4 C 56/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudkyní Mgr. Ing. Terezou Vaňkátovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno ., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 proti žalovanému: Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/1 pro zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Řízení se v části nároku na zaplacení částky 45 523,75 Kč zastavuje.

II. Zrušuje se spoluvlastnictví účastníků k jednotce číslo 473/504, způsob využití byt, zapsané na LV číslo , hodnota, , vymezené v budově č. p. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, a k podílu na společných částech domu č. p. , Anonymizováno, a pozemku parcelní číslo , hodnota, , zapsaných na LV číslo , hodnota, ve výši 1166/18515, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, . Všechny nemovitosti se přikazují do výlučného vlastnictví žalobkyně, která je povinna zaplatit žalované částku 8 000 000 Kč do 40 dnů od právní moci rozsudku.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na nákladech, které platil stát, částku 32 808,14 Kč na účet Obvodního soudu pro , adresa, , do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na nákladech, které platil stát, částku 32 808,14 Kč na účet Obvodního soudu pro , adresa, , do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou, doručenou soudu dne 20. 1. 2022, domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k jednotce číslo , Anonymizováno, , způsob využití byt, zapsané na LV číslo , hodnota, , vymezené v budově č. p. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, a k podílu na společných částech domu č. p. , Anonymizováno, a pozemku parcelní číslo , hodnota, , zapsaných na LV číslo , hodnota, ve výši 1166/18515, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „nemovitosti“). Žalobu odůvodnila tak, že jako spoluvlastnice jedné ideální poloviny nemovitostí, má zájem nabýt nemovitosti do svého výlučného vlastnictví a uhradit vypořádací podíl odpovídající výši poloviny tržní ceny nemovitostí žalované, která v současnosti vlastní druhou ideální polovinu nemovitostí. Žalobkyně navrhuje tento způsob vypořádání nemovitostí, jelikož se jedná o bytovou jednotku a podíly na společných částech a pozemku není možné funkčně rozdělit. Žalobkyně se opakovaně obracela na žalovanou s návrhem na odkoupení jejího podílu, avšak neúspěšně i přesto, že žalovaná o nemovitosti neprojevuje zájem, nepodílí se ani na správě společné věci a trvale odmítá nemovitosti zhodnotit pronájmem. Obvyklá cena nemovitostí byla stanovena odborným odhadem na částku 14 475 000 Kč. Hodnota vypořádacího podílu představuje částku 7 287 500 Kč. Žalobkyně dále požaduje částku 45 523,75 Kč jako náhradu za ½ vynaložených nákladů spojených s údržbou a správou nemovitostí. Pokud jde o obvyklou cenu nemovitostí stanovenou revizním posudkem společnosti , právnická osoba, ., má žalobkyně za to, že je nadhodnocená, znalecká kancelář zařadila k porovnání některé vzorky lepší lokality (, adresa, , , Anonymizováno, ) a lepšího vybavení, rovněž má za to, že terasa má výhled do zeleně, což nelze porovnávat s terasami s výhledem do zeleně. Dále upozornila na konstrukční a faktické vady nemovitostí, garážové stání jako součást nemovitostí, faktor kvality bydlení a terasu bez výhledu.

2. Žalovaná souhlasí se zrušením spoluvlastnictví k nemovitostem a rovněž s přikázání nemovitostí žalobkyni za finanční náhradu. Sporuje výši vypořádacího podílu, který v žalobě uvádí žalobkyně. V případě nemovitých věcí je nezbytné stanovit obvyklou cenu nemovitostí znaleckým posudkem, který žalovaná nechala vypracovat znalkyní , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, Ta obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ideální jedné poloviny nemovitostí stanovila na částku 9 456 850 Kč. Žalovaná po výslechu zástupce znalecké kanceláře , Anonymizováno, uvedla, že souhlasí s jí stanovenou obvyklou cenou nemovitostí s mediánem 16 000 000 Kč a souhlasí tak s vypořádacím podílem ve výši 8 000 000 Kč. Poukazuje však na to, že je neobvyklé, aby kapitálová společnost dokládala solventnost smlouvami o zápůjčkách poskytnutých fyzickými osobami.

3. Při jednání dne , právnická osoba, . 2024 soud řízení zastavil v části nároku na zaplacení částky 45 523,75 Kč, neboť žalobkyně na jednání dne 26. 2. 2024 vzala žalobu v této části zpět. Žalovaná se zpětvzetím souhlasila.

