10 C 563/2020

Plný text

: Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl soudkyní JUDr. Marií Filippiovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození b) celé jméno žalobkyně , datum narození oba bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátkou titul jméno příjmení jméno . se sídlem adresa o zaplacení 57 500 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba se žalobním návrhem, aby žalovaný byl povinen zaplatit žalobcům částku 57 500 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení od 27.11.2020 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovanému na nákladech řízení částku 18 004,80 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta žalovaného.

1. Žalobci se žalobou domáhali na žalovaném zaplacení částky 57 500 Kč s přísl. s tím, že dne [datum] uzavřeli účastníci rezervační smlouvu ohledně jednotky č. [číslo] [číslo] se spoluvlastnickým podílem v rámci projektu [název] [jméno]. Žalobci zaplatili dle článku II. smlouvy rezervační poplatek ve výši 57 500 Kč včetně DPH na účet žalovaného. K realizaci realitní smlouvy nedošlo, jelikož všechny lhůty dle uvedené smlouvy uplynuly marně, zanikly tím účinky smlouvy samotné. Zástupce žalobců požádal dne 26.10.2020 přípisem o vrácení zaplaceného rezervačního poplatku.

2. Žalovaný navrhnul zamítnutí žaloby s odůvodněním, že rezervační smlouva byla uzavřena dne [datum] a tímto dnem začala žalovanému běžet lhůta v délce 60 dní k zaslání konkrétního textu SBKS s již vyplněnými konkrétními údaji týkajícími se žalobců a jimi rezervované jednotky. Tuto svou povinnost žalovaný splnil dne 15.11.2018 zasláním konkrétního textu SBKS spolu se všemi přílohami elektronickou poštou. Žalobci nedodrželi rezervační smlouvu, když do 30ti dnů neuzavřeli se žalovaným SBKS. Tím vznikl žalovanému nárok na smluvní pokutu ve výši 57 500 Kč Rezervační smlouva pak skončila uplynutím 35 dnů poté, co žalobci obdrželi od žalovaného konkrétní text smlouvy SBKS. Dne 23.12.2018 žalobci zaslali žalovanému mail, ve kterém sdělili, že SBKS neuzavřou, protože se rozhodli nákup velkého bytu ještě o nějaký čas odložit. Uzavřením rezervační smlouvy ztratil žalovaný možnost nabízet jednotku jiným zájemcům a vznikly mu náklady vynaložené na hledání vhodných zájemců a na sepsání konkrétních smluvních dokumentů, což má za následek i pozdější úhradu kupní ceny, což vede i k pozdější úhradě příslušných financujících úvěrů a nárůstu výše úroků. Žalovaná vynakládá na vypracování a uzavírání veškerých smluv náklady na externí poradce. Při uzavírání rezervační smlouvy žalobci věděli, že v případě nesplnění jejich povinnosti uzavřít SBKS vznikne žalovanému nárok na smluvní pokutu. Smluvní pokuta není nepřiměřeně vysoká ani vzhledem k ceně budoucího předmětu plnění, bytové jednotky v hodnotě 8 015 344 Kč bez DPH.

