27 C 116/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl soudcem JUDr. Lubomírem Janouškem, Ph.D., ve věci žalobců: a) Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 b) Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 oba zastoupeni advokátem Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno Adresa zainteresované osoby 1/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 2/0 Datum narození zainteresované osoby 2/0 Adresa zainteresované osoby 2/1 zastoupený advokátem Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno Adresa zainteresované osoby 2/0 pro nahrazení projevu vůle

I. Řízení se v části, v níž se žalobci domáhali uložení povinnosti žalovanému uzavřít kupní smlouvu ve znění návrhu ze dne na , datum, a převést na žalobce vlastnické právo k jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v 5. nadzemním podlaží domu č. p. , Anonymizováno, na pozemcích parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , katastrální území , právnická osoba, , obec , adresa, , a vlastnické právo k spoluvlastnickému podílu o velikosti , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na nebytové jednotce – garáži, umístěné v 1. podzemním podlaží, č. p., Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , postaveno na pozemcích parc. č.: , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, , katastrální území , právnická osoba, , obec , adresa, , za kupní cenu , částka, , se zastavuje.

II. Žaloba se co do nároku na zaplacení částky , částka, spolu s úrokem z prodlení za dobu od , datum, do zaplacení zamítá.

III. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku , částka, , k rukám právního zástupce žalovaného do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobci se domáhali primárním petitem nahrazení projevu vůle žalované k uzavření kupní smlouvy, vztahující se k nemovitostem specifikovaným ve výroku I. rozsudku (dále jen „předmětné nemovitosti“) a náhrady škody ve výši , částka, s příslušenstvím po žalované, s odůvodněním, že žalovaný byl vlastníkem předmětných nemovitostí, které nabízel za účelem prodeje, v druhé polovině roku , Anonymizováno, na inzertním portálu , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, a v listopadu , Anonymizováno, žalobci žalovaného kontaktovali, neboť měli zájem o inzerované předmětné nemovitosti a začali jednat o uzavření písemné rezervační smlouvy, s tím, že by následně mělo dojít k uzavření kupní smlouvy. Žalobci uvedli, že došlo k uzavření rezervační smlouvy, v níž se žalovaný zavázal uzavřít s žalobci kupní smlouvu, v případě, že žalobcům bude bankou schválen hypoteční úvěr. Žalobce dne , datum, doručil žalovanému návrh kupní smlouvy, avšak žalovaný svůj závazek zaslat návrh smlouvy o advokátní úschově nesplnil. Po urgencích žalobců se žalovaný k návrhu kupní smlouvy vyjádřil, dle žalobců tak, že akceptoval návrh kupní smlouvy. Dne , datum, žalobce žalovaného informoval o tom, že došlo ke schválení hypotečního úvěru a vyzval opětovně žalovaného k zaslání návrhu smlouvy o advokátní úschově, avšak namísto toho žalovaný dne , datum, oznámil, že nemovitosti prodá jinému zájemci a komunikaci ukončil. Eventuálním petitem, se domáhali nároku na náhradu škody, který zůstal po té, co žalobci podáním, soudu došlým dne , datum, vzali svůj návrh na nahrazení projevu vůle zpět, předmětem řízení, s tím, že náhrada škody se má sestávat z částky , částka, , jíž žalobci zbytečně uhradili jako poplatek za bankovní ocenění předmětných nemovitostí; dále z částky , částka, , kterou žalobci vynaložili na uspokojení svých bytových potřeb. Tuto část nároku odůvodnili žalobci tak, že vzhledem k tomu, že ke koupi předmětných nemovitostí nedošlo, z důvodu porušení povinností žalovaným (skutková tvrzení shora), museli žalobci za účelem realizace svých bytových potřeb uzavřít nájemní smlouvu na užívání bytové jednotky na adrese , adresa, , kterou užívali od , datum, do června , Anonymizováno, , kdy za celkem , hodnota, měsíců uhradili na nájemném , částka, . Od této částky žalobci odečetli částku, kterou by bývali hradili na hypotečním úvěru (, částka, měsíčně), za uvedené období by tak uhradili , částka, , rozdíl pak činí , Anonymizováno, , částka, .

