12 C 49/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl samosoudcem Mgr Janem Čvančarou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Žaloba o určení, že výpověď z nájmu bytu [číslo] nacházejícího se v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Bubeneč, obec Praha ze dne 19. 12. 2019, doručená žalobkyni ze strany žalované dne 23. 12. 2019, je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na nákladech řízení částku 900 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou došlou soudu dne 20. 2. 2020 se žalobkyně domáhala přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu datované 19. 12. 2019, doručené jí ze strany žalované dne 23. 12. 2019 a odůvodněné hrubým porušením povinnosti nájemce ve smyslu § 2276 o. z., spočívajícím v tom, že, měla přenechat byt do podnájmu panu [příjmení] [jméno], bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele, přičemž přítomnost jmenovaného v bytě byla zjištěna při kontrole dne 22. 10. 2019. Žalobkyně uvedla, že byt [číslo] užívá na základě smlouvy o nájmu bytu [číslo] výpověď považuje za neplatnou, neboť pan [příjmení] byl v bytě pouze na návštěvě, nikoliv v podnájmu. Dále poukázala na to, že nebyla o kontrole informována v dostatečném předstihu způsobem uveřejněným žalovanou na jejich webových stránkách (dopisem obsahujícím kontaktní údaje o konkrétním pracovníkovi). Namítala, že podklady pro výpověď jsou nepravdivé a získané v rozporu s občanským zákoníkem. Zdůraznila, že v roce 2019 se jí narodila dcera a je samoživitelkou na rodičovské dovolené s příjmem 7 100 Kč. Navrhla, aby uvedená výpověď byla soudem určena za neoprávněnou, a tedy neplatnou a žalované uložena povinnost k náhradě nákladů řízení.

2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. Shodně podotkla, že žalobkyně užívá byt [číslo] na základě smlouvy, a že jí dne 23. 12. 2019 doručila výše uvedenou výpověď. Poukázala však na to, že od správní firmy obdržela podnět o možném podnajímání tohoto bytu bez jejího souhlasu. Dodala, že žalobkyně v bytě trvale nebydlí a při místním šetření byl v bytě dne 22. 10. 2019 v 7:30 hodin zastižen pan [příjmení], a to v županu. Tento byl v bytě zastižen i při kontrole dne 20. 4. 2020, kdy zaměstnancům žalované a správní firmy 7 [právnická osoba] sám sdělil, že v bytě bydlí na základě smlouvy se žalobkyní. Žalovaná zdůraznila, že kontroly prováděné podle popisu na webové stránce, na níž odkazuje žalobkyně, se týkají především technického stavu bytu. V daném případě však nedošlo k prohlídce samotného bytu a nebylo do něj vůbec vstupováno. Oznamování kontroly užívání bytu nájemcem by se z podstaty věci minulo účinkem. Dodala, že výpověď je po formální stránce řádná a výpovědní důvod byl naplněn, pročež nájemní vztah skončil uplynutím výpovědní lhůty dne 31. 3. 2020. Vzájemným návrhem pak navrhla, aby žalobkyni bylo uloženo předmětný byt vyklidit do 15 dnů od právní moci rozsudku a uložena povinnost nahradit žalované náklady řízení.

3. Vzájemný návrh žalované byl vyloučen k samostatnému projednání usnesením ze dne 11. 5. 2020, č.j. [číslo jednací].

4. Žalobkyně a její právní zástupce se bez omluvy k jednání dne 23. 3. 2021 nedostavili, ačkoliv vyrozumění o odročení jednání ze dne 14. 1. 2021 (nekonáno pro omluvu žalobkyně) bylo právnímu zástupci žalobkyně doručeno do datové schránky dne 12. 1. 2021. Soud proto jednal v nepřítomnosti žalobkyně a jejího právního zástupce (§ 101 odst. 3 o. s. ř.)

5. Z provedených důkazů zjistil soud následující:

6. Žalobkyně jako nájemce a žalovaná jako pronajímatel uzavřely dne 1. 11. 2010 smlouvu, na jejímž základě žalobkyně užívá byt [číslo] o velikosti 1 pokoj a 1 kuchyň ve druhém nadzemním podlaží domu [adresa], v k. ú. [část obce], obec Praha (na adrese [adresa svědka, žalobkyně, svědkyně a svědka]), a to na dobu neurčitou (nesporné, ověřeno smlouvou o nájmu bytu [číslo] ze dne 1. 11. 2010). Ve smlouvě bylo ujednáno, že nájemce není oprávněn přenechat byt nebo jeho část do podnájmu bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele (viz čl. 2 odst. 5 smlouvy).

