8 C 290/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 6 rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Andršovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupen advokátem JUDr. jméno jméno , titul za jménem sídlem adresa proti žalovaným: 1) celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované a žalovaného 2) celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalované a žalovaného oba zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zrušení smlouvy a určení vlastnictví

I. Žaloba, aby soud určil, že kupní smlouva [číslo] ze dne [datum] uzavřená mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovanými jako kupujícími, jejíž předmětem je převod pozemků parc. [číslo] podílu id. [číslo] na pozemcích parc. [číslo] vše v k. ú. [část obce], [územní celek] [územní celek], se ruší a určuje se, že [země] je vlastníkem pozemků parc. [číslo] podílu id. [číslo] na pozemcích parc. [číslo] vše v k. ú. [část obce], [územní celek], se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným na náhradu nákladů řízení částku 103 842 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalovaných.

1. Žalobce se svým návrhem domáhal zrušení kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalobcem a žalovanými, a určení, že je žalobce je vlastníkem pozemků parc. [číslo] podílu ideální [číslo] na pozemcích p. [číslo] vše v k. ú. [část obce], [územní celek]. Uvedená kupní smlouva byla uzavřena podle § 10 odst. 3 z. č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu. Kupní cena pozemku byla stanovena v kupní smlouvě na základě znaleckého posudku Ing. Z. [příjmení] ze dne 4. 8. 2021 na částku 555 138 Kč. Na základě vnitřních kontrolních mechanismů byla zpochybněna správnost znaleckého posudku Ing. [příjmení] a uvedené kupní ceny. Podle znaleckého posudku znalecké kanceláře [právnická osoba] ze dne 17. 3. 2022 o obvyklé ceně nemovitých věcí, a to sporných pozemků, je správně stanovená obvyklá cena pozemků 1 600 000 Kč. Rozdíl v neprospěch žalobce tedy je 1 044 862 Kč. Zásadní je to, že v posuzovaném případě byla smlouva uzavřena v režimu nárokového převodu podle § 10 odst. 3 z. č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu na základě písemné žádosti žalovaných jako oprávněných uživatelů pozemku v zahrádkových nebo chatových osadách zřízených na základě územního rozhodnutí nebo existujících již před 1. říjnem 1976 nebo zřízených na základě územního rozhodnutí. Nejde o projev svobodné vůle smluvních stran, nýbrž jejím prostřednictvím je realizována zákonem stanovená povinnost převést na uživatele pozemku v zahrádkové osadě pozemky v souladu s § 14 odst. 1 citovaného zákona za cenu obvyklou ve smyslu § 2 z. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. SPÚ musí převod realizovat za splnění zákonem stanovených podmínek, tedy i za zákonem definovanou cenu, zákon žalobci nedává možnost realizovat převod za dohodnutou cenu. Tyto smlouvy nejsou projevem svobodné vůle smluvních stran, nýbrž jejich prostřednictvím je realizována zákonem stanovená povinnost. S ohledem na uvedené žalobce požadoval doplacení kupní ceny do skutečné výše stanovené novým znaleckým posudkem, přípisem ze dne 27. 4. 2022. Tento požadavek žalovaní odmítli. Podle § 1793 odst. 1 o. z. požadoval žalobce jako zkrácená strana po žalovaných dopisem ze dne 4. 7. 2022 zrušení kupní smlouvy a vrácení všeho do původního stavu, ledaže doplní strana žalovaná, oč byla strana žalobce zkrácena, tedy o částku 1 044 862 Kč. Pokud jde o splnění podmínek uvedených v § 1793 odst. 1 o. z., uvedl žalobce, že žalovaná byla a je předsedou kontrolní komise spolku [příjmení] [anonymizována dvě slova], který fakticky určuje pravidla privatizace předmětné kolonie. Žalovaná tak musela vědět o tom, že část předmětné kolonie, která se nachází na pozemcích [právnická osoba], se kterým vede spolek soudní řízení u [název soudu], sp. zn. [spisová značka], ve kterém se v souvislosti s požadavkem na úhradu bezdůvodného obohacení řeší otázka obvyklé ceny a obvyklé ceny nájemného pozemků, je zde již za rok 2020 operováno s částkou 995 Kč za metr čtvereční. Žalovaná tak musela vědět, že kupní cena je v hrubém nepoměru s cenou obvyklou.

