28 C 103/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudcem Mgr. Janou Hovorkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně . v likvidaci, IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované o zaplacení částky 3 466 306,09 Kč s příslušenstvím I. Žaloba, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, se zamítáII. Žaloba, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, se zamítáIII. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši , částka, , do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou ze dne , datum, se žalobkyně proti žalované domáhala zaplacení celkem , částka, s příslušenstvím. Tato částka sestávala z nároků: 1) na vydání bezdůvodného obohacení ve výši: a) , částka, , b) , částka, , a 2) z nároku na náhradu škody ve výši , částka, , obojí za období od , datum, do , datum, .

2. Žalobkyně odůvodnila žalobu tím, že na základě nájemní smlouvy uzavřené s žalovanou, resp. jejím právním předchůdcem, užívala na letišti , jméno FO, obchodní prostor – prodejnu v 1. NP Terminálu 1 a kancelář v 3. NP Terminálu 1. Žalobkyně uzavřela nájemní smlouvu k užívání těchto prostor na základě ujištění pronajímatele, že prodejna bude průchozí, přičemž jeden ze vchodů do prodejny měl být umístěn ve směru od prostoru za pasovou kontrolu a s tímto vědomím žalobkyně smlouvu uzavřela. Následně pronajímatel, bez dohody s žalobkyní, změnil dispozici prodejny a vstup do ní byl umožněn pouze po průchodu obchodem provozovaným třetí osobou (obchod , Anonymizováno, , právnická osoba, provozovatele , právnická osoba, ., dále též „, Anonymizováno, “ či „, Anonymizováno, “), k čemuž došlo v dubnu 2017. Od té doby je vstup do prodejny žalobkyně vzdálen 70 m od místa, kde její potencionální zákazníci opouští prostor , Anonymizováno, , přímý vstup do prodejny od pasové kontroly v Terminálu 1 (dále též „T1“) byl v té souvislosti uzavřen. Žalobkyně se domáhá slevy z nájemného pro nemožnost předmět nájmu řádně užívat, tvrdila, že vadu u žalované uplatnila, k jejímu odstranění však nedošlo. Následně upřesnila, že za uplatnění vady pokládala jednání o vybudování průzoru do prodejny, o slevě z nájmu nejednala. Vadu spatřovala v tom, že část nájemného se odvíjí od výkonnostního parametru, znepřístupněním prodejny tak nemohl být naplněn cíl podnikatelské činnosti. Argumentovala tím, že z nájemní smlouvy nevyplývá neprůchodnost prodejny, nepřístupnost prodejny ze společných částí terminálu a že v rámci předsmluvního jednání nebyla žalobkyně upozorněna na budoucí změnu dispozice prostoru Terminálu 1. Žalobkyně namítala, že smlouva je smlouvou adhezní a žalobkyně je v podstavení slabší smluvní strany. Při převzetí prodejny byla odlišná orientace patrná, žalobkyně potvrdila, že ústně projevila nespokojenost, žádné vady při převzetí prodejny nevytkla, neboť věděla, že nemůže nic dělat, nad to byl do dubna otevřen malý průchod vedle prodejny, s čímž se žalobkyně spokojila; nebyla informována, že dojde k jeho uzavření. Jednatel žalobkyně uvedl, že obsah smlouvy neřešil, žádný protinávrh k předloženému návrhu nájemní smlouvy neměl, s podmínkami tak, jak byly uvedeny ve smlouvě souhlasil, při uzavření smlouvy nenamítal, že schéma umístění prodejny v prostoru letiště není součástí smluvního ujednání, uvedl, že si toho ani nevšiml. Soustředil se na výši nájemného (protokol z jednání dne , datum, , č.l. 145 spisu).

3. Nájemné sestávalo ze 2 složek, základního nájemného dle podlahové plochy pronajatého prostoru, které pro rozhodné období činilo , částka, měsíčně (bez DPH) a nájemného z obratu ve výši 5 % z obratu, minimálně , částka, měsíčně. Žalobkyně se domáhala 50 % slevy ze základního nájmu, který řádně a včas hradila, za vymezené období 04/2017-04/2018, tj. ve výši , částka, (, částka, x 13 měsíců) a slevy ve výši rozdílu mezi 5 % obratem a minimálním měsíčním obratovým nájemným ve výši , částka, . Konkrétně se žalobkyně domáhala slevy z obratového nájemného v dubnu 2017 ve výši , částka, , v květnu 2017 ve výši , částka, , v červnu 2017 ve výši , částka, , v červenci 2017 ve výši , částka, , v srpnu 2017 ve výši , částka, , v září 2017 ve výši , částka, , v říjnu 2017 ve výši , částka, , v listopadu 2017 ve výši , částka, , v březnu 2018 ve výši , částka, a v dubnu 2018 ve výši , částka, . Za měsíce od prosince 2017 do února 2018 žalobkyně slevu nepožadovala, neboť u této složky nájemného v daných měsících uhradila pouze minimální nájemné ve výši , částka, .

4. Žalobkyně dále uváděla, že od října 2017 probíhala osobní jednání se zástupci pronajímatele ohledně omezeného přístupu do prodejny, žalobkyně požádala žalovanou o vybudování proskleného průzoru do prodejny. Žalovaná nejprve s vybudováním průzoru souhlasila, byť v jiné podobě, než navrhovala žalobkyně, následně však oznámila, že vybudování průzoru není možné. V tomto jednání spatřuje žalobkyně porušení předsmluvní odpovědnosti žalované dle § 1729 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o. z.“).

5. Nárok ad 2) na náhradu škody představuje náhradu ušlého zisku za pokles tržeb v důsledku stavebnětechnických, bezpečnostních a komerčních změn v prostoru Terminálu 1 letiště, kde žalobkyně provozovala svou prodejnu, tj. z důvodu absence přímého vstupu do prodejny, otevření prodejny , Anonymizováno, , možnosti vstupu do prodejny až po projití obchodní zóny , Anonymizováno, , nevybudování průzoru do prodejny z prostoru od pasové kontroly.

6. Z důvodů porušení smluvních povinností žalovanou, poté co z důvodu pandemie Covid 19 nebyli na letišti cestující, odstoupila žalobkyně dopisem ze dne , datum, od uzavřené nájemní smlouvy.

7. Žalovaná ve vyjádření k žalobě potvrdila, že s žalobkyní jednala o umístění provozovny a její orientaci, jednou z možností byla i varianta průchozí prodejny, od níž žalovaná upustila s ohledem na vytvoření nové koncepce obchodního prostoru vpravo od pasové kontroly, neboť při průchodnosti prodejny žalobkyně by tímto způsobem cestující odcházeli přímo k odletovým branám. S konečným návrhem parametrů byla žalobkyně seznámena před uzavřením smlouvy. V rámci úprav letiště došlo k tomu, že cestující jsou po průchodu pasovou kontrolou směřováni doprava přes prodejnu , Anonymizováno, a následně chodbou společného prostoru T1 k odletovým bránám v prstu A a chodbou zpět doleva k odletovým branám v prstu B. V sousedství provozovny žalobkyně jsou umístěny i prodejny jiných nájemců. Prodejna , Anonymizováno, nabízí odlišný sortiment od prodejny žalobkyně a nabízeným zbožím si proto nekonkurují, jedná se o rozsáhlý prodejní prostor ve walk-through zóně. Žalobkyně převzala prostor prodejny dne , datum, , základní parametry, orientace v prostoru, příčky i vstup, byly zřejmé. K umístění ani stavu předmětu pronájmu žalobkyně v době převzetí ani později neměla žádné výhrady. Žalobkyně žádnou vadu předmětu nájmu nevytkla, plnění z titulu vady předmětu nájmu nenárokovala až do předžalobní výzvy ze dne , datum, . Umístění vstupu do prodejny se po celou dobu nezměnilo. Žalovaná tedy namítala, že umístění vstupu do prodejny není vadou předmětu nájmu, pro případ, že by to za vadu bylo považována, namítla opožděnost jejího uplatnění, vzhledem k tomu, že předmět nájmu byl převzat , datum, a nárok na slevu byl poprvé uplatněn , datum, , nad to žalobkyně neuvedla, z jakých parametrů při vyčíslení výše slevy vycházela.

8. Žalovaná potvrdila jednání s žalobkyní o vytvoření průzoru, které sama prostřednictvím ředitelky komerčních aktivit iniciovala, po vyjádřen všech příslušných složek žalované však vyplynula nemožnost realizace záměru z důvodu zajištění bezpečnosti a plynulosti toku cestujících a umístění navigací. Žalovaná namítala, že upuštěním od původního záměru neporušila své smluvní povinnosti ani zákonnou úpravu § 1729 o. z. Žalovaná proto nárok na náhradu škody neuznala, sporovala i vyčíslení nároku na náhradu škody, neprokázání poklesu tržeb žalobkyně v souvislosti s nevybudováním průzoru.

