16 C 147/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl soudkyní JUDr. Jitkou Poláchovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , IČO IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátkou Jméno advokátky A sídlem Adresa advokátky A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky B sídlem Adresa advokátky B o zaplacení 20 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal zaplacení částky 10 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 10 000 Kč od 15. 12. 2022 do zaplacení ve výši 15 % a nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč, částky 10 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 10 000 Kč od 15. 12. 2022 do zaplacení ve výši 15 % a nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 26 620 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

1. Žalobce se domáhal částky 20 000 Kč s příslušenstvím. Dne 18. 6. 2022 se na Dni otevřených dveří letiště , adresa, setkali statutární zástupci žalobce (, jméno FO, – předseda představenstva, , jméno FO, – místopředseda představenstva, , jméno FO, , místopředseda představenstva) se statutárním zástupcem žalované (, jméno FO, –, Anonymizováno, předseda správní rady). Na této schůzce se závazně dohodli, že žalovaná k , datum, předá žalobci do nájmu čtyři prodejny - , adresa, , , adresa, , , adresa, . Prodejna v , adresa, byla dohodou ze dne , datum, mezi účastníky z budoucího nájmu vyjmuta. Na schůzce bylo dohodnuto, že žalobce může začít připravovat rekonstrukce. Žalobce byl žalovanou ujištěn, že žalovaná se stávajícím nájemcem ukončí nájemní vztah, neboť stávající nájemce dlužil žalované asi , peněžní částka, Kč. Žalobce nepochyboval, že se k , datum, stane nájemcem prodejen, proto přistoupil k realizaci příprav. Na konci , měsíc, 2022 dostal žalobce od žalované návrh nájemní smlouvy. Záměr nájmu byl oboustranně akceptován, docházelo k upřesňování nájemní smlouvy. Dne , datum, žalovaná zaslala e-mail, že nemůže ukončit stávající nájemní smlouvu a tři prodejny nemůže žalobci od , datum, pronajmout.Už během konce léta 2022 probíhaly přípravy na remodeling a dovybavení prodejen. Žalobce uhradil společnosti , právnická osoba, za práce vykonané na projektové přípravě daných provozoven fakturu č. , hodnota, vystavenou dne 1. 11. 2022 na částku 150 040 Kč.Žalobce měl objednáno zařízení pro 2 prodejny, které měl mít v nájmu, tato objednávka musela být po odmítnutí nájmu žalovanou stornována. Žalobce uhradil společnosti , právnická osoba, za storno poplatek částku 150 000 Kč (faktura č. , hodnota, vystavená dne 15. 11. 2022 ).Z obou faktur žalobce uplatňuje nárok na částku 10 000 Kč, aniž by se vzdával zbytku.

2. Žalovaná uplatněný nárok neuznala. Nedopustila se protiprávního jednání, které by mohlo být předpokladem pro vznik odpovědnosti za škodu. Při setkání v , adresa, dne 18. 6. 2022 nedošlo k žádné dohodě. Strany se pouze domluvily na tom, že za splnění dalších podmínek bude možné zahájit jednání o pronájmu prodejen. Později strany jednaly o poskytnutí čtyř prodejen do nájmu. Žalobce věděl o tom, že prodejny jsou v nájmu společnosti , právnická osoba, . Dne , datum, došlo k vyjmutí jedné prodejny, čímž došlo k zásadní změně situace. O, Anonymizováno, úpravách provozoven strany nejednaly. Jakékoli úpravy podléhaly podle návrhu nájemní smlouvy předchozímu odsouhlasení pronajímatele a počítalo se s nimi až po podpisu smlouvy. Žádný projekt na modernizaci předmětu nájmu žalované nebyl předložen. Žalobce proto neměl zařízení prodejen objednávat. Faktury, jejichž částečné úhrady se žalobce domáhá, byly vystaveny v době, kdy žalobkyně věděla, že nájemní smlouva nebyla uzavřena a že žalovaná jedná s tehdejším nájemcem společností , právnická osoba, , která nakonec v souladu s nájemní smlouvou uplatnila opci a žalovaná tedy nemohla uzavřít nájemní smlouvu se žalobcem.

