28 C 45/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudcem Mgr. Janou Hovorkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zaplacení částky 300 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalovanému byla uložena povinnost žalobkyni zaplatit částku , částka, spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši , částka, , do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobkyně se žalobou proti žalovanému domáhala zaplacení , částka, s příslušenstvím a úhrady nákladů na uplatnění pohledávky ve výši , částka, . Žalobu odůvodnila tím, že dne , datum, uzavřela s žalovaným rezervační smlouvu, týkající se rezervace nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, na LV , Anonymizováno, , pro katastrální území , adresa, (jednalo se o rodinný dům s přilehlými pozemky, označený jako statek , adresa, ). Žalobkyně poskytla žalovanému ve dvou platbách rezervační poplatek v celkové výši , částka, . Rezervační smlouva byla uzavřena na dobu určitou do , datum, , k uvedenému dni zanikla. Od , datum, se žalovaný obohatil o rezervační poplatek, který byl sjednán jako záloha kupní ceny z kupní smlouvy, k jejímuž uzavření však nedošlo. Žalobkyně vyzvala žalovaného k jeho vrácení e-mailem ze dne , datum, , se lhůtou do , datum, . Dne , datum, byla na účet žalobkyně připsána platba od žalovaného ve výši , částka, , zbytek poplatku žalovaný žalobkyni ani přes zaslanou předžalobní výzvu nevrátil.

2. Žalovaný žalobou uplatněný nárok neuznal, namítl, že smlouvu o rezervaci neporušil, naopak žalobkyně byla zavázána i bez výzvy k uzavření kupní smlouvy realizační smlouvu uzavřít do , datum, což nesplnila, v uvedené lhůtě neavizovala svoji neschopnost zajistit si finanční prostředky pro úhradu kupní ceny a nedoložila, že jí úvěr na úhradu kupní ceny nebyl poskytnut. Závazek rezervovat nemovitosti je odlišným od závazku uzavřít kupní smlouvu. Rezervační smlouva nezanikla, plnění dle rezervační smlouvy nelze považovat za bezdůvodné obohacení. Ve smlouvě není určeno, že by se měl rezervační poplatek po marném uplynutí lhůty vracet žalobkyni. Smyslem rezervačního poplatku bylo zajištění toho, aby žalovaný nenabízel nemovitosti k prodeji jiným subjektům.

3. Žalobkyně oponovala argumentací, že v rezervační smlouvě není ujednáno, že rezervační poplatek je protiplněním za povinnost žalovaného zdržet se nabízení prodeje nemovitosti 3. subjektům., naopak v čl. 2.1 smlouvy je uveden závazek kupujícího uhradit prodávajícímu rezervační poplatek jakožto zálohu na kupní cenu, dále výslovně odkázala na znění čl. 2.3 smlouvy a na čl. 4.3. smlouvy s tím, že povinnost uzavřít kupní smlouvu byla podmíněná poskytnutím úvěru žalobkyni. Při neposkytnutí úvěru povinnost kupující uzavřít kupní smlouvu nevznikla, žalobkyně proto neporušila povinnost kupní smlouvu uzavřít a žalovanému nemohl vzniknout nárok na smluvní pokutu dle čl. 4.3. rezervační smlouvy. Rezervační poplatek byl zálohou kupní ceny, k uzavření kupní smlouvy nedošlo, bezdůvodným obohacením je pak i záloha ze smlouvy, která nebyla uzavřena. Rezervační smlouva byla uzavřena na dobu určitou, uplynutím doby zanikla. Žalovaný nemá nárok na smluvní pokutu. Rezervační poplatek nemá charakter protiplnění za závazek žalovaného předmětné nemovitosti rezervovat.