7. Žalovaná doručila žalobkyni dne 23. 12. 2019 výpověď z nájmu předmětného bytu odůvodněnou s odkazem na § 2275 odst. 1 a § 2276 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.) a čl. 2 odst. 5 smlouvy o nájmu bytu, hrubým porušením povinností nájemce, skutkově vymezeným tak, že ačkoliv v bytě nebydlí, přenechala jej do podnájmu panu [příjmení] [jméno], jehož přítomnost v bytě byla zjištěna při místním šetření dne 22. 10. 2019, a to bez předchozího písemného souhlasu žalované. Výpověď s odkazem na § 228 odst. 1 písm. a) o. z. obsahuje poučení o 3 měsíční výpovědní době a poučení o právu nájemce vznést námitky (§ 2286 oz.) a právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, včetně uvedení lhůty dvou měsíců od dne od doručení výpovědi (§ 2290 oz.) (nesporné, ověřeno výpovědí ze dne 19. 12. 2019, včetně doručenky).

8. Žalovaná provedla neohlášené místní šetření (kontrolu) v předmětném bytě dne16. 10. 2019, dne 22. 10. 2019 a dne 20. 4. 2020. Kontrol se účastnil zaměstnanec správní firmy [firma], [anonymizováno] [celé jméno svědka] zaměstnankyně žalované [titul] [celé jméno svědkyně] a [jméno] [příjmení] (druhá jmenovaná pouze kontroly dne 20. 4. 2020). Při prvním šetření nebyl v bytě nikdo zastižen. Při druhém byl v bytě zastižen muž polské národnosti – pan [příjmení] [jméno], a to v županu. Při třetím šetření byl zastižen tentýž muž (opět v županu), který výše jmenovaným řekl, že byt jemu žalobkyní pronajímán (viz zápisy z místního šetření ze dne 16. 10. 2019, dne 22. 10. 2019 a dne 20. 4. 2020, a shodné svědecké výpovědi [celé jméno svědkyně] a [celé jméno svědka]).

9. Ačkoliv naplněn výpovědního důvodu má soud za prokázané již shora uvedenými důkazy, považuje za nutné poukázat na to, že tyto závěry jsou podepřeny výpovědí [celé jméno svědkyně] (viz protokol o jednání před Obvodním soudem pro Prahu 7 ze dne 13. 10. 2020, jejíž výslech soud, z důvodu obavy, že jej nebude možno provést znovu pro jejího vysoký věk a zdravotní stav (průkaz ZTP a obtížná chůze o berlích), provedl dne 14. 1. 2020 a z něho vyplynulo, že v předmětném domě žije již 12 let a bydlí ve stejném patře jako je byt [číslo]. Potvrdila, že od úmrtí matky žalobkyně se v předmětném bytě střídala řada osob, a že [příjmení] [jméno] v bytě [číslo] bydlí již 3 roky.

10. Z listiny - popisu kontroly v bytě z webových stránek žalované na adrese„ [webová adresa] bytech“ soud nezjistil žádné významné skutečnosti.

11. Soud neprovedl důkaz výslechem svědků [celé jméno svědka], [celé jméno svědka] a [celé jméno svědkyně], neboť ze shora uvedených důkazů vyplynul dostatek zjištění pro závěr o skutkovém stavu a žalovaná na těchto (jí navržených) důkazů netrvala. <i>12. Podle § 2288 zákon č. 89/2012. Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.) může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (odst. 1 písm. a). Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi (odst. 3).</i> <i>13. Podle § 2276 o. z. dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu s ustanovením § 2274 a 2275, hrubě tím poruší svou povinnost.</i> <i>14. Podle § 2286 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně (odst. 1). Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná (odst. 2).</i> <i>15. Podle § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.</i> 16. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalobkyně byt užívá na základě výše uvedené nájemní smlouvy. Soud se proto nejprve zabýval včasností podané žaloby a formálními náležitostmi výpovědi.

17. Žaloba byla podána včas, neboť s ohledem na doručení výpovědi žalobkyni dne 23. 12. 2020 a skutečnost, že žaloba došla soudu dne 20. 2. 2020, byl posledním dnem lhůty ve smyslu § 2290 o. z. 23. 2. 2020.

18. Ohledně formálních náležitostí výpovědi dospěl soud k závěru, že výpověď obsahuje jednoznačné skutkové vymezení výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. s tím, že žalobkyně v bytě sama nebydlí a přenechala jej do podnájmu třetí osobě, v čemž je spatřováno hrubé porušení povinností nájemce.

