27 C 5/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Andršovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně oba zastoupeni advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa 3. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného, žalovaného a žalované všichni zastoupeni zákonnou zástupkyní celé jméno žalovaného bytem adresa všichni zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 11 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalovaným byla uložena povinnost zaplatit společně a nerozdílně žalobcům částku 11 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky ode dne [datum], se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovaným na náhradu nákladů řízení částku ve výši 14 505 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobců.

1. Žalobci se svým návrhem domáhali zaplacení částky 11 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že uzavřeli s žalovanými zastoupenými matkou dne [datum] smlouvu o rezervaci nemovité věci – pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa] a pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [obec] u Trocnova. Smlouva o rezervaci nemovité věci byla uzavřena na dobu určitou, k rezervační smlouvy byly uzavřeny tři dodatky o prodloužení rezervační smlouvy, přičemž doba rezervace nemovité věci skončila dne [datum]. Žalobci na základě uvedené smlouvy uhradili rezervační poplatek ve výši 350 000 Kč s tím, že do [datum] mělo dojít k uzavření konečné smlouvy o koupi týkající se výše uvedených nemovitostí. K uzavření smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalovaných. Žalovaní zejména ke dni [datum] nepředložili pravomocný rozsudek opatrovnického soudu, kterým by bylo schváleno uzavření kupní smlouvy. Dále žalovaní zamlčeli podstatné vady nemovitosti, na které dne [datum] upozornil žalobce pan [příjmení], obyvatel předmětné nemovitosti. Podstatné vady nemovitosti odhalila také následná inspekce nemovitosti provedená dne [datum] za účasti inspektora staveb, kdy bylo zjištěno, že dům má podstatné skryté vady spočívající v průsacích vody střešním pláštěm, v průsacích vody do stěn, vody ve sklepě v obytné části, vadných oknech, patrně nefunkčním podlahovém topení apod. Dále pak žalobcům nebyl ke dni [datum] předložen průkaz energetické náročnosti budovy, který je podstatnou náležitostí kupní smlouvy, a podle smlouvy o rezervaci se k jeho předložení žalovaní zavázali. Svoji připravenost uzavřít konečnou smlouvu o koupi týkající se nemovitých věcí žalobci dokládají smlouvou o úvěru ze dne [datum], kdy peníze poskytnuté na základě této smlouvy měly být použity na financování koupě uvedených nemovitostí. Následně dodatkem ke smlouvě o úvěru ze dne [datum] byli žalobci nuceni změnit nemovitost, na jejíž financování bude úvěr použit. Vzhledem k tomu, že na straně žalovaných vznikla překážka k uzavření smlouvy a smlouva marně uplynula, žalovaným vznikla povinnost vrátit rezervační poplatek. Výzvou ze dne [datum] žalobci prostřednictvím své právní zástupkyně vyzvali žalované k vrácení rezervačního poplatku ve lhůtě sedmi dnů.

2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili a navrhli její zamítnutí. Žalobci se domáhají vrácení části smluvní pokuty, kterou uhradili podle článku II. odst. 5 smlouvy o rezervaci nemovité věci, kterou uhradili po právu. Žalobci si po uzavření rezervační smlouvy rozmysleli svůj zájem o nemovitosti a dodatečně konstruují důvody, aby se vyhnuli své již splněné smluvní povinnosti uhradit žalovaným smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. Tyto dodatečně zkonstruované důvody jako stav nemovitosti, informování o něm, průkaz energetické náročnosti budovy a schvalující rozsudek opatrovnického soudu nemají oporu v rezervační smlouvě ani v zákoně, tvrzení žalobců o těchto skutečnostech jsou rovněž nepravdivá.

3. V řízení byly prokázány následující skutečnosti:

4. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že uzavřeli dne [datum] smlouvu o rezervaci nemovité věci a že žalobci na základě této smlouvy uhradili rezervační poplatek podle článku II. smlouvy ve výši 350 000 Kč.

5. Z smlouvy o rezervaci nemovité věci ze dne [datum] bylo zjištěno, že předmětem smlouvy je závazek vlastníků (žalovaných) rezervovat pro zájemce (žalobce) příležitost k uzavření kupní smlouvy o převodu nemovitých věcí specifikovaných ve smlouvě jako stavební parcela parc. č. st. [anonymizováno], jejíž součástí je stavba [adresa] – zemědělská usedlost postavená na stavební parcele parc. č. st. [anonymizováno], a pozemkové parcely parc. [číslo] – zahrada, vše v k. ú. [obec] u [obec], [územní celek], za celkovou kupní cenu ve výši 7 200 000 Kč Touto smlouvou vzniknul závazek zájemců uzavřít do [datum] kupní smlouvu týkající se uvedených nemovitých věcí za předpokladu, že bude obsahovat základní ujednání uvedená v odst.