2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili a navrhli její zamítnutí. Žalobce je stát reprezentovaný rozsáhlým odborným aparátem, který disponuje řadou dalších úřadů, personálu a finančních prostředků na to, aby dokázal přesně stanovit cenu malého pozemku na okraji [obec]. Žalovaní jsou důchodci, kteří nejsou odborníky na ceny pozemků a důvěřovali v tom žalobci. Žalovaní užívají pozemek jako zahrádkáři, léta jej obhospodařují a zvelebili svojí prací a vynaloženými náklady. Není pravda, že by žalovaná byla předsedkyní kontrolní komise [příjmení] [anonymizována dvě slova] (tou je paní [jméno] [příjmení]). Nad to kontrolní komise vykonává kontrolu nad hospodařením spolku, ne nad cenami pozemků, které spolek ani nevlastní. Návrh kupní smlouvy včetně ceny učinil a žalovaným adresoval žalobce. Žalovaní jej akceptovali, aniž by v tomto návrhu cokoli změnili. Také znalecký posudek zadal sám žalobce. Žalovaní do této problematiky nijak nezasahovali a důvěřovali žalobci, že disponuje dostatečnou odborností k tomu, aby znalecký posudek zkontroloval. V otázce cenových odhadů pozemků jsou žalovaní naprostými laiky. Žalobce sám v jiných soudních řízeních tvrdí, že odhad ceny pozemků v zahrádkářských osadách je velmi složitý a znalci mohou docházet k různým závěrům. Žalovaní nicméně považují znalecký posudek Ing. [příjmení] za správný a cenu v něm stanovenou za cenu obvyklou. Naopak cena stanovená znaleckou kanceláří [anonymizováno] je ovlivněna skutečností, že tato znalecká kancelář vyhotovovala znalecký posudek ve sporu vedeném jiným vlastníkem jiných pozemků v osadě, společností [právnická osoba] Znalecká kancelář učinila odhad na objednávku společnosti [právnická osoba] a poté, když odpovídala na zadání žalobce ohledně pozemku, který je předmětem tohoto řízení, musela následovat odhad, který dříve učinila na objednávku [právnická osoba], jinak by byl zpochybněn její předchozí komerčně zadaný posudek. Podmínky pro převod pozemků do vlastnictví žalovaných byly splněny již v roce 2016. Od té doby žalobce převod připravoval. Tento časový aspekt by měl soud rovněž zvážit. V roce 2016 byly ceny pozemků podstatně nižší. Zákon č. 503/2012 Sb. neupravuje možnost revokace již uzavřené kupní smlouvy. Vzhledem ke speciální úpravě, kterou tento zákon přináší, není zrušení kupní smlouvy, jehož se žalobce domáhá, přípustné, i kdyby se mělo uvažovat o aplikaci neúměrného zkrácení ve smyslu § 1793 o. z. V prvé řadě zde není vzájemné plnění stran v hrubém nepoměru, uvážíme-li všechny okolnosti případu. Především žalovaní jako druhá strana kupní smlouvy nevěděli a nemuseli vědět o tom, že by cena byla nesprávná či zakládala nepoměr vzájemných plnění. Kupní smlouva rovněž není neplatná, neboť se nepříčí dobrým mravům, neodporuje zákonu a ani zjevně nenarušuje veřejný pořádek. Později se značným časovým odstupem po uzavření kupní smlouvy byly soudních řízeních, v nichž se domáhají nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy další zahrádkáři, byly vypracovány dva jiné znalecké posudky, o nich se žalovaní dozvěděli až v soudním řízení. Tyto znalecké posudky ale žalovaní považují za nesprávné, neboť všichni znalci ve svých posudcích nedostatečně zhodnotili právní vady a rizika přístupu na a užívání převáděných pozemků, zejména skutečnost, že žalovaní se nemohou na pozemek dostat z veřejné komunikace bez průchodu přes pozemek jiných vlastníků, a že k průchodu na převáděný pozemek nemají dostatečně zajištěn právní titul. Znalecké posudky nezohlednily ani skutečnost, že převáděné pozemky jsou dotčeny hlukem z letového koridoru přistávací a startovací dráhy [příjmení] [jméno] [jméno]. Čtyři vypracované znalecké posudky, jimiž argumentuje žalobce, svědčí o obrovském rozdílu v cenách zjištěných jednotlivými znalci, což potvrzuje názor, že zjistit cenu obvyklou ve specifickém kontextu zahrádkové osady je téměř nemožné, protože jednotlivé osady jsou neporovnatelné také z důvodu různých poloh a právních závad.

3. V řízení byly prokázány následující skutečnosti:

4. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že sporné pozemky se nachází v [příjmení] [anonymizována dvě slova]. Dne 13. 10. 2021 uzavřeli kupní smlouvu [číslo] kterou žalobce jako prodávající prodal žalovaným jako kupujícím pozemky specifikované ve výroku rozsudku za částku 555 138 Kč. Uvedená cena byla stanovena znaleckým posudkem Ing. [jméno] [příjmení] [číslo] [rok], který byl zadán žalobcem za účelem stanovení obvyklé ceny v místě a čase a stanovení ceny zjištěné podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. Žalobci byli na základě této smlouvy zapsáni jako spoluvlastníci sporných nemovitostí do katastru nemovitostí. Z kupní smlouvy bylo dále zjištěno a mezi účastníky nebylo sporu o tom, že smlouva byla uzavřena podle § 10 odst. 3 z. č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu.

