6 C 128/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudkyní JUDr. Zuzanou Barochovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastupování státu ve věcech majetkových, IČO sídlem adresa žalobkyně proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 18 472 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 6 446 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % p. a. z částky 1 326 Kč od 1. 4. 2021 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Co do částky 12 026 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % p. a. z částky 5 816 Kč od 1. 4. 2021 do zaplacení se žaloba zamítá.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náklady řízení ve výši 2 400 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit na znalečném České republice na účet zdejšího soudu částku 2 931 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Česká republika nemá co do částky 5 442 Kč znalečného právo na náhradu nákladů řízení.

VI. Žalovaný je povinen zaplatit na soudním poplatku České republice na účet zdejšího soudu částku 1 000 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně podala dne 6. 4. 2021 u zdejšího soudu žalobu proti žalovanému o zaplacení částky 18 472 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že je výlučným vlastníkem pozemku parc. číslo v katastrální uzemí, druhově určeného jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 22 m² s tím, že tento pozemek je v plném rozsahu zastavěn stavbou bez p. č. se způsobem využití garáž, ve výlučném vlastnictví žalovaného. Žalovaný užívá předmětný pozemek formou umístění stavby garáže ve výlučném vlastnictví žalovaného na tomto pozemku bez uzavřené nájemní či jiné smlouvy s vlastníkem pozemku, tedy bez právního důvodu, a to ode dne 1. 1. 2018 do současnosti, resp. do 31. 12. 2019, podle žaloby. Tím ze strany žalovaného dochází k bezesmluvnímu užívání, resp. na straně žalovaného v neprospěch žalobkyně vznikl majetkový prospěch, čímž jsou naplněny podmínky vzniku bezdůvodného obohacení na straně žalovaného vůči žalobkyni. I přes výzvu žalobkyně k zaplacení částky ze dne 16. 3. 2021 k zaplacení nezaplacené části náhrady za bezesmluvní užívání předmětného pozemku za období ode dne 1. 1. 2018 do 31. 12. 2019 ve výši 18 472 Kč, představující náhradu za bezesmluvní užívání za rok 2018 ve výši 7 142 Kč a za rok 2019 ve výši 11 330 Kč, nedošlo. Žalobkyně určila náhradu za bezesmluvní užívání pozemku podle § 27 odst. 3 zákona č. 219/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů, z cenové mapy stavebních pozemků anonymizováno obec takto: Za rok 2018 činila cena pozemku podle cenové mapy částku 11 560 Kč na 1 m², cena pozemku je tak 254 320 Kč (11 560 x 22 – výměra pozemku), z toho obvyklý pětiprocentní podíl činil částku 12 716 Kč. Žalovaný zaplatil část náhrady ve výši 5 574 Kč, nezaplacená část náhrady za bezesmluvní užívání činila proto za rok 2018 částku 7 142 Kč. Za rok 2019 činila podle žaloby cena pozemku podle cenové mapy částku 12 700 Kč za 1 m², cena pozemku pak 279 400 Kč (12 700 x 22), z toho obvyklý pětiprocentní podíl činil částku 113 970 Kč. Náhrada je požadovaná za období od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019, což představuje částku 13 970 Kč. Žalovaná zaplatila pouze část náhrady ve výši 2 640 Kč, nezaplacená část náhrady za bezesmluvní užívání tak činila za rok 2019 částku 11 330 Kč.

2. Soud uložil žalovanému usnesením č. j. 6 C 128/2021-6 ze dne 8. 4. 2021, které bylo žalovanému doručeno dne 14. 4. 2021, podle § 114b odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o. s. ř.), aby se ve lhůtě 30 dnů ode dne doručení tohoto usnesení písemně vyjádřil ve věci samé k připojené žalobě s upozorněním na možnost rozhodnutí ve věci rozsudkem pro uznání.

