7 C 83/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudcem Mgr. Ing. Ondřejem Chalupou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro zaplacení částky 191 300 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba s návrhem, aby žalované bylo uloženo zaplatit žalobkyni částku 171 300 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 20. 7. 2024 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 32 536,90 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobou došlou soudu dne 21. 3. 2025 se žalobkyně na žalované domáhala zaplacení částky 191 300 Kč s příslušenstvím. Svůj nárok odůvodnila tím, že jako nájemce uzavřela s žalovanou v postavení pronajímatele dne 25. 10. 2022 nájemní smlouvu na nájem bytů č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , č. , hodnota, v k.ú. , adresa, a č. , hodnota, v k.ú. , adresa, (dále jen „Byty“). Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou počínaje dnem 1. 12. 2022. Namítala, že za rok 2022 neobdržela od žalované vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem Bytů, pročež má nárok na smluvní poutu ve výši 50 Kč / den podle § 13 zák. č. 67/2013 Sb. za prodlení žalované s předložením vyúčtování služeb za dobu od 3. 5. 2023 do 25. 10. 2024, tedy celkem za 571 dní, a to za každý ze shora uvedených Bytů. Celkem tedy na smluvní pokutě požadovala k zaplacení částku 171 300 Kč. Nadto pak požadovala zaplatit dalších 20 000 Kč jako kupní cenu 2 x 10 000 Kč za movité věci umístěné v Bytech č. , hodnota, a č. , hodnota, v k.ú. , adresa, .

2. K podané žalobě se vyjádřila žalovaná tak, že ji neuznává. Poukázala na širší okolnosti vzájemných vztahů mezi účastníky, zejm. to, že předmětné Byty nabyla žalovaná do vlastnictví v rámci směnné smlouvy uzavřené dne 25. 10. 2022 s rodinou , jméno FO, (, tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, ), přičemž Byty byly v rozhodné době zatíženy podnájemními smlouvami, které byly v postavení nájemce uzavřeny z části žalobkyní, z části členy rodiny , jméno FO, , a to s třetími osobami v postavení podnájemců a mezi účastníky řízení panovala dohoda, že v souvislosti s realizací směny bude na přechodnou dobu mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva za účelem reflektování změny ve vlastnických právech k předmětným Bytům, kdy po dobu trvání této nájemní smlouvy žalobkyně bude podnájmy spravovat a zajistí jejich ukončení nejpozději ke sjednanému datu. Šlo tedy spíše o jakési technické zjednodušení reagující na změnu ve vlastnických vztazích a požadavek žalované k ukončení podnájemních smluv, než že by vůlí stran bylo uzavřít nájemní smlouvu, k čemuž nebyl žádný jiný, než shora uvedený, důvod. S přihlédnutím k tomu pak žalovaná namítala, že s ohledem na popsané širší vztahy účastníků řízení žalobkyně ani neplatila žádné zálohy na služby poskytované s nájmem Bytů, a tedy nebylo ani co rozúčtovávat a vyúčtovávat. Všechny záležitosti týkající se služeb poskytovaných s nájmem Bytů žalobkyně, popř. členové rodiny , jméno FO, , řešili přímo s SVJ. S přihlédnutím k širším vztahům účastníků pak jednání žalobkyně označila žalovaná za zjevné zneužití práva, a to i s přihlédnutím k tomu, že její povinnost vyúčtovat služby by měla být dána jen za 1 měsíc roku 2022, kdy byla vlastníkem Bytů. Pro případ, že by soud shledal nárok žalobkyně důvodným, navrhla žalovaná moderaci (snížení) smluvní pokuty o 90 %.

3. Podáním doručeným soudu dne 16. 6. 2025 vzala žalobkyně svou žalobu co do částky 20 000 Kč s příslušenstvím z titulu kupní ceny movitých věcí zpět. Dále v podání žalobkyně potvrdila uzavření směnné smlouvy, stejně jako skutečnosti sdělené žalovanou ohledně podnájmu dotčených Bytů, které v době směny trvaly. Uvedla, že o podnájmech Bytů žalovaná věděla, a s podnájmem Bytů souhlasila. Namítala, že zálohy placeny byly, ale třetími osobami (, jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, ) přímo společenstvím vlastníků jednotek, popř. správním firmám. Bylo na žalobkyni, jak placení záloh zajistí. Namítala, že okolnost placení záloh není pro povinnost žalované provést vyúčtování služeb poskytovaných s nájmem Bytů rozhodná.