5. Základní ujednání pro převod nemovitých věcí jsou: a) předmětem převodu budou specifikované nemovité věci, b) celková kupní cena bude dle odst. 2 placena převodem, c) kupní cena bude kupujícími uhrazena v plné výši prostřednictvím advokátní nebo bankovní úschovy, d) na předmětu převodu nebudou váznout právní vady. Závazek vlastníků a zprostředkovatele spočíval v tom, že za podmínky včasného složení rezervačního poplatku po dobu trvání rezervační doby (původně do [datum]) budou předmětné nemovitosti pro zájemce rezervovat, tj. neučiní žádný úkon přímo směřující k převodu předmětných nemovitostí jakékoliv třetí osoby odlišné od zájemců, zejména nemovité věci nepřevedou ani se zaváží převést třetí osobě, předmětné nemovité věci nebudou nabízet ani prostřednictvím třetí osoby k nabytí jakékoli třetí osobě (za porušení této povinnosti se nepovažuje inzerce zadaná před uzavřením smlouvy), neuzavřou obdobnou rezervační smlouvu s žádnou třetí osobou. Vlastníci se dále zavázali poskytnout zájemcům součinnost pro sjednání a čerpání hypotečního úvěru, a to poskytnutím příslušných dokladů týkajících se nemovitosti. Podle bodu II/3 smlouvy se zájemci zavázali nejpozději pět pracovních dní před skončením rezervační doby vyzvat vlastníky k uzavření kupní smlouvy a doložit jim připravenost zaplatit kupní cenu. Uzavřením kupní smlouvy o převodu nemovitých věcí zájemci bude zaplacený rezervační poplatek započten na povinnost zájemců zaplatit vlastníkům kupní cenu. Podle článku II. bod 5 v případě, že z důvodů na straně zájemců do skončení rezervační doby nedojde k uzavření kupní smlouvy, zavazují se zájemci uhradit vlastníkům smluvní pokutu ve výši touto smlouvou sjednaného rezervačního poplatku. K úhradě smluvní pokuty jsou vlastníci oprávněni ponechat si na základě této smlouvy zaplacený rezervační poplatek. Vlastníci mají zároveň v případě neuzavření kupní smlouvy ve smyslu tohoto odstavce právo od této smlouvy o rezervaci odstoupit. Podle bodu II/6 vlastníci jsou povinni vrátit rezervační poplatek zájemcům do 15 dnů ode dne doručení písemné výzvy zájemců, a) pokud vlastníci prokazatelně porušili některou svou povinnost vyplývající z rezervace dle této smlouvy, b) pokud vlastníci neuzavřou do skončení rezervační doby kupní smlouvu se zájemci, ačkoli je k tomu písemně vyzvali nejméně pět pracovních dní před skončením rezervační doby a současně prokázali připravenost uhradit kupní cenu. Ke smlouvě byly dále uzavřeny tři dodatky, kterými byla postupně prodloužena smlouva o rezervaci, nejprve do [datum], následně do [datum], a dodatkem [číslo] do [datum].

6. Z výpisu z katastru nemovitostí k. ú. [obec] u [anonymizováno], [územní celek], [list vlastnictví], okres [okres], k datu [datum] bylo zjištěno, že žalobci byli vlastníky sporných nemovitostí.

7. Z rozsudku zdejšího soudu 0 P 225/2018-273 ze dne 24. 8. 2021 ve věci nezletilých žalobců, o schválení právních jednání, bylo zjištěno, že tímto rozsudkem soud schválil za nezletilé žalované uzavření kupní smlouvy o prodeji sporných nemovitých věcí žalobcům. Z odůvodnění rozsudku vyplývá, že nezletilí jsou na základě dědictví po zemřelém otci podílovými spoluvlastníky sporných nemovitostí, dle vyhotoveného znaleckého posudku činí hodnota nemovitostí 6 850 000 Kč, dle nyní schvalované kupní smlouvy byla za předmětné nemovitosti sjednaná kupní cena ve výši 7 200 000 Kč. Soud shledal, že uzavření této smlouvy je v zájmu nezletilých, neboť údržba převáděných nemovitostí je nákladná jak časově, tak finančně, přičemž nezletilí tyto nemovitosti sami nevyužívají ani je využívat neplánují, a prodej je považován za nejvhodnější řešení, když získané prostředky budou užity v jejich zájmu. Proti rozsudku nebylo přípustné odvolání, neboť se všichni účastníci řízení práva na odvolání před soudem výslovně vzdali.

