18 C 15/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl samosoudcem Mgr. Tomášem Moravcem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Anonymizováno Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované o zaplacení 145 200 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku částku , částka, s úrokem z prodlení 12,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení.

II. Žalovaná je povinna uhradit žalobkyni k rukám advokáta , Jméno advokáta, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši , částka, .

1. Žalobkyně se po žalované domáhala zaplacení , částka, s příslušenstvím v podobě částky , částka, coby minimální výše nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve vztahu mezi podnikateli a zákonného úroku z prodlení, což zdůvodnila tím, že žalobkyně se žalovanou dne , datum, uzavřely smlouvu o zprostředkování nájmu, jíž se žalobkyně coby zprostředkovatel zavázala vyvíjet pro žalovanou činnost s cílem zprostředkovat pro ni podnájem bytové jednotky č. , hodnota, na adrese , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, , nacházející se v 5. nadzemní podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, postavené na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , zapsaném na LV č. , hodnota, , to vše v k. ú. , adresa, , (dále také souhrnně jako „byt“) za nájemné , částka, měsíčně nebo ve výši domluvené smluvními stranami. Žalobkyně podle této smlouvy zprostředkovala žalované uzavření podnájemní smlouvy s , jméno FO, Israelym, jíž žalovaná uzavřela , datum, na dobu jednoho roku s tím, že sjednané nájemní činilo , částka, měsíčně a bylo ke dni podpisu smlouvy uhrazeno na rok dopředu a zároveň byla uhrazena i kauce , částka, a týž den byl byt předán. Žalobkyni tak vzniklo právo na provizi ve výši , částka, (jedno sjednané měsíční nájemné + DPH), která se stala splatnou , datum, , avšak žalovaná doposud žalobkyni provizi neuhradila. Žalobkyně zprostředkovala žalované podnájemce již po cca měsíci od uzavření smlouvy o zprostředkování, přičemž zprostředkovatelská smlouva byla mezi účastníky uzavřena na tři měsíce, z čehož je zřejmé, že strany uvedený čas považovaly za přiměřený pro zprostředkovatelskou činnost žalobkyně, tudíž nelze hovořit o tom, že by žalobkyní nebylo řádně a včas plněno a že by jí v důsledku toho neměla provize náležet. Pokud žalovaná tvrdila nedostatky smluvní dokumentů, které jí žalobkyně jako vzorovou dokumentaci poskytla, popřela žalobkyně, že by jí dodaná vzorová smluvní dokumentace byla nevhodná či vadná, a to bez ohledu na to, že poskytnutí právních služeb nebylo součásti zprostředkování a součástí závazku žalobkyně. Pokud jde o výši nájemného, za které byl byt žalovanou podnajat žalobkyní zprostředkovanému klientovi, nebyla částka , částka, nepřekročitelnou nejnižší hranicí a bylo dáno na dohodě žalované s podnájemcem, jaká bude konečná výše nájemného s tím, že žalovaná nájemní smlouvu s žalobkyní zprostředkovaným klientem uzavřela, čímž výši nájemného akceptovala. Při zohlednění nadstandardně vysoké paušální úhrady za služby se pak žalovaná v podstatě na požadovanou výši nájemného dostala.

2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout. V prvé řadě namítla, že žalobkyně uzavřela ohledně bytu rezervační smlouvu již , datum, s , jméno FO, , na základě čehož od něj obdržela částku , částka, , přičemž od , jméno FO, následně od rezervační smlouvy po 14 dnech odstoupil, načež žalobkyně – která se v případě ukončení nájemní smlouvy v době kratší než 12 měsíců zavázala pro žalovanou vyvíjet činnost k uzavření nové nájemní smlouvy již bez nároku na provizi – ujistila žalovanou, že se nový zájemce o pronájem bytu nastěhuje neprodleně, avšak nového zájemce se podařilo zajistit až od , datum, , tudíž do té doby nebyl byt využíván, čímž žalobkyni vznikla finanční újma. Nadto byla žalovaná nucena využít služeb svého advokáta za účelem revize smluvních dokumentů poskytnutých žalované žalobkyní, na což vynaložila , částka, . Mimo to byl nový nájem zprostředkován nikoliv za nájemné , částka, měsíčně, ale , částka, měsíčně, což znamená pro žalovanou o 20 % nižší zisk proti očekávanému stavu. Proto by měla být provize žalobkyně nejméně o polovinu ponížena.

