18 C 159/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl samosoudcem Mgr. Tomášem Moravcem ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta , Anonymizováno . sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zaplacení Anonymizováno Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku , částka, s úrokem z prodlení ve výši , Anonymizováno, % ročně z této částky od , datum, do zaplacení a částku , částka, .

II. Žaloba se v části, ve které se žalobce domáhal zaplacení částky , částka, s úrokem z prodlení z této částky ve výši , Anonymizováno, % ročně od , datum, do zaplacení, zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci k rukám advokáta , Jméno advokáta, , náhradu nákladů řízení, jejichž výše bude stanovena samostatným usnesením, a to do tří dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení.

IV. Žalovaná je povinna uhradit , Anonymizováno, pro , adresa, náhradu nákladů , Anonymizováno, , jejichž výše bude stanovena samostatným usnesením, a to do tří dnů od právní moci tohoto samostatného usnesení.

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu domáhal po žalované zaplacení částky , částka, coby slevy z kupní ceny s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení z této částky od , datum, do zaplacení a náhrady nákladů spojených s uplatnění pohledávky ve výši , částka, představující náklady žalobcem vynaložené na znalecký posudek, který v řízení užil jako podklad pro stanovení výše slevy z kupní ceny, jíž žádá po žalované uhradit. Svůj návrh odůvodnil tím, že se žalovanou uzavřel dne , datum, kupní smlouvu, jejímž předmětem byla koupě jednotky č. , Anonymizováno, způsob využití „byt“, vymezené v budově , Anonymizováno, , bytový dům, která je součástí pozemku , hodnota, , to vše v obci , adresa, , katastrální území , adresa, , (dále také jen jako „jednotka“) zapsáno na , Anonymizováno, č. , hodnota, u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , adresa, , vč. podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti , Anonymizováno, Kupní cena byla sjednána částkou , částka, , kterou žalobce uhradil. Žalovaná se zároveň zavázala předložit žalobci kolaudační rozhodnutí týkající se předmětu koupě, přičemž z vyhotovení kolaudačního rozhodnutí, které žalovaná předala žalobci – bez vyznačené doložky účinnosti – plynulo, že předmět koupě byl skutečně kolaudován jako bytová jednotka ve smyslu ujednání mezi stranami obsaženého v kupní smlouvě. Až na shromáždění společenství vlastníků jednotek konaném dne , datum, se žalobce dozvěděl, že jednotka není kolaudována jako jednotka bytová, ale jako nebytový prostor - ateliér. Tento rozpor s kupní smlouvou pak představuje vadu jednotky, jíž žalobce žalované vytkl a uplatnil u ní právo na slevu z kupní ceny, jíž nyní žalobou žádá ve výši , částka, , což dle žalobce představuje rozdíl v hodnotě věci s vadami a bez vad. Uvedená vada má dopady do funkčnosti, hodnoty a možnosti užívání jednotky, neboť se nejedná o prostor určený k trvalému bydlení (byť je jako byt užíván), pročež např. nelze v jednotce nahlásit trvalý pobyt. Žalované pak nemůže svědčit námitka opožděného vytčení, resp. uplatnění práva z vadného plnění, neboť žalovaná o tom, že je jednotka kolaudována v rozporu se smlouvou jako nebytový prostor - ateliér musela vědět nejpozději k , datum, , kdy kolaudační souhlas nabyl účinnosti, avšak tuto skutečnost se snažila zatajit. Sám žalobce pak jako laik nemohl rozpoznat, že jednotka nevyhovuje svými parametry (nedostatkem osvětlení denním světlem) podmínkám předpisů pro to, aby mohla být kolaudována jako jednotka bytová.

