18 C 208/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl samosoudcem Mgr. Tomášem Moravcem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného o zaplacení 223 581,07 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni do tří dnů od právní moci rozsudku částku , částka, s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudkuII. Co do nároku na zaplacení částky , částka, s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení se žaloba zamítá.

III. Žalobkyně je povinna uhradit žalovanému do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši , částka, .

1. Žalobkyně se po žalovaném domáhala zaplacení celkem , částka, s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení, kdy tato částka představuje polovinu nákladů vynaložených žalobkynív souvislosti s nemovitostí – pozemkem parc. č. , hodnota, - zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 636 m2, jehož součástí je bytový dům č. p. , Anonymizováno, , to vše v k. ú. , adresa, , v obci , adresa, , zapsáno na LV č. , hodnota, vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , (dále také jen jako „nemovitost" či „dům“) která se v době zahájení řízení nacházela v podílovém spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného, kdy každý z nich měl k nemovitosti spoluvlastnický podíl id. ½. Nárok žalobkyně sestává z celkem , hodnota, dílčích nároků, a to z poloviny nákladů vynaložených žalobkyní na (1) pojištění nemovitosti v období , datum, - , datum, (celkem , částka, ), (2) statický posudek na nemovitost (celkem , částka, ), (3) prořez stromů ve dvoře nemovitosti (celkem , částka, ), (4) výměnu zámku vstupních vrat a dodání klíčů (celkem , částka, ), (5) správu nemovitosti v prvním kvartálu roku 2021 (celkem , částka, ), (6) výkopové sondy a stavební opravy (celkem , částka, ), (7) instalatérské a topenářské práce (celkem , částka, ), (8) správu nemovitosti v druhém kvartálu roku 2021 (celkem , částka, ), (9) elektřinu pro byt č. , hodnota, období , datum, - , datum, (celkem , částka, ), (10) správu nemovitosti v roce 2020 (celkem , částka, ), (11) zavedení deratizace ve sklepě domu (celkem , částka, ), (12) elektřinu v období , datum, - , datum, (celkem , částka, ), (13) správu nemovitosti v třetím kvartálu roku 2021 (celkem , částka, ), (14) posouzení dřevěných konstrukcí z hlediska poškození škůdci (celkem , částka, ), (15) dodávku plynu v období , datum, - , datum, (celkem , částka, ), (16) znalecký posudek č. , hodnota, - , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, dodavatele , právnická osoba, (celkem , částka, ) a na (17) revizi plynové instalace a rozvodů (celkem , částka, ). Povinnost žalovaného nahradit jí polovinu těchto nákladů plyne dle žalobkyně z § 1136 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „občanský zákoník“ či „o. z.“), neboť dané náklady byla žalobkyně nucena vynaložit v důsledku havarijního stavu nemovitosti (silný průnik vody do domu a jeho zdí, stropů a dřevěných konstrukcí v důsledku poničené střechy, elektrická a plynová instalace za zenitem své životnosti, nefunkční zámek hlavních vrat, přítomnost potkanů a dřevokazných škůdců, prorůstání stromů do zdiva), aby byl alespoň udržen stav domu a nedocházelo k jeho dalšímu zhoršování, přičemž smysluplná komunikace s žalovaným nebyla možná. Žalobkyně však nemohla ohledem na stav nemovitosti zůstat nečinná a jen pasivně čekat, až se vyřeší její spor o vypořádání podílového spoluvlastnictví s žalovaným. Není skutečností, že by žalovaný byl z užívání nemovitosti vyloučen – a klíče k nemovitosti byly připraveny k předání žalovanému, ten si je však nikdy nepřevzal.

2. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout. Namítl, že byl z užívání společné věci (již právním předchůdcem žalobkyně , jméno FO, ) vyloučen, neboť došlo k výměně zámků a nebyly mu předány klíče. Dále namítl, že o vypořádání pohledávek a dluhů mezi žalobkyní a žalovanou coby spoluvlastníky nemovitosti mělo dojít podle § 1148 o. z. v rámci řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, a že smlouva o správě nemovitosti byla uzavřena bez jeho vědomí, stejně tak smlouva o pojištění nemovitosti. Žalobkyně pak žalovaného o činnostech, jejichž náklady nyní žádá po žalovaném z poloviny nahradit, nijak neinformovala a nekonzultovala je s ním.

3. Provedeným dokazováním učinil soud ve věci následující skutková zjištění:

4. Ke dni , datum, byli jako spoluvlastníci nemovitosti zapsání žalobkyně s podílem id. ½ a žalovaný s podílem id. ½ (výpis informací o pozemku z katastru nemovitostí k LV č. , hodnota, ). Rozsudkem Obvodního soudu pro , adresa, ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , bylo podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného k nemovitosti zrušeno a nemovitost byla přikázána do výlučného vlastnictví žalobkyně proti povinnosti uhradit žalovanému náhradu , částka, ., právnická osoba, otázce předání klíčů a komunikace žalobkyně se žalovaným ve věci nemovitosti:

6. E-mailem z , datum, se na správcovskou společnost , právnická osoba, . obrátila v zastoupení žalovaného z e-mailové adresy , e-mail, osoba, která se v e-mailu podepsala jako „, Anonymizováno, , Anonymizováno, ., Anonymizováno, . , Anonymizováno, ., Anonymizováno, “, v návaznosti na což pan , Anonymizováno, , jméno FO, žádal předložení plné moci k zastupování žalovaného. Tatáž osoba (s uvedením, že zastupuje , tituly před jménem, , jméno FO, ) následně v e-mailu z , datum, navrhla ohledně znaleckého posudku statického narušení stavby , adresa, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , schůzku , datum, , což následně potvrdila za společnost , právnická osoba, . paní , jméno FO, a opětovně požádala o předložení plné moci. Osoba podepsaná jako „, Anonymizováno, ., Anonymizováno, “ pak e-mailem z adresy , e-mail, dne , datum, sdělila paní , jméno FO, , že došlo k ukončení jejího zastoupení „v převzetí a distribuci písemností“. E-mailem z , datum, z adresy , Anonymizováno, ., Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, pak osoba podepsaná jako „, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, zastoupení v plné moci ing. , jméno FO, “ sdělila mj. panu , jméno FO, a paní , jméno FO, , že: „V návaznosti na doručení kopie (, Jméno žalobkyně, .) statického posouzení stávajících konstrukcí viz, přílohy bude použito jako podklad , Anonymizováno, ., Anonymizováno, v ( Návrhu rekonstrukce stávajícího stavu).“ E-mailem z , datum, , jméno FO, informoval mj. pana , jméno FO, a paní , jméno FO, o tom, že se mu ozval , tituly před jménem, , jméno FO, s tím, že za ním žalovaný dorazí až zítra a dají panu , jméno FO, zprávu, jako to bude s pondělní schůzkou, načež e-mailem z , datum, pan , jméno FO, sdělil, že mu , tituly před jménem, , jméno FO, volal, že u něj žalovaný schůzku zrušil a na schůzku v pondělí nepřijde nikdo7. Po skončení jednání Obvodního soudu pro , adresa, ve věci sp. zn. , spisová značka, dne , datum, došlo mezi žalovaným a advokátem , tituly před jménem, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , substitučním zástupcem zástupkyně žalobkyně advokátky , Jméno advokátky, , k dohodě o předání klíčů dne , datum, v 10:00 hod. od správcovské společnosti , právnická osoba, . na adrese , adresa, , s čímž žalovaný souhlasil a přislíbil se dostavit s tím, že pro případ, že by nebyly klíče připraveny, požádal žalovaný zástupce žalobkyně, aby byl informován pan , jméno FO, (protokol o jednání Obvodního soudu pro , adresa, ve věci sp. zn. , spisová značka, dne , datum, ). To, že jej za tímto účelem , tituly před jménem, , jméno FO, kontaktoval, potvrdil svědek , jméno FO, , jednatel společnosti , právnická osoba, ., který též potvrdil, že klíče byly pro žalovaného vyhotoveny do následujícího dne a obálka s klíči byla připravena na recepci společnosti , právnická osoba, ., avšak žalovaný si klíče nevyzvedl.

8. To, že správcovská společnost , právnická osoba, . v zastoupení žalobkyně snažila ve věci nemovitosti navázat kontakt s žalovaným mj. ve věci oprav nemovitosti, a to dopisy zaslanými na jí známé adresy žalovaného, následně na jeho adresu v , Anonymizováno, , již i v nynějším řízení žalovaný označuje jako svou adresu pro doručování, potvrdil svědek , jméno FO, .

9. K nákladům pojištění nemovitosti (dílčí nárok 1):

10. Žalobkyně dne , datum, nechala nemovitost na dobu od , datum, do , datum, pojistit u , Anonymizováno, Pojišťovny, a.s. proti základnímu živelnímu nebezpečí, ostatnímu živelnému nebezpečí, katastrofickým pojistným nebezpečím, vodovodním škodám, nákladům v souvislosti s pojistnou událostí, krádeži vloupáním a loupežnému přepadení, vandalismu, poškození nebo zničení skel, poškození nebo zničení stroje a strojních zařízení, přerušení provozu následkem věcné škody, přičemž součástí pojištění bylo též pojištění odpovědnosti vzniklé v souvislosti se správou, provozem a opravou nemovitosti, odpovědnosti za finanční škodu, za škodu vzniklou narušením životního prostředí, křížové odpovědnosti a odpovědnosti za nemajetkovou újmu, která vznikla jinak než při ublížení na zdraví nebo usmrcením. Roční pojistné bylo sjednáno částkou , částka, (pojistná smlouva č. , hodnota, )

11. Pojištění za dobu , datum, až , datum, činilo , částka, (předpis pojistného , právnická osoba, . ze dne , datum, ) a bylo žalobkyní uhrazeno převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 4/2020).

12. K nákladům na statický posudek (dílčí nárok 2):

13. Žalobkyně nechala vypracovat statický posudek stavebnětechnického stavu nemovitosti, jímž byla zjištěna havarijní porucha nebo poškození krovu a stropní konstrukce nad 3. nadzemním podlažím uliční části domu, která by mohla vést ke ztrátě mechanické odolnosti konstrukce, pročež bylo nutno v krátkodobém horizontu řešit zejména těsnost střešní krytiny vč. navazujících klempířských a stavebních detailů a likvidaci ptactva v podkroví. Stropní konstrukce nad 3. a 4. nadzemním podlažím a podstatná část krovu byly shledány z technického hlediska odepsanými, kdy při daném stavu bylo možno očekávat poměrně rychlý rozvoj korozních procesů způsobených přetížením částí konstrukce srážkovou vodou, biologickou degradací a vyplavováním pojiva ze zdiva. Vlivem zcela nefunkční střešní krytiny docházelo k průniku holubů a značného množství srážkové vody. Dřevokazná houba byla zaznamenána na volných i pevných vazbách krovu, kdy vlivem dalšího postupu dřevokazných procesů hrozilo částečné zřícení římsy na chodník. Hnízdění holubů mělo za následek biologickou korozi a přetížení konstrukce trusem a další roznos dřevokazných hub po objektu. V bytě č. , hodnota, bylo zaznamenáno nasáknutí podlahy a bylo možno očekávat částečnou nebo úplnou destrukci části stropní konstrukce dřevokaznou houbou. Suterén byl částečně zatopen vodou, byla zjištěna porucha litinového ležatého potrubí. Další poruchy mohly být zapříčiněny kořeny vzrostlých stromů na dvoře, které pravděpodobně porušily funkci podlahových vpustí na dvoře.