2. Žalovaný navrhnul zamítnutí žaloby, s odůvodněním, že popírá uzavření rezervační smlouvy s žalobci. Uvedl, že v době, kdy komunikoval s žalobci jednal i s dalšími zájemci a odmítl, že by jednání s žalobci dospělo do fáze, kdy by se žalobcům mohlo oprávněně jevit, že s nimi žalovaný kupní smlouvu uzavře. Žalobce v průběhu prosince , Anonymizováno, až do února , Anonymizováno, navrhoval žalovanému různé, navzájem odlišné návrhy, které byly obsahově nekompletní avšak v druhé půli února , Anonymizováno, žalobce navrhnul diametrálně odlišnou konstrukci uzavření kupní smlouvy, s níž žalovaný nesouhlasil, neboť by pro něj představovala značné riziko. Žalovaný dále namítnul nedostatek věcné aktivní legitimace žalobkyně, neboť s ní nikdy o koupi nejednal, žalobce v emailu ze dne , datum, sice jako kupující označil sebe a svou manželku, avšak v předloženém návrhu kupní smlouvy uvedl žalobkyni jako manželku, s níž má oddělený majetkový režim a žalobce upozornil na žalovaného na to, že v tomto bodě může dojít ke změně, když by nemovitosti nabýval pouze sám. Tomuto odpovídají i návrhy kupní smlouvy z února , Anonymizováno, , kterou žalobci soudu nepředložili. Žalovaný dále uvedl, že v emailové komunikaci ze dne , datum, žalobce informoval žalovaného, že ke schválení hypotečního úvěru v jím požadované výši bankou nedošlo, obdržel by finanční prostředky v nižší částce a zbytek kupní ceny by musel doplatit ze svých zdrojů, které deklaroval, že nemá. Následně v mailu ze dne , datum, žalobce upozorňoval na problém s předkupním právem a navrhoval rozdělení kupní ceny. Žalobcem navrhované změny na žalovaného působili překotně, nevěrohodně a též značně nedůvěryhodně. Žalovaný namítnul, že nikdy návrhy smluv žalobcem předkládaných, neodsouhlasil, nesouhlasil by s prodejní konstrukcí, kdy by musel dát svůj majetek (předmětné nemovitosti) do zástavy. Žalovaný shrnul, že není naplněn žádný z předpokladů vzniku odpovědnosti za škodu a to protiprávní jednání žalovaného, vznik škody, příčinný vztah mezi jednáním žalovaného a vznikem škody a zavinění žalovaného.

3. Na základě provedeného dokazování soud zjistil a má za prokázaný následující skutkový stav:

4. Z emailové komunikace má soud za prokázané, že žalobce kontaktoval žalovaného prostřednictvím webových stránek , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, dne , datum, , kdy nejprve byla domlouvána prohlídka (emaily z období od , datum, do , datum, ), následně se žalobce dotazoval na bližší údaje o předmětných nemovitostech ohledně evidence (emailová komunikace za období od , datum, do , datum, ). O možnostech a způsobu převodu vlastnictví probíhala komunikace v období od , datum, do , datum, ), kdy žalobce poslal dne , datum, návrh kupní smlouvy. Emailová komunikace probíhala i nad. ále . , Anonymizováno, , Anonymizováno, a obě od , datum, . Žalovaný na návrhy kupní smlouvy (kupních smluv) odpověděl dne , datum, a , datum, , tak že dle jeho právní poradkyně se smlouvy „prý v pořádku“, či „se zdají v pořádku“.

5. Dne , datum, žalobce sdělil žalovanému, že má problém s tím, že bankovní odhadce odhadnul hodnotu předmětných nemovitostí na nižší částku, s tím, že by rozdíl do kupní ceny musel uhradit z vlastních prostředků, která nemá a uvedl, že se bude snažit najít jiné řešení (email ze dne , datum, ).

6. Dne , datum, žalobce poslal nový návrh kupní smlouvy, na což žalovaný reagoval tak, že se o tom musí poradit se svým právním zástupcem (emailová komunikace, ze dne , datum, , , datum, , návrh kupní smlouvy).

7. Dne , datum, žalovaný žádal žalobce o poskytnutí času na rozmyšlenou (email ze dne , datum, ), následně dne , datum, žalovaný sdělil žalovanému, že se rozhodl s ohledem na délku vyjednávání a dalším okolnostem, dát přednost jinému zájemci o předmětné nemovitosti. Tyto byly pak následně prodány třetí osobě (kupní smlouva ze dne , datum, ).

8. Z ostatních důkazů soud nezjistil s ohledem na svůj právní názor, vyjádření níže, nic podstatného.

9. Soud poté posoudil každý důkaz zvlášť, všechny ve vzájemných souvislostech a dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

10. Žalobci se v části, nároku, jež zůstala předmětem řízení, po částečném zpětvzetí, domáhali náhrady škody, s odůvodněním, že žalovaný porušil smluvní povinnost, kdy dle § 1729 odst. 1 o. z., dospěli strany při vyjednávání smlouvy tak daleko, že se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné a žalovaný tak jednal, tím, že ukončil vyjednávání, nepoctivě, a je dle ustanovení § 1729 odst. 2 o. z. povinen uhradit škodu z toho vzniklou.