2. Žalovaná navrhla žalobu jako nedůvodnou zamítnout, k čemuž uvedla, že žalobci bylo známo, že jednotka není kolaudována jako byt, ale jako ateliér. Žalobce jednotku kupoval se znalostí jejího vybavení a umístění domě a věděl, že má okna situovaná na západ do dvora domu a že jsou zastíněna ostatními křídly domu. Při obvyklé pozornosti věnované umístění bytu a situování oken byl žalobce seznámen se stavem jednotky, včetně denního osvětlení, a ke koupi výhrad neměl. Jednotka je žalobcem jako byt fakticky užívána a pro takové užívání disponuje veškerým vybavením dle platných právních předpisů. Nárok na slevu z kupní ceny žalobce uplatnil až , datum, , tedy více než dva roky poté, co se o tvrzené právní vadě koupené jednotky dozvěděl. Namítla proto, že žalobcův nárok byl uplatněn opožděně, a proto zanikl. I kdyby základ nároku žalobce byl dán, mohl by žalobce žádat slevu z kupní ceny, pouze pokud by byla snížena funkčnost jednotky, její estetická hodnota či užívání, to však naplněno nebylo – vyjma normy denního osvětlení, což žalovaná nesporuje. Jednotka jako ateliér má všechny atributy bytu a nic nebrání tomu, aby byla jako byt užívána. Ateliéry se přitom obchodují za cenu bytových jednotek poníženou o , Anonymizováno, %, přičemž cena, za kterou žalobce jednotku nabyl svojí výší odpovídá ceně, za kterou se obchodují ateliéry, respektive se jedná dle mínění žalované dokonce o cenu nižší. K tomuto by mělo být při posouzení nároku žalobce přihlédnuto.

3. Provedeným dokazováním a ze skutečnostní mezi stranami nesporných, které soud vzal za svá skutková zjištění, zjistil soud následující skutkový stav věci:

4. Žalobce a žalovaná se dne , datum, dohodli, že žalobkyně převede do vlastnictví žalovaného jednotku číslo , Anonymizováno, způsob využití byt, o velikosti , Anonymizováno, m², která se nachází ve třetím podlaží budovy , Anonymizováno, , bytový dům, zřízené na pozemku p. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož je budova součástí, kdy součástí jednotky je podíl na společných částech o velikosti , Anonymizováno, , vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném , Anonymizováno, , adresa, , , adresa, . Jednotku tvoří předsíň, koupelna, wc a pokoj s kuchyňským koutem. Její vybavení sestává z plynového kotle, obložkové zárubně a dveří, bezpečnostních dveří, sprchového koutu, umyvadla, sprchové vodovodní baterie, umyvadlové baterie a závěsného klozetu. Žalovaný se proti tomu zavázal žalobkyni uhradit kupní cenu , částka, , přičemž část měla být uhrazena po předložení příslušného kolaudačního rozhodnutí k jednotce (kupní smlouva, nesporné).

5. Mezi účastníky není sporu, že žalobce kupní cenu jednotky uhradil a že mu jednotka byla krátce po podpisu kupní smlouvy předána, a to předání kolaudačního souhlasu k jednotce.

6. Ve smyslu ujednání obsaženého v článku , Anonymizováno, . odstavec , Anonymizováno, shora označené kupní smlouvy byl žalobci žalovanou doložen kolaudační souhlas , adresa, ze dne , datum, , č. j. , č. účtu, , bez vyznačené doložky účinnosti, v němž bylo uvedeno, že stavba v domě obsahuje mimo jiné jednotku „, Anonymizováno, “, která je v daném kolaudačním souhlasu výslovně označena jako „bytová jednotka“. Dle kolaudačního souhlasu téhož označení vydaného týmž orgánem, avšak již opatřeného doložkou účinnosti (, datum, ), je však jednotka žalobce označena jako „nebytová jednotka - ateliér“.

7. Mezi účastníky není sporu o tom, že tento rozpor mezi kolaudačními souhlasy žalobce žalované následně vytkl jako vady jednotky dopisem z , datum, , v němž deklaroval vůli řešit věc smírnou cestou.

8. Dopisem ze dne , datum, pak žalobce uplatnil vůči žalované nárok na zaplacení slevy z kupní ceny bytu pro vytčenou vadu, a to ve výši , částka, , o čemž mezi stranami není sporu. Daný dopis byl podán k poštovní přepravě na adresu sídla žalované dne , datum, (podací lístek).

9. Žalovaná pak byla žalobcem v zastoupení jeho advokátem opětovně vyzvána k úhradě slevy z ceny koupě ve výši , částka, a hotových výdajů , částka, dopisem ze dne , datum, .