14. Dále bylo zjištěno, že dvorní část domu je v lepším stavu pouze vlivem improvizované péče obyvatel. Střešní krytina byla shledána za hranicí životnosti, zatékalo jí do prostoru podkroví. Zatečení vody bylo zaznamenáno i do stropní konstrukce nad 1. nadzemním podlažím. Vodou byla smáčena z důvodu nefunkčních žlabů dvorní fasáda a sokl domu. Byly zjištěny kritické poruchy spočívající v chybějícím nebo porušeném oplechování v místě nároží, úžlabí, světlíků, komínů a štítových stěn, vylamovaní krytiny, smáčení soklu. Z hlediska zasažení krovu dřevokaznou houbou bylo zjištěno poškození u výměn podél komínů a volných vazeb krokví podél výlezů na střechu a štítových zdí.

15. Jako nutná k zachování domu byla doporučena regenerace střešní krytiny včetně stavebních detailů a zasažených prvků krovu, pokácení náletových stromů kořenících v suterénním zdivu, vyhledání příčiny zatékání do suterénu uliční části domu, oprava dvorních vpustí a páteřního svodu kanalizace, rozkrytí skladeb stropních konstrukcí alespoň ve 3. a 4. nadzemním podlaží uliční části domu a 1. a 3. nadzemním podlaží dvorní části domu, ohledání stropnic a jejich zhlaví a natažení poškozeného soklového zdiva ve dvoře vápenocementovou maltou vpravenou do ložných a styčných spár. Bez zásahu učiněného v krátkodobém horizontu bylo dáno riziko selhání konstrukce nebo její části, případně nevratných škod (statický posudek , tituly před jménem, , jméno FO, z , datum, ).

16. Náklady na posouzení stavebnětechnického stavu nemovitosti činily , částka, (faktura č. , hodnota, dodavatele , tituly před jménem, , jméno FO, ) a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 8/2020).

17. Nepříznivý stav nemovitosti, jak je popsán ve statickém posudku stavebnětechnického stavu nemovitosti, odpovídá i popisu stavu nemovitosti v e-mailu , jméno FO, z , datum, . Totéž pak plyne i ze zprávy o stavu nemovitosti vypracované správcovskou společností , právnická osoba, ., resp. fotodokumentace, jíž je její součástí, jakož i z výslechu svědka , jméno FO, .

18. K nákladům na prořez stromů ve dvoře domu (dílčí nárok 3):

19. Žalobkyně nechala dle nabídky , jméno FO, (e-mailová komunikace mezi , jméno FO, a , jméno FO, z 28. a , datum, ) provést prořez stromů ve dvoře domu, přičemž bylo zjištěno, že kmen stromu byl prorostlý skrz položené žlaby (e-mail , jméno FO, panu , jméno FO, ze dne , datum, , připojená fotodokumentace). Že došlo k pokácení stromu plyne i z fotografické dokumentace připojené k e-mailu , jméno FO, z , datum, , na níž je zachyceno i v e-mailu z , datum, zmiňované porušení ležatého svodu ve dvoře v místě, kde se jeden ze stromů nacházel. Totéž pak plyne i ze zprávy o stavu nemovitosti vypracované správcovskou společností , právnická osoba, ., resp. fotodokumentace, jíž je její součástí.

20. Náklady na prořez stromů ve dvoře domu včetně likvidace činily , částka, (daňový doklad č. , hodnota, vystavený , jméno FO, dne , datum, ) a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 8/2020).

21. K nákladům na výměnu zámku hlavních vrat (dílčí nárok 4):

22. Žalobkyně nechala provést výměnu zámku hlavních vrat domu (zpráva o stavu nemovitosti vypracované správcovskou společností , právnická osoba, ., resp. fotodokumentace, jíž je její součástí), neboť, jak potvrdila výpověď svědka , jméno FO, , tento příliš nefungoval a hlavní vrata zůstávala otevřená – jednalo se se o vrata pro vjezd vozidel, která jsou velmi těžká a zámek na to pravděpodobně nebyl určen.

23. Výměna zámku vchodových dveří si vyžádala náklad , částka, (faktura č. 183/2020 dodavatele , jméno FO, ) a byla žalobkyní uhrazena převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 11/2020).

24. Žalobkyně vystavila žalovanému dne , datum, fakturu č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jíž žalovanému přefakturovala polovinu těchto nákladů (, částka, ) se splatností do , datum, . Faktura byla žalovanému zaslána poštou dne , datum, na adresu , adresa, (podací lístek).

25. K nákladům na výkopové sondy a stavební práce (dílčí nárok 6):

26. Žalobkyně nechala v domě (jeho uliční i dvorní části) provést prostřednictvím společnosti , právnická osoba, výkopové sondy za účelem provedení mykologického průzkumu (soupis prací zhotovitele , právnická osoba, ) a, jako potvrdila výpověď svědka , jméno FO, , též zednické práce a opravu střechy a dvora v místě, kde žalobkyně nechala pokácet náletové stromy.

27. Výkopové sondy půdních prostor včetně bytů pod půdou a výměna dřevěného žlabu za plastové trubky, betonování rozpadlého betonu ve dvoře si vyžádaly náklad , částka, (faktura - daňový doklad č. , hodnota, dodavatele , právnická osoba, ze dne , datum, ) a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 2/2021).