3. Žalovaný ve včasném vyjádření k žalobě, doručeném soudu dne 10. 5. 2021, žalobou uplatněný nárok neuznal. Uvedl, že se opakovaně snažil o uzavření smlouvy o nájmu předmětného pozemku dohodou sobě rovných stran podle pokynů, které vydalo Ministerstvo financí po zrušení regulovaného nájemného, č. j. MF 44201/2012-16-162, tedy za obvyklé nájemné. Za takové považuje žalovaný nájemné, jaké stanovuje dohodou Magistrát hlavního města Prahy těm občanům, kteří v dané oblasti vlastní identické garáže, ale na pozemcích ve vlastnictví Magistrátu hl. m. Prahy. Žalovaný se také snažil o uzavření kupní smlouvy na prodej majetku nepotřebného k činnosti státu předem určenému zájemci, v předkupním právu vlastníkovi stavby za cenu obvyklou stanovenou znalcem, tím by došlo ke sjednocení vlastníka pozemku a stavby ve smyslu občanského zákona. země, zastoupená anonymizováno 7 slov, se podle žalovaného pokyny neřídí, když úředníci jednají direktivně z pozice silnějšího a zřejmě v rozporu s Etickým kodexem zaměstnanců anonymizováno 7 slov, když nařizují nájemné vypočtené z obvyklé ceny předmětného pozemku stanovené podle cenové mapy stavebních pozemků v obec. Žalovaný dále uvedl, že nabyl dojmu, že žalobce se podáním žaloby snaží prostřednictvím soudu o legalizaci svých postupů při jednání s veřejností, ať již s fyzickou nebo právnickou osobou. Žalovaný poukazoval obvyklé nájemné v daném místě a čase na účet žalobce a nesouhlasí s nájemným vypočteným žalobcem.

4. Žalobkyně v písemné replice ze dne 13. 5. 2021 setrvala na žalobě, uvedla, že ze samotné žaloby je patrné, že žalovaný zaplatil část náhrady za bezesmluvní užívání pozemku popsaného v žalobě, a proto předmětem sporu není podstata existence bezdůvodného obohacení a bezesmluvního užívání předmětného pozemku, ale pouze spor o výši náhrady, jež tvoří žalovanou částku. Na její výši žalobkyně trvá. Uvedla dále, že stanovuje obvyklé nájemné i částku za bezdůvodné obohacení z titulu bezesmluvního užívání na základě analýzy trhu a podle relevantních podkladů. Nejsou-li však tyto dokumenty k dispozici jako v žalovaném případě, pak žalobkyně vychází z ceny nemovité věci při uplatňování obvyklého nájemného podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., v platném znění. V případě pronájmu nebo bezesmluvního užívání lze na základě interní metodiky žalobkyně roční nájemné i bezdůvodné obohacení za bezesmluvní užívání stanovit výši 5 % až 10 % z ceny nemovité věci podle účelu využití a podle dalších kritérií. V tomto případě bylo stanoveno nájemné či bezdůvodné obohacení za bezesmluvní užívání ve výši 5 % z obvyklé ceny. Cena nemovité věci vychází z aktuální cenové mapy stavebních pozemků anonymizována dvě slova. obec Cena nájemného či výše bezdůvodného obohacení za bezesmluvní užívání ve výši 5 % z obvyklé ceny tak vychází z ceny pozemku podle cenové mapy pro daný rok. Znalecký posudek znaleckého ústavu právnická osoba k sousednímu pozemku parc. číslo v k. ú. část obce, který žalovaný předložil žalobkyni, však nezohledňoval cenovou mapu stavebních pozemků v anonymizována dvě slova. obec pro předmětný pozemek, naopak při stanovení ceny ve svém zpracování cenovou mapu stavebních pozemků anonymizována dvě slova. obec vyloučil a při stanovení ceny použil srovnatelné nemovité věci, kdy však realizované prodeje srovnatelných nemovitých věcí byly uskutečněny v jiném čase. Z tohoto důvodu žalobkyně odmítá správnost tohoto posudku s ohledem ke stanovení obvyklého nájemného za žalované období. Uvedla dále, že regulované nájemné pro anonymizována dvě slova. anonymizováno může být uplatněno pouze pro pronájmy ve veřejném zájmu, kdy je nájemné hrazeno ze státního rozpočtu, státního fondu, příspěvkové organizace zřízené organizační složkou státu, státních finančních aktiv nebo rezervního fondu organizační složky státu, z rozpočtu kraje nebo obce. Nelze je však aplikovat na majetek státu. Žalobkyně se, na rozdíl od územně správního celku, řídí při nakládání s majetkem státu zákonem o majetku státu č. 219/2000 Sb., v žádném případě se tedy nelze ztotožnit s návrhem, aby žalobkyně při stanovování výše kupní ceny či nájemného postupovala obdobně jako územně samosprávný celek. Žalobkyně několikrát nabídla uzavření nájemní smlouvy žalovanému, kdy částka nájemného byla stanovena podle shora citovaných podmínek a zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů, což však žalovaným nebylo akceptováno. Pozemek parc. číslo v k. ú. část obce je v režimu zákona o privatizaci, jeho prodej tak spadá pod MF ČR, které je na základě schváleného privatizačního projektu oprávněno k uzavření kupní smlouvy. Případné vynětí předmětného pozemku z privatizačního procesu by nemělo vliv na výši kupní ceny ani na stanovení výše nájemného či bezdůvodného obohacení, pouze by vedlo k oddálení již schválené realizace. K prokázání výše žalované částky navrhla žalobkyně vypracování znaleckého posudku.

