7 C 22/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudkyní JUDr. Irenou Voštovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce adresa pro doručování adresa žalobce b) celé jméno žalobkyně , narozená dne datum bytem adresa žalovaného oba zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa žalovaného o zvýšení nájemného za užívání bytu

I. Žalovaný je povinen platit žalobcům za byt [číslo] nacházející se v druhém nadzemním podlaží domu [adresa], který je součástí pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Dejvice, obec Praha, nájemné ve výši 14 500 Kč měsíčně s účinností od [datum].

II. Žaloba se zamítá v části, aby žalovaný byl povinen platit žalobcům měsíční nájemné v další částce 3 500 Kč měsíčně s účinností od [datum].

III. Žalobci společně a nerozdílně a žalovaný jsou povinni zaplatit státu náklady řízení - znalečné ve výši 17 455 Kč, a to každá strana co do poloviny této částky ve výši 8 725,50 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet zdejšího soudu.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou došlou soudu dne [datum] se žalobci domáhali zvýšení nájemného žalovanému za užívání bytu, který se nachází v [anonymizováno] nadzemním podlaží domu [adresa] v [obec a číslo], [ulice a číslo] a je součástí pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], obec Praha, a to na částku ve výši 18 000 Kč měsíčně s účinnosti od podání návrhu ve věci s odůvodněním, že dosavadní částka nájemného hrazená žalovaným ve výši 13 994 Kč je nižší než v místě a čase obvyklé nájemné. Žalobci uvedli, že na základě dědické dohody uzavřené v řízení vedeném pod spisovou značkou 26 D 1331/2009 u zdejšího soudu ze dne [datum] jsou podílovými spoluvlastníky domu [adresa] v [katastrální uzemí], ve kterém žalovaný užívá bytovou jednotku sestávající ze dvou pokojů, kuchyně, koupelny, WC a předsíně o celkové výměře 77,18 m². Dle evidenčního listu OPBH v [obec a číslo] ze dne [datum] za užívání bytu platí měsíčně nájemné ve výši 11 662 Kč a zálohy na služby ve výši 1 025 Kč měsíčně s účinností od [datum]. Od té doby žalobci žalovanému výši nájemného nijak neupravovali. Až dopisem ze dne [datum] mu sdělili, že nájemné zvyšují o 20 %, tj. na částku 13 994 Kč. Dopis byl žalovanému doručen dne [datum], avšak žalovaný se nijak nevyjádřil a nadále hradí nájemné ve výši platné od roku 2012. Z toho je zřejmé, že návrh na zvýšení nájmu žalovaný neakceptoval a v daném směru k dohodě mezi účastníky nedošlo. Žalobci proto podali žalobu, kterou se domáhají placení nájemného žalovaným ve výši 18 000 Kč měsíčně, neboť mají za to, že v tomto směru nejsou vázáni předchozím návrhem a jimi navrhovaná výše nájemného odpovídá obvyklé ceně nájmu v daném místě za byt srovnatelné velikosti, přičemž vycházejí z„ cenové mapy“ [anonymizována čtyři slova], kde je uvedena obvyklá cena nájmu v [obec a číslo] – [část obce] 201 až 250 Kč/m2, průměrně 234 Kč/m2.

