7 C 207/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudkyní JUDr. Irenou Voštovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného 3. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované všichni zastoupeni advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu [číslo] nacházejícím se ve 3. podlaží budovy [adresa], stojící na pozemku parc. [číslo] v obci [obec], [katastrální uzemí], ulice [anonymizována tři slova], [obec a číslo], kterou dali žalovaní žalobci dopisem ze dne [datum], doručený žalobci dne [datum], je neoprávněná.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalobci náklady řízení ve výši 13 804 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou došlou soudu dne [datum] se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by bylo určeno, že výpověď z nájmu bytu [číslo] ve 3. podlaží domu [adresa] [obec a číslo] – [část obce], ulice Ve [anonymizováno] 15, kterou žalovaní dali žalobci dopisem ze dne [datum] je neoprávněná. Žalobu odůvodnil s tím, že nájemcem předmětného bytu se stal na základě smlouvy o nájmu ze dne [datum], nájem byl uzavřen na dobu neurčitou. Dne [datum] mu byl doručen dopis společnosti [právnická osoba] datovaný dne [datum], obsahem dopisu je sdělení, že s ohledem na dluh na nájemném a zálohách na služby ve výši 29 156 Kč bez příslušenství je žalobci dávána výpověď z nájmu bez výpovědní doby v souladu s ustanovením § 2291 odst. 1 občanského zákoníku předchozí době došlo k tomu, že o záležitosti úhrad nájemného komunikoval prostřednictvím emailu s pracovnicí [právnická osoba] a spol. s. r. o., která vykonává správu domu, kdy žádal s posečkáním s placením nájemného do konce měsíce srpna 2020, což odůvodnil svou hospitalizací. V emailové odpovědi ze [datum] mu bylo sděleno, že jeho žádosti bylo vyhověno. Je pravdou, že v té době z jeho strany existoval dluh na nájemném a zálohách na služby, který však uhradil ihned, jakmile mu to zdravotní stav dovolil do konce srpna 2020. Proti výpovědi z nájmu podal žalobce námitky dne [datum], odpověď neobdržel, proto mu nezbylo, než podat u soudu žalobu. Dále žalobce má za to, že listina označená jako výpověď nájmu není výpovědí řádnou a učiněnou oprávněnou osobou, a to z důvodu, že byla podepsána nejspíše Ing. [jméno] [příjmení], avšak absentuje prokázání zmocnění společnosti [právnická osoba] k učinění takovéhoto právního jednání v zastoupení vlastníků nemovitosti, tj. žalovaných, kteří jediní jsou oprávněni takové jednání ze strany pronajímatele učinit. Dle názoru žalobce měla být plná moc nedílnou součástí výpovědi. Uvedená společnost vykonává správu domu, ale právo vypovědět nájem má pouze pronajímatel, nikoliv třetí subjekt - správce, pokud by k tomu nebyl výslovně zmocněn všemi spoluvlastníky nemovitosti.

2. Žalovaní žádali zamítnutí žaloby s tvrzením, že podmínkou posunutí splatnosti dluhu žalobce bylo doložení tvrzené hospitalizace žalobce, které žalobce nedodal, proto k posunutí splatnosti dluhu nedošlo. Ke dni podání výpovědi byl žalobce v prodlení s úhradou čtyř nájmu a záloh na služby, takže výpověď byla oprávněná. Dále namítali, že žalovaní nejsou ve věci pasivně věcně legitimováni, neboť pasivní legitimace ve věci svědčí všem vlastníkům domu, kterými jsou [celé jméno žalovaného], [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované], přičemž oba posledně jmenovaní se stali dalšími spoluvlastníky dne [datum], tedy před podáním žaloby. K tvrzení žalobce, že výpověď z nájmu nebyla řádná, když k ní nebyla přiložena plná moc pro správce domu, označili za irelevantní, když z textu výpovědi jednoznačně vyplývá, že je činěna v zastoupení pronajímatelů, že tato společnost vykonává správu domu byla žalobci známa.

