18 C 163/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl samosoudcem Mgr. Tomášem Moravcem ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 o zaplacení 250 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku částku , částka, s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky od , datum, do zaplacení.

II. Žalovaná je povinna uhradit žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobkyně advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, náhradu nákladů řízení ve výši , částka, .

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala po žalované vydání bezdůvodného obohacení ve výši , částka, s příslušenstvím v podobě úroku z prodlení v zákonné výši, a to odůvodněním, že dne , datum, uzavřela se žalovanou a paní , jméno FO, smlouvu o rezervaci, jejímž předmětem byl zejména závazek žalované a , jméno FO, rezervovat pro žalobkyni ke koupi po dobu tří měsíců bytovou jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , (dále také jen jako „, Anonymizováno, byt“) a to proti úhradě rezervačního poplatku žalobkyní ve výši , částka, . Vedle toho uzavřela žalobkyně se společností , právnická osoba, , IČ , IČO, , která je personálně provázána se žalovanou, smlouvu, jejímž předmětem bylo zprostředkování prodeje bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , k. ú. , adresa, , (dále také jen jako „, Anonymizováno, byt“) ve vlastnictví žalobkyně, kdy záměrem – o němž žalovaná i , právnická osoba, od počátku věděly – bylo financovat kupní cenu střížkovského bytu z výtěžku prodeje proseckého bytu, neboť žalobkyně jinak disponibilní prostředky k úhradě ceny , Anonymizováno, bytu neměla, byla však pracovníkem žalované vystupujícím i za společnost , právnická osoba, ujištěna, že rezervační lhůta je dostatečně dlouhá pro to, aby v mezidobí došlo k prodeji bytu , Anonymizováno, . K prodeji proseckého bytu před uplynutím rezervační lhůty ke střížkovskému bytu nedošlo z důvodu pochybění na straně společnosti , právnická osoba, , pročež rezervační lhůta ke , Anonymizováno, bytu proběhla marně, a z koupě tak sešlo. Uhrazený rezervační poplatek však představuje bezdůvodné obohacení, které je žalovaná povinna žalobkyni vrátit, neboť rezervační smlouva je neplatná z důvodu, že se svým charakterem jedná o smlouvu o realitním zprostředkování, která však v rozporu se zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, (dále jen „ZRZ“) v sobě zahrnuje realitní smlouvu. I kdyby se však jednalo o smlouvu platnou, zanikla odstoupením žalobkyně z důvodu porušení povinností žalované plynoucích z § 12 odst. 3 ZRZ, resp. z důvodu podle § 1820 odst. 1 písm. i), § 1829 odst. 4 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Pasivní věcná legitimace žalované je ve věci dána ohledně vrácení celé částky , částka, , neboť žalovaná v poměru založeném rezervační smlouvou vystupovala v pozici schovatelky.

2. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout jako nedůvodnou, a to s tím, že rezervační smlouva mezi žalobkyní, žalovanou a , jméno FO, byla uzavřena platně. Ujednání obsažená v rezervační smlouvě její neplatnost nezpůsobují a jedná se o platné právní jednání plně způsobilé vyvolat tam předvídané následky. Namítla, že k neuzavření smlouvy o koupi , Anonymizováno, bytu došlo z důvodů výlučně na straně žalobkyně, která tak porušila své povinnosti ze smlouvy plynoucí, a musí tak nést s tím ve smlouvě předvídané následky. Opačný závěr by vedl k tomu, že by žalobkyně těžila ze svého nepoctivého jednání, čemu nelze přiznat právní ochranu. Nadto žalovaná ani nemůže být pasivně věcně legitimována ohledně celé žalobní jistiny , částka, , neboť polovina rezervačního poplatku ve výši , částka, byla žalovanou vyplacena , jméno FO, z titulu jejího nároku vůči žalobkyni na zaplacení smluvní pokuty.

3. Provedeným dokazováním soud zjistil následující skutkový stav věci:

4. Žalovaná je právnickou osobou, která je držitelkou mj. živnostenského oprávnění k předmětu podnikání realitní zprostředkování (výpisy z OR a RŽP žalované na čl. 14 a 15).

