15 C 253/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl samosoudkyní JUDr. Ivou Kaňákovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce , bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného , bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem advokát sídlem adresa o určení neplatnosti výpovědi z nájmu Anonymizováno

I. Určuje se, že výpověď ze dne , datum, z nájmu bytové jednotky č. , hodnota, ve 4. patře bytového domu č. p. , číslo, , jež je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , katastrální území , adresa, , obec , adresa, , to vše zapsáno na LV číslo , číslo, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hl. m. Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, , doručená žalobci dne , datum, , je neoprávněná.

II. Na náhradu nákladů řízení je žalovaný povinen zaplatit žalobci částku , částka, , a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalobce , Jméno advokáta, , advokáta.

1. Žalobce se žalobou doručenou Obvodnímu soudu pro Prahu 7 dne , datum, domáhal ve výroku I specifikovaného určení (tam uvedená bytová jednotka dále jen „jednotka č. , hodnota, “; bytový dům dále jen „bytový dům č. p. , číslo, “) a náhrady nákladů řízení. Tvrdil, že žalobce je s manželkou dlouholetým nájemcem jednotky č. , hodnota, nacházející se ve čtvrtém patře domu č. p. , číslo, . Žalobce uzavřel dne , datum, (na druhý stejnopis v držení žalobce žalobce omylem doplnil , datum, ) s tehdejším vlastníkem, otcem žalovaného, , jméno FO, , narozeným , datum, , nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Žalovaný jako vlastník vykonává správu prostřednictvím externího správce. Tvrzení žalovaného o neplatnosti této smlouvy považoval za účelová, neboť předchozí vlastník nájemní smlouvu žalobci sám předložil. Žalovaný dopisem ze dne , datum, žádal po žalobci doklady a fotodokumentaci k úpravám v bytě, jež byly provedeny buď na počátku nájmu se souhlasem původního vlastníka nebo zde existovaly již před začátkem nájmu, o předložení revizní zprávy k elektroinstalaci a namítal poškrábání a opotřebování parket. Žalobce reagoval prostřednictvím právního zástupce dne , datum, tak, že změny jsou dávného data, revizní zprávu předložil správci domu, že stav parket odpovídal běžnému opotřebení, a že vytýkané vady nepředstavují výpovědní důvod. Dne , datum, byla žalobci doručena výpověď pronajímatele z nájmu datovaná k , datum, . Důvodem výpovědi byly neoprávněné úpravy bez souhlasu vlastníka, a to a) podřezání původních vstupních dveří do bytu z roku 1919 včetně úpravy vnitřní strany dveří; b) nahrazení původní parketové podlahy jinou podlahovou krytinou v předsíni a kuchyni; c) výměna kuchyňské linky, položení obkladů a dlažby; d) instalace patra na spaní. Žalovaný dále žádal doložení projektové dokumentace a podrobné revizní zprávy k elektrickým rozvodům upraveným bez souhlasu majitele. Konečně upozornil na nedostatečnou údržbu parket a vytkl jejich značné poškrábání a opotřebování. Dne , datum, zaslal žalobce žalovanému námitky proti výpovědi a současně předžalobní výzvu. Vnitřní polstrování vstupních dveří je původní, bylo zde již , datum, , úprava vstupních dveří byla odsouhlasena předchozího vlastníkem. Výměna podlahové krytiny byla provedena po uzavření nájemní smlouvy se souhlasem předchozího vlastníka, stejně tak jako výměna kuchyňské linky z důvodu jejího dezolátního stavu. V jednotce č. , hodnota, byla dvě patra na spaní, nebylo specifikováno, jaké patro žalovaný měl na mysli. Pevně instalované patro bylo součástí bytu při uzavření nájemní smlouvy, snímatelné patro je běžnou součástí zařízení domácnosti. Úprava elektrických rozvodů byla provedena v roce 2001 se souhlasem předchozího vlastníka, revizní zpráva byla provedena , datum, a zaslána správci domu , jméno FO, e-mailem dne , datum, . U parket šlo o běžné opotřebení v souvislosti s užíváním bytu. Žalobce v žalobě dále tvrdil, že žalovaným uvedené důvody nezakládají porušení povinností zvlášť závažným způsobem. Žalovaný se žalobce navíc snaží několik let vystrnadit z bytu, když například již dne , datum, byla žalobci zaslána správcem , jméno FO, výpověď; po námitce tehdejšího zástupce žalobce byla vzata , datum, zpět. Sám pan , jméno FO, se do jednotky č. , hodnota, poprvé dostavil již v dubnu 2022 a mohl se tak seznámit s jejím stavem. , jméno FO, se však dostavil bez jakéhokoli prokázání toho, že by správcem budovy byl. Dne , datum, byla správcem zaslána žalobci stížnost na hluk, když cvičení na klavír je slyšet o několik pater níže, a mělo být zjevné, že jde o výuku, což bylo hrubým porušením nájemní smlouvy; na tyto výtky žalobce reagoval tak, že hraje pouze dopoledne, jinak cvičí se sluchátky, výuku doma neprovádí. Následně bylo žádáno o změnu nájemní smlouvy na dobu určitou, což bylo ze strany žalobce odmítnuto, přičemž uvedl, že žalobce je ochoten připravit nové smlouvy, ale bude nutno najít shodu. To bylo ze strany správce odmítnuto. Sám žalobce upozornil na vady bytu – nesprávně provedenou výměnu oken, kvůli níž se v zimě okna zevnitř silně rosí a na zdi se objevuje plíseň, a zatékání vody ze střechy do bytu při vydatných deštích. Na vady bylo upozorňováno v roce 2020, 2021, 2022, 2023 a 2024, leč bez zjednání nápravy. Žalobce nikdy nebránil žalovanému vstupu do jednotky č. , hodnota, po předchozí domluvě; klíče však žalovanému skutečně nepředal. Sám předchozí vlastník vybíral nájemné tak, že jednotky obcházel, vybral nájemné a vystavil daňový doklad. Bylo vyloučeno, aby přehlédl úpravy provedené v bytě. Žalobce neměl povinnost uchovávat doklady související s nájmem po takovou dobu. Požadavek předložit doklady starší 23 let je šikanózním, i s ohledem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , podle nějž požadavek pronajímatele vůči nájemci na odstranění starších zásahů do předmětu nájmu může být v rozporu s dobrými mravy. Žalovaný se takto snaží vystěhovat všechny nájemníky, kteří s jeho otcem uzavřeli smlouvu na dobu neurčitou, když takřka obdobná výpověď byla zaslána jinému nájemníkovi , jméno FO, a nájemnici , jméno FO, . Konečně žalobce namítal promlčení práva žalovaného dát mu výpověď z nájmu.

2. Žalovaný žádal, aby žaloba byla zamítnuta. Uvedl, že žalobce se stal nájemcem na základě účelové směny s předchozím uživatelem bytu, čímž měl předchozího vlastníka uvést v omyl. Smlouvu ze dne , datum, je nutno považovat za neplatnou. Žalovanému samotná smlouva nebyla vůbec k dispozici, seznámil se s ní až v říjnu 2022; měl za to, že žádný záznam o existenci užívacího práva žalobce neexistuje. Domnělou neexistenci nájemní smlouvy se žalovaný snažil zhojit v dubnu 2022 zasláním nové nájemní smlouvy, kterou žalobce odmítl. Žalovaný se dlouhodobě snaží bránit nepřiměřeným zásahům do jeho vlastnického práva ze strany žalobce. Jako poslední prostředek obrany, neboť s žalobcem nebylo možné dojít ke smírnému řešení, ve snaze zabránit podstatnému zhoršování stavu bytu, zaslal žalovaný žalobci výpověď z nájmu jednotky č. , hodnota, . Žalovaný dlouhodobě neměl o jednotce č. , hodnota, úplné informace, žalobce mu přístup do ní znemožňoval, na zprávy a telefonáty nereagoval. O pravém stavu věcí se žalovaný přesvědčil až , datum, , kdy byla umožněna ze strany žalobce kontrola stavu bytu, kdy bylo zjištěno, že původní dveře jsou podřezané, původní parkety byly odstraněny, v kuchyni byly vyměněny obklady a kuchyňská linka, při instalaci patra na spaní bylo toto přivrtáno ke zdi, a byla předělána elektroinstalace. S těmito úpravami nebyl žalobci dán souhlas ani předchozím vlastníkem, žalobce toto neprokazuje. Sám žalobce uznal výpovědní důvod. Žalovaný konkrétně uvedl, že vnitřní polstrování historických dveří nebylo jejich součástí při počátku nájemního vztahu. Podřezání dveří nebylo nikdy odsouhlaseno. Původní podlahové dubové parkety byly vyměněny, resp. zcela odstraněny, bez souhlasu za jinou a méně kvalitní podlahovou krytinu. Výměna kuchyňské linky nebyla nikdy odsouhlasena. Rekonstrukce elektřiny měla proběhnout v roce 2001 a 2002, ani k jedné však nebyl dán souhlas. Souhlas k zásahům do bytu přitom měl být dán vždy před zahájením prací, nikoli zpětně. Žalobce zaslal žalovanému revizi podle norem z roku 2002, která však není aktuální ani dostatečná. Žalobci byla nejprve zaslána výzva k odstranění protiprávního stavu ze dne , datum, do , datum, s upozorněním na možnost výpovědi. Touto se žalovaný domáhal pouze odstranění zjištěných provedených úprav a uvedení bytu do původního stavu před uvedenými změnami, ke kterým nebyl dán souhlas. K nápravě však ve lhůtě nedošlo, proto žalovaný přistoupil , datum, k výpovědi. Nad rámec uvedených vad žalobce sám doložil, že v roce 2014 došlo k broušení parket, avšak neodborně. Původním vlastníkem bytového domu č. p. 907 byl otec žalovaného; od roku 2010 se žalovaný stal spoluvlastníkem a od roku 2017 byl žalovaný výlučným vlastníkem domu. , jméno FO, jako správce působí 3 roky. Přestože tento se do jednotky č. , hodnota, podíval již v roce 2022, činil tak pouze za účelem kontroly oken, nešlo o kontrolní prohlídku; společně s panem , jméno FO, se do bytu dostavil pan , právnická osoba, . Žalobcem bylo panu , jméno FO, zakázáno pořizování jakýchkoli fotografií. Vzhledem k tomu, že pan , jméno FO, převzal správu v červnu roku 2022, nemohl znát původní stav bytu. , jméno FO, byl ze strany žalobce označován jako tipař, podvodník, bylo mu vyhrožováno přivoláním Policie ČR. Stejně tak předchozí vlastník nikdy do jednotky č. , hodnota, nevstoupil, přestože nájemné někdy skutečně vybíral osobně. Podpisy na předložených dokladech jsou však i prostým okem jiné. Nepodstatné je tvrzení, že úpravy byly provedeny před delší dobou, neboť tato skutečnost nemůže mít význam pro posouzení oprávněnosti výpovědi, pokud absentuje souhlas pronajímatele a ten měl možnost se se změnami seznámit až , datum, , jelikož do té doby mu byl přístup do bytu odepírán. Žalovaný dále argumentoval výší nákladů, které bude nutno vynaložit na uvedení bytu v původní stav. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , je zvlášť závažným porušením dlouhodobé, opakované chování nájemce, i v případě, že jde o několik závadných jednání, které ve svém souhrnu již dosahují intenzity zvlášť závažného porušení povinností nájemce. Nelze se zbavit povinnosti doložit souhlas předchozího vlastníka tvrzením, že žalobce neměl povinnost uchovávat doklady související s nájmem. Jelikož žalobce dosud nenapravil závadový stav, výpovědní důvody trvají dodnes. Žalovaný považuje žalobce za problematického nájemníka řadu let, neboť veškeré drobné záležitosti řeší prostřednictvím právního zástupce, komunikaci zbytečně prodlužuje a ztěžuje. Žalobce dlouhodobě rušil ostatní nájemníky hlukem, na který byly podávány stížnosti. Po žalobci žalovaný nežádal nikdy změnu nájemní smlouvy na dobu určitou. Návrh nájemní smlouvy byl žalobci zaslán v době, kdy neexistoval jediný doklad v dispozici žalovaného o existenci jakékoli písemné nájemní smlouvy a tento stav chtěl žalovaný napravit. Účelem výpovědi bylo ukončení dlouhodobě nefunkčního nájemního vztahu. Účastnická výpověď žalobce byla plná nesrovnalostí. Nájemní smlouvu totiž nevyhotovoval předchůdce žalovaného, naopak ji předložil žalobce či pan , jméno FO, . Úpravy v jednotce č. , hodnota, nebyly jakkoli konzultovány, komunikovány a nebyl k nim dán souhlas. Parkety nemohly být prohnilé, při předání rozhodně nebyly v dezolátním stavu. Již jen z toho, že na původní parkety byla položena nová dřevěná podlaha, je zjevné, že muselo dojít k seříznutí dveří dle měření o 2,5 cm, což způsobilo i absenci prahu. Vyhořelá elektřina nebyla jakkoli oznámena. Nesouhlas s úpravami byl žalobci sdělen bez zbytečného odkladu po dni , datum, . Teprve razantním přístupem pana , jméno FO, se žalovaný seznámil s provedenými změnami. Z účastnického výslechu žalobce vyplynulo, že došlo k rekonstrukci též rozvodů vody a odpadu, přičemž tyto dle žalovaného nebyly zcela určitě provedeny panem , jméno FO, starším.

3. Smlouvou o nájmu ze dne , datum, se pan , Jméno žalovaného, , narozený , datum, , zavázal přenechat žalobci do užívání byt č. , hodnota, (poznámka soudu: nyní bytová jednotka č. , hodnota, ) nacházející se ve čtvrtém patře domu č. p. , číslo, v , adresa, . Nájem byl sjednán od , datum, na dobu neurčitou, s nájemným splatným do 15. dne stávajícího měsíce. Shodně taktéž smlouva o nájmu ze dne , datum, založená žalovaným; obě smlouvy se tak fakticky lišily pouze v uvedeném datu.

4. Podle výpisu z katastru nemovitostí k datu , datum, , vztahující se k LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, byl žalovaný vlastníkem nejprve id. ½ bytového domu č. p. , číslo, na základě darovací smlouvy ze dne , datum, s účinky vkladu k , datum, ; výlučným vlastníkem se stal na základě darovací smlouvy ze dne , datum, , kdy mu otec daroval zbývající spoluvlastnický podíl, s právními účinky k , datum, .

5. E-mailem ze dne , datum, žalovaný oznámil mj. taktéž žalobci, že společnost , právnická osoba, . od ledna 2020 přebírá správu objektu. V únoru mělo proběhnout kompletní vyklizení sklepních prostor. E-mailem ze dne , datum, žalobce zaslal společnosti , právnická osoba, nájemní smlouvy na základě žádosti; společnost jejich přijetí obratem potvrdila. E-mailem ze dne , datum, se žalobce obrátil na pana , jméno FO, ze společnosti , právnická osoba, (e-mail zaslán na adresu , e-mail, ), že jim během posledních tří dnů dvakrát protékala voda stropem. Dále se dotázal, jak bylo naloženo s jeho oznámením stran havarijního stavu oken, když od tohoto dne uběhl více než rok. E-mailem ze dne , datum, bylo žalobci panem , jméno FO, jednajícím za společnosti , právnická osoba, sděleno, ať se obrátí přímo na pana , jméno FO, a poskytl mu jeho telefonní číslo.