3. Z provedených důkazů byly zjištěny následující skutečnosti:Z účastnického výslechu , jméno FO, vyplynulo, že nejprve se s , jméno FO, telefonicky dohodli na schůzce. Dne , datum, . se sešli na leteckém dni a dohodlo se, že žalobce převezme čtyři prodejny do nájmu od , datum, . , Jméno FO, měl velké pohledávky u stávajícího nájemce prodejen, proto spěchal. Byl si vědom složité situace , právnická osoba, . Z jednání existuje ručně psaný záznam, který podepsali, obsahující částky nájemného a údaj o valorizaci. Má za to, že se na nájemní smlouvě dohodli, podali si ruce a potykali si. Podpis nájemní smlouvy byl technikálie. Následně se sešli , datum, , kde si potvrdili, co již bylo dohodnuto. Na další schůzce , datum, se řešila prodejna v , adresa, . Jednalo se také o písemném vyhotovení nájemní smlouvy, o výši nájemného, o výši oprav a investic. Na všech schůzkách bylo hovořeno o tom, že prodejny potřebují renovaci a kompletní remodeling, včetně chladícího zařízení. Návrh smlouvy měla zpracovat žalovaná, termín nebyl stanoven. Navštívili prodejny v , adresa, a , adresa, , kde byl špatný stav. Chtěli zúžit nájemní vztah na tři prodejny. Oslovil vietnamskou komunitu v , adresa, , zda by nájem nepřevzala. Ke konci října nebo počátkem listopadu jim bylo sděleno, že nájemní smlouva podepsána nebude z důvodu nemožnosti ukončení stávajícího nájemního vztahu. Práce , právnická osoba, zadávali v průběhu září. , jméno FO, i , jméno FO, byli informováni o tom, že bude nutné dělat v prodejnách úpravy. Chladící boxy se dovážely z Ukrajiny, je tam minimální dodací lhůta 3 měsíce. Prodejnu ve , adresa, hodlali provozovat ve stávajícím stavu, k případné opravě chtěli přistoupit až v druhé polovině roku 2023.Z účastnického výslechu , jméno FO, vyplynulo, že na schůzce v , adresa, se dohodlo, že od , datum, převezmou do nájmu čtyři prodejny patřící , jméno FO, , který chtěl změnit nájemce, neboť ten stávající mu neplatil. Věděli o tom, že prodejny jsou pronajaty , právnická osoba, . Bylo řečeno, že , jméno FO, si zajistí, že bude moci prostory pronajmout. Byla projednána výše nájmu. Ihned začaly přípravné práce, muselo se dodat zařízení. Asi měsíc poté se účastnil schůzky v , adresa, , kde se řešily detaily. , Jméno FO, řekl, že připraví nájemní smlouvu. Nelíbila se jim prodejna v , adresa, . Domlouvali se s , jméno FO, , zda by nešlo tuto prodejnu pronajmout někomu jinému, že žalobce pomůže někoho hledat. Na obou schůzkách slíbili , jméno FO, , že udělají remodeling prodejen, tzn. lité podlahy, polepy, osvětlení, chlaďařinu. Bavili se všeobecně o tom, že proběhne remodeling, konkrétní částky nezazněly. , Jméno FO, s tím souhlasil.Z účastnického výslechu , jméno FO, se podává, že se účastnil schůzky , datum, na letišti v , adresa, . , Jméno FO, přinesl papír, kde byly uvedeny prodejny, které nabízel k pronájmu, neboť stávající nájemce neplatil nájemné. Na této schůzce si plácli a dohodli se, že se to potom hodí na papír. O právu opce stávajícího nájemce nic nezaznělo. Začaly se objednávat věci, plánovaly se investice do podlah, do úsporného osvětlení. Dal úkol obchodnímu oddělení, aby počítali s tím, že na podzim převezmou nějaké prodejny žalované.Z výpovědi svědkyně , jméno FO, , manažerky pronájmu komerčních prostor žalované, vyplynulo, že někdy v létě od , jméno FO, dostala za úkol připravit smlouvu na čtyři prostory, mělo se jednat o balíček, a dojednat podmínky. Šlo jim o to, pronajmout i obchodně slabší prodejny , adresa, a , adresa, , aby jim nezůstaly na krku. Účastnila se jednání v , adresa, , kde dostala vstupní informace o tom, co by mělo být obsahem nájemní smlouvy. Připravila návrh smlouvy a komunikovala s , Jméno advokátky A, . Záležitost se začala zamotávat, neboť přišla informace, že žalobce nechce , adresa, , došlo ke změně doby pronájmu a jednání se zadrhla také na fotovoltaice. Pořád se však snažili dohodnout. Byli připraveni nájemní smlouvu uzavřít, pokud by se sehnal šikovný nájemce pro , adresa, prodejnu. , Jméno FO, slíbil sehnat pro , adresa, prodejnu vietnamského nájemce, to se mu nakonec nepodařilo. V předmětných čtyřech provozovnách běžela smlouva s , právnická osoba, , který řádně neplatil. Poté však splnil podmínky smlouvy a řádně uplatnil opci, proto k uzavření nájemní smlouvy se žalobcem nakonec nedošlo. Opci se snažili nabourat tím, že výrazně zvýšili nájemné, , právnická osoba, však na to přistoupil O uplatnění opce žalobce ihned informovali. O chystané rekonstrukci