15 C 158/2020

Plný text

: Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl soudkyní JUDr. Ivou Kaňákovou ve věci žalobce: ; celé jméno žalobce , datum narození , bytem adresa zastoupený advokátem titul anonymizována dvě slova jméno příjmení , sídlem adresa , proti; žalovaným: ; 1. jméno příjmení celé jméno žalovaného , IČO , příjmení příjmení anonymizováno , PSČ obec anonymizována dvě slova zastoupena advokátkou titul jméno příjmení , sídlem adresa , 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované o zaplacení 200 000 Kč s příslušenstvím,

I. První žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 200 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z této částky od 4. 4. 2020 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba s tím, že druhá žalovaná je povinna společně a nerozdílně s první žalovanou zaplatit žalobci částku 200 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10% p.a. z této částky od 4. 4. 2020 do zaplacení, se zamítá.

III. Na náhradu nákladů řízení je první žalovaná povinna zaplatit žalobci částku 152 356,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

IV. Druhé žalované se nárok na náhradu nákladů řízení vůči žalobci nepřiznává.

1. Žalobce se žalobou doručenou Obvodnímu soudu pro Prahu 7 dne 8. 6. 2020 domáhal vydání rozsudku, kterým by soud rozhodl, že žalované jsou povinny společně a nerozdílně zaplatit žalobci částku 200 000 Kč s příslušenstvím. Žalobce uvedl, že dne [datum] byla mezi žalobcem jako zájemcem a žalovanými uzavřena Dohoda o složení blokovacího depozita, první žalovaná vystupovala jako zprostředkovatel a druhá žalovaná jako vlastník. Na základě této dohody druhá žalovaná zarezervovala ve prospěch žalobce nemovitou věc – jednotku [číslo] v k. ú. Holešovice, a to do 31. 3. 2020. V souladu s čl. III dohody zaplatil žalobce ve prospěch bankovního účtu první žalované dne 5. 3. 2020 částku 200 000 Kč jako rezervační depozitum. Po uzavření Dohody o složení blokovacího depozita následně účastníci jednali o obsahu kupní smlouvy. K jejímu uzavření ve stanovené rezervační lhůtě nedošlo, a to z důvodů na straně obou žalovaných. Žalované ani přes opakované urgence nevrátily žalobci zaplacené rezervační depozitum, ke kterému mělo dojít nejpozději dne 3. 4. 2020.

2. Ve věci byl vydán dne 21. 7. 2020 platební rozkaz, který byl usnesením ze dne 12. 8. 2020 zrušen, neboť se ho žalovaným nepodařilo doručit do vlastních rukou.

3. První žalovaná ve svém písemném vyjádření k žalobě ze dne 11. 10. 2020 uvedla, že s žalobou nesouhlasí, považuje ji za nedůvodnou a navrhla její zamítnutí. První žalovaná učinila nesporným, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena smlouva o složení blokovacího depozita, jejímž předmětem byla rezervace nemovitosti – bytové jednotky [číslo] v k.ú. Holešovice ve vlastnictví druhé žalované. Na základě této smlouvy uhradil žalobce na bankovní účet první žalované rezervační depozitum ve výši 200 000 Kč. Tato částka představovala část kupní ceny, na níž mělo být blokovací depozitum následně započteno. Den před podpisem smlouvy o složení blokovacího depozita zaslala první žalovaná na e-mailovou adresu [jméno] [příjmení], který za žalobce o koupi nemovitosti jednal, návrh kupní smlouvy. Žalobce měl tedy možnost se s návrhem kupní smlouvy seznámit ještě před podpisem smlouvy o složení blokovacího depozita. Na schůzce, kde došlo k podpisu smlouvy o složení blokovacího depozita, žalobce potvrdil, že návrh kupní smlouvy obdržel a seznámil se s ním. První žalovaná akceptovala v podstatě všechny návrhy úprav, které žalobce požadoval. První žalovaná popírá, že by nereagovala na urgence žalobce a jeho právní zástupkyně [titul] [příjmení]. Naopak to byla první žalovaná, kdo se aktivně snažil ve věci uzavření kupní smlouvy jednat, avšak na straně žalobce a jeho zástupců byla zjevná neochota komunikovat, žalobce ani [titul] [příjmení] nereagovali na zprávy ani telefonáty. Žalobce a jeho zástupci se dopouštěli obstrukčního jednání, kterým uzavření smlouvy blokovali. Úschovu kupní ceny měla původně provádět [právnická osoba], o čemž první žalovaná žalobce předem informovala. Před koncem rezervační doby, vzhledem k tomu, že žalobce a [titul] [příjmení] trvali na předložení návrhu úschovní smlouvy, avšak bez dohodnutého obsahu kupní smlouvy nebylo možné návrh smlouvy o úschově zajistit, oslovila první žalovaná advokáta, který měl úschovu provést. Žalobce nedodal první žalované ani po opakovaných urgencích rodné číslo, což je nezbytným údajem, bez kterého není možné kupní smlouvu dokončit, kupní smlouva bez tohoto údaje není způsobilá zavkladování do katastru nemovitostí. Bez tohoto údaje nejde dokončit ani návrh na vklad do katastru nemovitostí. Pokud jde o potvrzení bezdlužnosti, o němž žalobce tvrdí, že mu nebylo zasláno, k tomu první žalovaná uvedla, že zaslala ještě před podpisem smlouvy o složení blokovacího depozita žalobci, resp. [jméno] [příjmení], který v této věci za žalobce též jednal, kromě návrhu kuní smlouvy též energetický štítek budovy, evidenční list a potvrzení o bezdlužnosti ve vztahu ke společenství vlastníků bytových jednotek. Všechny potřebné dokumenty měl tedy žalobce k dispozici. První žalovaná uvedla, že žalobce svým jednáním porušil podmínky smlouvy o složení rezervačního depozita, čímž mu vznikla povinnost k úhradě smluvní pokuty ve výši složeného rezervačního depozita ve prospěch druhé žalované. Žalované následně zaslaly žalobci přípis obsahující jednostranný zápočet nároku druhé žalované na úhradu smluvní pokuty ve výši 200 000 Kč proti nároku žalobce na vrácení blokovacího depozita ve výši 200 000 Kč.