6. E-mailem ze dne , datum, se manželka žalobce obrátila na žalovaného, kde uvedla, že před několika dny se u dveří jednotky č. , hodnota, objevil pan , jméno FO, , tvrdil, že je nový správce domu, neprokázal se však žádnou plnou mocí. Zaslal podklady pro novou smlouvu psanou jménem žalovaného, která měla trvání do prosince 2022. Žalobce byl pracovně mimo telefonický dosah, takže nemohl na telefonáty pana , jméno FO, reagovat. Dne , datum, byla žalobci s manželkou zaslána výpověď psaná jménem žalovaného, avšak podepsána panem , jméno FO, . Problém manželka žalobce spatřovala v tom, že se pan , jméno FO, neprokázal plnou mocí, zatímco když správu vykonávala společnost , právnická osoba, , ta se nejprve prokázala a teprve poté řešila další věci. Z těchto důvodu žádala o sdělení, zda žalovaný pana , jméno FO, pověřil, a pro případ, že ne, tak jej o situaci informuje. Žalovanému oznámila, že pokud pana , jméno FO, pověřil, bude muset předat komunikaci právnímu zástupci, a že jí mrzí, že byl zvolen tento způsob jednání, když za 21 let bydlení mohl poznat, že žalobce s manželkou jsou slušní a poctiví lidé, o byt se starají, a pokud bylo potřeba něco opravit, žalovaného informovali (naposledy neukotvená okna); věřila, že pokud by žalovaný přišel, jak činil v dřívějších dobách, byli by schopni najít řešení vyhovující oběma stranám. E-mailem ze dne , datum, žalovaný odvětil, že pan , jméno FO, je správce nemovitosti, žalobci byl představen žalovaným osobně. Se společností , právnická osoba, žalovaný spolupráci ukončil. Pokud je mu známo, jednal pan , jméno FO, s žalobcem slušně. Nabídka na narovnání nájmu byla rozumná, vycházela z běžných cen v okolí.

7. Žalobci byla dána výpověď smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, podepsaná , jméno FO, s tím, že nájem skončí uplynutím tříměsíční výpovědní doby, která běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi. Výpověď neobsahovala žádný důvod a poučení. Tato byla dle zpětvzetí výpovědi smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, vzata zpět. Zpětvzetí bylo žalobci zasláno e-mailem ze dne , datum, , v němž se , jméno FO, žalobci za výpověď omluvil. Současně uvedl, že by se s žalobcem rád co nejdříve dohodl na dalším postupu.

8. Zpráva o pravidelné revizi elektrické instalace č. 31/22 ze dne , datum, potvrzovala, že v uvedený den revizní technik , právnická osoba, provedl revizi elektrické instalace podle normy ČSN33 1500 ČSN 2000-6 ed. 2, neboť její rekonstrukce měla proběhnout v roce 2002 a bylo ji nutno posoudit dle tehdy platných předpisů. Revizní technik uzavřel, že revidovaná elektrická instalace a zařízení vyhovuje požadavkům platných předpisů a norem a je schopné provozu.

9. E-mailem ze dne , datum, pan , jméno FO, informoval žalobce, že v bytě, který má žalobce pronajatý, je nutno udělat technickou kontrolu s elektrikářem, který zkontroluje stav elektrorozvodů, neboť se v domě plánují rozsáhlé rekonstrukce včetně rozvodů elektřiny. Dům prošel kontrolou, nyní je potřeba zkontrolovat všechny bytové jednotky. Žalobce byl požádán, aby si vybral jeden z nabídnutých termínů a aby hlásil případné závady s elektřinou. E-mailem ze dne , datum, žalobce nejprve odpověděl panu , jméno FO, , že na vlastní náklady nechali udělat dne , datum, revizi elektřiny a tento dokument mu zasílá přílohou. Komunikaci následně e-mailem týž den zaslal žalobce svému tehdejšímu zástupci.10. , jméno FO, e-mailem ze dne , datum, vyzval žalobce, aby ihned přestal s hrou na klávesový nástroj, neboť obdržel již 4. stížnost na hluk z jednotky č. , hodnota, . , adresa, měl být slyšet i o několik pater níže a mělo být zjevné, že jde o výuku, což je hrubé porušení smlouvy. E-mailem ze dne , datum, žalobce děkoval svému tehdejšímu zástupci, který e-mailem ze dne , datum, odvětil , jméno FO, , že v daném případě nejde o výuku, neboť žalobce žádné soukromé žáky nemá, a že na klavír hraje vždy pouze v pracovních dnech mezi 8 – 12 hodinou dopoledne. E-mailem ze dne , datum, žalobce panu , jméno FO, zaslal odpověď, v níž sdělil, že potvrzuje termín úterý 7. 6. v 17:30 hodin. Dále uvedl, že po dohodě s otcem žalovaného ze strany žalobce a jeho manželky na jejich náklady proběhla renovace elektřiny, rozvodů vody, podlah, kuchyně a dlažby; rozvod plynu byl v režii otce žalovaného.

11. Dle e-mailové komunikace pan , jméno FO, se obrátil s dotazem na tehdejšího zástupce žalobce ohledně počtu osob užívajících jednotku č. , hodnota, . Současně zaslal nový evidenční list a požádal o jeho předání žalobci a jeho manželce s tím, nechť ho nechají podepsaný ve schránce majitele či se mohou na podpis setkat (e-mail ze dne , datum, ). Zástupce žalobce odvětil, že věc projedná a zašle zprávu (e-mail ze dne , datum, ve 20:40:50 hodin). , jméno FO, reagoval, že počítá, že mu zástupce žalobce dá v pondělí vědět; současně se dotázal na rozsah zastupování zástupce žalobce jiného nájemníka, pana , jméno FO, (e-mail ze dne , datum, ve 22:05 hodin). Zástupce žalobce reagoval, že pana , jméno FO, zastupuje toliko ve věci zvýšení nájmu, jinak s ním má pan , jméno FO, komunikovat přímo. Taktéž sdělil, že jednotku č. , hodnota, obývají pouze žalobce s manželkou, jejich syn, který je tam trvale hlášen k pobytu, dlouhodobě pracuje v zahraničí (e-mail ze dne , datum, ). , jméno FO, následně požádal o doplnění nacionále na žalobce a jeho manželku, že tyto neměla ani předchozí správcovská firma. Požádal, aby se syn odhlásil do 30 dnů, když v jednotce č. , hodnota, nežije (e-mail ze dne , datum, ). Tehdejší zástupce žalobce uvedl, že syn žalobce je v bytě trvale hlášen, jde pouze o administrativní pobyt, avšak v zahraničí se zdržuje pouze dočasně. Věc chtěl řešit jinak než odhlášením syna žalobce. Stejně tak zaslal nacionále žalobce a jeho manželky. Uvedl, že v červnu přednesl návrh žalobce a jeho manželky na zvýšení nájemného, nebylo na to však reagováno (e-mail ze dne , datum, ). , jméno FO, odvětil, že trvá na odhlášení syna žalobce s tím, že pokud tak žalobce neučiní, učiní tak sám pan , jméno FO, . Ohledně zvýšení nájemného uvedl, že bylo by fér, pokud by od Nového roku platil pan , jméno FO, navýšený nájem, avšak navýšení o 20 % považoval za zanedbatelné, byť za vstřícné. Uvedl, že by po projednání nájemného byla uzavřena nová nájemní smlouva, aby nebyla pouze psaná ručně, kde není uveden aktuální majitel (e-mail ze dne , datum, ). Tehdejší zástupce žalobce odvětil že bude reagovat po projednání s žalobcem (e-mail ze dne , datum, ). , jméno FO, následně bylo odpovězeno, že žalobce syna odhlašovat nebude, možnost mít v bytě trvalý pobyt vyplývá přímo ze zákona. Zvýšení nájemného, pokud jde o zanedbatelnou částku, navrhl tehdejší zástupce žalobce neřešit. , jméno FO, byl upozorněn, že smlouva nebyla psána ručně, tehdejší zástupce žalobce žádal případně o její zaslání. Stávajícího vlastníka plně zavazovala nájemní smlouva předchozího vlastníka; fakticky nové smlouvy nebylo potřeba. Evidenční list žalobce požádal podepsat a vložit do určené schránky, stejně tak jako zaslat elektronickou kopii tehdejšímu zástupci žalobce (e-mail ze dne , datum, ). , jméno FO, reagoval, že pokud žalobce trvá na hlášení trvalého bydliště syna v jednotce č. , hodnota, a ignorovat tak požadavky majitele, je nezbytné, aby za syna byly hrazeny zálohy. Tržní nájemné v místě činilo cca , částka, bez poplatků, a pokud mělo dojít k navýšení z částky , částka, o cca , částka, , šlo o navýšení zanedbatelné. Historickou smlouvu podepsanou předchozím vlastníkem žalovaný nedisponoval, proto žádal o její zaslání. Na smlouvě, kterou pan , jméno FO, viděl, nebylo uvedeno ani nájemné, proto byla prakticky neplatná. Žádal o zajištění veškerých revizí kromě elektřiny, neboť ta už k dispozici panu , jméno FO, byla. , jméno FO, požádal o sepsání veškerých úprav provedených v bytě včetně případné projektové dokumentace. Dotázal se na stav zatékajícího stropu (e-mail ze dne , datum, ). Tehdejší zástupce žalobce reagoval zasláním smlouvy z roku 2001 a požádal o zaslání upraveného evidenčního listu (e-mail ze dne , datum, ; shodně e-mail ze dne , datum, na č. l. 43). , jméno FO, následně tehdejšímu zástupci žalobce zaslal nový evidenční list, tázal se na jednání o zvýšení nájemného a zda bude druhý syn žalobce hlášen v jednotce č. , hodnota, . Poděkoval za zaslání smlouvy s tím, že podle něj není rozumné, aby taková smlouva byla podepsána, když neobsahuje ani výši nájemného. Opětovně se tázal na stav zatékajícího stropu a znovu požádal o soupis všech úprav (e-mail ze dne , datum, ). Tehdejší zástupce žalobce uvedl, že druhý syn v bytě hlášen nebude, poděkoval za zaslání evidenčního listu. Informace o opravách měl již od žalobce a jeho manželky, v e-mailu je však rekapituloval (v roce 2001 kompletní elektřina, podlaha, kuchyňská linka, bojler, zhotoveno vlastním nákladem) s tím, že projektová dokumentace uvedených úprav není. Neviděl důvod pro to, aby nájemné bylo zvýšeno nad zákonný rámec. , jméno FO, byla také zaslána revize plynu, revizi topení vaw zajistí žalobce v dohledné době (e-mail ze dne , datum, v 15:05:02 hodin; shodně e-mail ze dne , datum, na č. l. 45 spisu). , jméno FO, se následně tázal, zda podepsaný evidenční list bude vhozen do schránky. Nějakou neúplnou kostrbatou informaci o vlastních úpravách od žalobce měl, což bohužel nepostačovalo. Tázal se, kdo úpravy dělal, zda je k tomu projektová dokumentace, zda je někde schéma rozvodů. Žádal o zaslání písemného souhlasu s rekonstrukcí a informací k nim, jak elektřiny tak podlah. Dále se pan , jméno FO, dotazoval, zda žalobce zatékání hlásil hned sám, zda to má nafocené, nebo zda si to opravil sám. Opětovně polemizoval o navýšení nájemného a jeho výši. Současně poprosil, aby byl zajištěn klíč od bytu a byl vhozen do schránky žalovaného, neboť bývalá správcovská firma žádné klíče nepředala (e-mail ze dne , datum, v 21:17 hodin). Dne , datum, až , datum, proběhla další komunikace pana , jméno FO, a tehdejšího zástupce žalobce. Tehdejší zástupce žalobce psal e-mail , datum, , do nějž dne , datum, modře odpovídal k jednotlivým bodům pan , jméno FO, . , jméno FO, bylo sděleno, že evidenční list by měl být ve schránce, za což poděkoval. Tehdejší zástupce žalobce navrhoval schůzku s panem , jméno FO, nebo s panem , jméno FO, či oběma. , jméno FO, odvětil, že schůzku navrhoval již na samém počátku a že veškeré jeho návrhy na smírčí postup byly zamítnuty, odmítnuty. Zástupce žalobce vyzval k upuštění pokusů zatěžovat žalobce a jeho manželku neoprávněnými požadavky. , jméno FO, požádal o specifikaci těchto požadavků. Znovu se tázal, kdy budou k dispozici klíče. Tehdejší zástupce žalobce nesouhlasil s názorem ohledně úprav. Souhlas byl dán ústní, opravy si zřizoval žalobce sám. , jméno FO, nepovažoval za správné, že si žalobce zařizoval opravy sám, ústní souhlas s rekonstrukcí neexistoval, a tedy žádný nebyl. Jednotku č. , hodnota, bude třeba uvést do původního stavu včetně vstupních dveří, které jsou dle pana , jméno FO, podříznuté, zničené, bude třeba vyměnit podlahu v předsíni za původní, odstranit kuchyňskou linku apod. S majitelem bude pan , jméno FO, řešit další postup. Tehdejší zástupce žalobce uvedl, že nebylo povinností deště fotografovat, a že informaci o tomto komunikoval. , jméno FO, se osočil, že nikdo nežádal fotografovat přívalové deště. Tehdejší zástupce žalobce uvedl, že se na něj klienti obrátili v situaci, kdy jim byla zaslána výpověď z nájmu, která byla zcela neoprávněná a bylo jí protiprávně zasaženo do postavení klientů. , jméno FO, reagoval, že bylo zcela ignorováno, proč byla výpověď zaslána. Tehdejší zástupce žalobce uvedl, že žalobci byla panem , jméno FO, zaslána zcela nepřijatelná smlouva z regulovaných nájemců na dobu neurčitou na neregulované nájemce s roční smlouvou, s čímž nesouhlasili. Nové smlouvě se nebránili, bylo však nutno najít shodu. , jméno FO, reagoval, že šlo o běžnou, kvalitní a férovou smlouvu, na kterou nebylo reagováno. Tehdejší zástupce žalobce měl zapomenout, že smlouva nebyla podepsána se současným vlastníkem. Nájem na dobu neurčitou nebyl doporučován dlouhodobě. Tehdejší zástupce žalobce uvedl, že sami klienti navrhli zvýšení nájemného dvakrát za sebou tak, aby se dosáhlo kompromisu mezi stávajícím nájemným, které je z důvodu nedbání o nájemní vztahy nízké, a tržním nájemným. , jméno FO, uvedl, že o toto žádal přímo žalobce, žádal zaslání konkrétních čísel. Na návrh tehdejšího zástupce žalobce o osobní setkání uvedl, že se rád setkání zúčastní, avšak chtěl uvést témata, o kterých by chtěl osobně diskutovat (e-mail ze dne , datum, ). Dne , datum, se pan , jméno FO, obrátil na tehdejšího zástupce žalobce, že neví, zda má nějaké potíže nebo je pouze ignoruje, což jim nesignalizuje ideální přístup. Žádal o zpětnou vazbu na e-mail ze dne , datum, (e-mail ze dne , datum, ).