3. Provedeným dokazováním učinil soud ve věci následující skutková zjištění:

4. Žalobkyně a žalovaná se dne , datum, dohodly, že žalobkyně bude pro žalovanou vyvíjet činnost s cílem zprostředkovat pronájem bytu, a to za měsíční nájemné , částka, , nebo ve výši domluvené smluvními stranami. Proti tomu se žalovaná zavázala v případě uzavření nájemní smlouvy s klientem obstaraným žalobkyní na dobu 12 měsíců uhradit žalobkyni odměnu ve výši jednoho měsíčního nájemného + DPH, a to do 20 dnů od úhrady kauce a platby prvního nájemného. V případě, že by nájemce ukončil takto uzavřenou nájemní smlouvu v době kratší 12 měsíců, zavázala se žalobkyně pro žalovanou opětovně vyvíjet činnost směřující k uzavření nové nájemní smlouvy, avšak již bez nároku na provizi. Uvedená dohoda stran byla platná po dobu tří měsíců s možností jejího opětovného prodloužení (dohoda o zprostředkování nájmu na čl. 20).

5. Dne , datum, se žalobkyně a , jméno FO, dohodli, že žalobkyně rezervuje pro , jméno FO, , Anonymizováno, za účelem uzavření nájemní smlouvy za nájemné , částka, měsíčně byt, proti čemuž se , jméno FO, zavázal složit rezervační zálohu , částka, (rezervační smlouva na čl. 17).

6. Následně se téhož dne žalovaná a , jméno FO, dohodli, že žalovaná přenechá , jméno FO, , Anonymizováno, spolu s dalšími čtyřmi osobami k užívání byt (jinak ve vlastnictví třetí osoby – , jméno FO, ) na dobu od , datum, do , datum, , proti čemuž se , jméno FO, zavázal hradit žalované za užívání bytu , částka, měsíčně s tím, že částka , částka, (tedy jeden roční nájem) bude uhrazena předem nejpozději ke dni předání bytu, a dále se zavázal hradit na služby zahrnující osvětlení společných částí domu, provoz výtahu, odvoz odpadu, úklid společných částí domu, údržbu domu, elektřinu společných částí domu, ostrahu a parkování sklep paušální částku , částka, měsíčně a zálohy na služby , částka, měsíčně. Zároveň se zavázal uhradit při podpisu smlouvy peněžitou jistotu , částka, (podnájemní smlouva na čl. 6).

7. Byt byl následně , jméno FO, Israelymu předán ještě toho dne, tj. , datum, (předávací protokol na čl. 13).

8. Dne , datum, vystavila žalobkyně na vrub žalované fakturu č. , hodnota, (na čl. 24) k úhradě provize za zprostředkování nájmu bytu ve výši , částka, + , částka, 21 % DPH, tj. celkem , částka, .

9. Dne , datum, žalobkyně přípisem upomněla žalovanou o úhradu částky dle vystavené faktury (upomínka faktury na čl. 19).

10. Na uvedenou upomínku reagovala žalovaná prostřednictvím svého zástupce přípisem z , datum, (na čl. 47), doručeným žalobkyni dne , datum, (doručenka z IS DS na čl. 46) tak, že žalobkyně původně uzavřela dne , datum, rezervační smlouvu k bytu s , jméno FO, , na základě čehož obdržela částku , částka, , přičemž , jméno FO, následně od rezervační smlouvy po 14 dnech odstoupil, načež žalobkyně – která se v případě ukončení nájemní smlouvy v době kratší než 12 měsíců zavázala pro žalovanou vyvíjet činnost k uzavření nové nájemní smlouvy již bez nároku na provizi – ujistila žalovanou, se nový zájemce o pronájem bytu nastěhuje neprodleně, avšak nového zájemce se podařilo zajistit až od , datum, , tudíž do té doby nebyl byt využíván, a žalovaná na tom tak prodělávala. Nadto byla žalovaná nucena využít služeb svého advokáta za účelem revize smluvních dokumentů poskytnutých žalované žalobkyní (viz draft podnájemní smlouvy s revizemi na čl. 39), což se pojilo s nákladem , částka, . Mimo to byl nový nájem zprostředkován nikoliv za nájemné , částka, měsíčně, ale , částka, měsíčně, což znamená pro žalovanou menší zisk. Nadto žalovaná žalobkyni vytkla, že ji neinformovala o provizi sjednané s novým nájemcem. Proto požádala žalovaná o 50% slevu z provize.

11. Na uvedené reagovala žalobkyně prostřednictvím svého zástupce předžalobní výzvou z , datum, (na čl. 14), doručenou žalované téhož dne (doručenka z IS DS na čl. 21), kde se vyhradila vůči námitkám žalované uvedeným v jejím přípisu z , datum, a vyzvala ji opětovně k úhradě dluhu do , datum, .

