4 C 14/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudkyní Mgr. Ing. Terezou Vaňkátovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky se sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta se sídlem Adresa advokáta pro zaplacení částky 437 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 437 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 437 000 Kč od 21. 8. 2023 do zaplacení ve výši 15 % ročně, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 118 684,80 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou ze dne 22.1.2024 domáhal na žalované zaplacení částky 437 000 Kč s příslušenstvím z titulu dlužného nájemného. V žalobě uvedl, že účastníci uzavřeli dne 16.2.2022 nájemní smlouvu, na základě které žalobce jako pronajímatel pronajal žalované byt – jednotku č. , hodnota, , na parcele č. , hodnota, , v k.ú. , adresa, , obec , adresa, . Smlouvou bylo stanoveno nájemné v měsíční výši 23 000 Kč se splatností vždy nejpozději 20.dne příslušného měsíce. Na základě čl. 6.2 nájemní smlouvy se žalovaná zavázala provést v bytě kompletní rekonstrukci (omítky, podlahy, vytápění, výměna kotle a jiné dle potřeb nájemníka) s tím, že žalovaná rekonstrukci provede na své náklady bez nároku na úhradu zhodnocení bytu, přičemž tyto náklady měly být žalované kompenzovány slevou na nájemném ve výši 22 999 Kč v období prvních 18 měsíců doby nájmu. V případě, že by žalovaná rekonstrukci neprovedla, byl žalobce oprávněn požadovat nájemné v plné výši 23 000 Kč za každý měsíc, ve kterém žalovaná byt užívala za nájemné 1 Kč. Žalobce dne 24.7.2023 vyzval žalovanou k poskytnutí součinnosti za účelem kontroly plnění závazku provést rekonstrukci, na což však žalovaná nereagovala. Proto žalobce provedl osobní prohlídku bytu, a to dne 25.8.2023, přičemž bylo zjištěno, že žalovaná rekonstrukci neprovedla a žalobci tak vznikl nárok k dorovnání nájemného za předmětné období ve výši 413 982 Kč a současně žalobce zjistil, že žalovaná neprovedla v období ledna 2022 – srpna 2023 žádnou úhradu a žalobci tak náleží ještě částka 46 018 Kč. Žalovaná ani na předžalobní výzvu nereagovala a dlužnou částku neuhradila. Žalobce vzal podáním z 16.10.2024 žalobu zpět v rozsahu 23 000 Kč s příslušenstvím odpovídající kompenzaci slevy z nájemného z důvodu neprovedení rekonstrukce v lednu 2022 v částce 22 999 Kč a neuhrazenému nájemnému za tento měsíc v částce 1 Kč. K tomu žalobce uvedl, že při sepisu žaloby vycházel omylem z nikoli finální verze nájemní smlouvy, která počítala se vznikem nájemního vztahu již k 10.1.2022, avšak nakonec byla uzavřena nájemní smlouva s počátkem nájmu až od 16.2.2022. Žalobce dále uvedl, že v domě, ve kterém se nachází byt, který byl předmětem nájmu, bydlí jeho syn, který mu opakovaně sděloval, že se v bytě nic neděje. Žalobce si byl vědom, že je v bytě špatná karma a kotel, proto požadoval výměnu ze strany nájemce při poskytnutí slevy na nájemném po dobu 18 měsíců a rovněž po zbylou část doby nájemního vztahu bylo nájemné pod tržní úrovní. Žalobce uvedl, že při vstupu do bytu 2.10.2023 po ukončení nájemního vztahu natočil video, ze kterého plyne stav bytu. Je zřejmé, že nějací řemeslníci tam byli, ale nadělali spíše nepořádek a žalobce jen za vyklízení suti musel vynaložil částku 500 000 Kč.

2. Soud usnesením ze dne 23.10.2024, č.j. 4C 14/2024-66, řízení částečně zastavil, co do částky 23 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 23 000 Kč od 21.8.2023 do zaplacení.

