16 C 49/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl soudkyní JUDr. Jitkou Poláchovou ve věci žalobců:

1. Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A 2. Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce B oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu kategorie 4 o jednom pokoji a jedné kuchyni v prvním patře budovy na adrese , adresa, , sepsaná žalovanou dne , datum, , je neoprávněná.II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobců.

1. Žalobci se domáhali určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Žalobce je spolu se žalobkyní, která je jeho manželkou, od roku 1989 nájemcem bytu o jednom pokoji a jedné kuchyni v prvním patře budovy na adrese , Adresa žalobce B, (dále jen „byt“). Žalobce obdržel výpověď z nájmu bytu datovanou , datum, z důvodu neplacení nájemného včas a poskytování bytu do podnájmu bez souhlasu pronajímatele. Žalobce byt do podnájmu nedal. Žalobce v bytě bydlel, dokud mu žalovaná neznemožnila přístup do domu výměnou zámků. Žalobce dvakrát nedopatřením zaplatil část nájemného pozdě, což však nemůže naplňovat výpovědní důvod. Nájemcem bytu je i žalobcova manželka, které však výpověď doručena nebyla.

2. Žalovaná uplatněný nárok neuznala. Dne , datum, doručila žalobci prostřednictvím jeho tehdejší zástupkyně výpověď z nájmu bytu. Prvním výpovědním důvodem byla skutečnost, že žalobce poskytuje byt k podnájmu třetím osobám, aniž by vyžádal souhlas žalované, druhým výpovědním důvodem bylo nehrazení části nájemného včas. V obou důvodech žalovaná spatřovala hrubé porušení povinností nájemce. O výměně zámku byl žalobce informován, nové klíče si však nevyzvedl. Žalobci v bytě dlouhodobě nebydlí. Žalovaná nevěděla a nemohla nijak zjistit, že žalobce je ženatý.

3. Mezi účastníky není sporu o tom, že dne , datum, byla žalovanou sepsána výpověď z nájmu bytu, která byla adresována žalobci. Žalobce uhradil část nájemného ve výši , částka, za měsíc červen , Anonymizováno, dne , datum, a část nájemného ve výši , částka, za měsíc listopad , Anonymizováno, uhradil platbou ze dne , datum, . Nesporný je rovněž obsah Výpovědi z nájmu bytu ze dne , datum, .

