27 C 336/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudcem JUDr. Lubomírem Janouškem, Ph.D., ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátkou JUDr. jméno příjmení , Ph.D. sídlem adresa o nahrazení projevu vůle

I. Žaloba, jíž se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle žalovaného k udělení souhlasu s navrhovaným stavebním záměrem žalobkyně, jenž musí být vyznačen na situačním výkresu projektové dokumentace dle § 184 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, a to ve věci úpravy podkroví žalobkyní, na bytovou jednotku v objektu bytového domu [adresa], k. ú. [část obce], [ulice a číslo], [obec a číslo], se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 13 552 Kč, k rukám právní zástupkyně žalovaného do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou, soudu došlou dne [datum], domáhala nahrazení projevu vůle žalovaného tak, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku, s odůvodněním, že mezi vlastníky bytových jednotek domu [adresa] na adrese [ulice a číslo] v [obec a číslo], postaveného na pozemku parc. [číslo] kteří jsou zároveň spoluvlastníky pozemku parc. [číslo] to vše v k. ú. [část obce], obec Praha (dále jen„ předmětného domu a pozemku“), a žalobkyní jakožto stavebníkem, byla uzavřena smlouva o výstavbě, jejímž předmětem byla dohoda smluvních stran o umožnění vybudování nové bytové jednotky, kterou by stavebník (žalobkyně) realizoval na své náklady. Na základě dodatku přistoupili k uvedené smlouvě zbývající vlastníci. Na základě této smlouvy žalobkyně dne [datum] podala u [anonymizována tři slova] [obec a číslo] žádost, jejímž předmětem bylo vydání stavebního povolení na úpravu podkroví na bytovou jednotku v předmětném domě a odbor výstavby [anonymizována tři slova] [obec a číslo] dne [datum] ve smyslu § 184a zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona (dále jen „stavební zákon“), vyzval žalobkyni k doplnění formálního souhlasu společenství vlastníků jednotek se stavebním záměrem na situačním výkresu projektové dokumentace. V návaznosti na uvedené žalobkyně ve dnech [datum] a [datum], prostřednictvím svého právního zástupce vyzvala žalovaného k udělení souhlasu tak, jak požadoval odbor výstavby, avšak žalovaný prostřednictvím své právní zástupkyně dne [datum] odmítl uvedený souhlas udělit. Žalobkyně namítala, že neudělení tohoto souhlasu je účelovým jednáním, jehož cílem je stavebníka poškodit s ohledem na uzavřenou smlouvu, kdy tento souhlas je toliko formálním krokem, jenž vyžadují veřejnoprávní předpisy. Žalobkyně smlouvu s vlastníky uzavřela na základě vysoutěžení této možnosti v otevřeném výběrovém řízení, jenž žalovaný organizoval, a postup žalovaného žalobkyně tak hodnotí jako nemravný, nečestný a nespravedlivý. Žalobkyně od roku 2014 s ohledem na uzavřenou dohodu věnovala značeného času, úsilí a finančních prostředků, které by tak přišly vniveč.

