19 C 72/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl samosoudcem JUDr. Rudolfem Prokopem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení bytu

I. Žalovaná je povinna vyklidit byt č. 14 ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] na adrese [adresa žalované a žalobkyně], a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 13 712 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se na žalované domáhala vyklizení bytu o č. 14 ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] na adrese [adresa žalované a žalobkyně]. Žaloba byla odůvodněna tím, že účastníci uzavřeli dne [datum] smlouvu o podnájmu předmětného bytu. Oprávnění žalobkyně k uzavření této smlouvy vyplývá z nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi Bytovým družstvem [ulice a číslo] na straně pronajímatele a žalobkyní na straně nájemce a dále ze schválení představenstva družstva o možnosti podnájmu. Smlouva o podnájmu skončila dle dodatku č. 4 k této smlouvě ke dni [datum] uplynutím doby, na kterou byla smlouva sjednána. Žalovaná však k tomuto dni byt nevyklidila a nepředala jej žalobkyni. Žalobkyně proto byla nucena zaslat výzvu k vyklizení bytu právní zástupkyni žalované, která na tuto výzvu reagovala přípisem ze dne 16. 11. 2022, v němž sdělila, že žalovaná byt nepředá a má zájem byt nadále užívat, přičemž jediným argumentem byl rozpor s dobrými mravy. Obecný odkaz na rozpor s dobrými mravy však nemá oporu v právních předpisech. Žalovaná při uzavírání smlouvy o podnájmu musela počítat s tím, že v případě ukončení smlouvy bude muset byt vyklidit.

2. Žalovaná uvedla, že předmětnou bytovou jednotku užívala již před datem [datum], a to buď na základě uzavřené smlouvy nebo dokonce pouze na základě dohody smluvních stran. Žalovaná užívá jednotku nepřetržitě po dobu 13 let. Před datem 14. 11. 2022, kdy mělo dle tvrzení žalobkyně dojít k ukončení podnájemního vztahu, měly obě účastnice řízení zájem na dalším trvání podnájemního vztahu, resp. obě jednaly a vycházely z toho, že žalovaná bude nadále bytovou jednotku užívat za shodných podmínek. Žalobkyně vznesla požadavek na zvýšení nájemného a požadovala, aby žalovaná poskytla žalobkyni záruku za úhradu nájemného v podobě ručitelského závazku třetí osoby. Žalovaná po celou dobu, kdy bytovou jednotku užívala, řádně hradí nájemné. Toto nájemné je nájemným obvyklým, které odpovídá tržnímu nájemnému v daném místě při zohlednění stavu bytové jednotky. Žalovaná měla omezené možnosti užívat jednu z místností a sklepní kóji. Rozhodujícím činitelem je i skutečnost, že žalobkyně má v bytě evidován trvalý pobyt a místo podnikání. Poté, co žalobkyně navrhla zvýšení nájemného, poukazovala žalovaná na to, že hrazené nájemné je odpovídající, neboť užívání bytové jednotky je vzhledem k uvedeným skutečnostem omezeno. Žalovaná navrhla, že bude hradit sjednané nájemné a bude pokračovat v užívání bytové jednotky za podmínek, které byly respektovány po dobu několika let. Žalovaná souhlasila s tím, že dojde ke zvýšení kauce na 30 000 Kč. Nesouhlasila však s poskytnutím ručitelského závazku a s prokazováním původu finančních prostředků, z nichž je nájemné hrazeno. Žalovaná má dlouhodobé zdravotní problémy, se kterými je žalobkyně seznámena. Žalovaná nemá jinou možnost bydlení, neboť je limitována svým zdravotním stavem. Vyklizení bytové jednotky by pro žalovanou představovalo zásadní a nepřiměřený zásah do jejích práv a životní situace. Žalovaná i po [datum] za užívání bytové jednotky hradí nájemné a související služby ve výši 15 000 Kč. Výzva žalobkyně k vyklizení bytové jednotky je jednáním, které je v rozporu s dobrými mravy, a tedy neplatné. Takové jednání nemůže požívat právní ochrany. Výzva žalobkyně k vyklizení bytové jednotky tedy nebyla platně realizována. Žalovaná má i nadále platné užívací právo k bytové jednotce, neboť vzhledem k neplatnosti výzvy k vyklizení bytu došlo automaticky k dalšímu prodloužení nájemního vztahu do 14. 10. 2023. Žalovaná proto navrhuje, aby byla žaloba zamítnuta.