5. Dne , datum, podepsaly žalobkyně, žalovaná a paní , jméno FO, listinu označenou jako „Smlouva o rezervaci“, v ní žalovaná prohlásila, že má právo vyvíjet činnost ke zprostředkování třetí osoby za účelem uzavření kupní smlouvy ke , Anonymizováno, bytu (čl. II.). Strany se dále dohodly, že tato nemovitá věc bude rezervována pro žalobkyni za nabídkovou kupní cenu , částka, , za což se žalobkyně zavázala uhradit rezervační poplatek , částka, , a to bezhotovostním převodem na účet žalované (čl. III.). Žalovaná se v čl. IV. odst. 2 zavázala po úhradě rezervačního poplatku žalobkyní vykonávat činnost vedoucí k uzavření převodní smlouvy mezi žalobkyní a , jméno FO, , a že nebude nabízet nemovitost jiným zájemcům. Žalobkyně a , jméno FO, se pak v čl. IV. odst. 4. zavázaly, že do tří měsíců od uzavření rezervační smlouvy uzavřou smlouvu, na základě které nabude žalobkyně , Anonymizováno, byt za nabídkovou cenu uhrazenou prostřednictvím advokátní úschovy u specifikované advokátní kanceláře. V čl. IV. odst. 5 pak žalobkyně a , jméno FO, shodně prohlásily, že jim žalovaná obstarala příležitost k uzavření smlouvu o převodu vlastnictví ke , Anonymizováno, bytu, v důsledku čehož vznikl žalované nárok na provizi. Dále zde bylo ujednáno pro případ, že budou splněny sjednané podmínky pro uzavření převodní smlouvy, avšak v průběhu rezervační lhůty nedojde k jejímu uzavření z důvodů na straně žalobkyně nebo tato neuhradí celou nabídkovou cenu, že v takovém případě hradí žalované provizi za obstarání příležitosti k uzavření převodní smlouvy namísto , jméno FO, žalobkyně, a to ve výši 2,5 % nabídkové ceny. Zároveň se v takovém případě žalobkyně zavázala uhradit též 2,5 % z nabídkové ceny , jméno FO, z titulu smluvní pokuty. V čl. IV. odst. 6 pak bylo sjednáno, že nárok žalované na provizi bude uspokojen z k jejím rukám složeného rezervačního poplatku, ze kterého bude v případě neuzavření převodní smlouvy z důvodů na straně žalobkyně hrazena i smluvní pokuta , jméno FO, . V čl. V. pak bylo ujednáno, že v případě uzavření převodní smlouvy bude rezervační poplatek započten na úhradu kupní ceny , Anonymizováno, bytu s tím, že žalobkyně dle převodní smlouvy uhradí toliko rozdíl mezi nabídkovou cenou a složeným rezervačním poplatkem (smlouva o rezervaci).

6. Žalobkyně rezervační poplatek , částka, uhradila k rukám žalované dne , datum, (e-mail s potvrzením úhrady rezervačního poplatku).

7. Žalobkyně prostřednictvím svého zástupce vyzvala dopisem z , datum, žalovanou k vrácení částky , částka, nejpozději do tří dnů od doručení této výzvy z důvodu, že daná částka je na straně žalované bezdůvodným obohacením, a to z důvodu neplatnosti rezervační smlouvy. Zároveň žalované oznámila i to, že od rezervační smlouvy odstupuje s poukazem na porušení § 12 odst. 3 ZRZ, tak z důvodu podle § 2002 odst. 1 o. z. Tento dopis byl dodán do datové schránky žalované , datum, (doručenka z IS DS).

8. Žalovaná dopisem z , datum, (čl. 24) sdělila žalobkyni, že vůči ní z důvodu neuzavření kupní smlouvy ke , Anonymizováno, bytu v rezervační lhůtě uplatňuje nárok na zaplacení odměny za zprostředkování ve výši , částka, , která bude vypořádána z uhrazeného rezervačního poplatku. Tento dopis byl žalobkyni odeslán poštou , datum, (podací lístek na čl. 23).