12. E-mailem ze dne , datum, , jméno FO, sdělil žalobci, že má na vyúčtování drobný nedoplatek , částka, (e-mail ze dne , datum, v 11:12 hodin). Žalobce obratem odvětil, že podle vyúčtování má přeplatek v této výši, nikoli nedoplatek, požádal o překontrolování (e-mail ze dne , datum, v 13:13 hodin). , jméno FO, na to zareagoval, že se omlouvá, že přehlédl znaménko, přeplatek bude vrácen (e-mail ze dne , datum, v 15:01 hodin).

13. Výzvou k odstranění protiprávního stavu ve smyslu § 2291 odst. 3 občanského zákoníku ze dne , datum, byl žalobce vyzván k uvedení všech provedených úprav a oprav do původního stavu do , datum, s tím, že nebude-li tak učiněno do , datum, , bude přistoupeno k výpovědi z nájmu bez výpovědní doby. Při kontrole stavu jednotky č. , hodnota, dne , datum, bylo zjištěno, že původní dveře z roku 1919 jsou podřezané a z vnitřní strany upravené; v předsíni a kuchyni nebyly původní parkety, resp. je v těchto místnostech jiná podlahová krytina neodpovídající charakteru bytu, navíc bez povolení majitele, a již poškozená; byla změněna kuchyňská linka včetně dlažby a obkladů; v pokoji bylo instalováno patro na spaní, které není původní a nemá tam být; bez souhlasu majitele byl upraven elektrický rozvod, aniž by byl znám rozsah a jak a kým došlo k provedení úpravy (za tímto účelem byla vyžádána projektová dokumentace a podrobná revizní zpráva, dle níž bude jasné, jakým způsobem a kde je rozvod veden); parkety v pokojích byly poškrábané, měly opotřebované spáry, neboť nohy židlí neměly ochranu a navíc byly parkety dlouhodobě zanedbávány co do běžné údržby; na oknech byla patrná plíseň, interiérové dveře byly značně omlácené.14. , jméno FO, a žalovanému bylo adresováno oznámení o převzetí právního zastoupení manželů , jméno FO, a , jméno FO, , odpověď na dopis ze dne , datum, , v němž zástupce žalobce uvedl, že vnitřní polstrování je původní, bylo zde již při uzavření nájemní smlouvy, další úprava byla odsouhlasena panem , jméno FO, starším. Výměna podlahové krytiny byla provedena za souhlasu otce žalovaného, stejně tak jako výměna kuchyňské linky z důvodu jejího dezolátního stavu. Patro na spaní bylo třeba specifikovat, jaké je na mysli, neboť v jednotce č. , hodnota, se nachází 2 patra na spaní. , jméno FO, instalované patro bylo součástí bytu při uzavření nájemní smlouvy, druhé je snímatelné a běžnou součástí zařízení domácnosti. Úprava elektrických rozvodů byla provedena v roce 2001 se souhlasem otce žalovaného, revizní zpráva byla předána. Podle dodejky datové zprávy bylo oznámení dodáno do datové schránky žalovaného dne , datum, .

15. Reakcí na dopis ze dne , datum, (výzva k předložení dokladů do , datum, ze dne , datum, ) se zástupce žalobce domáhal po žalovaném sdělení, že již v e-mailu ze dne , datum, uvedl, že není obvyklé uchovávat dokumentaci stran nájmu po dobu delší 20 let. Parkety přitom byly opotřebeny běžným způsobem. Podle dodejky datové zprávy byla reakce dodána do datové schránky žalovaného dne , datum, .

16. V žádostí o provedení oprav v bytě manželů , jméno FO, ze dne , datum, , která byla adresována panu , jméno FO, a žalovanému, zástupce žalobce uvedl, že o vadách žalobce žalovaného již písemně informoval. Prvně se jednalo o vadně provedenou výměnu oken, neboť v zimě se okna zevnitř silně rosí, na zdi se objevuje plíseň. V roce 2020 tuto vadu sdělili správcovské společnosti , právnická osoba, ., ani po urgenci ze dne , datum, nebylo ničeho učiněno. V dubnu 2022 byl jako správce představen pan , jméno FO, , opět byl na vadu upozorněn při prohlídce bytu , datum, . Ten si pořídil fotodokumentaci vady, nic však neučinil. Dne , datum, zaslal pan , jméno FO, dotaz, jaké vady v bytě je třeba opravit, přičemž byl znovu upozorněn na stav oken. Za druhé bylo v dopise upozorněno na protékání vody ze střechy do bytu žalobce a jeho manželky při vydatných deštích, o čemž informovali jak předchozí správcovskou společnost, tak pana , jméno FO, , aniž by došlo k nápravě. Dle dodejky datové zprávy byla žádost dodána do datové schránky žalovaného dne , datum, .

17. Žalobci byla adresována výpověď z nájmu pronajímatelem ve smyslu § 2291 občanského zákoníku dne , datum, . V této bylo uvedeno, že dne , datum, mu byla zaslána výzva k nápravě protiprávního stavu ve lhůtě do , datum, . Konkrétně mělo jít o úpravy podřezáních původních vstupních dveří do bytu z roku 1919 včetně úpravy vnitřní strany dveří; nahrazení původní parketové podlahy jinou podlahovou krytinou v předsíni a kuchyni; výměnu kuchyňské linky, položení obkladů a dlažby; instalaci patra na spaní. Žalobce byl také vyzván k předložení projektové dokumentace, podrobné revizní zprávy k elektrickým rozvodům; ty byly upraveny bez souhlasu majitele, nebyl znám rozsah úpravy, jakým způsobem a kde je rozvod veden, ani hodnota jističů. Žádné podklady ani písemné souhlasy s výše popsanými úpravami nebyly do dne , datum, doloženy, úpravy nebyly provedeny. Poškození parket pak překračovalo rámec běžného opotřebení, přestože byl žalobce upozorněn na nedostatečnou údržbu podlahových ploch, resp. parket v obou pokojích. Parkety byly poškozené, značně poškrábané, mají nadmíru opotřebované spáry, ve kterých chyběl materiál. Bylo tak přistoupeno k výpovědi z důvodu zvlášť závažného porušování povinností nájemce, které bylo spatřováno v provedení rozsáhlých stavebních úprav bezu souhlasu pronajímatele, které zcela nepochybně snížily hodnotu bytu. Žalobce byl poučen o povinnosti vyklidit byt bez zbytečného odkladu po doručení výpovědi, a dále o tom, že má právo vznést námitky proti výpovědi a navrhnout přezkoumání výpovědi u soudu ve lhůtě 2 měsíců od jejího doručení. Byl dále poučen, že byt je povinen předat ve stavu, v jakém se nacházel při jeho předání, pouze s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Podle obálky byla písemnost vrácena odesílateli. Žalobce však potvrdil, že tuto převzal na poště , datum, .

18. V námitkách proti výpovědi dle ustanovení § 2286 odstavec 2 občanského zákoníku, předžalobní výzva dle ustanovení § 142a o.s.ř. zástupce žalobce uvedl, že jménem žalobce uplatňuje námitky proti výpovědi, svého práva je připraven se domáhat u soudu. Fakticky argumentoval obdobně jako v oznámení o převzetí právního zastoupení manželů , jméno FO, a , jméno FO, , odpověď na dopis ze dne , datum, . Současně byl žalovaný vyzván ke zpětvzetí výpovědi do 7 dnů od , datum, , jinak žalobce podá žalobu k soudu. Podle doručenky datové zprávy byly námitky doručeny žalovanému do datové schránky , datum, .

19. Podle evidenčního listu bytový dům , adresa, platný od , datum, ze dne , datum, bylo měsíční nájemné ve výši , částka, , zálohy činily , částka, . Evidenční list byl podepsán žalobcem, v bytě měly pobývat 3 osoby (žalobce, jeho manželka a syn žalobce , jméno FO, ).

20. Z fotografií bytu žalobce (černobílých i barevných na č. l. 111 – 127) je patrné, že vnitřní dveře a futra se jeví původní, vykazují známky poškození, byť nikterak přes míru. Jeví se jako známky běžného opotřebení v důsledku dlouhodobého užívání. Stejně tak některé části podlahy byly poškozené, avšak nejednalo se o nějak závratné poškození. V části vyobrazené zdi chyběla lišta; v jiné části vyobrazené zdi však tato byla. Vyobrazená dřevěná židle neměla na nohou ochrany, parkety pod ní jevily známky ošoupání, avšak znovu se nejednalo o nějak závratné poškození. V části bytu bylo vidět, že místo parket byla položena dřevěná krytina, která taktéž jevila známky poškození, avšak stejně jako v předchozích případech se poškození jevilo odpovídající dlouhodobému běžnému užívání. Vstupní dveře do jednotky č. , hodnota, byly zevnitř polstrované, měly bezpečnostní zámek. Z pohledu zvnějšku směrem na vchodové dveře do bytu (vyobrazené na fotografii na č. l. 119 spisu) bylo viditelné, že místo „běžného venkovního prahu“ dřevěná podlaha zevnitř bytu tento jakoby překrývala, resp. jej nahrazovala. U dveří do jiného bytu (č. l. 120 spisu) byl viditelný „běžný venkovní práh“; nebylo však zcela jednoznačně možné určit, zda tyto dveře měly spodní hranici v linii s tímto prahem či pod ním. Dále byl vyobrazen bojler, pod nímž se jevila omítka zdi opotřebovaná, poškozená. V kuchyni byla dlažba, kuchyňská linka se jevila nová včetně obkladů. Na stropech v místě, kde se stýkaly s obvodovými stěnami místností, byly v omítce praskliny, avšak nejednalo se o nic závažného. I u jedněch z interiérových dveří měl absentovat práh (č. l. 127 spisu).

21. Příjmovým pokladním dokladem ze dne , datum, bylo potvrzeno převzetí částky , částka, osobou jménem , jméno FO, za duben 2010. Příjmovým pokladním dokladem ze dne , datum, bylo potvrzeno převzetí neurčité částky pokladníkem. Stvrzenka č. 68/10 bez data potvrzovala převzetí částky , částka, osobou jménem , jméno FO, . Příjmový pokladní doklad ze dne 22. 2. s chybějícím datem potvrzoval převzetí částky , částka, za únor.

22. Stvrzenka č. 62/10 ze dne , datum, (na č. l. 100 spisu) potvrzovala, že osoba jménem , jméno FO, převzala částku , částka, na nájemném a službách za říjen 2010 s tím, že od , datum, se nájemné zvýší o 20 %. Podpis osoby na této listině je čitelný, lze jednoznačně vyčíst „, jméno FO, P“. Příjmový pokladní doklad č. , hodnota, ze dne , datum, (na č. l. 100 spisu) obsahoval potvrzení převzetí částky , částka, na nájemném a službách; v levé horní části v poli pro razítko bylo razítkem vytištěno jméno , Jméno žalovaného, , podpis na této listině byl nečitelný, skládal se z několika vlnovek s ostrými hroty nahoře a oblými dole připomínající psací verzi písmen „VU U“. Příjmový pokladní doklad č. , hodnota, ze dne , datum, (na č. l. 101 spisu) potvrzoval přijetí částky , částka, pokladníkem; v levé horní části v poli pro razítko bylo razítkem vytištěno jméno , Jméno žalovaného, , byl podepsán obdobně jako předchozí listina. Příjmový pokladní doklad č. , hodnota, ze dne , datum, (na č. l. 101 spisu) potvrzoval přijetí částky , částka, pokladníkem; v levé horní části v poli pro razítko bylo razítkem vytištěno jméno , Jméno žalovaného, , podpis nebyl na listině jednoznačně vidět.

23. Podle zakázkového listu ze dne , datum, , jméno FO, objednala u společnosti , právnická osoba, . renovaci podlahy o rozloze 40 m2, plovoucí podlahu z borovicového masivu včetně povrchové úpravy a laku o rozloze 20 m2, a obvodovou lištu v délce 20 metrů. Uhradila zálohu , částka, , předběžná celková cena činila , částka, . Podle daňového dokladu č. , hodnota, ze dne , datum, společnost , právnická osoba, . provedla renovaci podlah (broušení, lakování a oprava) o rozloze 40 m2, položila obvodovou lištu 42 m, položila plovoucí podlahu z borovicového masivu, nabarvila a navoskovala plovoucí podlahu o rozloze 20 m2; položila obvodovou lištu u masivu 20 m, přechodovou lištu u masivu 1,72 m, a přechodovou lištu MDF 3 m. Za tyto práce celkem účtovala , částka, . Fakturu podepsal žalobce. Podle úplné výpisu z obchodního rejstříku společnosti , právnická osoba, . tato společnost zanikla , datum, . Jako předmět podnikání měla v rozhodné době koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej, montáž a servis telekomunikační, výpočetní a kancelářské techniky.

24. Dle listiny pokladní příjem – daňového dokladu číslo , číslo, ze dne , datum, byla u společnosti , právnická osoba, zapůjčena malá a velká bruska, byly zakoupeny brusné pásy a kotouče, brusná mřížka a násada válečku, v celkové ceně , částka, . Odběratel nebyl uveden, jednalo se o drobný prodej. Podle daňového dokladu – prodej za hotové, č. dokladu , číslo, /h ze dne , datum, zakoupila , jméno FO, dne , datum, kuchyni v ceně , částka, . Podle faktury č. , číslo, ze dne , datum, byla , jméno FO, účtována částka , částka, za výměnu uzávěru vody na WC, výměnu dřezového sifonu, výměnu rohového ventilu.

25. Podle nabídky č. , číslo, vytvořené dne , datum, vytvořené na základě poptávky pana , jméno FO, , byly nabídnuty vstupní bytové dveře, s tam uvedeným popisem, ve třech variantách, v cenové relaci od , částka, do , částka, bez ceny instalace, interiérové dveře plné v ceně , částka, za kus bez instalace, a interiérové dveře se skleněnou výplní v ceně , částka, . Podle nabídky společnosti , adresa, – dveře , právnická osoba, . ze dne , datum, byla stran jednotky č. , hodnota, nabídnuta cena na výměnu oken , částka, .