5. Z uvedeného znaleckého posudku znalce Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 4. 8. 2021, [číslo] [rok], bylo zjištěno, že znalec provedl stanovení obvyklé ceny porovnávacím způsobem s realizovanými prodeji pozemků zastavitelných v zahrádkářských osadách v širším okolí kolem posuzovaných pozemků. U posuzovaných pozemků hodnotil jako pozitiva optimální polohu v tichém prostředí, jako negativa přístup k pozemkům a součásti a příslušenství na pozemku jiného vlastníka. Srovnávané převody se týkaly realizovaných prodejů pozemků v zahrádkářské kolonii v k. ú. [část obce] za 686 Kč za m2 z března 2019, v k. ú. [obec] z května 2018 za 318 Kč za m2, v k. ú. [obec] z července 2019 za 2 415 Kč za m2 a v zahrádkářské kolonii [část obce] z června 2020 za cenu 1 232 Kč za m2. Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku byl zjištěn jako průměr těchto hodnot na částku 1 163 Kč. Vzhledem k rozptylu cen byly použity všechny vzorky. Znalcem byla po zvážení všech okolností stanovena obvyklá cena pozemku ve výši 980 Kč za jeden m2 s přihlédnutím k ceně dle cenové mapy (tedy shodně s ní). Pozemek p. [číslo] o výměře 22 m2 je zastavěná plocha a nádvoří, pozemek [číslo] o výměře 501 m2 je trvalý travní porost – zahrada. Rovněž společné pozemky [číslo] a [číslo] byly oceněny na 980 Kč za m2, na těchto pozemcích se nachází společná prostranství (cesty a pěšiny).

6. Žalobce zaslal žalovaným výzvu k doplacení kupní ceny podle smlouvy ze dne 13. 10. 2021 s odůvodněním, že na základě vnitřních kontrolních mechanismů byla zpochybněna správnost znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] a tím také správnost stanovené kupní ceny. Správná výše kupní ceny byla zadána u Znalecké kanceláře [právnická osoba], která zpracovala znalecký posudek ze dne 17. 3. 2022 o obvyklé ceně předmětných pozemků, který ji stanoví na částku 1 600 000 Kč. Žalovaní byli proto vyzváni k doplacení kupní ceny 1 044 862 Kč ve lhůtě do 31. 5. 2022 a k podpisu dodatku kupní smlouvy. Výzva byla doručena žalované 2. 5. 2022 (výzva k doplacení kupní ceny ze dne 27. 4. 2022, doručenka).

7. Žalovaní na tuto výzvu reagovali dopisem ze dne 17. 5. 2022, který požadavek žalobce odmítli. Převod se uskutečnil v souladu se zákonem č. 503/2012 Sb., veškeré podklady připravoval žalobce, a to včetně znaleckého posudku Ing. Z. [příjmení], stejně tak kupní smlouvu navrhl žalobce a kupující toto znění bez výhrad v dobré víře akceptovali. Znalecký posudek [právnická osoba] dospěl ke zjevně chybným závěrům, navíc tato znalecká kancelář se ocitla ve střetu zájmu, neboť předtím přijala obdobnou zakázku od osoby, která vede se zahrádkáři v příslušné zahrádkové osadě spory, je logické, že sleduje kontinuitu s předchozím zadáním soukromého subjektu, který měl zájem na vysokém ocenění.

8. Žalobce dopisem, doručeným žalované dne 11. 7. 2022, sdělil žalovaným, že požaduje jako zkrácená strana zrušení smlouvy kupní ze dne 13. 10. 2021 a navrácení všeho do původního stavu, ledaže doplní, o co byla jejich strana zkrácena, tedy o částku 1 044 862 Kč, přičemž předchozí požadavek na úhradu uvedené částky a podpis dodatku byl odmítnut, tedy v případě nedoplnění plnění, o co byla jejich strana zkrácena ve lhůtě 14 dnů, respektive nesoučinnosti se změnou zápisu v katastru nemovitostí, budou se nuceni domáhat svých práv soudní cestou.

