6 C 320/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudkyní JUDr. Zuzanou Barochovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 o zaplacení částky 500 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 500 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25 % p. a. od 4.5.2021 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Co do úroku z prodlení z částky 500 000 Kč ve výši 8,25 % p. a. od 22.4.2021 do 3.5.2021, se řízení zastavuje.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náklady řízení v částce 273 221 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu ze dne 19. 5. 2021 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit jí částku ve výši 500 000 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že se žalovaným uzavřela dne 27. 11. 2019 smlouvu o zprostředkování (dále jen „Smlouva o zprostředkování“) ve znění jejího Dodatku č. , hodnota, ze dne 21. 2. 2020 (dále jen „Dodatek“), na základě které se žalobkyně zavázala pro žalovaného vyvíjet činnost ke zprostředkování třetí osoby za účelem toho, aby žalovaný měl příležitost uzavřít kupní smlouvu na prodej nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, (dále jen „Nemovitost“). Mezi stranami Smlouvy o zprostředkování bylo dohodnuto, že nejnižší požadovaná kupní cena Nemovitosti bude 7,5 mil. Kč. Žalobkyně pro žalovaného zajistila více zájemců. Se zajištěním těchto osob byl žalovaný průběžně seznamován. V říjnu roku 2020 zajistila žalobkyně pro žalovaného jako zájemce o Nemovitost obchodní korporaci , právnická osoba, (dále jen „Zájemce 1“), která nabízela jako kupní cenu za Nemovitost částku ve výši 12 400 000 Kč. S tímto zájemcem byla dne 17. 10. 2020 uzavřena rezervační smlouva. Zájemce 1 požadoval slevu 250 000 Kč, tedy kupní cenu ve výši 12 150 000 Kč. Žalovaný toto odmítl akceptovat a z důvodu na straně žalovaného tak k uzavření kupní smlouvy se Zájemcem 1 nedošlo. V bodu 6.

3. Smlouvy o zprostředkování si účastníci sjednali nárok žalobkyně vůči žalovanému na smluvní pokutu ve výši sjednané provize uvedené v bodu 4.1. a 4.

2. Smlouvy o zprostředkování, a to právě pro případ, že po zajištění osoby kupujícího odmítne žalovaný uzavřít kupní smlouvu. Provize byla sjednána ve výši 4 % + daň z přidané hodnoty (dále jen „DPH“) z dosažené kupní ceny. Smluvní pokuta činila 588 060 Kč. Žalobkyně v průběhu měsíce března 2021 zajistila dalšího zájemce o koupi Nemovitosti, pana , Anonymizováno, , zastoupeného panem , jméno FO, (Zájemce 2), přičemž tento zájemce nabídl kupní cenu ve výši 11 800 000 Kč, avšak žalovaný se nedostavil na smluvenou schůzku čímž zmařil další obchod. Vzhledem k tomu, že žalobkyně zajistila Zájemce 2 s nabídkovou cenou ve výši 11 800 000 Kč a žalovaný odmítl uzavřít předmětnou smlouvu, vznikl žalobkyni další nárok na smluvní pokutu dle bodu 6.

3. Smlouvy o zprostředkování ve výši 571 120 Kč. V květnu 2021 zajistila žalobkyně pro žalovaného dalšího zájemce o koupi Nemovitosti, pana , jméno FO, (Zájemce 3), který nabídl kupní cenu ve výši 12 050 000 Kč. Ke smlouvám se však žalovaný nijak nevyjádřil a na smluvenou schůzku nepřišel. Žalobkyni tak vznikl další nárok na smluvní pokutu dle bodu 6.

3. Smlouvy o zprostředkování ve výši 583 220 Kč. Žalobkyni tedy vznikly tři nároky na smluvní pokutu v souladu se Smlouvou o zprostředkování a tři nároky na provizi v souladu se Smlouvou o zprostředkování, avšak žalobou se domáhala úhrady pouze částky ve výši 500 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25 % ročně od 22. 4. 2021 do zaplacení.

2. Soud rozhodl dne 25. 5. 2021 elektronickým platebním rozkazem č. j. EPR 121071/2021-6, proti kterému podal žalovaný včas odpor. Ve vyjádření k žalobě ze dne 16. 7. 2021 pak žalovaný učinil nesporným, že se žalobkyní uzavřel dne 27. 11. 2019 Smlouvu o zprostředkování s dobou trvání do 30. 9. 2020 s tím, že bylo sjednáno automatické prodlužování smlouvy vždy o tři měsíce. Žalovaný pak sporoval uzavření Dodatku ke Smlouvě o zprostředkování, který měl platnost smlouvy prodloužit do 30. 9. 2021 s tvrzením, že nemohl Dodatek dne 21. 2. 2020 podepsat, neboť byl v zahraničí. Žalovaný naopak dopisem ze dne 19. 2. 2021 oznámil žalobkyni, že trvá na neprodloužení Smlouvy o zprostředkování a jejím ukončení dne 31. 3. 2021. Žalovaný dále uvedl, že Smlouvu o zprostředkování uzavřel jako spotřebitel a smlouva je v tomto ohledu nevyvážená co do práv a povinností smluvních stran ve prospěch žalobkyně. Ujednání o smluvních pokutách je nepřiměřené a z toho důvodu neplatné, navíc není možné navyšovat smluvní pokutu o DPH. Ze žaloby podle žalovaného dále není patrné, jaký nárok žalobkyně žaluje, když žalovaná částka zní na 500 000 Kč. Žalovaný také zpochybnil, že by mu vznikl vynutitelný závazek uzavřít kupní smlouvu. Smluvní pokuta má podle žalovaného zajišťovat hlavní závazek, který se ale v konkrétním případě týká osob odlišných od účastníků Smlouvy o zprostředkování, a z tohoto důvodu není smluvní pokuta platně sjednaná. Podle žalovaného dále žalobkyně nemá nárok na zaplacení provize, neboť provize je splatná dnem uzavření zprostředkovávané smlouvy, k čemuž ovšem nedošlo (rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 33 Cdo 2552/2012). Žalovaný podepsal pouze jednu smlouvu o rezervaci, a to dne 13. 10. 2020 se žalobkyní a Zájemcem 1. Žalovaný v době rezervace do 12. 12. 2020 nebyl vyzván k uzavření kupní smlouvy s kupní cenou 12 150 000 Kč z důvodů nezájmu o koupi na straně Zájemce 1. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout.

3. V replice ze dne 24. 8. 2021 žalobkyně trvala na tvrzení, že žalovaný podepsal Dodatek ke smlouvě o zprostředkování. Žalobkyně v období konce února 2020 uzavřela se svými klienty velké množství takových dodatků z důvodu změny legislativy, podle které nadále nebylo možno využívat automatickou prolongaci smluv o zprostředkování. Žalovaný od počátku roku 2021 přestal žalobkyni poskytovat součinnost. Žalobkyně opírá žalobu o šest skutkových základů, ve třech případech se jedná o smluvní pokutu a ve třech o provizi s ohledem na skutečnost, že žalobkyně pro žalovaného zajistila v souladu se Smlouvou o zprostředkování tři zájemce, s nimiž žalovaný odmítl uzavřít kupní smlouvu. Nadto žalovaný jednal v rozporu s dobrými mravy, když nechal žalobkyni zajistit zájemce o koupi a poté přestal se žalobkyní komunikovat a prodej Nemovitosti zadal jinému zprostředkovateli. Žalobkyně má dále za to, že všechna ujednání ve smlouvě jsou uvedena jasně a srozumitelně, smlouva je stručná a přehledná a zajištění povinnosti prodávajícího uzavřít zprostředkovanou smlouvu smluvní pokutou ve výši sjednané provize je zcela běžné.

4. Dne 19. 10. 2021 podala žalobkyně soudu návrh na vydání předběžného opatření, kterým se z důvodu obav z ohrožení výkonu rozhodnutí domáhala, aby soud zakázal žalovanému nakládat s Nemovitostí. Usnesením zdejšího soudu ze dne 20. 10. 2021, č. j. 6 C 320/2021-37, které nabylo právní moci dne 2. 12. 2021 ve spojení s usnesením Městského soudu v Praze ze dne 29. 11. 2021, č. j. 54 Co 441/2021-53, bylo rozhodnuto, že se návrh na vydání předběžného opatření zamítá.

5. Na jednání soudu dne 23. 2. 2022 byla žalobkyně vyzvána, aby upřesnila skutková tvrzení v tom smyslu, aby bylo zjevné, z čeho se skládá žalovaná částka, zda se jedná o smluvní pokutu, či provizi. Žalobkyně se k výzvě soudu vyjádřila dne 7. 4. 2022 tak, že žalovanou částku požaduje jako nárok z titulu odměny – provize – za zprostředkování kupujícího pro Nemovitost ve třech v žalobě uvedených případech.

6. Na jednání soudu dne 25. 5. 2022 uvedl žalovaný, že v případě Zájemce 1 od podpisu smlouvy odstoupil Zájemce 1, protože byl nespokojen s právním a faktickým stavem Nemovitosti. Jednání se Zájemcem 2 se žalovaný neúčastnil z důvodu, že mu nevyhovovala cena Nemovitosti. Dále žalovaný uvedl, že nevěděl, že stavba je v rozporu s kolaudačním stavem.

7. Ve vyjádření ze dne 24. 4. 2023 žalovaný uvedl, že inzerovaná kupní cena za Nemovitost byla 12 900 000 Kč. Zájemce 1 uzavřel se žalobkyní a žalovaným rezervační smlouvu dne 14. 10. 2020 s kupní cenou 12 400 000 Kč. Kupní smlouvu přitom odmítl uzavřít Zájemce 1. Další zájemci zajištění žalobkyní pak nesplňovali požadavek žalovaného zaplatit kupní cenu v částce nad 12 000 000 Kč. Úmyslem žalovaného bylo dosáhnout co nejvyšší kupní ceny, minimálně 12 000 000 Kč, což odpovídalo i cíli žalobkyně deklarovanému ve Smlouvě o zprostředkování. Žalovaný s poukazem na judikaturu Nejvyššího soudu ČR (rozsudek NS ČR ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, usnesení NS ČR ze dne 21. 5. 2019, sp. zn. 33 Cdo 902/2019), dále uvedl, že zprostředkovateli nevznikne nárok na provizi pouhým obstaráním příležitosti k uzavření zprostředkovávané smlouvy za situace, kdy zájemce neměl možnost uzavřít zprostředkovatelské smlouvy s určitým obsahem, a to včetně kupní ceny, jakou žalovaný požadoval. Je-li ve Smlouvě o zprostředkování stanovena jen nejnižší cena, s tím, že je zároveň uvedeno, že cílem zprostředkovatele je nabízet nemovitosti k prodeji za co nejvyšší cenu, nejedná se o sjednání určitého obsahu kupní smlouvy. Podle žalovaného se žalobkyně ve Smlouvě o zprostředkování zavázala k dalším činnostem jdoucím nad rámec obstarání příležitosti uzavřít se třetí osobou smlouvu určitého obsahu (provedení realitních služeb, realitního servisu a právního servisu) a v takovém případě nelze závazek zprostředkovatele považovat za splněný pouhým obstaráním příležitosti uzavřít smlouvu, a samotné obstarání této příležitosti tak ve smyslu rozhodnutí NS ČR, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, nezakládá zprostředkovateli právo na provizi. Dále žalovaný s odkazem na § 1812 odst. 1 zákona č. 89/2012, občanský zákoník, uvedl, že lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější, což v konkrétním případě znamená, že žalobkyni podle smlouvy měl nárok na provizi vzniknout až uzavřením zprostředkovávané, tedy kupní smlouvy, k čemuž nedošlo.