3. V žalobním podání z [datum] žalobce označil jako žalované [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalovaného]. Lustrací v evidenci obyvatel soud zjistil, že [jméno] [příjmení] dne [datum] zemřela. Soud proto usnesením z [datum] řízení ve vztahu mezi žalobcem a [jméno] [příjmení] jako žalovanou 1) zastavil dle § 104 odst. 1 o. s. ř.. K žalobě se k výzvě soudu vyjádřil [celé jméno žalovaného] podáním z [datum], ve kterém namítl nedostatek pasivní legitimace na straně žalované s tím, že dalšími spoluvlastníky domu jsou dále [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované] (od [datum]). Podáním z [datum] žalobce navrhl, aby soud připustil, aby do řízení přistoupili [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované] na straně žalované s tím, že [jméno] [příjmení] byla spoluvlastnicí nemovitosti a po jejím úmrtí se spoluvlastníky nemovitosti stali jmenovaní. Z výpisu z katastru nemovitostí k datu [datum], který předložil, vyplývá, že jako spoluvlastníci domu jsou zapsáni [celé jméno žalovaného] - spoluvlastnický podíl ideální 1/2 ve vztahu k celku, který nabyl darovací smlouvou z [datum] a [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované] jsou zapsáni jako spoluvlastníci v rozsahu spoluvlastnického podílu 1/4 na základě usnesení soudu o vypořádání SJM a o dědictví ze dne [datum], právní účinky zápisu k [datum]. Usnesením z [datum] soud připustil dle § 92 odst. 1 o. s. ř., aby na straně žalované přistoupili jako další účastníci [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované], proti usnesení nebylo podáno odvolání a nabylo právní moci dne [datum]. Žalovaní ve svém vyjádření z [datum] namítli, že žalobci dvouměsíční lhůta pro podání žaloby dle ustanovení § 2290 OZ skončila dne [datum], jedná se o lhůtu prekluzivní, přičemž vzhledem ke skutečnosti, že výpověď z nájmu bytu byla žalobci doručena dne [datum] a podal návrh na přistoupení dalších účastníků na straně žalované až po tomto datu, žaloba vůči žalovaným 2) a 3) byla podána opožděně. Žalobce se vyjádřil, že námitka prekluze není důvodná a že svůj nárok uplatnil včas, odkázal na ustanovení § 654 OZ, dle kterého nebylo-li právo vykonáno ve stanovené lhůtě, zanikne jen v případech stanovených zákonem výslovně, což není posuzovaný případ a poukázal, že v souvislosti s podáním žaloby vycházel z výpisu katastru nemovitostí. Námitku promlčení označil rovněž v rozporu s dobrými mravy.

4. V průběhu sporu při jednání dne [datum] žalobce ohledně svého zdravotního stavu v době předcházející doručení výpovědi z nájmu uvedl, že nájemné nezaplatil ze zdravotních důvodů, neboť v srpnu 2019 onemocněl covidem a zdravotní problémy měl pak následně i od počátku roku 2020, pracoval jako OSVČ a svou podnikatelskou činnost musel proto přerušit. Je pravdou, že hospitalizován nebyl, protože nechtěl být v nemocnici, ale léčil se doma a byl pod kontrolou lékařky. Nájemné hradil běžně prostřednictvím složenek, v předmětném období nebyl schopen jít složenky zaplatit, také neměl peníze, které mu měly přijít během srpna, proto se obracel na nejdříve žalovaného 1), že nájemné dluží, ale zaplatí, on ho odkázal na firmu správce [právnická osoba], se kterou komunikoval telefonicky i emailem a bylo mu sděleno, že dlužné nájemné se souhlasem spoluvlastníků má zaplatit do konce srpna, což učinil. Informaci o tom, že podmínkou k prodloužení termínu zaplacení nájemného by bylo předložení dokladu o hospitalizaci, sporoval.