26. Podle plné moci pro pana , jméno FO, ze dne , datum, byl pan , jméno FO, žalovaným zplnomocněn v plném rozsahu a bez jakéhokoli omezení, dle vlastního uvážení zastupoval žalovaného ve věci nájemních smluv stran bytového domu č. p. , číslo, . Byl oprávněn k podpisu nájemních smluv, jejich dodatků i výpovědí, podpisu evidenčního listu apod. Podle smlouvy o zajišťování správy domu a pozemku ze dne , datum, se pan , jméno FO, zavázal pro žalovaného zajišťovat správu, provoz, údržbu a opravu bytového domu č. p. , číslo, za úplatu. Byl mj. oprávněn uplatňovat a vymáhat plnění povinností vůči jednotlivým nájemcům nájemních jednotek, které vyplývají z platné nájemní smlouvy. Smlouva byla sjednána s účinností od , datum, na dobu neurčitou.

27. Žalobce , Jméno žalobce, jako účastník řízení vypověděl, že nájemní smlouvu s otcem žalovaného podepsali v lednu 2001. Vzhledem ke stavu bytu došlo k nastěhování až za dva měsíce, neboť potřeboval zprovoznit. V jednotce č. , hodnota, byl v původní kuchyni prasklý dřez, v pokoji byly prohnilé parkety. Elektřina byla původně celá v hliníku a celá vyhořela po zapojení počítače po nastěhování se. K bytu se dostali tak, že žalobce se s panem , jméno FO, na nějakém koncertu mj. bavili o bydlení, v té době měl žalobce s manželkou dvě malé děti. , jméno FO, řekl, že si promluví s majitelem bytu a za několik dní žalobci volal. Domluvila se schůzka, na kterou šel žalobce s manželkou; otec žalovaného na ně čekal s dvěma výtisky nájemní smlouvy, kterou již za sebe podepsal. Nájemní smlouvu vytvořil otec žalovaného, nikoli žalobce. , jméno FO, starší při první schůzce sdělil, že to, co je v bytě, ať financuje žalobce s manželkou, což pochopili tak, že jim dal souhlas k rekonstrukci bytu. , jméno FO, dům dostal v restituci, celý byl ve špatném stavu. Ještě předtím ho užívalo OPBH. Většina zařízení byla původní. Jednotku č. , hodnota, žalobce s manželkou zkulturnili. Do bytu tedy nechali nainstalovat v důsledku prasklého dřezu celou novou kuchyň. Prohnilost a neopravitelnost parket konstatovala odborná firma. Žalobce měl za to, že byly vyměněny za novou plovoucí podlahu, ale fakticky se dle sdělení jeho manželky nacházejí pod položenou plovoucí podlahou. Ohledně elektřiny se domluvili s otcem žalovaného, že nechají udělat novou elektřinu v mědi, což se stalo. Písemný souhlas otce žalovaného žalobce nikdy neměl; otec žalovaného však věděl, jaký je stav bytu. O tom, co v jednotce č. , hodnota, provádějí, byl otec žalovaného vždy informován, sám se na to byl podívat. Také řekl, že když ty úpravy dělají, nechá předělat potrubí do plastů, k čemuž zavolal instalatéra a tuto úpravu provedl na své náklady. Žalobci nikdy nebylo ze strany otce žalovaného a nebo žalovaným sděleno, že s úpravami nesouhlasí. Tento se poprvé objevil nejspíše v roce 2022, při první výpovědi z nájmu bytu. Dva roky nato však nebylo na žalobce nijak tlačeno, neboť se řešili ostatní nájemníci. Otec žalovaného chodil do domu cca 1krát měsíčně, na nástěnku dal lísteček, kdy přijde vybrat nájemné; tato praxe trvala mnoho let. Po cca 7 letech přivedl žalovaného, o kterém řekl, že dům jednou převezme. Nějakou dobu žalovaný chodil se svým otcem, poté začal chodit žalovaný sám. V roce 2020 žalovaný napsal, že nájemné bude vybíráno elektronicky. Otec žalovaného nechal v domě vyměnit všechna okna na jižní a severní straně. Na severní straně však začala okna sesedat, což bylo sděleno žalobcem buď žalovanému nebo jeho otci, v roce 2012 nebo 2013. Žalovaný se byl v bytě několikrát podívat, s okny se nic nestalo. V roce 2020 žalovaný zaslal e-mail, že se o bytový dům č. p. , číslo, bude starat společnost , právnická osoba, , která si vyžádala od žalobce nájemní smlouvu. Žalobce nikdy neodmítal předložit nájemní smlouvu, vždy ji předložil. Ta se dívala i na okna v jednotce č. , hodnota, s tím, že se domluví s žalovaným, ale nakonec k ničemu nedošlo. Na jaře 2022 potkal žalobce na chodbě domu pána, který se mu představil jako , jméno FO, , že je novým správcem domu. Žalobce mu říkal, že se o dům přeci stará , právnická osoba, , avšak pan , jméno FO, uvedl, že tato spolupráce byla ukončena. , jméno FO, uvedl, že chce vidět byt, žalobce mu rovnou navrhl termín, na kterém se domluvili; současně upozornil na havarijní stav oken. , jméno FO, však nepřišel. Poté byl žalobce panem , jméno FO, kontaktován telefonicky a domluvili se na termínu , datum, , kdy má žalobce narozeniny. , jméno FO, se dostavil, žalobce mu ukazoval okna. , jméno FO, reagoval, že s opravou není problém. Žalobci bylo sděleno, že mají velmi malý nájem, že v bytovém domě č. p. , číslo, jsou velké rozdíly. Žalobce uvedl, že se zvýšením nájmu nemá problém. Za několik dní byla žalobci zaslána nová smluvní dokumentace, mezi níž byla nová nájemní smlouva se zvýšeným nájemným, ale na dobu určitou. S touto nemohl žalobce souhlasit. , jméno FO, kontaktoval i další lidi v domě, kterým dal výpovědi z nájmu; tito se skutečně vystěhovali, nechtěli čelit takovému jednání. Dle žalobce má pan , jméno FO, ideu, že nájemní smlouva musí být jen na dobu určitou. Pokud pan , jméno FO, požadoval fotografovat, bylo mu to vždy povoleno. Následně byla i žalobci zaslána výpověď bez udání důvodu, proto se žalobce obrátil na tehdejšího zástupce, , tituly před jménem, , jméno FO, . Ten věc řešil, pan , jméno FO, výpověď stáhl. V květnu 2024 žalobce obdržel vyúčtování od pana , jméno FO, s tím, že by chtěl vidět byt. Následně se domluvili na termínu návštěvy začátkem června 2024. , jméno FO, se dostavil ještě s další osobou, která kontrolovala elektřinu, pořídil si fotografie, a týden na to zaslal e-mail, aby nezákonné úpravy odstranili. Proto se žalobce obrátil na současného právního zástupce, který na výzvu reagoval. V srpnu pak žalobce obdržel výpověď z nájmu bytu. K fotografii č. l. 117 spisu (dveře do jednotky č. , hodnota, ) uvedl, že zachycují původní dveře, nebylo s nimi nijak manipulováno. Žalobce neměl pocit, že by dveře byly podřezané, společnost, která dělala podlahu, však s manželkou nekontrolovali. K fotografiím č. l. 126 – 127 uvedl, že vyobrazují podlahu položenou na původních parketách. Ty byly zcela shnilé, podlaha se musela udělat zcela nová. Na severní straně byly lepší, proto byly pouze vybroušeny. K fotografiím č. l. 123 – 124 uvedl, že vyobrazují kuchyňskou linku, kterou měnili. Doplnil, že kuchyňská linka byla vyměněna v roce 2001, v roce 2015 pak její část. V roce 2001 se měnila také dlažba. Nahrazení původních trubek plastovými proběhlo nejspíše v koupelně, na WC, ale žalobce už nevěděl, zda i v kuchyni, to by věděla jeho manželka. K elektrickým rozvodům nejspíše nebyla projektová dokumentace. Revizní zpráva byla zpracována v roce 2022 a žalobce byl přesvědčen, že byla zaslána panu , jméno FO, . K fotografiím na č.l. 112 – 113 uvedl, že zachycují parkety, tyto byly broušeny dvakrát, a to v roce 2001 řemeslníky a v roce 2014 žalobcem a jeho kamarádem. V bytě se dále měnil bojler, žalobce nevěděl však kdy přesně. Stejně tak nevěděl, kdy se přesně měnily rozvody vody, nejspíše v souvislosti se změnou trubek za plastové.

28. Svědkyně , jméno FO, vypověděla, že je manželkou žalobce, žalovaného zná jako majitele domu, předmět řízení je jí znám, nějaká podání účastníků četla. O sporu jako takovém hovořila s manželem i jejich právním zástupcem. Byla poučena o tom, jak probíhá výslech před soudem, tedy že se postaví za pultík, kde stojí, předloží občanský průkaz a že má vypovídat pravdu, a pokud něco neví, tak má říct, že si to nepamatuje. O tom, jak má odpovídat na jednotlivé otázky, se s nikým nebavila; pouze si pro sebe sesumírovala slova, neboť většinou sedí u klavíru a nemluví, slova se jí těžko hledají. K bytu se svědkyně s žalobcem dostali přes muzikanty. Na schůzce byla svědkyně s žalobcem, panem , jméno FO, starším a manžely , jméno FO, . Sama svědkyně nic nepodepisovala. Při převzetí jednotka č. , hodnota, byla celá v dezolátním stavu, kromě odpadu. Vafky netopily, neboť venkovní komínek byl zasunut naopak. Při napuštění z dřezu tekla voda, voda tekla pouze studená. Okna byla oprýskaná, proto za souhlasu otce žalovaného povolala svědkyně lakýrníka, který je natřel. Některá z oken byla otcem žalovaného následně vyměněna. Také se prováděly opravy podlahy a dělala se nová elektřina, protože cca půl roku po nastěhování, když byla bouřka, vyhořela elektřina včetně počítače; elektřina se dělala kompletně včetně zásuvek, vypínačů a jističů. To, že vyhořela elektřina, bylo otci žalovaného oznámeno, když přišel vybírat nájem nebo telefonicky. Právě v souvislosti s tím, že věděl, že jednotka č. , hodnota, bude rozkopaná, nabídl výměnu vafek a instalatéra. Veškeré změny v jednotce č. , hodnota, prováděli po konzultaci s otcem žalovaného, , jméno FO, starším. Většinu věcí s ním řešila ona, neboť byla s dětmi doma a žalobce chodil do práce. , jméno FO, chodil pro nájem jednou měsíčně, při té příležitosti se s ním svědkyně na věcech dohodla. Otec žalovaného tak věděl, co se v bytě děje. Věděl o tom, že se v bytě bude měnit elektřina a podlahy a při té příležitosti sám nabízel i topenáře, neboť v jednotce č. , hodnota, byly vafky. Svědkyně se však s otcem žalovaného domluvila na tom, že toto se odloží. Současně však byl nabídnut instalatér, že by se udělaly plastové rozvody vody, neboť tehdy byly v plastu pouze odpady. S tím svědkyně souhlasila. S žalobcem tedy svědkyně hradila elektrikáře, pan , jméno FO, instalatéra. V souvislosti s úpravami byla ještě před nastěhováním zlikvidována kuchyňská linka, která byla z umakartu ještě asi z osmdesátých let, tekl dřez, tekla tam pouze studená voda. Proto byla do kuchyně přivedena i teplá voda. Otec žalovaného o všem věděl, žádná písemná dohoda však neexistovala. Původní elektřina byla ještě z první republiky, kdy se drátky točily. Elektrikář práci provedl podle nejlepší tehdejší technologie. V době, kdy se měnila elektřina, se také měnila kuchyně, rozvody vody, dřez, dlažba. Po této rekonstrukci se asi ještě před 13 lety měnila kuchyně za větší, avšak stejný typ. V době před 2 lety došlo k výměně bojleru, neboť původní přestal fungovat, za stejný typ. O tomto nebyl žalovaný informován předem. Svědkyně s žalobcem se stále drželi toho, že otec žalovaného řekl, že to, co je v bytě, je v jejich režii. Svědkyně a žalobce obdrželi celkem dvě výpovědi. První jim byla doručena před třemi lety. Žalobce tehdy volal svědkyni s tím, že před dveřmi stojí nějaká osoba přestavující se jako správce domu a chce si prohlédnout byt. S tím žalobce problém neměl, do bytu osobu pustil. Ta hovořila o potřebě upravit nájemné, s čímž žalobce souhlasil. To bylo někdy v dubnu nebo v květnu, kdy začínalo Pražské jaro, žalobce tam doprovázel soutěžící od rána až do večera, a proto si vypínal telefon. V té době ho zřejmě pan , jméno FO, kontaktoval. Následně v květnu obdrželi první výpověď. Svědkyně proto kontaktovala žalovaného a informovala ho o tom, že se objevil pan , jméno FO, , představil se jako správce nemovitosti, a že pokud to tak je, tak že ji mrzí, že se na ně žalovaný neobrátil. Do té doby přitom komunikovala svědkyně a žalobce s otcem žalovaného, který byl ochotný, věci ohledně jednotky č. , hodnota, konzultoval. Při této návštěvě žalobce sdělil, že kuchyň vyměnili a parkety přebrousili. V té době nebylo žalobci a svědkyni ničeho ohledně úprav vytknuto. Po obdržení výpovědi se obrátili na tehdejšího právního zástupce, díky kterému došlo ke zpětvzetí výpovědi. Mezi srpnem až říjnem 2024 byla žalobci a svědkyni doručena druhá výpověď. Předtím v červnu se pan , jméno FO, ohlásil, že chce jednotku č. , hodnota, prohlédnout. Prohlídce byl přítomen žalobce, pan , jméno FO, a nějaký Ukrajinec. Bylo řečeno, že se musí rozkopat celá koupelna. Návštěvu si pan , jméno FO, nejspíše fotil. Následně žalobce se svědkyní psali panu , jméno FO, , že je hloupost, aby se koupelna rozkopávala. Svědkyně dne , datum, s panem , jméno FO, řešila zatékání; na schůzce měl pan , jméno FO, znovu Ukrajince, který řekl, že se musí seškrábat celý strop. , jméno FO, žalovaný, tak jeho otec znali stav bytu včetně provedených úprav, neboť tam docházeli. S žalovaným se totiž v době před cca 11 až 12 lety řešila okna, neboť svědkyně zjistila, že jsou tam díry. Sám žalovaný se byl na okna podívat a tvrdil, že se musí ukotvit. Od pana , jméno FO, taktéž dostali návrh nové nájemní smlouvy na dobu určitou se zvýšeným nájemným. Se svým tehdejším zástupcem uvedli, že se zvýšením souhlasí, avšak navrhli, aby se na hladinu navrženého nájemného dostali v průběhu pěti následujících měsíců postupným navyšováním nájemného. Se vstupními dveřmi od doby, kdy se nastěhovali, nic nedělali, byly od počátku vypolstrované, měly bezpečnostní zámek, který nainstalovali předchozí nájemci. Žalobce si se svědkyní najali společnost na renovaci parket, která však sdělila, že v jedné místnosti byly parkety velmi poškozené. Proto byla položena nová podlahová krytina na poškozené parkety s tím, že budou fungovat jako určitá tepelná izolace. Na úklid parket svědkyně používá speciální mýdlo a voskuje je. V jednotce č. , hodnota, se nachází dvě patra na spaní. Jedno nechala instalovat svědkyně, to je však jednoduše snímatelné, bylo ukotveno pouze šrouby do ve zdi, které jdou jednoduše vytáhnout. Druhé bylo zabudováno do zdi, zřejmě od původních nájemců. Parkety byly broušeny pouze v roce 2001, kdy probíhala oprava. Společnost parkety opravující měla od jednotky č. , hodnota, klíče, svědkyně s žalobcem je nekontrolovali. O tom, že by bylo potřeba jiné úpravy, nebyli ze strany firmy svědkyně s žalobcem informováni. Společnost provádějící opravu parket našli na internetu, nejspíše na webových stránkách společnosti bylo napsáno, že renovuje parkety. K listině na č. l. , číslo, (pokladní příjem – daňového dokladu číslo , číslo, ze dne , datum, ) svědkyně uvedla, že se týkala broušení dřevěných podlah, nikoli parket.