9. Žalovaná v rámci procesní obrany dále uvedla, že jí žalobkyně dluží , částka, z důvodu neuhrazeného základního nájemného za období duben 2020 ve výši , částka, vč. DPH, za měsíce květen až září 2020 ve výši , částka, vč. DPH/měsíc, a minimálního nájemného z obratu za měsíce březen až září 2020. Žalovaná na dluh započetla jistotu ve výši , částka, . Zbytek pohledávky činí , částka, a sestává z dlužného základního nájemného za - část nájemného za červen 2020 a dále za červenec až září 2020, celkem , částka, , z dlužného obratového nájemného za červen, červenec 2020 ve výši 2x , částka, , celkem , částka, . Žalovaná namítla neoprávněnost odstoupení od smlouvy žalobkyní dopisem ze dne , datum, .

10. Žalobkyně trvala na oprávněnosti odstoupení od smlouvy, namítala, že smlouva je extrémně nevyvážená k tíži žalobkyně coby nájemce, mnohá ujednání jsou rozporná s dobrými mravy a proto absolutně neplatná, předmět nájmu -prodejnu- absolutně nebylo možno užívat pro daný účel, v důsledku Covidu byly příjmy po dobu 6 měsíců nulové, na Terminálu 1 dlouhodobě nebyli cestující, tedy žádní zákazníci žalobkyně, od března 202 do září 2020 prodejnu nebylo možno pro daný účel vůbec užívat, pročež z těchto důvodů od smlouvy odstoupila. Protinávrh žalované proto označila za nemravný. Nad to namítala podstatnou změnu okolností.

11. Žalovaná uplatnila své nároky z dlužného nájemného proti žalobkyni dvěma samostatnými žalobami, o nichž bylo rozhodnuto rozsudky pro uznání. Jednatel žalobkyně uvedl, že nekontroloval datovou schránku, spoléhal na účetní a o vydaných rozhodnutích se dozvěděl až v souvislosti s výkonem rozhodnutí.

12. Na základě nesporných tvrzení účastníků a provedeného dokazování učinil soud následující skutková zjištění:

13. Z výpisu z obchodního rejstříku k osobě žalobkyně soud zjistil, že jejím jediným společníkem, jednatelem a likvidátorem je , tituly před jménem, , jméno FO, ; dne , datum, byla společnost zrušena s likvidací; zapsaným předmětem podnikání je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona.

14. Z výpisu obchodního rejstříku k osobě žalované, že mezi její velice široký předmět podnikání patří provozování veřejného mezinárodního letiště , adresa, , současně pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor15. Mezi účastníky bylo nesporným, že dne , datum, uzavřel právní předchůdce žalované, společnost , právnická osoba, . jakožto pronajímatel se žalobkyní jakožto nájemcem smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání a poskytování některých služeb s ní spojených, přičemž předmětem nájmu byl prostor sloužící k podnikání označený jako obchodní prostor číslo , hodnota, , o výměře 49,07m2 nacházející se v 1. NP budovy Terminálu 1 (dále též „prodejna“) a dále kancelářský prostor č. , hodnota, , o výměře 10 m2, nacházející se ve 3. NP Terminálu 1. Prostor prodejny byl situován za pasovou kontrolou v Terminálu 1, v bezcelní zóně, kde jsou provozovány duty free obchody. Společnost , právnická osoba, . zanikla v důsledku fúze sloučením s nástupnickou společností -žalovanou s účinností ke dni , datum, , pročež žalovaná vstoupila do právního postavení pronajímatele. Žalobkyně měla s fungováním prodejny na letišti zkušenosti od roku 1994, v roce 2013 uzavřela nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo užívání prodejního prostoru v Terminálu 1, který byl zasažen rekonstrukcí terminálu, z toho důvodu došlo k ukončení předešlého smluvního vztahu.

16. Dopisem ze dne , datum, žalovaná informovala žalobkyni, že z důvodu plánované přestavby pasové kontroly T1 bylo rozhodnuto o zrušení několika obchodních jednotek, včetně obchodní jednotky žalobkyně, neboť uvolněný prostor bude využit jako nový vstupní prostor k odbavování cestujících.

17. Dopisem ze dne , datum, žalovaná informovala žalobkyni, že došlo k výpovědi smlouvy z nájmu prostor k podnikání z důvodu rozhodnutí o změně stavby, které brání užívání dosavadního předmětu nájmu. Změna stavby souvisela s přestavbou prostoru odletové haly T1 spočívající v přesunutí a zkapacitnění filtrů kontroly cestovních dokladů na T1. V té souvislosti žalovaná nabídla žalobkyni relokaci její provozovny do nových atraktivnějších prostor za budoucí pasovou kontrolou s informací, že náhradní prostory budou k dispozici od , datum, ; součástí návrhu nového smluvního ujednání byl i plánek náhradních prostor. Avizovaná smlouva měla být uzavřena na dobu 5 let s předpokládanou velikostí provozovny 41,17m2, s předpokládaným pevným nájmem obchodní části skladu a kanceláře a s předpokládaným obratovým nájemným 5 % z obratu včetně uvedení minimální výše nájemného. Přílohou číslo , hodnota, byl půdorys náhradního prostoru-prodejny, v němž byl vyšrafován prostor, který byl žalobkyní v rámci relokace nabídnut. Přílohou číslo , hodnota, uvedeného dopisu byl zápis z jednání ze dne , datum, , z něhož se podává, že se jednalo pouze o jednu z nabízených možností umístění prodejny. Součástí zápisu byla informace, že žalobkyně připraví projektovou dokumentaci na vybavení prostoru a vstupní stěny do jednotky -rolety, vitríny dle svých potřeb.

18. Dopisem ze dne , datum, žalovaná vypověděla dosavadní smlouvu s žalobkyní o pronájmu nebytových prostor a poskytování některých služeb ze dne , datum, , z důvodu plánované rekonstrukce prostor T1. Ve výpovědi byly popsány důvody plánované přestavby letiště: nutnost reagovat na trvalý nárůst počtu cestujících, tj. nutnost koncepčního řešení nárůstu cestujících, nutnost kontroly cestovních dokladů a podobně. Žalovaná vysvětlila, že zvýšení kapacity kontroly cestovních dokladů představuje realizaci závazků vůči zemím schengenského prostoru a souvisí i s nebezpečím zvýšení rizika zpožďování letů v případě nemožnosti zajištění plynulého odbavení cestujících. Důvodem rekonstrukce prostor byla nutnost zvýšit bezpečnost na letišti , adresa, , a to zlepšením přehledu policejních složek o cestujících přistupujících k odletovým odbavovacím přepážkám, zajištění systematických kontrol občanů EU včetně ověřování biometrických údajů. Součástí dopisu byla příloha číslo , hodnota, půdorys se zobrazením budoucí lokality přepážek kontroly cestovních dokladů.

19. Dopisem ze dne , datum, jednatel žalobkyně souhlasil se změnou, s přestěhováním prodejny a nabídkou žalované ze dne , datum, .

20. Dopisy ze dne , datum, , , datum, , , datum, a , datum, informovala , tituly před jménem, , jméno FO, jakožto ředitelka pro komerční aktivity letiště , adresa, nájemce o nezbytných opatřeních souvisejících s rekonstrukcí T1, přičemž v prvním dopise upozornila nájemce, že k rekonstrukci dochází v důsledku nutnosti navýšení kapacity pasové kontroly tak, aby byl zajištěn komfort cestujících a rychlost jejich odbavení, současně s upozorněním že po rozšíření pasové kontroly a výstavbě nových únikových schodišť proběhne výstavba nového obchodu s průchozí duty free zónou. Následující dopisy byly technického charakteru, týkaly se otázky požární bezpečnosti a vybavení, omezeních v důsledku instalace lešení a podobně. Smlouva o nájmu prostoru ze dne , datum, byla v záhlaví označena jako „Smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání – typ 1“. Účelem nájmu bylo provozování maloobchodního prodeje s vymezeným sortimentem zboží jednalo se o cenné zboží, zlaté a diamantové šperky a podobně, značkové hodinářské zboží, značkovou umělou bižuterii, značkové psací potřeby a značkovou koženou galanterii, kompletní sortiment výrobků firem: Cartier, , právnická osoba, .Dupont, YSL, , jméno FO, . Součástí smlouvy byla příloha č. , hodnota, znázorňující půdorys provozovny, z něhož byl patrný tvar a velikost provozovny a skutečnost, že prodejna bude opatřena jedním vchodem a třemi pevnými stěnami.