prodejen ze strany žalobce nic nevěděli. Ve smlouvě bylo, že stavební věci by musela schválit žalovaná, žádnou informaci o chystaných investicích ze strany žalobce však nedostali. Vybavení prodejen, které nezasahuje do stavební konstrukce, je věcí nájemce a nepodléhá souhlasu pronajímatele. Schválení pronajímatele by podléhalo, pokud by vybavení nějak zasáhlo do stavební konstrukce prodejny a pokud by bylo třeba dělat elektroinstalaci. Řešilo se, že do prodejen bude nutné investovat, ale nevěděli o tom, že by žalobce investoval ještě před podpisem nájemní smlouvy. Domnívá se, že informace o tom, že , právnická osoba, má právo opce byla obecně známá.Z výpovědi svědka , jméno FO, , manažera řízení prodeje žalobce, se podává, že týden po schůzce na letišti dne , datum, si ho zavolal , jméno FO, a sdělil mu, že se dohodl s , jméno FO, na pronájmu čtyř prodejen od , datum, Dostal za úkol prodejny navštívit a říci, co tam bude nutné dělat. Zjistil, že zařízení prodejen je v havarijním stavu. Kontaktoval, Anonymizováno, , právnická osoba, V týdnu okolo 25. 6. se sešli na prodejnách, , právnická osoba, zakreslil prodejny a nakreslil dispoziční řešení. Domluvili se na výměně chladících zařízení, k tomu dal , právnická osoba, nabídku, kterou schválili a zařízení se někdy v červnu nebo v červenci objednalo. Počítali s tím, že prodejna ve , adresa, bude provozována ve stávajícím stavu a k rekonstrukci dojde později. Ze zkušeností ví, že za měsíc lze stihnout dvě prodejny, proto měli rozpracované jen ty , adresa, . Protože stavební úpravy se bez souhlasu dělat nemohou, byli v případě , adresa, prodejen domluveni pouze na výměně veškerého zařízení, osvětlení, výloh a podlah. Asi do poloviny července se s , jméno FO, ohledně , adresa, prodejny dohodli, že ji provozovat nechtějí. , Právnická osoba, zařizuji kompletní rekonstrukci kromě podlah, ty objednává žalobce sám. Podlaha bývá hotová do 14 dnů. Běžná rekonstrukce prodejny trvá 13 dnů, z toho 6 dnů zabere podlaha. Hned poté, co prodejny navštívil, osobně vytvořil objednávky pro , právnická osoba, , které podepsal , jméno FO, . , Právnická osoba, objednává chladící zařízení na Ukrajině, jelikož tam propukla válka, měli obavy, zda se to stihne dodat včas do prvního týdne v , měsíc, 2023. Věděl o tom, že není podepsaná nájemní smlouva, ale nebyl čas, pokud chtěli od , datum, prodávat, což je hlavní. Pokud by prodejna od , datum, nefungovala, tratili by 1 milion Kč, to měli spočítáno. Objednané chladící zařízení nelze uplatnit jinde, objednává se specifické pro každou prodejnu. Navíc by ho neměli ani kde skladovat. V minulosti se stalo, že chladící zařízení měli od , právnická osoba, půjčeno. Ve , adresa, by se museli domluvit s , právnická osoba, , zda by jim chladící zařízení nepřenechali, nebo by se museli domluvit s , právnická osoba, na zapůjčení provizorní univerzální vitríny. Projednávaný případ je jediný v jeho praxi, kdy objednávali před podpisem nájemní smlouvy, šlo o čas.Z účastnického výslechu , jméno FO, vyplynulo, že nějakou dobu bylo zřejmé, že stávající nájemce , právnická osoba, (, právnická osoba, ) se nestará o prodejny a ztrácí zákazníky, došlo i k tomu, že neplatili nájemné. Hledal proto nového nájemce. Na letišti se potkali s , jméno FO, . Zpracoval tabulku s portfoliem prodejen, kde bylo uvedeno, že jde o pronajaté prodejny. Označili čtyři prodejny, o které měl zájem žalobce. Na první schůzce diskutovali o různých problémech, které by mohly nastat. Bral to jako závaznou dohodu o podmínkách pro uzavření nájemní smlouvy. Samozřejmě však poté muselo ještě dojít k uzavření nájemní smlouvy. , Jméno FO, si poté udělal průzkum prodejen a přišel s tím, že některé prodejny nechce. Pak došlo k tomu, že část , právnická osoba, koupil , právnická osoba, , který projevil zájem o provozovny v , adresa, a ve , adresa, . Každý věděl o tom, že má , právnická osoba, právo opce. O uplatnění opce informoval , jméno FO, telefonicky. Nevěděl o tom, že žalobce investoval do remodelingu.Z listiny nazvané „Zesmluvněné objekty , právnická osoba, – , právnická osoba, k , datum, “ ze dne , datum, , podepsané , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, se podává, že z deseti prodejen byly vybrány prodejny , adresa, (58 130,-), , adresa, (93 600,-), , adresa, (65 600,-) a , adresa, (69 900,-). Valorizace po 5 letech.Z e-mailu, který dne 9. 8. 