2. Žalovaný v písemném vyjádření sdělil, že s požadavkem uplatněným žalobou nesouhlasí, a to především proto, že výše nájemného požadovaná žalobci je neúměrná obytné hodnotě předmětného bytu a ani neodpovídá srovnatelnému nájemnému obvyklému v daném místě. Uvedl, že v předmětném bytě žije od roku [rok] a nerozporuje skutečnost, že hradí nájemné ve výši 11 662 Kč měsíčně, které je však na hranici jeho finančních možností. Zdůraznil skutečnost, kterou však žaloba neuvádí, že byt je ve stejném stavu, jako když se do něj v roce [rok] přistěhoval (s ohledem na běžné opotřebení). Byt byl přidělen k užívání jako byt II. kategorie (ačkoli žalovaný celou dobu platil žalobcům a jejich právnímu předchůdci nájemné jako za byt I. kategorie). Nesouhlasí s žalobci v tom, že obvyklá cena nájmu v daném místě, tj. v [obec] – [část obce], je v průměru 234 Kč/m2. Podle ustanovení § 3 odst. 1 nař. vl. č. 453/2013 Sb. se ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě použije buď posudek znalce, nebo prokazatelné doložení nejméně tří srovnatelných nájemných. Žalobci dokládají srovnatelné obvyklé nájemné výtiskem z webových stránek [webová adresa] a [webová adresa] s nabídkami blíže nespecifikovaných bytů v [obec] – [část obce], ty nejenže neprokazují srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě v souladu s citovaným nařízením vlády, ale neprokazují nic. Z těchto výtisků není patrno umístění bytů v dané čtvrti a v příslušném domě, technický stav bytu a domu, vybavenost bytu a domu, dobu trvání nájmu atd., tedy žádné z kritérií zmiňovaných v uvedeném nařízení vlády. Pokud žalobci svůj nárok dále prokazují odkazem na webové stránky [webová adresa], tak vypovídací a důkazní hodnota této cenové mapy je ještě menší než shora uvedených výtisků z realitních serverů. Z mapy není jasné, za jakým účelem, z jakého zdroje a množství dat vznikla a k jakému datu je aktuální. Dle žalovaného je rovněž podstatné, že po celou dobu, kdy tento byt užívá, v něm nebyla provedena rekonstrukce a byt je ve špatném stavu. Totéž platí i pro celý dům, který nebyl rekonstruován, rozvody elektřiny, vody a plynu jsou z 80. let minulého století. Stoupačky jsou v havarijním stavu, praskají a odpad z jiných bytů se dostává mimo jiné i do bytu žalovaného. Byt nemá ústřední topení, je vytápěn lokálním topením WAV, které dokonce v kuchyni nefunguje. [příjmení] na teplou vodu v koupelně funguje pouze tehdy, není-li zakrytý, jinak zhasíná. Sporák je velmi starý a nefunguje u něj trouba. Na požadavky žalovaného na opravu žalobci nereagují. Z důvodu starých a zarostlých rozvodů vody nefunguje v kuchyni rozvod teplé vody a naopak v koupelně do umyvadla neteče studená voda a teče pouze teplá voda. Z důvodu nefunkčních rozvodů vody je voda z karmy do vany vedena venkem přímo hadicí. [ulice] dveře v bytě nedoléhají, jsou často pokřivené a nelze je úplně dovřít, zejména u dveří na WC, do koupelny a komory. Podle jeho informací se cena za nájem v sousedním domě na adrese [ulice a číslo], který je nicméně oproti domu žalobců kompletně zrekonstruovaný (nové rozvody elektřiny, vody, plynu, nové stoupačky, nové podlahy, opravené společné prostory), pohybuje pod 150 Kč/m2 měsíčně. Ze srovnání aktuálního nájemného, které žalovaný žalobcům hradí, tedy 151 Kč/m2, a nájemného v sousedním opraveném a udržovaném domě vyplývá, že aktuální měsíční nájemné ve výši 11 662 Kč je dokonce vyšší, než je srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. Podstatná je také ta skutečnost, že není schopen hradit vyšší nájemné, než hradí v současnosti, neboť je v důchodu a jeho příjem i s dávkami sociální podpory na bydlení stěží stačí na zaplacení současné výše nájemného.

3. V replice k vyjádření žalovaného žalobci uvedli, že zdůrazňují, že zákon žádné kategorie bytů nerozlišuje, zná jen tzv. byty se sníženou kvalitou, tj. byt bez ústředního vytápění a s částečným nebo společným základním příslušenstvím apod., o takový byt se v případě žalovaného nejedná. Žalobci souhlasí, že stav bytu žalovaného je neutěšený, což je způsobeno tím, že od roku 1980, kdy se do něj žalovaný nastěhoval, řádně byt neudržoval, ale rezignoval na drobné opravy v bytě související s jeho užíváním a údržbou, za této situace by měl odpovídat za kvalitu bytu. Uvedli, že od roku 1999 postupně zajišťují rekonstrukci domu, bytů a nebytových prostor, například v roce 2013 byla zateplena dvorní fasáda a provedena výměna oken v domě a podobně.