5. Soud zjistil tyto skutečnosti:

6. Z kopie výpisů z katastru nemovitostí, list vlastnictví, vedeného stát. instituce, stát. instituce, soud zjistil, že vlastnické právo ke garáži na pozemkové parc. číslo je zapsáno pro žalovaného.

7. Z výpisu z katastru nemovitostí, list vlastnictví pro územní celek, katastrální uzemí, vedeného stát. instituce, stát. instituce, soud zjistil, že vlastnické právo k pozemku parc. číslo zastavěná plocha a nádvoří, je zapsáno pro anonymizována dvě slova, s příslušností hospodaření pro anonymizována dvě slova anonymizována dvě slova anonymizována dvě slova anonymizováno.

8. Z kopie výzvy k plnění úhrady za bezesmluvní užívání nemovité věci za rok 2018 a 2019 – pozemek parc. číslo v k. ú. část obce, územní celek, č. j. anonymizováno spisová značka číslo ze dne 16. 3. 2021, adresované žalobkyní žalovanému, soud zjistil, že vyzvala žalovaného před podáním žaloby k úhradě doplatku za bezesmluvní užívání předmětného pozemku za období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018 ve výši 7 142 Kč a za období od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019 ve výši 11 330 Kč ve lhůtě 10 dnů od doručení upomínky.

9. Z kopie cenové mapy stavebních pozemků anonymizováno obec pro rok 2018 soud zjistil, že cena předmětné pozemkové parcely parc. číslo je podle této mapy stanovena na 11 560 Kč za m2 a pro rok 2019 ve výši 12 700 Kč za m2.

10. Z odpovědi žalovaného ze dne 14. 4. 2021, adresované žalobkyni, a doručené žalobkyni dne 15. 4. 2021, soud zjistil, že žalovaný reagoval na předžalobní výzvu, projevil zájem o uzavření smlouvy o nájmu nemovité věci dohodou rovných stran s odkazem na MF ČR.

11. Ze znaleckého posudku číslo ze dne 5. 12. 2021, zpracovaného soudem ustanovenou znalkyní titul celé jméno znalkyně, soud zjistil, že obvyklé nájemné předmětného pozemku pro rok 2018 činí částku 6 900 Kč a pro rok 2019 částku 7 760 Kč. Nejobvyklejším způsobem odhadu ceny obvyklé bývá v souladu s definicí ceny obvyklé metoda komparativní. Šetřením v nabídkách realitních kanceláří nebyl zjištěn žádný porovnatelný případ. Pro odhad obvyklé ceny pozemku, resp. obvyklého nájemného, byly použity údaje z katastrálního operátu ke skutečně realizovaným transakcím s pozemky obdobného charakteru. Cenová mapa je při odhadu ceny obvyklé informativní institut, který se používá, pokud nejsou k dispozici žádná vhodnější porovnatelná data. S ohledem na způsob tvorby údajů v cenové mapě je nutno konstatovat, že tyto ceny mohou být pro konkrétní parametry posuzované věci ve skutečnosti jak nepřiměřeně vysoké, tak nepřiměřeně nízké, neboť cenová mapa nezohledňuje konkrétní parametry posuzované věci (konkrétní poloha, velikost, tvar, využitelnost). Použití kapitalizace 5 % při odhadu nájemného na základě ceny obvyklé je přiměřené a obvyklé. V případě pozemku zastavěného stavbou jiného vlastníka je použití komparativní metody obtížné, a to z toho důvodu, že v každém obdobném případě je realizace transakce mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby zatížena všemi mimořádnými okolnostmi popsanými v definici obvyklé ceny jako okolnosti, které deformují výslednou cenu transakce (tj. stav tísně, osobní poměry, zvláštní obliba). Vzorků použitelných k porovnání také obvykle není příliš mnoho, výsledná dohoda o výši ceny nebo nájemného by neměla nezrušitelnou vazbu mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby žádnou ze stran zvýhodňovat.