2022 zaslal , jméno FO, , jméno FO, vyplývá, že po návštěvě prodejen , adresa, a , adresa, , které neznali, zasílá rozsah nutných oprav a úprav objektů, které by přebírali. Několik věcí však bude třeba projít a vyřešit. Chtěli by řešit možnost instalace fotovoltaických panelů na střechách prodejen v , adresa, . Respektuje, že se s , jméno FO, dohodli na převzetí všech čtyř objektů. Stav chrudimské prodejny je však velmi problematický. Žádá, aby to nebylo bráno jako snaha ustupovat od společného záměru, jen je třeba se na věc dívat realisticky. Jednání v , adresa, označuje za vstupní. Je třeba řešit situaci , adresa, a , adresa, a k tomu připravovat smluvní ujednání. Z dokumentu nazvaného Stavební úpravy prodejen , právnická osoba, přiloženého k e-mailu vyplývá rozsah plánovaných prací na prodejnách v , adresa, (oprava venkovních schodů, osvětlení, malba, zateplení výloh, polepy, reklama), , adresa, (litá podlaha, osvětlení, malba, zateplení oken, polepy, reklama), ve , adresa, (zateplení výloh, nové automatické dveře, osvětlení, podlaha, malba, plynové sahary, polepy, reklama) a v , adresa, (zateplení výloh, nové automatické dveře, osvětlení, litá podlaha, malba, polepy, reklama). Dokument zpracoval , jméno FO, dne , datum, .Z e-mailu, který dne , datum, zaslala , jméno FO, , jméno FO, vyplývá, že podle dohodnutého přiložila návrh nájemní smlouvy a požádala o zpětnou vazbu.Z návrhu smlouvy o nájmu bez uvedení čísla (verze ze dne , datum, ) je zřejmé, že předmětem nájmu mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem měly být prodejny v , adresa, v ulici , adresa, , ve , adresa, v ulici , adresa, , v , adresa, v ulici , adresa, a v , adresa, v ulici , adresa, . V bodě 3.2. se smluvní strany dohodly, že nájemce může na základě stávajících příp. nových povolení po předchozím odsouhlasení pronajímatelem provést úpravy předmětu nájmu tak, aby mohl nájemce prodejnu odpovídající zejména konceptu , právnická osoba, otevřít v co nejkratším termínu. Během průběhu úprav nechá nájemce na své náklady vypracovat projekt pro modernizaci předmětu nájmu a budovy, ve které se nachází, a předloží jej pronajímateli k vyjádření. Pronajímatel se zavázal projekt pro modernizaci předmětu nájmu ve lhůtě do 30 dnů schválit a poskytnout nájemci další potřebnou součinnost (včetně předání projektové dokumentace vztahující se k budově, vystavení souhlasů a plných mocí pro jednání s příslušnými orgány, apod.).Z e-mailu ze dne , datum, , který zaslal, Anonymizováno, , jméno FO, , jméno FO, , se podává, že posílá přílohu návrhu úprav nájemní smlouvy. Je třeba se k tomu sejít a říci si co a jak, co je důvodem úprav. Má zájem o dlouhodobou smlouvu s garancí plateb a garancí kvality provozování prodejen.Z e-mailu ze dne , datum, , který zaslala , jméno FO, , jméno FO, , se podává, že k e-mailu přiložila revizi smlouvy. Na dalším se domluví.Z e-mailu, který byl dne , datum, odeslán právním oddělením žalobce , jméno FO, je zřejmé, že žalobce děkuje za zaslání revizí žalované k prvním připomínkám žalobce k nájemní smlouvě. Blíží se časový limit, kdy by smlouva měla být uzavřena, aby se stihly přípravy na úpravy.Z e-mailu ze dne , datum, , který zaslala , jméno FO, právnímu oddělení žalobce (, Jméno advokátky A, ), vyplývá, že žalovaná zpracovává revizi smlouvy s připomínkami, je pro ni však neakceptovatelný nově se objevující bod, podle kterého je nájemce oprávněn vypovědět smlouvu i bez uvedení důvodu s výpovědní dobou 36 měsíců. Souhlas s tímto bodem by zcela rozvrátil hlavní osu nájemní smlouvy.K e-mailu ze dne , datum, přiložila , jméno FO, revizi a uvedla, že se zužují sporné body a že věří, že ke spokojenosti obou stran dojde k domluvě.Z návrhu smlouvy o nájmu č. , č. smlouvy, (verze s revizemi ze dne , datum, ) je zřejmé, že předmětem nájmu mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem měly být prodejny v , adresa, v ulici , adresa, , ve , adresa, v ulici , adresa, a v , adresa, v ulici , adresa, . Strany deklarovaly za nesporné, že před otevřením nebo i v době pozdější provede nájemce na vlastní náklady interiérové úpravy či přímo stavební činnosti za účelem přizpůsobení prodejních prostor standardnímu konceptu prodejen , právnická osoba, (venkovní opravy a úpravy (omítky, nátěry, malby, výkladce, okna, aj.) a vnitřní opravy a úpravy (osvětlení, podlahy, topení, aj.). V bodě 1. 4. byl den zahájení nájmu sjednán na , datum, , nájem byl sjednán na dobu určitou 10 let. K protokolárnímu předání předmětu nájmu mělo dojít za podmínky úhrady částky sloužící k zajištění podle čl. 1.