10. Mezi stranami není sporu o tom, že jednotka je fakticky užívána k bydlení.

11. Ze znaleckého posudku znalecké kanceláře , právnická osoba, . ze dne , datum, , č. , Anonymizováno, (dále také jen jako „znalecký posudek znalecké kanceláře“), ve spojení s výslechem zpracovatele posudku soudního znalce , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že k , Anonymizováno, činil rozdíl v ceně jednotky kolaudované jako nebytový prostor - atelier, proti ceně, pokud by byla kolaudována jako bytová jednotka, minus , částka, , přičemž cena jednotky kolaudované jako nebytový prostor - ateliér bude vždy nižší proti situaci, kdy by byla kolaudována jako jednotka bytová. Zpracovatel posudku věrohodně vysvětlil zvolený způsob ocenění, kdy vyšel z ceny zjištěné dle vyhlášky č. , Anonymizováno, Sb., neboť se mu – přes žádosti o poskytnutí součinnosti směřované vůči realitním kancelářím – nezdařilo získat údaje o realizovaných prodejích bytových a nebytových prostor v daném období, přičemž k danému období není možnost získat dané údaje ani z katastru nemovitostí. K danému srovnání pak nebylo možno využít ani kupní smlouvy předložené žalovanou uzavřené mezi panem , jméno FO, a panem , jméno FO, , mezi společností , právnická osoba, a manželi , Anonymizováno, , mezi , právnická osoba, . a panem , jméno FO, a mezi , právnická osoba, . a , jméno FO, , neboť předmětem koupě v žádném z těchto případů nebyla jednotka kolaudovaná jako nebytová jednotka - ateliér, přičemž vyjít při stanovení ceny nebytové jednotky - ateliéru z cen tzv. ubytovacích jednotek není možné, jelikož ubytovací jednotka je pojmem užívaným pro označení služebního bytu, tedy prostoru určeného – na rozdíl od nebytové jednotky - ateliéru – k trvalému bydlení. Závěrům znaleckého posudku znalecké kanceláře nejsou na závadu ani dílčí chyby v jeho písemném vyhotovení – zpracovatel posudku v rámci svého výslechu objasnil, že k uvedení zdroje dat uvedeného na straně , Anonymizováno, , bod , Anonymizováno, znaleckého posudku, výpis z , adresa, , sice skutečně bylo chybné, nicméně bez vlivu na závěry posudku vzhledem k tomu, že fakticky byly využity údaje vztahující se k , Anonymizováno, . Stejně tak bylo bez vlivu na určení ceny uvedení toho, že nemovitá věc není součástí pozemku (bod , Anonymizováno, – metoda porovnávací, str. , Anonymizováno, posudku), resp. že je součástí pozemku (bod , Anonymizováno, ). Zpracovatel znaleckého posudku přesvědčivě v rámci svého výslechu zdůvodnil užitou metodu ocenění a soud nemá pochybnost o správnosti závěrů znaleckého posudku, a to na rozdíl od závěrů znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, předloženého žalobcem, ohledně nějž sice znalecká kancelář při jeho revizi shledala, že znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, zvolená metoda stanovení rozdílu cen nebyla nesprávným znaleckým postupem, nicméně pro přesné stanovení koeficientu přepočtu cen mezi roky , Anonymizováno, až , Anonymizováno, opatřil znalec , tituly před jménem, , jméno FO, málo podkladů, což mohlo ovlivnit přesnost znaleckého závěru, kdy za takové situace je přesnějším řešením využití oceňovací vyhlášky. Proto soud primárně vyšel z odborných závěrů znaleckého posudku znalecké kanceláře, k čemuž však zdůrazňuje, že závěry znaleckého posudku tvoří z hlediska stanovení výše žalobou uplatněného nároku spíše kritérium pomocné, kdy primárním zjištěním, které se soud snažil znaleckým posouzením získat, bylo zjištění, zda se kolaudace jednotky coby nebytového prostoru - ateliéru nějak negativně promítá do její ceny proti situaci, kdy by byla kolaudována jako jednotka bytová, a v jakém případně rozsahu.