3. Z rezervační smlouvy soud zjistil, že dne [datum] uzavřeli žalobci jako zájemci se žalovaným rezervační smlouvu, s tím, že žalobci mají zájem na uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě na budoucí koupi jednotky č. [číslo] [číslo] v 6. nadzemním podlaží budovy B o podlahové ploše cca 109,95 m2 a příslušného podílu na společných částech budovy a na pozemcích B1 a B2 a spoluvlastnickém podílu na nebytové jednotce s výlučným užívacím právem k parkovacímu stání č. [číslo] [anonymizováno] [číslo] a sklepní kóji č. [číslo] [anonymizováno] a [číslo] [anonymizováno] za cenu 8 015 344 Kč bez DPH. V článku II. se žalobci zavázali uhradit do 5 pracovních dnů od podpisu smlouvy rezervační poplatek ve výši 57 500 Kč včetně DPH. Žalovaný se zavázal do 60 dnů zaslat žalobcům konkrétní text smlouvy o budoucí kupní smlouvě (možno i elektronickou poštou). Žalobci se zavázali, že do 30 dnů ode dne, kdy od žalovaného obdrží konkrétní text smlouvy o budoucí kupní smlouvě, uzavřít se žalovaným smlouvu o budoucí smlouvě kupní. Žalobci obdrželi rámcovou vzorovou smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Podle článku III. smlouvy se účastníci dohodli, že pokud žalobci v termínu uzavřou se žalovaným smlouvu o budoucí kupní smlouvě, bude rezervační poplatek v plné výši považován za uhrazenou zálohu na úhradu kupní ceny. Pokud žalobci nesplní svou povinnost uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě, jsou povinni zaplatit žalovanému smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku tj. ve výši 57 500 Kč. Žalovaný je oprávněn započíst již zaplacený rezervační poplatek, včetně DPH, na úhradu výše uvedené smluvní pokuty. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou počínaje dnem podpisu smlouvy a konče uplynutím 35. dne poté, co žalobci obdrží od žalovaného konkrétní text smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Tímto ukončením rezervační smlouvy není dotčen nárok developera na případnou smluvní pokutu. Z e-mailu ze dne 15.11.2018 soud zjistil, že žalobci byla zaslána na jeho e-mailovou adresu finální SBKS ke kontrole. Z e-mailu žalobkyně soud zjistil, že dne 23.12.2018 žalobci sdělili žalovanému, že smlouvu o smlouvě budoucí neuzavřou, protože se rozhodli ještě o nějaký čas nákup velkého bytu odložit. Z oznámení o zadání domácí platby soud zjistil, že žalobci dne 7.11.2018 uhradili částku 25 000 Kč a z výpisu z účtu soud zjistil, že dne 8.11.2018 uhradili částku 32 500 Kč.

4. Z dopisu advokáta žalobců ze dne 26.10.2020 soud zjistil, že žalobci odstoupili od rezervační smlouvy pro nepředložení konkrétního textu smlouvy a vyzvali žalovaného k vrácení částky 57 500 Kč, do 30ti dnů od doručení dopisu. Z dopisu žalovaného soud zjistil, že dopisem ze dne 6. listopadu 2020 sdělil žalobcům, že důvod k odstoupení od rezervační smlouvy nebyl naplněn, neboť konkrétní text smlouvy o budoucí kupní smlouvě byl žalobcům předložen, a to řádně v termínu. Smluvní pokuta byla sjednána pro případ, že žalobci nesplní povinnost uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Žalovanému tak vznikl nárok na smluvní pokutu a žalovaný tímto započetl svou pohledávku vůči žalobcům na uhrazení smluvní pokuty ve výši 57 500 Kč proti pohledávce žalobců na vrácení rezervačního poplatku ve stejné výši.

5. Výpověď svědkyně [titul] [jméno] [příjmení] nepřinesla pro posouzení sporu nic podstatného, neboť se žalobci vůbec nebyla v kontaktu.

6. Z výzvy k úhradě smluvní pokuty a z dodejek soud zjistil, že žalovaný dopisem ze dne 6. dubna 2021 vyzval žalobce k úhradě smluvní pokuty do 7 dnů. Z dopisu ze dne 26. dubna 2021 a z dodejek soud zjistil, že žalovaný započetl pohledávku na úhradu smluvní pokuty ve výši 57 500 Kč vůči nároku na vrácení rezervačního poplatku ve výši 57 500 Kč.

7. Podle § 1746 odst. 2 o.z. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

8. Podle § 1810 o. z. ustanovení tohoto oddílu se použijí na smlouvy, které se spotřebitelem uzavírá podnikatel a na závazky z nich vzniklé.