8. Smlouvy nejdéle ke dni zahájení nájmu. Smluvní strany se dohodly na možnosti dvojí prolongace doby nájmu vždy na dalších pět let. Nájemce má právo nejpozději 10 měsíců před uplynutím doby nájmu písemně oznámit pronajímateli, že má zájem na dalším trvání nájemního vztahu, nájemní vztah se prolonguje o pět let. V bodě 3.2. se smluvní strany dohodly, že nájemce může na základě stávajících příp. nových povolení po předchozím odsouhlasení pronajímatelem provést úpravy předmětu nájmu tak, aby mohl nájemce prodejnu odpovídající zejména konceptu , právnická osoba, otevřít v co nejkratším termínu. Během průběhu úprav nechá nájemce na své náklady vypracovat projekt pro modernizaci předmětu nájmu a budovy, ve které se nachází, a předloží jej pronajímateli k vyjádření. Pronajímatel se zavázal projekt pro modernizaci předmětu nájmu ve lhůtě do 20 dnů schválit a poskytnout nájemci další potřebnou součinnost (včetně předání projektové dokumentace vztahující se k budově, vystavení souhlasů a plných mocí pro jednání s příslušnými orgány, apod.). Podle bodu 4.3. je nájemce oprávněn umístit na předmět nájmu a na domy, ve kterých se předmět nájmu nachází, na své náklady reklamní označení pouze s předchozím souhlasem pronajímatele. V bodě 6.1. se smluvní strany dohodly, že veškeré písemnosti zasílané nájemci mu budou zasílány písemně na e-mailovou adresu, kterou nájemce uvedl ve smlouvě. Doručením e-mailu se písemnost považuje za řádně doručenou nájemci. Veškeré písemnosti pronajímateli budou zasílány písemně na e-mailovou adresu , e-mail, .Z e-mailu, který dne , datum, zaslala , Jméno advokátky A, z právního oddělení žalobce , jméno FO, , vyplývá, že nedostala odpovědi na dotazy k textacím v nájemní smlouvě. Pan předseda by smlouvu rád případně podepsal , datum, , , datum, nebo , datumZ e-mailu ze dne , datum, , který zaslala , jméno FO, právnímu oddělení žalobce (, Jméno advokátky A, ), vyplývá, že v červnu byly žalobci nabídnuty čtyři objekty jako soubor prodejen k pronájmu, a to z důvodu zájmu žalobce o tento pronájem a z důvodu snahy žalované změnit nízkou úroveň kultury prodeje. Současný nájemce , právnická osoba, užívá objekty jinak, než je představa žalované, navíc neplatí nájemné a služby řádně a včas. Byla dohodnuta výše nájemného za objekty jako celek, která by byla předpokladem pro další výpovědní důvod , právnická osoba, . Tato výhoda se však ztratila, když bylo žalobcem oznámeno, že nechce provozovat 4 prodejny jako celek. Z ústního jednání s , právnická osoba, vyplynulo, že nově zvýšené nájemné nepřijali, což lze uplatnit jako důvod výpovědi. , Jméno FO, a , jméno FO, by se měli v nejbližší době osobně setkat za účelem řešení možnosti dalšího postupu.E-mailem ze dne 7. 11. 2022 vyzvala , jméno advokátky A, , jméno FO, ke sdělení, kdy dojde k podpisu nájemní smlouvy.Z e-mailu, který dne 11. 11. 2022 zaslala , jméno FO, právnímu oddělení žalobce vyplývá, že žalovaný vyčerpal všechny možnosti právně čistě vypovědět společnosti , právnická osoba, nájemní smlouvy. Žalovaný je proto nucen ve smluvním vztahu se společností , právnická osoba, z důvodu řádného uplatnění opce dalších pět let pokračovat.Z faktury č. , hodnota, vystavené společností , právnická osoba, dne , datum, splatné , datum, na částku 150 040 Kč je zřejmé, že fakturovány byly projekční a architektonické studie (včetně tvorby dispozičních řešení, tvorby podkladů pro řemesla ZTI – elektrické připojení, truhlářské výkresy, in-store komunikace, tvorby vizualizací) pro objekty prodejen t.č. sítě , právnická osoba, x v , adresa, (, adresa, , , adresa, ), 1 x v obci , adresa, .Z dopisu ze dne 14. 11. 2022, který zaslal žalobce společnosti , právnická osoba, , vyplývá, že žalobce si u společnosti , právnická osoba, objednal určitá zařízení (sestavy vitrín apod.) pro prodejny v ulicích , adresa, a , adresa, v , adresa, . Jelikož budoucí pronajímatel žalobci překvapivě sdělil, že nájemní smlouvu neuzavře, je žalobce nucen objednávku stornovat.Z faktury č. , hodnota, vystavené společností , právnická osoba, dne 15. 