4. Žalovaný zdůraznil, že předměty tvořící vybavení bytu byly do bytu instalovány v době, kdy správu domu vykonávalo OPBH, takže jsou již za hranicí životnosti (plynový sporák v kuchyni, v koupelně plynová karma, byt vytápí troje kamna WAV). Jejich výměna nespadá pod běžnou údržbu bytu, není technicky možné do nekonečna opravovat sporák nebo kamna WAV, není drobnou opravou a má zajistit výměnu pronajímatel podlahové krytiny, opravu, popřípadě výměnu samostatných rozvodů vody a potrubí pro odvod odpadních vod. Z uvedeného je patrné, že pronajímatelé neplní svou povinnost řádně udržovat vybavení bytu, ani technický stav domu nebo jeho část (odpady). O opravu nevyhovujícího stavu bytu opakovaně pronajímatele (konkrétně žalobce 1) žádal, ale neúspěšně, ten nijak nereagoval, žádosti žalovaného byly ústní.

5. Žalobci tvrzení žalovaného o tom, že opakovaně je upozorňoval na závady ve svém bytě a žádal nápravu, sporovali s tvrzením, že takový požadavek na ně žalovaný nikdy nevznesl. K jeho tvrzení, že na uváděné závady bytu byl žalobce 1) opakovaně upozorněn vždy při kontrole bytu, která byla prováděna alespoň jednou ročně, tvrdili, že ze strany žalobců žádná pravidelná roční kontrola bytu prováděna nebyla a v bytě žalovaného byly naposledy v roce 2012 v souvislosti s realizovanou výměnou oken. Soud konstatuje, že uvedená problematika tak zůstala pouze na bázi tvrzení sporných stran, neboť žalovaný ke svému tvrzení neoznačil, ani nepředložil žádné důkazy s tím, že žádná korespondence v daném směru neexistuje. Skutečnost, že tvrzení účastníků v daném směru nebyla prokázána, soud však nepovažuje za natolik podstatné, když předmětem řízení je určení výše nájemného a v daném směru řízení doplnil znaleckým posudkem k návrhu žalobců, ke kterému se žalovaný připojil.

6. Soud ustanovil [celé jméno znalce], znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, jehož úkolem bylo určit výši obvyklého nájemného předmětné bytové jednotky se zohledněním data podání žaloby tj. ke dni [datum]. Ze znaleckého posudku vyplynula následující zjištění. Znalec po provedeném místním šetření konstatoval, že stavebně technický stav předmětné bytové jednotky je zanedbaný, neboť většina prvků vnitřního vybavení je na konci své technické i morální životnosti. Jedná se zejména o starší lokální plynová topidla WAV (dle informace nájemníka v kuchyni nejsou funkční), ohřívač v koupelně je nevhodný- dle názoru znalce nesplňuje provozní normy, rozvody ZTI jsou podstandardní (v kuchyni teče pouze studená voda, v koupelně teče u umyvadla jen teplá voda, teplá voda k vaně je vedena pomocí hadice, původní stoupačky kanalizace se občas ucpávají a splašková voda se vrací zpět), dále původní vnitřní dveře nedovírají a netěsní a zjistil další závady v posudku specifikované. Ke stavebně technickému stavu budovy se vyjádřil, že dle jeho názoru je průměrný, asi v roce [rok] byla vyměněna okna do ulice a do dvora, v roce 2019 dokončena půdní vestavba spojená s opravou střechy a výměnou střešní krytiny, vyměněna byla část stoupaček, některé zůstaly původní, jakož i vnitřní společné prostory domu jsou převážně v původním stavu. Stáří stavby je více než 100 let. V posudku popisuje další skutečnosti týkající se objektu domu a jeho okolí, kde se nachází obdobné starší zděné bytové domy a objekty občanské vybavenosti. Jde o atraktivní a vyhledávanou rezidenční lokalitu, kdy přístup k nemovitosti je po veřejné komunikaci s možností parkování v ulici před domem, dopravní dostupnost zajišťují autobusy a tramvaje a také metro, nejbližší stanice [anonymizováno] je vzdálená 5 minut chůze. Výtah v domě není. Při zvážení všech okolností majících vliv na cenu nájemného za užití porovnávací hodnoty k jeho určení s obdobnými byty, jejichž pronájem byl v daném období na trhu realizován, kdy z nalezených srovnatelných nemovitostí vybral byty, které svým stavebně technickým stavem a vybavením nejlépe odpovídají bytu předmětnému - tyto specifikoval v posudku a dospěl k závěru, že výše obvyklého nájemného v daném případě odpovídal částce 14 500 Kč měsíčně. Dále v posudku uvedl, že většina realizovaných transakcí v realitní inzerci se týká bytů v dobrém stavebně technickém stavu po částečné nebo celkové rekonstrukci. Bytů v horším stavebně technickém stavu a s podstandardním vybavením je na trhu v nabídce velmi málo. O tyto byty však i přes jejich zhoršený stavebně technický stav a podstandardní vybavení je poměrně velký zájem mezi studenty, zejména v lokalitách s dobrou dopravní dostupností nebo v blízkosti vysokých škol. Kladem předmětného bytu při porovnání s obdobnými na trhu je jeho umístění v původní zástavbě cihlových domů v atraktivní rezidenční lokalitě s velmi dobrou občanskou vybaveností i dopravní dostupností. Záporem je zejména zhoršený stavebně technický stav a podstandardní vybavení bytu, kdy v bytě částečně nefunguje vytápění kamny WAV, rozvody zdravotně technických instalací jsou podstandardní (částečně nefunkční rozvody teplé i studené vody a původní kanalizační stoupačky), starší vnitřní dveře - ty nedovírají a netěsní, starší kuchyňská linka a vybavení koupelny i WC.