8. Na vyjádření žalovaného reagovala žalobkyně dne 4. 5. 2023, když uvedla, že všechny činnosti dohodnuté nad rámec obstarání příležitosti uzavřít se třetí osobou smlouvu splnit nemohla, neboť vyjma zajištění energetického štítku, který žalobkyně zajistila, odvisely ostatní činnosti od poskytnutí součinnosti žalovaného, a žalovaný ji neposkytoval. Činnosti uvedené ve smlouvě dále také chronologicky navazují na uzavření kupní smlouvy, ke kterému nedošlo z důvodů na straně žalovaného, žalobkyně tudíž nemohla navazující činnosti splnit. Žalobkyně dále uvedla, že pro žalovaného prováděla značné množství úkonů, které byly nutné k tomu, aby Nemovitost bylo vůbec možné začít prodávat (např. řešení záležitostí ohledně kolaudace nemovitosti, úhrada pohledávek, výmaz zatížení). Žalobkyně odmítla žalovaného výklad rozhodnutí NS ČR, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, když uvedla, že žalovaný z uvedeného rozhodnutí chybně dovozuje, že pokud nebyl znám přesný obsah zprostředkovávané smlouvy, nelze sjednat splatnost provize obstaráním příležitosti k uzavření kupní smlouvy. Nejvyšší soud ČR však v rozhodnutí cílil na tu skutečnost, kdy zprostředkovatel nesplní některý z esenciálních požadavků zájemce, např. aby se v rámci prodeje řešila výplata jeho závazku vůči úvěrující instituci.

9. Žalobkyně dne 11. 9. 2023 doplnila skutková tvrzení, když uvedla, že se Zájemcem 1, tedy společností , tituly před jménem, , jméno FO, , o koupi Nemovitosti jednala, přičemž tato jednání vyústila v požadavek Zájemce 1 na slevu z kupní ceny ve výši 250 000 Kč. I tato kupní cena byla žalovaným odmítnuta. Ze strany Zájemce 1 bylo dále žalovanému nabídnuto, že by kupní cena ve výši 12 400 000 Kč mohla být Zájemcem 1 akceptována za podmínky zkolaudování Nemovitosti do stavu odpovídajícímu stavu faktickému. To žalovaný rovněž odmítl. Podle žalobkyně rostly průměrné ceny rodinných domů v letech 2019 až 2021 závratným tempem. V roce 2019 se podle údajů Českého statistického úřadu jednalo v Praze o průměrnou cenu rodinných domů v částce 65 815 Kč za m2, v roce 2020 to bylo 79 703 Kč za m2 a v roce 2021 již 96 498 Kč za m2. Je pravdou, že žalovaný nakonec prodal Nemovitost za částku 12 600 000 Kč, která je vyšší než žalobkyní nabízené ceny Zájemcům , právnická osoba, , nicméně s ohledem na skutečnost, že k prodeji Nemovitosti došlo téměř o rok později a nárůst cen rodinných domů v Praze mezi rokem 2020 a 2021 činil 21,7 %, jsou kupní ceny vztahující se k dojednaným obchodům žalobkyně reálně vyšší než finální kupní cena z realizovaného prodeje Nemovitosti dne 16. 9. 2021. Podle tabulky žalobkyně by se podle popsaného ekonomického trendu kupní cena v částce 12 150 000 Kč, za kterou byla Nemovitost nabízena Zájemci 1 v říjnu 2020, pohybovala v září 2021 v částce 14 488 875 Kč. Kupní cena v částce 11 800 000 Kč, za kterou byla Nemovitost nabízena Zájemci 2 v březnu 2021 by se pohybovala v září 2021 v částce 13 039 000 Kč a kupní cena v částce 12 050 000 Kč, za kterou byla Nemovitost nabízena Zájemci 3 v dubnu 2021 by se v září 2021 pohybovala v částce 13 104 375 Kč.

10. Dne 27. 11. 2023 sdělil žalovaný soudu, že nesporuje svůj podpis Dodatku, kterým se měla prodloužit doba trvání Smlouvy o zprostředkování do 30. 9. 2021, sporuje toliko datum uzavření Dodatku dne 21. 2. 2020, k podepsání Dodatku muselo dojít v pozdější době, neboť dne 21. 2. 2020 byl žalovaný jako řidič v zahraničí a kromě toho se mu zdá nepravděpodobné, že by po dvou měsících trvání smlouvy o zprostředkování podepsal tento Dodatek, když se platnost smlouvy automaticky prodlužovala.

11. K dotazu soudu, zda žalobkyně žaluje provizi za jednu sjednanou příležitost uzavřít kupní smlouvu nebo za více příležitostí a z jaké kupní ceny přitom vychází, žalobkyně uvedla, že svůj nárok opírá o uskutečněné a reálně zajištěné možnosti uzavřít kupní smlouvu se Zájemcem 1, 2 a 3, neboť obstarala příležitosti uzavřít kupní smlouvu se všemi třemi zájemci. Uvedení zájemci byli připraveni kupní smlouvu uzavřít, k jejímu uzavření nedošlo z důvodu na straně žalovaného, který činnost žalobkyně bojkotoval, Nemovitost znepřístupnil výměnou zámku ve vstupních dveřích, aniž by o tom informoval pana , jméno FO, , dále odmítl provedení kolaudace, případně slevu z kupní slevy pro Zájemce 1 a nedostavil se k jednání spojenému s podpisem smluv se Zájemcem 2 a 3. Žalobkyně dále poukázala na skutečnost, že na počátku vlastnil žalovaný jen část Nemovitosti, ještě s právními vadami (zástavní právo, věcné břemeno, exekuce, „černý“ odběr elektřiny, nezkolaudované vedlejší stavby), přičemž právní zástupce a žalobkyně během dvou let zajistili, že nabyl celou Nemovitost, došlo k odstranění právních vad Nemovitosti, ke zrušení exekuce a zaměření a kolaudaci vedlejší stavby.

12. Na jednání soudu dne 28. 11. 2023 žalovaný učinil nesporným doručení předžalobní výzvy ze dne 26. 4. 2021. Žalobkyně následně vzala žalobu částečně zpět co do požadovaného úroku z prodlení, který nově požadovala od 4. 5. 2021, neboť předžalobní výzva k plnění byla odeslána 26. 4. 2021 a sedmidenní lhůta k plnění skončila 3. 5. 2021. Na jednání byl žalovaný soudem vyzván ve smyslu § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), aby tvrdil a prokázal, že žalobkyně postupovala v rozporu se Smlouvou o zprostředkování a skutečnost, že kupní smlouvy nebyly uzavřeny, je výlučně vinou žalobkyně. Žalovaný byl soudem poučen, že pokud výzvu nesplní, nebude se svou obranou úspěšný. Žalovaný k tomu uvedl, že popírá svou vinu u neuzavření kupní smlouvy se Zájemcem 1 a nepopřel, že mu byly příležitosti k uzavření smlouvy žalobkyní poskytnuty. Žalovaný nicméně vykládá Smlouvu o zprostředkování tak, že žalobkyně má nárok na provizi až v okamžiku uzavření kupní smlouvy.

13. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že uzavřeli dne 27. 11. 2019 Smlouvu o zprostředkování. Nesporným se během řízení stala rovněž skutečnost, že žalovaný podepsal Dodatek ke smlouvě a dále, že mu byly žalobkyní doručeny předžalobní upomínky, včetně předžalobní výzvy ze dne 26. 4. 2021.

14. Mezi účastníky setrval naopak spor o to, kdy žalovaný podepsal Dodatek, zda mezi nimi byla domluvena spodní hranice kupní ceny odlišná od Smlouvy o zprostředkování a v jaké výši a dále čí vinou nedošlo k uzavření smluv se Zájemci , právnická osoba, . Spornou byla mezi účastníky rovněž právní otázka týkající se okamžiku vzniku nároku na provizi podle Smlouvy o zprostředkování.

15. Soud zjistil tyto skutečnosti:

16. Žalovaný vypověděl, že má základní vzdělání a živí se jako řidič. Navázal vztah s panem , jméno FO, , který ho zastupoval v řízení o vypořádání společného jmění a seznámil ho se žalobkyní, která měla prodat jeho rodinný dům. Těmto věcem nerozumí, pan , jméno FO, mu řekl, že Smlouva o zprostředkování je v pořádku, tak ji podepsal. S panem , jméno FO, ohledně zprostředkovatelské smlouvy neměl žádnou smlouvu, nezastupoval ho. U podpisu smlouvy byl pan , jméno FO, a pan , jméno FO, , ten nic nepodepisoval. Nemovitost se prodávala rok a půl a na starost to měl pan , jméno FO, . V domě už žalovaný nebydlel, byl prázdný, žalovaný nechtěl do prodeje zasahovat, starala se o to jeho nová manželka. Smlouvu poté vypověděl a vzal si jinou realitní kancelář. Na žádného zájemce nepřistoupil, protože nepochopil, kde se najednou vzali, když rok se nic nedělo. Byla podepsaná jediná rezervační smlouva, která dopadla katastrofálně, byl již zaplacený rezervační poplatek a zájemce najednou začal vyhrožovat, že žalovaného dá k soudu, že dostal špatné informace o Nemovitosti a chce zaplatit pokutu. Žalobkyně asi zájemci dala nepravdivé informace o Nemovitosti, o klienta přišli a vracel se mu rezervační poplatek. K žádnému dalšímu jednání o uzavření rezervační smlouvy nebyl předvolán. Žalobkyně navrhla požadavek na kupní cenu 13 000 000 Kč, kterou akceptoval. Nižší částku do smlouvy pak dal pan , jméno FO, s panem , Anonymizováno, a žalovaný si myslel, že to tak má být. , jméno FO, vždycky volal, jak se vyvíjí kupní cena, 11,2 milionů, 11,3 milionů, a že žalovaný musí jet někam do , Anonymizováno, do garáže podepsat rezervační smlouvu s nějakými Rusy, což neudělal, protože se bál o život. Žalovaný nakonec Nemovitost prodal přes , právnická osoba, , adresa, .

17. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, , manželky žalovaného, soud zjistil, že žalovaný se rozhodl dům prodat, aby se mohl vypořádat s bývalou manželkou. Žalovaný si smlouvu četl, svědkyně také, nějakou dobu u toho seděli. U podpisu Dodatku svědkyně nebyla. Smlouva se podepisovala v listopadu 2019 a inzerce započala v červnu 2020. Odstup byl kvůli majetkovému vypořádání žalovaného, a ještě se tam něco řešilo, časový odstup inzerce žalovaný nenamítal, z Nemovitosti se také vyklízely věci. Na Nemovitosti byly nějaké vady, zástavy, elektřina, hypotéka, to se komunikovalo s panem , jméno FO, , žalobkyni se nic neplatilo. Svědkyně dále vypověděla, že v červnu 2020 ještě Nemovitost nebyla v pořádku, řešil se zápis garáže do katastru, to se vyřešilo v září 2020. Domluvili se na ceně 12 900 000 Kč s tím, že minimální hranice měla být 12 500 000 Kč. I v inzerci se Nemovitost nabízela za 12 900 000 Kč. Částka ve smlouvě 3 750 000 Kč je za polovinu Nemovitosti, stejně ale nepadlo, že hranice je 7 000 000 Kč. V červnu si bylo asi 5 lidí Nemovitost prohlédnout, v červenci dva, v září chodili další zájemci. V polovině října se podepsala rezervační smlouva, ve které bylo dohodnuto, že do 12. 12. se podepíše kupní smlouva. Vypadalo to dobře, rezervační poplatek byl v úschově a 11. 12. dostali e-mail od zájemce, že smlouvu nepodepíše, protože dostal špatné informace a katastr neodpovídá stavu, podle kterého realitka dům propagovala. Chtěli vrátit úschovu plus 400 000 Kč pokutu po žalovaném. V lednu byla schůzka s panem , Anonymizováno, a , jméno FO, , kteří žalovanému řekli, že zájemce by Nemovitost koupil za méně peněz a žalobkyně žalovanému doporučila cenu nesnižovat. Žalovaný to chtěl ukončit, a přesto ještě 14. 1. 2021 se zájemcem žalobkyně dál jednala. Se žalobkyní začala v polovině prosince váznout komunikace, chtěli vztah ukončit, řekli žalobkyni, že mají ještě měsíc na prodej, ale chtějí vše vědět dopředu a být u prohlídek, proto vyměnili v domě zámek. Pak tam byli ještě asi dva zájemci a oni se žalovaným na prohlídku taky dorazili. U těchto zájemců byla kupní cena 11 700 000 Kč, s tím se žalovaným nesouhlasili, chtěli alespoň 12 500 000 Kč. Úkolem žalobkyně bylo prodat dům, což se jí nepodařilo. Chtěla ho prodat za méně peněz. Prodej Nemovitosti s žalobkyní inicioval pan , jméno FO, , který je zastupoval, mysleli, že smlouva je tedy v pořádku.

18. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud zjistil, že zajišťuje pro žalobkyni už několik let realitní servis, kdy vytipovává potenciální zájemce. Ve věci prodeje Nemovitosti žalovaného zajišťoval prohlídky, součinnost aktérů a předával zájemcům informace o Nemovitosti, byl zajištěn energetický štítek budovy. Inzerce k Nemovitosti vyšla 17. 6. 2020 a hned v následujících dnech již zájemci chodili na prohlídky. Celkem to bylo asi 55 kontaktů, 30 až 40 z nich bylo fyzicky na prohlídce. Vážných zájemců bylo asi 6, z nich tři měli připravenou smlouvu o rezervaci k podpisu a čekalo se na majitele Nemovitosti. Jeden zájemce složil rezervační zálohu 400 000 Kč a podepsal rezervační smlouvu. , jméno FO, jako Zájemce 1 měl o Nemovitost zájem, ačkoliv znal její vady, což byla věcná břemena, exekuce, nedoplatky, nebyla zkolaudovaná garáž, nebyl tam průkaz technické náročnosti, ze strany kupujícího tam byly pochybnosti stran kvality přízemí, dále se jednalo o vlhkost a nedostatečné zateplení, což byly vady zralé na slevu z kupní ceny. Pak to řešili právníci pana , jméno FO, a advokáti žalobkyně a táhlo se to asi půl roku. Právní věci žalobkyně řešil pan , jméno FO, . Svědek pana , jméno FO, navštívil, a ten řekl, že právníky odvolá, když přistoupí na slevu 200 000 Kč až 250 000 Kč. Žalovaný s tím ale nesouhlasil a panu , jméno FO, se vracela záloha. Zbylí dva zájemci měli také zájem rezervační zálohu složit, ale ze strany žalovaného nebyla dokončena schůzka. Žalovaný se bez omluvy nedostavil. Schůzka s panem , jméno FO, se měla uskutečnit v realitní kanceláři žalobkyně, byla u toho ještě svědkova kolegyně paní , jméno FO, , druhá schůzka měla být v kanceláři zájemce pana , jméno FO, v , Anonymizováno, , který tam provozuje myčku. O obou schůzkách byl žalovaný vyrozuměn. V době, kdy se začala Nemovitost inzerovat, byly již smluvní vztahy mezi žalobkyní a žalovaným ujednány včetně všech dodatků, ty byly kvůli změně legislativy u všech klientů, svědek to vždy ověřuje. Svědek dále uvedl, že do 19. 3. 2021, kdy byla Nemovitost znepřístupněna vyměněným zámkem, byla se žalovaným dobrá spolupráce. Do té doby nebyla ze strany žalovaného žádná výtka směrem k žalobkyni, žalobkyně také vycházela žalovanému vstříc, např. když se přerušila inzerce z důvodu malých oprav Nemovitosti. Dne 19. 3. 2021 šel svědek s vážným zájemcem na druhou prohlídku, byli tam i příbuzní zájemce, do Nemovitosti se nedostali, byl vyměněný zámek a s žalovaným se nedomluvil. Zájemkyní byla paní Jančová, měla skutečný zájem, kupní cena byla asi 11 800 000 Kč, tedy vyšší než cena stanovená žalovaným ve výši 10 000 000 Kč. Na začátku zkoušeli cenu 12 900 000 Kč, pak se snižovalo na 12 500 000 Kč a v případě, kdy by se klientům nelíbil technický stav nemovitosti, by se snižovala na 10 000 000 Kč. S architektem , Anonymizováno, , inspektorem nemovitostí, i s panem , jméno FO, se svědek s ohledem na stav Nemovitosti shodli na tom, že za cenu 12 900 000 Kč je Nemovitost neprodejná. S žalovaným se tak domluvili na 10 000 000 Kč, ale jelikož startovací cena byla 12 500 000 Kč, tak se pak těžko dostávali níž. Architekt , Anonymizováno, měl o Nemovitost také zájem. Poté, co si prohlédl Nemovitost a zjistil vady, byl ochoten zaplatit cenu 11 500 000 Kč, na což žalovaný nepřistoupil, ačkoliv to bylo nad limitem. Veškeré informace sdílel svědek také s manželkou žalovaného, která převzala iniciativu, určovala, co a jak bude dál. Svědek dodnes nechápe, jak je možné, že nedošlo k prodeji Nemovitosti, kterou by zvládlo prodat i dítě. Manželka žalovaného po svědkovi chtěla, aby prodal Nemovitost napřímo, mimo žalobkyni, dala by mu provizi, to ale svědek odmítl. Svědek nikdy nezažil, že by si nějaký prodávající stanovil minimální hranici 10 000 000 Kč a smlouvu s vyšší kupní cenou neuzavřel.

19. Z výpovědi svědka , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že měl zájem koupit Nemovitost. Po prohlídce si vyžádal dokumenty ke stavbě a nebylo mu doloženo kolaudační rozhodnutí na garáž, která nebyla ani zkolaudovaná, ani zapsaná v katastru nemovitostí. Od smlouvy proto odstoupil, rezervační záloha mu byla vrácena a chvíli uvažoval o tom, zda nebude žalovat žalobkyni, která měla informace prověřit u žalovaného, nebo žalovaného, který uváděl, že vše je v pořádku a zkolaudováno, ale nakonec žádnou žalobu nepodal. Kupní cena byla domluvena kolem 12 000 000 Kč. Byli ochotni počkat na to, až to dá žalovaný do pořádku, ale to žalobkyně ani žalovaný udělat nechtěli, měli údajně dalšího zájemce. Svědek dále vypověděl, že byla nabídnuta sleva z kupní ceny, ale oni se rozhodli, že chtějí Nemovitost v pořádku.

20. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud zjistil, že byl zástupcem pana Serebrenicova ve věci koupi Nemovitosti. Jednal se žalobkyní, žalovaného nikdy neviděl, měli se setkat u podpisu rezervační smlouvy. Kupní cena měla být 11 800 000 Kč, jednalo se o ní s žalobkyní, byla přiměřená stavu Nemovitosti, která vyžadovala rekonstrukci. K podpisu rezervační smlouvy nedošlo, protože tam nedorazil prodávající. , jméno FO, Serebrenicov byl připraven financovat nákup Nemovitosti z vlastních prostředků. Později koupil jinou nemovitost.

21. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud zjistil , že měl zájem Nemovitost koupit, jednalo se s žalobkyní o ceně. Rezervační smlouva se měla podepsat v jeho kanceláři v , právnická osoba, . Inzerovaná cena byla asi 12 000 000 Kč. Svědek chtěl podepsat rovnou kupní smlouvu, žalovaný ale nedorazil. Nechápe, proč obchod nevyšel, peníze měl v hotovosti, pak koupil jinou nemovitost za 14 000 000 Kč. Svědek dále vypověděl, že se stále v jednáních pohybovali kolem ceny 12 000 000 Kč. Prodávající chtěl víc, cenu měnil, svým jednáním působil velmi nesolidním dojmem. Nakonec se dohodli na ceně lehce nad 12 000 000 Kč. Žalovaný stále měnil rozhodnutí, zda prodá Nemovitost, nebo neprodá, nakonec řekl, že neprodá. Celé to trvalo čtvrt až půl roku.

22. Ze smlouvy nazvané „smlouva o zprostředkování“ soud zjistil, že byla uzavřena dne 27. 11. 2019 mezi žalobkyní a žalovaným a žalobkyně se v ní zavázala pro žalovaného vyvíjet činnost ke zprostředkování třetí osoby za účelem toho, aby měl žalovaný příležitost uzavřít smlouvu na prodej či převod spoluvlastnického podílu ve výši jedné poloviny na pozemku p. č. , hodnota, o výměře 209 m2, jehož součástí je dům č. p. , Anonymizováno, , a pozemku p. č. , hodnota, o výměře 155 m2 v katastrálním území , adresa, , v obci , adresa, , vše zapsáno na LV č. , hodnota, . Mezi účastníky byla ve Smlouvě o zprostředkování ujednána nejnižší cena požadovaná žalovaným na polovinu Nemovitosti ve výši 3 750 000 Kč, přičemž za celou Nemovitost se jednalo o částku 7,5 mil. Kč a žalobkyně se zavázala nabízet Nemovitost za cenu vyšší. Cenu nad rámec nejnižší ceny byla žalobkyně oprávněna upravovat dle vlastního uvážení, přičemž cílem zprostředkovatele bylo, aby Nemovitost byla prodána za co nejvyšší cenu. Provize pro zprostředkovatele byla ujednána ve výši 4 % z kupní ceny plus DPH. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 30. 9. 2020 s tím, že podle čl. 5.2. před uplynutím sjednané doby bylo možno platnost smlouvy ukončit pouze písemnou dohodou smluvních stran. Ve smlouvě bylo dále ujednáno, že se bude automaticky prodlužovat vždy o tři měsíce, pokud alespoň jedna ze stran ve lhůtě nejpozději jeden měsíc před uplynutím aktuální doby trvání smlouvy neoznámí druhé smluvní straně doporučeným dopisem, že trvá na neprodloužení smlouvy. V čl. 6.