9. Dopisem z , datum, (čl. 37) sdělila též , jméno FO, žalobkyni, že vůči ní z důvodu neuzavření kupní smlouvy ke , Anonymizováno, bytu v rezervační lhůtě uplatňuje nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši , částka, , která bude vypořádána z uhrazeného rezervačního poplatku a vyplacena paní , jméno FO, žalovanou. Tento dopis byl žalobkyni odeslán poštou , datum, (podací lístek na čl. 22)

10. Dopisem z , datum, pak žalobkyně prostřednictvím svého zástupce oznámila žalované, že od rezervační smlouvy odstupuje též z důvodu podle § 1828 a 1829 o. z.

11. Z ostatních provedených důkazů soud neučinil skutková zjištění pro posouzení a rozhodnutí ve věci podstatná. Soud dále zamítl návrh na provedení důkazu výslechy svědků , tituly před jménem, , jméno FO, a , jméno FO, , neboť má za to, že skutková zjištění, která by tito svědci mohli do věci vnést, též nejsou rozhodná, když těžiště sporu spočívá především v otázce posouzení (ne)platnosti rezervační smlouvy. Výslech jmenovaných svědků by tak byl nadbytečný.

12. Po právní stránce soud věc posoudil dle o. z. a ZRZ následovně:

13. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně, žalovaná a , jméno FO, uzavřely dne , datum, trojstrannou rezervační smlouvu ke , Anonymizováno, bytu, jak popsáno shora. Součástí rezervační smlouvy bylo vedle ujednání o úhradě rezervačního poplatku , částka, – který byl žalovanou uhrazen – že tam specifikovaná nemovitost nebude dále nabízena k prodeji, jakož i závazek žalované, že bude vykonávat činnost vedoucí k uzavření smlouvy mezi žalobkyní a , jméno FO, (čl. IV. odst. 2). Toto ujednání je třeba považovat za smlouvu o realitním zprostředkování dle § 2 písm. a) ZRZ, která je uzavřena i mezi žalovanou jako realitním zprostředkovatelem [§ 2 písm. b) ZRZ] a žalobkyní jako zájemcem (není tak pravdou, že by žalovaná v rezervační smlouvě vystupovala v pozici „vedlejšího účastníka“, jak bylo žalovanou tvrzeno), přičemž toto zprostředkování mělo spočívat ve výkonu činnosti žalované směřující k uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva ke , Anonymizováno, bytu z , jméno FO, na žalobkyni, tedy smlouvy realitní [§ 2 písm. d) ZRS]. O tom, že smlouva o realitním zprostředkování byla v rezervační smlouvě uzavřena s žalobkyní coby zájemcem pak svědčí i ujednání čl. IV. odst. 5, kde strany (žalobkyně a , jméno FO, ) konstatují, že jim žalovaná obstarala příležitost k uzavření kupní smlouvy k bytu, v důsledku čehož vzniklo žalované právo na provizi. V téže listině – konkrétně pak v čl. IV. odst. 4 – pak byl obsažen závazek žalobkyně uzavřít s , jméno FO, realitní smlouvu v podobě kupní smlouvy ke , Anonymizováno, bytu za cenu , částka, do tří měsíců od uzavření rezervační smlouvy, tedy se jedná o smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Zahrnutím závazku žalobkyně, která je nepochybně spotřebitelkou ve smyslu § 419 o. z., uzavřít s , jméno FO, realitní smlouvu v podobě kupní smlouvy ke , Anonymizováno, bytu do stejné listiny, v níž je obsažena smlouva o realitním zprostředkování, pak bylo nepochybně porušeno ustanovení § 14 ZRZ, které výslovně zapovídá, aby byla ve smlouvě o realitním zprostředkování zájemci (žalobkyni) uložena povinnost uzavřít realitní smlouvu. Nelze pak souhlasit, s právním názorem žalované, že převzetí závazku k uzavření kupní smlouvy je v kontextu rezervační smlouvy logické, neboť nepochybně lze koncipovat rezervační smlouvu i s případným „propadnutím“ rezervační poplatku tak, aby v ní nebyl obsažen přímo závazek zájemce k uzavření realitní smlouvy, resp. smlouvy o smlouvě budoucí o uzavření realitní smlouvy. Pokud však takový závazek v posuzované věci ve smlouvě o realitním zprostředkování obsažen byl, má to za následek neplatnost daného právního jednání dle § 580 odst. 1 o. z. pro rozpor se zákonem. Ve světle uvedeného pak nemůže obstát nárok žalované vůči žalobkyni na zaplacení provize ve výši 2,5 % nabídkové ceny (tj. , částka, ), jakož ani nárok , jméno FO, vůči žalobkyni na zaplacení smluvní pokuty v téže výši (čl. IV. odst. 5, 6), které měly být uspokojeny ze složeného rezervačního poplatku. Takové právní posouzení nyní projednávané věci pak zcela odpovídá ustálené judikatuře reprezentované např. žalobkyní přiléhavě odkazovaným rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, .