3. Z provedených důkazů byly zjištěny následující skutečnosti:

4. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že pozemek par. [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha, jehož součástí je budova [adresa], je ve vlastnictví Bytového družstva [ulice a číslo], sídlem [adresa žalované a žalobkyně] (dále jen„ Bytové družstvo“).

5. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že Bytové družstvo jakožto pronajímatel a žalobkyně jakožto nájemce a současně členka bytového družstva uzavřeli smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem bytu č. 14 o velikosti 2+1 ve 2. podlaží domu [adresa], k. ú. [část obce], obec Praha. Na základě této smlouvy Bytové družstvo přenechalo žalobkyni k zajištění jejích bytových potřeb uvedený byt (čl. III. smlouvy). Nájem byl sjednán na dobu neurčitou (čl. II. smlouvy), přičemž nájemné bylo stanoveno na základě a v souladu s rozhodnutím členské schůze Bytového družstva a jeho konkrétní výše byla uvedena v evidenčním listu (čl. IV. smlouvy).

6. Ze smlouvy o podnájmu bytu ze dne [datum], včetně předávacího protokolu, bylo zjištěno, že účastníci řízení uzavřeli smlouvu, jejímž předmětem byl podnájem bytu č. 14 ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa], ulice [ulice], [obec a číslo] – [část obce]. Na základě této smlouvy žalobkyně jakožto nájemce přenechala žalované jakožto podnájemci za účelem bydlení uvedený byt (čl. III. smlouvy). Nájemné bylo sjednáno od 15. 10. 2017 do 14. 11. 2017 na částku 12 000 Kč měsíčně, přičemž od 15. 12. 2017 do 14. 1. 2018 nájemné činilo 13 000 Kč měsíčně a od 15. 2. 2018 do 14. 10. 2018 to bylo 14 000 Kč měsíčně (čl. V. odst. 1 smlouvy). Žalovaná se dále zavázala hradit žalobkyni zálohu na úhradu služeb, konkrétně částku 3 100 Kč jako zálohu na dodávky tepla, vodné a stočné, odvoz odpadků, osvětlení společných prostor a výtahu, úklid společných prostor, STA, revize a havarijní službu a dále částku 1 850 Kč jako zálohu na úhradu elektrické energie (čl. V. odst. 2 smlouvy). Splatnost plateb byla sjednána vždy do 15. dne každého běžného měsíce v hotovosti k rukám žalobkyně (čl. V. odst. 3 smlouvy). Podnájem byl sjednán na dobu určitou od 15. 10. 2017 do 14. 10. 2018 Smluvní strany si sjednaly, že v případě zájmu o prodloužení smluvního vztahu může podnájemce nejméně 60 kalendářních dní před ukončením platnosti smlouvy požádat o prodloužení doby podnájmu. Oboustranně odsouhlaseným písemným dodatkem k této smlouvě se tento smluvní vztah prodlužuje na další období, maximálně však o jeden rok. V takovém případě má nájemce právo podnájemné uvedené v čl. V. odst. 1 navýšit, a to nejvýše o inflační nárůst vyhlášený Českým statistickým úřadem pro předchozí kalendářní rok účinnosti smlouvy. Nájemce však není povinen dobu podnájmu prodloužit (čl. IV. smlouvy). Podnájem bytu skončí uplynutím doby uvedené v ustanovení čl. IV. odst. 1 smlouvy (čl. VIII. smlouvy). Žalovaná se zavázala byt nejpozději v poslední den trvání podnájemního vztahu vyklidit a řádně předat žalobkyni (čl. IX. smlouvy).

7. Z dodatku č. 4 ze dne [datum] ke smlouvě o podnájmu bytu uzavřené dne [datum] bylo zjištěno, že účastníci řízení uzavřeli dodatek ke shora uvedené smlouvě o podnájmu bytu, kterým došlo ke změně čl. IV. smlouvy tak, že podnájemní smlouva se uzavírá na dobu určitou od [datum] do [datum].

8. Z žádosti o povolení pronájmu ze dne 18. 11. 2019 bylo zjištěno, že žalobkyně požádala Bytové družstvo o povolení podnájmu v bytě č. 14 pro žalovanou a jejího syna. Bytové družstvo schválilo možnost podnájmu uvedeného bytu pro uvedené osoby do 30. 11. 2020.