1. Smlouvy o zprostředkování bylo ujednáno, že je klient povinen uhradit zprostředkovateli ujednanou provizi a zprostředkovateli vzniká nárok na provizi zajištěním osoby, která má zájem uzavřít předmětnou smlouvu. Podle čl. 6.4. se žalovaný zavázal na vyzvání žalobkyně umožnit prohlídku Nemovitosti. Podle čl. 6.

5. Smlouvy o zprostředkování měla žalobkyně pro žalovaného zajistit následující služby: provedení obhlídky Nemovitosti a poradenství, zpracování nabídky pro inzerci, zajištění inzerce, zejména internetu a tabulí, zajištění právního servisu a všech podání do katastru nemovitostí, úschovy kupní ceny, uhrazení ověřování podpisů, zajištění protokolárního předání Nemovitosti, přehlášení veškerých služeb, zajištění a uhrazení kontroly zástavních smluv k hypotéce či úvěru kupujícího, zajištění potřebných listů vlastnictví a jejich úhrady, zajištění úhrady kolků za návrh na vklad vlastnického práva, zajištění vypracování energetického štítku, vypracování znaleckého posudku, bude-li potřeba, provedení realitní služby a realitního servisu a zajištění právního servisu takříkajíc „na klíč“. Pro případné změny a dodatky Smlouvy o zprostředkování byla sjednána písemná forma jako podmínka platnosti.

23. Z Dodatku č. , hodnota, soud zjistil, že byl uzavřen dne 21. 2. 2020 mezi účastníky řízení ke Smlouvě o zprostředkování a měnil ji v bodě 5.1. tak, že se smlouva uzavírá na dobu určitou do 30. 9. 2021.

24. Ze smlouvy nazvané „smlouva o poskytnutí právní služby“ soud zjistil, že ji mezi sebou uzavřeli dne 25. 4. 2019 , tituly před jménem, , jméno FO, a žalovaný a , tituly před jménem, , jméno FO, se v ní zavázal, že bude žalovaného zastupovat v rámci soudního řízení o vypořádání společného jmění manželů proti , jméno FO, , v mimosoudních jednáních s , jméno FO, , v exekučních řízeních dotýkajících se Nemovitosti, v jednání s orgány státní správy ve věcech souvisejících s Nemovitostí, v jednání s dodavateli služeb a médií do Nemovitosti a ve věci kontroly podmínek smlouvy o zprostředkování, která bude po vypořádání společného jmění manželů s , jméno FO, zajišťovat pro klienta zprostředkování prodeje Nemovitosti.

25. Z potvrzení zaměstnavatele ze dne 22. 11. 2021 soud zjistil, že žalovaný byl dne 21. 2. 2020 pracovně v Německu jako řidič. Z tisku jízd pak soud zjistil, že jízda žalovaného započala dne 21. 2. 2020 v 6:44 hod. v Praze a skončila téhož dne v 18:50 hod. v Praze.

26. Z výpisu z obchodního rejstříku ze dne 27. 4. 2021 soud zjistil, že jednatelem žalobkyně byl od 3. 1. 2006 , tituly před jménem, , jméno FO, , prokura byla udělena , jméno FO, .

27. Z výpisu z katastru nemovitostí, LV , Anonymizováno, k.ú. , adresa, ze dne 8. 7. 2019 soud zjistil, že ke dni 8. 7. 2019 svědčilo vlastnické právo k id. ½ Nemovitosti žalovanému a druhá id. ½ Nemovitosti byla ve společném jmění manželů žalovaného a , jméno FO, , přičemž na Nemovitosti vázlo smluvní zástavní právo pro , právnická osoba, ., věcné břemeno bytu a užívání, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a zahájená exekuce exekučním příkazem k prodeji nemovitých věcí. Z výpisu z katastru nemovitostí, LV , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, ze dne 28. 10. 2020 a 9. 3. 2021 pak soud zjistil, že ke dni 8. 10. 2020 a 29. 3. 2021 svědčilo vlastnické právo k Nemovitosti toliko žalovanému, když společné jmění manželů bylo vypořádáno usnesením soudu o schválení smíru, které nabylo právní moci dne 3. 2. 2020, a na Nemovitosti vázlo toliko zástavní právo smluvní pro , právnická osoba, .

28. Z dopisu ze dne 21. 9. 2021 soud zjistil, že , právnická osoba, ., udělila dne 21. 9. 2021 žalovanému souhlas s prodejem Nemovitosti.

29. Z e-mailu ze dne 15. 6. 2020 soud zjistil, že dne 15. 6. 2020 napsala , jméno FO, za žalobkyni panu , jméno FO, , že startovací cena prodeje Nemovitosti byla stanovena na 12 900 000 Kč s tím, že se jedná o částku, při které se bude zjišťovat, zda se nějaký zájemce ozve. Tuto informaci měl pan , jméno FO, sdělit žalovanému, aby se k této částce později neupínal. Cena měla být takto inzerována maximálně 14 dnů a snižování se mělo aplikovat každých cca 10 dní o 500 000 Kč. Na částce 12 000 000 Kč měla inzerce zůstat cca 2 až 3 týdny a podle ohlasů by se vyhodnotilo, zda na ceně nějakou dobu zůstat, či pokračovat ve zlevňování. , jméno FO, měl žalovanému dále sdělit, že reálná tržní cena se může pohybovat i v částkách pod 10 mil. Kč, jak již bylo žalovanému sděleno na jednáních v minulém roce, a že veškeré slevy pod 12 000 000 Kč budou s žalovaným konzultovány. Z e-mailu ze dne 17. 6. 2020 pak soud zjistil, že informace shodného obsahu včetně toho, že zakázka byla exportována na serverech byla , jméno FO, sdělena dne 17. 6. 2020 žalovanému a v kopii rovněž panu , jméno FO, a panu , jméno FO, .

30. Z kopie smlouvy nazvané „smlouva o rezervaci“ soud zjistil, že žalobkyně, žalovaný a Zájemce 1 spolu sepsali dne 17. 10. 2020 smlouvu, ve které je obsažen závazek smluvních stran rezervovat Nemovitost pro Zájemce 1 za nabídkovou cenu 12 400 000 Kč. Výše rezervačního poplatku činila 400 000 Kč. Ve smlouvě byl dále obsažen závazek Zájemce 1 a žalovaného do 12. 12. 2020 uzavřít kupní smlouvu na Nemovitost a dále závazek Zájemce 1 zaplatit smluvní pokutu ve výši 400 000 Kč žalovanému v případě, že z důvodu na jeho straně nebude uzavřena kupní smlouva ve stanoveném termínu a závazek žalovaného zaplatit smluvní pokutu ve výši 400 000 Kč Zájemci 1 v případě, že z důvodu na jeho straně nebude kupní smlouva v termínu uzavřena. V čl. VI.1.1.2. smlouvy je uvedeno, že „byl Zájemce 1 výslovně upozorněn na skutečnost, že ke dni uzavření smlouvy není garáž stojící na pozemku p. č. , hodnota, , která bude rovněž převáděna kupní smlouvou, zapsána v katastru nemovitostí. K tomuto žalovaný uvádí, že je již vydáno Odborem výstavby Úřadu Městské části , adresa, kolaudační rozhodnutí č. j. ÚMČP17 015301/2020/VYS/Zou. Žalovaný se zavazuje na vlastní náklady zajistit zápis garáže do katastru nemovitostí, a to nejpozději do 12. 12. 2020. V případě, že shora uvedený zápis garáže nebude v dané lhůtě proveden a smluvní strany z tohoto důvodu neuzavřou kupní smlouvu, nebude nesplnění tohoto závazku žalovaného považováno za porušení jeho povinností z důvodu na jeho straně ve smyslu čl. IV. Odst. 6 a Zájemce 1 nemá v takovém případě nárok na smluvní pokutu dle této smlouvy. Ujednání v předešlé větě se však nepoužije v případě, že žalovaný ve lhůtě 12. 12. 2020 nepředloží Zájemci 1 výše uvedené kolaudační rozhodnutí s vyznačenou doložkou právní moci a příslušného geometrického plánu vyznačujícího garáž (a příslušný pozemek), na základě nichž bude sám Zájemce 1 schopen provést zápis garáže.“31. Z e-mailu z 20. 10. 2020 soud zjistil, že rezervační poplatek v částce 400 000 Kč byl Zájemcem 1 zaplacen na účet žalobkyně dne 20. 10. 2020.

32. Z e-mailu ze dne 3. 11. 2020 soud zjistil, že dne 3. 11. 2020 zaslal , tituly před jménem, , jméno FO, (advokát Zájemce 1) návrh smluvní dokumentace k převodu Nemovitosti. Z e-mailu ze dne 26. 11. 2020 bylo zjištěno, že dne 26. 11. 2020 zaslal , jméno FO, kupní smlouvu na Nemovitost. Z e-mailu ze dne 10. 12. 2020 soud zjistil, že dne 10. 12. 2020 , jméno FO, upozornil na skutečnost, že jeho klient nechce podepsat kupní smlouvu, neboť zjistil, poté, co obdrželi platnou kolaudaci na dům, vady Nemovitosti, kdy kolaudovaný stav neodpovídá skutečnosti, a jeho klientovi tak vznikl nárok na vrácení rezervačního poplatku a na smluvní pokutu ve výši 400 000 Kč, nicméně Zájemce 1 měl stále zájem o koupi Nemovitosti za předpokladu, že žalovaný zajistí řádnou kolaudaci v horizontu např. 3 měsíců. V takovém případě by k podpisu kupní smlouvy ze strany Zájemce 1 došlo. Z e-mailu ze dne 14. 12. 2020 bylo zjištěno, že dne 14. 12. 2020 , jméno FO, sdělil , jméno FO, , že na Nemovitosti žádné nedostatky neshledává a žalovaný žádnou rekolaudaci dělat nebude, ostatně ve lhůtě stanovené Zájemcem 1 by to bylo nemožné.

33. Z e-mailů z 15. 12. 2021 až 17. 12. 2020 soud zjistil, že se právní zástupce Zájemce 1 a , tituly před jménem, , jméno FO, domlouvali na osobní schůzce i s panem , jméno FO, , , jméno FO, a žalovaným. Z e-mailu ze dne 5. 1. 2021 pak bylo zjištěno, že , jméno FO, sdělil 5. 1. 2021 , jméno FO, a žalobkyni, že s ohledem na jejich domluvu vyčíslil Zájemce 1 slevu z kupní ceny za nesoulad skutečného stavu Nemovitosti s kolaudací částkou 250 000 Kč, která by měla být odečtena z kupní ceny, a dále ho vyrozuměl o tom, že Zájemce 1 má stále zájem na koupi Nemovitosti, která však musí odpovídat po stránce právní nabízenému stavu. Z e-mailu ze dne 13. 1. 2021 bylo zjištěno, že , jméno FO, zaslal dne 13. 1. 2021 žalovanému poslední připomínkovanou verzi kupní smlouvy s tím, že pokud by se uzavírala s panem , jméno FO, , přibude ještě ustanovení o kolaudaci.