21. Dne , datum, došlo k uzavření nájemní smlouvy s předmětem vymezeným pod bodem 15 shora.

22. Mezi stranami bylo sjednáno, že stavební úpravy předmětu nájmu je nájemce povinen provést po předchozím písemném souhlasu pronajímatele tak, aby byl splněn účel nájmu a předmět nájmu splňoval veškeré požadavky vyplývající ze smluveného účelu užívání, zejména požadavky hygienické, požární a bezpečnostní. V té souvislosti byl nájemce povinen zajistit souhlasná vyjádření všech příslušných orgánů státní správy s tím, že projektová dokumentace stavebních úprav zpracovaná nájemcem a schválená pronajímatele bude přílohou návrhu na zahájení stavebního řízení.

23. V článku IV smlouvy byla sjednána výše nájemného pro období po ukončení stavebních úprav, od , datum, byla výše základního nájemného určena dle podlahové výměry prodejny a dále z nájemného z obratu, které činí 5 % z obratu nájemce. Současně bylo dojednáno, že minimální výše nájemného z obratu bude činit částku , částka, měsíčně. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od , datum, do , datum, .

24. V článku VI pod bodem 6. 1. byla ujednána výše jistoty , částka, . V čl. IX se smluvní strany dohodly na rozhodném právu a obchodních podmínkách, sjednaly si, že následující ustanovení o. z. se na smlouvu a vztahy z této smlouvy vyplývající nepoužijí (vůbec, popřípadě v modifikované podobě): § 1765 (vyloučení výhrady změny okolností), § 1766 (vyloučení možnosti změny/zrušení závazku ze smlouvy soudem), § 2208 (práva z vady předmětu nájmu), § 2209 (vyloučení zákazu změny předmětu nájmu pronajímatelem), § 2210 odst. 3 (tzn. vyloučení práva nájemce požadovat po pronajímateli během opravy předmětu nájmu poskytnutí jiné věci k užívání a práva výpovědi bez výpovědní doby), § 2227 (vyloučení práva nájemce dání výpovědi bez výpovědní doby, stane-li se předmět nájmu nepoužitelný ke sjednanému/běžnému účelu), § 2232 (vyloučení práva výpovědi bez výpovědní doby v případě závažného porušení povinností protistranou, § 2303 (vyloučení obdobného užití ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu), § 2308 (vyloučení zákonné úpravy možnosti výpovědi nájemcem před uplynutím ujednané doby nájmu), § 2311 (vyloučení obdobného užití ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou) a § 2315 (vyloučení práva na náhradu za převzetí zákaznické základny).

25. Ve smlouvě na sebe vzal nájemce nebezpečí podstatné změny okolností, které mohou založit v právech na povinné straně zvlášť hrubý nepoměr, nájemci tak nevznikne právo domáhat se obnovení jednání o smlouvě v případě podstatné změny okolností ve smyslu § 1765 odst. 1 o. z.

26. Dle článku 9. 1. 3 smlouvy bylo sjednáno, že ustanovení § 2208 o. z. se na základě dohody stran uplatní pouze v následujícím rozsahu: oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu tak, že nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného, případně ztěžuje-li vada zásadním způsobem užívání nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného, přičemž nájemce nemá právo požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů na opravu předmět nájmu ani právo vypovědět smlouvu bez výpovědní doby.

27. V článku 9. 1. 4. bylo sjednáno vyloučení úpravy § 2209 o. z. tak, že pronajímatel má právo o své vůli během trvání nájmu předmět nájmu měnit. V článku 9. 1. 6. bylo ujednáno že nájemce není oprávněn vypovědět smlouvu bez výpovědní doby dle § 2227 o. z., dle § 2232 o. z. v případě porušuje-li pronajímatel svoje povinnosti zvlášť závažným způsobem a dále vypovědět smlouvu před uplynutím ujednané doby nájmu dle § 2308 o. z. ve vyjmenovaných případech.

28. V článku 9. 2 smlouvy bylo dohodnuto že se neuplatní ustanovení §§ 1793 až 1795 o. z. o neúměrném zkrácení ani ustanovení § 1796 o lichvě. V souladu s ustanovením § 1801 o. z. se strany dohodly, že ustanovení § 1799 a 1800 o. z. o smlouvách uzavíraných adhezním způsobem se pro účely této smlouvy nepoužijí.

29. Dále si smluvní strany sjednaly možnost změny smlouvy pouze formou písemných dodatků, dále bylo ujednáno, že žádný projev vůle stran učiněný při jednání o této smlouvě ani projev vůle učiněný po uzavření této smlouvy nesmí být vykládán v rozporu s výslovným ustanovením této smlouvy a nezakládá žádný závazek žádné ze stran. Rovněž vyloučily možnost dovozování smlouvy ze zavedené praxe stran a z obchodních zvyklostí.

30. V článku 9. 6. smlouvy bylo ujednáno, kromě ujištěních, která si strany poskytly v této smlouvě nebude mít žádná ze stran žádná další práva a povinnosti v souvislosti s jakýmkoli skutečnostmi, které vyjdou najevo a o kterých neposkytla druhá strana informace při jednání o této smlouvě, výjimkou budou případy, kdy daná strana úmyslně uvedla druhou stranu ve skutkový omyl ohledně předmětu této smlouvy.

31. Přílohu číslo , hodnota, smlouvy tvořily obchodní podmínky (dále též „OP“) nájmu prostoru sloužícího podnikání a poskytování některých služeb s nimi spojených Součástí obchodních podmínek byl čl. XIII o změně předmětu nájmu v rámci přemístění nájemce. Dle článku 13. 1 OP nájemce je srozuměn s tím, že v průběhu doby nájmu může dojít ke změně konceptu skladby nájemců na letišti; dle článku 13. 2 OP nájemce souhlasí s tím že je pronajímatel oprávněn kdykoli vyzvat nájemce k jednání o přemístění nájemce a předmětu nájmu na jinou plochu a/nebo do jiného prostoru nebo místnosti v rámci letiště, jež je z hlediska umístění v rámci ploch nebo prostor letiště a základních technických parametrů včetně výměry a podmínek přístupu zákazníků přinejmenším srovnatelná s původním předmětem nájmu a nájemce je povinen o takovém přemístění s pronajímatelem v dobré víře jednat. Dle článku 13. 3 OP důvodem pro přemístění nájemce v rámci letiště může být zejména 1) změna konceptu skladby nájemců na letišti, 2) změna marketingové resp. prodejní koncepce letiště, 3) bezpečnost na letišti či jakákoliv jiná bezpečnostní hlediska z důvodů, ze kterých bude nutné či vhodné přemístit nájemce a předmět nájmu nebo 4) stavební změny na letišti zejména výstavba či přestavba infrastruktury letiště.

32. Obsahově shodnou smlouvu o nájmu prostor sloužícího podnikání- typ 1, pouze vztahující se k jinému prostoru a prodejci s jiným sortimentem zboží, uzavřel právní předchůdce žalované se společností , právnická osoba, dne , datum, , přílohou č. , hodnota, smlouvy byl plánek předmětu nájmu, půdorys prodejny v obdobném provedení jako v případě smlouvy mezi žalobkyní a právním předchůdcem žalované. Shodný typ smlouvy byl uzavřen se společností , právnická osoba, , datum, , včetně přílohy 2 smlouvy s půdorysem prodejny.

33. Žalobkyně předložila smlouvy o pronájmu prostor sloužícího podnikání mezi právním předchůdcem žalované a společností Lagardere travel a.s. (2 smlouvy), dále se společností , právnická osoba, ., s označením typ 1. Předložené smlouvy byly částečně začerněny. Smlouvy s , právnická osoba, . a , právnická osoba, . typově odpovídají smlouvě uzavřené s žalobkyní, nicméně celý článek IX upravující rozhodné právo a obchodní podmínky je začerněn, anonymizován, z přílohy č. , hodnota, ke smlouvě s , právnická osoba, ., znázorňující umístění prodejního stánku je patrný pouze detail nikoli celková koncepce orientace umístění v rámci letiště, je patrné umístění provozovny v prostoru proti schodišti, u přílohy č. , hodnota, ke smlouvě se společností , právnická osoba, . je patrný detail umístění provozovny ve vztahu k sousedním provozovnám na chodbě, jedná se o detail -výřez z celkového plánu.

34. Dne , datum, zaslal , jméno FO, , zaměstnanec žalované žalobkyni nový půdorys jednotky s upravenou velikostí 49,07 m2 a schéma průčelí prodejny.

35. Z žádosti žalobkyně o schválení odpisování technického zhodnocení majetku, které žalované dopisem ze dne , datum, vyhověla vyplývá, že od října 2016 dodavatelé účtovali žalobkyni za práce provedené v prostorách budované prodejny; dne , datum, byla vystavena faktura za návrh umělého osvětlení, dne , datum, za projektové a koordinační podklady; na podzim 2016 již musela být dispozice prodejny v prostoru patrná (žádost, e- mailová průvodní zpráva k žádosti ze dne , datum, a , datum, ).