28. To, že došlo k opravě střechy proti jejímu stavu popsanému ve statickém posudku stavebnětechnického stavu nemovitosti (její dřívější stav je v tomto posudku zachycen i fotograficky) plyne vedle shora uvedeného z fotodokumentace připojené k e-mailu , jméno FO, z , datum, , jímž panu , jméno FO, sděluje, že je: „…střecha z půdy docela zadělaná, některé menší díry ještě zítra zalepí“, jakož i ze zprávy o stavu nemovitosti vypracované správcovskou společností , právnická osoba, ., resp. fotodokumentace, která je její součástí, jakož i z e-mailu , jméno FO, z , datum, .

29. K nákladům na instalatérské práce (dílčí nárok 7):

30. Svědek , jméno FO, potvrdil, že poté, co z dvorní části domu odešly poslední dvě nájemnice, bylo třeba provést zaslepení vody, aby v trubkách nezamrzala voda a nedošlo k jejich prasknutí, což vyžadovalo zásah instalatéra. Tyto práce si vyžádaly náklad , částka, (faktura č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, dodavatele , právnická osoba, . ze dne , datum, ) a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 3/2021).

31. K nákladům na správu nemovitosti (dílčí nároky 5, 8, 10 a 13):

32. Žalobkyně se dne , datum, v postavení 50% spoluvlastníka nemovitosti dohodla se společností , právnická osoba, ., IČ , IČO žalobkyně, , že , právnická osoba, . bude provádět pro žalobkyni mj. správu nemovitosti (pravidelné prohlídky a ověření stavu, zajištění objednávání údržby a oprav nemovitosti, evidence nákladů oprav a kontrola oprav, zpráva o stavu nemovitosti a případných údržbových pracích, evidence dodržování termínů revizí a odborných prohlídek a tvorba jejich plánu a jejich zajištění a další), za což se žalobkyně zavázala hradit odměnu , částka, + DPH za každé započaté čtvrtletí trvání smlouvy. Ve vztahu k výši odměny byla sjednána i inflační doložka aplikovatelná poprvé od , datum, . Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou (smlouvu o správě nemovitosti).

33. V době, kdy převzala společnost , právnická osoba, . správu nemovitosti, byla nemovitost téměř prázdná, vyjma čtyř nájemců a obchodu. Polovina nájemného byla hrazena žalobkyni bezhotovostně, ohledně druhé poloviny pak nájemci sdělovali, že ji hradí přímo žalovanému (výpověď svědka , jméno FO, ).

34. Náklady na správu nemovitosti v období leden až březen 2020 činily , částka, (faktura č. 2020/117 , právnická osoba, . vystavená , datum, ) a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 4/2020).

35. Náklady na správu nemovitosti v období duben až červen 2020 činily , částka, (faktura č. 2020/081 , právnická osoba, . vystavená , datum, ) a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 4/2020).

36. Náklady na správu nemovitosti v období červenec až září 2020 činily , částka, , stejně tak za období říjen až prosinec 2020 (faktura č. 2020/384 , právnická osoba, . vystavená , datum, ) a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 1/2021).

37. Žalobkyně vystavila žalovanému dne , datum, fakturu č. VD-2021-004, jíž žalovanému přefakturovala polovinu nákladů na správu nemovitosti za rok 2020 (, částka, ) se splatností do , datum, . Faktura byla žalovanému zaslána poštou dne , datum, na adresu , adresa, (podací lístek).

38. Náklady na správu nemovitosti v období leden až březen 2021 činily , částka, (faktura č. 2021/012 , právnická osoba, . vystavená , datum, ) a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 1/2021).

39. Náklady na správu nemovitosti v období duben až červen 2021 činily , částka, (faktura 2021/090 , právnická osoba, . vystavená , datum, ) a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 4/2021).

40. Náklady na správu nemovitosti v období červenec až září 2021 činily , částka, (faktura 2021/172 , právnická osoba, . vystavená , datum, ) a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 7/2021).

41. K nákladům na elektřinu pro byt č. , hodnota, (dílčí nárok 9):

42. Náklady na dodávku elektřiny a regulované služby v odběrném místě „byt č. , hodnota, , , adresa, “, v období , datum, až , datum, činily (při spotřebě 0 kWh) , částka, , z toho , částka, bylo uhrazeno zúčtovanými zálohami a nedoplatek činil , částka, (faktura č. , hodnota, společnosti , právnická osoba, .). Tyto náklady byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 2/2021) a , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 5/2021).

43. K nákladům na zavedení deratizace (dílčí nárok 11):

44. Žalobkyně nechala v domě zavést deratizaci z důvodu přítomnosti potkanů ve sklepe, jak potvrdil výslech svědka , jméno FO, . Náklady na zavedení deratizace v domě (10 papírových deratizačních stanic) činily , částka, (faktura - daňový doklad č. , hodnota, dodavatele , právnická osoba, ze dne , datum, ) a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 7/2021).

45. K nákladům na elektřinu (dílčí nárok 12):

46. Náklady na dodávku elektřiny a regulované služby v odběrném místě „byt, , adresa, “, v období , datum, až , datum, činily (při spotřebě , Anonymizováno, kWh) , částka, , z toho , částka, bylo uhrazeno zúčtovanými zálohami a nedoplatek činil , částka, (faktura č. , hodnota, společnosti , právnická osoba, .). Nedoplatek , částka, byl žalobkyní uhrazen převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 7/2021).