12. Ostatní v řízení provedené důkazy soud nehodnotil, neboť skutková zjištění z nich učiněná byla bez vlivu na posouzení nyní projednávané věci.

13. Soud k důkazu neprovedl protokol z jednání ve věci vedené u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, , dohodou o narovnání účastníků, výslechem účastníků, ani spisem , adresa, , neboť uvedené důkazní návrhy se týkaly skutečností, o nichž mezi stranami nebylo sporu, resp. se týkaly prokázání skutečností z hlediska právního posouzení věci nepodstatných. Soud pak k důkazu neprovedl ani kupní smlouvy uzavřené mezi panem , jméno FO, a panem , jméno FO, , mezi společností , právnická osoba, a manželi , Anonymizováno, , mezi , právnická osoba, . a panem , jméno FO, a mezi , právnická osoba, . a , jméno FO, , neboť tyto důkazy byly stranou žalovanou navrženy až po nastalé koncentraci řízení, přičemž pro jejich provedení nebyla dána některá z výjimek stanovených v § , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, o. s. ř. Nicméně i kdyby tato překážka dána nebyla, je soud toho názoru, že skutečnosti, k jejichž prokázání byly dané důkazy navrženy (realizované ceny prodejů bytových jednotek, resp. ubytovacích jednotek), by byly z hlediska posouzení věci nerozhodné, neboť z hlediska právního posouzení výše nároku žalobce je podstatné, že cena, jíž lze dosáhnout při prodeji jednotky kolaudované coby nebytová jednotka - ateliér, bude dle odborných závěrů znalecké kanceláře nižší, nežli pokud by daná jednotka byla kolaudována jako jednotka bytová. Žalovanou označené kupní smlouvy však byly navrženy spíše k prokázání toho, že žalobce nabyl jednotku za cenu nižší, nežli byly realizovány prodeje jiných jednotek v daném místě a čase.

14. Po právní stránce soud věc posoudil podle zákona č. , Anonymizováno, Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“) následovně:

15. Posouzení nároku žalobce co do jeho základu:

16. Mezi stranami nebylo ani sporu o tom, že žalobce od žalované zakoupil na základě kupní smlouvy (§ , Anonymizováno, a násl., resp. § , Anonymizováno, a násl. o. z.) mezi stranami uzavřené dne , datum, shora označenou jednotku za cenu , částka, , jíž v celé výši uhradil. Stejně tak není mezi stranami sporu, že jednotka byla – proti výslovnému smluvnímu ujednání – kolaudována jako nebytový prostor - ateliér, namísto jednotky bytové, kdy kolaudační souhlas, kde je tak uvedeno, nabyl účinnosti , datum, , tj. čtyři dny po uzavření kupní smlouvy, a následně došlo k předání jednotky žalobci, jemuž však byl předložen kolaudační souhlas, kde bylo v rozporu se skutečností uvedeno, že jednotka byla kolaudována jako bytová.

17. Za situace, kdy jednotka jako předmět koupě neměla ujednané vlastnosti, tj. nebyla v rozporu se smluvním ujednáním kolaudována jako bytová jednotka, ale jako nebytová jednotka - ateliér, jedná se podle § , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, o. z. ve spojení s § , Anonymizováno, o. z. o vadu, neboť jednotka neměla vlastnosti stanovené v § , Anonymizováno, o. z. Zároveň je namístě závěr, že se nepochybně jednalo o vadu skrytou (, Anonymizováno, § , Anonymizováno, o. z.), neboť uvedenou vadu žalobce nepochybně nemohl s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Nepochybně by bylo nepřiměřené klást na žalobce coby laika, nadto vystupujícího při uzavření kupní smlouvy v pozici spotřebitele – § , Anonymizováno, o. z. – požadavek, aby při uzavření smlouvy rozpoznal, že jednotka nesplňuje požadavky osvětlení denním světlem do té míry, že to vylučuje její kolaudaci coby bytové jednotky, zvláště za situace, kdy se druhá smluvní strana – žalovaná coby podnikatel, profesionál – ve smlouvě zavázala poskytnou žalobci plnění – jednotku, výslovně označenou jako „byt“. Navíc za situace, kdy byl žalobci žalovanou – ve smyslu smluvního ujednání – předložen kolaudační souhlas, který skutečnost, že jednotka je skutečně kolaudována jako bytová jednotka – v rozporu se skutečností, jak se ukázalo později – potvrzoval.

