala fyzické prohlídky domu dalšími zájemci o pronájem. Svědkyně uvedla, že nemovitost byla poznamenána tím, že žalobce choval v domě větší množství psů, z toho důvodu měl například žalobce při užívání ke zdem přibité kartony. Rovněž zahrada byla z důvodu chovu většího množství psů dle svědkyně zdevastovaná. Svědkyně dále uvedla, že je jí známo, že nefungoval krb, ten byl očouzený. Tyto skutečnosti byly sepsány do předávacího protokolu, aby s nimi byli seznámeni další nájemníci. Další nájemce se do domu žalovaného stěhoval přibližně v době před Vánoci roku 2016. Svědkyně před předáním domu žalobcem žalovanému pořizovala fotodokumentaci, kterou zasílala žalovanému na vědomí, při samotném předávání domu žalobcem žalovanému fyzicky přítomna nebyla, v domě byla poté až po úpravách, které provedl žalovaný v době, kdy byl dům předáván novému nájemníkovi. Svědkyně popsala, že zahrada byla po dobu užívání domu žalobcem přizpůsobená chovaným psům, všude byly palety tak, aby psi neměli přístup do některých prostor, v trávníku byly samé díry. Tyto skutečnosti svědkyně fotila a dávala je na vědomí žalovanému. Svědkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, že zná oba účastníky. Žalobce zná jenom podle vidění, zdravili se, žalovaného zná z doby, kdy užíval svůj dům. Svědkyně je vlastníkem sousední nemovitosti. Uvedla, že v době, kdy se měl žalobce stěhovat, volal svědkyni a její snachu do předmětného domu a ukazoval svědkyni, že dům byl celý vymalovaný, malování probíhalo celou noc, rodina žalobce uklízela celý dům. Svědkyně uvedla, že do domu jen tak nakoukla, bylo tam čisto. K užívání domu psy uvedla, že o nich prakticky nevěděla, neboť zahrady jsou odděleny vysokým živým plotem a psi byli velice tišší. K otázce, z jakého důvodu žalobce ukazoval svědkyni údajně vymalovaný dům před odevzdáním žalovanému, svědkyně uvedla, že to bylo v létě, všichni byli na zahradě, žalobce uváděl, že celou noc maloval a celá rodina uklízela. Svědkyně se chtěla podívat, jak dům vypadá, v domě byla přibližně dvě minuty, ne delší dobu. Připadalo jí, že vše je normální a čisté. Stav zahrady svědkyně neviděla. Svědkyně nebyla v žádných pokojích domů užívaného původně žalobcem, jenom ve velké hale, vše bylo dle ní čisté. Žalovaný jako účastník řízení vypověděl, že se žalobcem coby nájemníkem byly problémy. Do domu žalovaného se nastěhoval přibližně v prosinci 2015, a už během zimy strany řešily, že způsob užívání domu žalobcem neodpovídá obvyklému užívání nemovitosti. Vše bylo zásadně ovlivněno tím, že žalobce choval větší množství chrtů, kteří už od počátku začali poškozovat zahradu, poškozovali rovněž oplocení, vše okusovali, odrápali stromy, okusovali keře. Když toto žalovaný zjistil, snažil se se žalobcem dohodnout na zlepšení stavu, nicméně situace se dále zhoršovala. Stěžovali si i uživatelé okolních domů. Když žalovaný zjistil, že zahrada opravdu zásadně trpí, tak se v květnu rozhodl dát žalobci výpověď z nájmu. V květnu dal žalobci výpověď, přičemž výpovědní doba běžela v období červen až srpen 2016, a žalobce měl dům opustit k 31. 8. 2016. Žalobce žádal žalovaného o prodloužení užívání, jelikož se neměl kam odstěhovat. Žalovaný jeho požadavku vyhověl a strany se dohodly, že žalobce vyklidí a předá dům žalovanému až ke konci září 2016. Žalovaný dále popsal, jaké práce byly v souvislosti s uvedením domu do řádného stavu provedeny, jaké náklady v té souvislosti vynaložil. Uvedl, že bylo třeba rekultivovat zahradu, opravit poškozenou teplovodní krbovou vložku, okousané termostatické ventily na radiátorech. Žalovaný poukázal na fotodokumentaci pořízenou v době předání domu zpět žalobcem, z níž je patrné, že prostor nad krbem je očouzený, je tedy zřejmé, že rozhodně nebyl dům zcela vymalován, jak mělo vyplynout z