9. Z žádosti o povolení pronájmu ze dne 1. 12. 2020 bylo zjištěno, že žalobkyně opětovně požádala Bytové družstvo o povolení podnájmu v bytě č. 14 pro žalovanou. Bytové družstvo schválilo možnost podnájmu uvedeného bytu pro uvedené osoby do 31. 12. 2022.

10. Z výzvy k vyklizení bytu ze dne 1. 11. 2022 bylo zjištěno, že právní zástupkyně žalobkyně zaslala [titul] [jméno] [příjmení], bývalé právní zástupkyni žalované, výzvu, ve které uvedla, že žalovaná užívá předmětný byt od 15. 10. 2022 bez právního titulu a požádala o vyklizení bytu do 15 dnů od doručení výzvy. Z podacího lístku a dodejky předložených na jednání vyplývá, že výzva byla bývalé právní zástupkyni žalované doručena dne 7. 11. 2022.

11. Z odpovědi na výzvu ze dne 16. 11. 2022 bylo zjištěno, že bývalá právní zástupkyně žalované odpověděla, že žalovaná má zájem bytovou jednotku užívat i nadále. Dále uvedla, že žalovaná objektivně zdůvodnila podmínky, za kterých podnájemní poměr trvá i nadále, a proto nelze akceptovat úkony směřující k vyklizení bytové jednotky, neboť vyklizení bytové jednotky by za daného skutkového a právního stavu bylo přinejmenším v rozporu s dobrými mravy. Uzavírá, že žalovaná má zájem bytovou jednotku nadále užívat a za její užívání hradí nájemné, a proto by měl být tento stav akceptován.

12. Soud provedl důkaz listinami navrženými účastníky, přičemž potřeba provedení dalších důkazů v řízení nad rámec shora uvedených listin najevo nevyšla, neboť skutkový stav byl dostatečně prokázán. Soud zamítl návrh žalované na provedení důkazu jejím účastnickým výslechem pro nadbytečnost. Účastnický výslech ve sporném civilním řízení je relativně výjimečným institutem a lze k němu přistoupit pouze v případě, že dokazovanou skutečnost nelze prokázat jinak. Žalovaná svůj účastnický výslech navrhla k prokázání jejího tvrzení, že žalované bylo v červenci 2022 avizováno prodloužení smlouvy a že smluvní vztah mezi účastníky trvá již delší dobu. Žalobkyně však k prokázání těchto skutečností nenavrhla žádné jiné důkazy, přičemž skutková tvrzení nelze nahrazovat účastnickým výslechem. Dané skutečnosti navíc nejsou pro projednávanou věc relevantní, a proto není potřeba je v řízení prokazovat. Soud dále jako důkaz neprovedl snímky obrazovky SMS konverzací předložené žalobkyní, neboť z nich není jasné, mezi kým konverzace probíhaly a příp. jakým způsobem jsou tyto osoby zapojeny do projednávané věci. Stejně tak nebyly jako důkazy provedeny listiny doložené žalovanou k jejím návrhům na nařízení předběžného opatření (poštovní poukázky, dopis ze dne 3. 4. 2023, potvrzení o vkladu hotovosti, evidenční list, vyúčtování dodávek elektřiny), neboť tyto listiny byly soudu předloženy za účelem osvědčení skutečností rozhodných pro nařízení předběžného opatření, avšak nejsou rozhodné pro věc samou, neboť předmětem řízení není řádné placení nájemného, ani povinnost zajišťovat dodávky elektrické energie do předmětného bytu.

13. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

14. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

15. Podle § 2274 o. z. nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Ustanovení § 2272 se použije přiměřeně.

16. Podle § 2275 o. z. v případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele (odst. 1). Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný; to neplatí, pokud byl ujednán zákaz podnájmu (odst. 2).

17. Podle § 2276 o. z. dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu s ustanovením § 2274 a 2275, hrubě tím poruší svou povinnost.