9. Ze znaleckého posudku [číslo] [rok] Znalecké kanceláře [právnická osoba] ze dne 17.3.2022 soud zjistil, že předmětem ocenění byly pozemky parc. [číslo] podíl id. [číslo] na pozemcích parc. [číslo] vše v k.ú. [část obce], obec Praha. Tímto znaleckým posudkem byla stanovena obvyklá cena pozemku parc. [číslo] na částku 2 824 Kč/m2. Současně znalecká kancelář dospěla k závěru, že oceňované pozemky parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha, užívané dohromady se zahrádkářskou chatou jedním vlastníkem mají řádově vyšší jednotkovou cenu než společné pozemky v rámci zahrádkářské kolonii parc. [číslo]. Vzhledem k tomu, že se podíly na společných pozemcích v rámci zahrádkářských osad samostatně neobchodují, nelze proto určit jejich obvyklou cenu. Tržní hodnotu lze určit pouze odborným odhadem. Potenciálního kupujícího zajímá výměr vlastního pozemku, nikoliv celková výměra společných pozemků. Na podporu tohoto závěru zpracovala [právnická osoba] tabulku, ve které provedla přepočet kupní ceny u porovnávaných vzorků, a to na výměru pozemků v rámci transakce včetně společných pozemků vynásobených spoluvlastnickým podílem, dále na výměru pozemku zahrady ve 100 % vlastnictví a na výměru pozemku ve 100 % vlastnictví za předpokladu, že společnému pozemku přisoudíme odhadovanou jednotkovou hodnotu 100 Kč/m2. Výsledkem této analýzy bylo zjištění, že se nejvíce podobají jednotkové ceny přepočtené na m2 pozemků ve 100 % vlastnictví. Kupujícího tedy prakticky nezajímá výměra společných pozemků, ale především výměra vlastních pozemků ve 100 % vlastnictví. Důkazem o tom je dle znalecké kanceláře rovněž to, že na převod některých spoluvlastnických podílů na pozemcích v rámci zahrádkářských osad, se často zapomíná a společné pozemky v rámci osady jsou proto rozděleny na několik listů vlastnictví. Znalecká kancelář dále uvedla, že ačkoli by se mohlo zdát, že pozemky ve spoluvlastnickém podílu mají nulovou tržní hodnotu, není tomu tak, neboť je třeba přihlédnout k tomu, že zajišťují právní přístup k zahrádkám. V rámci zahrádkářských osad jsou na těchto pozemcích často společné studny nebo rozvody inženýrských sítí, což má pozitivní vliv na tržní hodnotu zahrádek. Z uskutečněných transakcí ale tento vliv na tržní hodnotu pozemků nelze odečíst, proto znalecká kancelář stanovila odhad tržní hodnoty částkou 100 Kč/m2, což dále podpořila tabulkou transakcí s pozemky zeleně u zástavby, pozemkem budoucího chodníku podél komunikace a pozemky pod komunikacemi III. tříd, které vykupují jednotlivé kraje, ve kterých se cena za 1 m2 pohybovala od 70 Kč do 125 Kč/m2.

10. Žalobce dále soudu předložil znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] [číslo] který byl vypracován na základě zadání [název soudu] ke sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí]. Jedná se o znalecký posudek o obvyklé ceně pozemků společných p. [číslo] p. [číslo] dále pozemku p. [číslo] p. [číslo]. Pozemek p. [číslo] tvoří komunikaci pro chůzi i jízdu uvnitř osady, pozemek [číslo] tvoří komunikaci pro pěší při východním okraji osady, pozemek p. [číslo] tvoří komunikaci pro pěší sloužící jako přístup k několika zahrádkářským chatám a pozemek p. [číslo] tvoří část zahrady ve funkčním celku se zahrádkářskou chatou bez č. p./ č. e. jiného vlastníka vystavěnou na pozemku p. [číslo]. Porovnávací metodou z realizovaných kupních smluv, kdy do porovnávací metody zahrnula celkem šest kupních smluv, prostřednictvím kterých byly realizovány pozemky v zahrádkářských osadách na území celého [územní celek] v období od ledna 2021 do listopadu 2022, stanovila obvyklou cenu 2 812 Kč za 1 m² těchto pozemků. Znaleckému posudku ze dne 4. 8. 2021, vypracovaného Ing. [jméno] [příjmení] vytknula, že obvyklou cenu a stanovil ze sjednaných cen ze čtyř kupních smluv za období od května 2018 července 2020, přičemž mohl použít aktuálnější kupní smlouvy o převodu pozemků. Cenový rozptyl kupních smluv činí více než osminásobek, což považuje za nevhodné pro aplikaci do porovnávací metody ocenění, tedy pro porovnávací způsob ocenění byly použity nevhodné kupní smlouvy, zastaralé a s velkým cenovým rozptylem a za obvyklou cenu pozemků byla zpracovatelem stanovena cena zjištěná, respektive dle cenové mapy [územní celek] platné pro rok 2021, kde je od 1. 1. 2018 cenová hladina pozemků neměnná, ačkoliv od ledna 2018 došlo k poměrnému nárůstu cen pozemků o cca 60 %. Dále se znalkyně vyjádřila k závěrům znaleckého posudku [číslo] [rok] ze dne 17. 3. 2022, zpracovaného Znaleckou kanceláří [právnická osoba], kdy obvyklá cena celých pozemků p. [číslo] p. [číslo] byla stanovena ve výši 3 051 Kč za m2 a obvyklá cena spoluvlastnických podílů p. [číslo] ve výši 100 Kč za m2 za spoluvlastnický podíl ve výši [číslo]. I když se jedná o minoritní spoluvlastnický podíl z pozemků, má za to, že obvyklá cena by se měla rovnat obvyklé ceně celého pozemku, například protože ve vzorcích sjednaných cen, ze kterých vychází obvyklá cena, se vyskytují sjednané ceny velkého množství pouze spoluvlastnických podílů z pozemků. Ve znaleckém posudku je dále stanovena tržní hodnota pozemku, která vychází z nabídkových cen, jedná se o metodu podpůrnou, která potvrzuje obvyklou cenu pozemků (znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] [číslo]).