11. 2022 splatné 29. 11. 2022 na částku 150 000 Kč je zřejmé, že fakturován byl kompenzační poplatek za objednané a vystornované zařízení pro prodejny , adresa, .Z výpisu z účtu č. , č. účtu, , jehož majitelem je žalobce, za období 30. 11. 2022, se podává, že na účet č. , č. účtu, pod variabilním symbolem , var. symbol, bylo z účtu žalobce zaslána částka 150 040 Kč a pod variabilním symbolem , var. symbol, částka 150 000 Kč.Z poslední výzvy k mimosoudnímu řešení, předžalobní výzvy ze dne 25. 4. 2023, vyplývá, že žalobci vznikly v souvislosti s přípravou prostor pro nájem a v souvislosti s právními službami náklady v celkové výši 322 915 Kč, které již zaplatil a k jejichž náhradě včetně příslušenství vyzval žalovanou.

4. K výpovědi svědků , jméno FO, a , jméno FO, soud poznamenává, že tyto výpovědi shledává věrohodnými, neboť oba svědci vypovídali spontánně, plynule, bez logických rozporů. Přestože jsou oba svědci dlouholetými zaměstnanci účastníků řízení (, jméno FO, žalované a , jméno FO, žalobce), jejich výpověď byla v souladu s listinnými důkazy a soud tak nemá důvod o věrohodnosti jejich výpovědí pochybovat.

5. Z provedených důkazů učinil soud následující závěr o skutkovém stavu:Dne , datum, se na leteckém dni v , adresa, sešli , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, s , jméno FO, . Na schůzce jednali o tom, že žalobce od , datum, převezme do nájmu čtyři prodejny ve vlastnictví žalované. (shodná tvrzení účastníků)Z přehledu prodejen žalovaného, které byly pronajaty společnosti , právnická osoba, vybrali účastníci schůzky dvě prodejny v , adresa, (ulice , adresa, a , adresa, ), prodejnu v , adresa, a ve , adresa, , u kterých stanovili výši nájemného a valorizaci po pěti letech (Zesmluvněné objekty , právnická osoba, – , právnická osoba, k 31. 12. 2022).Kolem 25. 6. 2022 navštívili pracovníci žalobce předmětné prodejny spolu se zástupci , právnická osoba, , který zajišťuje pro žalobce remodeling prodejen. V zápětí došlo k objednání chladících zařízení do prodejen v , adresa, . (výpověď svědka , jméno FO, )Strany se znovu sešli , datum, , kde dohadovali další podrobnosti nájemní smlouvy, kterou měl v písemné podobě vypracovat žalobce (shodná tvrzení účastníků, výpověď svědkyně , jméno FO, ).Návrh nájemní smlouvy byl žalovanou zaslán žalobci dne , datum, (e-mail ze dne , datum, ).Další schůzka proběhla , datum, , kde se řešila prodejna v , adresa, , písemné vyhotovení nájemní smlouvy, výše nájemného, výše oprav a investic (účastnická výpověď , jméno FO, ).Žalobkyně dospěla k závěru, že nemá zájem o pronájem prodejny v , adresa, . , Jméno FO, zkoušel pro tuto prodejnu najít jiného nájemce (shodná tvrzení účastníků).V průběhu , měsíc, a , měsíc, 2022 strany komunikovali ohledně připomínek k nájemní smlouvě (e-mailová komunikace).Dne , datum, byl žalobce e-mailem informován o uplatnění opce stávajícího nájemce, kvůli čemuž je žalovaná nucena pokračovat ve smluvním vztahu se stávajícím nájemcem (e-mail, který dne , datum, zaslala , jméno FO, právnímu oddělení žalobce).Žalobce uhradil společnosti , právnická osoba, za práce vykonané na projektové přípravě daných provozoven částku 150 040 Kč (výpis z účtu žalobce). Jednalo se o projekční a architektonické studie – 2 x prodejna , adresa, , 1x prodejna , adresa, (faktura č. , hodnota, ). Žalobce uhradil společnosti , právnická osoba, za storno poplatek částku 150 000 Kč (výpis z účtu žalobce). Jednalo se o „kompenzační poplatek za objednané a vystornované zařízení pro prodejny“ (faktura č. , hodnota, ).Žalobce vyzval žalovanou k náhradě zaplacené částky v celkové výši 322 915 Kč (poslední výzva k mimosoudnímu řešení, předžalobní výzva ze dne 25. 4. 2023).Žalovaná požadovanou částku neuhradila (shodná tvrzení účastníků).