3. Žalovaná se ve věci vyjádřila tak, že byt tak, jak byl pronajat neodpovídal požadavkům na byt, žalovaná se do bytu nikdy nenastěhovala, byt nebyl ani ve stavu, který by to umožňoval. Nájemné bylo sjednáno částkou 1 Kč, nikoli částkou23 000 Kč, přičemž pokud jde o čl. 6.2. nájemní smlouvy hovořící o rekonstrukci, zní tento článek velmi obecně o rekonstrukci dle potřeb nájemce, přičemž není zřejmé, co mělo být potřebami nájemce a zda rekonstrukce odpovídá jeho potřebě. Podotýká, že nějaká rekonstrukce provedena byla, konkrétně byla vybourána vana, byly strženy omítky, v kuchyni byla postavena nová zeď, omítky byly kompletně vyhotoveny, byly dány do perlinky. Žalovaná uvedla, že začala dělat i podlahy, zůstalo původní lino a chtěla položit nové parkety v předsíni, ale musela být stržena nová podlaha, protože se tam vyváděly nové odpady, položení podlah v předsíni bylo žalované naceněno na jeden milion Kč, takže to žalovaná již nedodělala. Částka za rekonstrukci se stále navyšovala. Ustanovení nájemní smlouvy je zcela neurčité, a proto i neplatné. Krom výměny kotle totiž vůbec není zřejmé, v jakém rozsahu měla žalovaná rekonstrukci provést, když předně není zřejmé, zda měla žalovaná provést dílčí, částečnou nebo kompletní opravu nebo výměnu. Například u pojmu omítky není zřejmé, zda měla žalovaná provést kompletní omítky nebo jen opravy štukové, sádrové, jádrové omítky, benátský štuk apod. Podobně pak u podlah či vytápění. Za podmínek, za kterých byl byt pronajat (nájemné 1 Kč) odpovídal potřebě žalované. Žalovaná dále uvedla, že nájemní smlouva nestanovila lhůtu k rekonstrukci a má tak zato, že na rekonstrukci měla 5 let, tedy celou dobu nájmu. Navrhuje, aby bylo žalobě vyhověno pouze v částce 18 Kč jako dlužného nájemného ve výši 1 Kč za dobu prvních 18 měsíců.

4. Soud zjistil následující skutečnosti:

5. Účastníci učinili nesporným, že jejich nájemní vztah skončil ke dni 30.9.2023. Dále účastníci učinili nesporným, že na nájemném nebylo uhrazeno ničeho.

6. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem ze dne 16.2.2022 soud zjistil, že na základě této nájemní smlouvy přenechal žalobce žalované k užívání jednotku č. , Anonymizováno, o ploše 105 m2 ve 3. patře v budově č. , hodnota, na parcele č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , a to na dobu určitou od 16.2.2022 do 15.2.2027. Nájemné bylo v čl. 6.1 stanoveno částkou 23 000 Kč měsíčně. V čl. 6.2 je stanoveno, že byt je před kompletní rekonstrukcí, přičemž nájemce se zavazuje rekonstrukci provést na své náklady a zároveň se vzdává úhrady zhodnocení bytu po jeho rekonstrukci, neboť tato mu bude kompenzována slevou na nájemném. Smluvní strany se dohodly, že prvních 18 měsíců bude nájemné 1 Kč a dále pak od 1.7.2023 23 000 Kč měsíčně. Bude-li nájemce užívat byt po dobu 18 měsíců za 1 Kč a neprovede rekonstrukci bytu dle dohody, zavazuje se nájemce zpětně dorovnat nájemné ve výši 23 000 Kč za každý uplynulý měsíc, kdy nájemce byt užíval za nájemné 1 Kč. Nájemce se zavázal byt zrekonstruovat, kdy se jedná o omítky, podlahy, vytápění, výměna kotle a jiné dle potřeb nájemníka. V čl. III. se nájemce zavázal po skončení nájmu byt vyklidit a pronajímateli předat ve zrekonstruovaném stavu. V případě porušení této povinnosti vzniká nájemci povinnost hradit pronajímateli nájemné ve výši 23 000 Kč až do dne skutečného odevzdání bytu. V čl. VII. bylo mezi účastníky sjednáno, že v případě, kdy nájemce neuhradí nájemné či zálohy na služby spojené s užíváním bytu za období tří měsíců, je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět bez výpovědní doby.