4. Soud postupoval podle § 96 odst. 1 a 2 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen o.s.ř.) a řízení co do částky 20 000 Kč s příslušenstvím zastavil usnesením ze dne 18. 6. 2025, č.j. 7 C 83/2025 – 25 , které nabylo právní moci dne 5. 7. 2025.

5. Soud ve věci nařídil jednání na den 24. 9. 2025. K jednání se žalobkyně, ani její právní zástupce nedostavili, z jednání se neomluvili, proto soud podle § 101 odst. 3 o.s.ř. jednal v jejich nepřítomnosti. Lhůta k přípravě jednání byla u žalobkyně zachována. Na jednání soud provedl dokazování, kdy jednotlivé důkazy hodnotil postupem podle § 132 o.s.ř. a na základě toho pak dospěl k následujícím skutkovým zjištěním a závěru o skutkovém stavu věci.

6. Ze smlouvy o nájmu Bytů ze dne 25. 10. 2022 soud zjistil, že tuto smlouvu uzavřely žalobkyně v postavení nájemce a žalovaná v postavení pronajímatele. V jejích úvodních ustanoveních účastníci konstatují, že se žalovaná ke dni 1. 12. 2022 stane vlastníkem Bytů. Žalobkyně ve smlouvě prohlásila, že Byty jí byly předány ještě před podpisem smlouvy. Předmětem smlouvy byl závazek žalované přenechat Byty k užívání a podnájmu na přechodnou dobu tak, že nájem dle smlouvy u všech Bytů zanikne v průběhu prvního pololetí roku 2023 (ukončení nájmu posledního z Bytů ke dni 1. 6. 2023). Ve vztahu k poskytovaní služeb spojených s nájmem Bytů pak bylo ujednáno, že žalobkyně plně hradí náklady spojené s užíváním Bytů, které se přeúčtovávají podnájemcům (vodné, stočné, výtahy, domovní úklid, společná elektřina, internet), kteří budou hradit k rukám žalobkyně měsíční zálohy na služby. Za hrazení služeb spojených s nájmem bytů pak odpovídá nájemce (žalobkyně) až do doby jejich předání pronajímateli (žalované) a odpovídá též za vyúčtování služeb podnájemcům, které podle potřeby vystaví v zastoupení pronajímatele. Dále bylo ujednáno, že plnění a služby si nájemce (tedy žalobkyně) zajišťuje sám a na vlastní náklad a pronajímatel odpovídá pouze za hrazení nákladů nepřeúčtovatelných nájemci (fond oprav, náklady na správu domu).

7. Z notářského zápisu , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 25. 10. 2022, NZ 325/2022 soud zjistil, že tento byl uzavřen ve shodný den, jako smlouva o nájmu Bytů. Předmětem uvedené listiny bylo právní jednání spočívající v uzavření směnné smlouvy, na základě které Byty měly přejít do vlastnictví žalované. Účastníky právního jednání byli vedle žalované též , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, (rodina , jméno FO, ). V části „za dvacáté prvé“ notářského zápisu je dále zmíněna smlouva o nájmu Bytů, která je uzavírána spolu s právním jednáním ve formě notářského zápisu NZ 325/2022, a podle které si žalobkyně jako nájemce najímá Byty k rozhodnému dni (dle NZ 325/2022 den 1. 12. 2022) s tím, že se pokusí podnájemní smlouvy zatěžující Byty ukončit co nejdříve.

8. Z jednotlivých podnájemních smluv na Byty soud zjistil, že Byty byly zatíženy podnájmem ještě z doby předcházejí nabytí Bytů do vlastnictví žalovanou, což koresponduje s prohlášením žalobkyně v nájemní smlouvě, že Byty jí byly předány ještě před podpisem nájemní smlouvy.