9. Podle § 1813 o. z. zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem.

10. Podle § 1815 o.z. k nepřiměřenému ujednání se nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá.

11. Podle § 2048 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

12. Podle § 1982 odst. 1 o.z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

13. Smlouva je jednou ze základních právních skutečností, vedoucí ke vzniku občanskoprávních vztahů. Obecně se uplatňující princip privátní autonomie v občanskoprávních vztazích (§ 1 odst. 2 o.z.), zvláště princip smluvní autonomie, znamená, že je ponecháno zásadně na uvážení a rozhodnutí samotných subjektů, zda vůbec a s kým smlouvu uzavřou, jaký bude její obsah, jaká bude její forma a též jaký typ smlouvy pro konkrétní případ občanskoprávního styku zvolí. Uzavřou-li subjekty smlouvu nepojmenovanou ve smyslu §1746 odst. 2 o.z., pak platí, že pro právní vztahy vyplývající z této smlouvy je rozhodující především její obsah (vlastní smluvní ujednání), tedy to, jak jsou vymezeny vzájemná práva a povinnosti smluvních stran; takto stanovené povinnosti jsou pak pro ně závazné. Ústavní soud ve své judikatuře dovodil, že z čl. 1 odst. 1 Ústavy vyplývá zásada, že smlouvy se mají dodržovat (pacta sunt servanda).

14. Účastníci dne [datum] uzavřeli rezervační smlouvu, na základě které se žalovaný zavázal do 60 dnů zaslat žalobcům konkrétní text smlouvy o budoucí kupní smlouvě a žalobci se zavázali, že do 30 dnů, ode dne, kdy od žalovaného obdrží konkrétní text smlouvy, uzavřou se žalovaným smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Žalobci na základě čl. II. uhradili žalovanému částku 57 500 Kč (dne 7.11.2018 částku 25 000 Kč a dne 8.11.2018 uhradili částku 32 500 Kč). Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, uplynutím 35. dne poté, co žalobci obdrží od žalovaného konkrétní text smlouvy s tím, že tímto ukončením smlouvy není dotčen nárok developera na případnou smluvní pokutu (článek IV. smlouvy). Žalovaný e-mailem (dle článku II.bod 2 smlouvy) dne 15.11.2018 zaslal žalobcům konkrétní text smlouvy. Smlouva zanikla dne [datum]. Žalobci e-mailem dne 23. 12. 2018 sdělili, že smlouvu neuzavřou, protože se rozhodli ještě o nějaký čas nákup velkého bytu odložit. Účastníci si sjednali, že v případě, že žalobci neuzavřou smlouvu o budoucí kupní smlouvě do 30 dnů ode dne, kdy obdrží konkrétní text smlouvy o budoucí kupní smlouvě od žalovaného, zaplatí žalovanému smluvní pokutu ve výši 57 500 Kč, kterou je žalovaný oprávněn započíst na úhradu smluvní pokuty (článek III. bod 2 smlouvy). Žalovaný dopisem ze dne 6. listopadu 2020 započetl svou pohledávku vůči žalobcům na uhrazení smluvní pokuty ve výši 57 500 Kč proti pohledávce žalobců na vrácení rezervačního poplatku ve stejné výši.

15. Soud má za to, že souhrn práv a povinnosti žalobců a žalovaného vyplývající z rezervačních smluv netrpí nerovnováhou k újmě spotřebitele. V rezervační smlouvě žalobci projevili zájem o nabytí vlastnictví specifikované bytové jednotky s podílem na společných částech domu a pozemku za cenu, která byla ve smlouvě vyčíslena. Žalovaný měl povinnost do 60ti dnů zaslat zájemci konkrétní text smlouvy a žalobci do 30ti dnů uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Text rámcové smlouvy o budoucí kupní smlouvě žalobci obdrželi při podpisu rezervační smlouvy a po zaslání konkrétního textu smlouvy žalobci nevznesli proti tomuto textu smlouvy žádné výhrady. Žalovaný, jak vyplývá z názvu smlouvy, se naproti tomuto zavázal rezervovat žalobcům předmět smlouvy. Smlouva o rezervaci byla prostředkem k zajištění záměru účastníků uzavřít v budoucnu zamýšlenou kupní smlouvu. Za tím účelem se žalovaný zavázal rezervovat specifikovanou nemovitost a žalobci se oproti tomu zavázali složit na účet žalovaného rezervační poplatek ve výši 57 500 Kč s tím, že v případě uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní bude započten na kupní cenu (článek III. bod 1). Pro případ, že žalobci nesplní svojí povinnost uzavřít ve lhůtě uvedené smlouvu o budoucí kupní smlouvě, se zavázali uhradit smluvní pokutu ve výši 57 500 Kč (článek III. bod 2). Soud má za to, že výše smluvní pokuty 57 500 Kč není nepřiměřeně vysoká vzhledem k ceně budoucího předmětu plnění ve výši 8 015 344 Kč bez DPH.