18. Námitka žalované ve smyslu § , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, o. z., ve znění účinném do , datum, , o opožděném oznámení vady žalobcem nemůže žalované svědčit, neboť vada byla žalobcem žalované oznámena v k tomu citovaným ustanovením stanovené pětileté lhůtě počítané od nabytí (k němuž nepochybně došlo po , datum, , přičemž k oznámení vady došlo poprvé , datum, , tj. po necelých čtyřech letech. I kdyby však žalobce neoznámil žalované vadu včas, nesvědčila by žalované ani tak námitka opožděného oznámení vady, a to podle věty druhé cit. ust., neboť vada nepochybně byla důsledkem skutečnosti, o které žalovaná v postavení prodávající v době odevzdání věci žalobci minimálně musela vědět s ohledem na to, že kolaudační souhlas, v němž bylo – v souladu se skutečností – uvedeno, že jednotka je nebytovou jednotkou - ateliérem, a nikoliv bytovou jednotkou, nabyl účinnosti , datum, (tedy nejpozději v tento den musela mít žalovaná zákonitě možnost se s ním seznámit), přičemž mezi stranami je nesporné, že k předání jednotky žalovanému došlo až následně. I kdyby však bylo namístě hodnotit oznámení vady žalované žalobcem jako pozdní, je soud toho názoru, že by se takovému oznámení vady žalovaná nemohla v poměrech nyní projednávané věci po právu bránit námitkou opožděnosti, a to s ohledem na korektiv dobrých mravů, jelikož se z provedeného dokazování podává její snaha vadu předmětu koupě úmyslně zastřít, když žalobci předložila kolaudační souhlas, který zjevně neobsahoval údaje odpovídající skutečnosti, čehož si žalovaná musela být nezbytně v době jeho předložení žalobci vědoma.

19. Ohledem na výše popsané dospěl soud k závěru, že žalobci svědčí vůči žalované práva z vadného plnění, přičemž žalobcem uplatněné právo na přiměřenou slevu z kupní ceny je právem z vadného plnění jak v případě podstatného (§ , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, písm. , Anonymizováno, ve spojení s § , Anonymizováno, o. z.), tak v případě nepodstatného porušení smlouvy (§ , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, ve spojení s § , Anonymizováno, o. z.), tudíž nebylo třeba blíže hodnotit, zda má vada jednotky charakter podstatného či nepodstatného porušení smlouvy (takové posouzení by bylo namístě při hodnocení včasné volby práva z vadného plnění, pokud by žalobce uplatnil právo z vadného plnění, které přísluší výlučně v případě, kdy je vadné plnění podstatným porušením smlouvy – viz § , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, o. z.).

20. Posouzení nároku žalobce co do jeho výše:

21. Z hlediska určení výše přiměřené slevy z kupní ceny soud vyšel z právního názoru prezentovaného např. v usnesení , Anonymizováno, ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , podle nějž zákon pro určení výše slevy přiznávané z titulu odpovědnosti za vady zákon nestanoví žádné obecné pravidlo, neboť ustanovení, které takové právo z vadného plnění zakládá, patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, a tak výše slevy závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav apod. Výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci a při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje (nebo bude komplikovat a omezovat v době odstraňování) a zda snižuje její životnost. Účelem slevy však je přiblížení situace blížící se stavu bezvadného plnění.

22. Zásadní námitkou žalobkyně, pokud jde o stanovení slevy z kupní ceny, byla skutečnost, že žalobce nabyl jednotku za cenu, která svou výší odpovídala ceně nebytových jednotek v daném místě a čase, resp. byla dokonce nižší, tudíž žalobce nebyl nijak „poškozen“. Další námitkou žalované pak bylo, že jednotka – byť je kolaudována jako nebytový prostor - atelier – je fakticky k bydlení užívána a má všechny atributy bytu s výjimkou plnění normy denního osvětlení.