9. Z dalších provedených důkazů soud žádná pro věc významná skutková zjištění neučinil, a proto je ani dále nehodnotil.

10. Na základě uvedených skutkových zjištění pak soud učinil následující závěr o skutkovém stavu věci.

11. Mezi účastníky byla uzavřena smlouva o nájmu Bytů, a to v souvislosti se směnou nemovitostí uskutečněnou ve formě notářského zápisu , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 25. 10. 2022, NZ 325/2022, na základě které se vlastníkem Bytů stala žalovaná. Nájemní smlouvou se pak žalovaná jako nový vlastník v postavení pronajímatele ke dni 1. 12. 2022 zavázala přenechat Byty k užívání žalobkyni v postavení nájemce, a to za účelem jejich dalšího podnájmu. Soud má s ohledem na zjištěné skutečnosti za prokázáno, že uzavření nájemní smlouvy na Byty bylo jen jakýmsi dočasným řešením reagujícím na uskutečněnou směnu nemovitostí (Bytů zatížených žalobkyní, popř. s ní spřízněnými osobami, podnájemními smlouvami), na základě které žalovaná nabyla Byty do vlastnictví, a to pouze za tím účelem, aby žalobkyně zajistila co nejdříve ukončení podnájmů a volné (podnájmem nezatížené) Byty předala žalované, a to nejpozději do dne, na kterou byla nájemní smlouva na Byty sjednána (k ukončení nájmu posledního z Bytů mělo dojít nejpozději dne 1. 6. 2023). Uvedené právní řešení vzniklé situace se pak projevilo zejména v tom, že žalobkyně nebyla povinna platit zálohy na služby (nebyly ujednány), neboť poskytování služeb podnájemcům Bytů (včetně vyúčtování služeb) zajišťovala již dosud, a proto ve skutečnosti také žádné zálohy na služby žalované neplatila, a to i z toho důvodu, že nájemní smlouvou bylo mezi účastníky ujednáno, že plnění a služby související s nájmem Bytů si nájemce (tedy žalobkyně) zajišťuje sám a na vlastní náklad. Mimo to, do doby předání Bytů žalované pak žalobkyně, coby jakási správkyně podnájmů Bytů, převzala plnou odpovědnost za provádění vyúčtování služeb podnájemcům (a to příp. i v zastoupení pronajímatele) a za hrazení záloh na služby ze strany podnájemců. Povinnosti žalované bylo pouze hrazení tzv. nezúčtovatelných plateb do fondu oprav a na správu domu, které však dle ujednání v nájemní smlouvě nelze přeúčtovat nájemci, a tedy ani tyto platby nepodléhají rozúčtování a vyúčtování.

12. Po právní stránce soud věc posoudil podle dále uvedených ustanovení právních předpisů.

13. Podle § 2201 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

14. Podle § 2247 odst. 1 o.z. Strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odst. 2 pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Podle odst. 3 způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.

15. Podle § 1 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen z.o.sl.) platí, že tento zákon se nevztahuje na služby, které si příjemce služeb zajišťuje bez účasti poskytovatele služeb.

16. Podle § 2 odst. 1 písm. a) bod 1 z.o.sl. pro účely tohoto zákona se rozumí poskytovatelem služeb vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy.

17. Podle § 13 odst. 1 z.o.sl. jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Podle odst. 2 výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

18. Podle § 8 o.z. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

19. Soud zjištěný skutkový stav posoudil podle shora uvedených ustanovení právních předpisů a dospěl k následujícím právním závěrům.

20. Mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva na nájem Bytů ve smyslu ust. § 2021 a násl. o.z. s přihlédnutím k ust. § 2235 a násl o.z. Impulzem k uzavření nájemní smlouvy na Byty byla uskutečněná směna nemovitostí, na základě které se žalovaná stala novým vlastníkem Bytů. S ohledem na to bylo potřeba, aby žalobkyni byl vytvořen právní důvod (titul) na určitou přechodnou dobu, aby byl zachován do té doby trvající faktický a právní stav a model, kdy žalobkyně spravovala podnájmy Bytů třetím osobám, a to zejm. i z důvodu, aby žalobkyně v poskytnutém přechodném období zajistila ukončení podnájmu Bytů a vyklizené Byty předala žalované nejpozději do 1. 6. 2023.

21. S ohledem na právě uvedené (zachování stávajícího stavu na přechodnou dobu) pak bylo mezi účastníky řízení v souladu s ust. § 2247 odst. 1 o.z. sjednáno, že žalobkyně si plnění a služby spojené s nájmem zajišťuje sama a na vlastní náklad. Za existence takového ujednání ve smlouvě o nájmu bytu se ust. § 2247 odst. 2 o.z. o nezbytných službách neuplatní a lze tak uzavřít, že žalobkyně žalované žádné služby související s nájmem, které by podléhaly vyúčtování, nebyla povinna poskytovat. Z formulace ust. § 2247 o.z. je přitom zřejmé, že jde o ustanovení svou povahou dispozitivní, kdy je ponecháno na vůli účastníků, aby si ujednali, zda a jaké služby spojené s nájmem bytu bude pronajímatel poskytovat. Nadto nelze opomenout, že bylo nájemní smlouvou ujednáno, že odpovědnost za vyúčtování služeb leží zcela na straně žalobkyně, která je oprávněna k vyúčtování služeb podnájemcům, a to příp. i v zastoupení žalované.

22. Povinnosti žalované bylo pouze provádět úhrady do fondu oprav a hradit příspěvky na správu domu, tyto platby však nebyla oprávněna žalobkyni přeúčtovávat, nadto jde o stálé platby, které jsou úzce spojeny s holým vlastnictvím a rozúčtování a vyúčtování služeb nepodléhají.

23. Za shora uvedených okolností však soud nutně musel dospěl k závěru, že s ohledem na ujednání uvedená ve smlouvě o nájmu Bytu nemohla mít žalovaná postavení poskytovatele služeb ve smyslu ust. § 2 odst. 1 písm. a) bod 1 z.o.sl., neboť zde nebylo služeb (a to ani těch nezbytných, jejich poskytování bylo vyloučeno ujednáním účastníků s ohledem na širší okolnosti vzájemných vztahů), které by žalovaná byla povinna žalobkyni v souvislosti s nájmem Bytů poskytovat, pročež o aplikaci zák. č. 67/2013 Sb. nelze ve smyslu ust. § 1 odst. 1 z.o.sl. vůbec uvažovat, neboť tento zákon se nevztahuje na služby, které si příjemce služeb zajišťuje bez účasti poskytovatele služeb vlastním nákladem.

24. Je-li proto nárok žalobkyně na smluvní pokutu opřen o ust. § 13 z.o.sl., musel jej soud nutně s ohledem na shora uvedené shledat nedůvodným.

25. Pro úplnost pak soud dodává, že i kdyby bylo možno o aplikaci z.o.sl. uvažovat, jako že to možné není, pak by soud nárok uplatněný žalobkyní vůči žalované posoudil jako zjevné zneužití práva ve smyslu ust. § 8 o.z., a to především s ohledem na širší vztahy účastníků, kdy žalovaná byla v podstatě do postavení pronajímatele vmanipulována v rámci realizované směny nemovitostí, dále s ohledem na to, že žalobkyně nebyla povinna k placení záloh na služby spojené s nájem Bytů a byla to právě žalobkyně, která z pozice jakéhosi dosavadního správce podnájmů Bytů byla (na základě ujednání v nájemní smlouvě) povinna provádět rozúčtování a vyúčtování služeb spojených s (pod)nájem Bytů a odpovídala za jejich hrazení poskytovatelům služeb. S přihlédnutím ke všem těmto skutečnostem je (by byl) požadavek na úhradu smluvní pokuty podle § 13 z.o.sl. zjevným zneužitím práva, které nepožívá právní ochrany (k tomu obdobně srovnej závěry v NS ČR 26 Cdo ve věci sp.zn. 26 Cdo 2088/2022).

26. Ze všech shora rozvedených důvodu soud žalobu žalobce zamítl (výrok I.), když žalobkyně se jednání ani neúčastnila, čímž se připravila o možnost uplatnit svá práva při projednání věci.

27. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 32 536,90 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 191 300 Kč sestávající z částky 8 780 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 22. 4. 2025, z částky 8 780 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé (vyjádření k žalobě) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 12. 5. 2025 a dále z tarifní hodnoty ve výši 171 300 Kč sestávající z částky 7 980 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 24. 9. 2025 včetně tří paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 26 890 Kč ve výši 5 646,90 Kč.

28. Lhůty k plnění soud stanovil dle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř., místo plnění náhrady nákladů řízení pak podle § 149 odst. 1 o.s.ř.