27 C 170/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudcem JUDr. Lubomírem Janouškem, Ph.D., ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného A . Anonymizováno . Jméno žalovaného B , narozený Datum narození žalovaného B bytem Adresa žalovaného B zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení částky 209 012,50 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, jíž se žalobce domáhal zaplacení částky , částka, spolu s úrokem z prodlení za dobu od , datum, do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku , částka, , k rukám právního zástupce žalovaného do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se domáhal po žalovaném zaplacení shora uvedené částky s odůvodněním, že s žalovaným uzavřel smlouvu o zprostředkování označenou „, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, “, na základě které se žalobce zavázal pro žalovaného vyhledávat zájemce o koupi pozemků parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , v obci , adresa, (dále jen „předmětné pozemky“), za což se žalovaný zavázal v případě, že žalobce obstará zájemce, uhradit odměnu žalobci ve výši 3 % kupní ceny pozemků a DPH. Po dobu trvání závazkového vztahu mezi žalobcem a žalovaným, dne , datum, smluvní zástupkyně žalobce, , jméno FO, obdržela písemnou nabídku od zájemkyně , jméno FO, a , jméno FO, k odkupu předmětných pozemků. V srpnu roku , Anonymizováno, tak došlo k jednání mezi synem žalovaného, , jméno FO, , jenž vystupoval jako zmocněnec žalovaného a jednal s uvedenými zájemci. Žalobce uvedl, že následně zjistil, že předmětné pozemky byly prodány, a to právě uvedeným zájemcům, které žalobce pro žalovaného zajistil, aniž by byl žalobce o tomto ze strany žalovaného jakkoliv informován. Žalobce uvedl, že mu na základě uvedených skutečností, tak vznikl nárok na zaplacení 3 % z částky , částka, , jenž je kupní cenou pozemků, jak vyplývá z kupní smlouvy ze dne , datum, . Celková výše nároku žalobce včetně DPH činí právě žalovanou částku. Přes výzvu žalovaný neuhradil ničeho.

2. Žalovaný navrhnul zamítnutí žaloby s odůvodněním, že předpokladem pro vznik nároku bylo splnění podmínek sjednaných v smlouvě, a to (1) zprostředkování vhodné osoby o nabízenou nemovitost, (2) skutečnost, že třetí osoba stvrdí svůj záměr podpisem dohody o složení blokovacího depozitu a (3) uhradí blokovací depozitum na účet zprostředkovatele. Žalovaný uvedl, že ohledně prodeje předmětných nemovitostí byl kontaktován přímo zájemkyní paní , jméno FO, , a to více než jeden rok po údajném poskytnutí souhlasu s nabízením nemovitosti. Dále uvedl, že si nevybavuje žádná předchozí jednání s panem , jméno FO, ani žalobcem. Žalovaný uvedl, že mu nikdy nebyla předložena dohoda o složení blokovacího depozita, ani nebylo uhrazeno blokovací depozitum na účet žalobce, ačkoliv toto jsou podmínky pro vznik nároku na tvrzenou odměnu. Žalovaný uvedl, že smlouvu s , jméno FO, a , jméno FO, uzavřel dne , datum, bez přičinění žalobce, neboť syn žalovaného pro paní , jméno FO, projektoval nový dům, jenž byl následně na předmětném pozemku postaven. O tom, že pan , jméno FO, je manželem paní , jméno FO, se žalovaný dozvěděl až při finalizaci kupní smlouvy, neboť do té doby jednal výlučně s paní , jméno FO, , nikoliv s panem , jméno FO, . Žalovaný namítl, že předmět prodeje, jenž je uveden kupní smlouvě se tak neshoduje s označením nemovitostí ve smlouvě uzavřené s žalobcem. Dále namítl, že prodejní cena sjednaná ve smlouvě mezi žalovaným a žalobcem činila , částka, , avšak ve skutečnosti kupní cena za předmětné pozemky dle smlouvy ze dne , datum, byla ve výši , částka, .