7. Z předávacího protokolu ke smlouvě o nájmu bytu – příloha č. , hodnota, k nájemní smlouvy, soud zjistil, že byt byl žalované předán dne 16.2.2022. V předávacím protokolu je dále uvedeno, že nájemce bere na vědomí, že plynové spotřebiče jsou nevyhovující a zavazuje se provést jejich servis nebo výměnu, bez revizní zprávy je přísný zákaz jejich používání. Dále je uvedeno, že protokol osvědčuje, že při prohlídce bytu nebyly zjištěny žádné závady, které by snižovaly možnost užívání bytu.

8. Z dokladu o převzetí kauce soud zjistil, že kauce ve výši 23 000 Kč byla ke dni 16.2.2023 převedena na účet pronajímatele.

9. Z e-mailu žalobce ze dne 21.6.2023 adresovaného žalované soud zjistil, že tímto e-mailem vyzval žalobce žalovanou k naplnění čl. 6.1 nájemní smlouvy z 16.2.2022. V e-mailu žalobce uvedl, že tak činí písemnou formou, neboť mu žalovaná nezvedá telefon.

10. Z fotodokumentace předložené žalobcem bez uvedení datace soud zjistil, že na těchto fotografiích se nachází byt, o kterém účastníci učinili nesporným, že jde o byt, který byl předmětem nájemního vztahu, přičemž na fotografiích je patrné vytrhání podlahových krytin (parkety) a stavební nepořádek, rovněž je vybourána část zdi v koupelně nad vanou, vana vybourána není. Na podlahách je suť. Na fotografiích, na kterých je zachycen masivní nábytek, je patrné, že na podlaze byly položeny parkety a přes parkety kusový koberec.

11. Z sms komunikace mezi účastníky z 30.11.2022 – 1.12.2022 soud zjistil, že žalovaná požádala žalobce o schůzku, na kterém s ním chce probrat nějaké věci ohledně rekonstrukce. Žalobce reagoval tak, že navrhl schůzku následující den v 18:00, což žalovaná odsouhlasila, následující den v 15:19 zaslala žalobci sms s tím, že mají doma menší úraz a míří do Motola a dohodnutou schůzku chtěla odložit na další den či víkend, což žalobce odsouhlasil s tím, že si účastníci ještě napíší. Dále již konverzace nepokračuje.

12. Z výzvy k poskytnutí součinnosti za účelem prokázání plnění závazků z nájemní smlouvy ze dne 23.7.2023 soud zjistil, že žalobce prostřednictvím právní zástupkyně vyzval žalovanou k zaslání fotodokumentace prokazující provedení kompletní rekonstrukce bytu, a to do 28.7.2023. V případě, že bude zjištěno, že rekonstrukce provedena nebyla, avizoval žalobce, že bude požadovat úhradu částky 413 982 Kč.

13. Z dopisu ve věci oznámení o provedení osobní prohlídky bytu ze dne 17.8.2023 soud zjistil, že právní zástupkyně žalobce oznámila žalované, že žalobce pro nedostatek součinnosti žalované provede osobní prohlídku nemovitosti dne 25.8.2023 za účelem posouzení naplnění čl. 6.2 nájemní smlouvy.

14. Z výpovědi nájemní smlouvy ze dne 17.8.2023 soud zjistil, že žalobce vypověděl nájemní vztah bez výpovědní doby z důvodu neuhrazení sjednaného nájemného v období leden 2022 – srpen 2023, a to bez výpovědní doby. Současně žalovanou vyzval k odevzdání bytu do 30.9.2023.

15. Z předžalobní upomínky z 28.8.2023 soud zjistil, že právní zástupkyně žalobce vyzvala žalovanou k úhradě částky 460 000 Kč do sedmi dnů od doručení předžalobní upomínky.

16. Z faktury č. , hodnota, ze dne 28.11.2023 soud zjistil, že tohoto dne byla žalobci ze strany dodavatele , právnická osoba, . vystavena faktura na částku 523 208 Kč za vyklízecí a bourací práce vykonané na adrese , adresa, , 3. patro.