23. K prvé žalobkyní vznesené námitce soud uvádí, že tuto nepovažuje za relevantní, neboť určení prodejní ceny jednotky nepochybně vyšlo zejména z podnikatelské úvahy žalované, přičemž bylo čistě na ní, jakou prodejní cenovou strategii jako profesionál zvolí a zda nabídková prodejní cena bude svou výší odpovídat cenám v místě a čase obvyklým, nebo bude nižší, jak tvrdí žalovaná v této věci. Pokud zvolila jako svou prodejní strategii prodejní cenu nižší, nežli byla v daném čase a místě cena obvyklá, nemůže být takové její podnikatelské rozhodnutí skutečností, jíž by bylo namístě odůvodnit nepřiznání práva na slevu z kupní ceny proto, že by žalobce nabyl danou věc za výhodnou cenu, která byla nižší než cena v daném místě a čase obvyklá. Žalobce při uzavírání kupní smlouvy nepochybně vycházel z toho, že za sjednanou cenu kupuje právě bytovou jednotku, nikoliv nebytový prostor - atelier, byť zařízený jako prostor k bydlení, tudíž oprávněně vycházel z toho, že proti zaplacení kupní ceny získá dle smlouvy odpovídající protiplnění, tedy plnění bezvadné. Jinými slovy nelze přistoupit na argumentaci žalované, že by žalobci nemělo svědčit právo na slevu z kupní ceny proto, že předmět koupě nabyl za výhodných podmínek, když žalovanou tvrzená výhodná cena nebyla výhodná z důvodu případných vad předmětu plnění, se kterými by byl žalobce seznámen, ale jednalo o cenu, za níž se žalobci mělo dostat plnění bezvadného – bytové jednotky se všemi vlastnostmi, které má bytová jednotka mít. Vzhledem k tomu, že se žalobci daného plnění nedostalo, svědčí mu právo na slevu z kupní ceny, a to i kdyby mezi stranami sjednaná kupní cena byla cenou nižší, nežli cena v místě a čase obvyklá. Pokud žalovaná dále poukazovala na to, že od doby koupě měla hodnota jednotky ještě významně vzrůst, je daná námitka z pohledu nároku žalobce na slevu z kupní ceny též bez významu.

24. Mezi stranami je nesporné, že jednotka je fakticky užívána k bydlení a je k tomuto účelu i zařízena, nicméně způsob její kolaudace jako nebytového prostoru - atelieru jednoznačně vypovídá o tom, že veškeré atributy bytové jednotky nesplňuje, přičemž se dle skutečností mezi stranami nesporných jedná minimálně o atribut denního osvětlení, což nepochybně představuje atribut negativně se projevující do podmínek zdravého a pohodlného bydlení. To, že jednotka není v důsledku toho kolaudována jako jednotka bytová, pak má za následek dále mj. to, že ji nelze užít jako místo pro přihlášení trvalého pobytu, které je možné hlásit toliko v objektu určeném pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci (§ , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, zákona č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, Sb., o evidenci obyvatel). V neposlední řadě je třeba též uvést, že užívání nebytového prostoru k bydlení je užíváním takového prostoru v přímém rozporu s kolaudačním souhlasem, přičemž takové jednání naplňuje skutkovou podstatu přestupku dle § , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, písm. , Anonymizováno, ) ve spojení s § , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, zákona č. , Anonymizováno, Sb., stavební zákon, za který lze podle § , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, písm. , Anonymizováno, ) cit. zák. možno uložit pokutu až do výše , částka, .

25. Z uvedeného plyne, že funkční vlastnosti jednotky jsou proti bytové jednotce poměrně značně sníženy, neboť její faktické užívání k bydlení je jednáním protiprávním postižitelným shora uvedenou sankcí. Za situace, kdy žalobce měl kupní smlouvou nabýt jednotku určenou k bydlení, přičemž namísto toho nabyl jednotku, jíž k bydlení legálně užívat nelze, jedná se pohledu soudu o skutečně významné snížení funkčních vlastností a upotřebitelnosti jednotky coby předmětu koupě, které jinak žalobce coby kupující mohl v případě bezvadného plnění důvodně předpokládat, tudíž by takto významnou vadu předmětu koupě měla reflektovat i výše slevy z kupní ceny.

26. Při stanovení výše slevy z kupní ceny pak soud podpůrně vyšel ze znaleckého posudku znalecké kanceláře, který nechal zpracovat za účelem posouzení rozdílu mezi cenou jednotky kolaudované coby nebytový prostor - atelier a v případě, že by byla kolaudována jako jednotka bytová, kdy k hodnocení tohoto důkazu soud odkazuje na hodnocení provedené v odstavci 11. odůvodnění shora. , právnická osoba, přesvědčivě zdůvodnila své závěry o tom, že cena jednotky kolaudované jako nebytové je nižší, nežli v případě, kdy by byla kolaudována jako jednotka bytová, a to o , částka, , což představuje proti sjednané kupní ceně , částka, rozdíl minus , Anonymizováno, %.

27. Jak již uvedl soud výše, vadu věci shledává z hlediska jejích projevů při užívání věci (komplikace a omezení) za významnou, neboť dle smluvního ujednání měl být předmětem koupě byt, tedy prostor, jehož primárním účelem je nepochybně jeho užívání k uspokojování bytových potřeb, tedy k bydlení. V řízení pak ani nebylo tvrzeno, že by jednotka byla užívána k účelu jinému, naopak mezi stranami není sporu o tom, že jednotka užívána k bydlená je, tudíž je užívána k účelu předvídanému povahou sjednaného předmětu koupě – jako byt. Namísto toho se však žalobci dostalo plnění, které k danému účelu legálně užívat nelze, tudíž se žalobce – či jiná osoba, která jednotku užívá – vystavuje riziku postihu za své protiprávní jednání, nehledě na další shora popsaná omezení, které se k užívaní jednoty k bydlení, k němuž určena není, váží. Za těchto okolností se pak jeví 16% sleva z kupní ceny jako odpovídající vadě jednotky.

28. S ohledem na výše uvedené soud žalobě vyhověl co do částky , částka, , a to včetně příslušenství (§ , Anonymizováno, o. z.) v podobě úroku z prodlení z této částky (§ , Anonymizováno, o. z.) v zákonné výši (§ , Anonymizováno, o. z., § , Anonymizováno, nařízení vlády č. , Anonymizováno, Sb.) a v podobě nákladů spojených s uplatněním pohledávky, které představuje částka , částka, vynaložená žalobcem jako účelný náklad na zpracování znaleckého posudku znalce , tituly před jménem, , jméno FO, , který si žalobce nechal vypracovat jako podklad pro uplatnění svého nároku žalované v rámci snahy a mimosoudní řešení věci.

29. Ve zbylém rozsahu soud zamítl jako nedůvodnou.

30. Náklady řízení:

31. O náhradě nákladů mezi účastníky soud rozhodl podle § , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, o. s. ř. tak, že přiznal žalobci proti žalované právo na náhradu nákladů řízení v plném rozsahu, i když měl žalobce ve věci úspěch z , Anonymizováno, %, neboť rozhodnutí o výši plnění záviselo na úvaze soudu.

32. O náhradě nákladů státu rozhodl soud podle § , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, o. s. ř. tak, že uložil žalované povinnost k náhradě těchto nákladů, a to s ohledem na procesní úspěch žalobce ve věci.

33. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky, jakož i o náhradě nákladů státu soud rozhodl soud toliko co do základu, neboť výši náhrady nákladů řízení a nákladů státu nebylo možno ke dni vyhlášení rozsudku stanovit, neboť usnesení ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , jímž bylo rozhodnuto o znalečném pro znaleckou kancelář, nenabylo ke dni vyhlášení rozsudku v důsledku odvolání žalované právní moci. Teprve až po pravomocném rozhodnutí o znalečném bude možno výši nákladů žalobce a státu přesně stanovit, neboť až poté bude postaveno najisto, v jakém rozsahu budou náklady znalečného kryty zálohou složenou žalobcem a v jakém rozsahu státem.