3. Na základě provedeného dokazování soud zjistil a má za prokázaný následující skutkový stav:

4. Mezi stranami bylo nesporné, že blíže nespecifikovaného dne, byla mezi žalobcem a žalovaným uzavřena smlouva označená „Souhlas s nabízením nemovitosti“, v níž žalovaný souhlasil, aby žalobce v pozici zprostředkovatele nabízel k prodeji nemovitosti: vilu na parcele , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a na parcele , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , a to za prodejní cenu pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o rozloze 2 790 m2 v částce , částka, a parcelu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o rozloze 3 372 m2 za částku , částka, . Mezi stranami byla dohodnuta výše odměny 3 % + DPH, kdy obě strany učinily nesporným, že toto ujednání bylo oběma stranami zamýšleno tak, že výše odměny činí 3 % + DPH z prodejní ceny, jež je uvedena ve smlouvě. Ohledně vzniku nároku na odměnu zprostředkovatele bylo mezi stranami jednáno, že tato vzniká buď za situace: ad a) kdy zprostředkovatel zprostředkuje vhodnou třetí osobu o nabízenou nemovitost a třetí osoba stvrdí svůj záměr podpisem dohody o složení blokovacího depozita a uhradí sjednané blokovací depozitum na účet zprostředkovatele anebo (ad b), že zprostředkovateli vznikne nárok na odměnu i tehdy, pokud zájemce bez vědomí zprostředkovatele uskuteční podpis kupní smlouvy, dohody o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu, nájemní nebo podnájemní smlouvu, s osobou, jež byla vyhledána zprostředkovatelem (smlouva označená Souhlas s nabízením nemovitosti, bez uvedení data).

5. Právní zástupce žalobce dne , datum, vyzval žalovaného k úhradě částky , částka, (výzva ze dne , datum, ).

6. Vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsané na , Anonymizováno, č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, – , Anonymizováno, , je ke dni , datum, zapsán , jméno FO, a , jméno FO, (výpis z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí ze dne , datum, ). Shodný závěr vyplývá ohledně vlastnictví parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zapsané na témže , Anonymizováno, o výměře 774 m2 (výpis z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí ze dne , datum, ).

7. Žalovaný s , jméno FO, a , jméno FO, dne , datum, uzavřel kupní smlouvu, jejíž předmětem byl prodej pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 2 010 m2 – zahrada a pozemku s označením parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 774 m2 – travní porost, který vznikl oddělením od pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, na základě geometrického plánu č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , a to za kupní cenu , částka, (smlouva ze dne , datum, ). Pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, vznikl oddělením z pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, (geometrický plán ze dne , datum, pod č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, od , tituly před jménem, , jméno FO, ).

8. Z listiny označené Prodej unikátního stavebního pozemku, v níž subjekt označení , Anonymizováno, nabízel pozemek o výměře 3 372 m2 za prodejní cenu , částka, v lokalitě , adresa, – , Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , a též pozemek o ploše 2 790 m2 tamtéž za částku , částka, nelze učinit žádné další závěry, neboť uvedené listiny byly předloženy až po uplynutí koncentrační lhůty.

9. Z tisku údajné SMS komunikace s datem , datum, soud nemá prokázaného ničeho.

10. Soud ve věci vyslechnul svědkyni , jméno FO, , která uvedla, že na předmětné pozemky narazila na inzerci na internetu a to na webové stránce , Anonymizováno, . Který subjekt, na tomto webu pozemek inzeroval si svědkyně již nepamatovala. Ke kontaktu na paní , jméno FO, , se dostala přes svou kamarádku a o prodeji pozemků jednala pouze s panem , jméno FO, mladším. Uvedla, že původně po paní , jméno FO, chtěla pomoc po právní stránce, ale poté, co jí paní , jméno FO, sdělila, že ona pracuje pro realitní kancelář, svědkyně s manželem po jedné schůzce, které se účastnila i paní , jméno FO, s manželem , jméno FO, , dospěli k závěru, že realitní kanceláři nechtějí platit nic a proto budou jednat přímo s vlastníkem předmětných pozemků, který byl zastoupen svým synem. Kontakt na žalovaného našla pomocí internetu přes univerzitu.

11. Svědek , Anonymizováno, , Anonymizováno, při svém výslechu uvedl, že společnost žalobce nezná a s paní , jméno FO, se seznámil přes společnou kamarádku, který s ní pracovala v nějaké společnosti. Uvedl, že pozemek objevil inzerovat na webu , Anonymizováno, a ještě na dalším webu. Nepamatoval si, kdo pozemky inzeroval. S prodejcem se setkal na schůzce, které domluvila paní , jméno FO, .