7. Ke znaleckému posudku podali písemné vyjádření obě sporné strany. Žalobci uvedli, že za zmiňovaný„ zhoršený a zanedbaný stav“ předmětného bytu nese plnou odpovědnost žalovaný, stav bytu, ať už je jakýkoli, je výsledkem bezmála čtyřicetiletého užívaní a„ péče“ ze strany žalovaného. Nesouhlasí s tvrzením znalce ohledně stavu vnitřních společných prostor, které prošly rozsáhlou rekonstrukcí, a znalec zcela opomněl zateplení domu do dvora. Posudek jen zanedbatelně akcentuje lokalitu, v níž se byt nalézá. Při nejlepší vůli nelze v lokalitě [část obce] nalézt nájemní byt o velikosti bezmála 80 m2, u něhož by požadované nájemné bylo v obdobné výši, jakou se uvádí v posudku. Žalobci trvali na určení nájemného ve výši 18 000 Kč měsíčně s účinností ke dni podání návrhu.

8. Žalovaný se ke znaleckému posudku vyjádřil tak, že znalecký posudek nesplňuje požadavek přezkoumatelnosti, neboť není opakovatelný a není transparentní. Znalec sice určil obvyklé nájemné dle zadání soudu ke dni [datum], ale správně by mělo být určeno obvyklé nájemné aktuální, časově se do nejvíce blížící datu vydání rozhodnutí. Ze znaleckého posudku proto nelze vycházet. Při určení obvyklého nájemného v daném místě znalec použil porovnávací metodu a vycházel z porovnání předmětného bytu a čtyř jiných nemovitostí. Žalovaný má za to, že znalec nezohlednil správně všechny rozhodné skutečnosti, a to konkrétně ve vztahu ke stavebně technickému stavu a vybavení bytu. Podle bodu 3 přílohy 2 nař. vl. [číslo] 2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, se vybavením chápe vše, co pronajímatel poskytuje nájemci ke stálému použití, a to za předpokladu, že úhrada za užívání tohoto vybavení je součástí hrazeného nájemného. Pro hodnocení srovnatelnosti nemůže být uvažováno takové vybavení, které pořídil, a náklady s tím spojené nesl. Sám znalec uvádí, že vybavení je na konci své morální i technické životnosti, a to jak průtokový ohřívač, tak rozvody ZTI (dle ZP:„ v kuchyni je pouze studená voda, v koupelně teče u umyvadla naopak jen teplá voda a teplá voda k vaně je vedena pomocí běžné hadice, původní stoupačky kanalizace se občas ucpávají a splašková voda se vrací zpět“). Koupelna v takovém stavu je zcela neuživatelná a nepronajmutelná, a to i kdyby případný zájemce výrazně slevil ze současných standardů bydlení. Umyvadlo v koupelně je popraskané a také na konci své životnosti. Vybavení koupelny je tedy nesrovnatelné s žádnou z porovnávaných nemovitostí. Dle žalovaného k výměně takového vybavení je povinen žalobce a nikoli žalovaný. Podle žalovaného by se vybavení bytu, které je na konci své technické nebo morální životnosti (dle znalce je na konci technické i morální životnosti), vůbec nemělo do vybavení byt započítávat. Znalec v rámci svého výslechu při jednání soudu, když se v mezidobí seznámil s podáními obou sporných stran, trval na závěrech svého posudku beze změny, na závěrech trval po té, kdy v rámci výslechu odpovídal na kdy určité pasáže posudku blíže rozvedl a specifikoval. Znalec také uvedl v rámci výslechu, že v nabídce bytů k pronájmu jsou byty lépe vybavené než posuzovaný a většinou v lepším technickém stavu, takže obdobný byt obdobného technického stavu nenašel, ale při výpočtu nájemného zohlednil tuto skutečnost rozdílu mezi předmětným bytem a byty srovnávanými pomocí korekčních koeficientů a odkázal na tabulku tvořící součást posudku (strana 10 a 11 posudku).