17. Z e-mailu žalované adresovaného žalobci ze dne 23.2.2024 soud zjistil, že žalovaná uvedla, že jí celá situace mrzí a navrhla dvě možná řešení. Buď poskytnutí svých bezplatných služeb, které by spočívaly v tom, že by funkční byty ve vlastnictví žalobce nechala do dlouhodobého pronájmu lidem po pokojích s tím, že by to pro žalobce znamenalo minimálně 20 – 30 tisíc měsíčně navíc oproti běžnému nájmu. Druhou nabízenou možností pak bylo, že by žalovaná vyhledala žalobci nemovitosti pro investice v zahraničí (Bulharsko, Itálie, Španělsko, ale i jiné země) s tím, že by bezplatně žalobci pomohla s nákupem i prodejem do doby než by žalobci výdělek pokryl požadovanou sumu.

18. Z výslechu svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že svědkyně měla pronajatý byt na , adresa, od žalobce před žalovanou, a to dlouhodobě, od roku 1961 do roku 2021. Svědkyně vypověděla, že ke dni ukončení jejího nájemního vztahu byl byt obyvatelný, bylo funkční WC, byla tam karma, která fungovala, dlaždice na záchodě, v koupelně, na záchodě byly radiátory, i v koupelně. Dále vypověděla, že v pokojích byly parkety a na nich koberce, takže parkety byly zachovalé a v jedné místnosti bylo lino, pod tím byla dřevotříska. Do poslední chvíle tam byl i funkční plynový kotel, který svědkyně každý rok servisovala. Jediné, co tam bylo staré, byla stará okna do ulice. V malé místnosti byla udělaná kuchyňka, ale nebyl tam odpad, takže odpad chytala do kýble. Elektrika byla v bytě všude funkční. V hale bylo rovněž lino a pod tím dřevotříska. Svědkyně k fotografiím předloženým žalobcem, na kterém je v bytě umístěn masivní nábytek, uvedla, že jde o předmětný byt a že byl ve zobrazeném stavu v době, kdy svědkyně byt opouštěla. Po předestření fotografií bytu, na kterých je vyobrazen stavební nepořádek, svědkyně vypověděla, že byt poznává, nicméně v takovémto stavu svědkyně byt žalobci nepředala. Svědkyně uvedla, že má za to, že po vymalování místností se mohlo v bytě dál bydlet. Spotřebiče jako kotel či karma byly 19 let staré, ty mohlo být třeba vyměnit, nicméně byly funkční a pravidelně svědkyně prováděla revizi, naposledy v roce 2020.

19. Z výslechu svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že je realitní makléřkou, žalovaná byla její klientkou, která si pronajala byt od žalobce. Z tohoto výslechu soud zjistil, že byt byl obyvatelný, ale bylo potřeba nějaké věci tam udělat tak, aby to bylo v nějakém standardu, například sociální zařízení. Žalovaná měla snížené nájemné první měsíce a měla povinnost provést rekonstrukci. Dále soud z tohoto výslechu zjistil, že kotel byl sice při předání bytu předchozí nájemnicí funkční, ale byl potřeba určitě vyměnit. Svědkyně přebírala byt od předchozího nájemce, paní , jméno FO, , přičemž stav bytu při jeho předání žalované byl stejný jako v době jeho předání od paní , jméno FO, žalobci. Svědkyně byla jediná, kdo v bytě prováděl prohlídky. Tento stav dle svědkyně odpovídal stavu zobrazenému na fotkách s masivním nábytkem. Svědkyně dále vypověděla, že ví o tom, že po podpisu smlouvy ještě žalobce měnil okna, která byla stará, na čemž byl s žalovanou dohodnut. Svědkyně dále uvedla, že si již přesně nevybavuje časovou hranici, do kdy měla být provedena rekonstrukce, nicméně byla ohraničena shodně jako sleva na nájemném. Svědkyně byla v kontaktu s žalovanou i s žalobcem i po podpisu smluvní dokumentace, přičemž žalovaná se žalobci neozývala, se svědkyní komunikovala v tom smyslu, že na rekonstrukci pracuje, ale že má nějaké problémy. Svědkyně dále uvedla, že poté, co již uplynula lhůta k provedení rekonstrukce, vstoupila svědkyně spolu s žalobcem do bytu, přičemž to tam vypadalo jako na staveništi, konkrétně tak, jako když se rozkope 30 věci současně a pak se tam hodí bomba. Z rekonstrukce, která byla účastníky diskutována při podpisu nájemní smlouvy, nebylo provedeno nic. Text nájemní smlouvy vypracovala svědkyně, nicméně finální znění bylo výsledkem konsensu, kdy žalovaná svědkyni sdělovala, v jaké lhůtě je schopna rekonstrukci provést a jakou částku je ještě schopna hradit. Nájemní smlouvu podepisovali účastníci v obýváku pronajímaného bytu, u kulatého stolu, který je zobrazen i na fotografii, která je založena ve spise. K videu z 2.10.2023 svědkyně uvedla, že jde o video, které pořídil žalobce za přítomnosti svědkyně při zpřístupnění bytu po ukončení nájemního vztahu. Svědkyně dále vypověděla, že starý kotel zůstal v bytě, nový kotel tam nebyl.

20. Z videa z 2.10.2023 soud zjistil, že na videu je natočen vstup do bytu, kdy podlahy jsou pokryty vytrhanými parketami či stavební sutí, novinami či igelity. V jedné z místností jsou rozestavěny potřeby k výmalbě stěn. Koupelna je zčásti vybouraná. , adresa, je osazen v hale. V jedné z místností jsou zažloutlé stěny se zadělanými částmi.

21. Žalované ještě k důkazu navrhovala svědecký výslech pana , jméno FO, , pana , jméno FO, a slečny , jméno FO, a pana , jméno FO, , kteří měli prokázat stav bytu při podpisu nájemní smlouvy a rovněž měli vypovídat k tomu, jaké rekonstrukční práce žalovaná provedla v předmětném bytě. Soud tyto důkazní návrhy pro irelevanci k řízení zamítl, neboť rozsah provedených prací (jiných než těch, ke kterým se žalovaná zavázala v čl. 6.2 nájemní smlouvy) není relevantní pro právní hodnocení věci. Podstatné pro právní hodnocení této věci je pouze to, zda žalovaná splnila svůj závazek provést rekonstrukci v rozsahu dle čl. 6.2 nájemní smlouvy, přičemž provedené dokazování poskytlo potřebný podklad pro právní posouzení věci. Skutečnost, zda a v jakém rozsahu provedla žalovaná v bytě další práce, jak tvrdí – elektroinstalace, odpady, vodu a novou zeď, pak nemůže na právním hodnocení věci ničeho změnit. Rovněž pokud jde o stav bytu při podpisu nájemní smlouvy, není tento stav zásadní pro posouzení naplnění čl. 6.2. nájemní smlouvy ze strany žalované, a nadto byl tento stav spolehlivě prokázán provedenými listinami, částečnou fotodokumentací, jakož i svědeckými výslechy svědkyň , jméno FO, a , jméno FO, . Soud rovněž zamítl důkazní návrh na provedení místního šetření v bytě, které navrhoval žalobce, a to pro nadbytečnost, neboť stav bytu po ukončení nájemního vztahu byl spolehlivě zjištěn provedeným videem z 2.10.2023.

22. Z dalších v řízení provedených důkazů soud již nezjistil žádné podstatné skutečnosti pro rozhodující skutková zjištění ani pro právní hodnocení věci, a proto je dále nehodnotil. Konkrétně šlo o další fotodokumentaci, kterou předložila žalovaná z průběhu rekonstrukce, což však nemá relevanci pro právní hodnocení věci, neboť podstatný je stav bytu – zejména omítek, podlah a rovněž plynového kotle po uplynutí 18 měsíců od zahájení nájemního vztahu.

23. Soud zhodnotil v řízení provedené důkazy v souladu s ust. § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu a dospěl ke zjištění následujícího skutkového stavu:

24. Účastníci uzavřeli dne 16.2.2022 nájemní smlouvu, na základě které žalobce jako pronajímatel pronajal žalované byt – jednotku č. , hodnota, , na parcele č. , hodnota, , v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , na dobu od 16.2.2022 do 15.2.2027. Smlouvou bylo stanoveno nájemné v měsíční výši 23 000 Kč se splatností vždy nejpozději 20.dne příslušného měsíce. Čl. 6.2 nájemní smlouvy stanoví, že byt je před kompletní rekonstrukcí, přičemž nájemce se zavazuje rekonstrukci provést na své náklady a zároveň se vzdává úhrady zhodnocení bytu po jeho rekonstrukci, neboť tato mu bude kompenzována slevou na nájemném. Smluvní strany se dohodly, že prvních 18 měsíců bude nájemné 1 Kč a dále pak od 1.7.2023 23 000 Kč měsíčně. Bude-li nájemce užívat byt po dobu 18 měsíců za 1 Kč a neprovede rekonstrukci bytu dle dohody, zavazuje se nájemce zpětně dorovnat nájemné ve výši 23 000 Kč za každý uplynulý měsíc, kdy nájemce byt užíval za nájemné 1 Kč. Nájemce se zavázal byt zrekonstruovat, kdy se jedná o omítky, podlahy, vytápění, výměna kotle a jiné dle potřeb nájemníka. Nájemní vztah účastníků skončil ke dni 30.9.2023. Žalovaná po celou dobu nájemního vztahu neuhradila na nájemném ničeho. Při převzetí bytu žalobcem dne 2.10.2023 byl byt plný stavebního nepořádku, v koupelně byl vybourán kus zdi, parkety na podlahách byly v některých místnostech vytrhány, lino zůstalo původní. , adresa, zůstal původní.

25. Po právním zhodnocení prokázaného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

26. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že byla mezi nimi uzavřena nájemní smlouva ze dne 16.2.2022, na základě které žalobce pronajal žalované byt - jednotku č. , hodnota, , na parcele č. , hodnota, , v k.ú. , adresa, , obec , adresa, a rovněž nebylo mezi účastníky sporným, že nájemní vztah skončil ke dni 30.9.2023 a že žalovaná po dobu nájemního vztahu nájemné neplatila. Spor mezi účastníky spočívá v právním výkladu čl. 6.2 nájemní smlouvy, kdy žalobce má za to, že z něj vyplývá závazek žalované provést v pronajatém bytě rekonstrukci omítek, podlah, vytápění - výměnu kotle – a jiné dle potřeb nájemníka, na vlastní náklad, a to ve lhůtě 18 měsíců, přičemž po tuto dobu bude žalované poskytnuta sleva na nájemném tak, že měsíční nájemné bude činit 1 Kč. V případě, že žalovaná poruší svůj závazek provést ve stanovené lhůtě tuto rekonstrukci, vzniká žalobci nárok na úhradu nájemného v plné výši 23 000 Kč měsíčně, a to za všechny měsíce, po které žalovaná užívala byt za nájemné ve výši 1 Kč. Žalovaná naopak jmenovaný článek nájemní smlouvy považuje za zcela neurčitý, a proto neplatný. Není z něj vůbec zřejmé, v jakém rozsahu a jakou konkrétní rekonstrukci měla žalovaná provést a předně ze znění článku nevyplývá povinnost provést rekonstrukci ve lhůtě 18 měsíců a žalovaná tak má za to, že na rekonstrukci měla celých pět let, na který byl nájemní vztah sjednán. Rovněž pak tvrdila, že nájemné bylo po dobu prvních 18 měsíců sjednáno částkou 1 Kč, což odpovídalo stavu, ve kterém byl byt žalované předán.