4. Z provedených důkazů byly zjištěny následující skutečnosti:Z výpovědi svědka , jméno FO, vyplynulo, že jako realitní makléř spolupracoval se žalovanou. Dům měl být rekonstruován, jeho úkolem bylo zjistit od nájemníků, kteří měli dlouhodobé smlouvy, zda se chtějí vystěhovat a případně jim pomoci najít nové bydlení. Žalobce zájem o jiný byt neměl. Došlo k výměně zámku na hlavních venkovních dveřích, v srpnu , Anonymizováno, předal žalobci jeden nový klíč. Překvapilo ho, že žalobce požadoval 5 klíčů. Byt žalobce v domě nenašel. Mluvil se sousedkami – paní , jméno FO, , která nevěděla, zda tam má žalobce byt a žalobce vůbec neznala, a paní , jméno FO, , která věděla, že tam žalobce má byt, ale dlouho žalobce neviděla, myslela si, že žalobce byt pronajímá. Žalobce požádal o částku , částka, .Z výpovědi , tituly před jménem, , Anonymizováno, , členky statutárního orgánu žalované, je zřejmé, že dům převzali v lednu , Anonymizováno, . V červnu nebo v červenci , Anonymizováno, nainstalovali do domu kamerový systém. Jednou za 14 dnů procházela záběry z kamerového systému. Žalobce na záběrech ani jednou nespatřila. Nevěděli, že je žalobce ženatý. Žalobce s nimi nekomunikoval. Když hledali spojení na žalobce, našli informaci o tom, že vlastní nemovitost v , jméno FO, . Vyúčtování se dělalo na jednoho člověka.Z výpovědi svědkyně , adresa, se podává, že žalobce nezná, zná pouze jeho jméno od bývalé správcové. Od sousedů se dozvěděla, že byt žalobce se nacházel v prvním patře a že , jméno FO, se odstěhovali. V domě ve , adresa, bydlela skoro 40 let, pak se musela odstěhovat, protože dům šel do rekonstrukce. Před rokem 2016 bydlela v bytě žalobce nějaká slečna se psem. Po ní, asi před pěti lety, bydleli v bytě žalobce dva kluci, asi studenti. Vídala studenty zacházet do bytu. Poté byl byt chvíli prázdný, pak asi v roce 2020, 2021 se tam nastěhovala , Anonymizováno, , která chovala ve světlíku 10 křepelek.Z výpovědi svědka , jméno FO, , pracovníka společnosti , právnická osoba, , bylo zjištěno, že se stará o dům, ve kterém se nachází byt žalobce. V období od počátku roku 2022 do , Anonymizováno, 2023 chodil dům jednou měsíčně kontrolovat. , jméno FO, nezná, zná pouze jméno. V domě zůstali asi 4 lidi a jedním z nich byl žalobce. V domě se vypínala elektřina, což chtěli oznámit, proto klepali na dveře bytů. U žalobce otevřel nějaký chlapec, který řekl, že není majitel. Byt žalobce se nacházel asi ve druhém patře. Byt žalobce navštívil pouze jednou mezi 3. a 10. měsícem roku , Anonymizováno, . Kvůli válce se v září nebo v říjnu , Anonymizováno, nastěhovali do domu tři ukrajinské rodiny.Z Výpovědi z nájmu bytu ze dne , datum, se podává, že žalobci , jméno FO, byla adresována výpověď z nájmu bytu ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) ve spojení s § 2276 o.z. z důvodu, že žalobce poskytuje byt k podnájmu třetím osobám, aniž by k tomu vyžádal a obdržel souhlas v souladu s § 2275 odst. 1 o.z., čímž hrubě porušil svou povinnost. Dále byla žalobci podána výpověď z nájmu bytu ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. ve spojení s § 2251 odst. 1 o.z. z důvodu, že nehradil část nájemného za byt včas, čímž hrubě porušil svou povinnost. Splatnost nájemného je přitom určena měsíčně pozadu do 5. dne následujícího měsíce. Je nesporné, že žalobce v bytě trvale nebydlí, navíc bylo žalovanou zjištěno, že v rámci SJM žalobce vlastí rodinný dům v , adresa, . Žalovaná dále zjistila, že žalobce přenechal byt do podnájmu třetí osobě za úplatu. Tyto skutečnosti potvrdili sousedé a osoby spolupracující se žalovanou.Z oddacího listu vyplývá, že , Jméno žalobce A, a , jméno FO, (nyní , jméno FO, ) uzavřeli manželství dne , datum, .Z e-mailu advokátky , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, se podává, že výpověď předala svému klientovi.Z Dohody o užívání bytu ze dne , datum, vyplývá, že žalobci byl tehdejší správou domu (OPBH , adresa, ), přidělen byt s účinností od , datum, na dobu neurčitou. Nájemné je splatné měsíčně pozadu do 5. dne následujícího měsíce.Z Předávacího protokolu se podává, že žalobci byl dne , datum, předán 1 ks klíčů od vchodových dveří v budově , adresa, .Z vyúčtování služeb za období 1 -12/2020 vyplývá, že počet osob v bytě žalobce je 2.Z evidenčního listu údajů k bytu platného od , datum, se podává, že osobami v bytě jsou , Jméno žalobce A, (nájmce), , Jméno žalobce B, (manželka), , jméno FO, (syn).Z podacího lístku potvrzujícího zaplacení částky Fakultní základní škole v , adresa, dne , datum, , z evidenčního listu důchodového pojištění za rok 2004, z návrhu na umístění dítěte v dětské odborné léčebně ze dne , datum, , z vyúčtování služeb , Anonymizováno, ze dne , datum, , z usnesení , Anonymizováno, ze dne , datum, , z oznámení o přesunu služebního místa ze dne , datum, , z potvrzení o zaplacení rezidenčního parkování ze dne , datum, a , datum, , ze záznamů o návštěvách nemocnice , právnická osoba, z roku 2023, vyplývá že žalobci byli v této korespondenci vedeni pod adresou , adresa, .Z ostatních provedených důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti pro posouzení a rozhodnutí věci významné, případně byly tyto skutečnosti mezi stranami nesporné a soud je vzal za svá skutková zjištění.

5. Na základě zjištění učiněných po provedeném dokazování a jejich zhodnocení ve smyslu § 132 o.s.ř. dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:Žalobce je od , datum, nájemcem bytu na dobu neurčitou (dohoda o užívání bytu ze dne , datum, ).Žalovaná dala žalobci výpověď z nájmu bytu pro hrubé porušení povinností nájemce (nesporné).Žalobce uhradil část nájemného ve výši , částka, za měsíc červen , Anonymizováno, dne , datum, a část nájemného ve výši , částka, za měsíc listopad , Anonymizováno, uhradil platbou ze dne , datum, (nesporné).