29. Svědek , Jméno žalovaného, , narozený , rodné přijmení, , datum, , vypověděl, že jméno žalobce nezná, 25 let je mimo Prahu, v bytovém domě č. p. , číslo, se to velmi měnilo. Bytový dům č. p. , číslo, vlastnil někdy od roku 1994 až do roku 2006 nebo 2007, kdy na syna přepsal polovinu a později i druhou polovinu. Pamatuje si pouze domovníka , jméno FO, . V bytovém domě č. p. , číslo, nechalo OPBH dole v patře udělat panelákové dveře, jednalo se o dům z roku 1905. Lidé si tam rozebrali mosazné věci. Některé z bytů měly vafky, některé elektrické topení, byty byly starší. Ihned s otcem udělali vodu, neboť potrubí bylo olověné, a dělala se nová střecha. Pokud nájemníci potřebovali provést v bytech určité výměny (podlahy, voda, elektřina apod.), tak se svědka zeptali, pokud ty práce zvládl, tak je udělal, jinak se na tom s nájemníky domluvil. Určitě s žalobcem domluveni nebyli, rekonstrukci podlah by nepovolil. Svědek sám dělal například obklady, na opravy rozvodů vody, střechy, na ucpaný odpad najímal společnosti. Byty se opravovaly, když se nájemníci, kteří tam bydleli od OPBH, vystěhovali. Dále se v bytovém domě č. p. , číslo, měnila okna do dvora za pomoci odborné společnosti; kdo ji najal, zda svědek nebo jeho otec, svědek nevěděl. Na okna nezaregistroval stížnosti, neboť od roku 2000 je mimo Prahu. V každém bytě byly parkety, ty měnit nenechával. Záleželo na každém, zda je nechá vybrousit nebo tak. Nikdo mu nemusel říkat, že chce přebrousit parkety, neboť to nikdo nechtěl. Pokud si někdo chtěl udělat v bytě něco sám, měl to svědkovi hlásit. Nikdy neměl říct "dělejte si v bytě, co chcete", výslovný souhlas s rekonstrukcí bytu nikdy nedal. Když převzal dům, prošel všechny byty; zda tam byla patra na spaní nevěděl. Při vybírání nájmu nechodil do bytů sám od sebe, pouze když to nájemníci chtěli; nájem byl svědkovi předáván ve dveřích. Co se týče dveří, uvedl, že nikdo z nájemníků se vstupními dveřmi do bytu nic nedělal. Toho, že by byly podříznuté, by si všiml. Ke čl. V nájemní smlouvy ze dne , datum, (zákaz výkonu podnikatelské činnosti v bytě a jeho přenechání k užívání třetí osobě) svědek uvedl, že toto by podtrhl, sousedi mu říkali, „že v bytě hraje“. Nájemní smlouva odpovídá tomu, jak je připravoval svědek. Ohledně žalobce si následně vybavil, že sousedi žijící pod žalobcem si stěžovali, že je rušilo, že tam vyučoval žalobce hudbu. Kdo byli , jméno FO, svědek nevěděl, věděl pouze to, že měli psa a házeli exkrementy z okna. Stvrzenku číslo , číslo, ze dne , datum, podepsal; příjmový pokladní doklad č. , hodnota, ze dne , datum, (na č. l. 100 spisu), příjmový pokladní doklad č. , hodnota, ze dne , datum, a příjmový pokladní doklad č. , hodnota, ze dne , datum, (na č. l. 101 spisu) nikoli. Razítko se svým jménem nikdy nedával. Nájem však chodil vybírat také jeho syn. Svědek si nevybavoval, že by někdo z nájemníků měl dluh na nájemném.

30. Svědek , jméno FO, vypověděl, že je správcem nemovitostí v bytovém domě č. p. , číslo, ve vlastnictví žalovaného, žalobce je jedním z lidí tam žijících. Když se stal novým správcem domu, žalobci telefonoval, domluvil si s ním schůzku, která se uskutečnila asi před 2 lety, když se nutně potřeboval do jednotky č. , hodnota, podívat, neboť dle sdělení předchozí správcovské společnosti v ní nikdo nebyl. Svědek provedl technickou kontrolu, aby se seznámil se stavem jednotky, přičemž zjistil odchylky od toho, jak by to mělo vypadat. Žalobce svědkovi říkal, že na žalobce vypadnou okna, proto je svědek zaměřil. O zaměření informoval žalovaného, který takto shledal, že to v bytě nevypadá tak, jak by to vypadat mělo. Rok po první technické kontrole bytu byla provedena další podrobná technická kontrola ohledně stavu bytu, kde byly zjištěny odchylky, např. místo parket byla plovoucí podlaha. Díky zjištění o položení plovoucí podlahy bylo zjištěno, že vchodové dveře byly podřezané. V bytě byly odřené podlahy, údržba podlah se zdála zanedbána. Žalobce byl poučen o tom, že by dřevěné židle měly mít ochranu, aby neodíraly pakety. Znovu se však svědek zaměřoval primárně na okna, neboť mu žalobce vylíčil obavy, že na něj vypadnou. Na oknech nebyla zjištěna žádná technická závada, problém spočíval v nevhodném větrání. Rozsah jednotlivých úprav a oprav zjistil svědek tak, že mu je sám žalobce popsal. Takto se svědek také zjistil, že došlo k rekonstrukci elektřiny a kuchyně, položení nové podlahy. Žalovaný na základě sdělení svědka o úpravách dospěl k tomu, že tyto nebyly schváleny, povoleny a ani konzultovány s majitelem bytu. Tím došlo k nenávratnému poškození vstupních dveří, podlah a stěn, přičemž byt je nyní před kompletní rekonstrukcí v důsledku zanedbání péče o technický stav. Svědek a žalovaný zpracovali výzvu k nápravě úprav například patra na spaní, protože jedno nebylo uděláno s povolením. Noha od něj zasahovala do parket, ukotvení zasahovalo do nosných stěn. Poté začal se svědkem komunikovat zástupce žalobce, který se v podstatě vysmíval. Na žádosti o nějaké úpravy žalobce nereagoval, proto bylo přistoupeno k zaslání výpovědi z nájmu. Tyto byly celkem dvě. První byla poslána proto, že žalobce se po zahájení komunikace stran úprav nájemní smlouvy na několik dní odmlčel, nebral telefony, na e-maily nereagoval. To bylo před technickou kontrolou bytu. Když se svědkyně , jméno FO, dozvěděla, že svědek s žalobcem komunikoval, tak si stěžovala u žalovaného, častovala ho tím, že je nějaký vagabund. Poté, co byla žalobci zaslána první výpověď z nájmu, kontaktoval svědka tehdejší zástupce žalobce, který svědkovi sdělil, že výpověď nemá zákonné náležitosti, je nutné ji stáhnout a žalobci se omluvit. To svědek v zájmu pokračování v komunikaci učinil. Výpověď, která je předmětem sporu, byla sepsána zástupcem žalovaného, svědek poskytl pouze technické podklady pro její obsah. Podle smlouvy s žalovaným měl svědek oprávnění dávat výpovědi z nájmu; to měl v plné moci, která byla druhá v pořadí, neboť v první plné moci toto neměl. Při první výpovědi ze dne , datum, svědek již disponoval druhou plnou mocí; tato výpověď byla zaslána ještě před prohlídkou bytu. Svědek se s žalobcem zaměřili na ekonomický stav domu a jeho potenciál, konkrétní zadání však svědek od žalovaného neměl. Nyní je ekonomický stav bytové jednotky č. , hodnota, výrazně lepší, neboť došlo k rekonstrukci jednotek, které se pronajaly za vyšší nájemné. V rámci oprav se mj. měnil úsek střechy nad schodištěm, kudy zatékalo do jednotky č. , hodnota, , na popud zástupce žalobce. Co se týče patra na spaní svědek uvedl, že toto žalobce pravděpodobně potřeboval pro syna, který v jednotce č. , hodnota, s žalobcem žije. V bytě však byla dvě patra. Patro v zadní části, v ložnici, bylo po nějakém kamarádovi žalobce, který tam bydlel před ním. Toto bylo instalováno „brutálně“. Druhé patro na spaní nacházející se v obýváku je ukotveno do zdí a do podlahy. Co se týče podlahy, žalobce svědkovi popsal, že původní parkety nebyly v dobrém stavu, proto se rozhodl s manželkou pro rekonstrukci. Společnost parkety opravující však zvolila postup, že se na původní podlahu dala další podlahová krytina, čímž došlo ke zvýšení hladiny původní podlahy o 8 cm, a původní vchodové dveře, stejně jako interiérové dveře, se tak musely podříznout, aby bylo možné je zavírat. Podřezání dveří je patrné na první pohled, bylo také potvrzeno díky měření metrem. U dveří navíc z důvodu podříznutí absentuje práh, takže do bytu fouká. Žalovaný si dle svědka nepamatuje, kdy byl naposledy v jednotce č. , hodnota, . Sám svědek byl v jednotce č. , hodnota, dvakrát. Na první schůzce svědek vytáhl mobil, žalobce se dotázal, zda bude svědek něco fotit, neboť tam má osobní věci. Na první schůzce však nebylo třeba čehokoli fotit, protože ta byla kvůli stavu okna a technického stavu bytu. V rámci druhé schůzky byly zjištěny odlišnosti, ty byly dány do seznamu a žalobce byl vyzván k jejich nápravě. Výzva byla zaslána doporučeně poštou, maximálně do dvou týdnů od schůzky. Po žalobci svědek s žalovaným požadovali revizi elektřiny. Žalobce zaslal aktuální revizní zprávu, nikoli původní, tj. z doby, kdy technik v rámci rekonstrukce prováděl revizi elektřiny; zpráva zaslaná žalobcem byla rok či dva stará.

31. Následně se soud zabýval důvodností žaloby, přičemž hodnotil shora provedené důkazy jednotlivě i ve vzájemné souvislosti. Pro zjištění skutkového stavu hráli primární roli účastníky předložené listinné důkazy, neboť díky těmto bylo skutečně možné poukázat na některé nesrovnalosti v jednotlivých výpovědích, případně tyto vysvětlit nebo uvést na pravou míru.

32. Jak vyplývá ze smlouvy o nájmu ze dne , datum, a ze smlouvy o nájmu ze dne , datum, , a dále z darovací smlouvy ze dne , datum, a výpisu z katastru nemovitostí k datu , datum, , vztahující se k LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, , byl v roce 2001 vlastníkem bytového domu č. p. , číslo, svědek , jméno FO, . Jak vypověděl žalobce a svědkyně , jméno FO, , tito hledali nové bydlení a k jednotce č. , hodnota, se dostali díky jejich známým, manželům , jméno FO, , kteří kontaktovali původního majitele – svědka , jméno FO, . S tímto žalobce podepsal smlouvu o nájmu, na jejímž základě byl žalobce od , datum, oprávněn užívat jednotku č. , hodnota, (tehdy jako byt č. , hodnota, ), na dobu neurčitou. Výše nájemného ujednána nebyla. Nájemné bylo splatné do 15. dne stávajícího měsíce. Tato skutečnost byla fakticky nesporná. Nájemní smlouva podepsaná svědkem , jméno FO, a žalobcem dle vlastních slov svědka , jméno FO, odpovídá tomu, jak smlouvy chystal on.

33. Naproti tomu udělení souhlasu s rekonstrukcí jednotky č. , hodnota, bylo mezi účastníky jádrem sporu. Výpověď svědka , jméno FO, ve vztahu k udělení souhlasu soud přitom shledal nevěrohodnou. Tato výpověď byla rozporná s výpovědí žalobce jako účastníka řízení a svědkyně , jméno FO, (což by samo o sobě k závěru o nevěrohodnosti nepostačovalo), avšak na rozdíl od jejich výpovědí byla rozporná i vnitřně. Výpovědi žalobce jako účastníka řízení a svědkyně , jméno FO, byly koherentní, logické, nebylo v nich vnitřních rozporů.

34. Svědek , jméno FO, vypověděl, že pokud nájemníci potřebovali provést v bytech určité výměny (podlahy, voda, elektřina apod.), tak se svědka zeptali, a pokud ty práce zvládl, tak je udělal, jinak se na tom s nájemníky domluvil. Současně ale uvedl, že rekonstrukci podlah by nepovolil, s žalobcem na ničem domluveni nebyli. O žalobci přitom již na počátku výpovědi uvedl, že jej nezná, jeho jméno mu nic neříká, jen aby později uvedl, že si na něj ostatní nájemníci měli stěžovat, že v bytovém domě č. p. , číslo, hraje.

35. Výpověď svědka , jméno FO, proto soud v té části, co se udělení souhlasu s rekonstrukcí ve vztahu k žalobci, resp. jednotce č. , hodnota, , považoval za nevěrohodnou. Je s podivem, aby svědek, co vyloučil, že by žalobce znal, následně uvedl, že na žalobce chodily stížnosti kvůli hluku a že mu rozhodně souhlas s rekonstrukcí nedal. Stejně tak je zvláštní, že svědek neměl znát manžele , jméno FO, , aby o nich následně tvrdil, že měli psa a exkrementy házeli oknem. Zde nutno poukázat, že svědek , jméno FO, ve výpovědi popřel svůj souhlas s rekonstrukcí jednotky č. , hodnota, ; současně však vypověděl, že nájem chodil vybírat osobně, a přestože do bytů nechodil, resp. do nich nevstupoval, mu byl nájem předáván ve dveřích.

36. Soud je přesvědčen, že svědek , jméno FO, musel vidět, i s ohledem na to, že nová dřevěná podlaha zevnitř bytu jako by nahrazovala původní práh (jak vyobrazeno na fotografii na č. l. 119 spisu), což bylo viditelné z pohledu zvnějšku na vstupní dveře, že došlo ke změně podlahové krytiny, resp. překrytí původních parket dřevěným borovicovým masivem. Proti této změně (resp. úpravě) nijak nebrojil, nijak ji nerozporoval, nedomáhal se toho, aby došlo k nápravě uvedením do původního stavu, a to po celou dobu, co byl vlastníkem (později spoluvlastníkem) bytového domu č. p. , číslo, .