47. K nákladům na posouzení dřevěných konstrukcí (dílčí nárok 14):

48. Žalobkyně nechala v dubnu 2021 provést posouzení dřevěných konstrukcí domu z hlediska poškození dřevokaznými škůdci, přičemž byly odebrány kontrolní vzorky poškozeného dřeva z viditelně poškozených prvků krovů a v sondách zpřístupněných prvků stropních konstrukcí. Závěrem bylo, že stav dřevěných konstrukcí je z hlediska jejich poškození dřevokaznými škůdci považovat za dobrý, sanovatelný, avšak bude jej třeba upřesnit v průběhu provádění stavebních úprav (zpráva , tituly před jménem, , jméno FO, o posouzení dřevěných konstrukcí).

49. Náklady na posouzení dřevěných konstrukcí krovů a v navržených kontrolních sondách zpřístupněných stropních a podlahových konstrukcí v jednotlivých podlažích z hlediska posouzení dřevokaznými škůdci, včetně odběru a analýzy vzorků a návrhu sanačních a preventivných opatření činily , částka, (faktura - daňový doklad č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, dodavatelky , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 6/2021).

50. K nákladům na dodávku plynu (dílčí nárok 15):

51. Náklady na dodávku plynu v odběrném místě „, adresa, “, v období , datum, až , datum, činily (při spotřebě 3 m3) , částka, , z toho , částka, bylo uhrazeno zúčtovanými zálohami a nedoplatek činil , částka, (faktura č. , hodnota, dodavatele , právnická osoba, . ze dne , datum, ). Tyto náklady byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 3/2021) a , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 5/2021).

52. K nákladům na zpracování znaleckého posudku na (dílčí nárok 16):

53. Náklady na zpracování znaleckého posudku u k určení obvyklé ceny nemovitosti ke dni , datum, činily , částka, a byly žalovanou uhrazeny zálohovou fakturou (daňový doklad č. , hodnota, -, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, dodavatele , právnická osoba, ze dne , datum, ).

54. K nákladům revizi plynu (dílčí nárok 17):

55. Žalobkyně nechala v nemovitosti dne , datum, provést revizi plynového zařízení, při které byla zjištěna v dvorní části domu nefunkčnost uzávěru stoupacího potrubí v 1. podzemním podlaží, v uliční části domu pak nutnost nátěru potrubí žlutou antikorozní barvou, nefunkčnost uzávěrů stoupacího potrubí v 1. podzemním podlaží, nefunkčnost hlavního uzávěru a absence vodivého připojení v provozovně papírnictví. V bytě č. , hodnota, byla zjištěna nefunkčnost hlavního uzávěru, absence vodivého připojení, 2% únik za plynoměrem a karma mimo provoz. Závěrem revize bylo, že plynové zařízení domu je schopno bezpečného provozu po odstranění vytčených závad (zpráva o revizi plynového zařízení společnosti , Anonymizováno, ).

56. Náklady na revizi plynové instalace a rozvodů činily , částka, (faktura č. , hodnota, dodavatele , Anonymizováno, -, právnická osoba, . ze dne , datum, ) a byly žalobkyní uhrazeny převodem z účtu dne , datum, (výpis z účtu žalobkyně u Sberbank č. 2/2021).

57. Dále nechala téhož dne provést revizi elektrického zařízení, jejímž závěrem bylo, že elektrické zařízení domu není z hlediska bezpečnosti provozu schopno bezpečného provozu, stav elektroinstalace byl shledán havarijním, byla doporučena rekonstrukce a odstranění nebezpečných stavů (zpráva o revizi elektrického zařízení společnosti , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ).

58. Žalobkyně vyzvala žalovaného prostřednictvím své zástupkyně dopisem z , datum, , odeslaným žalovanému dne , datum, poštou na adresu , adresa, (podací lístek), k úhradě poloviny nákladů na pojištění (sub 1), statického posudku (sub 2), prořezání stromů (sub 3), výměnu zámku hlavních dveří (sub 4), správy nemovitosti za první (sub 5), druhé (sub 8) a třetí (sub 13) čtvrtletí roku 2021 a celý rok 2020 (sub 10), výkopových sond a stavebních oprav (sub 6), instalatérských a topenářských prací (sub 7), nákladů na elektřinu pro byt č. , hodnota, (sub 9), na deratizaci sklepa (sub 11), na elektřinu pro byt (sub 12), posouzení dřevěných konstrukcí z hlediska posouzení škůdci (sub 14), spotřebu plynu (sub 15), znalecký posudek , právnická osoba, (sub 16) a revizi plynových rozvodů (sub 17), a to v celkové výši , částka, .

59. Z ostatních provedených důkazů založených žalovaným (Výzva , Anonymizováno, z , datum, , Výzva , Anonymizováno, z , datum, , Výzva , Anonymizováno, z , datum, , diagram tvořící přílohu č. , hodnota, podání žalovaného z , datum, , Výzva , Anonymizováno, z , datum, , sdělení žalovaného z , datum, a z , datum, , diagramů tvořících přílohy č. , hodnota, a , Anonymizováno, podání žalovaného z , datum, ) soud nezjistil žádných pro věc významných skutečností.