19. Výpověď v písemné formě byla žalobkyni doručena dne 23. 12. 2019 (§ 2286 odst. 1)

20. Formální náležitosti výpovědi má tedy soud za splnění a zabýval se naplněním výpovědního důvodu. <i>21. Podle § 2274 věta první o. z. nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele.</i> <i>22. Podle § 2275 o. z. v případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele (odst. 1). Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný; to neplatí, pokud byl ujednán zákaz podnájmu (odst. 2).</i> 23. Ohledně oprávnění nájemce přenechat byt do podnájmu rozlišuje zákon dvě situace. Jestliže nájemce v bytě bydlí, není třeba, aby s přenecháním části bytu vyslovil pronajímatel souhlas (§ 2274 o. z.). Je však nezbytné, aby nájemce ohlásil pronajímateli změny v počtu bydlících osob, bez zbytečného odkladu (§ 2272 odst. 1 o. z.) a současně nesmí být překročen počet osob žijících v bytě, přiměřený velikosti bytu (§ 2272 odst. 3). Porušení těchto podmínek představuje hrubé porušení povinnosti nájemce a naplnění výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.). V druhém případě, jestliže nájemce v bytě nebydlí, je nezbytné požádat pronajímatele o souhlas s přenecháním bytu nebo jeho části do podnájmu třetí sobě (§ 2275 odst. 1 o. z.), a to zásadně v písemné formě (§ 2275 odst. 2 o. z.). Souhlas pronajímatele může být nahrazen domněnkou, pokud se pronajímatel nevyjádří ve lhůtě 1 měsíce od doručení žádosti (§ 2275 odst. 2 o. z.). Dá-li nájemce byt třetí osobě do podnájmu bez předchozí písemné žádosti případně (neuplatní-li se domněnka souhlasu) bez písemného souhlasu, poruší tím hrubě povinnosti nájemce a naplní výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z.).

24. Žalobkyně v bytě nebydlí. Z její strany nebylo ani tvrzeno, že by souhlas žalované s užíváním bytu panem [příjmení] byl dán (opak vyplývá přímo z nájemní smlouvy čl. 2 odst. 5). Ze strany žalobkyně nebylo ani tvrzeno, že by pan [příjmení] byl členem její domácnosti. S ohledem na velikost bytu, skutečnost, že jmenovaný při kontrole opakovaně otevřel v županu a podpůrně také s ohledem na to, že svědkům v dubnu 2020 sám uvedl, že v bytě bydlí na základě nájemní smlouvy se žalobkyní, má soud za vyvrácené tvrzení žalobkyně, že šlo o pouhou návštěvu.

25. Soud proto dospěl k závěru, že žalobkyně, ač v bytě nebydlí, přenechala jej bez písemného souhlasu žalované do podnájmu třetí osobě – panu [příjmení]. Důvod uvedený ve výpovědi ze dne 19. 12. 2019 byl naplněn (ke dni doručení výpovědi) a výpověď je oprávněná. Žalobu proto, jako nedůvodnou, soud zamítl.

26. Námitka žalobkyně, že výpověď je v rozporu s dobrými mravy, neboť žalovaná při provádění kontroly nepostupovala v souladu postupem uveřejněným na jejích webových stránkách, je nedůvodná. Pronajímatel je oprávněn kontrolovat, zda nájemce dodržuje své povinnosti plynoucí z nájmu bytu. Pouze v případě, že pronajímatel hodlá, za účelem kontroly, opravy či údržby, vstoupit do bytu, je třeba, aby dopředu zajistil součinnost nájemce oznámením (§ 2219 odst. 1 věta první o. z.). Výjimku pak představuje situace, kdy je nezbytné zabránit škodě, či hrozí nebezpečí z prodlení (§ 2219 odst. 1 věta druhá o. z.). V projednávané věci nešlo o kontrolu stavu bytu, ale pouze o kontrolu osob byt užívajících. Oznamování takové kontroly předem postrádá z hlediska elementární logiky smyslu. Kontrola tak nebyla nepřiměřená okolnostem a rozpor výpovědi s dobrými mravy tak není dán.

27. Poukazovala-li žalobkyně na své poměry (narození dítěte, finanční situace) jde opět o argumentaci z hlediska naplnění výpovědního důvodu nerozhodnou. Pokud by žalobkyně v bytě bydlela, mohlo by jít o argument významný z hlediska povinnosti byt vyklidit.

28. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a zcela úspěšné žalované přiznal právo na jejich náhradu v plném rozsahu. Náklady žalované tvoří paušální náhrada hotových výdajů nezastoupeného účastníka ve smyslu vyhl. č. 254/2015 Sb. za 3 úkony (písemné vyjádření, přípravu a účast u jednání) po 300 Kč (§ 2 odst. 3 vyhlášky).