6. Na základě výše uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:Podle § 1723 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o.z.) závazek vzniká ze smlouvy, z protiprávního činu, nebo z jiné právní skutečnosti, která je k tomu podle právního řádu způsobilá.Ustanovení § 1724 odst. 1 o.z. stanoví, že smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy.Podle § 1725 o.z. je smlouva uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah. V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah.Podle § 1728 odst. 1 o.z. platí, že každý může vést jednání o smlouvě svobodně a neodpovídá za to, že ji neuzavře, ledaže jednání o smlouvě zahájí nebo v takovém jednání pokračuje, aniž má úmysl smlouvu uzavřít. Podle odst. 2 tohoto ustanovení si smluvní strany při jednání o uzavření smlouvy vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí, tak, aby se každá ze stran mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu a aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít.Ustanovení § 1729 odst. 1 o.z. stanoví, že dospějí-li strany při jednání o smlouvě tak daleko, že se uzavření smlouvy jeví jako vysoce pravděpodobné, jedná nepoctivě ta strana, která přes důvodné očekávání druhé strany v uzavření smlouvy jednání o uzavření smlouvy ukončí, aniž pro to má spravedlivý důvod. Podle odst. 2 tohoto ustanovení strana, která jedná nepoctivě, nahradí druhé straně škodu, nanejvýš však v tom rozsahu, který odpovídá ztrátě z neuzavřené smlouvy v obdobných případech.Podle § 2894 odst. 1 o.z. zahrnuje povinnosti nahradit jinému újmu vždy povinnost k náhradě újmy na jmění (škody).

7. Žalobce uplatnil svůj nárok z titulu předsmluvní odpovědnosti žalovaného, neboť žalovaná jednala o uzavření smlouvy bez úmyslu ji uzavřít, porušila svou informační povinnost a smlouvu neuzavřela v rozporu s očekáváním druhé strany. Argumentace žalobce v tomto směru soud nepřesvědčila, neboť v řízení bylo zejména výpovědí svědkyně , jméno FO, prokázáno, že žalovaná měla v úmyslu smlouvu se žalobkyní uzavřít.Svědkyně, Anonymizováno, , jméno FO, připravila písemný návrh nájemní smlouvy, který následně obě strany připomínkovaly. Nelze tedy dospět k závěru, že žalovaná jednala o uzavření smlouvy, aniž měla v úmyslu ji uzavřít. Žalobce si byl od počátku vědom toho, že předmětné prodejny jsou pronajaty společnosti , právnická osoba, , ostatně již z listiny, kterou účastníci podepsali na první schůzce dne , datum, , je tato skutečnost zřejmá. Zda žalobce věděl o tom, že společnost , právnická osoba, mohla uplatnit právo opce, nebylo prokázáno, nicméně soud se přiklání k tvrzení žalované o tom, že šlo o obecně známou skutečnost, zejména s ohledem na to, že oba účastníci jsou zkušenými podnikateli s bohatou praxí v oblasti provozování prodejen, navíc i v návrhu nájemní smlouvy, o které strany jednaly, bylo obdobné právo nájemce upraveno (bod 1.4. návrhu nájemní smlouvy). Ze strany žalobce také došlo ke zúžení původně plánovaného předmětu nájmu ze čtyř na tři prodejny. Pokud nakonec nedošlo k uzavření nájemní smlouvy mezi účastníky, nebylo to z důvodu nepoctivého jednání na straně žalované, která měla k ukončení jednání o uzavření smlouvy spravedlivý důvod spočívající v nemožnosti ukončení stávajícího nájemního vztahu se společností , právnická osoba, .