4. Na výzvu soudu k doplnění skutkových tvrzení ohledně obchodního charakteru vztahu mezi žalobkyní a žalovaným v souvislosti s uplatněným nárokem na úhradu paušální náhrady nákladů uplatnění pohledávky ve výši , částka, dle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., ze dne 16. října 2013, kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku, veřejných rejstříků právnických a fyzických osob a evidence svěřenských fondů a evidence údajů o skutečných majitelích, vzala žalobkyně při jednání tuto část žalobního nároku zpět, o zastavení řízení v uvedeném rozsahu rozhodl soud samostatným usnesením.

5. Mezi účastníky bylo nesporným, že:1) Žalobkyně s žalovaným uzavřela dne , datum, smlouvu o rezervaci nemovitostí žalovaného (dále též „rezervační smlouva“), které nabízel k prodeji, konkrétně nemovitostí zapsaných na , Anonymizováno, , Anonymizováno, k. ú. , adresa, .2) Rezervační smlouva byla uzavřena na dobu určitou do , datum, , v uvedené lhůtě mezi smluvními stranami nedošlo k uzavření kupní smlouvy ohledně předmětných nemovitostí.3) Žalobkyně poskytla žalovanému plnění na základě rezervační smlouvy ve výši , částka, .4) Žalobkyně vyzvala žalovaného k vrácení rezervačního poplatku ve výši , částka, , žalovaný žalobkyni vrátil část plnění ve výši , částka, .6) Žalobkyně v souvislosti se zájmem o nabytí nemovitostí žádala o poskytnutí úvěru, úvěr jí zamýšleným úvěrujícím nebyl schválen a poskytnut.

6. K dotazu soudu žalovaný uvedl, že na obsahu smlouvy se podílely obě smluvní strany vzájemnými připomínkami a úpravami. Účastníci řízení shodně uvedli, že nedošlo k žádné dohodě o prodloužení lhůty k uzavření kupní smlouvy, a že o takovém prodloužení ani nebylo jednáno.

7. Z rezervační smlouvy uzavřené s odkazem na zákonné ustanovení § 1746 odst. 2 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) soud zjistil, že předmět smlouvy byla rezervace koupě nemovitostí ve prospěch kupujícího a závazek prodávajícího nenabízet ode dne podpisu smlouvy koupi nemovitostí třetím osobám a aktivně spolupracovat s kupujícím na vyjasnění případných majetkových vztahů a závazků váznoucích na předmětných nemovitostech. Předmětem smlouvy byl také závazek prodávajícího vyvíjet ode dne podpisu smlouvy činnosti směřující k tomu, aby kupující mohl ve stanovené lhůtě uzavřít písemnou kupní smlouvu, jejímž předmětem budou nemovitosti (čl. 1.3. rezervační smlouvy).Kupní cena nemovitostí byla stanovena na , částka, (čl. 1.4. rezervační smlouvy). Prodávající se zavázal po dobu trvání smlouvy nepřevést nemovitost na jinou osobu (čl. 1.5. rezervační smlouvy).Kupující se zavázal uhradit prodávajícímu jakožto zálohu na kupní cenu rezervační poplatek ve výši , částka, (čl. 2.1. rezervační smlouvy), rezervační poplatek měl sloužit jako zajištění závazků kupujícího z rezervační smlouvy (čl. 2.3.), v případě uzavření kupní smlouvy měl být započten na úhradu kupní ceny nemovitosti). Smluvní strany se zavázaly uzavřít kupní smlouvu, i bez předchozí výzvy, nejpozději do dne , datum, (čl. 3.1. a čl. 4.1. rezervační smlouvy). Prodávající nebyl povinen uzavřít kupní smlouvu, pokud by mu kupující písemně neprokázal, že za předpokladu získání finančních prostředků z úvěru bude disponovat dostatečnými peněžními prostředky a bude schopen doplatit a doplatí kupní cen za převod nemovitostí (čl. 3.2., 3.3. rezervační smlouvy).Vrácení rezervačního poplatku bylo mezi stranami výslovně sjednáno v případě porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu. Prodávající se v případě porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu zavázal vrátit kupujícímu rezervační poplatek a uhradit smluvní pokutu ve stejné výši. V případě porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu kupujícím byla sjednána smluvní pokuta ve výši rezervačního poplatku; bylo sjednáno, že tato smluvní pokuta bude započtena oproti nároku na vrácení rezervačního poplatku. Bylo ujednáno, že nárok na smluvní pokutu nevznikne v případě, že kupující informuje prodávajícího, že jeho jednání o poskytnutí úvěru bylo bezúspěšné a ve lhůtě do , datum, mu nebude poskytnut hypoteční úvěr. Toto tvrzení byl kupující povinen prokázat písemným potvrzením banky. V takovém případě měl prodávající dle smlouvy povinnost vrátit rezervační poplatek do 3 pracovních dnů od uplynutí lhůty k uzavření smlouvy, tj. , datum, .