36. Dne , datum, došlo mezi právním předchůdcem žalované a žalobkyní k předání prostoru prodejny č. , hodnota, , ve stavu: stavba, příprava pro shell and core (předávací protokol).

37. Dne , datum, udělil , právnická osoba, souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru vestavby prodejního stánku TAMUZ na Terminálu 1 letiště k žádosti stavebníka společnosti , právnická osoba, ., na základě předložené ověřené projektové dokumentace. Následně byla v lednu 2017 vyhotovena dokumentace skutečného provedení stavby (souhlas , právnická osoba, ze dne , datum, , dokumentace skutečného provedení stavby)

38. Z náhledu z půdorysu Terminálu 1 letiště je patrné stavební řešení hlavní části budovy terminálu 1 se dvěma navazujícími částmi s odletovými bránami, prstem A a prstem B. Prst A je situován napravo od vstupu od pasové kontroly, prst B je situován v levé části. Z náhledu je patrné řešení toku cestujících přes duty free zónu a směřování cestujících k oběma částem pro odlety k prstu A a k prstu B, přičemž je patrné, že cestující odlétající z bran (gates) umístěných v prstu A nemají důvod pokračovat dál do prostoru terminálu letiště, k bránám umístěným v prstu B, před nímž je umístěná provozovna žalobkyně.

39. Z mapky prostoru v T1 je patrné umístění 4 prodejen, prodejny žalobkyně a 3 nově vzniklých prodejen s označením 153 , Anonymizováno, , 164 – , Anonymizováno, a 164b – , Anonymizováno, , z mapky se podává směřování toku cestujících po projití pasovou kontrolou doprava do walk-through zóny s největší prodejnou , Anonymizováno, , s vyústěním do chodby, která směrem nalevo vede k prstu B kolem prodejny žalobkyně (plán Terminálu 1).

40. Prodejna , Anonymizováno, je rozsáhlá, zaměřená na odlišný sortiment zboží, prodejna žalobkyně s označením , Anonymizováno, je menší, prostorově uzavřenější, s odlišným sortimentem, zejm. se zaměřením na značkové hodinky (fotografický náhled do interiéru prodejny ADF a žalobkyně). Na stěnách chodeb v Terminálu 1 směrem k prodejně žalobkyně jsou umístěny orientační tabule k odletovým branám, reklamní tabule a obrazovky s aktuálními údaji o odletech jednotlivých letů. (fotografie prostoru chodby letiště, přístupu k prodejně žalobkyně).

41. Z výslechu , jméno FO, soud zjistil, že od roku 2016 doposud je zaměstnancem žalované, jehož pracovní náplní je technicko- provozně smluvní koordinace a starání se o určené nájemce. S žalobkyní jednal v roce 2016 v souvislosti s výstavbou nových obchodních jednotek v rámci přestavby Terminálu 1, konkrétně jednal s jednatelem společnosti a s paní , jméno FO, , zaměstnankyní žalobkyně. Žalobkyni byly předány stavební půdorysy hrubé stavby, úkolem žalobkyně, stejně jako ostatních nájemců, bylo vypracovat konkrétní podobu prodejny ve lhůtě cca 2-3 měsíců, na což si žalobkyně zajistila projektanta a architekta. V druhé polovině roku 2016 při prohlídce na místě už byla zjevná orientace prodejny v prostoru. Stavební povolení bylo přímo pro žalobkyni na základě jejího projektu. Potvrdil, že přehled o fungování na Terminálu 1 dostávali jak jednotliví nájemci, ke změnám, které se jich týkaly, tak probíhaly hromadné informační schůzky 1-2 x ročně. Svědek potvrdil, že z plánků, které žalobkyně obdržela bez kontextu dalších informací není provizorní řešení průchodu vedle prodejny žalobkyně pro laika seznatelné. Na místě původního průchodu do bezcelní zóny byly vybudovány dvě nové prodejny, na obě jednotky byla vypsána výběrová řízení a dosavadní nájemci byli o tomto informováni. Svědek potvrdil, že zhruba v polovině roku 2017 probíral s žalobkyní možnost vybudování druhého vchodu, popř. průzoru do prodejny. Žalobkyně k průzoru vytvořila architektonický návrh, ale nakonec záměr nebyl schválen z bezpečnostních důvodů a z důvodu orientace cestujících.

42. Z výslechu svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že je zaměstnancem žalované od května roku 2018, byť aktuálně práci pro žalovanou nevykonává. V době budování prodejny žalobkyně na letišti nepůsobila, agendu přebírala po kolegyni, měla k dispozici písemnou dokumentaci, z níž bylo patrné, že všichni nájemci byli individuálně obeznámeni s plánovanými změnami na T1. O vybudování walk through zóny byly nájemci informováni jak individuálně, tak hromadně na prezentační schůzce. Potvrdila, že ke stavebním úpravám byla organizovaná hromadná schůzka, na níž byli nájemci o plánech letiště informováni. Potvrdila jednání s žalobkyní o průzoru a závěr, že nebyl schválen z provozně technických důvodů, na stěně měly být informativní cedule. Průchod proti pasové kontrole nebyl nějakým provizorním řešením, fungoval zhruba od 60. let. Uzavření průchodu bylo součástí koncepce změny Terminálu 1.

43. Z výslechu svědkyně , jméno FO, , bývalé zaměstnankyně žalované soud zjistil, že pracovala na letišti v letech 2017-2022. Potvrdila, že s žalobkyní se řešila možnost vybudování průzoru do prodejny. Popsala obecnou praxi na letišti, že nájemci doložili své návrhy, které chtěli zrealizovat, které se rozeslali na všechna příslušná oddělení žalované, na základě stanovisek jednotlivých úseků se projekt realizoval či nikoli. Konkrétní okolnosti kolem průzoru do prodejny se nevybavila. Jednoznačně uvedla, že letiště žádné ústní smlouvy s nájemci neuzavíralo, vše probíhalo v písemné podobě, na základě písemných podkladů, právě proto, že vždy bylo potřeba vyjádření příslušných oddělení (právního, daňového, stavebního atd.), uzavření ústní smlouvy na základě samostatného rozhodnutí oddělení komerčních aktivit kategoricky vyloučila. Potvrdila, že s nájemníky se jednalo i neformálně – telefonicky, e-mailem, osobně, ale realizace čehokoli pak probíhala písemně. V obecné rovině potvrdila, že na letišti probíhaly pravidelné hromadné informativní schůzky.

44. Z výslechu , tituly před jménem, , jméno FO, , bývalé ředitelky komerčních aktivit žalované soud zjistil, že od žalované odešla v dubnu 2018. Měla na starosti obchodní aktivity v rámci provozu letiště. O dění na letišti byli nájemci standardně informováni, písemně i ústně při osobních jednáních. Písemně prostřednictvím e-mailů byly informováni nájemci, kterých se týkala konkrétní změna. Žalovaná standardně organizovala i hromadná informativní setkání, 1-2 x ročně, na kterých se prezentovaly plány letiště do budoucna. Potvrdila, že ústní smlouvy nebyly s nikým uzavírány, letiště neposkytovalo příslib o množství odbavených cestujících či toku cestujících. Ústní přísliby jakéhokoli druhu nebyly ze strany letiště poskytovány, pokud se mělo jednat o cokoli závazného, vždy se věc řešila výlučně písemně.

45. Z výslechu , jméno FO, , bývalé zaměstnankyně žalobkyně soud zjistil, že jednatel žalobkyně dlouhodobě pobýval v zahraničí, do Prahy přiletěl několikrát za rok, provozní záležitosti prodejny – zásobován zbožím, technické záležitosti proto vyřizovala sama, u žalobkyně působila od roku 2002 do roku 2018, poté ještě krátce působila jako konzultant, pomáhala své nástupkyni ve společnosti. Potvrdila, že se účastnila některých jednání v souvislosti se stěhováním provozovny do nových prostor, žalobkyně byla s přidělením prostoru v pořadí a čekala co na ni zbude. V první fázi jednání měli informaci, že si vstup do prodejny mohou udělat libovolně, poté došlo ke změně a byla závazně určena orientace vstupu do prodejny. Kdy k tomuto došlo, včetně okamžiku, kdy orientace prodejny byla patrná si již nevybavila. Tyto věci si řešil jednatel žalobkyně. Potvrdila jednání o provedení průzoru do prodejny, žalovaná nejprve průzor povolila, poté ale zakázala. Žalobkyně měla možnost buď situaci akceptovat nebo z letiště odejít. Svědkyně potvrdila pokles tržeb časově související s otevřením , Anonymizováno, , poté již tržby klesaly pozvolně, obecně tržby kolísaly v závislosti na sezoně a počtu cestujících. Potvrdila, že letiště organizovalo hromadné schůzky k prezentaci plánů, na kterých byla za žalobkyni přítomna, na obsah individuálních jednání si již nevzpomněla, ale v obecné rovině potvrdila, že se týkaly umístění a vybavení prodejny, požadavků na požární ochranu, řešila se roleta, kolaudace apod. Potvrdila, že žalobkyně byla informována o uzavření vstupu proti pasové kontrole, ale že to nepovažovala za zásadní informaci, vycházela z toho, že cestující budou mít možnost vstupu do prodejny přes , Anonymizováno, . Potvrdila, že bylo běžnou praxí, že smluvní dokumentace šla přes ní a přeposílala ji jednateli, běžně dokumentaci četla a měla možnost se s ní seznámit, nijak do ní ale nezasahovala. Po vyhodnocení jednatelem prováděla příslušné kroky, sama za sebe nic nerozhodovala. Předpokládala, že se tímto způsobem seznámila i s obsahem nájemní smlouvy. Potvrdila, že byla seznámena s projektovou dokumentací týkající se prodejny, předpokládala, že přístup do prodejny žalobkyně bude zachován přes prostor ADF, vykládala si to tak, což se nenaplnilo.