18. Podle § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

19. Podle § 2292 o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

20. Podle § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

21. Právní poměr mezi žalobkyní a žalovanou soud posoudil jako smlouvu o podnájmu bytu ve smyslu § 2274 a násl. o. z., neboť smlouvou uzavřenou dne [datum] žalobkyně coby nájemce dala žalované do podnájmu byt č. 14 v domě na adrese [adresa žalované a žalobkyně]. Oprávnění žalobkyně k uzavření smlouvy o podnájmu vyplývá ze smlouvy uzavřené mezi Bytovým družstvem a žalobkyní dne [datum], kterou se Bytové družstvo zavázalo coby pronajímatel poskytnout žalobkyni coby nájemci k dočasnému užívání shora specifikovaný byt. Jedná se tedy o nájemní smlouvu ve smyslu § 2201 o. z., konkrétně o nájmu bytu (§ 2235 o. z. a násl.). Bytové družstvo udělilo žalobkyni souhlas s podnájmem předmětného bytu žalované v souladu s § 2275 o. z. Podnájemní smlouva mezi žalobkyní a žalovanou byla uzavřena na dobu určitou, přičemž podnájemní vztah v souladu s dodatkem č. 4 k předmětné smlouvě zanikl uplynutím doby dne [datum]. Žalovaná však nesplnila svou povinnost podle § 2292 o. z. a byt žalobkyni neodevzdala, což žalovaná ani nesporovala.

22. Pro úplnost soud dodává, že podnájem vzniká smlouvou mezi nájemcem a podnájemcem, přičemž zákon nestanoví obligatorně její písemnou formu; může být tedy uzavřena i ústně, příp. konkludentně (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 2002, sp. zn. [spisová značka]). Zákon na smlouvu o podnájmu klade obecně nižší nároky. Je rovněž potřeba si uvědomit, že podnájemce bytu není zákonem chráněn tak jako nájemce, neboť podnájem (narozdíl od nájmu) neslouží primárně k uspokojování bytových potřeb. Na ukončení podnájmu tedy nejsou kladeny tak striktní podmínky a lze jej například vypovědět i bez udání důvodů, nebude-li mezi stranami sjednán opak. Lze také dodat, že ustálená soudní praxe dospěla k závěru, že v případě podnájmu se může vyklizení osob bydlících v bytě bez právního důvodu zásadně domáhat nájemce bytu a pronajímatel pak nemá aktivní věcnou legitimaci k podání žaloby na vyklizení bytu těmito osobami (srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka], [spisová značka], [spisová značka]).

23. Žalovaná v řízení nesporovala, že byla mezi stranami uzavřena předmětná smlouva o podnájmu, ani že na základě dodatku č. 4 měl podnájem skončit ke dni [datum]. Uvádí však, že má zájem i nadále v bytě bydlet a že hradí nájemné. Namítá tedy, že kroky směřující k vyklizení bytu, zejména výzva k vyklizení bytu, jsou v rozporu s dobrými mravy a že výzva jako taková je z toho důvodu neplatná, a proto i nadále trvá její užívací právo k bytu, neboť podle § 2230 o. z. platí, že smlouva byla znovu sjednána za původně ujednaných podmínek. V projednávaném případě se ovšem jedná o smlouvu o podnájmu bytu, a proto by bylo možné hypoteticky uvažovat o přiměřené aplikaci shora citovaného ust. § 2285 o. z., které upravuje automatické prodlužování smlouvy o nájmu bytu. Toto ustanovení se však uplatní pouze v případě, že si strany neujednají něco jiného. Žalobkyně a žalovaná si ovšem v podnájemní smlouvě upravily svůj vlastní mechanismus prodlužování podnájemního vztahu. Konkrétně se jedná o čl. IV. podnájemní smlouvy, dle kterého lze podnájemní vztah účastníků prodloužit pouze oboustranně odsouhlaseným písemným dodatkem k podnájemní smlouvě, přičemž nájemce není povinen dobu podnájmu prodloužit. Smlouva dokonce obsahuje doložku, dle které může žalobkyně jakožto nájemce požadovat navýšení podnájemného o inflaci. Žalovaná svým podpisem vyjádřila s těmito smluvními podmínkami svůj souhlas. Žalovaná proto nemůže žalobkyni vyčítat, že další prodloužení smlouvy podmiňovala zvýšením podnájemného, ani že nakonec nebyl dodatek ke smlouvě uzavřen. Podnájemní vztah tedy dle čl. IV. odst. 1 podnájemní smlouvy ze dne [datum] ve znění dodatku č. 4 ze dne [datum] skončil uplynutím doby dne [datum].