4. Soud zjistil tyto skutečnosti:

5. Z výslechu znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že znalkyně určila tržní hodnotu nemovitostí, má za to, že obvyklá cena se hledá špatně, neboť trh se v dané době prakticky nehýbal. HB indexy vůbec nepoužívala, neboť má za to, že by zkreslovaly realitu. Mezi porovnávané vzorky znalkyně zahrnula byty ze shodného regionu, podobné velikosti a prodávané v podobné době.

6. Ze znaleckého posudku č. , č. účtu, , vypracovaného znaleckou kanceláří , právnická osoba, . ze dne 18. 12. 2023 soud zjistil, že obvyklá cena bytové jednotky č. , Anonymizováno, , evidované na LV č. , hodnota, a , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, s příslušenstvím byla stanovena v relaci po zaokrouhlení 14 660 000 Kč až 17 650 000 Kč, medián 16 000 000 Kč. V provedené revizi znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne 27. 2. 2023, vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , znalecká kancelář uvedla, že cena nemovitostí v tomto posudku je zjišťována dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky, což neodpovídá zadání soudu, neboť dle toho má být určena cena obvyklá odpovídající § 492 o. z. Provedení porovnávací hodnoty je diskutabilní, neboť zvolené vzorky jsou převzaty bez jakýchkoliv cenotvorných úprav. Obdobně není uvažováno s velikostí bytové jednotky, vybavením, a lokací. , právnická osoba, má za to, že vzorky v posudku vypracovaném , tituly před jménem, , jméno FO, nejsou 100 % srovnatelné s oceňovanou bytovou jednotkou. Dále není zřejmé, jakým způsobem byla vypočtena podlahová plocha jednotlivých vzorků.

7. Z výslechu znalce , jméno FO, , jednatele znalecké kanceláře , právnická osoba, . soud zjistil, že znalec trvá na závěrech znaleckého posudku. K připomínkám účastníků znalec uvedl, že vzorky použité ve znaleckém posudku nelze považovat za neporovnatelné a nebyl tak důvod vzorky vyloučit. U vzorků z lokalit , adresa, a , Anonymizováno, (o kterých má žalobkyně za to, že jsou neporovnatelné s nemovitostmi, které jsou předmětem sporu) došlo k zohlednění koeficientem lokality. U všech vzorků kromě jednoho bylo součástí garážové stání. Absence garážového stání pak byla zohledněna v ceně jednotky. Znalec má za to, že terasa není bez výhledu, přičemž se jedná o výhled do zástavby, který není výhledem do zeleně, avšak v tomto případě se jedná o subjektivní vnímání kvality výhledu, která dle znalce nemá zásadní vliv na cenu, neboť zásadnější je spíše to, zda byt terasu má nebo nemá. K připomínkám ke stavebním a konstrukčním vadám se znalec nemůže vyjádřit, vždy hodnotí oceňovanou nemovitost v rámci obvyklé ceny, tedy případné vady, které mají vliv na užívání, přičemž u vady namítané žalobkyní nebyl prokázán její vliv na užívání bytové jednotky. Znalec uvedl, že k porovnání za účelem určení obvyklé ceny jsou potřeba minimálně 3 vzorky a maximální hranice není stanovena. Znalec sdělil, že nebylo možné použít vzorky pouze z lokality , adresa, , neboť ty nedostačovaly ke stanovení obvyklé ceny z důvodu, že vzorků bylo málo a rovněž tyto ceny nebyly dostatečně blízko u sebe tak, aby bylo možné stanovení obvyklé ceny pouze z těchto vzorků. Pokud žalobkyně poukazuje na nereálnost některých nabídkových cen, uvedl k tomu znalec, že znalci nemohou vyloučit vzorek z tohoto důvodu, pokud nabízená cena není extrémní, což nebyl případ porovnávaných vzorků v , Anonymizováno, a na , Anonymizováno, . K rozpětí ceny nemovitosti znalec uvedl, že v rámci stanoveného rozpětí splňuje jakákoliv cena tohoto rozpětí kritéria obvyklé ceny, nicméně ze znaleckého hlediska nevyvstal žádný důvod přiklonit se k nějaké konkrétní částce v rámci tohoto rozpětí. Ke dvěma vzorkům z lokality , adresa, znalec sdělil, že rozdíl v ceně s oceňovanou nemovitostí nepovažuje za extrémní, kdyby byl rozdíl v kvalitě bydlení i ceně extrémní, tak by vzorek vyřadil.