Žalobce dále tvrdil, že protiprávní jednání žalované, které je předpokladem pro vznik odpovědnosti za škodu, spatřuje v tom, že žalovaná uvedla žalobce v omyl, když tvrdila, že od , datum, budou prodejny právně volné a nic nebude bránit jejich pronájmu žalobci. Jednáním žalované vznikla žalobci škoda – vynaložené náklady, které se staly marnými. Je tudíž dána i příčinná souvislost mezi protiprávním jednáním žalované a vznikem škody. Pořízení mobilního technického zařízení do předmětu nájmu nepředstavuje žádnou úpravu předmětu nájmu, tedy ani nevyžadovalo souhlas ze strany pronajímatele.Soud však dospěl k závěru, že nebyly splněny podmínky pro uložení povinnosti žalované k náhradě škody. K tomu, aby došlo ke vzniku odpovědnosti žalované za škodu, je třeba aby mezi tvrzeným protiprávním jednáním žalované a škodou, která vznikla žalobci, byla příčinná souvislosti. Žalobce již na konci , měsíc, 2022 objednal projekční a architektonické studie dvou prodejen v , adresa, , přestože nájemní smlouva nebyla ani ve fázi návrhu, natož podepsána. Přitom strany od počátku počítaly s tím, že nájemní smlouva bude písemná. Sám , jméno FO, označil ve svém e-mailu ze dne , datum, jednání v , adresa, za vstupní s tím, že je třeba připravovat smluvní ujednání. Svědek , jméno FO, navíc zmínil, že projednávaný případ je jediný, kdy se objednávalo před podpisem nájemní smlouvy. Za situace, kdy podle výpovědi svědka , jméno FO, trvá remodeling jedné prodejny 13 dnů, se objednávka studie u společnosti, se kterou navíc žalobce spolupracuje dlouhodobě, jeví jako zbytečně předčasná. Svědek , jméno FO, i účastníci , jméno FO, a , jméno FO, zmínili, že šlo o čas, aby se stihlo prodávat od , datum, , jinak by žalobce tratil. Žalobce proto přistoupil k objednávce studie na remodeling dvou prodejen (přestože ve faktuře č. , hodnota, je fakturováno za projekční a architektonickou studii ve třech prodejnách (kromě dvou v , adresa, také ve , adresa, , kterou však žalobce podle vyjádření svědka , jméno FO, hodlal provozovat ve stávajícím stavu) a také k objednávce chladícího zařízení do dvou prodejen v , adresa, . Svědek , jméno FO, však uvedl, že chladící zařízení by bylo možné zapůjčit buď u původního nájemce, popř. u společnosti , právnická osoba, .Soud dodává, že v návrhu nájemní smlouvy je uvedeno, že projekt pro modernizaci předmětu nájmu a budovy, ve které se nachází, by měl nájemce předložit pronajímateli k vyjádření. Pronajímatel se zavázal projekt pro modernizaci předmětu nájmu ve lhůtě do 20 dnů schválit. Slyšení svědci i účastníci pak uváděli, že schválení pronajímatele by měly podléhat stavební úpravy včetně elektroinstalace. Zároveň však žalobce tvrdí, že remodeling prodejen ani objednání chladícího zařízení schválení pronajímatele nevyžadovalo, navíc o plánovaných úpravách byla žalovaná informována a souhlasila s nimi. K tomu soud uvádí, že plánované úpravy osvětlení, instalace fotovoltaických panelů a automatických dveří, musely jistě zasáhnout do stávající elektroinstalace a takový projekt by měl být podle návrhy smlouvy pronajímatelem schvalován, k čemuž však nedošlo.Soud proto shrnuje, že žalobce přistoupil k objednávkám projektu remodelingu prodejen a chladících zařízení před podpisem nájemní smlouvy a dokonce před tím, než byl postaven na jisto obsah nájemní smlouvy, z důvodu, aby mohl od , datum, začít prodávat. Ze strany žalobce se tak jednalo o podnikatelské riziko, tzn. nebezpečí podnikatelského neúspěchu spojené zároveň s nadějí na dosažení zvláště dobrých hospodářských výsledků. Škoda, která žalobci tímto jednáním vznikla, však nebyla zapříčiněna jakýmkoli jednáním žalované. Z uvedených důvodů soud žalobu v plném rozsahu zamítl.

8. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, která byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 26 620 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 20 000 Kč sestávající z částky 1 900 Kč za každý z deseti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, odpor, písemná vyjádření ze dne 11. 9. 2023 a 2. 2. 2024, účast na jednání soudu dne 15. 1. 2024, 11. 3. 2024 (2 úkony), 15. 5. 2024 (2 úkony) a 17. 6. 2024) včetně deseti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 22 000 Kč ve výši 4 620 Kč.