12. Z výslechu znalkyně soud zjistil, že nalezla sedm vzorků transakcí o prodeji pozemků, protože nájemní smlouvy jsou nedostupné, nejsou evidovány, nelze proto učinit závěr přímo z konkrétních nájemních smluv. Z tohoto důvodu se používá při výpočtu stanovení ceny náhradní metodika, kterou použila i znalkyně ve znaleckém posudku, tedy běžně používaný podíl z ceny obvyklé pozemku. Podrobný postup je obsažen ve znaleckém posudku. Skutečnost, že vstup na pozemek, který užívá žalovaný, vede přes cizí pozemek (chodník náležející obci), nemá vliv, neboť tak je to u všech garáží, jedná se o veřejnou komunikaci.

13. Po vypracování znaleckého posudku soudem ustanovené znalkyně a výslechu znalkyně žalovaný akceptoval výši úhrady za bezesmluvní užívání předmětného pozemku stanovenou tímto znaleckým posudkem, k jeho závěrům neměla výhrady ani žalobkyně.

14. Z ostatních v řízení provedených důkazů již soud nezjistil žádné podstatné skutečnosti pro rozhodující skutková zjištění nebo pro prování posouzení věc a proto je dále nehodnotil.

15. Soud zhodnotil v řízení provedené důkazy v souladu s ust. § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o.s.ř.) a dospěl ke zjištění následujícího skutkového stavu: země je výlučným vlastníkem pozemku parc. číslo –zastavěná plocha a nádvoří o výměře 22 m2 v k.ú. část obce, tento pozemek je v plném rozsahu zastavěn garáží ve výlučném vlastnictví žalovaného. Žalovaný užívá pozemek žalobkyně bezesmluvně, k dohodě o jeho odkupu nebo uzavření nájemní smlouvy se žalobkyní nedošlo. Žalobkyně se domáhá náhrady za užívá pozemku za období 1.1.2018 – 31.12.2019 v celkové výši 18 472 Kč, když za rok 2018 vychází z ceny pozemku podle cenové mapy stavebních pozemků anonymizováno obec ve výši 254 320 Kč, výši úhrady za užívání proto stanovila na částku 12 716 Kč, za rok 2019 vychází z ceny pozemku podle cenové mapy ve výši 279 400 Kč, roční výši úhrady za užívání proto stanovila na 13 970 Kč. Žalovaný za užívání pozemku v roce 2018 žalobkyni zaplatil částku 5 574 Kč a za rok 2019 částku 2 640 Kč Tyto částky žalobkyně započetla, a proto za žalované období požaduje částku 18 472 Kč. Podle znaleckého posudku zpracovaného soudem ustanovenou znalkyní celé jméno znalkyně, akceptovaného oběma účastníky, činí výše obvyklého nájemného za užívání předmětného pozemku v roce 2018 částku 6 900 Kč a v roce 2019 částku 7 760 Kč. Žalovaný do dne vyhlášení rozsudku žalobkyni částku 6 446 nezaplatil.

16. Po právním zhodnocení prokázaného skutkového stavu soud dospěl k závěru, že žaloba je co do základu důvodná. Základ nároku nebyl ani mezi účastníky řízení od počátku sporný.