16. Rezervační smlouva nebyla smlouvou o smlouvě budoucí ve smyslu ust. § 1785 o.z., protože smlouva o smlouvě budoucí musí kromě obecných náležitostí, navíc obsahovat závazek uzavřít po vyzvání v budoucnu smlouvu a musí vymezovat obsah budoucí smlouvy. Povinnost uzavřít v budoucnu smlouvu může vyplývat pro více stran nebo pouze pro jednu stranu. Povinnost k uzavření smlouvy může být formulována i jako povinnost přijmout návrh strany oprávněné. Oboustrannou povinnost k uzavření smlouvy lze formulovat tak, že každé straně vzniká oprávnění učinit výzvu k uzavření smlouvy a povinnost druhé strany na základě této výzvy smlouvu uzavřít. Může být i sjednána povinnost jedné strany učinit výzvu k uzavření smlouvy a povinnost druhé strany na základě takové výzvy smlouvu uzavřít. Obsah budoucí smlouvy může být sjednán již ve smlouvě o smlouvě budoucí tak, že je určen veškerý její obsah. Obsah budoucí smlouvy může být také sjednán tak, že bude v budoucnu doplněn stranami. Obsah smlouvy musí být sjednán vždy alespoň obecným způsobem. Ze smlouvy musí být zjevné, co má být předmětem plnění (k tomu komentář Občanský zákoník V. závazkové právo první vydání, 2014 Beck online).

17. Z rezervační smlouvy se podává, že žalobci mají zájem na uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě na budoucí koupi nemovitosti. I v dalších částech smlouvy se hovoří, že k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě dojde až podpisem jejího písemného vyhotovení. V rezervační smlouvě se hovoří toliko o zájmu žalobců koupit nemovitost. Samotný„ zájem“ o koupi nemovité věci ještě není převzetí závazku smlouvu kupní v budoucnu uzavřít. Ve smlouvě je uvedeno, že žalovaný je povinen zaslat žalobcům (zájemci) konkrétní text smlouvy o budoucí kupní smlouvě a žalobci se zavázali do určité lhůty uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Ve smlouvě se nehovoří, že žalovaný nebo kterákoliv ze stran je povinna zaslat druhé straně výzvu k uzavření smlouvy. V rezervační smlouvě se na několika místech hovoří, že k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě dojde až následně. Soud proto s odkazem na § 4 o.z. má za to, že žalobci se nemohli domnívat, že rezervační smlouva je smlouvou o budoucí kupní smlouvě.

18. S ohledem na výše uvedené skutečnosti má soud za to, že žalobci nesplnili svoji povinnost vyplývající z rezervační smlouvy uzavřít smlouvu o budoucí kupní smlouvě ve lhůtě ve smlouvě uvedené a žalovanému tak vznikl nárok na zaplacení smluvní pokuty, kterou započetl na zaplacený rezervační poplatek. Soud proto žalobu zamítl.

19. O nákladech řízení rozhodl soud dle § 142 odst. 1 os.ř. Náklady řízení představují náklady právního zastoupení za 4 úkony právní služby (vyjádření k žalobě, podání ze dne 21.4.2021, účast na jednání dne 1.4.2021 a 3.6.2021) dle § 11 odst. 1 vyhl.č. 177/1996 Sb. (dále jen AT) po 3 420 Kč (dle § 7 AT), 4 x režijní paušál po 300 Kč (dle § 13 odst. 4 AT) DPH ve výši 3 124,80 Kč Náklady celkem 18 004,80 Kč.