2. Žalovaný navrhnul zamítnutí žaloby, kdy uvedl, že předmětnou smlouvu uzavřena část vlastníků a nikdy nedošlo k podpisu všech vlastníků jednotek v předmětném bytovém domě a spoluvlastníků předmětného pozemku, kdy například k vyjádření žalovaného k žalobě schází podpis [jméno] [příjmení], vlastníka jednotky [číslo] nebo manželů [příjmení], vlastníků jednotky [číslo]. Žalovaný uvedl, že vzhledem k charakteru smlouvy, v jejímž důsledku dochází ke změně velikosti podílů na společných částech všech stávajících vlastníků jednotek, je nezbytné, aby byla uzavřena smlouva se všemi vlastníky jednotek v domě. Žalovaný uvedl, že dle § 1172 občanského zákoníku stranami takové smlouvy jsou osoby, které výstavbou pořizují nové jednotky nebo mění své dosavadní jednotky, a ti dosavadní vlastníci jednotek, jejichž dosavadní práva a povinnosti budou výstavbou nových jednotek nebo změnou dosavadních jednotek dotčeny. V případě, že budou pořizovány nové jednotky a v důsledku toho se bude měnit dosavadní velikost podílů na společných částech u všech jednotek, budou stranami smlouvy o výstavbě ti, kdo pořizují nové jednotky a všichni dosavadní vlastníci jednotek (občanský zákoník, komentář, Wolters Kluwer). Žalovaný odkázal na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4910/2016, dle kterého„ Při výstavbě nové jednotky půdní vestavbou dochází i ke změně velikosti podílů na společných částech stávajících vlastníků jednotek, i proto musí smlouvu o výstavbě dle § 17 a násl. zákona o vlastnictví bytů uzavřít všichni spoluvlastníci jednotek v domě.“ Žalovaný dále namítl, že jednou ze stran předmětné smlouvy byla též [ulice] část [obec a číslo], jež má povinnost takovou smlouvu uveřejnit dle zákona o registru smluv (zákon č. 340/2015 Sb.), avšak zveřejněny byly pouze čtyři dodatky, ačkoliv k smlouvě bylo uzavřeno celkem osm dodatků, a smlouva o výstavbě s ohledem na § 7 odst. 1 zákona o registru pro nesplnění povinnosti smlouvu uveřejnit ani do tří měsíců od uzavření smlouvy, je zrušena od počátku. Žalovaná pak namítl, že dle § 110 odst. 2 písm. a) stavebního zákona je stavebník povinen k žádosti o stavební povolení připojit souhlas k provedení stavebního záměru dle § 184a stavebního zákona. Dle tohoto ustanovení k žádosti o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví pak vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků, avšak žalobkyně, jež je stavebníkem, není vlastníkem jednotky, neboť jí nesvědčí vlastnické právo k žádné z jednotek předmětného domu, a dle dikce poslední věty ust. § 184a odst. 1 stavebního zákona lze souhlas udělit pouze vlastníku jednotek a nikoli osobě, která dovozuje, že jí svědčí určité soukromoprávní oprávnění. Dále žalovaný namítl, že dle stávající judikatury (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1649/2013) lze již udělený souhlas odvolat. Žalovaný dále namítl, že ustanovení § 184a stavebního zákona upravuje specifický veřejnoprávní způsob prokázání oprávnění stavět, který nelze automaticky dovozovat z případné existence soukromoprávního titulu, a takový souhlas pak nemůže být nahrazen rozhodnutím soudu. Žalovaný též namítl, že v probíhajícím stavebním řízení bylo Magistrátem hl. m. Prahy konstatováno, že projektová dokumentace je neúplná a nesplňuje požadavky příslušných právních předpisů a podstatná část námitek vlastníků ve stavebních řízení zastoupených SVJ byla vyhodnocena jako důvodná a za této situace je absurdní vynucovat po společenství vlastníků souhlas s navrhovaným stavebním záměrem a neudělení souhlasu tak nemůže být považováno za porušení právního předpisu či právním předpisem uvedené povinnosti.

3. Na základě provedeného dokazování soud zjistil a má za prokázaný následující skutkový stav:

4. Mezi žalobkyní a následujícími vlastníky jednotek: [číslo] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], [číslo] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], [číslo] [jméno] [příjmení], [číslo] Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], [číslo] [jméno] [příjmení], [číslo] Mgr. [jméno] [příjmení], [číslo] [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [číslo] [jméno] [příjmení], [číslo] Ing. [jméno] [příjmení], [číslo] [jméno] [příjmení], [číslo] [jméno] [příjmení], [číslo] [jméno] [příjmení], [číslo] [právnická osoba] 42 s.r.o., [číslo] Mgr. [jméno] [příjmení] a Mgr. [jméno] [příjmení], [číslo] Hlavní město Praha, svěřena správa: [ulice] část [obec a číslo], zastoupena starostou [anonymizována dvě slova], [číslo] [jméno] [příjmení], [číslo] Mgr. [jméno] [jméno] a [jméno] [příjmení], [číslo] [jméno] [příjmení], [číslo] [jméno] [příjmení], [číslo] Mgr. [jméno] [příjmení], [číslo] Ing. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], [číslo] [jméno] [příjmení], [číslo] [jméno] a [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], uzavřena smlouva označená jako smlouva o výstavbě dle § 1170 a 1172 odst. 2, občanského zákoníku, jejímž předmětem bylo vymezení vzájemných práv a povinností v přístavbě nové jednotky, tak, že vlastníci umožní stavebníkovi (žalobkyni) vybudování nové bytové jednotky pod [číslo] jenž bude novým půdním bytem vybudovaným ve společných prostorách domu v 6. nadzemním podlaží, dále označeném jako bytová jednotka [číslo] dle projektu dispozičního řešení, jenž je přílohou [číslo] uvedené smlouvy, a dále se vlastníci zavázali stavebníkovi udělit souhlas k výstavbě bytové jednotky [číslo] zavázali se učinit veškeré potřebné právní úkony, poskytnout nezbytnou součinnost a spolupůsobení a za podmínek postupu stavebníka v souladu s touto smlouvou vytvořit podmínky pro úspěšnou, narušenou, řádnou a včasnou realizaci výstavby bytové jednotky dle této smlouvy o výstavbě a všech s ní souvisejících činností. Rovněž se zavázali poskytnout stavebníkovi veškerou součinnost a spolupůsobení v potřebném rozsahu k zajištění stavebních podkladů a dát souhlas s prováděním stavebních prací souvisejících s rozšířením bytové jednotky dle této smlouvy o výstavbě. Zejména se zavázali poskytnout stavebníkovi řádně a včas souhlas k vydání stavebního povolení pro účely stavby ve smyslu této smlouvy o výstavbě, dále umožnit a nenarušovat přístup stavebníka jím pověřených osob na staveniště a umožnit a nenarušovat provádění stavby a stavebníkem zvolený technický způsob provádění stavby ve smyslu této smlouvy. Dodatkem [číslo] k uzavřené smlouvě přestoupila nový vlastník jednotky [číslo] jenž ji zakoupila od původního vlastníka [jméno] [příjmení], paní [jméno] [příjmení] [jméno] (dodatek ze dne [datum]). Dodatkem [číslo] k smlouvě přistoupil [jméno] [příjmení], jenž zdědil jednotku [číslo] po [jméno] [příjmení] (dodatek [číslo] ze dne [datum]). Dodatkem [číslo] přistoupil ke smlouvě [anonymizována dvě slova], jenž zdědil jednotku [číslo] po [jméno] [příjmení], jenž zemřela (dodatek ze dne [datum]). Dodatkem [číslo] přistoupil ke smlouvě o výstavbě [jméno] [příjmení], který získal v dražbě jednotku [číslo] po [právnická osoba] 42 s.r.o. Dodatkem [číslo] přistoupila ke smlouvě Mgr. [jméno] [příjmení], spoluvlastnice jednotky [číslo]. Přípisem ze dne [datum] a [datum] se žalobkyně prostřednictvím právního zástupce domáhala udělení souhlasu po žalovaném se stavebním záměrem ve stavebním řízení.