6. Na základě výše uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:Ustanovení § 2251 odst. 1 o.z. stanoví, že nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.Podle § 2274 o.z. může nájemce dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele.Ustanovení § 2275 odst. 1 o.z. stanoví, že v případě, kdy nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.Podle § 2276 o.z. platí, že dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu s ustanovením § 2274 a 2275, hrubě tím poruší svou povinnost.Podle § 2286 o.z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o.z. může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Podle odst. 3 tohoto ustanovení platí, že vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.Podle § 2290 o.z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.Ustanovení § 2291 odst. 1 o.z. stanoví, že poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Podle odst. 2 tohoto ustanovení nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, mj. zejména tehdy nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců.Žalobci byla nejpozději dne , datum, (dnem, kdy advokátka žalobce potvrdila předání výpovědi žalobci) doručena výpověď ze dne , datum, . Žalobu o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu podal žalobce dne , datum, , dodržel tedy dvouměsíční lhůtu pro přezkoumání výpovědi soudem stanovenou v § 2290 o.z. Výpověď byla písemná a obsahovala poučení o právu podat návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi, jakož i možnosti vznést námitky proti výpovědi. Ve výpovědi byly popsány výpovědní důvody, který spočívaly v neplacení nájemného včas a poskytování bytu do podnájmu bez souhlasu pronajímatele. Popsané jednání žalobce žalovaná označila za hrubé porušení povinnosti žalobce jako nájemce.Soud se proto zaměřil na posouzení, zda jsou dány výpovědní důvody. Přitom se zabýval tím, zda skutečnosti uváděné žalobkyní jsou pravdivé, a zda naplňují výpovědní důvody po právní stránce (tedy zda se skutek, ve kterém je spatřován výpovědní důvod, vůbec stal, a pokud ano, zda lze tento skutek kvalifikovat jako hrubé porušení povinnosti).V projednávaném případě je nesporné, že žalobce zaplatil pozdě 2 x částku , částka, , pozdě zaplacená částka tak ve svém součtu netvoří ani jedno měsíční nájemné (, částka, ). Navíc, žalobce částky zaplatil se zpožděním 6, resp. 7 dnů, dobrovolně, aniž by musel být žalovanou upozorňován. Soud proto dospěl k závěru, že důvod výpovědi neplacení nájemného včas, není dán, neboť jednání žalobce nelze kvalifikovat jako hrubé porušení povinnosti nájemce. O hrubé porušení povinností žalobce by se jednalo, jestliže by neuhradil žalované částku, jejíž výše dosáhla trojnásobku měsíčního nájemného a nákladů na služby; rozhodující je tedy výše dlužné částky, nikoliv doba, po kterou nájemce své závazky nehradí. K tomu však v projednávaném případě nedošlo.Co se týče druhého výpovědního důvodu, tedy poskytování bytu do podnájmu, dospěl soud k závěru, že takové jednání žalobců nebylo prokázáno. K tomu, kdo v bytě žalobce bydlel, se vyjádřili svědci , adresa, , jméno FO, , z jejich výpovědí však nelze učinit závěr o tom, že žalobci přenechávali byt do podnájmu. Soud konstatuje, že přestože se výpovědi těchto svědků v jistých ohledech liší, považuje tyto výpovědi za věrohodné, neboť oba svědci vypovídali plynule, spontánně, jejich výpovědi neobsahují logické rozpory. Podle svědkyně , adresa, bydlela před rokem 2016 v bytě žalobce slečna se psem, asi v roce 2019 bydleli v bytě žalobce dva studenti, v roce 2020, 2021 se tam nastěhovala , Anonymizováno, , která chovala ve světlíku křepelky. Svědek , jméno FO, uvedl, že byt žalobce mu někdy v období od března do října , Anonymizováno, otevřel mladý muž, který řekl, že není majitel. Nutno konstatovat, že žalované se nepodařilo prokázat, že by žalobce byt podnajímal. Svědci nevěděli, o jaké osoby se jednalo, ani jak se jmenovaly, ani z jakého titulu se v bytě zdržovali, zda se např. nejedná o příbuzné žalobců na návštěvě, apod. Blíže neurčené zůstalo i období, kdy se měly tyto osoby v bytě zdržovat, a jak dlouho.Pochybnosti pak nadále panují ohledně tvrzení žalované, že žalobci se v bytě dlouhodobě nezdržují a ani tam neměli rodinnou domácnost, když opačné tvrzení žalobců nebylo spolehlivě vyvráceno. Soud přisvědčil žalobcům v argumentaci že byt byl obydlím manželů, kterým vzniklo společné nájemní právo, neboť žalobci ve styku s úřady uváděli adresu , adresa, , rovněž evidenčním listem bylo prokázáno, že v bytě bydleli oba žalobci se synem. Účastníkem řízení a potažmo i osobou, které měla být výpověď doručována, je tudíž i manželka žalobce paní , Jméno žalobce B, .Z uvedeného vyplývá, že žalobci neporušili své povinnosti zvlášť závažným způsobem a výpověď ze dne , datum, je z uvedených důvodů neoprávněná. Vzhledem k tomu, že se žalobcům podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě, rozhodl soud tak, je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobcům, kteří byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce , částka, a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle § 9 odst. 4 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za každý z deseti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, žaloba, účast na jednání soudu dne , datum, (2 úkony), , datum, , , datum, (2 úkony), , datum, a , datum, , písemné podání ze dne , datum, ) včetně deseti paušálních náhrad výdajů po , částka, podle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky , částka, ve výši , částka, .