12. Svědek , jméno FO, , uvedl, že byl po určitou dobu jednatelem žalobce a dále byl a je jednatelem společnosti , právnická osoba, Svědek uvedl, že smlouvu označenou „Souhlas s nabízením nemovitosti“ podepsal on. Uvedl, že k podpisu smlouvy mělo dojít někdy v roce , Anonymizováno, . Uvedl, že cena, za kterou se pozemky nabízely, se v průběhu času měnila podle pokynů žalovaného. Uvedl, že pozemky nabízel na internetu.

13. Svědek , jméno FO, , syn žalovaného, uvedl, že podpis na smlouvě je podpisem jeho otce (žalovaného). Svědek nebyl schopen uvést, zda a kdo předmětné pozemky nabízel k prodeji a jakou formou. Uvedl, že jednal s paní , jméno FO, , kdy on zastupoval svého otce. S ohledem na obsah jednotlivých odpovědí svědka, které byly často ve vzájemném protikladu, svědek si nebyl s to vybavit události, na které byl tázán, nebyl s to je zařadit v logické a časové posloupnosti, kdy charakter jeho výpovědi hraničil s inkoherencí, soud z jeho výpovědi ničeho dalšího, co by se soudu jevilo jako věrohodné, nezjistil.

14. Svědkyně , jméno FO, uvedla, že pracovala jako realitní agent, dále že pracovala na pozici ředitele společnosti , právnická osoba, , která měla smlouvu se společností žalobce o poskytování realitních služeb. K výslovnému dotazu uvedla, že neví, zda měla uzavřenou smlouvu s žalobcem přímo ona. Nebyla s to uvést, na jakém smluvním základě pracovala pro žalobce, avšak uvedla, že ví, že je vyslýchána k prodeji pozemků ve , adresa, , kdy pro žalobce prováděla prohlídky pro ruskojazyčné klienty. Svědkyně uvedla, že , jméno FO, a , jméno FO, , Anonymizováno, se na ní obrátili s požadavkem najít dům nebo pozemek. Z výpovědi svědkyně vyplynulo, že když mluvila ve své výpovědi o společnosti, která poskytovala realitní služby žalovanému, měla na mysli jiný subjekt, než společnost žalobce.

15. Soud po té posoudil každý důkaz zvlášť, všechny ve vzájemných souvislostech a dospěl k závěru, že žalobě nelze vyhovět z následujících důvodů:

16. Podle ustanovení § 2445 občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

17. Mezi stranami nebylo sporné a bylo prokázáno svědeckou výpovědí syna žalovaného, že smlouva označená jako „Souhlas s nabízením nemovitosti“, byla podepsána žalovaným, tudíž má soud za prokázaný vznik závazkového vztahu, byť není zřejmé, kterého konkrétního dne se tak stalo.

18. Žalobce tvrdil, že mu nárok na odměnu vzniknul dle ujednání obsaženého ve smlouvě, dle kterého, takový nárok vznikne i tehdy, pokud dojde k uskutečnění podpisu na kupní smlouvě s osobou, jež byla vyhledána zprostředkovatelem. V návaznosti na uvedené (a poučení ze strany soudu) žalobce tvrdil, že prostřednictvím , jméno FO, a pana , jméno FO, , (jenž však dle své výpovědi v době, kdy měl vyhledávat zájemce pro žalovaného, nebyl jednatelem žalobce) vyhledal paní , jméno FO, a , jméno FO, , Anonymizováno, , kteří následně s žalovaným kupní smlouvu na koupi předmětných pozemků, skutečně uzavřeli.

19. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, vyplynulo, že v té době nevěděla pro jakou společnost (subjekt) měla paní , jméno FO, pracovat a uvedla, shodně jako její manžel , jméno FO, , Anonymizováno, , že ke kontaktu s touto osobou došlo na základě známosti s třetí osobou (kamarádkou obou manželů). K tomu, jak vyhledali předmětné pozemky, oba shodně uvedli, že prostřednictvím internetové inzerce. Z jejich výpovědí, však vyplývá, který subjekt pozemky na internetu nabízel. Uvedená otázka je přitom, zásadní, neboť jak pan , jméno FO, , tak evidentně i paní , jméno FO, , pracovali mj. též i pro jiné subjekty, které též vyvíjeli činnost na poli realitních zprostředkovatelů. Výslechem pana , jméno FO, , se neprokázalo, že by jeho činností společnost žalobce vyhledala zájemci o koupi - paní , jméno FO, a pana , Anonymizováno, , neboť oba manželé uváděli ve svých výpovědí pouze o prvotním kontaktu s paní , jméno FO, . Svědkyně , Anonymizováno, , jméno FO, při svém výslechu nebyla s to uvést, na základě jakého smluvního vztahu měla pracovat pro společnost žalobce; z obsahu její výpovědi soud nabyl dojmu, že se svědkyně neorientovala ve vzájemných vztazích dalších subjektů, pro něž měla vyvíjet činnost jako realitní agent, když své odpovědi zmiňovala zároveň dvě další společnosti. Lze uzavřít, že svědeckými výpověďmi nebylo prokázáno, že by žalobce svou činností vyhledal pro žalovaného zájemce o koupi, kteří nakonec předmětný pozemek koupili. Nebylo prokázáno, který subjekt předmětné pozemky inzeroval, nebyly prokázány vztahy mezi dalšími subjekty, v nichž měli pracovat svědci , jméno FO, a , jméno FO, , nebyly prokázány skutečnosti, na základě který bych taková činnost pak mohla být přičitatelná žalobci.

20. S uvedenou problematikou pak souvisí, že nezbytnou podmínkou pro to, aby následky jednání případného zástupce byly přičitatelné zastoupenému, je nutné, aby mezi žalobcem a případným jiným subjektem, pro nějž měli pracovat manželé , jméno FO, , existoval závazek vyplývající ze smlouvy příkazního typu, která je však buď realizována formou přímého zastoupení (§ 2439) nebo nepřímého zastoupení příkazce příkazníkem. V případě, kdy by se jednalo o přímé zastoupení, muselo by jít o jednáním jménem a na účet příkazce, čemuž by odpovídala i žalobní tvrzení, neboť nebylo tvrzeno ( a ani prokázáno), že by pozdější kupující vyhledala jiná osoba, než žalobce.

21. Jak vyplývá z judikatury (, Anonymizováno, , spisová značka, ) o přímé zastoupení by se však jednalo pouze tehdy, jestliže třetí osoba ví nebo z okolností musí vědět, že s ní jednající subjekt jedná za jiného, smluvní stranou je osoba jiná a jednání je vedeno se zástupcem (zmocněncem). Není-li tato podmínka splněna, jde o zastoupení nepřímé (shodně , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ).

22. V řízení nebylo prokázáno, že by shora uvedená podmínka byla naplněna, tak aby bylo možné dojít k závěru, že aktivním působením , jméno FO, a , jméno FO, , příp. jiného subjektu, došlo k vyhledání zájemců (pozdějších kupujících), kterým by bylo známo, s jakou osobou jednání, příp. koho tento jednající subjekt zastupuje. Žalobce byl soudem poučen dle § 118a o. s. ř. při prvním jednání a po tomto poučení doplnil tvrzení a důkazy označil, tyto soudem byly provedeny, avšak se shora uvedeným výsledkem.

23. Z uvedených důvodů soud dospěl k závěru, že žalobě nelze vyhovět pro neunesení břemene tvrzení dle § 101 odst. 1 písm. b) o. s. ř., když ze skutečností, které byly v řízení prokázány, nelze mít za prokázané, že by aktivním působením žalobce došlo k vyhledání zájemců o koupi předmětných pozemků, s nimž následně žalovaný uzavřel kupní smlouvu. Proto soud žalobu zamítnul.

24. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř. V řízení byl žalovaný zastoupen právním zástupcem a vznikly mu tak náklady řízení v podobě odměny právního zástupce ve výši , částka, dle vyhl. č. 177/1996 Sb., za úkon právní služby a náhrady hotových výdajů advokáta ve výši , částka, za úkon právní služby. V řízení učinil právní zástupce žalovaného celkem , hodnota, úkonů právní služby (převzetí a příprava, podání odporu, odůvodnění odporu, účast na jednání 4x, účast na vyhlášení rozsudku). Celková výše, vč. částky DPH, činí , částka, .