5. Odbor výstavby [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] dne [datum] vyzval žalobkyni v rámci řízení o vydání stavebního povolení na úpravu podkroví na bytovou jednotku v předmětném domě, aby doručila do 90 dní stavebnímu úřadu upravenou projektovou dokumentaci tak, aby byla jednoznačná a popisovala všechny skutečnosti ve smyslu rozhodnutí odboru stavebního řádu Magistrátu hl. m. Prahy ze dne [datum], a doplnila souhlas společenství vlastníků se stavebním záměrem dle § 184a na situačním výkresu projektové dokumentace, zároveň stavební řízení přerušila (usnesení/výzva ze dne [datum]).

6. Rozhodnutím [stát. instituce], [anonymizována tři slova], ze dne [datum] bylo zrušeno rozhodnutí [anonymizována tři slova] [obec a číslo], odboru výstavby, ze dne [datum], kterým byla k žádosti stavebníka (žalobkyně) povolena stavba označená jako úprava podkroví na bytovou jednotku v objektu bytového domu [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], [ulice a číslo], [obec a číslo], a věc vrátil k novému projednání s odůvodněním, že společenství vlastníků jednotek zastupuje jednotlivé vlastníky pouze na základě plné moci a samo o sobě není účastníkem stavebního řízení, neboť pouze zastupuje jednotlivé spoluvlastníky předmětného domu a předmětné zmocnění se netýká doručování, proto rozhodnutí prvostupňového správního úřadu mělo být doručováno jednotlivým spoluvlastníkům, což se nestalo. Magistrát hl. m. Prahy uvedl k odvolání, že stavební úřad chybně posoudil stavební záměr, kdy posuzované patro představuje nástavbu, jenž vyžaduje umístění územním opatřením. Dále uvedl, že je nutné k žádosti o stavební povolení doložit souhlas společenství vlastníků, a jelikož stavební zákon stanoví, že souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen v situačním výkresu dokumentace nebo projektové dokumentace, tedy na dokumentaci, která je přílohou žádosti stavebního úřadu, veřejnoprávní smlouva není a nemůže být přílohou žádosti, proto nelze akceptovat výklad, dle kterého by souhlas na situačním výkresu mohl být nahrazen souhlasem vyjádřeným ve smlouvě.

7. Ke dni [datum] byli vlastníky jednotek v předmětném domě následující osoby: [jméno] [příjmení], [jméno] a [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], Mgr. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], Hlavní město Praha, [jméno] a [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [příjmení] [jméno], [jméno] a [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [obec] a [příjmení] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] a [jméno] [jméno], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], [anonymizováno] a [jméno] [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení].