14. V důsledku absolutní neplatnosti smlouvy je tak dán závěr o tom, že žalobkyně plnila k rukám žalované částku , částka, , aniž by zde byl pro takové plnění právní důvod, tedy částka , částka, představuje bezdůvodné obohacení (§ 2991 odst. 2 o. z.), které je žalovaná povinna vydat (§ 2991 odst. 1 o. z., § 2999 odst. 2 o. z.). Pasivní věcná legitimace žalované k vydání celých , částka, namísto pouze částky , částka, je pak dána tím, že dle obsahu smlouvy (čl. IV. odst. 6, čl. V.) to byla žalovaná, kdo byl příjemcem a disponentem částky , částka, , která měla být jinak započtena na úhradu části kupní ceny a provizi žalované, přičemž bylo ujednáno i to, jak žalovaná s částkou naloží, nedojde-li k uzavření kupní smlouvy z důvodů na straně , jméno FO, (vrácení rezervačního poplatku žalobkyni), či pokud se tak stane z důvodů na straně žalobkyně (zápočet poloviny rezervačního poplatku na odměnu žalované za zprostředkování a druhé poloviny na smluvní pokutu pro , jméno FO, ). Jedná se tak z hlediska právního hodnocení o případ obdobný tomu, který popsán opět v žalobkyní příhodně odkazovaném usnesení Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, . Subjektem, který měl i v nyní posuzované věci s rezervační jistotou způsobem odpovídajícím vývoji smluvních vztahů mezi budoucí prodávající (, jméno FO, ) a budoucí kupující (žalobkyně) disponovat, byla žalovaná. Účet žalované tak nebyl jen platebním místem, ale v právním poměru mezi žalobkyní a , jméno FO, vystupovala žalovaná jako schovatelka, která je ve sporu pasivně věcně legitimována (§ 2402 a násl. o. z.).

15. S ohledem na výše uvedené proto soud žalobě coby důvodné zcela vyhověl, aniž by bylo třeba posuzovat otázku případného odstoupení žalobkyně od smlouvy, ať již z důvodu porušení § 12 odst. 3 ZRZ, či z důvodů dle o. z. Nárok žalobkyně je důvodný včetně příslušenství v podobě úroku z prodlení (§ 1968 o. z.) v zákonné výši (§ 1970 o. z., § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.), neboť výzva k vydání bezdůvodného obohacení se do dispozice žalované dostala , datum, , třídenní lhůta k plnění tak uplynula dne , datum, , prodlení tak nastalo již od , datum, .

16. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, právo na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce , částka, a nákladů zastoupení advokátem, které tvoří odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky , částka, za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky , částka, za žalobu dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky , částka, za repliku žalobkyně k vyjádření žalované dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a z částky , částka, za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., a to včetně pěti paušálních náhrad hotových výdajů po , částka, (tj. celkem , částka, ) dle § 13 odst. 4 a. t. Dále jsou náklady zastoupení advokátem tvořeny náhradou cestovních výdajů dle § 13 odst. 5 a. t. ve spojení s vyhláškou č. 398/2023 Sb. za cestu advokáta žalobkyně, resp. jeho substituta, z jeho sídla na jednání soudu dne , datum, a zpět, tj. za 152 km, ve výši , částka, (, částka, za litr motorové nafty při průměrné spotřebě 4,3 l/100 km a , částka, /km za amortizaci vozidla) a s tím spojenou náhradou za promeškaný čas dle § 14 odst. 1, písm. a), odst. 3 a. t. za celkem šest i jen započatých půlhodin á , částka, (tj. celkem , částka, ). Konečně pak náklady zastoupení advokátem představuje náhrada DPH v sazbě 21 % z nákladů zastoupení , částka, , tj. částka , částka, .