8. Z předložené e-mailové komunikace má soud za prokázané, že žalobkyni nebyl poskytnut hypoteční úvěr od zamýšleného úvěrujícího, , právnická osoba, ., z důvodu neprůhledné vlastnické struktury společnosti a nedostatečné ekonomiky společnosti- roční tržby jen cca , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Kč, krátkodobé závazky , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Kč, o čemž byla žalobkyně informována , datum, (zpráva hypotečního specialisty , tituly před jménem, , jméno FO, adresovaná žalobkyni dne , datum, , odpověď na zprávu označenou hypoteční úvěr na statek , adresa, ). Uvedenou zprávu přeposlala žalobkyně žalovanému dne , datum, s omluvou, že se jí nepodařilo zajistit si financování na koupi nemovitosti , adresa, , s tím, že doufá, že i přes tyto komplikace bude mít žalovaný možnost zakoupit si byt v Praze (e-mailová zpráva ze dne , datum, ).

9. E-mailem ze dne , datum, žádala žalobkyně žalovaného o vrácení rezervačního poplatku s odkazem na podmínky rezervační smlouvy a skutečnost, že žalobkyně nezískala hypoteční úvěr (e-mail ze dne , datum, ).

10. K dotazu soudu, z jakého důvodu vrátil žalovaný část rezervačního poplatku, pokud měl za to, že k tomu není povinen, sdělil, že vrácení části poplatku pokládal za slušné a spravedlivé.

11. Na základě skutkových zjištění učinil soud následující skutkový závěr. Žalobkyně s žalovaným uzavřela smlouvu, jejímž předmětem byl závazek žalovaného nenabízet předmětné nemovitosti k prodeji jiným subjektům a poskytnout součinnost kupujícímu, aby mohl uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem by byly rezervované nemovitosti za dohodnutou kupní cenu, a to ve lhůtě do , datum, . Žalobkyně uhradila žalovanému rezervační poplatek ve výši , částka, , který měl být v případě uzavření kupní smlouvy započten na kupní cenu a měl povahu zálohy kupní ceny. Žalobkyně nezískala hypoteční úvěr k nákupu předmětných nemovitostí, o čemž informovala žalovaného , datum, a následně žádala o vrácení rezervačního poplatku v celé výši. Žalovaný ji vrátil poplatek ve výši , částka, , část rezervačního poplatku ve výši , částka, si ponechal.