24. K ukončení, příp. neprodloužení podnájemního vztahu mezi účastníky tedy již nebylo potřeba žádné další výzvy, a proto je v řízení nadbytečné zkoumat a prokazovat, zda výzva k vyklizení bytu byla v rozporu s dobrými mravy či nikoli. Soud však pro úplnost dodává, že dle jeho názoru tato výzva v rozporu s dobrými mravy nebyla a ani být nemohla. Občanský zákoník je založen mj. na zásadě autonomie vůle a pacta sunt servanda. Jinými slovy žádné osobě nelze vnutit uzavření žádné smlouvy, pokud ona sama nechce, ledaže by pro ni takový smluvní přímus vyplýval přímo ze zákona. Taková povinnost však účastníky řízení nestíhá. Žalobkyně a žalovaná uzavřely podnájemní smlouvu, která byla ukončena uplynutím doby dne [datum], a žádnou ze stran nelze proti její vůli nutit k jejímu prodloužení. Z toho důvodu nemůže být v rozporu s dobrými mravy výzva k vyklizení bytu, která by za určitých okolností (nikoli v projednávané věci) byla potřeba k neprodloužení podnájemního vztahu. Naopak vynucené setrvání ve smluvním vztahu by v rozporu s dobrými mravy jistě bylo. Je přitom nerozhodné, jak dlouho podnájemní vztah trval, zda od [datum], nebo již 13 let, jak tvrdí žalovaná. Pokud totiž dovedeme argumentaci žalované o rozporu s dobrými mravy ad absurdum, nebylo by možné smluvní vztah ukončit již nikdy. Pro projednávanou věc je relevantní právě pouze podnájemní smlouva ze dne [datum] ve znění dodatků, podle které se vztah aktuálně řídí. Skutečnost, jak dlouho trval vztah předtím, je pro věc nerozhodná, a proto není potřeba ji prokazovat. Dále jestliže by bylo možné považovat jakoukoli výzvu k vyklizení bytu v případě podnájmu v rozporu s dobrými mravy, byl by ohrožen samotný nájemní vztah, neboť pronajímatel by nemusel prodloužit svůj souhlas s podnájmem a nájemce by nezískáním tohoto souhlasu hrubě porušil své povinnosti (srov. § 2276 o. z.) a vystavil by se nebezpečí výpovědi z nájmu bytu. Takový výklad nelze vůbec připustit. Pro úplnost soud odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2018, [spisová značka], ve kterém bylo dovozeno, že„ je-li proti nájemci pronajímatelem vedeno řízení o vyklizení bytu ke dni, kdy měl nájem uplynutím doby skončit, k obnovení nájmu podle § [číslo] ObčZ nedojde, i když nájem skončil až po podání a doručení žaloby a (další) výzva podle § 2285 ObčZ nebyla podána. Bylo by totiž přepjatým formalismem trvat na další výzvě k opuštění bytu za stavu, kdy pronajímatel není pasivní a podanou žalobou na vyklizení bytu (byť předčasnou) dal nepochybně najevo, že další nájem strpět nehodlá.“ V daném případě šlo o poněkud odlišnou situaci než v projednávané věci, avšak z uvedeného jasně vyplývá, že pokud pronajímatel (v projednávané věci nájemce) dá jasně najevo, že o další trvání smluvního vztahu nemá zájem, končí nájemní vztah (v projednávané věci podnájemní vztah) uplynutím sjednané doby.

25. Vzhledem k tomu, že žalovaná po skončení podnájmu bytu uplynutím doby nesplnila svou povinnost, nevyklidila předmětný byt a neodevzdala jej žalobkyni, soud žalobě jako zcela důvodné vyhověl a uložil žalované povinnost byt vyklidit ve výroku tohoto rozsudku.

26. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 13 712 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za každý ze čtyř úkonů (příprava a převzetí zastoupení, zaslání předžalobní výzvy, sepis žaloby, účast na jednání dne 2. 5. 2023) uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 7 200 Kč ve výši 1 512 Kč O povinnosti žalované zaplatit tuto náhradu k rukám zástupce žalobkyně bylo rozhodnuto podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

27. O patnáctidenní lhůtě ke splnění povinnosti vyklidit byt a o třídenní lhůtě ke splnění povinnosti zaplatit náhradu nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 160 odst. 1 o. s. ř.