60. Soud věc právně posoudil podle občanského zákoníku následovně:

61. V řízení bylo prokázáno – a nebylo mezi účastníky ani sporu – že účastníci byli v době, ve které žalobkyně vynaložila shora uvedené náklady související s nemovitostí, podílovými spoluvlastníky (§ 1115 odst. 1 o. z.) nemovitosti, přičemž každý z účastníků byl vlastníkem podílu o velikosti id. ½. Následně sice došlo z rozhodnutí soudu ke zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k této nemovitosti tak, že se jejím výlučným vlastníkem stala žalobkyně, avšak v rámci daného řízení nebylo provedeno vypořádání vzájemných pohledávek a dluhů spoluvlastníků ve smyslu § 1148 o. z., přičemž ničeho nebrání žalobkyni v tom, aby své pohledávky vůči žalovanému uplatnila v samostatném řízení, neboť provedení tzv. širšího vypořádání spoluvlastnictví ve smyslu § 1148 o. z. je toliko zákonnou možností a jeho neprovedení uplatnění pohledávek ze spoluvlastnictví v samostatném řízení nijak nevylučuje.

62. Podle § 1117 o. z. má každý spoluvlastník právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. Namítal-li žalovaný, že byl z užívání společné nemovitosti vyloučen, neboť neměl k dispozice klíče k ní, bylo v řízení k této otázce prokázáno (výslechem svědka , jméno FO, , protokolem z jednání Obvodního soudu pro , adresa, ve věci sp. zn. , spisová značka, dne , datum, ), že klíče k nemovitosti byly pro žalovaného žalobkyní připraveny ve smyslu dohody mezi žalovaným a žalobkyní učiněné při jednání soudu dne , datum, , žalovaný si však klíče nikdy nevyzvedl – pokud toto žalovaný odůvodnil tím, že se nemohl k předání klíčů dostavit z důvodu, že musel odjet z České republiky, jedná se o skutečnost, která leží výlučně na jeho straně a nelze ji klást k tíži žalobkyně, a nemůže být tedy na újmy žalobkyní nyní uplatňovaným nárokům. Pokud žalovaný tvrdil, že o správě nemovitosti nebyl žádným způsobem informován, bylo takové jeho tvrzení vyvráceno výpovědí svědka , jméno FO, , podle které se žalobkyně na žalovaného pokoušela obracet prostřednictvím správcovské společnosti, avšak bezúspěšně. Snahu o komunikaci s žalovaným ve věci nemovitosti pak dokresluje i komunikace mezi pracovníky společnosti , právnická osoba, . s blíže neurčenou osobou komunikující v zastoupení žalovaného z adresy [email protected], kdy pana , Anonymizováno, v samém závěru jednání Obvodního soudu pro , adresa, ve věci sp. zn. , spisová značka, dne , datum, přímo označil za osobu, která byla žalovaným pověřená jej v době jeho nepřítomnosti zastupovat, resp. minimálně žádal, aby v případě, že se žalovaný nebude moci pro klíče dostavit, byl o jejich připravení k vyzvednu informován právě pan , jméno FO, . Ač toto žalovaný v průběhu nyní vedeného řízení při jednání dne , datum, popřel, ve světle uvedených zjištění se jeví takové jeho tvrzení značně nevěrohodným.

63. Pokud jde o nárok žalobkyně jako takový, je třeba uvést, že podle § 1136 písm. b) o. z. může spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, požadovat náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci. Pod pojem „záchrana věci“ je přitom nutno zahrnout nejenom jednání, kterým se věc zachraňuje před zničením, tj. před zánikem věci v právním smyslu, ale i případy, kdy jednání spoluvlastníka směřovalo k tomu, aby předešlo znehodnocení věci, pozbytí její funkční či estetické podstaty, ekonomické využitelnosti apod., přičemž půjde zejména o případy jednání spoluvlastníka, která se budou vyznačovat potřebou okamžitého zásahu (srov. komentář k cit. ust. in Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 2. vydání. , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2021).

64. Jak bylo uvedeno, jedním ze znaků nároku na náhradu dle § 1136 písm. b) o. z. je skutečnost, že dané náklady byly spoluvlastníkem vynaloženy bez vyrozumění a souhlasu ostatních spoluvlastníků. Z tohoto důvodu námitka žalovaného, že žalobkyni nárok na úhradu nyní žádaných nákladů (resp. jejich částečnou náhradu odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu), nemůže svědčit, neboť jej o nich nevyrozuměla a neměla jeho souhlas, nemůže obstát, neboť podstatné je toliko to, zda žalobkyně náklady vynaložila (1.) na nemovitost, (2.) i v zájmu žalovaného a (3.) zda se jedná o náklady, které bylo třeba vynaložit na záchranu nemovitosti.

65. Ohledně dílčích nároků 1 až 15 a 17 má soud za prokázané, že byly žalobkyní vynaloženy na nemovitost, resp. v souvislosti s ní, přičemž se jednalo ve všech těchto případech o náklady vynaložené i v zájmu žalovaného, neboť pojištění nemovitosti pro případ škodních událostí (dílčí nárok 1) je nepochybně jednáním, ze kterého má potenciální užitek i žalovaný, neboť se týká škody postihující jím vlastněný majetek, resp. jeho případné odpovědnosti plynoucí z vlastnictví nemovitosti. Stejně tak jsou nepochybně i v zájmu žalovaného náklady vynaložené žalobkyní v souvislosti se zjištěním potřeby oprav nemovitosti a opravami jako takovými (dílčí nároky 2, 3, 4, 6, 7, 11, 14), jakož i náklady vynaložené na dodávky elektřiny a plynu do neužívaných bytů (dílčí nároky 9, 12 a 15), na povinnou revizi plynové soustavy (dílčí nárok 17) a správu nemovitosti (dílčí nároky 5, 8, 10 a 13). V případě těchto jednotlivých nákladů tak bylo třeba zabývat se dále otázkou, zda je lze podřadit pod náklady, které bylo na záchranu nemovitosti třeba vynaložit.