4. Z Dohody o složení blokovacího depozita (dále jen„ Dohoda“) soud zjistil, že tato Dohoda byla uzavřena mezi účastníky dne [datum]. První žalovaná byla v Dohodě označena jako„ Zprostředkovatel“, žalobce byl označen jako„ Zájemce“ a druhá žalovaná byla označena jako„ Vlastník“. Podle článku I. Dohody první žalovaná prohlásila, že je na základě zprostředkovatelské smlouvy uzavřené mezi druhou žalovanou a první žalovanou oprávněna zprostředkovávat prodej nemovitých věcí a) bytová jednotka [číslo] (jednotka vymezená podle občanského zákoníku), nacházející se v [část obce] v ulici [ulice], v budově [adresa], byt.dům, [list vlastnictví], [číslo] zahrada 115 m2, na parcele [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 303 m2 a b) spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech domu a pozemku; to vše zapsané na listu vlastnictví [číslo] (dále jen„ LV“) pro katastrální území Holešovice vedeném katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha (dále jen„ Nemovitosti“). Podle článku II Dohody žalobce prohlásil, že má v úmyslu s druhou žalovanou uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem budou nemovité věci popsané v článku I. Dohody. Kupní cena byla sjednána na částku 5 499 000 Kč. Žalované se zavázaly rezervovat pro žalobce nemovité věci do 31. 3. 2020. Podle článku III. Dohody žalobce bezhotovostním převodem složí první žalované rezervační depozitum ve výši 200 000 Kč na účet první žalované do 5 dnů ode dne uzavření Dohody a toto rezervační depozitum bude započteno do kupní ceny 5 499 000 Kč. Veškeré ostatní peněžní prostředky musí být uschovány a vypořádány prostřednictvím bankovní úschovy prováděné bankou nebo advokátní úschovy, která bude specifikována v kupní smlouvě. Podle článku IV. Dohody se žalobce zavázal, že po vyzvání první žalovanou po splnění podmínek uvedených v tomto článku uzavře s druhou žalovanou kupní smlouvu, kterou neuzavře bez vědomí první žalované. Podle článku V. bodu 3 Dohody pokud žalobce poruší povinnost stanovenou v čl. IV, odst. 1 písm. a), je povinen uhradit druhé žalované smluvní pokutu ve výši blokovacího depozita, a to 200 000 Kč. První žalovaná a žalobce pro tento případ uzavírají tímto dohodu o započtení nároku druhé žalované na úhradu smluvní pokuty.

5. Z e-mailové komunikace mezi žalobcem, jeho právní zástupkyní [titul] [příjmení] a první žalovanou ze dne 19. 3. 2020, 23. 3. 2020, 26. 3. 2020, 30. 3. 2020, 31. 3. 2020, 1. 4. 2020 5. 6. 2020, soud zjistil, že žalobce dne 19. 3. 2020 a dne 23. 3. 2020 urgoval u první žalované zapracování úprav do návrhu kupní smlouvy. V e-mailu ze dne 19. 3. 2020, který žalobce zaslal první žalované, ji výslovně žádal, aby s advokátkou dotáhla finální verzi kupní smlouvy. Téhož dne e-mailem kontaktovala první žalovanou [příjmení] [příjmení] a žádala první žalovanou o kontakt na advokáta, který pro první žalovanou zpracovával návrh kupní smlouvy. E-mailem ze dne 19. 3. 2020 první žalovaná žalobci sdělila, že většinu úprav, kterou navrhla jeho advokátka, první žalovaná opravila a zaslala žalobci upravenou verzi. První žalovaná vyjádřila nesouhlas s žalobcem navrhovanou pokutou jen pro druhou žalovanou ve výši 100 000 Kč. Dne 23. 3. 2020 [titul] [příjmení] opět žádala první žalovanou o kontakt na advokáta, který pro první žalovanou zpracoval návrh kupní smlouvy. Dne 30. 3. 2020 první žalovaná žalobci sdělila, že úschovu bude realizovat první žalovanou zvolený advokát. E-mailem ze dne 31. 3. 2020, který [titul] [příjmení] zaslal první žalované, byla první žalovaná upozorněna na skutečnost, že žalobce potvrzení o bezdlužnosti ve smyslu § 1186 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ NOZ“) nedostal, toto mu nebylo zasláno.