34. Z e-mailu ze dne 19. 1. 2021 zaslaného , jméno FO, , tituly před jménem, , jméno FO, a v kopii , tituly před jménem, , jméno FO, , panu , jméno FO, , , jméno FO, a na , e-mail, soud zjistil, že Zájemce 1 chtěl Nemovitost koupit za stejnou cenu v případě odstranění právní vady spočívající v tom, že žalovaný upravil suterén z garáže a sklepa na byt bez stavebního povolení a kolaudace a strop bytu nedosahuje výšky 2,6 m, k čemuž chtěl žalovanému poskytnout 3 až 4 měsíce času. Pro případ, že žalovaný setrvá na svém postoji, žádal Zájemce 1 žalobkyni o vrácení rezervačního poplatku a zaplacení smluvní pokuty ve výši 400 000 Kč. Z e-mailu ze dne 21. 1. 2021 soud zjistil, že , tituly před jménem, , jméno FO, dne 21. 1. 2021 informoval , jméno FO, o tom, že nárok na zaplacení smluvní pokuty neuznává a Zájemci 1 vrací rezervační poplatek.

35. Z e-mailu ze dne 28. 2. 2021 soud zjistil, že žalovaný poslal žalobkyni dne 28. 2. 2021 oznámení ze dne 19. 2. 2021, ze kterého soud zjistil, že v něm žalovaný informoval žalobkyni o tom, že Dodatek není platný a trvá na neprodloužení smlouvy od 1. 4. 2021 podle bodu 5.

2. Smlouvy o zprostředkování. Z podací stvrzenky bylo zjištěno, že oznámení ze dne 19. 2. 2021 adresované žalobkyni bylo podáno dne 19. 2. 2021 na poštu jako doporučené psaní.

36. Z e-mailu ze dne 28. 3. 2021 soud zjistil, že dne 28. 3. 2021 informovala žalobkyně (z adresy , e-mail, ) právního zástupce žalobkyně, že je zde dalších 6 zájemců o prohlídku. Z e-mailu ze dne 28. 3. 2021 bylo zjištěno, že e-mail informující o existenci šesti zájemců o prohlídku Nemovitosti byl právním zástupcem žalobkyně přeposlán právní zástupkyni žalovaného s dotazem, kdy je možné učinit prohlídky Nemovitosti.

37. Z e-mailu ze dne 29. 3. 2021 soud zjistil, že dne 29. 3. 2021 připomenul právní zástupce žalobkyně právní zástupkyni žalovaného, že 30. 3. 2021 se v sídle žalobkyně podepisuje rezervační smlouva. Z e-mailu ze dne 29. 3. 2021 soud zjistil, že právní zástupkyně žalovaného napsala v 20:52 hod. právnímu zástupci žalobkyně, že žalovaný nemá zájem uzavřít kupní smlouvu s kupní cenou 11,8 mil. Kč a podpisu rezervační smlouvy se nezúčastní. Z e-mailu z 1. 4. 2021 odeslaného v 11:55 hod. soud zjistil, že dne 1. 4. 2021 právní zástupce žalobkyně informoval právní zástupkyni žalovaného o tom, že postup žalovaného považuje za nedůvodný a v rozporu se smluvními ujednáními a dále právní zástupkyni žalovaného sdělil, že žalobkyně má zájemce o Nemovitost ochotné zaplatit kupní cenu 12 mil. Kč, kteří se dožadují prohlídky Nemovitosti a žalobkyně nemůže nic dělat, neboť žalovaný s ní nekomunikuje a zamezil přístupu do Nemovitosti.

38. Z e-mailu ze dne 1. 4. 2021 odeslaného v 18:34 hod. soud zjistil, že právní zástupce žalobkyně se dotazoval právní zástupkyně žalovaného, zda je žalovaný připraven uzavřít smluvní dokumentaci se zájemcem, pokud budou podmínky obchodu nastaveny tak, že kupní cena neklesne pod 12 mil. Kč. Z e-mailů z 12. 4. 2021, 15. 4. 2021, 19. 4. 2021soud zjistil, že právní zástupce žalobkyně ve dnech 12. 4. 2021, 15. 4. 2021 a 19. 4. 2021 urgoval právní zástupkyni žalovaného o odpověď na otázku z e-mailu z 1. 4. 2021.

39. Z návrhu smlouvy nazvané „smlouva o rezervaci“ soud zjistil, že jako účastníci této smlouvy jsou uvedeni žalobkyně, Zájemce 2 a žalovaný, návrh je nepodepsaný, datovaný dnem 30. 3. 2021 a je v něm obsažen závazek smluvních stran rezervovat Nemovitost pro Zájemce 2 a závazek žalovaného a Zájemce 2 uzavřít do 30 dnů od podpisu smlouvy kupní smlouvu na Nemovitost s kupní cenou 11 800 000 Kč a závazek Zájemce 2 zaplatit smluvní pokutu ve výši 2,5 % z nabídkové ceny v případě, že z důvodu na jeho straně nebude uzavřena převodní smlouva a závazek žalovaného zaplatit smluvní pokutu ve výši 2,5 % z nabídkové ceny v případě, že z důvodu na jeho straně nebude převodní smlouva uzavřena.

40. Z čestného prohlášení , jméno FO, ze dne 14. 9. 2023 a ze zápisu z jednání ze dne 30. 3. 2021 soud zjistil, že na jednání dne 30. 3. 2021 v kanceláři žalobkyně na adrese , adresa, , konané za účelem uzavření rezervační smlouvy se žalovaný bez omluvy nedostavil, přítomná byla paní , jméno FO, , pan , jméno FO, a pan , jméno FO, . Z plné moci ze dne 22. 3. 2021soud zjistil, že , jméno FO, byl k jednání o koupi Nemovitosti zplnomocněn panem , Anonymizováno, – Zájemcem 2.

41. Z e-mailu ze dne 10. 5. 2021soud zjistil, že dne 10. 5. 2021 zaslal právní zástupce žalobkyně právní zástupkyni žalovaného kupní smlouvu a smlouvu o úschově s tím, že se se Zájemcem 3 podařilo dojednat kupní cenu ve výši 12 050 000 Kč, přičemž smlouvy budou uzavírány v kanceláři Zájemce 3 dne 11. 5. 2021 v 15:00 hod. a žalovanému je možné zajistit v místě bezplatné parkování.

42. Z návrhu kupní smlouvy soud zjistil, že není podepsán, v datu je uvedeno prázdné pole pro den a poté měsíc květen 2021, jako prodávající je v návrhu uveden žalovaný a jako kupující je uveden , jméno FO, (Zájemce 3), převáděna má být Nemovitost za kupní cenu 12 050 000 Kč. Z návrhu smlouvy o správě finančních prostředků a úschovy listin soud zjistil, že je nepodepsán, v datu je uvedeno prázdné pole pro den a poté měsíc květen 2021, jako účastníci smlouvy jsou uvedeni , jméno FO, jako advokát, žalovaný jako příjemce a Zájemce 3 jako složitel částky 12 050 000 Kč do advokátní úschovy.

43. Ze zakázky č. , hodnota, soud zjistil, že , jméno FO, si ohledně prodeje Nemovitosti poznamenal, že zahajovací testovací cena činí 12 900 000 Kč, přičemž limit pro změnu strategie zlevňování a limit, kdy je už nutná diskuse s klientem o změně strategie zlevňování, byl uveden v částce 10 000 000 Kč. Za období od 17. 6. 2020 do 21. 4. 2021 evidoval , jméno FO, 54 zájemců o Nemovitost, u pěti zájemců je poznámka „vážný zájemce“. Tato poznámka je u zájemce , jméno FO, i u zájemce , jméno FO, , u kterého je uvedena poznámka: „Investor/zaslaná RS, 30. 3. v 10 hod. podpis RS , Anonymizováno, – , jméno FO, se bez omluvy nedostavil, koupil nakonec dům v , adresa, “. V období od 12. 3. 2021 do 28. 3. 2021 je v zakázce uvedena poznámka „znepřístupněno“. , jméno FO, dále označil zájemce , jméno FO, jako vážného zájemce a k němu poznamenal: „Obhlídka s Realitkou listopad, prohlídka 23. 1., chce koupit, a nakonec nabízí finálně 12 050 000 Kč, chce uzavřít kupní smlouvu“.

44. Z inzerce sreality.cz soud zjistil, že minimálně dne 28. 4. 2021 byla Nemovitost inzerována k prodeji na webovém portálu sreality.cz za kupní cenu 12 900 000 Kč.

45. Z e-mailu ze dne 21. 4. 2021soud zjistil, že právní zástupce žalobkyně vyzval dne 21. 4. 2021 , Anonymizováno, k tomu, aby neodkladně stáhl Nemovitost z inzerce a zdržel se jakéhokoliv nabízení této Nemovitosti či uzavírání jakýchkoli smluv ohledně Nemovitosti, neboť žalobkyně má s vlastníkem Nemovitosti uzavřenou platnou exkluzivní zprostředkovatelskou smlouvu.

46. Ze smlouvy nazvané „kupní smlouva“ a datované dnem 16. 9. 2021soud zjistil, že mezi žalovaným a manžely , Anonymizováno, byla dne 16. 9. 2021 uzavřena smlouva, ve které se žalovaný zavázal prodat kupujícím do společného jmění manželů Nemovitost za kupní cenu ve výši 12 600 000 Kč.

47. Z předžalobní upomínky ze dne 23. 3. 2021 soud zjistil, že žalovaný obdržel od žalobkyně výzvu k úhradě částky 588 060 Kč představující smluvní pokutu za zprostředkování zájemce společnosti , právnická osoba, (doručení výzvy žalovaný nesporoval). Z předžalobní upomínky ze dne 14. 4. 2021soud zjistil, že žalovaný obdržel výzvu k úhradě částky 571 120 Kč představující smluvní pokutu za zprostředkování zájemce pana Serebrenicova (doručení výzvy žalovaný nesporoval). Z předžalobní upomínky ze dne 26. 4. 2021soud zjistil, že žalovaný obdržel výzvu k úhradě částky 588 060 Kč představující provizi za zprostředkování zájemce společnosti , právnická osoba, (doručení výzvy žalovaný nesporoval). Z předžalobní upomínky ze dne 14. 5. 2021soud zjistil, že žalovaný obdržel výzvu k úhradě částky 583 220 Kč představující provizi/smluvní pokutu za zprostředkování zájemce pana , jméno FO, (doručení výzvy žalovaný nesporoval). Z vyjádření k výzvě k zaplacení smluvní pokuty ze dne 25. 3. 2021 pak soud zjistil, že žalovaný nárok žalobkyně neuznal a byl ochoten jednat mimosoudně o uzavření dohody o narovnání a o kompenzační částce ve výši 40 000 Kč za vynaložené úsilí zprostředkovatele.

48. Z dalších ve věci provedených důkazů nezjistil soud žádné podstatné skutečnosti pro rozhodující skutková zjištění nebo pro právní hodnocení věci, a proto je dále nehodnotil.