výpovědi svědkyně [příjmení]. K poškození krbové vložky došlo tím způsobem, že žalobce pravděpodobně ve špatné finanční situaci využil toho, že ve sklepě bylo uskladněno uhlí z doby, kdy se v domě ještě topilo kotlem na pevná paliva, a uhlí použil na topení v krbové vložce, čímž byla krbová vložka zásadně poškozena. Provedené důkazy hodnotil soud jednotlivě i ve vzájemných souvislostech, přihlédl přitom ke všemu, co uvedli účastníci řízení. Provedené důkazy považuje soud, s výjimkou výpovědi svědkyně [příjmení] o tom, že dům byl celý vymalovaný, za plně věrohodné prokazující náležitě skutkový stav z nich vyplývající. Soud neuvěřil vyjádření svědkyně [příjmení] v tom smyslu, že celý dům odevzdávaný žalovanému byl v pořádku, vymalovaný, když toto je v rozporu s dalšími ve věci provedenými důkazy, zejména výpovědí žalovaného a svědkyně [příjmení]. Z dalších provedených, avšak v tomto rozhodnutí neuvedených důkazů soud žádná skutková zjištění nečinil. Po zhodnocení důkazů učinil soud o skutkovém stavu závěr, že žalobce v souladu s nájemní smlouvou užíval v době od 11. 12. 2015 do 30. 9. 2016 rodinný dům se zahradou ve vlastnictví žalovaného. Při převzetí domu 11. 12. 2015 zaplatil žalovanému vratnou kauci ve výši 30 000 Kč. Po skočení užívání žalobce dne 30. 9. 2016 dům žalovanému předal zpět, o předání byl sepsán a oběma stranami potvrzen předávací protokol z 30. 9. 2016, v němž strany potvrdili při vrácení předmětu nájmu žalovanému„ závady na příslušenství“, potřebu rekultivace zahrady a zanesení teplovodní vložky (nevhodné palivo). Žalobce po dobu užívání domu se zahradou choval větší množství psů, kteří zničili zejména trávník. Žalobce topil při užívání domu v krbových kamnech uhlím místo dřevem. Na opravu uvedených vad vynaložil žalovaný celkem částku 32 604,50 Kč. Oznámením ze dne 11. 9. 2019 doručeným dne 25. 9. 2019 zástupci žalobce, který dříve předložil žalovanému plnou moc udělenou mu zástupcem, žalovaný oznámil žalobci, že svou pohledávku z titulu náhrady škody započítává oproti nároku žalobce na vrácení kauce. Žalobce uplatnil požadavek na zaplacení částky 10 000 Kč z titulu náhrady nákladů na opravy předmětu nájmu vůči žalovanému prvně až předmětnou žalobou. Po právní stránce posoudil soud věc podle zákonná č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen o. z. Dle § 2267 o. z. platí, že neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel. Podle § 2293 o.z. platí, že nájemce má odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Podle § 2254 odst. 2 o. z. platí, že při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci, započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží, nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí, alespoň ve výši zákonné sazby. Podle § 2208 odst. 1 o. z. platí, že oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu tak, že nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Podle odst. 2 citovaného ustanovení platí, že nájemce má právo započíst si to, co může podle odst. 1 žádat od pronajímatele až do výše nájemného za jeden měsíc, je-li doba nájmu kratší až do výše nájemného. Podle odst. 3 citovaného ustanovení platí, že neuplatní-li nájemce právo podle odst. 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění. Podle § 1982 odst. 1 o.z. platí, že dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Podle odst. 2 platí, že započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení. Zjištěný stav posoudil soud podle výše uvedených právních norem a uzavřel, že žaloba není ani zčásti důvodná. Žalobce byl po skončení nájmu povinen ve smyslu § 2293 odst. 1 o. z. odevzdat předmět užívání žalovanému zpět ve stavu, v jakém jej převzal, toliko s běžným opotřebením. V daném případě bylo prokázáno, že žalobce tuto svou povinnost nesplnil, čímž vznikla žalovanému škoda spočívající v nutnosti vynaložení nákladů na uvedení nemovitosti do stavu souladného s nájemní smlouvou, konkrétně žalovaný vynaložil na opravu vad předmětu nájmu celkem částku 32 604,50 Kč, přičemž tuto svou splatnou pohledávku z titulu škody způsobené žalobcem v souladu s ust. § 2254 odst. 2 o. z. započetl jednostranným oznámením učiněným ve smyslu ust. § 1982 o.z. oproti pohledávce žalobce z titulu vrácení kauce, a to dopisem, který byl oznámen žalobci prostřednictvím jeho právního zástupce dne 25. 