6. Z e-mailů ze dne 3. 3. 2020 soud zjistil, že první žalovaná zaslala [jméno] [příjmení] energetický štítek a evidenční list a platby za byt [číslo] návrh kupní smlouvy na byt a dále Smlouvu o převodu vlastnického práva k družstevním bytovým jednotkám do vlastnictví člena družstva – nájemce bytů ze dne [datum], která byla uzavřena mezi Bytovým družstvem Osada jako převádějícím a druhou žalovanou jako nabyvatelem.

7. Z e-mailu ze dne 5. 3. 2020, který zaslal [jméno] [příjmení] první žalované, soud zjistil, že [jméno] [příjmení] zaslal první žalované opravený návrh kupní smlouvy s připomínkami.

8. Z e-mailu ze dne 11. 3. 2020, který zaslala první žalovaná [jméno] [příjmení] ve 14:29 hodin, soud zjistil, že tímto e-mailem byl zaslán návrh kupní smlouvy.

9. Z e-mailu ze dne 11. 3. 2020, který zaslala první žalovaná [jméno] [příjmení] ve 14:33 hodin, soud zjistil, že tímto e-mailem byl zaslán opravený návrh kupní smlouvy.

10. Z e-mailu ze dne 11. 3. 2020, který zaslal [jméno] [příjmení] první žalované, soud zjistil, že [jméno] [příjmení] zaslal první žalované reakci [titul] [příjmení] na upravený návrh kupní smlouvy.

11. Z listiny Oznámení o právním zastoupení/Předžalobní výzva soud zjistil, že dne 7. 4. 2020 zaslal právní zástupce žalobce oběma žalovaným předžalobní výzvu, kterou obě žalované vyzval, aby mu společně a nerozdílně zaplatily částku 200 000 Kč do 7 dnů od doručení výzvy.

12. Z výpisu z Živnostenského rejstříku ze dne 30. 6. 2020 soud zjistil, že oprávnění první žalované k podnikatelské činnosti vzniklo dne 2. 3. 2015, je na dobu neurčitou a bylo přerušeno od 14. 8. 2017 do 4. 12. 2017. Předmětem podnikání první žalované je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, obory činnosti zprostředkování obchodu a služeb od 2. 3. 2015, poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků od 2. 3. 2015, pronájem a půjčování věcí movitých od 29. 11. 2016, nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí od 3. 3. 2020 a od 29. 11. 2016 do 2. 3. 2020 realitní činnost, správa a údržba nemovitostí.

13. Z výpisu z Živnostenského rejstříku soud zjistil, že od 1. 10. 20210 je předmětem podnikání žalobce výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, obory činnosti zprostředkování obchodu a služeb, velkoobchod a maloobchod, poskytování software, poradenství v oblasti informačních technologií, zpracování dat, hostingové a související činnosti a webové portály, poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků, příprava a vypracování technických návrhů, grafické a kresličské práce, reklamní činnost, marketing, mediální zastoupení a od 24. 2. 2021 realitní zprostředkování a od 28. 12. 2011 do 1. 3. 2017 zprostředkování spotřebitelského úvěru.

14. Z Výpisu z Živnostenského rejstříku soud zjistil, že předmětem podnikání [jméno] [celé jméno svědka] je od 2. 9. 2011 výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, obory činnosti zprostředkování obchodu a služeb, velkoobchod a maloobchod, poskytování software, poradenství v oblasti informačních technologií, zpracování dat, hostingové a související činnosti a webové portály, poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků, reklamní činnost, marketing, mediální zastoupení, a od 3. 3. 2020 nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí a od 27. 4. 2020 realitní zprostředkování.

15. Z Výpisu z Živnostenského rejstříku soud zjistil, že předmětem podnikání [jméno] [příjmení] je od 3. 3. 2020 nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí.

16. Ze dvou Podacích lístků ze dne 8. 4. 2020 soud zjistil, že oběma žalovaným byla doporučenou poštou zaslána předžalobní výzva.

17. Z e-mailu ze dne 15. 5. 2020, který právní zástupkyně první žalované zaslala právnímu zástupci žalobce, soud zjistil, že nárok žalobce není důvodný a žalovaná žalobci blokovací depozitum nevrátí, neboť na straně prodávající vznikl proti žalobci nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši 200 000 Kč, která byla následně započtena proti nároku žalobce na vrácení blokovacího depozita.

18. Z listiny Potvrzení o platbě vydaném [právnická osoba] soud zjistil, že dne 5. 3. 2020 byla na účtu [bankovní účet] vedeném na majitele [celé jméno žalobce] zúčtována platba 200 000 Kč ve prospěch účtu č. [bankovní účet].

19. Ze sms zpráv mezi panem [příjmení] a první žalovanou ze dne 12. 3 2020 až 27. 3. 2020 soud zjistil, že dne 13. 3. 2020 pan [příjmení] první žalované sdělil, aby nadále vše ohledně bytu v Holešovicích řešila s panem [celé jméno žalobce] či [titul] [příjmení].