5. Ze smlouvy o nájmu bytu ze [datum] bylo zjištěno, že jejím předmětem byl uvedený byt a jako pronajímatelé smlouvu podepsali [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Jak vyplývá z výpisu z katastru nemovitostí, tak žalovaný 1) nabyl spoluvlastnický podíl darovací smlouvou v roce 2010 zřejmě od [jméno] [příjmení]. Dopisem z [datum] bylo žalobci zasláno upozornění, že dluží na nájemném částku 21 867 Kč za měsíce březen, duben a červen 2020 s tím, aby dluh uhradil nejpozději do [datum] s upozorněním na možnost, že mu bude dána výpověď z nájmu. Žalovaní k tomu sdělili, že tento dopis byl vhozen do domovní schránky žalobce dne [datum]. K tomu žalobce uvedl, že dopis si zřejmě ze schránky vyzvedl, ale kdy přesně neví a začal jednat ohledně prodloužení doby zaplacení dluhu, neboť v určeném termínu do [datum] nebyl schopen dlužnou částku uhradit. Výzva k úhradě dluhu byla podepsána jmény [celé jméno žalovaného] a [jméno] [příjmení], za pronajímatele v zastoupení jedná [právnická osoba] a spol. s. r. o., opatřeno razítkem a nečitelným podpisem. Dopisem datovaným [datum] bylo žalobci sděleno [právnická osoba] a spol. za spoluvlastníky domu - jmenovitě neuvedeni -, že je mu dána výpověď z nájmu dle ustanovení § 2291 odst. 1 OZ bez výpovědní doby z důvodu porušování povinností nájemce zvlášť závažným způsobem, spočívajícím v neplacení nájemného za dobu delší než 3 měsíce, konkrétně dluží na nájemném za měsíce březen, duben, červen a červenec 2020, celkový dluh činí 29 156 Kč. Proti výpovědi z nájmu žalobce podal námitky adresované [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalovaného] a zasláno rovněž [právnická osoba] a spol. s. r. o. V dopise odkazuje na komunikaci se správcem domu, kdy bylo vyhověno jeho žádosti a posunuta splatnost dlužné částky do [datum]. Dluh na nájemném a zálohách uhradil, tedy do [datum] a s výpovědí z nájmu nesouhlasí. Z emailové korespondence vyplývá, že dne [datum] se žalobce obrátil na kancelář správce s tím, že obdržel výzvu k úhradě dlužné částky a prosí o prodloužení termínu úhrady do [datum]. V žádosti uvádí, že výzvu převzal až dnešního dne, neboť ho teprve pustili z nemocnice. Odpovědí z téhož dne mu bylo sděleno„ Vaší žádosti o posunutí termínu úhrady dluhu bylo vyhověno. Prosíme, ale o zaslání dokladu o hospitalizaci v nemocnici, kde bude uvedeno datum hospitalizace“, za správce domu [jméno] [příjmení].

6. Svědkyně [jméno] [příjmení] ve své výpovědi potvrdila, že vedla emailovou korespondenci s žalobcem, dosud je zaměstnána u [právnická osoba] a spol. jako asistentka – sekretářka. K žádosti žalobce o prodloužení lhůty k zaplacení dlužného nájemného uvedla, že nejdříve o této žádosti informovala [celé jméno žalovaného], že žalobce žádá o prodloužení lhůty k zaplacení dlužného nájemného z důvodu hospitalizace do konce srpna a on jí odpověděl, že za majitele sděluje, že s posunutím termínu souhlasí, ale aby žalobce dodal potvrzení o hospitalizaci. Poté napsala email žalobci uvedeného obsahu. Potvrdila, že v odpovědi není výslovně uvedeno, že zaslání dokladu o hospitalizaci by bylo podmínkou posunutí termínu úhrady dluhu s odůvodněním, že“ to asi bylo formulačně nešťastné“, ona sama ten text, který vytvořila, vnímala tak, že to potvrzení o hospitalizaci je podmínkou prodloužení termínu k zaplacení.