12. Ve věci nároku žalobkyně probíhala mezi 8. 1. a , datum, e-mailová komunikace zástupců účastníků, v rámci které žalovaná prostřednictvím svého zástupce dne , datum, sdělila, že sice trvá na své obraně, ale nechce se soudit, a proto požádala o sdělení údajů k úhradě, které byly žalované následujícího dne v odpovědi na tento e-mail zaslány, načež zástupce žalované reagoval na upomínku platby ze strany žalobce e-mailem ze dne , datum, tak, že žalovaná sdělila svému zástupci, že k úhradě dojde první únorový týden a požádal o posečkání (e-mailová komunikace zástupců účastníků na čl. 22 až 23).

13. Zjištěný skutkový stav soud po stránce právní posoudil podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, (dále jen „ZRZ“) následovně:

14. Dne , datum, žalobkyně, jako realitní zprostředkovatel dle § 2 písm. b) ZRZ, uzavřela se žalovanou, coby zájemcem, smlouvu o realitním zprostředkování [§ 2 písm. a), c), § 9 a násl. ZRZ], jíž se žalobkyně zavázala žalované poskytnout realitní zprostředkování spočívající ve zprostředkování příležitosti k uzavření realitní smlouvy na nájem bytu [§2 písm. d) bod 2 ZRZ] za nájemné , částka, měsíčně, nebo ve výši domluvené smluvními stranami. Proti tomu se žalovaná zavázala uhradit žalobkyni provizi (§ 19 ZRZ) ve výši jednoho měsíčního nájemného + DPH, a to do 20 dnů od úhrady kauce a platby prvního nájemného.

15. Žalobkyně žalované zprostředkovala příležitost k uzavření nájemní smlouvy s , jméno FO, , Anonymizováno, , přičemž o tom, že tohoto klienta žalované zprostředkovala právě žalobkyně jednak není mezi stranami sporu, ale vyplývá to též z rezervační smlouvy uzavřené dne , datum, mezi žalobkyní a , jméno FO, Israelym. Téhož dne pak byla uzavřena podnájemní smlouva k bytu (neboť dle textu smluvního ujednaní mezi žalobkyní a , jméno FO, Israelym nebyl byt ve vlastnictví žalované) mezi žalovanou a , jméno FO, , Anonymizováno, na dobu jednoho roku za podnájemné , částka, měsíčně. Téhož dne byl byt , jméno FO, Israelymu předán, přičemž ten uhradil podnájemné na celý rok dopředu a též uhradil jistotu , částka, (přičemž z toho, že se , jméno FO, v nájemní smlouvě se žalovanou zavázal tak učinit nejpozději ke dni předání bytu – úhrada ročního nájemného – resp. při podpisu nájemní smlouvy – úhrada jistoty – a z toho, že mu byl byt dle předávacího protokolu předán již , datum, , lze usuzovat, že , jméno FO, skutečně tyto své závazky splnil právě již k , datum, , neboť jinak by nebyly splněny podmínky pro předání bytu).

16. Z uvedeného plyne, že ke dni , datum, byly splněny všechny podmínky stanovené dohodou o zprostředkování pro vznik nároku žalobkyně na úhradu provize ve sjednané výši, tj. , částka, + 21 % DPH, tj. celkem , částka, , neboť , datum, (1.) žalovaná uzavřela nájemní smlouvu s klientem obstaraným žalobkyní (2.) na dobu 12 měsíců, přičemž splatnost této odměny nastala dle ujednání stran 20 dnů od úhrady kauce a prvního nájemného (obojí nastalo , datum, ), tj. , datum, (s přihlédnutím k § 607 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“, neboť 20. dnem od , datum, je neděle , datum, , tudíž se splatnost posunula na pondělí , datum, coby nejbližší následující pracovní den).