20. Ze sms zpráv mezi žalobcem a první žalovanou ze dne 13. 3 2020 až6. 4. 2020 soud zjistil, že dne 18. 3. 2020 požádala první žalovaná žalobce, aby jí sdělil, jak je to s kupní smlouvou, popřípadě pokud to za žalobce může řešit někdo jiná a žalobce první žalované sdělil, že chce, aby smlouva byla dotažena do konce a podepsána. Dne 20. 3. 2020 první žalovaná informovala žalobce, že již zařizuje úschovní účet, žalobce první žalované sdělil, že první žalovaná dosud neodepsala jeho advokátce, která první žalované dne 19. 3. 2020 opět napsala e-mail, na to první žalovaná žalobci sdělila, že advokátce žalobce zavolá i odepíše pan [příjmení]. Dne 26. 3. 2020 žalobce první žalované sdělil, že mu advokátka říkala, že bude odpovídat první žalované a dne 27. 3. 2020 oznámil žalobce první žalované, že má volat přímo paní [příjmení]. Dne 30. 3. 2020 požádal žalobce první žalovanou o sdělení jména a příjmení advokáta, který by měl podle nejnovějších informací dělat úschovu a první žalovaná odpověděla, že se jedná o [titul] [jméno] [příjmení]. Dne 1. 4. 2020 a dne 2. 4. 2020 žádala první žalovaná žalobce o reakci a ten jí žádal o komunikaci s paní [příjmení]. Na to první žalovaná žalobci sdělila, že paní [příjmení] nereaguje, dále mu sdělila, že co se týká úschovního účtu, nemá první žalovaná stále kompletní osobní údaje žalobce a dále první žalovaná sdělila žalobci, že chce vyjít žalobci vstříc a dokončit obchod i po uplynutí rezervační smlouvy. Dne 3. 4. 2020 první žalovaná žalobci sdělila, že pokud žalobce žádá odstoupení od smlouvy, je nutno zaslat toto písemně s ověřeným podpisem a dne 6. 4. 2020 první žalovaná urgovala žalobce o reakci.

21. Z Výpisu z katastru nemovitostí k datu 24. 2. 2020 a z listiny„ Informace o jednotce“ ze dne 27. 10. 2020 soud zjistil, že druhá žalovaná je vlastníkem jednotky [číslo] bytu, v bytové domě [adresa], to je zapsáno na [příjmení] vlastnictví [číslo], katastrální území Holešovice, obec Praha, který nabyla na základě Smlouvy kupní ze dne [datum].

22. Z listiny označené jako„ Věc: započtení smluvní pokuty na složené blokovací depozitum“ Podacího lístku ze dne 14. 5. 2020 a listiny České pošty o sledování zásilky sou zjistil, že dne 14. 5. 2020 zaslala první žalovaná žalobci doporučeným dopisem listinu o započtení smluvní pokuty na složené blokovací depozitum, která není datována ani podepsána žalovanými, zásilka byla žalobci dodána dne 22. 5. 2020. Obsahem listiny je, že ze strany žalobce došlo k porušení čl. IV odst. 1 bod a) dohody o složení blokovacího depozita, a proto je žalobce povinen uhradit druhé žalované ve smyslu čl. V odst. 3 této dohody smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč. Žalované žalobci oznamují, že tímto započítávají nárok druhé žalované na úhradu smluvní pokuty ve výši 200 000 Kč proti nároku žalobce na vrácení blokovacího depozita ve výši 200 000 Kč.

23. Z listiny Doklad o převzetí zálohy ze dne 28. 1. 2020 soud zjistil, že žalovaný jako vlastník nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví], katastrální území Zavadilka, potvrdil převzetí zálohy 500 000 Kč od žalobce jako kupujícího, která bude následně odečtena z kupní ceny.

24. Z listiny Informace o řízení/Nahlížení do katastru nemovitostí, [webová adresa] soud zjistil, že žalovanému k 13. 8. 2020 svědčí vlastnické právo k nemovitostem na čísle LV: [číslo], katastrální území Zavadilka, a to k pozemkům parcelní číslo st. 45; součástí pozemku je stavba, [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [číslo].

25. Z listiny Informace o řízení/Nahlížení do katastru nemovitostí, [webová adresa] soud zjistil, že na nemovitosti v k.ú. Zavadilka byla dne 5. 8. 2020 vyznačena plomba, jako účastníci řízení jsou označení žalovaný jako převodce a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako nabyvatelé.

26. Z listiny Výzva k vydání bezdůvodného obohacení ze dne 13. 8. 2020 soud zjistil, že právní zástupkyně žalobce vyzvala žalovaného k vrácení částky 500 000 Kč do sedmi dnů od obdržení výzvy. Jedná se o částku, kterou žalovaný převzal od žalobce dne 28. 1. 2020, aniž by si účastníci sjednali podmínky pro uzavření smlouvy a k uzavření smlouvy nedošlo a od 5. 8. 2020 je vedeno řízení o převodu vlastnictví k nemovitým věcem specifikovaným v dokladu o převzatí zálohy ze dne 28. 1. 2020. Z dodejky soud zjistil, že zásilka byla žalovanému uložena na poště dne 19. 8. 2020, žalovaný si ji v úložní době nevyzvedl a dne 2. 9. 2020 byla zásilka vložena do žalovaným užívané schránky.