9. 2019, kdy bylo oznámení o započtení pohledávek doručeno do datové schránky zástupce žalobce. Namítal-li žalobce, že žalovaný nebyl oprávněn písemnosti zasílat do rukou jeho právního zástupce, resp. že k takové doručení není účinné pro žalobce, soud se s tímto názorem neztotožnil, neboť žalovaný prokázal, že mu byla spolu s předžalobní výzvou doručena i plná moc udělená JUDr. [jméno] [příjmení] žalobcem dne 9. 7. 2019, přičemž se jedná o komplexní plnou moc, podle níž byl žalobcem zvolený právní zástupce mj. oprávněn vykonávat veškeré úkony související se zastupováním žalobce, včetně výslovně zmíněného přijímání doručovaných písemností. Shodná plná moc byla ostatně založena do spisu společně se žalobou. Je proto jednoznačně, že oznámení o započtení pohledávek doručené právnímu zástupci žalobce, který se žalovanému prokázal plnou mocí opravňující jej mj. přijímání doručovaných písemností, je vůči žalobci účinné. Započtením splatných pohledávek proto zanikla pohledávka žalobce na vrácení kauce ve výši 30 000 Kč s příslušenstvím, z toho důvodu soud žalobu v této části zamítl. Pokud žalobce dále požadoval úhradu částky 10 000 Kč s odůvodněním, že se jedná o náklady na opravu závad spočívajících ve vyhořelém hlavním jističi na domě, ztrouchnivělém sloupu pergoly, ulomeném kulovém držáku dveří, zaseknutém zrezivělém zámku dveří koupelny, ulomeném navíjení venkovních žaluzií, zásuvky v ložnici a vadné tepelné pojistky bojleru, pak soud ve smyslu § 2208 o. z. dovodil, že žalobce nemá na úhradu této částky z titulu nákladů na opravy předmětu nájmu právo, a to již jen z toho důvodu, že požadavek na náhradu nákladů nebyl vůči žalovanému uplatněn ve lhůtě dle § 2208 odst. 3 o.z., tj. ve lhůtě šesti měsíců ode dne, kdy žalobce coby nájemce údajnou vadu zjistil nebo mohl zjistit. V daném případě žalobce sám tvrdil, že vady zjistil a řešil v době trvání nájmu v roce 2016, avšak požadavek na úhradu nákladů spočívajících v odstranění vad předmětu nájmu uplatnil až žalobou, podanou k soudu 30. 9. 2019. Soud vzhledem k námitce opožděného uplatnění vznesené žalovaným žalobci nárok na úhradu částky 10 000 Kč z titulu náhrady nákladů na odstranění vad předmětu nájmu nepřiznal a dále se jím věcně nezabýval. Proto soud žalobu i v této části zamítl. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a ve věci plně úspěšnému žalovanému přiznal právo na náhradu nákladů spočívajících v nákladech na právní zastoupení. Žalovanému náleží náhrada odměny advokáta za 6 úkonů právní služby, a to převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k předžalobní výzvě, sepsání vyjádření k žalobě z 25. 11. 2019, účast při jednání soudu dne 13. 10. 2020, sepsání písemného vyjádření a návrhu na dokazování 23. 11. 2020 a účast na jednáních soudu 16. 3. 2021, kdy tarifní hodnotě ve výši 40 000 Kč odpovídá odměna 2 700 Kč za každý z úkonů právní služby. Žalovanému náleží dále paušální náhrada výdajů v souvislosti se všemi úkony učiněnými právním zástupcem, celkem 1 800 Kč za 6 úkonů po 300 Kč, a dále DPH z odměny a náhrad ve výši 21 % v částce 3 780 Kč Celkem tak soud uložil žalobci zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 21 780 Kč, a to k rukám právního zástupce žalovaného.