9. K návrhu žalovaného, který nadále nesouhlasil s obsahem a závěry znaleckého posudku doplněného výslechem znalce, soud doplnil řízení provedením revizního znaleckého posudku, který vypracovala [celé jméno znalce], znalkyně z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, jejímž úkolem bylo určit výši obvyklého nájemného v daném místě a čase předmětné bytové jednotky ke dni podání žaloby a v souvislosti s tím provést revizi znaleckého posudku vypracovaného [celé jméno znalce] včetně jeho výslechu s přihlédnutím k námitkám žalovaného. Ze znaleckého posudku Ing. [příjmení] vyplývá závěr, že výše obvyklého měsíčního nájemného za předmětný byt ke dni podání žaloby, odpovídá částce 18 240 Kč. Tento závěr odůvodnila tak, že při určení obvyklého nájemného použila porovnávací metodu, kdy použila údaje ze skutečně realizovaných pronájmů podobných bytů v [část obce], a to z databází městské části [obec a číslo], dále pronajímatele Ing. [celé jméno žalobce] (žalobce 1) a realitní kanceláře [anonymizována tři slova], dále použila i porovnání s údaji uváděných v inzerci, a to za období let [rok], [rok] a první čtvrtletí roku [rok]. Získaná data se významně nelišila, i když v určitém období byla společnost ochromena pandemií Covid. V době koronavirové krize došlo dokonce k nárůstu cen nájemného z bytů. V současné době průměrné měsíční nájemné v [obec a číslo] činí 312 Kč/m2, proto posudek lze použít pro stanovení obvyklého nájemného nejen k datu podání žaloby, ale i k datu jeho použití v roce 2021. Uvedla, že závěrečný výsledek je vždy závislý na volbě databází a na výběru konkrétních srovnávacích vzorků. Rovněž znalkyně provedla místní šetření (vycházela z toho, že podlahová plocha bytu nebyla rozporována) a konstatovala, že byt je v zanedbaném a zhoršeném stavebně technickém stavu. Na vady a nedostatky bytu ji upozorňoval žalovaný (například v kuchyni u sporáku nefunguje jeden hořák a trouba, plynová kamna WAF údajně nefungují, omítka v koupelně a v ložnici je nerovná a zvrásněná, v koupelně jsou skvrny od zatékající vody a nefunguje plynová karma pouze při sejmutí krytu, u umývadla teče údajně jen teplá voda, v kuchyni u dřezu teče údajně jen studená voda a další vyjmenované) popsala v posudku a při svém výslechu doplnila, že v této pasáži jsou obsaženy slabé stránky bytu, které brala v úvahu. V posudku dále uvedla, že v bytě jsou i hodnotné prvky, například původní patrně dubové vlýsky na podlahách pokojích, prosklené dřevěné dveře s dřevěnými zárubněmi, bývají po provedené repasy a nátěru rovněž vyhledávaným prvkem, předsíň plní funkci vstupní haly. Dále v posudku uvedla a v rámci svého výslechu u soudu upřesnila, že v závěrečné analýze hodnotila rovněž silné stránky bytu, kterými jsou: byt je v udržovaném a postupně rekonstruovaném cihlovém domě, jsou v něm zachované některé hodnotné prvky například vlýskové podlahy z tvrdého dřeva; při zateplení dvorní fasády byla provedena výměna oken za plastová; v roce [rok] provedena výměna dřevěných špaletových oken směrem do ulice / opět za špaletová/, dále poloha bytu tj. vyhledávaná a žádaná lokalita, vzdálenost 5 minut od zastávky tramvají a autobusů a přímo na trase A metra, v blízkém okolí je kompletní občanská vybavenost (obchody, banky atd.), z oken bytu do dvora je výhled do zeleně a na pozemní komunikaci jsou zavedeny modré zóny pro rezidenty. Ke znaleckému posudku Ing. [celé jméno znalce] se vyjádřila tak, že tento posudek považuje za transparentní a přezkoumatelný (viz námitky žalovaného v daném směru) a správně byla použita porovnávací metoda, kdy do porovnání znalec správně použil skutečně sjednané ceny nájemného za podobné byty v [obec a číslo]. Výhradu měla v tom směru, že znalec uvádí relativně malý počet srovnávacích vzorků (4 vzorky) a vzorek [číslo] se nachází v katastrálním území Břevnov nacházející se ve značné vzdálenosti od centra [obec a číslo]. K aritmetickému průměru dle nabídkových cen 220 Kč/m2 nemá námitek. Výhrady má ke stanovení čtrnácti korekčních koeficientů vyjadřujících odlišnost jednotlivých vzorků od oceňovaného bytu z různých hledisek, kdy jejich vynásobením získal znalec výsledný korekční koeficient srovnávacích 4 vzorků vesměs nižší než 1,00, který následně výrazně ovlivnil výslednou porovnávací jednotkovou cenu na sníženou hodnotu 189,98 Kč/m2/měsíc. Tato částka podle jejího názoru již neodpovídá úrovni sjednávaného obvyklého nájemného a neodpovídá tak podle jejího názoru ani stanovené měsíční nájemné 14 500 Kč, které je nižší než nájemné obvyklé v místě a čase v dané lokalitě.