49. Soud zhodnotil v řízení provedené důkazy v souladu s § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpis§ (dále jen o.s.ř.), a má za prokázaný následující skutkový stav: žalobkyně se ve smlouvě o zprostředkování ze dne 27. 11. 2019 uzavřené mezi účastníky zavázala vyvíjet pro žalovaného činnost ke zprostředkování třetí osoby za účelem toho, aby měl žalovaný příležitost uzavřít smlouvu na prodej či převod Nemovitosti. Nejnižší kupní cena byla mezi účastníky dohodnuta částkou 7,5 mil. Kč, přičemž žalobkyně se zavázala nabízet Nemovitost za cenu vyšší. Ve smlouvě byla ujednána provize pro žalobkyni ve výši 4 % z kupní ceny plus DPH a dále bylo ujednáno, že zprostředkovateli vzniká nárok na provizi zajištěním osoby, která má zájem uzavřít předmětnou smlouvu. Smlouva byla původně uzavřena na dobu určitou do 30. 9. 2020, Dodatkem uzavřeným mezi účastníky dne 21. 2. 2020 byla její platnost prodloužena do 30. 9. 2021. Nemovitost byla inzerována dne 17. 6. 2020 a mezi účastníky bylo dohodnuto, že startovací cena bude činit částku 12 900 000 Kč, která se bude postupně snižovat v závislosti na zájmu uchazečů o Nemovitost, veškeré slevy pod 12 000 000 Kč měly být konzultovány s žalovaným. Žalovaný byl žalobkyní informován, že reálná kupní cena Nemovitosti může být nižší než 10 000 000 Kč. Žalobkyně zprostředkovala pro žalovaného Zájemce 1, který se ve smlouvě ze dne 17. 10. 2020 zavázal uzavřít se žalovaným do 12. 12. 2020 kupní smlouvu na Nemovitost s kupní cenou 12 400 000 Kč. Zájemce 1 zaplatil dne 20. 10. 2020 rezervační poplatek ve výši 400 000 Kč. Dne 10. 12. 2020 oznámil Zájemce 1, že zjistil, že zkolaudovaný stav Nemovitosti neodpovídá skutečnosti. Zájemce 1 byl ochoten uzavřít kupní smlouvu za původních podmínek za předpokladu, že by právní vada Nemovitosti byla v jím určené lhůtě odstraněna. Provedení rekolaudace žalovaný odmítl. Zájemce 1 následně navrhl dne 5. 1. 2021 slevu z kupní ceny Nemovitosti ve výši 250 000 Kč, kterou žalovaný rovněž odmítl. Zájemce 1 byl ještě 19. 1. 2021 ochoten uzavřít kupní smlouvu za původních podmínek za předpokladu, že právní vada Nemovitosti bude odstraněna, což žalovaný odmítl, z obchodu sešlo a Zájemci 1 byl vrácen rezervační poplatek. Žalobkyně zprostředkovala pro žalovaného Zájemce 2, se kterým mělo dojít dne 30. 3. 2021 k podpisu smlouvy, ve které by se Zájemce 2 a žalovaný zavázali uzavřít ve lhůtě kupní smlouvu na Nemovitost za kupní cenu 11 800 000 Kč. Žalovaný z důvodu nesouhlasu s kupní cenou smlouvu odmítl podepsat a na schůzku se nedostavil. Žalobkyně dále zprostředkovala pro žalovaného Zájemce 3, se kterým mělo dojít dne 11. 5. 2021 k podpisu smlouvy, kterou by došlo k převodu Nemovitosti ze žalovaného na Zájemce 3 za kupní cenu 12 050 000 Kč. Žalovaný z důvodu nesouhlasu s kupní cenou smlouvu odmítl podepsat a na schůzku se nedostavil. Nemovitost žalovaný prodal dne 16. 9. 2021 prostřednictvím zprostředkovatele odlišného od žalobkyně. Žalovaný žalobkyni provizi ze Smlouvy o zprostředkování nezaplatil, ačkoliv byl žalobkyní opakovaně předžalobně upomínán, naposledy 14. 5. 2021.

50. Po právní stránce soud věc posoudil tak, že mezi žalobkyní a žalovaným byla dne 27. 11. 2019 dle § 2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 30. 6. 2020 (dále jen „o. z.“) písemně uzavřena smlouva o zprostředkování, kterou se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Podstatnou náležitostí smlouvy o zprostředkování je určení zprostředkovávané smlouvy, závazek zprostředkovatele zprostředkovat uzavření určité smlouvy či obstarat příležitost k uzavření určité smlouvy s třetí osobou a závazek zájemce zaplatit zprostředkovateli provizi. Úkolem zprostředkovatele pak je nalézt třetí stranu připravenou uzavřít požadovanou smlouvu se zájemcem, přičemž zprostředkovatel nemá vliv na to, zda zájemce jeho zprostředkování využije a smlouvu uzavře, nebo zda příležitost uzavřít smlouvu pomine (, jméno FO, . § 2445 Základní ustanovení. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA aj. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520) [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2024-1-17]. ASPI_ID KO89_e2012CZ. Dostupné v Systému ASPI. ISSN: 2336-517X).

51. Na Smlouvu o zprostředkování se uplatní ustanovení o. z. o spotřebitelských smlouvách, neboť Smlouva o zprostředkování byla uzavřena mezi žalobkyní – realitní kanceláří – jako podnikatelem a žalovaným jako spotřebitelem.

52. Žalobkyně v průběhu řízení upřesnila skutková tvrzení v tom smyslu, že se žalované částky domáhá z titulu provize ze zprostředkovatelské smlouvy a opustila svá skutková tvrzení o vzniku nároku na smluvní pokutu. Soud se proto nárokem žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty nezabýval.

53. Podle § 1813 o. z. se má za to, že zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem. Podle § 1815 o. z. se k nepřiměřenému ujednání nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá.

54. Soud dospěl k závěru, že ustanovení upravující smluvní pokutu, která z důvodu výše uvedených nezkoumal, lze od zbytku smlouvy oddělit a seznal, že Smlouva o zprostředkování v uvedeném rozsahu nevykazuje nevyváženost práv a povinností smluvních stran ve prospěch žalobkyně, čehož se žalovaný dovolával. Konkrétně je ve smlouvě uvedeno, že žalobkyně je povinna zajistit pro žalovaného služby uvedené v čl. 6.5. a vyvíjet činnost ke zprostředkování třetí osoby za účelem příležitosti žalovaného uzavřít zprostředkovávanou smlouvu s tím, že cílem zprostředkovatele je prodat Nemovitost za co nejvyšší cenu, a žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni sjednanou provizi a umožnit prohlídku Nemovitosti. Smlouva je jasná, stručná a srozumitelná, nepoužívá odborné termíny nebo zavádějící formulace. Žalovaný měl možnost se se smlouvou seznámit, což bylo prokázáno i výslechem svědkyně , jméno FO, , manželky žalovaného.

55. Další spornou otázkou byla platnost Dodatku. Žalovaný nejprve tvrdil, že Dodatek nepodepsal, posléze toto své tvrzení změnil, když uznal, že podpis na Dodatku je jeho podpisem. Žalovaný dále sporoval, jak uvedeno shora, datum uvedené na Dodatku, nicméně neprokázal, že by dne 21. 2. 2020 nemohlo dojít k podpisu Dodatku. Skutečnost, že v 18:50 hod. v Praze ukončil pracovní jízdu do Německa podpis Dodatku nijak nevylučuje. Uzavření Dodatku, a tím prodloužení trvání smlouvy, se navíc jeví s ohledem na požadavek jistoty žalobkyně i žalovaného jako logické za situace, kdy z provedeného dokazování vyplynulo, že Nemovitost měla vady, které bylo potřeba odstranit, než ji bylo možné inzerovat. Svědkyně , jméno FO, uvedla, že časový odstup mezi podpisem smlouvy v listopadu 2019 a inzercí Nemovitosti v červnu 2020 byl způsoben majetkovým vypořádáním žalovaného s jeho bývalou ženou a řešením dalších záležitostí. Tyto záležitosti podle výpisů z katastru nemovitostí představovaly vyřešení věcného břemene bytu a užívání, zástavního práva z rozhodnutí správního orgánu a nařízené exekuce příkazem k prodeji nemovitých věcí. Svědek , jméno FO, pak vypověděl, že v červnu 2020 byly již smluvní vztahy mezi žalobkyní a žalovaným ujednány včetně všech dodatků.

56. V řízení tedy bylo prokázáno uzavření Dodatku mezi žalobkyní a žalovaným dne 21. 2. 2020, kterým se platnost smlouvy prodloužila o jeden rok do 30. 9. 2021. Článek 5.

2. Smlouvy o zprostředkování, podle kterého lze platnost smlouvy ukončit před uplynutím sjednané doby jen písemnou dohodou smluvních stran a smlouvu lze opakovaně prodlužovat, zůstal nezměněn. S ohledem na skutečnost, že platnost Smlouvy o zprostředkování byla prodloužena do 30. 9. 2021, nemohlo mít oznámení žalovaného ze dne 19. 2. 2021 žádné právní účinky, neboť nesplňovalo podmínky stanovené ve smlouvě, když se vztahovalo k neaktuálnímu datu trvání smlouvy a smlouvu bylo možno ukončit před 30. 9. 2021 toliko písemnou dohodou smluvních stran.

57. Účastníci dále vedli spor ohledně právní otázky, kdy vzniká ze Smlouvy o zprostředkování žalobkyni nárok na provizi.

58. Podle § 2447 odst. 1 o. z. je provize splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky. Podle odst. 2 uvedeného ustanovení platí, že bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

59. Ustanovení § 2447 o. z. je ustanovením dispozitivním, které se použije, pokud zprostředkovatelská smlouva ohledně splatnosti provize neobsahuje žádné ujednání a pokud si strany neujednají jinak. Ve Smlouvě o zprostředkování bylo mezi smluvními stranami ujednáno, že zprostředkovateli vzniká nárok na provizi zajištěním osoby, která má zájem uzavřít předmětnou smlouvu. Právo na provizi a její splatnost jsou tak v konkrétním případě vázány na obstarání příležitosti uzavřít smlouvu se třetí stranou. Za těchto podmínek je závazek zprostředkovatele splněn a provize je splatná již tímto obstaráním příležitost, a to bez ohledu na to, zda zájemce tuto příležitost využije, či nikoliv, avšak jen pod podmínkou, že obsah zprostředkovávané smlouvy byl ve zprostředkovatelské smlouvě dostatečně určitě sjednán (, jméno FO, . § 2447 [Splatnost provize]. In: ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA aj. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520) [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2024-1-17]. ASPI_ID KO89_e2012CZ. Dostupné v Systému ASPI. ISSN: 2336-517X).

60. Žalovaný nejprve argumentoval tím, že žalobkyně nemá na provizi nárok, neboť provize je splatná dnem uzavření zprostředkovávané smlouvy, k čemuž nedošlo. Žalovaný na podporu tohoto argumentu odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 33 Cdo 2552/2012, podle kterého v rámci spotřebitelské zprostředkovatelské smlouvy je neplatné smluvní vyloučení ustanovení § 774 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, a stejně tak je neplatné jeho nahrazení dohodou, podle níž má zprostředkovatel právo na odměnu již jen na základě obstarání příležitosti k uzavření smlouvy, a to z toho důvodu, že je to pro spotřebitele zjevně nevýhodnější. Soud k tomu uvádí na pravou míru, že argumentace žalovaného není s ohledem na změnu právní úpravy použitelná. Nový občanský zákoník totiž v § 2447 odst. 2 sám předpokládá situaci, ve které je provize splatná již obstaráním příležitosti.