12. Rezervační smlouva byla uzavřena jako smlouva inominátní dle § 1746 odst. 2 o. z., vedle závazku žalovaného nepřevést vymezené nemovitosti po dobu trvání rezervace do , datum, rovněž obsahovala závazek smluvních stran uzavřít kupní smlouvu, i bez předchozí výzvy, jejímž předmětem měly být zarezervované nemovitosti za cenu , částka, , a to ve lhůtě do , datum, (obecně podstatná ujednání smlouvy o smlouvě budoucí: označení smluvních stran, předmětu budoucí smlouvy, ujednání o povinnosti uzavřít budoucí smlouvu, lhůta pro uzavření smlouvy). Peněžité plnění ve výši , částka, bylo označeno jako rezervační poplatek, současně jako záloha kupní ceny s tím, že v případě uzavření kupní smlouvy mělo dojít k započtení tohoto plnění na kupní cenu. V případě porušení závazku uzavřít kupní smlouvu některou ze stran bylo sjednáno vrácení rezervačního poplatku. V případě porušení uzavřít kupní smlouvu kupujícím vznikl prodávajícímu nárok na úhradu smluvní pokuty do výše rezervačního poplatku (zálohy kupní ceny). Strany vyloučily vznik nároku na smluvní pokutu v případě, že k neuzavření smlouvy ve stanovené lhůtě kupujícím dojde z důvodu, že nezíská úvěr k financování úhrady kupní ceny. Uzavření kupní smlouvy nebylo vázáno na výzvu k jejímu uzavření. Žalobkyně jednala s bankou o poskytnutí hypotečního úvěru, banka na základě svého hodnocení dospěla k závěru, že žalobkyni hypoteční úvěr neposkytne a úvěrovou smlouvu s ní neuzavře. Žalobkyně do data, v němž mělo nejpozději dojít k uzavření kupní smlouvy nesdělila a neprokázala prodávajícímu, že nebyla bankou shledána úvěruschopnou. S ohledem na splatnost vrácení rezervačního poplatku (3 pracovní dny od konce lhůty k uzavření kupní smlouvy) smlouva zjevně předpokládala sdělení a prokázání negativního stanoviska banky do , datum, . Dle rezervační smlouvy nebyl prodávající povinen smlouvu uzavřít v případě, že mu kupující neprokáže schopnost uhradit kupní cenu z poskytnutého úvěru. K tomu ze strany kupující nedošlo, kupující neprokázal pravdivost svého prohlášení o schopnosti prostřednictvím úvěru uhradit část kupní ceny. Prodávající proto neporušil povinnost k uzavření kupní smlouvy. Porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu jde výlučně za kupující, která má v takovém případě dle smlouvy nárok na vrácení rezervačního poplatku. Za situace, že ve lhůtě do , datum, , kdy mělo k uzavření kupní smlouvy dojít, kupující prodávajícímu nesdělila a neprokázala negativní hodnocení banky, vznikl prodávajícímu nárok na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. Žalobkyně nenavrhovala moderaci smluvní pokuty, žalovaný sám část rezervačního poplatku vrátil a jako adekvátní protiplnění (smluvní pokutu) si ponechal , částka, . Na jeho straně proto nedošlo ke vzniku bezdůvodného obohacení (§ 2991 o. z.), neboť dle rezervační smlouvy byl oprávněn vzniklý nárok na smluvní pokutu (§ 2048 o. z.) započíst oproti nároku žalobkyně na vrácení rezervačního poplatku. Z uvedeného důvodu soud žalobu zamítl.

13. O nákladech řízení rozhodl soud dle § 142 odst. 1 o. s. ř., podle kterého má právo na náhradu nákladů řízení ten účastník, který měl ve věci plný úspěch. Ve věci byl plně úspěšný žalovaný, proto mu náleží náhrada nákladů řízení za zastoupení advokátem. Odměna činí dle § 8 odst. 1 ve spojení s § 7 bodem 5. vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši , částka, (nárok na úhradu , částka, za uplatnění pohledávky se nezapočítává do jistiny) částku , částka, za každý ze tří úkonů právní služby (převzetí a příprava právního zastoupení, vyjádření k žalobě, účast při jednání dne , datum, ) ve věci včetně tří paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a. t. a DPH 21 % z částky , částka, ve výši , částka, . Celkem tvoří náklady řízení částku , částka, . Dle § 149 o. s. ř. uložil soud žalobkyni povinnost uhradit náklady řízení k rukám právního zástupce žalovaného. O lhůtě k plnění rozhodl soud dle § 160 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř.