4 C 54/2012

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl předsedou senátu JUDr. Vladimírem Hašanou jako samosoudcem ve věci: žalobkyně údaje o účastníkovi advokátkou údaje o zástupci proti žalované údaje o účastníkovi advokátem údaje o zástupci , o zřízení věcného břemene

I. Žaloba, že se zřizuje časově neomezené věcné břemeno práva chůze a jízdy přes pozemek parc. [číslo] k.ú. [část obce], zapsaný na [list vlastnictví], vedeném Katastrálním úřadem pro hl. m. Praha, katastrální pracoviště Praha, v rozsahu vyznačeném v geometrickém plánu č. [rok] [číslo] ze dne 14. 3. 2012, který je nedílnou součástí výroku rozsudku, a to pro každého vlastníka budovy [adresa] nacházející se na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce], zapsané na [list vlastnictví], vedeném Katastrálním úřadem pro hl. m. [obec], katastrální pracoviště Praha, a to za náhradu ve výši určené soudem, se zamítá.

II. Žaloba, že se zřizuje časově neomezené věcné břemeno práva chůze a jízdy přes pozemek parc. [číslo] k.ú. [část obce], zapsaný na [list vlastnictví], vedeném Katastrálním úřadem pro hl. m. Praha, katastrální pracoviště Praha, v rozsahu vyznačeném v geometrickém plánu č. [rok] [číslo] ze dne 14. 3. 2012, který je nedílnou součástí výroku rozsudku, a to pro každého vlastníka budovy [adresa] nacházející se na pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce], zapsané na [list vlastnictví], vedeném Katastrálním úřadem pro hl. m. [obec], katastrální pracoviště Praha, a to za náhradu ve výši určené soudem, se zamítá.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 62 859,50 Kč, do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit na nákladech státu částku 10 824 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 10.4.2012 domáhá na žalované zřízení věcného břemene práva chůze a jízdy přes pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, a to ve prospěch každého vlastníka budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, za náhradu určenou soudem, a dále práva chůze a jízdy přes pozemky parc. [číslo] to ve prospěch každého vlastníka budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] vše v k.ú. [část obce], obec Praha. Žalobu odůvodnila tak, že je vlastnicí budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] tohoto pozemku, dále budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha („ panující nemovitost“). Žalovaná je vlastnicí pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha („ služebné nemovitosti“). Žalobkyně tvrdí, že původně měly být veškeré výše uvedené nemovitosti zamýšleny jako jeden celek, jako součást výrobního areálu. Až v důsledku různých soudních řízení v návaznosti na restituční nároky, došlo k rozdrobení těchto pozemků mezi různé vlastníky. Obě výše uvedené budovy ve vlastnictví žalobkyně jsou pronajaty třetím subjektům. Z tohoto důvodu žalobkyně opakovaně navrhla žalované, aby jí služebné nemovitosti odprodala, ta však tuto nabídku odmítla. Žalobkyně se dostala do situace, kdy jako vlastnice budov [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, nemá k těmto budovám zajištěn přístup, neboť nevlastní přilehlé pozemky. Tento přístup nelze zajistit jinak.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasí a navrhuje její zamítnutí. Dle názoru žalované lze přístup k budovám žalobkyně zajistit jinak než zřízením věcného břemene, a tedy není splněna zákonná podmínka k jeho zřízení. Žalovaná opakovaně nabízela žalobkyni nájem přilehlých pozemků za tržní nájemné tak, aby žalobkyně mohla své budovy řádně využívat. Nabízela nájemné ve výši 20 000 Kč/měsíc. Současně žalovaná byla ochotná uzavřít s žalobkyní nájemní smlouvu dlouhodobě, bez možnosti žalované od smlouvy odstoupit či ji vypovědět před koncem jejího trvání. Žalobkyně však na tuto nabídku žalované nikterak nereagovala a služebné pozemky využívala protiprávně. Žalovaná má rovněž za to, že kromě uzavření nájemní smlouvy může žalobkyně zajistit přístup k budovám také stavebními úpravami budov (zřízením nových vchodů), neboť obě přiléhají ke komunikaci [ulice].

3. Soud zjistil následující skutečnosti:

4. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 16.3.2012 soud zjistil, že žalobkyně je vlastnicí budov [adresa] na pozemcích [číslo] a [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 28.4.2011 soud zjistil, že žalovaná je vlastnicí pozemků parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha.

6. Z dopisu [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátky, adresovaného [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátovi ze dne 13.10.2011 soud zjistil, že právní zástupkyně žalobkyně sdělila právnímu zástupci žalované, že žalobkyně preferuje koupi služebných nemovitostí před jejich nájmem.

7. Z dopisu právní zástupkyně žalované adresované právnímu zástupci žalobkyně ze dne 7.11.2011 soud zjistil, že žalobkyně nemá zájem o prodej služebných nemovitostí, nabízí však žalované legalizovat její protiprávní užívání těchto nemovitostí, a to na základě nájemní smlouvy s měsíčním nájemným ve výši 20 000 Kč. Žalobkyně zdůraznila, že nehodlá žalované nikterak bránit v užívání těchto pozemků, pouze požaduje nájemné v tržní výši. Rovněž žalovaná žalobkyni nabídla uzavření dlouhodobé nájemní smlouvy na dobu určitou, kterou by žalovaná nemohla vypovědět ani od ni odstoupit, vyjma případů podstatného porušení smlouvy ze strany žalobkyně.

8. Z dopisu právního zástupce žalované adresovaného právní zástupkyni žalobkyně ze dne 27.2.2012 soud zjistil, že žalobkyně na výše uvedený dopis ze dne 7.11.2011 nereagovala a nadále užívá služebné pozemky protiprávně. Žalovaná tak zaslala přílohou dopisu návrh nájemní smlouvy s měsíčním nájemným ve výši 19 083 Kč (zjištěno znalecký posudkem).

9. Z návrhu nájemní smlouvy soud zjistil, že předmětem nájemní smlouvy měly být služebné nemovitosti, za nájemné ve výši 19 083 Kč měsíčně. Doba nájmu měla být od 1.4.2012 do 1.4.2017, s možností automatického prodlužování vždy o jeden rok. Žalovaná jako pronajímatelka je dle návrhu smlouvy oprávněna nájemní smlouvu vypovědět pouze v případě prodlení žalobkyně s placením nájemného.

10. Z e-mailu právní zástupkyně žalobkyně adresovaného právním zástupci žalované ze dne 12.5.2012 soud zjistil, že žalobkyně uznala, že sporné právní vztahy je třeba vyřešit uzavřením nájemní smlouvy.

11. Ze znaleckého posudku [číslo] znalce [příjmení] [celé jméno znalce] ze dne 24.2.2014, o posouzení přístupové cesty k objektům [adresa] v ul. [ulice], [obec a číslo] – [část obce], soud zjistil, že situování obou objektů v terénu značně komplikuje vybudování nových vchodů. Znalec uzavřel, že s ohledem na technický a technologický provoz není reálné do objektu [adresa] ani [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, provést jinou přístupovou cestu nebo nové vstupy, a to ani přes pozemky žalovaného, ani přes ostatní pozemky ve vlastnictví paní [příjmení].

12. Soud ve věci rozhodl rozsudkem ze dne 18.9.2014, č.j. 4C 54/2012-95, kterým žalobu v plném rozsahu zamítl a rozhodl o náhradě nákladů řízení. K odvolání žalobkyně byl tento rozsudek zrušen usnesením Městského soudu v Praze ze dne 5.5.2015, č.j. 35Co 92/2015-131, a to z důvodu, že se soud prvního stupně nedostatečně zabýval konkrétními námitkami žalobkyně k podmínkám nájemní smlouvy, a tedy posouzením, zda lze uzavření navržené nájemní smlouvy po žalobkyni spravedlivě požadovat.

13. Z návrhu na uzavření nájemní smlouvy ze strany žalované adresované žalobkyni ze dne 8.4.2015 soud zjistil, že žalovaná opakovaně nabídla žalobkyni k pronájmu veškeré pozemky, které žalobkyně potřebuje k přístupu ke svým budovám [adresa] v k.ú. [část obce], obec Praha, a to na dobu 5 let s možností opakovaného prodlužování, a za cenu obvyklou. Nájemné požaduje za pozemek parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, ve výši 8687 Kč a za pozemky parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, ve výši 19 626 Kč. Nájemní doba je navržena na pět let s možností prolongace vždy o jeden rok. Žalovaná je však ochotna nabídnout žalobkyni i automatickou prolongaci na dalších 5 let. Navíc by žalobkyně věděla o skončení nájmu vždy alespoň 4 roky předem. Při jednání dne 16.3.2017 žalovaná sdělila, že je ochotna služebné pozemky pronajmout i na maximální dobu 10 let.

14. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalkyně], [číslo] o ceně obvyklé nájemného pozemků parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, soud zjistil, že obvyklé nájemné služebných pozemků činí 226 800 Kč ročně, tedy 18 900 Kč měsíčně.

15. Dne 26.9.2018 učinila žalovaná žalobkyni nový návrh nájemní smlouvy, který zohlednil výši nájemného stanovenou znaleckým posudkem [anonymizováno] [příjmení], který byl ustanoven v řízení sp.zn. 9C 226/2015 vedeném Obvodním soudem pro Prahu 9, tedy 21 177 Kč/měsíc.

16. Z dodatku znaleckého posudku [číslo] ze dne 3.2.2021 znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] soud zjistil, že ke dni vypracování posudku činilo obvyklé nájemné za služebné pozemky 261 970 Kč ročně, tedy 21 825 Kč měsíčně.

17. Žalovaná zopakovala, že jí učiněný návrh nájemní smlouvy s nájemným ve výši 21 177 Kč měsíčně platí, doba nájmu na 5 let s prolongací s tím, že žalobkyně by se o případném ukončením nájemní smlouvy dozvěděla vždy 4 roky předem tak, aby měla možnost domáhat se například zřízení věcného břemene.

18. Ze znaleckého posudku [právnická osoba] ze dne 19.9.2019, č. [anonymizováno] [číslo] soud zjistil, že místně obvyklé nájemné za pozemky parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, v období 1.1.2015 – 31.12.2017 činilo 395 064 Kč.

19. Z ostatních v řízení provedených důkazů již soud nezjistil žádné podstatné skutečnosti pro rozhodující skutková zjištění nebo pro právní posouzení věci, a proto je dále nehodnotil.

20. Soud zhodnotil v řízení provedené důkazy v souladu s ust. § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (o. s. ř.) a dospěl ke zjištění následujícího skutkového stavu:

21. Žalobkyně je vlastnicí budovy [adresa] na pozemcích parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, přičemž nemá právně zajištěn přístup do těchto svých budov, neboť vlastnicí přilehlých pozemků parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, je žalovaná. Zajištění přístupu stavebními úpravami objektů, například vybudováním nových vchodů, je v daném případě vyloučeno. Žalobkyně dosud užívá pozemky ve vlastnictví žalované k zajištění přístupu do svých objektů bez právního důvodu. Účastníci dlouhodobě jednají o uzavření nájemní smlouvy, kdy žalovaná navrhla měsíční nájemné ve výši 21 177 Kč, dobu nájmu navrhuje na dobu určitou 5 let s možností každoroční opce s tím, že o případném ukončení nájmu by se žalobkyně dozvěděla vždy 4 roky předem. Žalobkyně odmítá řešení situace na základě obligačního práva, trvá na zřízení věcného břemene, které jí poskytne jistotu trvalého přístupu k objektům.

22. Po právním zhodnocení prokázaného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

23. Podle ust. § 1029 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku („občanský zákoník“), vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.

24. Podle druhého odstavce téhož ustanovení, nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.

25. Dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu ČR (kdy je zřejmé, že i starší judikatura reflektující úpravu věcného břemene dle zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31.12.2013, je použitelná na úpravu obsaženou v ust. § 1029 občanského zákoníku, neboť obě úpravy stojí na obdobných základních principech), platí, že věcné břemeno nezbytné cesty nemůže soud zřídit, má-li žalobce zajištěn přístup na základě obligačního práva (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29.4.2014, sp.zn. 22 Cdo 1995/2013).

26. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 29.10.2014, sp.zn. 22 Cdo 999/2014, zřízení nezbytné cesty soudem brání možnost přístupu na základě obligačního práva jen v případě, že toto právo v konkrétní věci objektivně postačuje k řádnému přístupu k nemovitosti a poskytuje jejímu vlastníkovi nezbytnou právní jistotu. Vždy je třeba individuálně posoudit, zda lze po žalobci spravedlivě požadovat, aby se spokojil s přístupem zajištěným jen obligačně.