66. Náklad , částka, vynaložený žalobkyní na posouzení stavebnětechnického stavu nemovitosti je záchranným nákladem dle § 1136 písm. b) o. z., neboť právě na podkladě statického posudku , tituly před jménem, , jméno FO, byl řádně zjištěn stav nemovitosti a její kritické závady, které bylo nutno řešit v krátkodobém horizontu, aby bylo předejito dalším škodám jak na nemovitosti samotné (zejména vlivem všudypřítomného zatékání vody), tak škodám na zdraví či majetku třetích osob, ať již nemovitost obývajících (zatékání vody do jednotlivých bytů) či pohybujících se v její blízkosti (hrozba zřícení římsy na chodník). Vypracování uvedeného posudku bylo určujícím pro navazující práce, které žalobkyně nechala za účelem záchrany nemovitosti provést, neboť právě z daného posudku (na jehož shora popsané závěry soud odkazuje), jakož i z dalších provedených důkazů, které stav nemovitosti dokumentují (mj. fotografie, zprávy a revizi elektřiny a plynu, mykologický posudek), se podává značně neutěšený stav, ve kterém se nemovitost nacházela.

67. Náklad , částka, vynaložený žalobkyní na prořez stromů ve dvoře domu je zachraňovacím nákladem ve smyslu § 1136 písm. b) o. z., neboť kořeny stromů na dvoře dle statického posudku pravděpodobně porušily funkci podlahových vpustí na dvoře, což mohlo mít vliv na zatopení suterénu vodou, a proto bylo doporučeno jejich odstranění. Odstranění stromů tak bylo nutno provést k zamezení dalšího zhoršování stavu domu.

68. S ohledem na závěry a doporučení statického posudku nechala žalobkyně v domě provést výkopové sondy za účelem provedení mykologického průzkumu (neboť konstrukce domu byla zasažena dřevokaznými škůdci), jakož i nutné zednické práce a opravu střechy a dvora v místě, kde byly pokáceny náletové stromy, přičemž takové práce je nutno v intencích statického posudku hodnotit jako práce, které bylo nutno vykonat v krátkodobém horizontu, aby nedocházelo k další degradaci nemovitosti. Proto i tento náklad vynaložený žalobkyní ve výši , částka, je nutno považovat za náklad zachraňovací dle § 1136 písm. b) o. z.

69. S ohledem na zjištěné působení dřevokazných škůdců na konstrukci domu nechala žalobkyně nákladem , částka, zpracovat u , tituly před jménem, , jméno FO, posudek k posouzení dřevěných konstrukcí, jímž bylo skutečně působení těchto škůdců prokázáno s tím, že stav konstrukcí je z hlediska jejich poškození dřevokaznými škůdci ještě sanovatelný. S ohledem na působení dřevokazných škůdců na konstrukci domu bylo zpracování daného posouzení ke zjištění stavu konstrukcí a nutnosti zásahu zcela namístě, a jedná se tak o zachraňovací náklad dle § 1136 písm. b) o. z.

70. Ve světle statického posudku lze pod zachraňovací náklady ve smyslu § 1136 písm. b) o. z. podřadit i náklad ve výši , částka, vynaložený žalovanou na pojištění nemovitosti za dobu od , datum, do , datum, . Jak totiž plyne ze statického posudku, bez zásahu učiněného v krátkodobém horizontu bylo dáno riziko selhání konstrukce nemovitosti nebo její části, případně nevratných škod – zejména je v tomto ohledu třeba zdůraznit hrozbu částečného zřícení římsy na chodník. Zároveň nelze opomenout ani závady a nedostatky zjištěné revizí plynové a elektrické soustavy nemovitosti, které též mohly potenciálně zapříčinit vznik škody ať již na nemovitosti samotné, či na zdraví či majetku třetích osob. Sjednané pojištění přitom krylo jak případné škody na nemovitosti jako takové, tak případnou odpovědnost žalobkyně a žalovaného coby vlastníků nemovitosti v případě způsobení újmy třetím osobám v důsledku hrozícího pádu římsy (§ 2938 o. z.) Vynaložení nákladů na pojištění kryjící případnou odpovědnost žalobkyně a žalovaného, jakož i případnou škodu na nemovitosti, tak je s přihlédnutím ke stavu nemovitosti nákladem vynaloženým žalobkyní prozřetelně a účelně.

71. Jako zachraňovací náklad soud posoudil též náklad , částka, vynaložený žalobkyní na opravu zámku hlavních vrat, neboť – jak se podává z výslechu svědka , jméno FO, – tento nebyl příliš funkční, v důsledku čehož zůstávala hlavní vrata otevřená, nebylo tedy nijak bráněno ve vstupu do domu osobám k tomu neoprávněným. Oprava zámku pak tento nežádoucí stav odstranila.

72. Stejně je pak třeba posoudit náklad vynaložený žalobkyní na zaslepení vody ve výši , částka, , aby bylo předejito zamrznutí vody a prasknutí potrubí (vlivem čehož by mohlo dojít k dalším poškozením nemovitosti), jakož i náklady na zavedení deratizace ve sklepě ve výši , částka, z důvodu přítomnosti potkanů ve sklepě domu, která nepochybně představuje riziko jak z hlediska ochrany majetku, tak zdraví.

73. Pod zachraňovací náklady je pak nutno ve světle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, -I., podřadit též náklady vynaložené žalobkyní na elektřinu (dílčí nárok 9 – , částka, a 12 – , částka, ) a plyn (dílčí nárok 15 – , částka, ), kdy se jednalo o náklad související s již neobydlenými byty, kde byla spotřeba dle vyúčtování nulová či zcela minimální.