10. Návrh žalovaného na doplnění řízení, aby znalkyně [příjmení] [celé jméno znalce] doplnila znalecký posudek tak, aby zohlednila skutečný stav předmětného bytu v porovnání s jinými byty, případně vysvětlila, jakým způsobem zohlednila rozdíly mezi porovnávanými byty a své podklady předložila ke znaleckému posudku, soud zamítl, neboť dospěl k závěru, že další dokazování je nadbytečné a má dostatek podkladů, aby ve věci rozhodl.

11. Podle § 2248 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 1.1.2014 (dále jen o.z.), strany si mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Podle § 2249 o.z., neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle odst. 2 téhož ustanovení prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Dle odst. 3 téhož ustanovení souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

12. V daném případě soud dospěl po provedeném dokazování k závěru, že žaloba na určení výše nájemného soudem je důvodná. V daném případě mezi účastníky nebyla ujednána možnost zvyšování nájemného dle § 2248 o.z., žalobci tedy ve smyslu ustanovení § 2249 o.z. navrhli dopisem ze dne [datum] žalovanému zvýšení nájemného na částku 13 994 Kč. Žalovaný se k návrhu nevyjádřil a takto zvýšené nájemné hradit nezačal. Žalobci po uplynutí dvou měsíční lhůty ve smyslu ustanovení § 2249 o.z. podali v zákonné lhůtě návrh na zvýšení nájemného, které požadovali v částce 18 000 Kč měsíčně ode dne podání žaloby ([datum]), vycházeje z toho, že původním návrhem na zvýšení nájemného nejsou vázáni. Žalovaný se zvýšením nájemného vyjádřil nesouhlas, v souvislosti s tím rozporoval znalecký posudek [celé jméno znalce], jakož i znalecký posudek vypracovaný Ing. [příjmení] s tvrzením, že v jeho případě důvody pro zvýšení nájemného dány nejsou. Soud určil výši nájemného ve smyslu ustanovení § 2249 o.z., přičemž vycházel při stanovení výše ze znaleckého posudku vypracovaného [celé jméno znalce], z něhož vyplývá, že obvyklé nájemné k datu zpracování odhadu činilo částku 14 500 Kč měsíčně. Znalecký posudek [celé jméno znalce] soud hodnotí jako přesvědčivý, přehledný a přezkoumatelný, neboť znalec při stanovení výše nájemného vzal v úvahu jak umístění bytu v blízkosti MHD, obchodů, tedy lokalitu, kde se byt nachází, což jsou prvky, které mají vliv na cenu nájemného, že ji zvyšují. Rovněž se podrobně zabýval stavebně- technickým, tj. faktickým stavem bytu, který podrobně popsal se závěrem, že předměty tvořící vnitřní vybavení jsou za hranicí životnosti a částečně nefunkční (viz. znalecký posudek), tyto nedostatky snižují cenu nájemného. V rámci svého výslechu také uvedl, že na trhu v nabídce bytů nenašel byt, který by se nacházel v obdobném stavu z hlediska vnitřního vybavení jako byt posuzovaný, ve