27. Z listiny Předžalobní výzva k vydání bezdůvodného obohacení ze dne 7. 9. 2020 soud zjistil, že právní zástupkyně žalobce vyzvala žalovaného dne 13. 8. 2020 k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 500 000 Kč, které žalovaný od žalobce převzal dne 28. 1. 2020, kdy tato částka měla představovat zálohu na kupní cenu za věci nemovité ve vlastnictví žalovaného zapsané na [list vlastnictví] pro k.ú. Zavadilka u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk Žalobce vyzval žalovaného k vrácení částky 500 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení do sedmi dnů od obdržení výzvy. Z Podací stvrzenky právní zástupkyně žalobce soud zjistil, že předžalobní výzva byla žalovanému zaslána doporučenou poštou dne 8. 9. 2020 a z [webová adresa] soud zjistil, že dne 10. 9. 2020 byla zásilka pro žalovaného uložena na České poště, když žalovaný nebyl zastižen.

28. Z Kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že tuto smlouvu uzavřela druhá žalovaná jako prodávající a [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako kupující, předmětem smlouvy byla bytová jednotka [číslo] (jednotka vymezená podle občanského zákoníku) vymezená v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] v části obce Holešovice v ulici [ulice], bytový dům, ([list vlastnictví]). Kupní cena byla sjednána na 5 150 000 Kč.

29. Z webových stránek [webová adresa] ze stránky s nadpisem Výše provize realitních kanceláří soud zjistil, že průměrná výše provize, která se zaplatí realitnímu makléři či kanceláři, se pohybuje mezi 3% a 6% bez DPH z prodejní ceny nemovitosti.

30. Z listiny Výhradní smlouva o zprostředkování a poskytování služeb ze dne 1. 3. 2020 soud zjistil, že tuto smlouvu uzavřena druhá žalovaná jako zájemce a první žalovaná jako zprostředkovatel. Podle čl. I. předmětem smlouvy je závazek první žalované, že bude vyvíjet činnost směřující k tomu, aby druhá žalovaná mohla uzavřít smlouvu o koupi bytové jednotky [číslo] nacházející se v [část obce] v ulici [ulice], v budově [adresa], byt.dům, [list vlastnictví], [číslo] zahrada 115 m2, na parcele [číslo] zastavěná plocha a nádvoří o výměře 303 m2 a spoluvlastnického podílu o velikosti [číslo] na společných částech domu a pozemku, s třetími osobami, vyhledanými a navrženými první žalovanou. Podle čl. IV. za splnění předmětu této smlouvy dle čl. I., tedy uzavření předmětné smlouvy prostřednictvím činnosti první žalované přísluší první žalované smluvní provize ve výši 200 000 Kč z kupní ceny, za které se předmětné nemovité věci prodají třetí osobě. Provize je splatná 5. Den po dni, kdy dojde k převodu vlastnického práva k nemovitosti na kupujícího. Provize může být první žalovanou započtena/stržena přímo druhou žalovanou nebo třetí osobou ze složeného rezervačního poplatku nebo z kupní ceny/úplaty za převod nemovitosti. Podle čl. V. doba platnosti této smlouvy končí dne 31. 5. 2020 nebo dokončením této obchodní transakce včetně vyplacení odměny první žalované.

31. Z listiny Plná moc ke složení blokovacího depozita soud zjistil, že druhá žalovaná zmocnila první žalovanou, aby jménem zmocnitele provedla úkon o složení blokovacího depozita dle zprostředkovatelské smlouvy ze dne 1. 3. 2020 a dohodě o složení blokovacího depozita ze dne [datum]. Plná moc byla udělena dne [datum] na dobu neurčitou.

32. Z dopisu Asociace realitních kanceláří České republiky ze dne 19. 10. 2021 soud zjistil, že obvyklá provize realitních kanceláří napříč Českou republikou se pohybuje nejčastěji v rozmezí 2- 7% z realizované ceny, avšak může být dohodnuta jako vyšší i nižší s ohledem na složitost případu. Výše rezervačního poplatku je většinou ve výši 5- 10% z kupní ceny.

33. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] soud zjistil, že pomáhal a zprostředkovával druhé žalované prodat její byt a účastnil se jednání o koupi bytu s žalobcem. Žalobce projevil zájem o koupi bytu, na setkání se dohodli, co k tomu bude potřebovat a po té se rozešli. První žalovaná připravoval podklady k uzavření smlouvy. Žalobce měl výtky ke smlouvě a rovněž měl výtky k tomu, že mu nebyly dodány některé podklady. První žalovaná se proto obrátila na druhou žalovanou a o tyto doklady ji žádala. První žalovaná si svědkovi stěžovala na průtahy ze strany žalobce. Svědek žalobce telefonicky kontaktoval, ten mu řekl, že má jednat s jeho právní zástupkyní. Fyzickému předání dokladů mezi žalobcem a první žalovanou nebyl svědek přítomen.