74. Zachraňovacím nákladem dle § 1136 písm. b) o. z. jsou i náklady ve výši , částka, vynaložené žalobkyní na revizi plynu ve smyslu vyhlášky č. 85/1978 Sb., neboť se jednalo o náklady, které bylo nutno vynaložit v důsledku plnění zákonné povinnosti, přičemž nelze opomenout, že touto revizí byly skutečně i zjištěny závady plynové instalace.

75. Jako zachraňovací náklady, ohledně nichž žalobkyni svědčí vůči žalovanému náhrada ve výši odpovídající spoluvlastnickému podílu žalovaného (1/2), tak soud zhodnotil dílčí nároky 1-4, 6-7, 9, 11-12, 14, 15 a 17, a proto žalobě vyhověl co do částky , částka, spolu s přináležejícím úrokem z prodlení (1968 o. z.) v zákonné výši (§ 1970 o. z., § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.) počítaným ode dne následujícího po dni splatnosti dané na výzvu (§ 1958 odst. 2 o. z.), která byla v případě dílčího nároku 4 dána žalovanému poprvé zaslanou fakturou ze dne , datum, , č. VD-2020-007, v případě zbylých nároků pak zaslanou předžalobní výzvou ze dne , datum, .

76. Narozdíl od shora uvedeného nepovažuje soud za zachraňovací náklady náklady vynaložené žalobkyní na správu nemovitosti prostřednictvím , právnická osoba, . (dílčí nároky 5, 8, 10 a 13, celkem , částka, ), neboť náklady vynaložené na správu nemovitosti nejsou náklady, jimiž by se předešlo znehodnocení věci, pozbytí její funkční či estetické podstaty či její ekonomické využitelnosti, neboť jednání směřující k záchraně nemovitosti (zjištění stavu nemovitosti, zajištění jejích oprav, její pojištění úhrada nákladů energií) mohla žalobkyně činit i bez účasti správce, byť jí nepochybně činnost profesionálního správce tyto činnosti usnadnila – takové zjednodušení však neodůvodňuje podřazení nákladů správy pod náklady zachraňovací. Daná smlouva byla žalobkyní uzavřena v rozporu s pravidly stanovenými v § 1134 o. z. ve spojení s § 1128 odst. 1 o. z. – ač soud nepochybuje, že možnost jakékoliv domluvy se žalovaným byla komplikovaná, ne-li nemožná, měla žalobkyně v případě absence možnosti dohody o ustanovení správce nemovitosti iniciovat jeho ustanovení rozhodnutím soudu postupem dle § 1139 o. z., nikoliv smlouvu uzavřít sama bez účasti a souhlasu žalovaného. Proto soud žalobu pokud jde o dílčí nároky 5, 8, 10 a 13 zamítl jako nedůvodnou, a to včetně přináležejícího příslušenství v podobě úroku z prodlení.77. fPod dílčím nárokem 16 se pak žalobkyně domáhala úhrady části nákladů (, částka, ) na zpracování znaleckého posudku k určení obvyklé ceny nemovitosti, ve vztahu k čemuž byla při jednání soudu dne , datum, podle § 118a odst. 1 odst. 3 o. s. ř. vyzvána, aby doplnila svá tvrzení tak, že uvede, na základě čeho byl tento posudek proveden a za jakým účelem byl zpracován a proč bylo nutno jej nezbytně opatřit, a aby označila důkazy k prokázání svých tvrzení, jinak nemůže být v tomto rozsahu ve věci úspěšná. Na danou výzvu však žádným způsobem nereagovala, svá tvrzení ohledně tohoto svého dílčího nároku nedoplnila a důkazy neoznačila, a proto soud ohledně něj žalobu zamítl pro neunesení břemene tvrzení a břemene důkazního, a to včetně přináležejícího příslušenství v podobě úroku z prodlení.

78. Náklady řízení:

79. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, který měl ve věci převažující úspěch (65,65 %) náhradu nákladů řízení v rozsahu 31,3 % (65,65 % úspěch žalovaného minus 34,35 % úspěch žalobkyně), tj. ve výši , částka, . Náklady řízení žalovaného sestávají ze soudního poplatku za odvolání proti rozsudku pro zmeškání , částka, , dále pak z paušální náhrady nákladů nezastoupeného účastníka dle §151 odst. 3 o. s. ř. a vyhlášky č. 254/2015 Sb. ve výši , částka, za první vyjádření k žalobě [§ 1 odst. 3 písm. a), § 2 odst. 3 cit. vyhl.], , částka, za odvolání proti rozsudku pro zmeškání [§ 1 odst. 3 písm. f), § 2 odst. 3 cit. vyhl.], , částka, za vyjádření ve věci z , datum, [§ 1 odst. 3 písm. a), § 2 odst. 3 cit. vyhl.] a 2 x , částka, za účast na jednání soudu dne , datum, [§ 1 odst. písm. a), § 2 odst. 3 cit. vyhl.], a dále pak z nákladů zastoupení žalovaného advokátem, které tvoří v prvé řadě odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty , částka, , a to , částka, za úkon převzetí a příprava zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., , částka, za účast na jednání soudu dne , datum, a , částka, za účast na jednání soudu dne , datum, (jednání přesáhlo dvě hodiny) dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. Dále pak náklady zastoupení žalovaného advokátem představuje paušální náhrada hotových výdajů, která ve vztahu k těmto třem úkonům právní služby vykonaným do , datum, činí podle § 13 odst. 4 a. t., ve znění účinném do , datum, , , částka, za úkon, tj. celkem , částka, . Konečně pak náklady zastoupení žalovaného představuje náhrada DPH [§ 137 odst. 3 písm. b) o. s. ř.] v sazbě 21 % z nákladů zastoupení ve výši , částka, , tj. , částka, .