8. Z dopisu právní zástupkyně žalobců ze dne [datum], adresovaného zákonné zástupkyni žalovaných a společnosti [právnická osoba], bylo zjištěno, že tímto dopisem požadovala právní zástupkyně žalobců vrácení rezervačního poplatku ve výši 350 000 Kč s odůvodněním, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodů nikoliv na straně zájemců, a nemohlo tedy dojít ke vzniku nároku na smluvní pokutu. Mělo proto dojít k bezdůvodnému obohacení vlastníků a rovněž i zprostředkovatele. Žalobcům nebyl ke dni [datum] předložen pravomocný rozsudek opatrovnického soudu, kterým by bylo schváleno uzavření kupní smlouvy, tedy uzavření kupní smlouvy k tomuto datu z důvodu na straně vlastníků bylo zmařeno, neboť ti k předmětnému dni nebyli oprávněni smlouvu uzavřít. Nedošlo ani ke schválení uzavření smlouvy o rezervaci nemovité věci a jejich dodatků opatrovnickým soudem. K uzavření kupní smlouvy nemohlo dojít z důvodu na straně vlastníků, neboť tito zamlčeli podstatné vady nemovitosti, kdy při prohlídce dne [datum] při inspekci nemovitosti za účasti inspektora staveb p. [příjmení] bylo zjištěno, že dům má skryté vady spočívající v průsakách vody do stěn, vody ve sklepě, v obytné části, vadných oknech, nefunkčního podlahového topení, zničené izolace, kondenzace vody v krovu apod. Dále klientům nebyl ani předložen průkaz energetické náročnosti budovy, což je podstatnou náležitostí kupní smlouvy a podle smlouvy o rezervaci nemovité věci se k jeho předložení vlastníci zavázali.

9. Z ostatních provedených důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti, které by měly význam pro rozhodnutí ve věci. Z důvodu nadbytečnosti byly zamítnuty důkazní návrhy žalobců na doplnění dokazování výslechem svědka [příjmení], svědka [příjmení] [příjmení] a účastnickými výslechy žalobců, kterými mělo být prokázáno tvrzení žalobců o existenci skrytých vad sporných nemovitostí.

10. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. V řízení bylo prokázáno, že mezi stranami sporu byla uzavřena dne [datum] smlouva o rezervaci nemovité věci, podle které žalobci včas složili rezervační poplatek ve smyslu článku II. smlouvy ve výši 350 000 Kč. Případná povinnost žalovaných k vrácení rezervačního poplatku je vázána pouze na splnění podmínek uvedených v článku II. bod 6 smlouvy, a to vrátit rezervační poplatek do 15 dnů ode dne doručení písemné výzvy zájemcům: a) pokud žalovaní prokazatelně porušili některou svou povinnost vyplývající z rezervace dle této smlouvy, nebo b) pokud vlastníci neuzavřou do skončení rezervační doby kupní smlouvu se zájemci, ačkoli je k tomu zájemci písemně vyzvali nejméně pět pracovních dní před skončením rezervační doby a současně prokázali připravenost uhradit kupní cenu. V řízení bylo prokázáno, že tyto podmínky pro vrácení rezervačního poplatku nebyly splněny. Žalobci netvrdili, že by vlastníci porušili některou povinnost vyplývající z rezervace dle smlouvy, a naopak bylo nesporným, že nevyzvali žalované nejméně pět pracovních dní před skončením rezervační doby (před datem [datum]) k uzavření kupní smlouvy za současného prokázání připravenosti uhradit kupní cenu. Podle článku III. bod 1 smlouvy marným uplynutím rezervační doby smlouva zanikla s tím, že s rezervační zálohou strany naloží dle této smlouvy. Podle článku II. bod 5 v případě, že z důvodů na straně zájemců do skončení rezervační doby nedojde k uzavření kupní smlouvy, zavazují se zájemci uhradit vlastníkům smluvní pokutu ve výši sjednaného rezervačního poplatku. K úhradě smluvní pokuty jsou vlastníci oprávněni ponechat si na základě smlouvy zaplacený rezervační poplatek, k čemuž také došlo. Požadavek na jeho vrácení tedy nemá oporu v uzavřené smlouvě.

11. Předně je třeba odmítnou námitku žalobců ohledně neplatnosti rezervační smlouvy z důvodu, že jejímu uzavření nepředcházelo schválení právního úkonu za nezletilé opatrovnickým soudem, neboť uzavření rezervační smlouvy skutečně není právním jednáním, které by vybočovalo z rámce běžných záležitostí ani není právním jednáním, kterým by se způsobem uvedeným v § 898 odst. 2 o. z. nebo obdobným disponovalo se jměním dítěte či se toto dlouhodobě zavazovalo. Při uzavření rezervační smlouvy nedošlo ani ke konfliktu zájmů dětí a jejich matky. Rezervační smlouvu proto soud považuje za platnou. Rovněž námitka, že žalovaní nebyli připraveni kupní smlouvu ohledně sporných nemovitých věcí ke dni [datum] uzavřít z důvodu absence předchozího schválení právního jednání, tedy dané kupní smlouvy, za nezletilé opatrovnickým soudem, není ve věci relevantní. Rozsudek zdejšího soudu vyhlášený dne 24. 8. 2021, sp. zn. 0 P 225/2018, kterým byl schválen právní úkon za nezletilé skutečně nebyl ke dni [datum] pravomocný z důvodu jeho nedoručení všem účastníkům řízení, podání odvolání proti němu však bylo vyloučeno. Dále je třeba konstatovat, že podle ustanovení § 898 odst. 4 o.z. je jednání rodiče v případě, že nedojde ke schválení právního jednání opatrovnickým soudem, neplatné pouze v případě, působí-li dítěti újmu, což není sporný případ, jak vyplývá z odůvodnění citovaného opatrovnického rozsudku. Tedy i v případě, že by toto právní jednání nebylo předem schváleno opatrovnickým soudem, nemělo by to za následek neplatnost takové kupní smlouvy.

12. Námitky žalobců ohledně skrytých vad převáděných nemovitostí jsou rovněž pro posouzení věci nerozhodné. Žalobci se dobrovolně zavázali k úhradě rezervačního poplatku a k úhradě smluvní pokuty v případě neuzavření smlouvy ve smyslu smlouvy o rezervaci nemovitých věcí. Stav nemovitostí je ve smlouvě popsán a žalobci se s tímto stavem měli před uzavřením rezervační smlouvy seznámit. Pokud následně dospěli k závěru, že o uzavření kupní smlouvy nemají zájem, jedná se o důvody na jejich straně, nikoli na straně vlastníků, tedy žalovaných. Na vznik nároku na smluvní pokutu nemá tato skutečnost žádný vliv. Konečně ani námitka ohledně nepředložení průkazu energetické náročnosti budovy není relevantní, neboť uzavření platné kupní smlouvy tato skutečnost nebrání. V rezervační smlouvě je uvedeno, že průkaz energetické náročnosti je ve zpracování, a je uváděno písm. G, tedy nejvyšší energetická náročnost budovy, což je logické s ohledem na její stav.

13. Skutečností, která byla naopak nesporná, bylo to, že žalobci nedodrželi ustanovení rezervační smlouvy a nevyzvali žalované k uzavření kupní smlouvy ve lhůtě pěti pracovních dnů před koncem rezervační doby, tedy nesplnili podmínky uvedené v článku II. bod 6 písm. b) smlouvy o rezervaci nemovité věci, které jsou rozhodující pro vrácení rezervačního poplatku.

14. Ze všech výše uvedených důvodů byla žaloba jako nedůvodná zamítnuta.

15. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalovaní byli ve věci zcela úspěšní. Náklady jsou tvořeny náklady na jejich právní zastoupení advokátem, a to za 3 úkony právní pomoci (převzetí a příprava zastoupení, písemné vyjádření, účast na jednání), odměna činí pro každou zastupovanou osobu 1 540 Kč za 1 úkon podle vyl. č. 177/96 Sb. Podle § 12 odst. 4 vyhlášky při společném zastupování více osob náleží za každou zastupovanou osobu mimosoudní odměna snížená o 20 %, dále náleží zástupci náhrada hotových výdajů podle § 13 odst. 3 vyhlášky ve výši 300 Kč na jeden úkon právní služby, přičemž se jedná pouze o 3 úkony, neboť tyto úkony byly pro zastupované osoby společné + 21 % DPH, celkem 14 505 Kč.