8. Ze smlouvy o zápůjčce ze dne 4. 4. 2024 mezi , jméno FO, jako zapůjčitelem a žalobkyní jako vydlužitelem soud zjistil, že zapůjčitel poskytne vydlužiteli finanční částku 3 000 000 Kč za účelem uhrazení části určené ceny id. spoluvlastnického podílu na nemovitostech žalované. Zápůjčka bude poskytnuta zapůjčitelem tak, že zapůjčená částku bude zaslána na účet žalované do 30 dnů ode dne, kdy nabyde tento rozsudek právní moci.

9. Z úvěrové smlouvy uzavřené mezi , Anonymizováno, jako zapůjčitelem a žalobkyní jako vydlužitelem ze dne 10. 4. 2024 soud zjistil, že zapůjčitel se zavázal žalobkyni poskytnout úvěr ve výši 5 000 000 Kč. Úvěr je účelový a je určen na úhradu části kupní ceny za koupi podílu o velikosti id. ½ na nemovitostech. Zapůjčitel se zavázal převést výplatu úvěru ve prospěch bankovního účtu, který určí žalobkyně v žádosti o čerpání úvěru.

10. Z dalších v řízení provedených důkazů soud již nezjistil žádné podstatné skutečnosti pro rozhodující skutková zjištění ani pro právní hodnocení věci, a proto je dále nehodnotil.

11. Soud zhodnotil v řízení provedené důkazy v souladu s ust. § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu a dospěl ke zjištění následujícího skutkového stavu:

12. Žalobkyně a žalovaná jsou spoluvlastnice nemovitostí s podílem o velikosti ideální poloviny. Žalobkyně se opakovaně obracela na žalovanou s návrhem na odkoupení jejího podílu, k dohodě o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví však mezi účastnicemi nedošlo. Žalobkyně má zájem nabýt nemovitosti do svého výlučného vlastnictví a uhradit vypořádací podíl odpovídající výši poloviny tržní ceny nemovitostí žalované, který stanovila ve výši 7 697 854 Kč. Žalovaná souhlasí se zrušením spoluvlastnictví, souhlasí rovněž s tím, aby nemovitosti byly přikázány do výlučného vlastnictví žalobkyně. Vypořádací podíl však požaduje ve výši 9 370 000 Kč. Obvyklá cena nemovitostí byla stanovena znaleckou kanceláří , Anonymizováno, v rozmezí 14 660 000 Kč až 17 650 000 Kč, medián 16 000 000 Kč.

13. Po právním zhodnocení prokázaného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

14. Podle § 1140 odst. 1 o. z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle odst. 2 téhož ustanovení, každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

15. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

16. Podle § 1144 odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

17. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

18. Soud má po provedeném dokazování za prokázáno, že účastnice jsou spoluvlastnicemi předmětných nemovitostí. Ohledně zrušení a rovněž pak způsobu vypořádání jejich spoluvlastnictví nebylo mezi nimi sporu a tento způsob je rovněž v souladu se zákonnou posloupností, neboť faktické rozdělení nemovitostí možné není. Spornou zůstala pouze výše vypořádacího podílu, který by měla žalobkyně vyplatit žalované. Předmětem sporu zůstalo stanovení přiměřené náhrady žalované za její spoluvlastnický podíl. Žalobkyně navrhovala náhradu ve výši 7 697 854 Kč a žalovaná 9 370 000 Kč. Jelikož mezi účastnicemi nedošlo o ohledně výše náhrady ke shodě, ustanovil soud znalkyni , tituly před jménem, , Anonymizováno, , jméno FO, ke stanovení obvyklé ceny nemovitostí. S ohledem na to, že znalkyně v posudku nestanovila obvyklou cenu a porovnávané vzorky dle názoru soudu nemohou být podkladem pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí, aniž by došlo ke korekci pomocí tzv. HB indexů, a to minimálně pokud jde o lokalitu. Soud proto ustanovil k vypracování revizního znaleckého posudku společnost , právnická osoba, ., která stanovila obvyklou cenu nemovitostí po zaokrouhlení v rozmezí 14 660 000 Kč až 17 650 000 Kč, medián 16 000 000 Kč, přičemž znalec uvedl, že v daném případě nevyvstala žádná okolnost, která by odůvodňovala přiklonění se ke konkrétní částce v rámci intervalu 14 660 000 Kč – 17 650 000 Kč. Žalobkyně sice měla několik námitek k reviznímu znaleckému posudku, nicméně soud má za to, že zástupce znalecké kanceláře se s veškerými námitkami žalobkyně vypořádal a své závěry obhájil. Konkrétně znalec vysvětlil, že i v případě, že některé nabídkové ceny byly v rámci porovnávaných vzorků zjevně vyšší, nešlo o extrémní hodnoty a znalci v takovém případě nemohou vzorek svévolně vyřadit. Tentýž závěr by se týkal i nižších nabídkových cen. Pokud jde o výhled z balkonu, o kterém žalobkyně uvedla, že je kvalitativně horší (výhled do zástavby) než u některých porovnávaných vzorků, které mají výhled do zeleně, uvedl znalec, že cenotvorným aspektem je skutečnost, zda jednotka má či nemá balkón, ostatní je subjektivní pocit, který nemá výrazný vliv na cenu. , právnická osoba, zohlednila i různé lokality v rámci , adresa, pomocí příslušných indexů. Pokud jde o konstrukční vadu, znalci nebylo předloženo ničeho, z čeho by vyplýval vliv této vady na užívání jednotky. V takovém případě rovněž nelze shledat vliv na cenu. Dle názoru soudu znalecká kancelář přihlédla ke všem důležitým faktorům při stanovení obvyklé ceny nemovitostí, jak jsou popsány v posudku. Rovněž porovnávala jednotky, ke kterým přináleží garážové stání, popřípadě absenci garážového stání zohlednila v ceně. K dalšímu znaleckému zkoumání soud neshledal důvod. Soud proto stanovil vypořádací podíl žalované ve výši dle znaleckého posudku, a to v mediánu 8 000 000 Kč, neboť jak sám znalec k dotazu soudu uvedl, není zde žádný objektivní důvod pro určení jiné hodnoty v rámci tohoto intervalu.

19. Soud dále zkoumal solventnost žalobkyně a shledal ji dostatečně prokázanou. Žalobkyně k výzvě soudu předložila dvě smlouvy o zápůjčce, na celkovou částku 8 000 000 Kč od fyzických osob, které se zavázaly žalobkyni pro účely vypořádání spoluvlastnictví finanční prostředky poskytnout.

20. Z výše uvedených důvodů soud spoluvlastnictví účastníků zrušil, nemovitosti přikázal žalobkyni do výlučného vlastnictví a současně zavázal žalobkyni k úhradě vypořádacího podílu ve výši 8 000 000 Kč žalované, a to dle ust. § 1144 o. z. S delší pariční lhůtou, kterou žalobkyně navrhovala, žalovaná vyslovila souhlas.

21. O nákladech tohoto řízení bylo rozhodnuto ve výroku III. rozsudku, kdy soud nepřiznal žádné z účastnic náhradu nákladů řízení, a to s ohledem § 142 odst. 2 o. s. ř. a jeho výklad aktuálním nálezem Ústavního soudu ze dne 5. 4. 2022, sp. zn. IV. ÚS 404/22, ze kterého vyplývá, že zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání v řízení před soudem má povahu tzv. iudicii duplicis, které je charakteristické tím, že nelze vycházet ze zásady tzv. procesního úspěchu ve věci, a je třeba postupovat zásadně podle § 142 odst. 2 o. s. ř., podle kterého si každý účastník řízení ponese své náklady sám. Pro úplnost soud uvádí, že řízení o zaplacení částky 45 523,75 Kč, které bylo zastaveno pro zpětvzetí žalobkyně, představuje zcela zanedbatelný nárok vzhledem k řízení o zrušení a vypořádání nemovitostí v hodnotě 16 000 000 Kč, že jej v nákladovém výroku nikterak nezohlednil.

22. Soud rovněž zavázal účastnice výroky IV. a V. k uhrazení znalečného v celkové výši 65 616,28 Kč, které za účastnice platil stát a s ohledem na předmět řízení a jeho povahu, podle kterého si každý účastník řízení ponese své náklady sám, přikázal každé z účastnic uhradit polovinu z celkové výše znalečného. Žalobkyně v průběhu řízení zaplatila na zálohách znalečného částku 30 000 Kč a zbývá tak doplatit částku 2 808,14 Kč. Žalovaná v průběhu řízení zálohy na náklady znaleckého posudku nehradila.