11. Žalobce dále předložil znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] č. posudku [číslo], jehož předmětem bylo stanovení obvyklé ceny pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] podílu id. ¼ na pozemku parc. [číslo] vše v k.ú. [část obce], [územní celek], a to ke dni 4.8.2021 a ke dni vyhotovení znaleckého posudku. Znalec [příjmení] stanovil obvyklou cenu průměrem z uskutečněných převodů pozemků (většina z nich zastavěna chatou) v zahrádkářských osadách na [obec a číslo]. Při stanovení obvyklé ceny posuzovaných nemovitých věcí zohlednil index ceny chaty, kterou odečetl, dále index ceny venkovních úprav a trvalých porostů, index času (aktuálnost ceny dle ČSÚ), index možnosti připojení IS, index polohy, přístupu k pozemku, index ostatních vlivů (spoluvlastnictví pozemku) a index právních závad (rozdílnost vlastnictví pozemků a staveb). Takto stanovil průměrnou cenu za 1 m2 zahradního pozemku ve výši 1 950 Kč k 20.12.2022. Pokud jde o společné komunikace uvnitř zahrádkářské kolonie, má znalec za to, že podíly na těchto komunikacích se samostatně neobchodují a jsou téměř vždy součástí kupní smlouvy na zahrádkářskou chatu se zahrádkou. Podílovým spoluvlastnictvím takových pozemků je většinou zajištěn přístup k chatě a přívod společných inženýrských sítí. Z tohoto důvodu není dle znalce možné stanovit obvyklou cenu, ale pouze odborně odhadnout jeho tržní hodnotu. Na základě vlastní zkušenosti pak znalec stanovil tržní hodnotu společné nezpevněné komunikace odborným odhadem, a to s přihlédnutím k provedené analýze ve znaleckém posudku [číslo] [rok], na částku 100 Kč 1 m2. Ke znaleckému posudku Ing. [příjmení] se vyjádřil tak, že znalec [příjmení] [příjmení] nezohlednil vůbec index času, tedy nárůst cen v čase. Současně znalci [příjmení] vytkl výběr porovnávaných pozemků, které často nebyly součástí zahrádkářských kolonií, či šlo o převody mezi [anonymizováno] a [anonymizována dvě slova]. Nadto znalec [příjmení] za cenu obvyklou prohlásil cenu zjištěnou, tedy cenu z cenové mapy (znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] [číslo]).

12. Ze Stanoviska ke znaleckému posudku [číslo] znalce Ing. [jméno] [příjmení], ze dne 7. 3. 2023, vypracovaného [anonymizováno 5 slov] [role v řízení], soud zjistil, že toto oddělení nedoporučilo žalované akceptovat ZP [číslo] znalce Ing. [příjmení]. Ing. [příjmení] vytklo, že nesplnil znalecký úkol, neboť stanovil obvyklou cenu ke dni 4. 8. 2021 a ke dni 20. 12. 2022, ačkoli byl posudek vypracován ke dni 30. 1. 2023 a úkolem znalce bylo stanovit obvyklou cenu ke dni vypracování znaleckého posudku. Současně znalci vytklo nesprávné stanovení spoluvlastnických podílů na pozemcích parc. [číslo]. Současně považuje znalcem [příjmení] vybrané vzorky jako vzorky k porovnání nevhodné, neboť jsou jinak vymezeny v platné územně plánovací dokumentaci a dále s ohledem na jejich odlišné ceny v cenové mapě stavebních pozemků hl. m. [obec]. Rovněž nesouhlasí se snížením ceny o 20 % z důvodu právních vad, neboť v daném případě by došlo prodejem ke sjednocení vlastnictví. Pokud jde o odhad tržní hodnoty přístupových cest, považuje jej žalovaná za nepřezkoumatelný, neboť znalec žádnou analýzu trhu obdobných nemovitostí neprovedl. Současně žalobce znalci vytkla, že nestanovil vedle obvyklé ceny rovněž cenu zjištěnou.

13. V roce 2014 vznikl spolek [příjmení] [anonymizována dvě slova], z.s., zapsaný ve spolkovém rejstříku od 1. 1. 2014. Tento spolek vznikl přeměnou z původního občanského sdružení [ulice] [anonymizována dvě slova], které bylo registrované od [datum] a které jako právní nástupce navázalo na činnosti [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova], založené [datum] jako místní organizace [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova]. Členy spolku jsou osoby, které jsou vlastníkem nebo stavebníkem nemovité věci určené a využívané za účelem zahrádkářské činnosti, postavené na pozemku v areálu [příjmení] [anonymizována dvě slova], nebo podnájemci takového pozemku, nebo vlastníci pozemku – zahradního dílce v areálu. Jedná se o neziskových dobrovolný a nezávislý svazek vlastníků nemovitostí zřízených a užívaných za účelem zahrádkářské činnosti v uvedené v [anonymizována dvě slova]. Žalovaná je od [datum] členem kontrolní komise spolku, přičemž podle stanov je kontrolní komise orgánem spolku vykonávajícím dohled nad hospodařením spolku (výpis ze spolkového rejstříku, stanovy spolku).

14. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že od [datum] působí jako předsedkyně výboru spolku [příjmení] [anonymizována dvě slova], z. s . Žalovaná je členkou kontrolní komise. Předsedkyní kontrolní komise je paní [jméno] [příjmení]. V zahrádkové osadě je asi [anonymizováno] zahrádkářů. Znalecké posudky zpracované v rámci soudních sporů pomíjí specifika zahrádkových osad. Svědkyně se vždy snažila argumentovat, o co se vlastně jedná, jak funguje osadní řád, že zahrádkáři mají určitá omezení, je tam i sezónnost využití zahrádek. V rámci řízení, kdy byl spolek zažalován [právnická osoba], se řešila výše obvyklého nájemného. V posudku Ing. [příjmení] z [datum] byla obvyklá cena nájmu spočítána z 980 Kč za m2, a ta cena byla velice podobná ceně z pozemkových map. Spolek má vnitřní informační systém na www stránkách na základě zadání hesla. Tento přístup je k zápisům z jednání výboru, k zápisům, kde jsou zprávy kontrolní komise poté, co je schválí členská schůze, a zápisy z výročních členských schůzí jako takových, i různé informace pro zahrádkáře. Zveřejnili jednotlivé geometrické plány tak, aby si je zahrádkáři mohli stáhnout, jsou tam mapy osady, aby zahrádkáři mohli lépe identifikovat svoji zahrádku. Je tam i složka, která se nazývala privatizace, ve které je prezentace od Pozemkového úřadu. Byl tam také zveřejněn znalecký posudek od Pozemkového úřadu, ale ne v plné míře, protože tam byla jména jednotlivých zahrádkářů. U první etapy uvedli, že se chystá úplatný převod za 980 Kč. Je tam složka soudní spory, kde byly zveřejněny úryvky ze znaleckých posudků, protože třeba došlo k výslechu těch znalců, kteří museli obhájit cenu nájmu. Znalecké posudky protistrany tam nebyly. Zaprvé už byly dřív ve spisu a také ty posudky byly nakonec všechny napadeny. Soud nakonec nařídil revizní znalecký posudek, a to bylo to, co se potom nějakým způsobem i zveřejnilo. Nakonec žalobce, který uzavřel se spolkem soudní smír, respektoval cenu, která byla asi 6x nižší, než byla v revizním znaleckém posudku, protože ty znalecké posudky se vůbec nepohybují v určité realitě toho, o co se ve sporu jedná. Nezohledňují, že zahrádkáři mají vlastní sítě, nezohledňují skutečnosti ohledně vody, nezohledňují rozvod elektřiny. Nakonec byla dohoda na ceně nájmu asi 16 Kč za m2 za rok. K reviznímu znaleckému posudku, který nechal zpracovat soud, se dostal spolek až 12. 2. 2022, takže informovanost členů výboru, stejně tak kontrolní komise, byla až po tomto datu. Nakonec byla obvyklá cena snížena z 995 Kč o více než polovinu na základě dohody se [právnická osoba] soudním smírem, protože i [anonymizováno] uznal, že ten znalecký posudek v podstatě neodpovídá reálným cenám pronájmů. Zároveň tam byl odečet za to, že tam byly sítě zahrádkářů a že musí používat i jejich cesty. V této části se věc stále řeší u soudu, neboť Nejvyšší soud to vrátil. A pokud [právnická osoba] získá služebnost k sítím, tak samozřejmě znalecké posudky musí být poníženy o tyto služebnosti. Jednalo se o spor pod sp. zn. [spisová značka]. Dále je veden se spolem spor sp. zn. [spisová značka] o bezdůvodné obohacení, kde revizní posudek dosud nebyl, ale ze znaleckého posudku, který si nechala vypracovat zahrádková osada, vyplývá obvyklá cena 661,25 Kč za m2. Posudek je z 13. 2. 2021 a přibližuje se tedy roku prodeje pozemku žalované..

15. Z ostatních provedených důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti, které by měly význam pro posouzení věci.

16. Z důvodu nadbytečnosti soud zamítl návrhy na doplnění dokazování výslechem znalce [příjmení] [příjmení] a výslechem zástupce Znalecké kanceláře [anonymizováno], rovněž tak rozhodnutím Úřadu městské části [obec a číslo], Odboru výstavby ze dne [datum], neboť navíc tato listina byla k důkazu navržena až po uplynutí koncentrační lhůty.

17. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná 18. Podle § 1793 odst. 1 o. z. zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.

19. V řízení jednoznačně vyplynulo, že stanovení obvyklé ceny pozemků v zahrádkové osadě je i pro odborníky velmi složitou otázkou, na kterou každý ze znalců oslovených v rámci několika soudních řízení vedených u zdejšího soudu odpovídá jinak. Znalec Ing. [příjmení] stanovil obvyklou cenu na úrovni ceny zjištěné z cenové mapy, a to 980 Kč za 1 m2. Znalecká kancelář [anonymizováno] stanovila obvyklou cenu zahrady v zahrádkářské osadě [anonymizováno] na částku 2 824 Kč za 1 m2 a ohledně přístupových komunikací uzavřela, že jde o pozemky, které se samostatně neobchodují a nelze tak stanovit jejich obvyklou cenu. Lze pouze odborně odhadnout jejich tržní hodnotu, kterou v daném případě odhaduje na částku 100 Kč za 1 m2. Znalec Ing. [příjmení] stanovil obvyklou cenu zahradního pozemku v zahrádkářské osadě [anonymizováno] na částku 1 950 Kč, ohledně přístupových komunikací se ztotožnil s tržní hodnotou, jak ji stanovila znalecká kancelář [anonymizováno]. Ing. [příjmení] stanovila obvyklou cenu za 1 m2 pozemků, které jsou předmětem sporu v této věci částkou 2 760 Kč. Jak výše uvedeno rozptyl v úvahu přicházejících obvyklých cen takových pozemků je značný. Znalci také zaujímají různý přístup k otázce ocenění společných pozemků, na kterých se nachází cesty a pěšiny.

20. V řízení nebylo prokázáno, že by žalovaní před uzavřením kupní smlouvy dne [datum] byli seznámeni s cenou pozemků v zahrádkové osadě stanovenou znalcem v rámci soudního řízení vedeného [právnická osoba] u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka], ve kterém spolek Zahrádková osada [anonymizováno] figuruje jako žalovaný, tedy žalovaní o takto stanovené ceně nevěděli, ani vědět nemuseli, a to ani s ohledem na to, že žalovaná je v uvedeném spolku od roku [rok] členkou kontrolní komise (kontrolní komise se zabývá hospodařením spolku, nikoli privatizací předmětné kolonie, jak tvrdil žalobce). Sám žalobce v žalobě uvádí, že v tomto řízení ([spisová značka]) za rok 2020 bylo operováno v posudku zadaném soudem s částkou 995 Kč za m2 za pozemky nezastavěné chatkami a jedné komunikace. Při použití této ceny pro výpočet kupní ceny sporných pozemků však rozdíl v celkové ceně činí pouze 8 497 Kč (při ceně 980 Kč za m2 činí celková cena 555 138 Kč, při ceně 995 Kč za m2 činí celková cena 563 634 Kč), tedy nejednalo by se o hrubý nepoměr, kdy rozdíl v těchto cenách je v součtu celkem minimální. V tvrzeních žalobce pak již absentuje způsob, jakým měli žalovaní tuto cenu, o které měli mít vědomost, případně valorizovat k roku 2021, kdy došlo k uzavření předmětné kupní smlouvy. Ohledně vědomosti žalovaných o tom, že obvyklá cena za sporné pozemky je podstatně vyšší, uvádí žalobce pouhé ničím nepodložené spekulace.

21. I kdyby však bylo žalovaným známo, že existují znalecké posudky, kterými byla obvyklá cena obdobných pozemků stanovena na částku podstatně vyšší (dle následně zadaného posudku znalecké kanceláře [anonymizováno] v obvyklé výši 2 824 Kč za m2), jen těžko by mohli dospět k relevantnímu závěru o tom, která z takto stanovených cen je cenou obvyklou, když ani mezi znalci ohledně této otázky nepanuje shoda.

22. Skutková podstata neúměrného zkrácení tak, jak je popsána v ust. § 1793 odst. 1 občanského zákoníku, tedy nebyla naplněna a požadavek žalobce na zrušení smlouvy byl jako nedůvodný zamítnut.

23. Žalobce se dále domáhal určení svého vlastnictví ke sporným pozemkům, neboť smlouvy, kterými se převádí pozemky v režimu nárokového převodu [anonymizována tři slova], respektive žalobce, nejsou projevem svobodné vůle smluvních stran, nýbrž jejich prostřednictvím je realizována zákonem stanovená povinnost převést pozemky za zákonem daných podmínek a zákonem stanoveným subjektům. Pokud by došlo k převodu pozemků v hodnotě vyšší, než zákonné, učinil by tak převádějící subjekt mimo rámec zákona, sporná smlouva by pak byla neplatná pro rozpor se zákonem. Žalobce poukazoval na rozhodnutí Nejvyššího soudu 32 Cdo 4685/2009 s tím, že cena musí být sjednána nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá. V opačném případě se jedná o neplatné smlouvy pro rozpor se zákonem (§ 39 obč. zák. č. 40/1964 Sb.). Ani tuto argumentaci žalobce však soud neshledává důvodnou.