27. Soud po provedeném dokazování v dané věci dospěl k závěru, že žalovanou dlouhodobě navrhované podmínky nájemní smlouvy brání zřízení nezbytné cesty ve smyslu ust. § 1029 občanského zákoníku. Jak vyplynulo z předložených návrhů smluv, písemné komunikace mezi právními zástupci účastníků a znaleckých posudků, žalovaná nikdy nebránila přístupu žalobkyně k jejím objektům, naopak dlouho tolerovala i protiprávní užívání jí vlastněných pozemků bez jakéhokoli protiplnění, a po celou dobu se snažila sporné vztahy vyřešit smírnou cestou. K navrhovaným podmínkám nájemné smlouvy je třeba uvést, že jsou spíše nadstandardní, dle názoru soudu tak poskytují pro žalobkyni coby podnikatelský subjekt dostatečnou právní jistotu, že přístup k objektům bude zajištěn po určitou delší dobu. Doba nájmu totiž byla ve všech návrzích nájemní smlouvy koncipována na dobu určitou pěti let, vždy s možností opce, navíc by se žalobkyně o případném zamýšleném ukončení nájemní smlouvy dozvěděla vždy 4 roky předem, tedy by měla dostatečný časový prostor pro další řešení zajištění přístupu ke svým budovám. Žalovaná by dle návrhu nájemní smlouvy neměla možnost nájemní smlouvu vypovědět s výjimkou případu, kdy by došlo k porušení povinnosti platit nájemné. Soud se domnívá, že ustanovení o době nájmu plně vyhovují požadavku žalobkyně na jistotu ohledně dlouhodobého zajištění přístupu k budovám s tím, že i v případě ukončení nájmu po uplynutí jeho doby by žalobkyně vždy o tomto záměru žalované věděla v dostatečném předstihu tak, aby tuto situaci mohla řešit. Pokud jde o výši nájemného, žalovaná jí stanovila na částku 21 177 Kč měsíčně za všechny tři pozemky, přičemž znaleckým posudkem [anonymizováno] [celé jméno znalkyně] ve spojení s jeho doplňkem soud zjistil, že obvyklé měsíční nájemné ke dni 3.2.2021 činí 21 825 Kč. Žalovanou stanovené nájemné tak plně odpovídá tržnímu nájemnému. S ohledem na vše výše uvedené, tedy na setrvalou snahu žalované o řešení nedostatku přístupu žalobkyně k jejím objektům i s ohledem na to, že jí nastavené podmínky nájemní smlouvy poskytují žalobkyni jistotu zajištění tohoto přístupu po delší dobu a nájemné zcela odpovídá tržní úrovni, má soud za to, že po žalobkyni lze spravedlivě požadovat, aby si zajistila přístup ke svým budovám prostřednictvím obligačního práva. Proto soud žalobu v plném rozsahu zamítl, neboť nebyly splněny podmínky ustanovení § 1029 odst. 2 občanského zákoníku.

28. O náhradě nákladů řízení mezi účastnicemi soud rozhodl tak, že náhradu nákladů řízení přiznal procesně úspěšné žalované ve smyslu ust. § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu. Její náklady řízení jsou tvořeny náklady právního zastoupení. Ty soud přiznal podle ust. § 9 odst. 3 písm. c) ve spojení s ust. 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve výši 2 500 Kč za jeden úkon právní služby, a to za 8 úkonů právní služby (tedy 20 000 Kč) učiněných do doby vydání rozsudku zdejšího soudu ze dne 18.9.2014, č.j. 4C 54/2012-95, a dále dle ust. § 13 odst. 3 advokátního tarifu náhradu hotových výdajů spojených s těmito osmi úkony ve výši 300 Kč/úkon, tedy 2 400 Kč. Dále soud přiznal žalované odměnu za 2 úkony právní služby za řízení před odvolacím soudem (sepis vyjádření k odvolání a účast na jednání odvolacího soudu) a k tomu hotové výdaje spojené s těmito dvěma úkony, tedy celkem 5 600 Kč, a dále odměnu za 8 úkonů a hotové výdaje s nimi spojenými za řízení před zdejším soudem po vrácení věci odvolacím soudem a jeden úkon v poloviční sazbě (účast na jednání, kde došlo pouze k vyhlášení rozsudku) a k tomu hotové výdaje spojené s tímto úkonem, celkem tedy 23 950 Kč. Celkovou odměnu a náhradu hotových výdajů ve výši 51 950 Kč pak soud povýšil o DPH 21 %, celkem tedy 10 909,50 Kč. Celkově tak soud přiznal žalované náhradu nákladů řízení ve výši 62 859,50 Kč.

29. Podle ust. § 148 odst. 1 o.s.ř. stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Procesně neúspěšná žalobkyně tak je povinna nahradit státu náklady na znalečné, které celkově činí 10 824 Kč a je složené z částky 3 856 Kč (znalečné Ing. [celé jméno znalce]), 4 069 Kč a 2 899 Kč (znalečné přiznané Ing. [celé jméno znalkyně]).