27. Soud k tomu předně konstatuje, že nájemné bylo sjednáno na částku 23 000 Kč měsíčně, jak vyplývá z čl. 6.1 nájemní smlouvy. Z celého znění čl. 6.2 nájemní smlouvy pak vyplývá, že předmětný byt byl ve stavu před rekonstrukcí, přičemž žalovaná se zavázala rekonstrukci provést na vlastní náklad s tím, že nebude mít nárok na úhradu zhodnocení bytu po provedené rekonstrukci. Tato investice jí totiž měla být dle dohody stran kompenzována slevou z nájemného po dobu prvních 18 měsíců tak, že nájemné bude po tuto dobu činit pouze 1 Kč a po uplynutí stanovené doby již nájemné mělo činit 23 000 Kč. Současně z tohoto článku nájemní smlouvy vyplývá, že bude-li nájemce užívat byt po dobu 18 měsíců za 1 Kč a neprovede rekonstrukci bytu dle dohody, zavazuje se nájemce zpětně dorovnat nájemné ve výši 23 000 Kč za každý uplynulý měsíc, kdy nájemce byt užíval za nájemné ve výši 1 Kč. Gramatickým výkladem tohoto článku smlouvy je dle názoru soudu nutno dospět k závěru, že žalovaná se zavázala provést rekonstrukci ve lhůtě 18 měsíců od vzniku nájemního vztahu a po tuto dobu jí byla poskytnuta sleva na nájemném tak, že nájemné činilo 1 Kč. V případě porušení této povinnosti žalované vznikl žalobci nárok na úhradu nájemného ve výši 23 000 Kč za všechny uplynulé měsíce, ve kterých žalovaná užívala byt za 1 Kč. Jak je již uvedeno, soud má za to, že takový závazek žalované lze dovodit již gramatickým výkladem čl. 6.2 nájemní smlouvy, konkrétně z třetí věty tohoto článku, kdy lhůta 18 měsíců se vztahuje nejen k užívání bytu žalovanou za 1 Kč, ale rovněž k neprovedení rekonstrukce. K takovému výkladu však rovněž prokazatelně směřovala vůle obou účastníků, neboť jak vypověděla svědkyně , jméno FO, , realitní makléřka, která smluvní dokumentaci vytvářela a její znění upravovala dle požadavků obou účastníků, cílem bylo omezit dobu provedení rekonstrukce shodně jako zvýhodnění nájemného. Tomu pak odpovídá i její výpověď v části, která se týkala kontaktu s žalovanou po uzavření smlouvy. Svědkyně , jméno FO, vypovídala, že se již blížil termín, do kdy měla být hotová rekonstrukce a žalovaná svědkyni sdělovala, že „na tom pracuje“. Vůlí stran tak dle názoru soudu jednoznačně bylo stanovit termín, dokdy je žalovaná povinna provést rekonstrukci, po tuto dobu snížit nájemné na 1 Kč a pro případ nesplnění této povinnosti bylo sjednáno právo žalobce na úhradu nájemného v plné výši za celé období. Takové smluvní ujednání se pak rovněž jeví jako zcela logický a oprávněný požadavek, který je vyvážený pro obě smluvní strany.

28. Následně se tak soud zabýval námitkou žalované, že ze znění čl. 6.2 nájemní smlouvy nelze zjistit, jakou konkrétní rekonstrukci a v jakém rozsahu měla žalovaná provést a pro jeho neurčitost je tak článek neplatný. Soud se s tímto výkladem neztotožňuje, byť rozsah rekonstrukce: omítky, podlahy, vytápění – výměna kotle a jiné, dle potřeb nájemníka, je sjednán velmi obecně, je nutno tuto část nájemní smlouvy vykládat jako povinnost provést přestavbu, renovaci či modernizaci podlah a omítek a dále vyměnit kotel (tato povinnost byla stanovena konkrétně a byla vymíněna rovněž i v předávacím protokolu). Pokud jde o jiné části k rekonstrukci dle potřeb nájemce, má soud za to, že takto sjednaná povinnost je skutečně neurčitá. Soud se proto dále zabýval tím, zda žalovaná ve stanovené lhůtě splnila svůj závazek provést rekonstrukci omítek, podlah a zda vyměnila kotel tak, aby jí vznikl nárok na slevu na nájemném po dobu 18 měsíců. V řízení bylo prokázáno videem z 2.10.2023, jakož i fotografiemi stavu bytu po ukončení nájemního vztahu, že kotel zůstal v bytě původní, což po přehrání videa potvrdila rovněž svědkyně , jméno FO, . Ostatně, žalovaná ani netvrdila, že by kotel vyměnila. Pokud jde o podlahy, v některých místnostech byly vytrhány parkety, v menším pokoji jsou viditelná pouze podkladová prkna se stavebním nepořádkem, podlaha v kuchyňce je zcela vybourána. Žalovaná k tomu uvedla, že v části bytu zůstalo původní lino a pokud jde o vytrhané parkety, bylo v hale započato s rekonstrukcí podlahy včetně odpadů, avšak jen tato část byla žalované naceněna na milion, proto již rekonstrukci podlahy v hale nedokončila. Pokud jde o omítky, není z provedených důkazů zcela zřejmé, zda a v jakém rozsahu byly v bytě omítky provedeny. Pro právní posouzení věci však postačuje, že žalovaná jednoznačně porušila svou povinnost provést výměnu kotle a zrekonstruovat podlahy, neboť sleva na nájemném byla poskytnuta za podmínky provedení rekonstrukce omítek, podlah a výměny kotle. Nešlo o dílčí závazky, které by byly spojeny s konkrétní (částečnou) slevou samostatně. Pokud tak nebyla splněna byť jedna z těchto povinností, nelze než uzavřít, že nárok na slevu z nájemného žalované nevznikl. Pro úplnost soud dodává, že nešlo o porušení marginální povinnosti, jejíž sankcionování v podobě ztráty nároku na slevu na nájemném se nejeví nepřiměřeně tvrdým, neboť výměna kotle byla pro žalobce jako pronajímatele zásadní, tuto výměnu si vymínil jak v nájemní smlouvě, tak v předávacím protokolu, a rekonstrukce podlah se týkala celého bytu, avšak žalovaná ji neprovedla v žádné z místností. Dlužno dodat, že stav, ve kterém byt žalovaná zanechala, je významně horší než stav, ve kterém jej od žalobce převzala a stěží tak lze hovořit o jakékoli rekonstrukci. Pokud jde o námitku žalované, že nějaké práce v bytě provedla, neshledal ji soud důvodnou, neboť pro právní hodnocení věci je podstatné, že žalovaná neprovedla rekonstrukci těch částí bytu, které jsou vyjmenovány v čl. 6.2 nájemní smlouvy a jejíž provedení bylo spojeno se slevou na nájemném. Z těchto důvodů rovněž soud pro irelevanci k řízení zamítl důkazní návrhy na výslech osob provádějících rekonstrukci, kteří měli vypovídat k rozsahu provedených prací, neboť ať byl rozsah provedených prací jakýkoli, z již provedených důkazů vyplývá, že práce, které měly být spojeny se slevou na nájemném, provedeny nebyly (a žalovaná ani netvrdila, že by provedeny byly). Jen pro úplnost soud dodává, že pokud žalovaná hovoří o zvýšené ochraně nájemce, projevila by se v posuzované věci tak, že v případě, že by žalovaná provedla rekonstrukci vyjmenovaných částí bytu dle čl. 6.2 nájemní smlouvy, byť ne v kvalitativním provedení dle představ žalobce, například pokud by místo nákladného broušení parket přistoupila k položení levnější krytiny, nebylo by možné takovému postupu čehokoli vytknout a žalovaná by nebyla povinna v takovém případě hradit nájemné v plném rozsahu. K tomu však nedošlo, jak jednoznačně vyplývá z provedeného dokazování.

29. Ze všech výše uvedených důvodů soud žalobě vyhověl (po částečném zastavení řízení) v plném rozsahu, neboť žalobce požadoval dlužné nájemné za 19 měsíců ve výši 23 000 Kč měsíčně, přičemž nájemní vztah účastníků trval 19,5 měsíce, přičemž žalovaná na nájemném neuhradila ničeho. Žalobce tedy požaduje méně, než mu náleží. Zákonný úrok z prodlení pak soud žalobci přiznal od 21.8.2023, neboť lhůta pro provedení rekonstrukce marně uplynula dnem 16.8.2023 a současně žalobce žalovanou vyzval k úhradě již výzvou z 23.7.2023.

30. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 3 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení převážně úspěšný (jeho procesní neúspěch činí méně než 10 %), nárok na náhradu nákladů řízení v plné výši, tedy v částce 118 684,80 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 18 400 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 437 000 Kč sestávající z částky 10 060 Kč za každý z osmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava právního zastoupení, sepis předžalobní upomínky, sepis žaloby, účast u jednání odvolacího soudu, písemné podání ve věci ze dne 14.11.2024, účast při jednání soudu dne 7.11.2024 a účast při jednání soudu dne 26.11.2024 – dva úkony, neboť délka jednání přesáhla dvě hodiny) včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 82 880 Kč ve výši 17 404,80 Kč.