46. Z výslechu svědkyně , jméno FO, , bývalé zaměstnankyně žalobkyně soud zjistil, že pro žalobkyni pracovala v letech 2018-2020, po odchodu paní , jméno FO, převzala pozici manažera prodejny. Jednání o stěhování prodejny, její orientaci apod. nebyla přítomna, neboť to neodpovídalo její tehdejší pracovní pozici, účastnila se až jednání v souvislosti s poklesem tržeb, kterých v souvislosti s mediací mělo být hodně, ale blíže si je nevybavila. Žalobkyně měla dva požadavky, na zpřístupnění vstupu do prodejny průchodem přímo proti pasové kontrole, vybudování druhého vchodu do prodejny. Požadavkům nebylo vyhověno z technických důvodů, průchod kolem prodejny byl pouze únikový východem, průchodnost prodejny nebyla možné z důvodu protipožární příčky. Letiště rovněž zamítlo požadavek na vytvoření průhledu do prodejny. Pokles tržeb souvisel s otevřením walk throuh zóny, obchodem , Anonymizováno, , neboť po projití této prodejny již cestujícím nezbývá tolik času. Prodejna žalobkyně byla umístěna v části prstu B, kam část cestujících z prstu A vůbec nesměřuje. Svědkyně potvrdila, že letiště organizovalo hromadné informační schůzky, kterých se ovšem z důvodu svého pracovního zařazení v rozhodné době neúčastnila.

47. Z e-mailové komunikace mezi žalobkyní a žalovanou soud zjistil že , datum, žalovaná potvrdila přijetí architektonického návrhu řešení zadní stěny prodejny žalobkyně se zakreslením průhledu. Žalovaná žalobkyni potvrzovala, že návrh bude procházet schvalovacím procesem. Dne , datum, žalovaná zaslala žalobkyni nacenění plánované změny vytvoření průzoru do prodejny.

48. Z e-mailové zprávy ze dne , datum, vyplývá, že návrh řešení průhledu do prodejny pocházel od žalované, jednatel žalobkyně se s ním seznámil a pověřil své zaměstnance k projednání uvedeného návrhu; návrh žalované byl pro žalobkyni finančně náročný s ohledem na demontáž stávající stěny, vyklizení, uzavření prodejny, demontáž a opětovnou montáž nábytku a novou výmalbu proto navrhla vytvoření několika menších průzorů ve stávající stěně v místech, kterými nevedou žádné rozvody ani sádrokartonové konstrukce. E-mailovou zprávou ze dne , datum, žalovaná informovala zaměstnance žalobkyně, že prověřila možnost umístit obrazovku na zeď do prostoru, kde se původně diskutoval průhled do jednotky, uvedla že umístění obrazovky, průhledu ani jiného objektu není možné z provozních důvodů a jedinou možnou variantou je instalace průhledu ve zmenšeném půdorysu.

49. Dne , datum, se žalobkyně obrátila na žalovanou, předběžně potvrdila zájem o realizaci průzoru, žádala o osobní schůzku všech zúčastněných včetně jednatele žalobkyně tak aby mu bylo vysvětleno, co realizace přesně bude obnášet, na což žalovaná reagovala přislíbením zorganizování společného setkání.

50. Po urgencích ze strany žalobkyně žalovaná žalobkyni informovala dopisem ze dne , datum, , že po zhodnocení celkové situace a vyjádření všech dotčených útvarů letiště není možné k realizaci průzoru do jednotky přistoupit.

51. Z výpisů z účtu žalobkyně bylo prokázáno že dne , datum, uhradila nájemné ve výši , částka, , dne , datum, částku , částka, , dne , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , dne , datum, částku , částka, , dne , datum, částku , částka, , dne , datum, částku , částka, , dne , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, , , datum, částku , částka, (zjištěno z výpisu z účtu žalobkyně za období od , datum, do , datum, ). Dne , datum, uhradila žalobkyně částku , částka, (zjištěno z přehledu pohybu na účtu žalobkyně).

52. Dopisem ze dne , datum, žalovaná oznámila žalobkyni provedení indexace nájemného s ohledem na inflační doložku, s přiloženým splátkovým kalendářem 1) k pronájmu skladu, 2) kanceláře a prodejny, u těchto prostor pak základní nájemné nově činilo , částka, včetně DPH, měsíční úhrada pak celkem , částka, . V roce 2020 pak žalovaná informovala nájemce, že s účinností od , datum, došlo ke snížení DPH u dodávky tepla, od , datum, ke snížení DPH u vodného a stočného, v té souvislosti byl zaslán nový splátkový kalendář.

53. Z přehledu uhrazených daňových dokladů žalobkyní se podává, že žalobkyně od prosince 2016 do února roku 2020 řádně včas platila sjednané nájemné. V březnu 2020 uhradila nájemné základní, na obratové nájemné byla započtena jistota, to se týkalo dalších nájmů za období 04/2020, 05/2020 částečně bylo započteno nájemné a služby za 06/2020; obratové nájemné z 06/2020 a další nájemné za období od 07/2020 do 04/2021 již ze strany žalobkyně nebylo uhrazeno.

54. Z přehledu nájemného z obratu minimálního nájemného z obratu se podává za 02/2020 vypočtený podíl z obratu ve výši , částka, , výše obratového nájemného činila , částka, , za 03/2020 vypočtený podíl z obratu ve výši , částka, nájemné z obratu činilo , částka, , v 04/2020 činil obrat , částka, , stejně tak v 05/2020, v 06/2020, 07/2020 a v 08/2020.

55. Dopisem ze dne , datum, žalobkyně vyzvala předžalobní výzvou žalovanou k úhradě částky odpovídající slevě ze základního nájemného, částky odpovídající slevy z nájemného z obratu a ušlého zisku v celkové výši , částka, za období od , datum, do , datum, (předžalobní výzva ze dne , datum, , potvrzení o odeslání do datové schránky žalované).

56. Žalobkyně odstoupila od smlouvy o nájmu prostor k podnikání dopisem ze dne , datum, (odstoupení od smlouvy ze dne , datum, ). Na dopis s odstoupením od smlouvy reagovala žalovaná dopisem ze dne , datum, , v němž upozornila žalobkyni, že v žádné ze smluv není zakotvena možnost nájemce ukončit jednostranně smlouvu odstoupením, z uvedeného důvodu pokládala odstoupení od smlouvy za neplatné a nezpůsobilé vyvolat zamýšlené právní účinky.

57. Dopisem ze dne , datum, žalovaná informovala žalobkyni o čerpání jistoty z nájemní smlouvy jistota činila , částka, , žalovaná proti žalobkyni evidovala dluh ve výši , částka, ke dni , datum, ; žalovaná použila jistotu z nájemní smlouvy na úhradu dluhu, zbývající část pohledávky vyčíslila ve výši , adresa, ,50 Kč součástí dopisu byl i přehled pohledávek po splatnosti za nájemné k , datum, .