17. Pokud bylo žalovanou namítáno, že žalobkyně uzavřela rezervační smlouvu na byt původně již , datum, s , jméno FO, , který však od smlouvy po 14 dnech odstoupil, načež žalobkyně měla přislíbit žalované, že se nový podnájemce do bytu nastěhuje bez zbytečného odkladu, ale k uzavření podnájemní smlouvy s , jméno FO, Israelym došlo až , datum, , tudíž žalované měla vzniknout za dobu neobsazenosti bytu ztráta, není taková námitka z hlediska posouzení nynější nároku žalobkyně na provizi relevantní. Nelze totiž ohlédnout od toho, že smlouva o realitním zprostředkování byla mezi stranami dne , datum, uzavřena na dobu tří měsíců, tj. nejméně do , datum, , přičemž ke zprostředkování uzavření podnájemní smlouvy s , jméno FO, Israelym došlo , datum, , tj. jeden měsíc a 10 dní po uzavření smlouvy mezi účastníky, tedy zhruba po uplynutí poloviny doby, po kterou se žalobkyně zavázala svou zprostředkovatelskou činnost pro žalovanou vykonávat. Dle toho, jak je ujednání o provizi žalobkyně mezi stranami koncipováno, pak je bez jakéhokoliv vlivu na nárok žalobkyně na úhradu provize to, jak dlouhá doba uběhne od uzavření smlouvy o realitním zprostředkování mezi žalobkyní a žalovanou do uzavření realitní smlouvy mezi žalovanou a žalobkyní zprostředkovaným klientem. Nadto lze jen stěží hovořit o tom, že by byla žalobkyně ve věci zprostředkování nečinná, když žalovaná sama uvádí, že první rezervační smlouva byla uzavřena již , datum, – tj. pouhý den po uzavření smlouvy mezi žalobkyní a žalovanou – s , jméno FO, , který od ní však po 14 dnech, tj. , datum, odstoupil. To však nelze přičítat žalobkyni k tíži, neboť ta do doby odstoupení , Anonymizováno, , jméno FO, od rezervační smlouvy po 14 dnech neměla zjevně důvod vyvíjet další činnost ke zprostředkování uzavření realitní smlouvy – důvod pro její další zprostředkovatelskou činnost nastal až po tomto odstoupení, přičemž ke zprostředkování následující podnájemní smlouvy uzavřené s , jméno FO, Israelym došlo již za necelé další čtyři týdny. Nelze tedy souhlasit s námitkou žalované, že by žalobkyně s přihlédnutím k uvedeným skutečnostem neplnila své povinnosti ze zprostředkovatelské smlouvy řádně. Pouze pro úplnost pak soud uvádí, že i kdyby žalobkyně uzavřela dne , datum, rezervační smlouvu s , jméno FO, , který následně od smlouvu odstoupil, neměla by taková skutečnost žádného vlivu na provizi žalobkyně, neboť vznik nároku na provizi nebyl nijak vázán na uzavření rezervační smlouvy, ale byl odvislý až od toho, že s žalobkyní zprostředkovaným klientem uzavře podnájemní smlouvu na dobu nejméně 12 měsíců a tento klient uhradí první nájemné a jistotu. Ujednání o tom, že v případě, kdy by došlo k ukončení podnájemní smlouvy podnájemcem v době kratší 12 měsíců, by byla žalobkyně povinna pro žalovanou opětovně vyvíjet činnost směřující k uzavření nové nájemní smlouvy, avšak již bez nároku na provizi, se tudíž také neuplatní, neboť taková situace nenastala, jelikož , jméno FO, již dle tvrzení samotné žalované ukončil nikoliv podnájemní, ale teprve rezervační smlouvu.

18. Pokud žalovaná dále namítala, že smluvní dokumentace poskytnutá jí žalobkyní byla vadná, což vyžadovalo její revizi a s tím související vynaložení nákladů na právní služby, je třeba uvést, že ze smlouvy uzavřené mezi účastníky neplyne, že by se žalobkyně zavázala pro žalovanou vyhotovit též podnájemní smlouvu, jíž následně žalovaná uzavřela s , jméno FO, Israelym – je sice skutečností, že dle § 3 odst. 2 písm. b) ZRZ realitní zprostředkování zahrnuje zpravidla též zprostředkování poskytnutí právních služeb, nicméně zprostředkování poskytnutí právních služeb nelze zaměnit s poskytnutím právních služeb, jímž vyhotovení smluvní dokumentace – podnájemní smlouvy, která by následně měla být uzavřena mezi žalovanou a žalobkyní zprostředkovaným podnájemcem a zohledňovat všechna specifika realitní transakce – nepochybně je. K tomu nutno podotknout, že k poskytování právních služeb jsou v České republice oprávněny pouze osoby, o kterých tak stanoví zákon – mezi nimi advokáti či evropští advokáti (zákon č. 85/1996 Sb., o advokacii), notáři [zákon č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád)], patentoví zástupci (zákon č. 237/1991 Sb., o patentových zástupcích), daňoví poradci (zákon č. 523/1992 Sb., o daňovém poradenství a o Komoře daňových poradců České republiky) či soudní exekutoři [zákon č. 120/2001 Sb., i soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád)] – mezi něž však žalobkyně jako realitní zprostředkovatel nespadá. Sice je třeba uznat, že se od realitního zprostředkovatele jistě očekává alespoň základní posouzení realitní transakce a jejího adekvátního řešení, a jistá míra poskytování právních rad zájemcům je tedy ze strany realitního zprostředkovatele i v ZRZ předvídaná (viz § 11 a 12 ZRZ), nicméně jakékoliv právní služby, které by byly nad rámec uvedeného (mezi něž patří i např. sepis realitní smlouvy zahrnující specifika dané realitní transakce), již není realitní zprostředkovatel oprávněn poskytovat sám, ale je nanejvýše povinen zprostředkovat jejich poskytnutí oprávněnými osobami, zejména advokáty či – v rozsahu jejich oprávnění – notáři.