7. Žalobce ke svým tvrzením předložil výpisy z účtu u [právnická osoba], z nichž bylo zjištěno, že z účtu byla odeslána dne [datum] částka 21 867 Kč dluh na nájemném za březen, duben, červen/ a dne [datum] částka 14 578 Kč dlužné nájemné za červenec a běžné nájemné/ Dle přehledu plateb předloženého žalovanými bylo nájemné za březen uhrazeno [datum], rovněž tak za duben a červen. Nájemné za červenec bylo uhrazeno [datum] a nájemné za květen [datum]. Nájemné pak za srpen, září, říjen 2020 je hrazeno 2. dne měsíce září, říjen, listopad.

8. Dle § 2291 odst. 1, 2 občanského zákoníku, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců.

9. Na základě provedeného dokazování soud vzal za prokázané, že žalobce povinnost hradit řádně nájemné v posuzovaném období nesplnil a vznikl mu dluh na nájemném a zálohách na služby, avšak po seznámení s výzvou k úhradě dlužné částky začal situaci řešit a komunikoval se správcem nemovitosti za účelem prodloužení termínu zaplacení dlužné částky a bylo mu odpovězeno, že s prodloužením termínu byl dle jeho žádosti vysloven souhlas. Žalobce pak dluh na nájemném uhradil ve lhůtě, o kterou požádal. Pakliže v odpovědi na jeho žádost by byla kladena podmínka, aby doložil tvrzenou hospitalizaci, tato podmínka z odpovědi nevyplývá, tedy, že prodloužení termínu zaplacení dlužné částky je podmíněno pouze předložením dokladu o hospitalizaci. Uvedené je zřejmé z emailové korespondence, jakož i z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení]. Soud tak dospěl k závěru, že pokud žalobce na nájemném dlužil, dluh na nájemném uhradil v termínu, o který požádal, proto má za to, že důvody pro výpověď z nájmu žalobci z hlediska citovaného zákonného ustanovení nejsou dány a žalobě vyhověl. Dle § [číslo] má nájemce právo podat návrh k soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. V posuzovaném případě výpověď mu byla doručena dne [datum], dvouměsíční lhůta tak běžela do [datum], kdy byla žalobcem podána žaloba. Pokud v žalobním podání označil jako stranu žalovanou i [jméno] [příjmení], která již dříve [datum] zemřela, tak v době podání žaloby mu tato skutečnost nepochybně nebyla známá, je třeba rovněž vzít v úvahu, že jmenovaná je uvedená jako jeden z pronajímatelů i ve výzvě před podáním výpovědi z nájmu datované [datum], kdy již nežila. Tuto skutečnost žalobce nepochybně zjistil z usnesení zdejšího soudu z [datum], kdy reagoval žádostí o připuštění dalších účastníků na straně žalované, aby faktický stav odpovídal.

10. K námitkám žalované strany - prekluze a nedostatek pasivní legitimace žalovaných 2), 3) soud nepokládá tuto argumentaci za důvodnou, žalobci v době podání žaloby mu nebyl znám skutečný stav spoluvlastnictví nemovitosti a tím okruhu spoluvlastníků domu.

11. Námitku žalobce, že výpověď z nájmu není řádnou výpovědi, neboť výpověď mu nedali pronajímatelé, ale správce nemovitosti, soud neshledal důvodnou, neboť [právnická osoba] a spol. jednala na základě zmocnění spoluvlastníků k vyřizování veškerých záležitostí týkajících se domu a nepochybně výpověď z nájmu zaslala žalobci po předchozí konzultaci s žalovaným 1), který v té době byl spoluvlastníkem podílu 1/2 domu.

12. O nákladech řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 1 o. s. ř., což odůvodňuje úspěch žalobce ve věci, kterému vznikly náklady právního zastoupení za 4 úkony právní služby po 2 500Kč dle § 9 odst.3 písm.a/ vyhlášky č. 177/1996 Sb.,advokátní tarif, 4krát paušál po 300 Kč (převzetí zastoupení a příprava, sepis žaloby, návrh na přistoupení dalších účastníků do řízení na straně žalované, účast při jednání dne [datum]) a 21% DPH ve výši 2 604 Kč.