61. Žalovaný následně poukázal na rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, podle kterého si strany zprostředkovatelské smlouvy mohou dohodnout další povinnosti zprostředkovatele jdoucí nad rámec vlastní zprostředkovatelské činnosti a v takovém případě nelze závazek zprostředkovatele považovat za splněný pouhým obstaráním příležitosti uzavřít smlouvu, byť by se jednalo o uzavření smlouvy s určitým obsahem, proto ani samotné obstarání příležitosti k uzavření smlouvy právo na provizi zprostředkovateli nezakládá. Žalovaný dále poukázal na usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 5. 2019, sp. zn. 33 Cdo 902/2019, podle kterého obstarání příležitosti k uzavření smlouvy předpokládá, že třetí osoba splňuje požadavky stanovené zájemcem a je rozhodnuta za jím stanovených podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít, tj. akceptovat návrh na uzavření takové smlouvy ze strany zájemce. Žalovaný uvedenou argumentací poukazoval na skutečnost, že žalobkyně se ve Smlouvě o zprostředkování zavázala k dalším činnostem jdoucím nad rámec obstarání příležitosti uzavřít se třetí osobou smlouvu určitého obsahu, a to k provedení realitních služeb a realitního a právního servisu. Podle žalovaného se také nejedná o sjednání určitého obsahu kupní smlouvy, pokud je ve Smlouvě o zprostředkování stanovena jen nejnižší cena s tím, že je zároveň uvedeno, že cílem zprostředkovatele je nabízet Nemovitost k prodeji za co nejvyšší cenu.

62. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně vykonala činnosti, ke kterým se ve Smlouvě o zprostředkování v čl. 6.5. zavázala, resp. vykonala ty činnosti, které vedly k obstarání příležitosti smlouvu uzavřít, tedy zpracovala nabídku pro inzerci, zajistila právní servis rezervačních smluv a návrhů kupní smlouvy, zajistila inzerci Nemovitosti, zajistila vypracování energetického štítku a vážné zájemce o koupi předmětné nemovitosti. Žalobkyně se tím přičinila o to, že žalovanému byly obstarány příležitosti k uzavření zprostředkovávané smlouvy. Ačkoliv žalovaný vypověděl, že se ve věci rok nic nedělo, v řízení bylo prokázáno, že první půlrok platnosti Smlouvy o zprostředkování se odstraňovaly vady Nemovitosti a následně, ihned poté, co byla Nemovitost v červnu 2020 inzerována, došlo k robustnímu zájmu o Nemovitost, přičemž jak potvrdila manželka žalovaného, potom se nabídka pozastavila, aby mohli dům vyklidit. Některé činnosti z výčtu čl. 6.

5. Smlouvy o zprostředkování, jako např. úschova kupní ceny, podání do katastru nemovitostí, protokolární předání Nemovitosti, pak nastávají chronologicky až po uzavření zprostředkovávané smlouvy a nijak tedy nevylučují splatnost provize již obstaráním příležitosti.

63. Co se týká obrany žalovaného, že zprostředkovávaná smlouva nebyla sjednána v určitém obsahu, pokud ve Smlouvě o zprostředkování byla stanovena jen nejnižší cena s tím, že je zároveň uvedeno, že cílem zprostředkovatele je nabízet Nemovitost k prodeji za co nejvyšší cenu, soud uvádí, že minimální částka pro prodej Nemovitosti ve výši 7,5 mil. Kč byla ve Smlouvě o zprostředkování sjednána dostatečně určitě. Žalovaný byl ostatně smluvní stranou smlouvy a s takto určenou minimální cenou Nemovitosti vyslovil souhlas. Skutečnost, že si žalobkyně ve Smlouvě o zprostředkování kladla za cíl prodat Nemovitost za co nejvyšší cenu pak nelze promítnout do obsahu zprostředkovávané smlouvy, koresponduje nicméně s motivací žalobkyně dosáhnout co nejvyšší prodejní ceny Nemovitosti, neboť z ní se počítá provize.

64. V již zmíněném rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, je dále uvedeno, že smlouva s určitým obsahem je předmětem zprostředkování, pokud jsou ze strany zájemce uvedeny konkrétní požadavky na obsah zprostředkovávané smlouvy, při jejichž splnění má zájem smlouvu uzavřít. Vymezeny přitom musejí být především podstatné obsahové složky zprostředkovávané smlouvy, které jsou pro její vznik nezbytné, vymezení dalších obsahových částí závisí na požadavcích zájemce.

65. Žalovaným akcentovaná judikatura cílí na určení obsahu zprostředkovávané smlouvy podle požadavků zájemce. Tyto požadavky by měly být uvedeny ve zprostředkovatelské smlouvě, případně v dohodě, kterou se smlouva mění. Z citovaného rozhodnutí pak jednoznačně vyplývá, že pokud nemá zájemce další požadavky na obsah zprostředkovávané smlouvy, postačí k tomu, aby se jednalo o smlouvu s určitým obsahem, určení podstatné obsahové složky zprostředkovávané smlouvy. V konkrétním případě se jedná o určení, že se jedná o prodej či převod Nemovitosti, stanovení minimální kupní ceny a určení Nemovitosti. Ve Smlouvě o zprostředkování nejsou uvedeny žádné další požadavky žalovaného na obsah zprostředkovávané smlouvy, žalovaný neprokázal existenci dohody, která by v tomto ohledu smlouvu měnila. Žalovaný nicméně v řízení trval na tom, že jím požadovaná minimální cenová hranice 12 000 000 Kč byla součástí dohody se žalobkyní. Nic takového ale nebylo v řízení prokázáno. Žalobkyně naopak prostřednictvím paní , Anonymizováno, žalovaného v červnu 2020, když došlo k inzerci Nemovitosti, informovala o skutečnosti, že startovací cena je 12 900 000 Kč a podle ohlasů bude v určitém časovém horizontu klesat. , jméno FO, zdůraznila panu , jméno FO, , aby tuto skutečnost žalovanému vysvětlil, aby se žalovaný k takto určené startovací ceně poté v budoucnosti neupínal. Žalovaný byl žalobkyní vyrozuměn, že reálná cena se může pohybovat i v částkách nižších než 10 mil. Kč, přičemž žalobkyně odkázala na jednání v minulém roce, kdy mu tato informace již byla sdělena. Co se týká hranice 12 000 000 Kč, její význam spočíval v tom, že slevy pod tuto částku měly být s žalovaným konzultovány. Tedy se s cenou nižší než 12 000 000 Kč počítalo již při zahájení nabízení Nemovitosti. Uvedené podporuje i výpověď svědka , jméno FO, a jeho pracovní poznámky, na kterých je uvedena startovací cena 12 900 000 Kč a limit pro změnu strategie zlevňování a limit, kdy je už nutná diskuse s klientem o změně strategie zlevňování, činil 10 000 000 Kč. Existence požadavku žalovaného na minimální cenu ve výši 12 000 000 Kč je relativizována rovněž tím, že žalovaný odmítl uzavřít smlouvu se Zájemcem 1, když cena po slevě činila 12 150 000 Kč, či se Zájemcem 3, když kupní cena činila 12 050 000 Kč.

66. Soud tedy uzavírá, že zprostředkovávaná smlouva byla určitého obsahu, neboť ve Smlouvě o zprostředkování nebyly obsaženy jiné požadavky žalovaného na obsah zprostředkovávané smlouvy a žalovaný neprokázal existenci jiné dohody se žalobkyní, která by Smlouvu o zprostředkování měnila. Na druhou stranu žalobkyně v řízení prokázala, že minimální hranice pro kupní cenu za Nemovitost činila 7,5 mil. Kč, přičemž hranice 12 000 000 Kč a 10 000 000 Kč měly toliko charakter ukazatelů změny obchodní strategie. Žalobkyně rovněž prokázala, že žalovaný byl o těchto částkách transparentně informován, což žalovaný potvrdil ve své výpovědi, když uvedl, že pan , jméno FO, vždycky volal, jak se vyvíjí kupní cena. Žalobkyni se v řízení také podařilo prokázat, že nabízela Nemovitost za cenu vyšší než 7,5 mil. Kč, k čemuž se zavázala ve smlouvě.

67. Žalovaný se v souvislosti s ustanovením Smlouvy o zprostředkování o provizi dovolával aplikace § 1812 odst. 1 o. z., podle kterého lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější. K tomu soud vzhledem ke všemu výše uvedenému konstatuje, že obsah smlouvy je určitý a její výklad jednoznačný, § 1812 odst. 1 o. z. se proto nepoužije.

68. Žalobkyně tvrdila, že jí vznikl nárok na provizi ve třech případech, ve kterých obstarala žalovanému příležitost uzavřít kupní smlouvu na Nemovitost. Obstaráním příležitosti se přitom podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 1. 2019, sp. zn. 33 Cdo 844/2017, rozumí „vyhledání takové třetí osoby, s níž má zájemce reálnou možnost zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. K tomu, aby možnost uzavřít smlouvu byla reálná, nestačí, že třetí osoba, kterou zprostředkovatel vyhledá, pouze obecně projevuje zájem o uzavření zprostředkovávané smlouvy, obstarání příležitosti k uzavření smlouvy současně předpokládá, že třetí osoba splňuje požadavky stanovené zájemcem a je rozhodnuta za jím stanovených podmínek zprostředkovávanou smlouvu uzavřít, tj. akceptovat návrh na uzavření takové smlouvy ze strany zájemce“.

69. Jelikož mezi smluvními stranami neexistoval dohodnutý požadavek na minimální hranici kupní ceny ve výši 12 000 000 Kč a jedinou hranicí byla částka 7 500 000 Kč, splňovali Zájemce 1, Zájemce 2 a Zájemce 3 veškeré požadavky žalovaného na obsah zprostředkovávané smlouvy. Současně všichni tito zájemci měli objektivní možnost a subjektivní zájem zprostředkovávanou smlouvu uzavřít. Skutečnost, že žalovaný nakonec Nemovitost prodal v září 2021 za kupní cenu 12 600 000 Kč soud za situace, kdy předmětem řízení je smluvní vztah účastníků z jimi uzavřené Smlouvy o zprostředkování, považuje za irelevantní.