8. Z ostatních důkazů nebylo zjištěno nic, pro věc významného, s ohledem na svůj právní názor, vyjádřený níže.

9. Žalobkyně se domáhá nahrazení projevu vůle žalovaného, kdy obsahem projevu vůle, který má být soudním rozhodnutím nahrazen, je vyslovení souhlasu vůči třetí straně (tj. vůči odbor výstavby [anonymizována tři slova] [obec a číslo]) v rámci probíhajícího stavebního řízení pro získání stavebního povolení pro stavební úpravy v podkroví, ve výroku I, označeného bytového domu. Svůj nárok dovozuje ze shora uvedené smlouvy, která byla uzavřena mezi žalobkyní a jednotlivými vlastníky jednotek (a společných částí domu), v níž se vlastníci jednotek zavázali souhlas v rámci stavebního řízení se stavební úpravou podkroví, projevit.

10. Předně má soud za to, že domáhat se nahrazení projevu vůle je možné jen tam, kde zákon takovou možnost připouští, neboť jde o výjimku ze zásady svobodné vůle si smlouvu ujednat a určit její obsah (viz § 1725 o. z.). Nahrazení projevu vůle je možné pak pouze ve vztahu k uzavření smlouvy, srov. § 1749 o. z. či § 1787 o. z. a pouze vůle, jež směřuje vůči protistraně smlouvy. Nárok žalobkyně tak nemá svůj odraz v hmotněprávní normě, na základě které by bylo možné tento nárok dovodit.

11. Jednotliví vlastníci se ve shora uvedené smlouvě zavázali k poskytnutí nezbytné součinnosti spočívající zejména v poskytnutí stavebníkovi řádně a včas souhlasu k vydání stavebního povolení pro účely stavby ve smyslu této smlouvy o výstavbě, dále se zavázali vytvořit podmínky pro úspěšnou, narušenou, řádnou a včasnou realizaci výstavby bytové jednotky, apod.

12. V daném případě tak nejde o projev vůle souhlasu s obsahem smlouvy, ale žalobkyně se domáhá splnění závazku jednotlivých vlastníků, k němuž se zavázali ve smlouvě a to vůči subjektu, jenž nebyl stranou uzavřené smlouvy.

13. Podle ustanovení § 1194 odst. 1 o. z., společenství vlastníků jednotek je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem.

14. Podle § 1196 odst. 2 o. z., vzniknou-li vlastníkům práva vadou jednotky zastupuje společenství vlastníků vlastníky jednotek při uplatňování těchto práv.

15. Jak vyplývá z odborné komentářové literatury k ustanovení § 1194 o. z. (Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019, str. [číslo]), právní subjektivita společenství je nerozlučně spojena s účelem existence společenství a omezena jen na okruh činností obsažených v zákoně. Jeho právní postavení je i nadále založeno na principu omezené právní subjektivity (NS 29 Cdo 3269/2010 = Rc 106/2012) v tom smyslu, že může vykonávat pouze takové činnosti, které zákon vymezuje a pouze těchto věcech je oprávněno vykonávat svá práva a zavazovat se. Právní úprava nepřipouští, aby společenství jednalo za vlastníky jednotek na základě zákonného zmocnění v jiných záležitostech, než je upraveno v § 1196 o. z.

16. Z uvedeného tak vyplývá, že žalovaný v zákonem vymezených případech, jimiž je správa domu, provozování společných částí a zabezpečování jejich údržby a oprav (viz NS 26 Cdo 801/2017). V případě vybudování nové jednotky by se změnily poměry spoluvlastnických podílů na společných částech domu a tento důsledek tak nelze podřadit pod správu domu, neboť jde o změnu v rozsahu toho, co je předmětem vlastnictví každého vlastníka jednotky a spoluvlastníka společných částí domu. Z uvedeného je tak vyloučený závěr, že by žalovaný mohl být věcně pasivně legitimován v řízení o nároku vzneseném žalobkyní.

17. Nelze též pominout, že závazek poskytnout v budoucnu souhlas ve stavebním řízení, je závazkem soukromoprávní povahy každého z vlastníků, jenž je stranou závazkového vztahu založeného předmětnou smlouvou a případnými změnami v osobách vlastníků jednotlivých jednotek, by tak měla být ukládána povinnost, k níž se smluvně nezavázali a jež jim zákon bez dalšího neukládá. [anonymizováno 5 slov] [obec a číslo], žádá (žádal) po žalobkyni předložení souhlasu společenství vlastníků jednotek, ale tento závazek vůči žalobkyni svědčí jednotlivým vlastníkům jednotek. Soud proto ze všech shora uvedených důvodů žalobu jako nedůvodnou zamítnul.

18. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř. Jejich výše se skládá z odměny advokáta v částce 2500 Kč dle § 9 odst. 3 písm. b) vyhl. č. 177/1996 Sb., za úkon právní služby, z náhrady hotových výdajů advokáta ve výši 300 Kč za úkon právní služby. V řízení právní zástupce žalovaného učinil celkem 4 úkony právní služby (převzetí a příprava, vyjádření k žalobě, účast u jednání 2x. Celkem výše náhrady nákladů řízení činí 13 552 Kč.