většině případů v nabídce jsou byty v lepším technickém stavu. Soud uvádí, že mezi povinnosti pronajímatele patří řádné udržování vybavení bytu a technického stavu domu. Povinností nájemce bytu je zajišťovat běžnou údržbu a hradit drobné opravy související s užíváním bytu, přičemž v daném případě většina závad předmětů tvořících vnitřní vybavení nespadá pod běžnou údržbu ani drobné opravy dle § 4 nař. vlády č. 308/2015. Ke znaleckému posudku Ing. [jméno] [příjmení] má soud výhrady, neboť dle jeho názoru dostatečně nezohlednila„ tzv. slabé stránky bytu“ a zejména v posudku neuvádí kvalitu porovnávaných bytů a tuto ani blíže nezkoumala, vycházela především z internetových nabídek realitní kanceláře, údajů o dosažených cenách nájmů obecních bytů MČ [obec a číslo], území [část obce] a informací žalobce o dosaženém nájemném v domě [adresa] a č.p [číslo], k.ú. [část obce], které pronajímá. Tzv. silné stránky bytu jako dubové vlýsky na podlahách v pokojích by dle názoru soudu měly podstatnější vliv na výši nájemného až po celkové rekonstrukci bytu, lze mít za to, že pro zájemce o pronájem je prioritní stav vybavení bytu (topení, rozvody vody atd.). Soud určil nájemné s účinky ode dne podání žaloby ve smyslu § 2249 o.z. Pokud se žalobci domáhali zvýšení nájemného na částku 18 000 Kč měsíčně, tento požadavek soud z výše uvedených důvodů neshledal důvodným a žalobou proto v části, která tvoří rozdíl mezi nájemným soudem stanoveným a částkou, kterou se žalobci domáhali, zamítl.

13. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 2 o. s. ř., když žalobci byli procesně úspěšní s návrhem na určení výše nájemného, kdy jejich návrhu na zvýšení nájemného bylo vyhověno. Pokud tedy žalobci byli nuceni podat žalobu a tato byla shledána jako důvodná, z procesního hlediska se jedná o úspěch žalobců, nicméně soud zamítl žalobu v části týkající se výše nájemného, která byla stanovena částkou nižší, než byl požadavek žalobců, v daném směru se jedná o procesní neúspěch žalobců. Soud dodává, že nic nebránilo žalovanému, aby již ve fázi plynutí zákonné dvouměsíční lhůty pro vyjádření k návrhu na zvýšení nájemného, se k požadavku žalobců vyjádřil a nic nebránilo případnému uzavření dohody účastníků ještě před podáním žaloby. S ohledem na uvedené, soud rozhodl tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

14. O nákladech státu soud rozhodl dle § 148 odst. 1 o. s. ř., kdy v řízení vznikly náklady v souvislosti s vypracováním znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalce] ve výši 8 349 Kč a dále znaleckého posudku Ing. [příjmení] ve výši 9 106 Kč, celkem 17 455Kč, vypracování znaleckých posudků bylo účelné k objektivnímu posouzení uplatněného nároku, tedy v zájmu obou sporných stran.