37. Jelikož sám svědek , jméno FO, vypověděl, že do bytů chodil nájem takto vybírat sám, někdy se synem (s žalovaným) nebo tam chodil žalovaný sám, je vysoce nepravděpodobné, že si daného zásahu, který je jednoznačně patrný při čelním pohledu na vstupní dveře, nevšiml svědek , jméno FO, (potažmo žalovaný) dříve. Stejně tak je s podivem, že by si svědek , jméno FO, nevšiml případné změny dveří v tom, že tyto měly mít z vnitřní strany oproti předchozímu stavu nově polstrování.

38. To, že svědek , jméno FO, skutečně chodil vybírat nájemné, vyplývá (kromě jeho výpovědi) i ze stvrzenky č. , číslo, ze dne , datum, , kterou dle svých slov podepsal. To, že nájemné chodil vybírat i žalovaný, pak potvrzují příjmový pokladní doklad č. , hodnota, ze dne , datum, (na č. l. 100 spisu), příjmový pokladní doklad č. , hodnota, ze dne , datum, a příjmový pokladní doklad č. , hodnota, ze dne , datum, (na č. l. 101 spisu); s ohledem na výpověď svědka , jméno FO, , svědkyně , jméno FO, i žalobce lze mít za to, že byly podepsány přímo žalovaným, s přihlédnutím k obdobnému způsobu podpisu na prvních dvou uvedených listinách. S žalovaným lze souhlasit v tom, že podpis na stvrzence č. , číslo, ze dne , datum, je pouhým okem jiný než podpisy na příjmových pokladních dokladech. Podpisy na příjmových dokladech č. , hodnota, a č. , hodnota, jsou však taktéž prostým okem shodné, a s ohledem na shora uvedené výpovědi lze skutečně mít za to, že jde o podpis žalovaného (což sám ani nerozporoval).

39. Je tudíž vysoce nepravděpodobné, že by svědek , jméno FO, , jako tehdejší vlastník, nevěděl, že v jednotce č. , hodnota, došlo k úpravám popsaným ve výpovědi svědkyně , jméno FO, a žalobce. Soud se proto přiklonil k výpovědím žalobce a svědkyně , jméno FO, , z nichž vyšlo najevo, že jednotka č. , hodnota, byla při převzetí v dezolátním stavu kromě odpadu, byla opravována tak, jak svědkyně , jméno FO, popsala ve své výpovědi, a že zásahy a změny v jednotce č. , hodnota, z důvodu její opravy byly sděleny svědkovi , jméno FO, , jako tehdejšímu vlastníkovi, a byly s ním také konzultovány. Zde je nutno poukázat, že sám svědek , jméno FO, vypověděl, že s otcem nechali „udělat vodu“, neboť potrubí bylo olověné, přičemž svědkyně , jméno FO, vypověděla, že sám svědek , jméno FO, nabídl žalobci a svědkyni instalatéra pro zhotovení plastových rozvodů vody, když zjistil, že jednotka č. , hodnota, by měla být kvůli rekonstrukci elektřiny rozkopána. Současně si svědek , jméno FO, musel být vědom, že došlo, resp. bude muset dojít k výměně kuchyňské linky, neboť protékal dřez a tekla pouze studená voda. K těmto opravám přitom muselo dojít krátce po podepsání nájemní smlouvy. Soud zde podotýká, že nemá za to, že by svědek , jméno FO, vědomě nevypovídal pravdu, nebo že by lhal, ale spíše si skutečnosti s ohledem na značné plynutí času jednoznačně nevybavoval.

40. To, že dané opravy byly skutečně provedeny krátce po uzavření nájemní smlouvy, vyplývá ze zakázkového listu ze dne , datum, , daňového dokladu č. , hodnota, ze dne , datum, týkajících se renovace parket a pokládky nové podlahy, daňového dokladu – prodej za hotové, č. dokladu , číslo, ze dne , datum, týkající se zakoupení kuchyně, a zprávy o pravidelné revizi elektrické instalace č. , číslo, ze dne , datum, , týkající se provedení rekonstrukce elektrických rozvodů, ve spojení s výpovědí svědkyně , jméno FO, a žalobce. To, že podle úplné výpisu z obchodního rejstříku společnosti , právnická osoba, . neměla jmenovaná společnost jako předmět podnikání stavební úpravy (resp. obdobný předmět podnikání), nepovažuje soud za jakkoli vypovídající o (ne)kvalitě provedené práce.

41. Po těchto opravách ještě v roce 2013 došlo k výměně uzávěru vody na WC, výměně dřezového sifonu, výměně rohového ventilu, jak dokládá faktura č. , číslo, ze dne , datum, , a v roce 2014 k broušení položené dřevěné podlahy (nikoli parket), jak vyplývá z listiny pokladní příjem – daňový doklad číslo , číslo, ze dne , datum, a výpovědi svědkyně , jméno FO, . Konečně, někdy v roce 2022 či 2023 došlo k výměně bojleru, což přímo vypověděla svědkyně , jméno FO, . Zde je vhodné doplnit, že do jednotky č. , hodnota, bylo instalováno ze strany žalobce a jeho manželky jedno patro na spaní, jak shodně vypověděli. Toto patro je jednoduše snímatelné, je pouze navrtáno do zdi; v souladu s výpovědí svědka , jméno FO, se toto patro nachází v obývacím pokoji. , právnická osoba, na spaní nacházející se v ložnici, jak vypověděl svědek , jméno FO, , bylo zabudováno přímo do zdi, což potvrdila i výpověď svědkyně , jméno FO, .

42. I s ohledem na posledně uvedenou skutečnost má soud za to, že výpovědi svědkyně , jméno FO, , žalobce i svědka , jméno FO, , jsou pravdivé, neboť popisují podstatné skutečnosti shodně, byť z odlišných úhlů pohledu. Soud neměl důvody o jejich pravdivosti pochybovat, byť se ve výpovědi svědka , jméno FO, objevila určitá nepřesnost ohledně zplnomocnění k dání výpovědi z nájmu (viz níže); ta však podle soudu nemá z hlediska posouzení pravdivosti význam. Za věrohodné pak soud považuje veškeré shora provedené listinné důkazy, jejichž obsah (a to ani e-mailových komunikací) nebyl jakkoli zpochybněn. Díky těmto listinným důkazům ve spojení s výpovědí svědků , jméno FO, a , jméno FO, a výpovědí žalobce bylo možné relativně podrobně popsat skutkový stav.

43. V roce 2017 se na základě darovací smlouvy ze dne , datum, stal k uvedenému dni výlučným vlastníkem bytového domu č. p. , číslo, žalovaný, když od otce nabyl id. ½ uvedené nemovitosti; vlastníkem druhé id. ½ byl již od , datum, , jak potvrzuje výpis z katastru nemovitostí k datu , datum, , vztahující se k LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , obec , adresa, . Z e-mailové komunikace je pak jednoznačné, že od ledna 2020 přebrala správu bytového domu č. p. , číslo, společnost , právnická osoba, a.s., což oznámil sám žalovaný (e-mail ze dne , datum, ). Tato společnost následně ke své žádosti obdržela kopii nájemní smlouvy od žalobce (e-mail ze dne , datum, ). Jmenovaná společnost správcovskou činnost vykonávala až , datum, , když od , datum, ji začal vykonávat svědek , jméno FO, .

44. Jmenovaný svědek již dne , datum, zaslal žalobci výpověď smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, , kterou následně zpětvzetím výpovědi smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, , zaslaným e-mailem ze dne , datum, s omluvou vzal zpět.

45. Byť to není pro rozhodnutí ve věci samé skutečností zcela významnou, je nutno poukázat na to, že k podání této výpovědi nebyl z pohledu třetí osoby svědek , jméno FO, jednoznačně oprávněn. Smlouva o zajišťování správy domu a pozemku ze dne , datum, dávala svědkovi mj. právo uplatňovat a vymáhat plnění povinností vůči jednotlivým nájemcům nájemních jednotek, které vyplývají z platné nájemní smlouvy od , datum, , avšak stran dání výpovědi z nájmu bytu nebylo ničeho jednoznačně ujednáno. O oprávnění vypovědět nájemní smlouvy se hovořilo až v plné moci pro pana , jméno FO, ze dne , datum, , tedy necelý měsíc po podání výpovědi smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, . Pokud tedy svědek , jméno FO, vypověděl, že k podání této výpovědi byl zplnomocněn, resp. že před jejím podáním disponoval plnou mocí druhou v pořadí, v níž právo vypovědět nájemní smlouvu bylo ujednáno, bylo toto vyloučeno právě samotnou plnou mocí pro pana , jméno FO, ze dne , datum, . Stejně tak bylo vyloučeno, že by tato výpověď byla zaslána ještě před první prohlídkou jednotky č. , hodnota, . Jak vypověděl žalobce, první prohlídka jednotky č. , hodnota, se měla uskutečnit na jeho narozeniny dne , datum, , o čemž se se svědkem , jméno FO, dohodl telefonicky. Dle výpovědi žalobce se přitom jednalo o náhradní termín za původně domluvený, na který se svědek , jméno FO, nedostavil. To je ostatně minimálně nepřímo potvrzeno e-mailem ze dne , datum, , v němž sám žalovaný uvedl, že pana , jméno FO, žalobci osobně představil, k čemuž nemohlo dojít na prohlídce , datum, , kam se svědek , jméno FO, dostavil sám.

46. V rámci této první prohlídky, jak vyplývá z výpovědi žalobce a svědka , jméno FO, , se řešila okna, která žalobce považoval za problematická, a zvýšení nájemného. Z ničeho však nevyplynulo, že by svědkovi , jméno FO, bylo zakázáno fotografovat, když tento sám vypověděl, že nebylo třeba cokoli fotografovat; ze strany žalobce mu při vytažení fotoaparátu bylo pouze sděleno, že má v jednotce č. , hodnota, osobní věci. V době od , datum, do , datum, měla být žalobci zaslána nová nájemní smlouva, v níž bylo ujednáno vyšší nájemné a nájem byl ujednán na dobu určitou. Vzhledem k tomu, že žalobce nesouhlasil s nájmem na dobu určitou, avšak s ohledem na pracovní vytížení (, Anonymizováno, ) nereagoval na další telefonáty a e-maily, bylo ze strany svědka , jméno FO, přistoupeno dne , datum, k výpovědi. Tyto skutečnosti vyplývají z výpovědi žalobce, svědkyně , jméno FO, a svědka , jméno FO, , a e-mailové komunikace ze dne , datum, .

47. Po zpětvzetí výpovědi docházelo mezi žalobcem a svědkem , jméno FO, k další komunikaci. Dne , datum, byla žalobci oznámena svědkem , jméno FO, stížnost na hluk (e-mail ze dne , datum, ), který žalobce rozporoval (e-mail ze dne , datum, ). K , datum, byl žalobce svědkem , jméno FO, informován o nutnosti kontroly elektřiny (e-mail ze dne , datum, ); následující den byl svědek , jméno FO, informován o tom, že v době proběhla revize elektřiny , datum, (e-mail ze dne , datum, ). Již v e-mailu ze dne , datum, byl svědek , jméno FO, informován o tom, že po dohodě s otcem žalovaného ze strany žalobce a jeho manželky na jejich náklady proběhla renovace elektřiny, rozvodů vody, podlah, kuchyně a dlažby; rozvod plynu byl v režii otce žalovaného. V tomto e-mailu byla dohodnuta schůzka , datum, v 17:30, ke které však, dle výpovědi žalobce, který uvedl konkrétní termín schůzky, a výpovědi svědka , jméno FO, , podle nějž do jednotky č. , hodnota, vstoupil dvakrát, jednou krátce po převzetí správcovské činnosti a poté o cca rok později, nedošlo. Nebylo přitom prokázáno, že by se vstupu do jednotky č. , hodnota, domáhal častěji.

48. Následně bylo jednáno o výši záloh za služby (e-maily ze dne , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , e-mail ze dne , datum, , e-mail ze dne , datum, , , datum, ), a navýšení nájemného (e-mail ze dne , datum, , e-mail ze dne , datum, , , datum, ) s tím, že se řešilo zaslání původní nájemní smlouvy, kterou neměl pan , jméno FO, mít k dispozici (e-mail ze dne , datum, , e-mail ze dne , datum, ). Již k , datum, měl přitom svědek , jméno FO, k dispozici revizi elektřiny, jak potvrdil v e-mailu ze dne , datum, . Ze strany svědka , jméno FO, byl žalobce požádán o soupis všech úprav jednotky č. , hodnota, , a o zaslání písemného souhlasu s nimi včetně projektové dokumentace (e-mail ze dne , datum, , ze dne , datum, a , datum, ). Řešilo se také zatékání do bytu (e-mail ze dne , datum, a , datum, ), a žalobce byl požádán o klíče k bytu (e-mail ze dne , datum, ). , jméno FO, bylo následně sděleno, že evidenční list byl podepsán a je ve schránce, klíče nebudou předány, písemný souhlas s rekonstrukcí nebyl dán; pan , jméno FO, tvrdil, že nebyl dán žádný souhlas s rekonstrukcí a že bude jednotku č. , hodnota, nutno uvést v původní stav (e-mail ze dne , datum, ). Z uvedené e-mailové komunikace nevyplynulo, že by žalobce či jeho manželka jakkoli bránili žalovanému či panu , jméno FO, v přístupu do bytu, pouze odmítli poskytnout klíče.

49. Následně bylo dne , datum, řešeno vyúčtování (e-mail ze dne , datum, ), a dne , datum, došlo k návštěvě jednotky č. , hodnota, svědkem , jméno FO, , poté, co o to dle výpovědi žalobce svědek , jméno FO, požádal a dohodli se na termínu. Uskutečnění této prohlídky potvrzuje nejen výzva k odstranění protiprávního stavu ve smyslu § 2291 odst. 3 občanského zákoníku ze dne , datum, , v níž byl den , datum, jako den prohlídky výslovně uveden, ale taktéž výpověď svědka , jméno FO, , svědkyně , jméno FO, a žalobce. Jmenovaní shodně navíc vypověděli, že svědek , jméno FO, si při prohlídce , datum, pořizoval fotografie. Uvedená výzva obsahovala popis změn, ke kterým mělo dojít bez souhlasu majitele, a výzvu k uvedení do původního stavu do , datum, s upozorněním, že nedojde-li k nápravě, bude nájemní smlouva vypovězena. Žalobce s manželkou věc předali právnímu zástupci, který v odpovědi na dopis ze dne , datum, na výzvu reagoval. Znovu reagoval reakcí na dopis ze dne , datum, .