34. Z výslechu svědka [celé jméno svědka] soud zjistil, že byl do roku 2020 životním partnerem první žalované, společně i podnikali. Z počátku nebylo jasné, kdo má o předmětný byt zájem, s žalobcem se jednání účastnil i pan [celé jméno svědka], ale nakonec bylo domluveno, že byt koupí žalobce. Žalobce byl nekontaktní, nakonec veškerou komunikaci předal své právní zástupkyni. Žalobce měl o nemovitost zájem a chtěl obchodní transakci dokončit. Byl to žalobce, kdo vznášel požadavky na úpravu rezervační a kupní smlouvy a první žalovaná se snažila těmto požadavkům vyhovět, dokonce mu řekla, že pokud nemá o obchod zájem, není problém, aby se mu rezervační poplatek vrátil. Poslední den lhůty žalobce od realizace odstoupil. I v této fázi byla první žalovaná připravena žalobci vráti rezervační poplatek, ale vrcholem bylo, když svědkovi a první žalované přišel platební rozkaz na 20 000 Kč Smlouvy připravoval první žalovaná 35. Z výslechu svědka [celé jméno] [celé jméno svědka] soud zjistil, že žalobce ho požádal o právní pomoc v souvislosti s koupí nemovitosti v [ulice] ulici. První žalovanou viděl svědek při podpisu rezervační smlouvy, druhou žalovanou rovněž viděl při podpisu rezervační smlouvy. Ještě před podpisem rezervační smlouvy bylo ústně dohodnuto, že peníze se budou dávat do bankovní úschovy. Po složení rezervačního poplatku začal váznou právní servis ze strany právníka první žalvoané, kupní smlouva nebyla dobře napsána a svědek věděl, že by takto na katastru neprošla. Kupní smlouvu a právní servis obstarával právník první nebo druhé žalvoané, svědek již neví, čí právník to byl, žalobce si svědkovi stěžoval, že první žalovaná nechtěla kupní smlouvu opravit. Žalobce navrhoval, aby právní servis dělala jeho právní zástupkyně Mgr. lanková, ale s tím první žalovaná nesouhlasila. Pár dnů před koncem rezervační smlouvy svědkovi žalobce říkal, že mu první žalovaná zavolala nebo napsala, že úschova nebude v bance ale u advokáta. Žalobce začal mít z tohoto postupu obavy. Žádná smlouva o úschově v průběhu celé transakce nebyla předložena.

36. Z účastnického výslechu žalobce soud zjistil, že částku 200 000 Kč složil na účet uvedení v rezervační smlouvě, který byl účtem první žalované a kupní cena měla být složena do bankovní úschovy [právnická osoba]. Den před koncem rezervační smlouvy, možná v poslední den dostal žalobce informaci od první žalované, buď telefonickou, nebo písemnou, že úschova nebude bankovní, ale advokátní. První žalovaná tuto změnu nezdůvodnila.

37. Z účastnického výslechu první žalované soud zjistil, že se v realitní činnosti pohybuje od roku 2015. Něco z listin, které žalobce požadoval, dostal na schůzce a něco mu bylo zasláno e-mailem. První žalovaná posílala žalobci e-mailem energetický štítek a evidenční list. Podle připomínek žalobce byla několikrát kupní smlouva upravována.

38. Z účastnického výslechu druhé žalované soud zjistil, že dala první žalované plnou moc a spolu podepsaly zprostředkovatelskou smlouvu. Následně proběhla schůzka se zájemci, na které byla podepsána rezervační smlouva, na této schůzce dala druhá žalovaná žalobci doklad o bezdlužnosti na byt a kontakt na předsedkyni družstva, neboť tam byla možnost jednat o dokoupení komerčních prostor. O tom, že má dát žalobci doklad o bezdlužnosti na byt, ji předem informovala první žalovaná. Blokovací depozitum ve výši 200 000 Kč bylo složeno na účet první žalované, s tím druhá žalovaná neměla nic společného. Obchod se nakonec neuskutečnil údajně pro průtahy, když mělo být něco špatně ve smlouvách, takto druhou žalovanou informoval první žalovaná. Svědkyně dále uvedla, že žádné finanční závazky z tohoto obchodu vůči první žalované nemá, rovněž tak první žalovaná nemá vůči druhé žalované žádné finanční závazky z tohoto obchodu. První žalovaná druhé žalované říkala, že po podpisu kupní smlouvy budou finanční prostředky ve výši kupní ceny složeny do advokátní nebo bankovní úschovy, podle toho, jak se účastníci domluví. Žádná preference, jaká úschova to bude, stanovena nebyla. To, že se obchod neuskuteční, oznámila druhé žalované první žalovaná telefonicky, žádné podrobnosti nesdělila, druhá žalovaná se na ně neptala. Z částky 200 000 Kč druhá žalovaná nedostala nic, neví, jaký byl další osud těchto finančních prostředků. Z dalšího prodeje tohoto bytu dostala realitní kancelář provizi 150 000 Kč.

39. K otázce právního posouzení věci:

40. Podle § 1746 odst. 2 NOZ strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

41. Podle § 2079 odst. 1 NOZ kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu 42. Podle § 2079 odst. 2 NOZ neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně.

43. Podle § 2080 NOZ kupní cena je ujednána dostatečně určitě, je-li ujednán alespoň způsob jejího určení.

44. Podle § 2128 odst. 1 věty první NOZ při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560.

45. Podle § 560 NOZ písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.

46. Podle § 1725 NOZ smlouva je uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah. V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah.

47. Podle § 1729 odst. 1 NOZ dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod.

48. Podle § 1729 odst. 2 NOZ strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.

49. Podle § 1759 NOZ smlouva strany zavazuje. Lze ji změnit nebo zrušit jen se souhlasem všech stran, anebo z jiných zákonných důvodů. Vůči jiným osobám smlouva působí jen v případech stanovených v zákoně.