19. Konečně, pokud žalovaná namítala, že podnájem zprostředkovaný žalované žalobkyní s , jméno FO, Israelym byl za podnájemné , částka, měsíčně, namísto , částka, měsíčně, je třeba k tomu uvést, že ve smlouvě o realitním zprostředkování bylo mezi stranami ujednáno, že se žalobkyně zavázala vyvíjet pro žalovanou činnosti spočívající ve zprostředkování nájmu bytu za: „měsíční nájemné ve výši , částka, (nebo ve výši domluvené smluvními stranami).“ Ač by snad takové ujednání mohlo na první pohled jevit pochybnost, zda se oněmi „smluvními stranami“ rozumí žalobkyně a žalovaná, či žalovaná a podnájemce, s nímž bylo uzavření podnájemní smlouvy zprostředkováno žalobkyní, nepřipouští povaha daného ujednaní z logicky věci jiný význam, než že oněmi „smluvními stranami“ jsou žalovaná a podnájemce, s nímž bylo uzavření podnájemní smlouvy zprostředkováno žalobkyní, neboť právě mezi nimi jako stranami podnájemní smlouvy dochází k dohodě o výši podnájemného za byt, nikoliv mezi žalobkyní a žalovanou. I kdyby však oněmi „smluvními stranami“ měla být myšlena žalobkyně a žalovaná, je z jednání žalované zřejmé, že byla ochotna uzavřít podnájemní smlouvu s , jméno FO, , Anonymizováno, i za podnájemné , částka, namísto , částka, , tedy přijala žalovanou zprostředkovanou příležitost k uzavření podnájemní smlouvy i při nižším podnájemném, což svědčí o tom, že i kdyby dohoda o nižším podnájemném měla být uzavřena mezi účastníky, tak se tak i stalo – v opačném případě by bylo logické, aby žalovaná takové žalobkyní zprostředkované příležitosti nevyužila a trvala na tom, aby žalobkyně vyvíjela své úsilí dále, k čemuž soud připomíná, že v té době zbýval do okamžiku zániku závazků ze smlouvy o realitním zprostředkování mezi účastníky ještě cca měsíc a půl, tudíž zde nepochybně byl ještě dán časový prostor pro to, aby žalobkyně případně vyhledávala pro žalovanou klienta jiného.

20. S ohledem na shora uvedené soud žalobě co do nároku na úhradu provize ve výši , částka, vyhověl, a to včetně nároku na úhradu příslušenství v podobě úroku z prodlení. , jméno FO, bylo uvedeno shora, sjednaná splatnost (§ 1958 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“) provize nastala , datum, , a vzhledem k tomu, že žalovaná provizi neuhradila, dostala se počínaje , datum, do prodlení (§ 1968 o. z.), tudíž žalobkyni vznikl nárok po ní požadovat počínaje , datum, vedle jistiny též úrok z prodlení z jistiny v zákonné výši (§ 1970 o. z., § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.), a to až do doby úplného splnění dluhu na jistině. Jelikož pak je smlouva o realitním zprostředkování uzavřena mezi účastníky vzájemným závazkem podnikatelů, vyhověl soud žalobě i co do nároku na úhradu částky , částka, coby minimální výše nákladů spojených s uplatněním pohledávky (§ 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.).

21. Náklady řízení:

22. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, právo na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady (§ 137 o. s. ř.) sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce , částka, a nákladů jejího zastoupení advokátem (§ 137 odst. 2 , které tvoří odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. dne , datum, , z částky , částka, za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne , datum, , z částky , částka, za žalobu dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne , datum, a z částky , částka, za repliku k vyjádření žalované dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne , datum, , a to včetně dvou paušální náhrad hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a. t., ve znění účinném do , datum, , á , částka, za úkon (vztažmo ke dvěma úkonům právní služby vykonaným do , datum, ) a dvou paušální náhrad hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a. t., ve znění účinném od , datum, , á , částka, za úkon (vztažmo ke dvěma úkonům právní služby vykonaným od , datum, ) a náhrady daně z přidané hodnoty v sazbě 21 % z nákladů zastoupení , částka, , tj. ve výši , částka, .