50. Následně byla žalobci adresována výpověď z nájmu pronajímatelem ve smyslu § 2291 občanského zákoníku dne , datum, , kterou si dle jeho vlastních tvrzení převzal , datum, .

51. Zde soud poukazuje, že mezi účastníky nebylo fakticky většího sporu stran skutkového stavu, resp. časové posloupnosti jednotlivých skutečností; jediný podstatný spor se týkal toho, zda žalobce měl souhlas se stavebními úpravami jednotky č. , hodnota, , přičemž soud již výše uzavřel, že ano. Další spor mezi stranami se týkal toho, zda žalobce odpíral žalovanému vstup do jednotky č. , hodnota, , přičemž ze shora uvedeného spolehlivě vyplývá, že tomu tak nebylo (podrobněji viz níže).

52. Na základě takto provedeného dokazování po zhodnocení jednotlivých důkazů soud tedy učinil tento závěr o skutkovém stavu:

53. Žalobce byl oprávněn užívat s manželkou (svědkyní , jméno FO, ) jednotku č. , hodnota, v bytovém domě č. p. , číslo, ve vlastnictví otce žalovaného, svědka , jméno FO, , od , datum, na dobu neurčitou. Nájemné nebylo ujednáno. Svědek , jméno FO, jako tehdejší vlastník dal žalobci a svědkyni , jméno FO, souhlas s opravou jednotky, neboť tato byla v dezolátním stavu. V břenu 2001 došlo k renovaci podlahy tím, že část původních dřevěných parket byla překryta z důvodu jejich neopravitelnosti dřevěným borovicovým masivem, zbývající část byla opravena. V březnu 2002 došlo k instalaci nové kuchyně; stejně tak došlo v roce 2002 k rekonstrukci elektrických rozvodů a byly zhotoveny plastové rozvody vody. Všechny tyto úpravy byly konzultovány se svědkem , jméno FO, , a byly provedeny za jeho souhlasu, svědek , jméno FO, o nich musel vědět. V roce 2013 došlo k výměně uzávěru vody na WC, výměně dřezového sifonu, výměně rohového ventilu, a v roce 2014 k broušení položené dřevěné podlahy (nikoli parket). V roce 2022 byl vyměněn bojler. Žalovaný k , datum, nabyl id. ½ bytového domu č. p. , číslo, ; s účinky k , datum, se stal jeho výlučným vlastníkem. Od ledna 2020 vykonávala správu bytového domu společnost , právnická osoba, ., která měla k dispozici nájemní smlouvu k jednotce č. , hodnota, , kterou jí zaslal žalobce. Od dubna 2022 správu nemovitosti vykonával svědek , jméno FO, . Na první schůzce , datum, byly řešeny vady oken, navýšení nájemného. Žalobci byla , datum, dána výpověď z nájmu, která byla , datum, vzata zpět. Dne , datum, byl svědek , jméno FO, žalobcem informován o provedení rekonstrukce elektřiny. Dne , datum, byl informován o tom, že po dohodě s otcem žalovaného ze strany žalobce a jeho manželky na jejich náklady proběhla renovace elektřiny, rozvodů vody, podlah, kuchyně a dlažby; rozvod plynu byl v režii otce žalovaného. Následně dne , datum, proběhla prohlídka jednotky č. , hodnota, svědkem , jméno FO, . Výzvou k odstranění protiprávního stavu ve smyslu § 2291 odst. 3 občanského zákoníku ze dne , datum, byl žalobce vyzván k odstranění oprav a uvedení jednotky č. , hodnota, do původního stavu do , datum, s tím, že neučiní-li tak, bude nájemní smlouva vypovězena. Přes následnou komunikaci byla žalobci adresována výpověď z nájmu pronajímatelem ve smyslu § 2291 občanského zákoníku dne , datum, , kterou si dle jeho vlastních tvrzení převzal , datum, . K výpovědi bylo přistoupeno z důvodu zvlášť závažného porušování povinností nájemce, které bylo spatřováno v provedení rozsáhlých stavebních úprav bezu souhlasu pronajímatele, které zcela nepochybně snížily hodnotu bytu. Žalobce byl poučen o povinnosti vyklidit byt bez zbytečného odkladu po doručení výpovědi, a také o tom, že má právo vznést námitky proti výpovědi a navrhnout přezkoumání výpovědi u soudu ve lhůtě 2 měsíců od jejího doručení. Byl dále poučen, že byt je povinen předat ve stavu, v jakém se nacházel při jeho předání, pouze s přihlédnutím k obvyklému opotřebení.

54. Po právní stránce soud vycházel z těchto ustanovení:

55. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

56. Podle § 685 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění k , datum, (dále jen „obč. zák.“) nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu určité práce nájemce.

57. Podle § 686 odst. 1 obč. zák. nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu.

58. Podle § 687 odst. 1 obč. zák. pronajímatel je povinen předat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu.

59. Podle § 692 odst. 1 obč. zák. nájemce je povinen oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli potřebu těch oprav v bytě, které má nést pronajímatel, a umožnit jejich provedení; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla.

60. Podle § 694 obč. zák. nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou podstatnou změnu v bytě bez souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. V případě porušení této povinnosti je pronajímatel oprávněn požadovat, aby nájemce provedené úpravy a změny bez odkladu odstranil.

61. Podle § 2238 o.z. užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou.

62. Podle § 2291 odst. 1 o.z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

63. Podle § 2291 odst. 2 o.z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

64. Podle § 2291 odst. 3 o.z. neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

65. Podle § 2286 odst. 2 o.z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

66. Podle § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

67. Jak vyplývá ze shora uvedené právní úpravy, otázku vzniku nájmu je nutno posoudit podle obč. zák., konkrétně § 685 a násl. obč. zák.

68. Z § 685 odst. 1 věty první obč. zák. vyplývá, že nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouva pak v souladu s § 686 odst. 1 věty první obč. zák. musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši.

69. V daném případě však v nájemní smlouvě ze dne , datum, ujednání o nájemném, či o způsobu jeho výpočtu, zcela absentovalo. Jelikož ujednání o nájemném či o způsobu jeho výpočtu absentovalo, je nutno tuto nájemní smlouvu posoudit jako absolutně neplatnou podle § 39 obč. zák. (srovnej například rozsudek Městského soudu v Praze ze dne , datum, ). K této neplatnosti byl soud nucen přihlédnout z úřední povinnosti, byť stranami neplatnost nájemní smlouvy nebyla tvrzena ani namítána.

70. Přes absolutní neplatnost této smlouvy však žalobce s manželkou jednotku č. , hodnota, užíval, a to i v době, kdy nabyl účinnosti o.z. Vzhledem k ustanovení § 3074 odst. 1 o.z. se nájem (i pokud byl uzavřen přede dnem nabytí účinnosti o.z.) řídí úpravou obsaženou v o.z. Jelikož od , datum, fakticky až do současnosti (tedy po dobu delší než 3 let) žalobce užíval jednotku č. , hodnota, v dobré víře v to, že je nájem po právu, došlo ke vzniku nájmu dle zákonné fikce obsažené v § 2238 o.z. Tato zákonná fikce dopadá právě i na případy, kdy původní nájemní smlouva byla shledána absolutně neplatnou pro absenci ujednání o nájmu či jeho výpočtu (srovnej například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).

71. Jinými slovy, nájemní smlouvu ze dne , datum, je pak nutno s ohledem na fikci podle § 2238 o.z. přes absenci ujednání o nájemném či způsobu jeho výpočtu nutno považovat za řádně uzavřenou (srovnej například rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Skutečnost, že smlouva je platná jen v důsledku zákonné fikce, nemůže být důvodem pro omezení práv a povinností náležejících nájemci bytu. Zde lze pouze doplnit, že žádná ze stran po dobu trvání nájemního vztahu od jeho počátku až dosud nenamítala jeho neplatnost; ze strany žalobce docházelo k hrazení nájemného dle dohody s původním vlastníkem, posléze žalovaným, a žalobci s manželkou byla jednotka č. , hodnota, přenechána do užívání na dobu neurčitou.

72. Jak uvedeno výše, žalobci byla adresována výpověď z nájmu pronajímatelem ve smyslu § 2291 občanského zákoníku dne , datum, , tj. výpověď ve smyslu § 2291 odst. 1 o.z. Této výpovědi předcházela výzva k odstranění protiprávního stavu ve smyslu § 2291 odst. 3 občanského zákoníku ze dne , datum, , tj. výzva ve smyslu § 2291 odst. 3 o.z. Výpověď z nájmu proto nelze z tohoto důvodu shledat nicotnou. Ve výpovědi byl žalobce poučen o právu domáhat se soudního přezkumu důvodu výpovědi (§ 2286 odst. 2 o.z.), a proto není ani absolutně neplatná podle § 588 o.z. (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, – II.); stejně tak byl žalobce poučen o právu vznést námitky, avšak případná absence tohoto poučení by neplatnost nezpůsobila (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, – II.).

73. Žalobce se s výpovědí seznámil , datum, , kdy mu byla doručena; žaloba byla podána , datum, . Lhůta uvedená v § 2290 o.z. tak byla zachována, a žaloba byla podána ve stanovené lhůtě.

74. Předně se soud zabýval námitkou promlčení práva žalovaného dát výpověď žalobci z nájmu bytu. Podle § 611 o.z. se promlčují všechna majetková práva s výjimkou případů stanovených zákonem. Jiná práva se promlčují, pokud to zákon stanoví. Podle § 614 o.z. se nepromlčuje vlastnické právo ani právo domáhat se rozdělení společné věci, právo na zřízení nezbytné cesty a právo na vykoupení reálného břemene.

75. Za předchozí právní úpravy bylo k § 100 odst. 2 obč. zák. dovozováno, že právo podat výpověď z nájmu je jiným vlastnickým právem, které se nepromlčuje (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). V té době přitom zákonná úprava výslovně vylučovala promlčení vlastnického práva (§ 100 odst. 2 obč. zák.). Promlčení vlastnického práva je vyloučeno i za současné právní úpravy (§ 614 o.z.).

76. Soud proto uzavřel, že závěry učiněné za předchozí právní úpravy se tak uplatní i v současnosti. Shodně jako shora citovaný rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , soud dovozuje, že výpověď pronajímatele z nájmu bytu je z tohoto pohledu jeho jednostranný hmotněprávní úkon adresovaný nájemci, v jehož důsledku zaniká - uplynutím stanovené výpovědní lhůty - nájem bytu. Prostřednictvím výpovědi z nájmu bytu tak pronajímatel realizuje své vlastnické právo. Právo vypovědět nájem bytu je tudíž součástí vlastnického práva pronajímatele a není jiným majetkovým právem, které by (s výjimkou vlastnického práva) podléhalo promlčení. Je pak nerozhodné, jaké (zákonné) výpovědní důvody pronajímatel ve výpovědi z nájmu bytu uplatnil a stejně tak je nerozhodné i to, jak dlouhá doba uplynula od naplnění uplatněných výpovědních důvodů do dání (doručení) výpovědi nájemci bytu. K době, která uplynula od porušení povinností zakládajících tento výpovědní důvod do dne výpovědi, soud přihlíží (jen) při úvaze, zda výpověď z nájmu bytu je v rozporu s dobrými mravy.

77. Na základě shora uvedeného soud uzavřel, že právo žalovaného nebylo promlčeno. I přes shora uvedené závěry soud však dospěl k závěru, že výpověď je jednak neplatná pro rozpor s dobrými mravy a neoprávněná, neboť výpovědní důvod nebyl naplněn. Soud se totiž nejprve z úřední povinnosti zabýval otázkou, zda výpověď byla učiněna v souladu s dobrými mravy, byť to nebylo výslovně žalobcem, který argumentoval pouze šikanózností požadavku uvést jednotku č. , hodnota, do původního stavu s ohledem na plynutí času, namítáno (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).

78. Výpověď z nájmu bytu je totiž právní jednání. Soud tedy postupuje jako u každého právního jednání a z úřední povinnosti přihlíží k důvodům absolutní neplatnosti právního jednání. Jinými slovy soud posuzuje otázku rozporu výpovědi pronajímatele z nájmu bytu s dobrými mravy v rámci úvahy o neplatnosti (§ 580 o. z.) výpovědi a přihlédne i bez návrhu k její neplatnosti, pokud se zjevně příčí dobrým mravům (§ 588 o. z.; srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. 26 cdo 5679/2016). Pro úplnost zbývá dodat, že při posuzování otázky neplatnosti výpovědi z nájmu bytu podle § 588 o. z. pro rozpor s dobrými mravy budou právně významné pouze skutečnosti, které byly objektivně dány v době, kdy pronajímatel uvedený právní úkon (výpověď z nájmu bytu) doručil nájemci; okolnosti nastalé po tomto okamžiku nelze při tomto právním posouzení zohledňovat (k tomu viz v poměrech právní úpravy účinné do , datum, např. rozsudky Nejvyššího soudu z , datum, , sp. zn. , spisová značka, , a z , datum, , sp. zn. , spisová značka, , uveřejněné pod č. 17/2011 a č. 28/2012 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Jednou z okolností, ke které soud přihlíží pro posouzení otázky rozporu výpovědi z nájmu bytu s dobrými mravy, je doba, která uplynula od porušení povinností zakládajících tento výpovědní důvod do dne výpovědi (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).79. , adresa, mravy jsou neurčitým právním pojmem. Jsou měřítkem hodnocení konkrétních situací, odpovídajícím obecně uznávaným pravidlům slušnosti v souladu s obecnými morálními zásadami demokratické společnosti; mají převážně funkci interpretační (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Soud pak dospěl k závěru, že výpověď z nájmu pronajímatelem ve smyslu § 2291 občanského zákoníku dne , datum, byla učiněna v rozporu s dobrými mravy (§ 2 odst. 3; § 588 o.z.).

80. Jak soud uzavřel výše, svědek , jméno FO, musel vědět o tom, že v době od , datum, (od kdy byl žalobce se svědkyní , jméno FO, oprávněn užívat jednotku č. , hodnota, ) nejpozději do roku 2002 došlo v jednotce č. , hodnota, ke stavebním úpravám, resp. opravám. Konkrétně si musel být vědom, že došlo ke změně podlahové krytiny, resp. překrytí původních parket dřevěným borovicovým masivem, neboť si toho musel přinejmenším všimnout při vybírání nájmu, k čemuž mělo docházet ve dveřích do bytových jednotek. Překrytí původních parket novou dřevěnou podlahou je přitom zcela jednoznačně viditelné již při pohledu na vstupní dveře do jednotky č. , hodnota, z chodby bytového domu č. p. , číslo, . Je tak vyloučeno, aby si tohoto svědek , jméno FO, nevšiml. Stejně tak je vysoce nepravděpodobné, že by si dřevěné podlahy, která není parketami, nevšiml žalovaný, který taktéž (buď společně se svědkem , jméno FO, nebo sám) chodil vybírat nájemné.