58. Z předávacího protokolu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně uvedeného dne vyklidila prostory provozovny, žalovaná si prostory nepřevzala, klíče byly vráceny prostřednictvím právního zástupce žalobkyně59. Z rozsudku Obvodního soudu pro , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, soud zjistil, že žalobkyni v daném řízení v procesním postavení žalované, bylo uloženo zaplatit žalované (v procesním postavení žalobkyně) celkem částku , částka, spolu se smluvním úrokem z prodlení z jednotlivých dlužných částek; jednalo se o dlužný minimální měsíční nájem za období od října 2020 do března 2021 (celkem , částka, ) a dlužné základní nájemné za stejné období v celkové výši , částka, ; rozsudek nabyl právní moci dne , datum, . Rozsudkem Obvodního soudu pro , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , který nabyl právní moci dne , datum, , soud uložil žalobkyni v procesním postavení žalované zaplatit , právnická osoba, . celkovou částku , částka, spolu s úrokem z prodlení z jednotlivých dlužných částek,; jednalo se o nárok na úhradu dlužného minimálního měsíčního nájemného za období srpna 2020-září 2020, měsíčně ve výši , částka, , dále alikvotní část základního nájemného za období od , datum, do , datum, ve výši , částka, . V obou případech se jednalo o rozsudky pro uznání, z důvodu nereagování žalované na kvalifikovanou výzvu k vyjádření.

60. Dne , datum, k objednávce žalobkyně podala společnost , právnická osoba, . znalecká kancelář, znalecký posudek č. , hodnota, -91/2023, k zodpovězení znalecké otázky, jaká je výše ušlého zisku, kterého by dosáhla společnost žalobkyně za předpokladu dodržení smluvené přístupnosti její prodejny na letišti , jméno FO, tedy při přímém vstupu do prodejny z prostoru od pasové kontroly. Uvedený znalec dospěl k závěru, že výše ušlého zisku činila , částka, za období od , datum, do , datum, . Vyšel ze srovnání původního plánu -představy jednatele žalobkyně kdy měl být přímý vstup od pasové kontroly, dále z plánku 2 zohledňující vstup do prodejny průchodem do bezcelní zóny vedle prodejny žalobkyně, a změny dispozice od 04/2017, kdy došlo k uzavření průchodu vedle prodejny žalobkyně a k nasměrování cestující přes walk through zónu, prodejnu ADF. Zohlednil tok cestujících, který se rozděloval do prstu A a do prstu B. Přílohou znaleckého posudku byly účetní výkazy společnosti žalobkyně a zmiňované nákresy situace vstupu do prodejny.

61. Dne , datum, podal znalecký posudek soudem ustanovený znalec , tituly před jménem, , jméno FO, , v němž dospěl k následujícím závěrům: 1) poloha a prostorová orientace prodejny má podstatný vliv na výši tržeb realizovaných v jednotce; 2) změna polohy a prostorové orientace má vliv na výši tržeb, 3) zlepšení viditelnosti obchodní jednotky má vliv na výši tržeb, 4) vliv zhotovení průzoru do zadní stěny obchodní jednotky by měl pouze minimální vliv na výši tržeb, což znalec odůvodnil tím, že většina cestujících projde kolem poutače bez povšimnutí, protože cílem cestujících je odlet, cestující jsou mnohdy v časové tísni, rovněž uvedl, že poutání zákazníků formou výkladní skříně se již přestává používat, aktuálně se mění marketingová činnost prodejců, prodejny přestávají výklady využívat k vystavování zboží; 5) s určitostí nelze vyčíslit výši ušlého zisku na základě předpokládaného nákupního chování cestujících v případě vybudování průzoru do obchodní jednotky z prostoru pasové kontroly; znalec konstatoval, že rozdíl v nákupním chování zákazníků při vybudování průzoru by byl minimální; 6) s určitostí nelze stanovit rozdíl počtu cestujících, kteří by navštívili obchodní jednotku v případě, že by byl průzor z prostoru pasové kontroly do obchodní jednotky vybudován v porovnání se současným stavebně technickým stavem; s určitostí nelze stanovit průměrnou částku, kterou by jednotlivý cestující utratil v obchodní jednotce, pokud by ji navštívil; při stanovení očekávaných tržeb žalobkyně z provozu obchodní jednotky v rozhodném období vyšel znalec z tržeb z roku 2014 a 2015, % tržeb zhodnotil a vzájemně porovnal tržby v jednotlivých letech 2014, 2015, 2017 a 2018. Došel k závěru, že nelze stanovit očekávané tržby žalobkyně z provozu obchodní jednotky za relevantní období v případě, že by sortiment byl viditelný pro cestující přicházející přímo od prostoru za pasovou kontrolou, s ohledem na chování cestujících měl za to, že ovlivnění by bylo minimální. Ke stanovení obvyklé výše základního nájmu obchodní jednotky v uvedeném období, při zohlednění přístupnosti obchodní jednotky ze strany zákazníků, porovnal počet odbavených osob na mezinárodních letištích v České republice v letech 2016, 2017 a 2018 na letištích v , adresa, , , adresa, , uvedl, že prodejnu umístěnou na letišti , adresa, nelze porovnat s prodejnou umístěnou na jiném letišti. Pražské letiště je z celorepublikového hlediska výjimečné a nájem nelze stanovit ani porovnáním ani výpočtem. Jedná se o specifický prostor se specifickými obchodními podmínkami. V případě, že by jednotka byla přístupná pro cestujících procházející přímo od prostor za pasovou kontrolou ušlý zisk prodejny oproti prodejně umístěné po rekonstrukci lze předpokládat v pásmu 2,5 až 3 milionů Kč za 12 měsíců. Vybudování průzoru by mělo minimální vliv na prodej žalobkyně. Při stanovení výše škody vyšel ze zjednodušeného schématu toku cestujících v rámci jejich směřování prostorem Terminálu 1 k odletovým bránám umístěným v prstu A a v prstu B.

62. Na základě skutkových zjištění učinil soud následující skutkový závěr.

63. Žalobkyně i žalovaná jsou podnikatelky. Žalobkyně podnikala v prostoru T1 letiště , adresa, od roku 1994, provozovala prodejnu s luxusním zbožím. V souvislosti s rekonstrukcí prostor Terminálu 1 došlo ke konci roku 2015 ze strany žalované, resp. jejího právního předchůdce, k ukončení dříve založeného nájemního vztahu se žalovanou, resp. jejím právním předchůdcem. Rekonstrukce prostor souvisela s naplněním požadavků na plynulost odbavení cestujících a zajištění zvýšení kapacity kontroly cestovních dokladů v rámci zemí schengenského prostoru. Žalobkyni bylo nabídnuto pokračování v podnikání v prodejně v prostoru proti pasové kontrole, v zóně duty free. Součástí návrhu na uzavření nové smlouvy bylo označení možného umístění nově vytvořené provozovny. Jednalo se o orientační umístění, bylo avizováno, že může dojít ke změně. Žalobkyně projevila zájem pokračovat v podnikání na letišti, což potvrdila v lednu 2016. V průběhu roku 2016 zasílala žalovaná nájemcům dotčeným rekonstrukcí informační zprávy o probíhající rekonstrukci. Bylo běžnou praxí žalované, že organizovala hromadné informační schůzky ohledně plánovaných změn na letišti. Hromadná informační schůzka proběhla i o plánovaných změnách v souvislosti s rekonstrukcí prostor Terminálu 1, včetně vybudování walk through zóny. Žalobkyně nebyla jedinou společností, které se změna terminálu dotkla.

64. Dne , datum, uzavřela žalobkyně, zastoupená , tituly před jménem, Jeličem, jediný jednatelem a společníkem společnosti, smlouvu s právním předchůdcem žalované o nájmu prostor k podnikání, na dobu určitou 5 let. Jednalo se o typizovanou smlouvu, kterou právní předchůdce žalované uzavíral i s jinými společnostmi, včetně přílohy o podobě prodejny. V prodejně, kterou žalobkyně užívala s označením prodejny TAMUZ, prodávala cenné zboží, zejm. hodinky, šperky, značkovou bižuterii. Před uzavřením smlouvy byla jednou z možností podoby prodejny průchozí prodejna umístěná proti pasové kontrole, následně došlo ke změně koncepce žalované, smlouva již byla uzavřena s podobou prodejny neprůchozí, orientace umístění vstupu do prodejny nebyla v době uzavření smlouvy patrná. Jednatel žalobkyně se nezajímal o smluvní podmínky ani přílohy smlouvy, s výjimkou stanovení výše nájemného. Dispozitivní ustanovení občanského zákoníku byla v rámci smluvního vztahu modifikovaná, popř. zcela vyloučená ve prospěch žalované. Nový půdorys jednotky byl žalobkyni zaslán elektronicky před uzavřením smlouvy, v srpnu 2016. Žalobkyni byly předány stavební půdorysy hrubé stavby. Od října 2016 již žalobkyně pracovala na zajištění podkladů pro stavební povolení od , právnická osoba, a realizovala v prodejně stavební, technické práce; orientace vstupu do prodejny jí musela být známa. Žalobkyni zastupoval při kontraktačním jednání jednatel, který jinak trávil čas v zahraničí, stavební a technické úpravy provozovny řešily převážně zaměstnankyně žalobkyně.