11. Podle ustanovení § 1729 o. z., dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.

12. Soud na základě provedeného dokazování, rozdílně od tvrzení žalobců, nemá za to, že by objektivně posuzováno, dospělo jednání mezi žalobci a žalovaným tak daleko, že by se uzavření smlouvy jevilo jako vysoce pravděpodobné. Předně jednání žalobkyně nebylo prokázáno vůbec. S žalovaným jednal výhradně žalobce, aniž by přitom prokázal, zda a jaký vztah je mezi ním a žalobkyní. Z provedeného dokazování má soud za prokázané, že mezi žalobcem a žalovaným bylo jednáno o uzavření kupní smlouvy, kdy obsah navrhované kupní smlouvy se několikrát měnil, přičemž počátkem února , Anonymizováno, se změnil zcela zásadně, když žalobce uvedl, že nemá z čeho financovat část kupní ceny. Následné změny navrhované kupní smlouvy, žalovaný neakceptoval.

13. Dále z provedeného dokazování nemá soud za prokázané, že by došlo k uzavření rezervační smlouvy, jak tvrdili žalobci. V řízení nebyly prokázány žádné projevy vůle, které by byly souhlasné co do svého obsahu, jež by obsahovaly vzájemná práva a povinnosti mezi stranami a projev vůle každé ze stran, být takovým obsahem dohody vázán, nadto, jež byl obsahovala závazek žalovaného, uzavřít s žalobci kupní smlouvu. Z žádné vzájemné komunikace, takový závazek žalovaného nevyplývá.

14. Dále je třeba uvést, že výklad ustanovení § 1729 o. z., je zcela odlišný, od výkladu žalobců. Dle odborné literatury (, adresa, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, . , právnická osoba, . , Anonymizováno, , aktualizace , Anonymizováno, ), se edná se o zvláštní skutkovou podstatu předsmluvní odpovědnosti, při jejímž naplnění princip smluvní autonomie [svobody (ne)uzavřít smlouvu] ustupuje ochraně dobré víry (§ 7) a principu poctivého jednání v právním styku (§ 6) a je třeba tuto výjimku ze zásady smluvní volnosti vykládat a aplikovat restriktivně.

15. Strany musí při smluvním vyjednávání dospět do takového stadia, že se uzavření smlouvy zdá prakticky jisté. Tak tomu bude např. tehdy, kdy je dosažena shoda na celém obsahu smlouvy a chybí již jen jeho stvrzení v dohodnuté či předepsané formě nebo se s uzavřením smlouvy již jen čeká, až nastane nějaká skutečnost (např. výmaz zástavního práva v KN u prodávané nemovitosti). Uvedené parametry vyjednávání mezi žalobci a žalovaným prokázány nebyly.

16. Dále je třeba vzít v potaz, že aby bylo možné ukončení vyjednávání hodnotit jako nepoctivé, nestačí, že jednání o smlouvě již dospěla do finálního stadia, kdy druhá strana důvodně očekávala uzavření smlouvy, ale k tomuto ukončení musí dojít bez spravedlivého důvodu. Spravedlivým důvodem mohou být též okolnosti spočívající v délce vyjednání, složitosti či upřednostnění výhodnější nabídky.

17. Žalobci však zcela přehlížejí, ustanovení odstavce druhého § 1729 o. z., které obsahuje limitaci náhrady škody, neboť dle odborné literatury (tamtéž), je výše škody limitována ztrátou z neuzavřené smlouvy, tj. negativní výše škody či ztrátou (podobných) příležitostí. Z povahy věci samé pro žalobce neuzavřením smlouvy škoda v podobě zisku, jenž by se mělo žalobcům dostat v případě uzavřené smlouvy, se rovná nule, neboť uzavření kupní smlouvy, by k produkci zisku na straně žalobců nevedlo. Pro úplnost lze dodat, že není v příčinné souvislosti uzavření nájemní smlouvy na (jinou) bytovou jednotku za účelem realizace bytové potřeby žalobců a neuzavření kupní smlouvy s žalovaným, neboť svoji bytovou potřebu žalobci měli (a tedy i nutnost ji řešit) logicky již před zahájením jednání s žalovaným, ledaže by do té doby byli osobami „bez domova“, což žalobci ani netvrdili a ani neprokazovali. Ze všech shora uvedených důvodů soud žalobu zamítnul.

18. Výrok I. je odůvodněn ustanovením § 96 odst. 2 o. s. ř.

19. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť plně úspěšný žalovaný byl zastoupen právním zástupcem a vznikly mu tak náklady řízení. Tyto se sestávají z odměny advokáta v částce , částka, za úkon právní služby dle § 7 a § 8 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., a z náhrady hotových výdajů advokáta ve výši , částka, za úkon právní služby. V řízení právní zástupce žalovaného učinil celkem , hodnota, úkony právního zastoupení (převzetí a příprava, účast u jednání). Součástí je i částka DPH. Celková výše tak činí , částka, .