81. Svědek , jméno FO, si také musel být vědom, že v jednotce č. , hodnota, došlo k rekonstrukci elektrických rozvodů a rekonstrukci kuchyně (resp. výměna kuchyňské linky, obkladů a dlažeb), když to byl právě on, kdo v tomto období navrhl svědkyni , jméno FO, instalatéra a výměnu vodovodního potrubí za plastové. K veškerým těmto opravám došlo do konce roku 2002.

82. Pokud pak jako výpovědní důvod je uvedeno provedení právě těchto stavebních úprav s časovým odstupem cca 22 let, jde podle soudu o zcela nemorální postup. Po dobu cca 22 let od provedení stavebních úprav totiž žalobci fakticky nikdo nic ohledně jím provedených úprav v bytě nevytýkal; ty přitom byly provedeny se souhlasem svědka , jméno FO, , tehdejšího vlastníka.

83. Nelze přitom ani tvrdit, že by žalobce tyto stavební úpravy tajil nebo zakrýval, když to byl právě on, kdo je svědkovi , jméno FO, dle jejich výpovědí popsal. Stejně tak nebylo zjištěno, že by po celou dobu žalobce bránil svědkovi , jméno FO, , a posléze žalobci (resp. panu , jméno FO, jako správci bytového domu č. p. , číslo, ) ve vstupu do jednotky č. , hodnota, .

84. Byla to tedy liknavost svědka , jméno FO, a žalovaného, že nežádali dříve přístup do bytu. I z doložené e-mailové komunikace podrobně popsané výše nevyplývá, že by se svědek , jméno FO, domáhal prohlídky jednotky č. , hodnota, , a ta by mu byla opakovaně odepřena.

85. Jediné, co bylo svědkovi , jméno FO, odepřeno, bylo předání klíčů od jednotky, což je dle soudu zcela pochopitelné. Svědek , jméno FO, tyto klíče požadoval, neboť mu je neměla předat předchozí správcovská společnost. Proto se vydání klíčů měl svědek , jméno FO, domáhat právě po této společnosti, nikoli po žalobci s jeho manželkou, neboť je přinejmenším s podivem, že by žalovaný od jednotky č. , hodnota, jako její vlastník žádnými klíči nedisponoval; pokud jimi však nedisponoval, je otázkou, zda to nebylo z důvodu jeho vlastního liknavého přístupu, který lze názorně ilustrovat na té skutečnosti, že se žalovaný o stav jednotky č. , hodnota, začal zajímat až po příchodu pana , jméno FO, od dubna 2022, tedy cca 5 let poté, co se stal výlučným vlastníkem bytového domu č. p. , číslo, (přičemž již od února 2010 byl spoluvlastníkem id. ½ bytového domu č. p. , číslo, ). Dalším případem ilustrujícím liknavost přístupu žalovaného je skutečnost, že společnosti , právnická osoba, a.s., jako správcovské společnosti, byla , datum, zaslána nájemní smlouva k jednotce č. , hodnota, žalobcem, jen aby se svědek , jméno FO, jako správce znovu domáhal jejího zaslání v červnu 2022 s tím, že nájemní smlouvu nemá k dispozici. Přitom při jednání ve věci samé byla ze strany žalovaného předložena nájemní smlouva, která se od nájemní smlouvy předložené žalobcem lišila pouze v datu uvedeném na smlouvě; nemohlo se tedy jednat o nájemní smlouvu zaslanou žalobcem společnosti , právnická osoba, a.s. a ani svědkovi , jméno FO, . Přesto byla po žalobci vyžadována.

86. Právě tento liknavý přístup žalovaného, který se dlouhodobě o stav jednotky č. , hodnota, nezajímal, vyústila v podání výpovědi. S ohledem na shora uvedené skutečnosti soud shledal, že výpověď byla učiněna v rozporu s dobrými mravy, a je tak absolutně neplatná (§ 580, § 588 o.z.).

87. Zde soud pouze doplňuje, že odkaz žalobce na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , je nepřípadný, neboť se týká jiné věci s jiným skutkovým základem. Na závěru o rozporu výpovědi s dobrými mravy nemění ničeho ani skutečnost, že již , datum, byla žalobci dána výpověď z nájmu bytu žalovaným podepsaná svědkem , jméno FO, , když tento k uvedenému dni neměl jednoznačně stanovené oprávnění výpovědi z nájmu nájemcům dát. Žalobce přitom po celou dobu s žalovaným, resp. svědkem , jméno FO, , komunikoval, reagoval na jeho zprávy; není jakkoli vadou, že žalobce tak činil prostřednictvím svého zástupce.

88. Konečně, nelze ani mít za to, že by se žalobce s manželkou chovali vůči svědkovi , jméno FO, nevhodně. Jestliže svědek , jméno FO, uvedl, že ho svědkyně , jméno FO, označila vagabundem, a že si na něj stěžovala žalovanému, je toto spolehlivě vyvráceno e-mailem ze dne , datum, , v němž se žalovaná pouze táže, zda svědek , jméno FO, je skutečně správcem budovy, a pro případ, že není, upozorňuje žalovaného, že se někdo za nového správce budovy prezentuje. Nikde v e-mailu není obsažena byť jen nevhodná poznámka na adresu svědka , jméno FO, .

89. I pokud by k porušení dobrých mravů nedošlo, jednalo by se o výpověď neoprávněnou. Výpovědním důvodem fakticky bylo provedení stavebních úprav bez souhlasu vlastníka, což mělo být považováno za zvlášť hrubé porušení povinností nájemce.

90. V daném případě je neoprávněnost výpovědi dána ze dvou důvodů. Předně, stavební úpravy byly provedeny za souhlasu vlastníka – svědka , jméno FO, , který musel o provedených stavebních úpravách vědět, byl s nimi srozuměn, ničeho proti nim nenamítal a navíc sám svědkyni , jméno FO, zajistil instalatéra. Proto byl dle názoru soudu dán souhlas vlastníka se stavebními úpravami v bytě, a to ve smyslu tehdy platného § 692 odst. 1 obč. zák. Tento souhlas nemusel být dáván písemně, a proto jakýkoli požadavek žalovaného (resp. svědka , jméno FO, ) na jeho předložení byl neoprávněný. Vzhledem k tomu, že tedy se stavebními úpravami byl dán souhlas, nemohlo dojít k naplnění výpovědního důvodu uvedeného žalovaným.

91. Za druhé, ke stavebním úpravám, tak, jak byly popsány ve výpovědi z nájmu pronajímatelem ve smyslu § 2291 občanského zákoníku dne , datum, , z části nedošlo. Žalovaný uvedl, že mělo jít o úpravy podřezáním původních vstupních dveří do bytu z roku 1919 včetně úpravy vnitřní strany dveří; nahrazením původní parketové podlahy jinou podlahovou krytinou v předsíni a kuchyni; výměnou kuchyňské linky, položením obkladů a dlažby; instalací patra na spaní. Žalobce byl také vyzván k předložení projektové dokumentace, podrobné revizní zprávy k elektrickým rozvodům; ty byly upraveny bez souhlasu majitele, nebyl znám rozsah úpravy, jakým způsobem a kde je rozvod veden, ani hodnota jističů. Poškození parket pak překračovalo rámec běžného opotřebení, přestože byl žalobce upozorněn na nedostatečnou údržbu podlahových ploch, resp. parket v obou pokojích. Parkety byly poškozené, značně poškrábané, mají nadmíru opotřebované spáry, ve kterých chyběl materiál.

92. Ve věci samé však bylo prokázáno, že původní parketová podlaha nebyla nahrazena jinou podlahovou krytinou, ale byla pouze překryta dřevěným borovicovým masivem. To, že bylo instalováno patro na spaní, nebylo fakticky sporné, avšak žalovaný ve výpovědi nekonkretizoval, jaké patro na spaní mělo být instalováno bez souhlasu vlastníka, když v jednotce č. , hodnota, jsou dvě patra na spaní, z toho jedno snímatelné, a jedno přidělané do zdi napevno. Ze strany žalovaného nebylo bez důvodných pochyb doloženo, že by došlo k podřezání původních dveří; tuto skutečnost žalobce i svědkyně , jméno FO, rozporovali, a pouhé měření metrem, byť může vypovídat o výšce konkrétní části dveří od podlahy, není jednoznačně schopné prokázat, že by k podřezání dveří i přes navýšení podlahy skutečně došlo. , právnická osoba, skutečně byla vyměněna společně s obklady a dlaždicemi, a stejně tak došlo k rekonstrukci elektřiny. Všechny tyto úpravy však byly provedeny za souhlasu původního vlastníka. Stejně tak žalobcem byla žalovanému zaslána revize elektřiny z roku 2022, která však posuzovala provedení této rekonstrukce v souladu s předpisy platnými v roce 2002, kdy byla rekonstrukce elektřiny provedena. Žalobce tak zcela vyhověl veškerým výzvám.

93. Nelze mít současně jakkoli za to, že by ze strany žalobce a svědkyně , jméno FO, docházelo k dlouhodobému, trvalému, či opakovanému porušení povinností; tyto okolnosti by musel žalovaný jednoznačně specifikovat ve své výpovědi. Žalovaný se však zaměřil pouze na stavební úpravy, které jsou z povahy věci jednorázové, a které sám po dobu 5 let, co by výlučným vlastníkem, resp. 12 let, co byl spoluvlastníkem bytového domu č. , hodnota, , nevytkl.

94. Pokud pak v řízení ve věci samé žalovaný tvrdí, že žalobce znemožňoval vstup žalovanému do jednotky č. , hodnota, , nebo že by byl problematický nájemník, nebo že by ostatní obtěžoval svým hlukem, a výpověď je tak fakticky důvodná, jde o tvrzení zcela mimo předmět řízení.

95. Jak vyplývá z § 2290 o.z., předmětem řízení je přezkum výpovědi a tam uvedených důvodů. Pokud některá okolnost není ve výpovědi jako důvod výpovědi uvedena, není povinností soudu danou skutečnost zkoumat, resp. použít jí pro učinění kladného závěru o oprávněnosti výpovědi. Jinými slovy, pokud by žalovaný v řízení tvrdil, že výpověď je oprávněná, neboť žalobce ruší ostatní nájemníky hlukem v bytě, a ve výpovědi, jejíž přezkum by byl předmětem řízení před soudem, by daná skutečnost nebyla uvedena jako výpovědní důvod, nemohla by skutečnost, že by žalobce ostatní nájemníky hlukem skutečně rušil, být důvodem pro učinění závěru o tom, že výpověď byla dána oprávněně, přestože z žádných ve výpovědi tvrzených důvodů nebyl dán.

96. Soud má proto také za to, že odkaz žalovaného na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , je nedůvodný. V daném případě jde totiž o věc s odlišným skutkovým základem (v této věci bylo přímo ve výpovědi jako výpovědní důvod konstatováno dlouhodobé porušování nočního klidu, obtěžování silným zápachem, znepřístupnění bytu), přičemž žádný z v citovaném rozhodnutí uvedených důvodů nebyl tvrzen v řízení ve věci samé, ba ani uveden ve výpovědi, jejíž přezkum byl předmětem tohoto řízení.

97. Pokud pak žalovaný tvrdí, že se se skutečným stavem jednotky č. , hodnota, mohl seznámit až , datum, , nelze s tímto souhlasit. Žalovaný byl výlučným vlastníkem bytového domu č. p. , číslo, od , datum, , spoluvlastníkem id. ½ již od , datum, . Sám do bytového domu č. p. , číslo, docházel a vybíral nájemné. Nebylo ze strany žalovaného prokázáno, že by mu do jednotky č. , hodnota, byl odpírán přístup, a že by se nemohl se stavem jednotky č. , hodnota, seznámit přede dnem , datum, .

98. Lze souhlasit s žalovaným, že to, že stavební úpravy byly provedeny před delší dobou, nemůže mít sama o sobě význam pro posouzení oprávněnosti výpovědi. Jak však uvedeno výše, může mít význam pro posouzení otázky, zda výpověď nebyla dána v rozporu s dobrými mravy, zvláště za situace, kdy žalovanému ničeho nebránilo zjistit si stav jednotky č. , hodnota, . Tvrzení žalovaného, že mu přístup do jednotky č. , hodnota, byl odpírán, neodpovídá shora provedenému dokazování, a naopak skutečnost, že žalovaný stav jednotky č. , hodnota, neznal, lze přisuzovat jeho liknavosti (viz výše).

99. Jelikož soud shledal, že výpověď ze dne , datum, byla učiněna v rozporu s dobrými mravy a výpovědní důvod tam obsažený nebyl naplněn, rozhodl soud tak, jak uvedeno ve výroku I tohoto rozsudku, a žalobě zcela vyhověl.

100. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 o.s.ř. Náklady žalobce představuje zaplacený soudní poplatek , částka, a odměna advokáta. Soud vycházel s ohledem na přechodné ustanovení zavedené vyhláškou č. 258/2024 Sb., ze znění vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, do , datum, , ve vztahu k úkonům provedeným před tímto datem, a ze znění vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „AT“), od , datum, , ve vztahu k úkonům provedeným po uvedeném datu.

101. Do , datum, zástupce žalobce učinil ve věci celkem , hodnota, úkony právní služby [příprava a převzetí zastoupení, výzva k plnění, žaloba, účast na jednání dne , datum, podle § 11 odst. 1 písm. a), d), g) AT] při tarifní hodnotě , částka, [§ 9 odst. 3 písm. a) AT], za něž mu náleží mimosmluvní odměna , částka, za úkon [§ 7 bod 5 AT], paušální náhrada hotových výdajů , částka, (4krát , částka, podle § 13 odst. 4 AT), to vše včetně 21 % DPH ve výši , částka, , tedy , částka, .

102. Soud nepřiznal žalobci náhradu nákladů řízení za 1 úkon právní služby – replika ze dne , datum, , když tento úkon učinil žalobce pouze o své vlastní vůli, aniž by k němu byl soudem vyzván.

103. Po , datum, zástupce žalobce učinil ve věci celkem , hodnota, úkonu právní služby [účast na jednání dne , datum, , účast na jednání dne , datum, v rozsahu přesahujícím dvě hodiny, účast na jednání dne , datum, při němž byl pouze vyhlášen rozsudek podle § 11 odst. 1 písm. g), odst. 2 písm. f) AT] při tarifní hodnotě , částka, [§ 9 odst. 3 písm. a) AT], za něž mu náleží mimosmluvní odměna , částka, za úkon [§ 7 bod 5 AT], paušální náhrada hotových výdajů , částka, [4krát , částka, podle § 13 odst. 4 AT], to vše včetně 21 % DPH ve výši , částka, , tedy , částka, .

104. Celkem soud na náhradě nákladů řízení žalobci přiznal částku , částka, , a v souladu s § 149 odst. 1 o.s.ř. uložil žalovanému tuto uhradit k rukám zástupce žalobce. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 věta před středníkem o.s.ř., když pro stanovení lhůty delší či pro povolení splátek neshledal zákonné důvody.