70. Zájemce 1 uzavřel se žalovaným a žalobkyní dne 17. 10. 2020 rezervační smlouvu a složil rezervační poplatek, přičemž nabídková cena Nemovitosti činila 12 400 000 Kč. V jednání stran následně došlo k situaci, za které chtěl Zájemce 1 po žalovaném odstranění právní vady Nemovitosti do konce lhůty k uzavření kupní smlouvy, tedy do 12. 12. 2020. Zájemce 1 přitom výslovně uvedl, že v případě, že bude vada odstraněna, má stále zájem o koupi Nemovitosti. Žalovaný provedení požadované kolaudace odmítl a nepřistoupil ani na kupní cenu po slevě, kterou Zájemce 1 navrhl v částce 250 000 Kč. Soud nehodnotil okolnosti kolem právní vady Nemovitosti, to ostatně nebylo předmětem řízení, hodnotil nicméně zájem Zájemce 1, který posoudil jako vážný. O vážném subjektivním zájmu Zájemce 1 uzavřít kupní smlouvu na Nemovitost svědčí zejména skutečnost, že byl ochoten počkat na to, až bude právní vada Nemovitosti odstraněna, o čemž vypovídal svědek , jméno FO, , jehož výpověď je potvrzena e-mailovou komunikací mezi , jméno FO, a , jméno FO, , ze které vyplývá, že ještě ve druhé polovině ledna 2021 deklaroval Zájemce 1 svou ochotu Nemovitost koupit za stejnou cenu v případě odstranění právní vady a žalovanému byl připraven poskytnout 3 až 4 měsíce času. Z uvedeného vyplývá, že tvrzení žalovaného, že od uzavření kupní smlouvy odstoupil Zájemce 1, protože nebyl spokojen s právním a faktickým stavem Nemovitosti, nemůže obstát. Co se týká zprostředkování prodeje se Zájemcem 1, soud uvádí, že s ohledem na účel Smlouvy o zprostředkování, kterým je propojení potenciálních kontrahentů, nelze odpovědnost za uzavření smlouvy přenášet na zprostředkovatele, pokud kontraktační proces ztroskotal na neschopnosti smluvních stran vzájemně se dohodnout na obsahu smlouvy, který nebyl zájemcem ve vztahu ke zprostředkovateli vymíněn. Zprostředkovatel totiž není přímým zástupcem zájemce a na jeho rozhodování má omezený vliv.

71. Rezervační smlouvu se Zájemcem 2 pak žalovaný odmítl uzavřít z důvodu, že nesouhlasil s kupní cenou 11,8 mil. Kč. K podpisu rezervační smlouvy se žalovaný nedostavil, ačkoliv jeho právní zástupkyně o ní byla informována. Z výslechu svědka , jméno FO, přitom vyplynulo, že měl za Zájemce 2 zájem kupní smlouvu uzavřít, financování měl zařízené z vlastních prostředků a následně koupil jinou nemovitost, což potvrzuje i zakázka č. , hodnota, vypracovaná panem , jméno FO, , podle které si Zájemce 2 nakonec koupil dům v , adresa, . Žalovaný k neúspěchu tohoto obchodu uvedl, že byl zapříčiněn nevyhovující kupní cenou Nemovitosti, nicméně, jak bylo uvedeno výše, kupní cena odpovídala obsahu Smlouvy o zprostředkování a žalovaný neprokázal, že by si ve smlouvě či jiné dohodě vymínil požadavek vyšší minimální ceny než 7,5 mil. Kč.

72. Na jaře 2021 již žalovaný s žalobkyní nekomunikoval a Nemovitost byla pro zájemce znepřístupněna, neboť žalovaný vyměnil zámek u vstupních dveří. Žalobkyně přitom stále vyvíjela pro žalovaného zprostředkovatelskou činnost a podle e-mailové komunikace mezi , tituly před jménem, , jméno FO, a právní zástupkyní žalovaného disponovala i uchazeči ochotnými zaplatit kupní cenu ve výši 12 000 000 Kč a více.

73. Zájemce 3 byl připraven dne 11. 5. 2021 se žalovaným uzavřít přímo kupní smlouvu s kupní cenou 12 050 000 Kč. Zájemce 3 vypověděl, že měl peníze v hotovosti, poté koupil jinou nemovitost za 14 000 000 Kč.

74. Soud uzavírá, že v řízení bylo prokázáno, že žalobkyně v souladu se Smlouvou o zprostředkování obstarala pro žalovaného minimálně ve třech případech příležitost k uzavření smlouvy na prodej Nemovitosti, přičemž pro úspěch žalobního nároku by postačovalo obstarání příležitosti uzavřít smlouvu s jediným zájemcem. Žalovaný naopak v řízení neprokázal své obranné tvrzení, že by žalobkyně postupovala v rozporu se Smlouvou o zprostředkování, ačkoliv byl k tomu soudem vyzván podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. s poučením o případných následcích. Zájemci 1, 2 a 3 byli schopni a ochotni zprostředkovávanou smlouvu uzavřít za podmínek, které si žalovaný s žalobkyní dohodl. Soud posuzoval vážný zájem uvedených zájemců jak z výpovědi svědka , jméno FO, , který měl o konkrétní realitní činnosti největší přehled a o zájemcích si vedl podrobné záznamy, tak z e-mailové komunikace advokátů a výpovědi samotných zájemců, které považoval za věrohodné, neboť neměli na výsledku řízení vlastní zájem.

75. Žalobkyně tak splnila podmínky k tomu, aby jí žalovaný zaplatil provizi podle Smlouvy o zprostředkování, kterou v tomto řízení požadovala toliko v částce 500 000 Kč, přičemž za zprostředkování Zájemce 1 by jí dle Smlouvy o zprostředkování náležela provize v částce 588 060 Kč, za zprostředkování Zájemce 2 by jí náležela provize v částce 571 120 Kč a za zprostředkování Zájemce 3 by jí náležela provize v částce 583 220 Kč. Žalobkyni vznikl rovněž nárok na zaplacení úroku z prodlení z žalované částky, který požadovala v zákonné výši dle § 1970 o. z. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky.

76. Při jednání soudu dne 28. 11. 2023 vzala žalobkyně žalobu částečně zpět co do úroku z prodlení, který původně požadovala z žalované částky ve výši 8,25 % ročně od 22. 4. 2021 do zaplacení, po částečném zpětvzetí jej požadovala až od 4. 5. 2021, neboť předžalobní výzva k plnění byla odeslána 26. 4. 2021 a sedmidenní lhůta pro plnění skončila 3. 5. 2021. Soud proto podle § 96 odst. 1 a 2 o. s. ř. řízení co do úroku z prodlení z částky 500 000 Kč ve výši 8,25 % p. a. od 22. 4. 2021 do 3. 5. 2021 zastavil (výrok II). Žalobkyni pak přiznal žalovanou částku včetně zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 500 000 Kč od 4. 5. 2021 do zaplacení (výrok I).

77. Při vyhlášení rozsudku se soud dopustil zjevné nesprávnosti spočívající v tom, že pokud jde o výrok I. a II. omylem (přeřeknutím) vyhlásil ve výroku I. datum počátku prodlení 4.5.2023, namísto správného data 4.5.2021 do zaplacení a ve výroku II. vyhlásil datum konce prodlení 3.5.2023 namísto správného data 3.5.2021. Soud přistoupil k opravě této zjevné nesprávnosti podle § 164 o. s. ř., a to přímo v písemném vyhotovení rozsudku, když zároveň takto opravil i protokol o jednání ze dne 28.11.2023.

78. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 3 o. s. ř., když přiznal plnou náhradu nákladů řízení žalobkyni, která měla sice s ohledem na částečné zpětvzetí žaloby ve věci úspěch jen částečný, nicméně její neúspěch představoval jen poměrně nepatrnou část žalovaného nároku. Soud tak žalobkyni přiznal náhradu nákladů řízení za zaplacený soudní poplatek ve výši 20 000 Kč a dále náhradu nákladů zastoupení advokátem podle § 6, § 7 a § 8 vyhl. Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „a. t.“), z tarifní hodnoty 500 000 Kč s tím, že sazba mimosmluvní odměny činí za jeden úkon právní služby částku 10 300 Kč a právní zástupce žalobkyně vykonal účelně 22 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 a. t. (výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem ze dne 26. 4. 2021, návrh na vydání EPR, vyjádření žalobkyně ze dne 24. 8. 2021, další porada s klientem přesahující 1 hodinu dne 7. 2. 2022, účast na jednání soudu dne 23. 2. 2022, další porada s klientem přesahující 1 hodinu dne 29. 3. 2022, vyjádření ze dne 7. 4. 2022, účast na jednání soudu dne 25. 5. 2022, další porada s klientem přesahující 1 hodinu dne 29. 9. 2022, účast na jednání soudu dne 5. 10. 2022 a 20. 1. 2023, další porada s klientem přesahující jednu hodinu dne 8. 2. 2023, doplnění žaloby ze dne 20. 2. 2023, vyjádření z 4. 5. 2023, účast na jednání soudu dne 5. 5. 2023, další porada s klientem přesahující jednu hodinu dne 6. 9. 2023, vyjádření ze dne 11. 9. 2023, účast na jednání před soudem dne 15. 9. 2023 a 30. 10. 2023, další porada s klientem přesahující jednu hodinu dne 24. 11. 2023, vyjádření žalobkyně ze dne 27. 11. 2023 a účast na jednání soudu dne 28. 11. 2023). Soud dále žalobkyni přiznal paušální náhradu hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a. t. v částce 6 600 Kč (22 x 300 Kč). Soud dále přiznal žalobkyni náhradu za promeškaný čas advokáta strávený na cestě ze sídla advokátní kanceláře ve , Anonymizováno, , adresa, na Obvodní soud pro Prahu 6 a zpět, která podle § 14 odst. 3 a. t. činí 100 Kč za každou započatou půlhodinu. Cesta tam i zpět advokátu trvala 4 hodiny, náleží mu tak náhrada za promeškaný čas cestou na jedno jednání soudu v částce 800 Kč, s tím, že jednání bylo ve věci osm, celkem tedy náhrada za promeškaný čas činí částku 6 400 Kč. Co se týká cestovného, advokát používal osobní motorové vozidlo zn. Škoda Kodiaq k cestě ze svého sídla na Obvodní soud pro , adresa, a zpět (celkem , hodnota, km). Z předloženého technického průkazu vozidla soud zjistil, že se jedná o automobil s průměrnou spotřebou paliva (motorová nafta) 5 l/100 km. Soud za osm jízd na soud a zpět přiznal žalobkyni cestovné v celkové částce 13 621 Kč, která nedosahuje částky 15 862 Kč, již vyčíslila za cestovné žalobkyně, neboť podle vyhl. č. 511/2021 Sb. sazba základní náhrady za 1 km jízdy činila u osobních silničních motorových vozidel v roce 2022 částku 4,70 Kč a výše průměrné ceny za 1 litr motorové nafty činila v únoru 2022 částku 36,10 Kč a v květnu a říjnu 2022 částku 47,10 Kč. Podle vyhlášky č. 467/2022 Sb., pak sazba základní náhrady za 1 km jízdy činila u osobních silničních motorových vozidel v roce 2023 částku 5,20 Kč a výše průměrné ceny za 1 litr motorové nafty činila v lednu 2023 částku 44,10 Kč a ve zbytku roku 2023 částku 34,40 Kč. V souhrnu činí náklady žalobkyně částku 273 221 Kč.

79. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalovaný povinen zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobkyně.

80. Třídenní lhůta k plnění plynoucí od právní moci rozsudku, a to jak ve věci samé, tak ohledně náhrady nákladů řízení, byla stanovena podle § 160 odst. 1 věta první o. s. ř.