24. Občanský zákoník (z. č. 89/2012 Sb.) s účinností od 1. 1. 2014, upravuje tzv. hlavní důvody neplatnosti právního jednání v ustanovení § 580 a následujících. Při interpretaci těchto ustanovení je třeba mít na paměti příkaz § 574, tedy že na právní jednání je třeba hledět spíše jako na platné, než jako na neplatné.

25. Podle § 580 odst. 1 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje. Rozporem se zákonem se rozumí rozpor s objektivním právem zejména tehdy, kdy určité chování je zákonem výslovně zakázáno. Rozpor se zákonem může být i obsahový, který není formulován výslovně a vyplývá z obsahu ustanovení (NS 30 Cdo 3136/2016). Následkem rozporu se zákonem může být relativní (§ 586) nebo absolutní (§ 588) neplatnost, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

26. Neplatnost právního jednání může nastat pouze tehdy, pokud to vyžaduje smysl a účel porušené normy, tj. je-li to nezbytně třeba k zajištění ochrany jednajícího adresáta právního jednání či třetích osob, nebo je-li to nezbytné k ochraně veřejného pořádku. Lze souhlasit se žalobcem, že v ust. § 14 odst. 1 z. č. 503/2012 Sb., o stanovení obvyklé ceny za úplatné převody nemovitostí, směřuje na ochranu státu tak, aby nedocházelo k prodeji majetku ve vlastnictví státu pod tržní cenou, čímž by na straně státu vznikala škoda. Toto ustanovení je stanoveno na ochranu zájmů státu. Ve smyslu § 587 o. z. je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmů určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba. Podle § 586 odst. 2 o.z. nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost právního jednání, považuje se právní jednání za platné. Takové jednání je tedy neplatné relativně a považuje se za platné do doby, než oprávněná osoba jeho neplatnost namítne. Podle § 579 odst. 1 o. z. způsobil-li někdo neplatnost právního jednání, nemá právo namítnout neplatnost nebo uplatnit z neplatného právního jednání pro sebe výhodu. Absolutní neplatnost pak je upravena v § 588 o. z., kdy soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, nebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek.

27. Dle odborné literatury (Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2019) rozpor se zákonem může mít za následek absolutní neplatnost právního jednání pouze tehdy, pokud právní jednání zjevně narušuje veřejný pořádek. Veřejným pořádkem se rozumí pravidla, která tvoří základy společenského řádu, tj. konkrétního sociálního a hospodářského zřízení, jež chrání určité hodnoty nebo určité sociálně nebo ekonomicky zranitelné skupiny osob. I narušení veřejného pořádku musí být zjevné, tj. jednoznačné, a v případě pochybností nelze závěr o narušení veřejného pořádku učinit. Kritérium narušení veřejného pořádku slouží k vymezení absolutní a relativní neplatnosti. Neplatnost právního jednání pro rozpor se zákonem je tedy v prvé řadě nutné posuzovat podle § 580 odst. 1, a pokud je namístě závěr, že smysl a účel zákona vyžaduje neplatnost právního jednání se zabývat tím, zda byl též narušen veřejný pořádek, tj. tím, zda právní jednání je neplatné absolutně nebo relativně.

28. V daném případě tedy soud dospěl k závěru, že uzavřená smlouva, které předcházelo stanovení obvyklé ceny znaleckým posudkem, který zadal žalobce, kterou žalobce připravil a kterou žalovaní zcela akceptovali, žádným způsobem nenarušuje veřejný pořádek. Bylo by možno dospět k závěru o relativní neplatnosti tohoto právního jednání, neboť pokud by skutečně cena, za kterou žalovaní pozemky nabyli, nebyla cenou obvyklou, došlo by k porušení citovaného ustanovení § 14 odst. 1 z. č. 503/2012 Sb., které je stanoveno na ochranu zájmů státu (v daném případě). Vzhledem k tomu, že to však je žalobce, kdo způsobil případnou neplatnost tohoto právního jednání, podle § 579 o. z. mu právo namítnout neplatnost tohoto jednání nepřísluší. K takové námitce nelze přihlédnout a výše uvedených důvodů soud považuje uzavřenou smlouvu za platnou.

29. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalovaní byli v řízení zcela úspěšní. Náklady sestávají z nákladů na jejich právní zastoupení za 5 úkonů právní pomoci (příprava a převzetí zastoupení, písemné vyjádření k žalobě a účast na jednání dne 30. 3. 2023, vyjádření ze dne 26. 5. 2023, účast na jednání dne 27. 6. 2023) x 10 540 Kč (tarifní hodnota 555 138 Kč) x 2 zastupovaní účastníci, mínus 20 % + 5x režijní paušál 300 Kč + 21 % DPH, celkem 103 842 Kč.