65. Dne , datum, převzala žalobkyně prostor k pronájmu bez jakýchkoli výhrad. Dne , datum, získala od , právnická osoba, stavební povolení pro prodejnu v prostoru letiště. Žalobkyni muselo být nejpozději od října 2016 známo, že vstup do prodejny nebude orientován proti pasové kontrole, ale z opačné strany. V lednu 2017 žalobkyně zahájila provoz. Vstup do části chodby, kde byl orientován vchod do prodejny žalobkyně byl umožněn průchodem vedle prodejny žalobkyně proti pasové kontrole. V lednu 2017 nebyly rekonstrukční práce na T1 ukončeny, neboť jejich součástí bylo vybudování walk through zóny s největším obchodním prostorem ADF. K otevření prostoru walk through zóny došlo v dubnu 2017, v souvislosti s otevřením této části letiště došlo k uzavření průchodu vedle prodejny žalobkyně, tok cestujících byl nově veden od prostoru za pasovou kontrolou přes walk through zónu a prodejnu , Anonymizováno, , po projití této části se proud cestujících rozdělil, cílem části cestujících byly odletové brány v prstu A napravo, část směřovala doleva k bránám umístěným v prstu B. V důsledku této změny, ve směřování proudu cestujících po prostoru letiště k odletovým branám a otevření prodejny , Anonymizováno, , došlo k poklesu tržeb žalobkyně. Žalobkyně neměla smluvně garantováno počet odbavených cestujících letištěm, neměla garantován počet cestujících, kteří by měli projít kolem její provozovny. V obchodních podmínkách byla výslovně uvedena možnost žalované změnit koncept skladby nájemců na letišti. Pokles tržeb souvisel nejen se změnou toku cestujících, ale primárně s otevřením prodejny , Anonymizováno, , byť byla zaměřena na jiný sortiment zboží, v tomto směru se nejednalo o konkurenční podnik. Jednatel žalobkyně požadoval vytvoření průchozí prodejny, což žalovaná neakceptovala. Půl roku po otevření , Anonymizováno, začal jednatel žalobkyně jednat s žalovanou o řešení poklesu příjmu z prodeje žalobkyně, v rámci jednání o zlepšení prodejních výsledků žalovaná navrhla vytvoření vitríny do prodejny, byly projednávány varianty obrazovek a průzorů, z technických důvodů žalovaná řešení, s nímž původně přišla ředitelka komerčních aktivit, sama zamítla. K vybudování průzoru do prodejny z uvedeného důvodu nedošlo. Vybudování průzoru by s největší pravděpodobností mělo zanedbatelný vliv na zvýšení prodeje žalobkyně. Primární motivací cestujících je dostat se v rámci T1 k odletovým branám, cestující jsou na letišti z důvodu cestování, nikoli z důvodu nakupování jako v běžném nákupním centru. I přes pokles tržeb žalobkyně hradila žalované řádně a včas základní i obratové nájemné, a to do února 2020. K dramatické změně její ekonomické situace došlo v souvislosti s vypuknutím pandemie Covid 19. V důsledku protiepidemických opatření a uzavření hranic došlo prakticky k zastavení leteckého provozu, letiště bylo zcela bez cestujících, přičemž prostor letiště, duty free zóny je přístupný právě jen v souvislosti s cestováním. Žalobkyni stíhala i za takových okolností povinnost hradit žalované nájemné. Žalobkyně měla za to, že nepřítomnost cestujících představuje nemožnost podnikání a je porušením závazku žalované, proto od smlouvy odstoupila, nájemné žalované nehradila. Až dne , datum, předžalobní výzvou adresovanou žalované se domáhala slevy z nájmu za období , datum, – , datum, , tj. zahrnující období uplatněné touto žalobou, za tvrzenou vadu předmětu nájmu spočívající v uzavření průchodu proti pasové kontrole a změny toku cestujících na Terminálu 1 v důsledku otevření prodejny ADF; vadu nájmu žalované dříve nevytkla. Žalovaná oproti tomu uplatnila nároky za dlužný nájem, jednak v rámci procesní obrany, dále dvěma samostatnými žalobami. V uvedených řízeních byla úspěšná z důvodu pasivity žalobkyně, která neotvírala datovou schránku a v řízení po vydání kvalifikované výzvy k vyjádření, na které žalobkyně v procesním postavení žalované ve lhůtě nereagovala, byly vydány rozsudky pro uznání. V září 2020 vstoupila žalobkyně do likvidace, , datum, vyklidila prostor prodejny.Právní posouzení nároku na slevu z nájmu66. Dle § 2208 odst. 1 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby67. Dle § 2208 odst. 3 o. z. neuplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění.

68. Účastníci si ve smlouvě zákonnou úpravu částečně modifikovali, nicméně i v rámci této modifikace bylo ujednáno, že nájemce je povinen oznámit vadu řádně a včas.

69. V daném případě žalobkyně změnu přístupu do prodejny žalované jako vadu nevytkla. S žalovanou jednala o řešení změny toku cestujících a poklesu počtu potenciálních zákazníků, samotné jednání o možnosti vytvoření průchozí prodejny, popř. vytvoření průzoru do prodejny tak, aby si ji cestující všimli, nelze označit za vytčení vady. Vadu žalobkyně vytkla až v souvislosti s uplatněným nárokem na slevu z nájmu v rámci předžalobní upomínky ze dne , datum, . K realizaci prostorové změny v okolí prodejny na Terminálu 1, tj. ke změně toku cestujících po terminálu došlo , datum, , žalovaná namítla pozdní uplatnění vady, ke kterému došlo , datum, . Soud námitce žalované přisvědčil a nároku na slevu nájemného žalobkyni nepřiznal. Z důvodu zjevné opožděnosti se nezabýval tím, zda vůbec změna toku cestujících může být vadou předmětu nájmu.Ve vztahu k nároku na náhradu škody vyšel soud z následujících ustanovení:

70. Dle § 2913 odst. 1 o. z., poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

71. Dle § 1728 odst. 1 o. z. každý může vést jednání o smlouvě svobodně a neodpovídá za to, že ji neuzavře, ledaže jednání o smlouvě zahájí nebo v takovém jednání pokračuje, aniž má úmysl smlouvu uzavřít.

72. Dle § 1728 odst. 2 o. z. při jednání o uzavření smlouvy si smluvní strany vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí, tak, aby se každá ze stran mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu a aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít.

73. Dle § 1729 odst. 1 o. z. dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod.

74. Dle § 1729 odst. 2 o. z. strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.

75. Dle § 1798 odst. 1 o. z. ustanovení o smlouvách uzavíraných adhezním způsobem platí pro každou smlouvu, jejíž základní podmínky byly určeny jednou ze smluvních stran nebo podle jejích pokynů, aniž slabší strana měla skutečnou příležitost obsah těchto základních podmínek ovlivnit.

76. Dle § 1798 odst. 2 o. z. obsahuje-li smlouva uzavřená adhezním způsobem doložku, která je pro slabší stranu zvláště nevýhodná, aniž je pro to rozumný důvod, zejména odchyluje-li se smlouva závažně a bez zvláštního důvodu od obvyklých podmínek ujednávaných v obdobných případech, je doložka neplatná. Vyžaduje-li to spravedlivé uspořádání práv a povinností stran, soud rozhodne obdobně podle § 577.