17. Podle ust. § 2991 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákon, v platném znění, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

18. V řízení bylo prokázáno, že žalovaný, jako vlastník garáže, postavené na pozemku ve vlastnictví země, užívá tento pozemek bezesmluvně, a neposkytuje žalobkyni úhradu za jeho užívání v plné výši. V rozsahu rozdílu mezi dosavadním plněním a znaleckým posudkem stanoveným nájemným, resp. úhradou za užívání pozemku, se tak na úkor žalobkyně bezdůvodně obohacuje, a je proto povinen žalobkyni to, oč se obohatil, vydat. Úhrada za užívání za rok 2018 činí částku 6 900 Kč, žalovaný před podáním žaloby zaplatil žalobkyni částku 5 574 Kč, rozdíl tedy činí 1 326 Kč. Úhrada za užívání za rok 2019 činí částku 7 760 Kč, žalovaný zaplatil žalobkyni před podáním žaloby částku 2 640, rozdíl tedy činí částku 5 120 Kč. Za žalované období tak činí neuhrazená úhrada za užívání pozemku částku 6 446 Kč. Tuto částku soud proto žalovanému uložil žalobkyni zaplatit spolu s příslušenstvím pohledávky, jak uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobkyně se v žalobě domáhala úroků z prodlení nikoli z celé žalované částky, ale pouze z dlužné úhrady za rok 2018, soud jí proto přiznal úroky z prodlení z přiznané částky za rok 2018, tedy z částky 1 326 Kč. Vzhledem k tomu, že žalobkyně, byť neměla výhrady k závěrům znaleckého posudku a k jím stanoveným výším úhrad, setrvala na žalobě v plném rozsahu, soud žalobu co do částky 12 026 Kč s příslušenstvím, specifikovaným ve výroku II. tohoto rozsudku (rovněž s úroky z prodlení za rok 2018), jako nedůvodnou zamítl.

19. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 3 o.s.ř., podle něhož i když měl účastník ve věci úspěch jen částečný, může mu soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, měl-li neúspěch v poměrně nepatrné části nebo záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu. Základ nároku žalobkyně byl v řízení prokázán a byl i mezi účastníky nesporný, výši soud stanovil na základě znaleckého posudku. Přiznal proto žalobkyni plnou náhradu nákladů řízení, a to podle ust. § 151 odst. 3 o.s.ř. ve výši podle ust. § 1 a § 2 vyhlášky č. 254/2015 Sb. za 8 úkonů (sepis žaloby, písemné vyjádření ze dne 13.5.2021, příprava na jednání, nařízení soudem na 27.8.2021, účast při jednání dne 27.8.2021, písemné otázky pro znalce ze dne 27.8.2021, písemné vyjádření ke znaleckému posudku ze dne 3.1.2022, příprava na jednání, nařízené soudem na 8.4.2022, účast při jednání dne 8.4.2022) ve výši 300 Kč za jeden úkon. Celkové náklady řízení tak činí přiznaných 2 400 Kč.

20. Výroky IV. a V., kterými soud rozhodl o nákladech znalečného, jsou odůvodněny ust. § 148 odst. 1 o.s.ř., podle něhož stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Soud přiznal znalečné znalkyni titul celé jméno znalkyně v celkové výši 8 373 Kč. Žalobkyně byla v řízení úspěšná z 35 %, žalovaný z 65%. Žalobkyně je tak povinna zaplatit na znalečném 65% přiznaného znalečného, tj. částku 5 442 Kč, žalovaný 35%, tj. 2 931 Kč. Vzhledem k tomu, že u žalobkyně splývá subjekt oprávněný se subjektem povinným, formuloval soud výrok V. rozsudku tak, jak v něm uvedeno.

21. Výrok VI. je odůvodněn ust. § 2 odst. 3 zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, v platném znění. Žalobkyně je v řízení osvobozena od soudních poplatků podle ust. §11 odst. 2 písm. a) citovaného zákona, poplatková povinnost proto přechází na žalovaného. Výše soudního poplatku je stanovena položkou 1 písm.a) Sazebníku poplatků. Proti tomuto rozsudku je možno podat odvolání do 15 dnů od jeho doručení k Městskému soudu v Praze prostřednictvím soudu zdejšího. Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může se oprávněný domáhat u soudu výkonu rozhodnutí nebo exekuce.