50. Podle § 1807 NOZ má se za to, že co dala jedna strana druhé před uzavřením smlouvy, je záloha.

51. Podle § 2991 NOZ kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důchodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

52. Podle § 2991 odst. 2 NOZ bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

53. V řízení bylo prokázáno, že mezi účastníky byla uzavřena Dohoda o složení blokovacího depozita, na základě které žalobce na účet první žalované složil rezervační depozitum ve výši 200 000 Kč, které mělo být započteno do kupní ceny 5 499 000 Kč. Pokud by žalobce porušil povinnost stanovenou v čl. IV. odst. 1 písm. a) této dohody, je povinen uhradit druhé žalované smluvní pokutu v plné výši blokovacího depozita a to 200 000 Kč. Mezi oběma žalovanými byla dne 1. 3. 2020 uzavřena Výhradní smlouva o zprostředkování a poskytování služeb., kterou se první žalovaná zavázala vyvíjet činnost směřující k tomu, aby druhá žalovaná mohla uzavřít smlouvu o koupi nemovitosti s třetími osobami, a za uzavření kupní smlouvy přísluší první žalované smluvní provize ve výši 200 000 Kč. Plnou mocí ke složení blokovacího depozita zmocnila druhá žalovaná první žalovanou, aby první žalovaná jménem druhé žalované provedla úkon o složení blokovacího depozita dle zprostředkovatelské smlouvy ze dne 1. 3. 2020 a dohodě o složení blokovacího depozita ze dne [datum]. Dopisem zaslaným žalobci dne 14. 5. 2020 zaslala první žalovaná žalobci oznámení o započtení smluvní pokuty na složené blokovací depozitum, které bylo podepsáno oběma žalovanými. (listina obsažená ve spisu není datována ani podepsána, nicméně žalobce v průběhu řízení potvrdil, že tuto listinu obdržel).

54. Pokud první žalovaná argumentuje, že žalobcem požadované listiny zaslala na e-mail [jméno] [příjmení], který dle tvrzení první žalované za žalobce ohledně koupě předmětné bytové jednotky jednal, pak toto tvrzení žalované nebylo v řízení prokázáno, v řízení nebyl předložen důkaz, že by žalobce zmocnil pana [příjmení] k jednání za žalobce ohledně koupě předmětné bytové jednotky. Pokud se tedy první žalovaná rozhodla, že některé písemnosti bude posílat na e-mailovou adresu pana [příjmení] či s touto osobou jinak komunikovat, pak výsledky této komunikace a případné závazky z ní nelze přenášet na žalobce, neboť ten pana [příjmení] k jednání ohledně koupě předmětné bytové jednotky výslovně nezmocnil.

55. Soud se zabýval otázkou, jestli první žalované vznikl nárok na odměru, tedy smluvní provizi ve výši 200 000 Kč dle článku IV. Výhradní smlouvy o zprostředkování a poskytování služeb ze dne 1. 3. 2020.

56. Podle článku IV. Výhradní smlouvy o zprostředkování a poskytování služeb ze dne 1. 3. 2020 náleží první žalované při splnění podmínek uvedených v čl. I. této smlouvy smluvní provize ve výši 200 000 Kč z kupní ceny, za které se nemovité věci prodají třetí osobě. Provize je splatná 5. den po dni, kdy dojde k převodu vlastnického práva k nemovitosti na kupujícího.

57. V projednávané věci nebyla však podmínka pro přiznání odměny dle čl. IV. Výhradní smlouvy o zprostředkování a poskytování služeb ze dne 1. 3. 2020 splněna, neboť k převodu vlastnického práva k nemovitosti na žalobce nikdy nedošlo, a proto první žalovaná nárok za zaplacení odměny – smluvní provize ve výši 200 000 Kč nemá. V takovém případě ani nemohlo dojít k započtení smluvní pokuty na složené blokovací depozitum dle čl. IV. odst. 2 Výhradní smlouvy o zprostředkování a poskytování služeb, které bylo žalobci první žalovanou oznámeno doporučeným dopisem dne 14. 5. 2020.

58. Složení blokovací depozitum ve výši 200 000 Kč se nachází na účtu první žalované, tato částka se na účtu první žalované nachází v současné době bez právního důvodu a na její straně tedy došlo ke vzniku bezdůvodného obohacení, které je první žalovaná povinna žalobci vydat.

59. V řízení bylo prokázáno, že druhá žalovaná nemá k částce 200 000 Kč přístup, toto bylo prokázáno účastnickým výslechem druhé žalované i účastnickým výslechem první žalované. Druhá žalovaná neuplatnila vůči žalobci nárok na zaplacení smluvní pokuty, i když by na ni měla nárok dle Čl. V. odst. 3 Dohody o složení blokovacího depozita, pokud by žalobce porušil povinnost stanovenou v čl. IV., odst. 1 písm. a). Zda k porušení povinnosti žalobcem došlo, však soud v tomto řízení nezkoumal, protože podstatnou je otázka, zda došlo platně k započtení částky 200 000 Kč proti nároku na smluvní pokutu druhé žalované. V čl. V. odst. 3 Dohody o složení blokovacího depozita je uvedeno, že zprostředkovatel, tedy první žalovaná a zájemce, tedy žalobce, pro případ úhrady smluvní pokuty žalobcem druhé žalované uzavírají dohodu o započtení nároku druhé žalované na úhradu smluvní pokuty. Tato částka však nikdy nebyla druhé žalované vyplacena a první žalovaná si ji ponechala jako odměnu vyplývající z Výhradní smlouvy o zprostředkování a poskytování služeb, tedy nárok druhé žalované na smluvní pokutu započetla na úhradu odměny – smluvní provize pro sebe. Toto započtení je však neplatné z důvodu, který soud uvedl v bodu 55 a 56.