77. V daném případě byl závazkový vztah mezi podnikateli, žalobkyně byla v postavení slabší smluvní strany. Žalovaná měla vzor smlouvy označený jako typ 1, který standardně uzavírala i s ostatními nájemci. V rámci uvedeného typu smlouvy byla vyloučena úprava adhezních smluv. Smluvní podmínky byly nastaveny výhodně pro žalovanou, zejména ve výrazné modifikaci, vyloučení výpovědních důvodů, možnosti jednostranné změny předmětu nájmu apod. Soud nicméně vyhodnotil, že se jednalo o standardní smlouvu uzavíranou i s ostatními nájemci v prostoru letiště, přičemž smluvní podmínky nelze srovnávat se smluvními podmínkami nájmu prostor prodejen v běžném obchodním centru. Letiště, resp. prodejní prostor v bezcelní zóně je zcela specifickým prostorem, který primárně není určen jako prodejní zóna, jedná se o vedlejší, doprovodnou činnost. Primárním účelem terminálu letiště je zajištění odbavení cestujících na jejich let, bezpečnost a plynulost leteckého provozu. Do prostoru terminálu, jeho bezcelní zóny je omezen vstup pouze pro cestující letecké přepravy a obsluhující personál. Pro podnikatele/prodejce zejména drahého luxusního zboží je prostor atraktivní právě tím, že se jedná o bezcelní zónu. Tento benefit vyvažuje určitou „rizikovost“ smlouvy pro nájemce. Jednatel žalobkyně byl se smluvními podmínkami srozuměn, nebrojil proti nim, vůbec je neřešil a soustředil se výhradně na otázku výše nájemného. Rozporu s dobrými mravy se začala žalobkyně dovolávat až v souvislosti s faktickým zastavením letového provozu v době Covidu v důsledku celosvětových protipandemických opatření. Soud shledal určitou nevýhodnost smluvních podmínek pro slabší stranu, nikoli však takovou, která by způsobila neplatnost jednotlivých doložek/ujednání. Žalobkyně nebyla nijak nucena podnikat v prostoru letiště, naopak to pro ni po řadu let bylo ekonomicky výhodné. Nejednalo se o případ, kdy by byla závislá pro realizaci vlastního podnikání na službách smluvního partnera, např. na dodávce vody apod. Nad to se jednalo o smlouvu uzavřenou na dobu 5 let, což je další důvod, pro který soud hodnotí vyloučení možnosti odstoupení od smlouvy, výpovědi smlouvy, volněji. Pokud žalobkyně akceptovala podmínky, které byly do určité míry rizikové a dosáhla tak toho, že mohla prodávat zboží v bezcelní zóně, oproti jiným subjektům, které takové riziko podstoupit nechtěly a raději podnikají ve standardních prostorách se zdaněním, jde takové rozhodnutí/riziko k její tíži. Postoj žalobkyně proto nehodnotil jako projev racionální apatie, tedy rozhodnutí přistoupit na podmínky, o kterých je zjevné, že s ohledem na postavení slabší smluvní strany nebudou návrhy na změnu akceptovány, ale jako projev dobrovolné akceptace určitého podnikatelského rizika.

78. Žalobkyně opírala nárok na náhradu škody porušením smlouvy, žalovaná však žádnou smluvní povinnost neporušila, ve smlouvě negarantovala počet odbavených cestujících ani tok cestujících. Naopak jí smlouva umožňovala jednostranně změnit předmět nájmu, včetně konceptu skladby nájemců, v obchodních podmínkách měla rovněž zakotvenu možnost přesunu předmětu nájmu do jiných srovnatelných částí. Změna toku cestujících souvisela se změnou celého konceptu prostoru Terminálu 1. O plánovaných změnách na Terminálu 1, o stavebních úpravách byli nájemci informováni na hromadných schůzkách. Z nákresů plánů Terminálu 1 byl patrný záměr letiště k vytvoření velké průchozí prodejní zóny. Žalobkyně měla možnost se s plány seznámit, pokud tak neučinila a vycházela z vlastních představ o uspořádání prostor po rekonstrukci, jde to rovněž k její tíži.

79. Žalovaná učinila nesporným, že před uzavřením smlouvy byla jednou z diskutovaných možností varianta průchozí prodejny, kterou však následně zavrhla a při uzavření nájemní smlouvy už s touto variantou nepočítala. Přílohou nájemní smlouvy byl nákres/půdorys provozovny, z něhož bylo jednoznačně seznatelné, že prodejna není koncipována jako průchozí. Skutečnost, že jednatel žalobkyně si přílohy a uvedené znázornění v době uzavření smlouvy nevšiml, nemůže být dávána za vinu žalované. Ze skutečnosti, že přílohu smlouvy netvoří znázornění prodejny, její orientace v prostoru letiště, nelze dovozovat úmysl žalované orientaci prodejny zamlčet. Přílohy znázorňující tvar a velikost prodejen byly u všech smluv s označením typ 1 obdobné.

80. Žalobkyně následně převzala předmět nájmu bez jakýchkoli výhrad. Orientace prodejny jí byla známa ještě před oficiálním převzetí prostoru, neboť měla k dispozici nákresy od zaměstnanců žalované, sama nechávala zpracovat stavební dokumentaci pro , právnická osoba, , který odsouhlasil realizaci rozhodnutím ze dne , datum, .

81. Skutečnost že představa jednatele žalobkyně o umístění prodejny a jejím provedení nekorespondovala ve smlouvě dohodnuté variantě a avizované koncepci změn na letišti, nepředstavuje porušení smlouvy a nezakládá ani předsmluvní odpovědnost žalované. Ta by přicházela do úvahy, kdyby žalobkyně jednala o smlouvě se žalovanou, a z důvodu změny předjednaných podmínek před jejím plánovaným uzavřením by k realizaci nedošlo.

82. Pokud žalobkyně tvrdila, že pro ni byl akceptovatelný stav v době zahájení provozu prodejny, tj. v lednu 2017, kdy byl otevřený průchod k odletům bezprostředně vedle prodejny, avšak nepřijatelné uzavření tohoto průchodu v souvislosti s otevřením walk through zóny a prodejny ADF, pak porušila vlastní prevenční povinnost, když se o uspořádání prostoru v rámci rekonstrukce Terminálu 1 dostatečně nezajímala.

83. Pokud žalovaná zahájila jednání s žalobkyní o možnosti vytvoření průzoru do prodejny v zájmu zvýšení obratu žalobkyně a vyrovnání jejích ztrát v důsledku otevření velké obchodní zóny a následně zjistila, že jí navržený plán není možné zrealizovat z bezpečnostních, technických či jiných důvodů, nejedná se o porušení smlouvy, ani předsmluvní odpovědnosti. Žalobkyni po otevření walk through zóny prokazatelně poklesly tržby, znalec , tituly před jménem, , jméno FO, však ve znaleckém posudku uvedl, že vytvoření průzoru by mělo zanedbatelný vliv na výši ztráty a poukázal na skutečnost, že primární motivací cestujících je odletět do místa určení, případný nákup zboží je až sekundární. Cestující se tedy zejména soustředí na informace, kudy se dostanou k odletové bráně, nikoli na zboží prezentované ve výkladní skříni. Rozhodnutí nevybudovat průzor do prodejny žalobkyně tedy žádný podstatný vliv na výši tržeb nemělo.

84. Tvrzení o ústních příslibech průchodnosti prodejny při uzavření smlouvy nebyla prokázána. Žalovaná uvedla, že se jednalo o jednu z možných variant, zaměstnankyně žalobkyně potvrdila, že v průběhu jednání došlo ke změně stanoviska žalované, časově však tyto přísliby spadají do doby před uzavřením smlouvy. Jiné ústní přísliby žalovaná žalobkyni nedávala. O vytvoření průzoru byla vedena ústní i písemná jednání, zaměstnanci žalované potvrdili obecnou praxi, že jednání probíhala ústně i písemně, ale všechny závazky byly uzavírány výhradně písemně.

85. Každá osoba, tedy i strana smluvního závazkového vztahu, má povinnost postupovat poctivě (§ 6 odst. 1 o. z.), nepůsobit bezdůvodně újmu jiným (§ 3 odst. 1 o. z.), respektovat zákonem chráněné hodnoty (§ 3 odst. 2 o. z.), snažit se podle okolností případu újmám předcházet (§ 2900 o. z.) a proti vzniku újmy zakročit (§ 2901 o. z.). Na straně žalované shledal soud přísnost v nastavení smluvních podmínek, nikoli nepoctivost. Z uvedeného důvodu neshledal ani porušení dobrých mravů dle § 2909 o. z.

86. Jednatel žalobkyně nevěnoval dostatečnou pozornost jednání o smlouvě ani avizovaným změnám na letišti. Vycházel z toho, že na letišti bezproblémově působil od roku 1994. Vytvořil si představu o dalším fungování provozovny na letišti na základě části předsmluvních jednání, aniž by reflektoval změnu stanoviska žalované, a aniž by se řádně seznámil s dalšími částmi projektu. Značnou část doby trávil v zahraničí, část informací měl zprostředkovanou od zaměstnanců, kteří mu přeposílali korespondenci a vyřizovali některé technické otázky ohledně realizace prodejny. Případnou absenci zástupců žalobkyně na hromadných informativních schůzkách však rovněž nelze klást k tíži žalované.

87. Ze všech shora uvedených důvodů (absence porušení smluvní povinnosti, absence předsmluvní odpovědnosti, absence porušení dobrých mravů) zamítl soud druhou část žalobou uplatněného nároku, tj. na náhradu škody.

88. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal žalované, která měla ve věci úspěch, nárok na náhradu nákladů řízení v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a podle § 89a exekučního řádu, dále jen „vyhláška“, dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka , částka, za každý úkon ve věci. Celkem tedy žalované náleží náhrada nákladů řízení ve výši , částka, za 16 úkonů dle § 2 odst. 3 vyhlášky (6 x příprava účastni na jednání dle § 1 odst. 3 písm. b) vyhlášky, 6 x účast na jednání dne , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, dle § 1 odst. 3 písm. c) vyhlášky, 4 x písemné vyjádření žalované ze dne , datum, , , datum, , , datum, , , datum, dle § 1 odst. 3 písm. a) vyhlášky).

89. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 o. s. ř.