60. Konstrukce, kterou vytvořila první žalovaná, že na smluvní provizi má nárok, by znamenala, že kolikrát by došlo k pokusu nemovitost prodat (předmětná nemovitost byla prodána na druhý pokus), na tolik smluvních provizí by první žalovaná měla nárok.

61. Smluvní pokuta je zajišťovací institut postihující porušení konkrétní právní povinnosti. Vázání vzniku nároku na smluvní pokutu na skutečnost neuzavření smlouvy, která může být zapříčiněna jednáním žalobce a žalovaných ve fázi dohadování – volního jednání stran vedoucímu teprve ke vzniku smlouvy (dohody o jejích základních náležitostech), to znamená teprve ve fázi vzniku právního úkonu (kupní smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí kupní) – je nesmyslné. Dotáhnuto ad absurdum by to mohlo rovněž znamenat, že smluvní pokuta postihuje i situace, kdy k uzavření smlouvy nedošlo pro nemožnost plnění, ať již právní (například prodávající není skutečným vlastníkem nemovitosti), či faktickou (dům spadl, neexistuje apod.).

62. V řízení také bylo prokázáno, že druhá žalovaná se nedopustila v průběhu realizace předmětného obchodu žádného porušení smluvních povinností, nárok na smluvní pokutu ji nikdy nebyl vyplacen a blokovací depozitum složené žalobcem nebylo nikdy v její moci (na účtu, se kterým by byla druhá žalovaná oprávněna disponovat), a proto soud rozhodl o zamítnutí žaloby ve vztahu ke druhé žalované.

63. Naopak žalobě vůči první žalované soud vzhledem k výše uvedeným důvodům vyhověl, a protože se první žalovaná ocitla vůči žalobci s peněžitým plněním v prodlení, přiznal soud žalobci nárok na úrok z prodlení dle § 1970 NOZ ve výši uvedené v § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

64. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř., když ve věci úspěšnému žalobci přiznal náhradu nákladů řízení ve výši 152 356,50 Kč. Tato částka se skládá ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 10 000 Kč, z odměny za právní zastoupení žalobce advokátem podle § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 113 750 Kč za 12,5 úkonů po 9 100 Kč (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní upomínka, sepis žaloby, jednání před soudem dne 17. 5. 2021 od 13.00 hodin do 15.10 hodin – 2 úkony, návrh na doplnění dokazování ze dne 14. 6. 2021 učiněný k výzvě soudu, jednání před soudem dne 8. 11. 2021 od 13.00 hodin do 15:04 hodin – 2 úkony, jednání před soudem dne 1. 12. 2021 od 13:00 hodin do 16.00 hodin – 2 úkony, jednání před soudem dne 26. 1. 2022 od 9.00 hodin do 11.06 hodin – 2 úkony, účast na vyhlášení rozsudku dne 4. 2. 2022 – 0,5 úkonu), z náhrady hotových výdajů podle § 13 odst. 3 a 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 3 900 Kč za 13 úkonů právní služby po 300 Kč (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní upomínka, sepis žaloby, jednání před soudem dne 17. 5. 2021 od 13.00 hodin do 15.10 hodin – 2 úkony, návrh na doplnění dokazování ze dne 14. 6. 2021 učiněný k výzvě soudu, jednání před soudem dne 8. 11. 2021 od 13.00 hodin do 15:04 hodin – 2 úkony, jednání před soudem dne 1. 12. 2021 od 13:00 hodin do 16.00 hodin – 2 úkony, jednání před soudem dne 26. 1. 2022 od 9.00 hodin do 11.06 hodin – 2 úkony, účast na vyhlášení rozsudku dne 4. 2. 2022) a podle § 137 odst. 3 o.s.ř. z 21% DPH ve výši 24 706,50 Kč.

65. Soud nepřiznal žalobci náhradu nákladů řízení za 2 úkony právní služby – replika ze dne 5. 11. 2021 k vyjádření první žalované ze dne 16. 6. 2021 a replika ze dne 25. 1. 2022 k vyjádření první žalované ze dne 18. 1. 2022. Tato vyjádření učinil žalobce pouze o své vlastní vůli, nikoli k výzvě soudu.

66. Vzhledem k tomu, že druhá žalovaná byla vůči žalobci v řízení plně úspěšná, nicméně se náhrady nákladů řízení výslovně vzdala, soud druhé žalované nárok na náhradu nákladů řízení vůči žalobci nepřiznal.

67. Lhůtu k plnění stanovil soud první žalované podle § 160 odst. 1 věty první před středníkem o.s.ř., když pro stanovení lhůty delší či pro povolení splátek neshledal zákonné důvody.

68. Vzhledem k tomu, že žalobce byl v řízení zastoupen advokátem, uložil soud první žalované v souladu s ustanovením § 149 odst. 1 o.s.ř. zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobce.