29 C 125/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl samosoudkyní Mgr. Markétou Vodákovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného 3. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného , země všichni zastoupeni advokátkou titul jméno příjmení , ČAK číslo se sídlem adresa o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu

I. Žaloba s tím, aby soud určil, že výpověď z nájmu nebytového prostoru o velikosti 40 m2 k dispozici 2+kk, který se nachází na adrese [adresa žalobkyně, svědkyně a svědkyně], v přízemí budovy [adresa] a to ze dne 10. 3. 2022, je neplatná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným 1, 2, 3 na náhradu nákladů částku ve výši 16.940 Kč, a to tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaných.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu nebytového prostoru o velikosti 40 m2 (2+kk) v domě [adresa] postaveném na pozemku parc. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce] v ulici [ulice a číslo], [obec a číslo] – [část obce] (dále jen„ nebytový prostor“), která byla žalobkyni doručená dne 10. 3. 2022. Žalovaní jsou podílovými spoluvlastníky domu, v němž se nebytový prostor nachází a dne [datum] s žalobkyní uzavřeli nájemní smlouvu na dobu neurčitou, na jejímž základě se žalobkyně stala nájemnicí předmětného nebytového prostoru. Žalobkyně dále uvedla, že dopisem ze dne 1. 7. 2021 jí byla dána první výpověď z nájmu nebytového prostoru, a to z důvodu ukončení její činnosti jako OSVČ a porušení povinností vyplývajících z neodstranění závad, kdy další odstranění závad v nebytovém prostoru neumožnila ani pronajímateli. Proti této výpovědi se žalobkyně ve svém vyjádření ze dne 25. 8. 2021 bránila s tím, že nebyl naplněn žádný z výpovědních důvodů podle § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“). Na to byla žalobkyni ze strany pronajímatelů doručena v pořadí druhá výpověď ze dne 14. 9. 2021, a to bez uvedení důvodu s odkazem na čl. III odst. 2 písm. a) smlouvy o nájmu nebytového prostoru. Spolu s výpovědí žalobkyně obdržela i vyjádření žalovaných, že nájemní smlouva byla uzavřena jako smlouva o nájmu nebytových prostor. To žalobkyně rozporovala ve svém vyjádření ze dne 2. 11. 2021 s odůvodněním, že i tato výpověď je neplatná, neboť ačkoliv je ve smlouvě uvedeno, že účelem nájmu je podnikání, z dalšího obsahu smlouvy, faktického užívání nebytového prostoru a z chování stran je zřejmé, že nájemní smlouva byla uzavřena za účelem uspokojení bytových potřeb žalobkyně. Skutečnost, že nebytový prostor není zkolaudovaný jako bytová jednotka přitom žalobkyni nemůže být k tíži. Následně žalobkyně obdržela třetí výpověď ze dne 24. 1. 2022, kterou žalovaní podali prostřednictvím své právní zástupkyně. Důvodem této výpovědi byla bytová potřeba [celé jméno svědkyně], [datum narození], vnučky žalovaného, pana [celé jméno žalovaného]. I tuto výpověď ovšem žalobkyně označila za neplatnou s odůvodněním, že neobsahuje zákonem požadované náležitosti tj. poučení nájemce ve smyslu § 2286 odst. 2 o. z. Na to žalovaní reagovali zasláním v pořadí čtvrté výpovědi ze dne 10. 3. 2022, která byla stejně jako třetí odůvodněna bytovou potřebou vnučky žalovaného [celé jméno svědkyně], ale již obsahovala i předmětné poučení ve smyslu § 2286 odst. 2 o. z. V reakci na čtvrtou výpověď zaslala žalobkyně žalovaným námitky, jejichž součástí byla i předžalobní výzva. Na to žalovaní již nereagovali. Žalobkyně díky jednání žalovaných, které považuje za šikanózní, žije ve značné nejistotě, neboť nemá zaručené, že bude moci uspokojovat svoji základní životní potřebu i nadále. Je přitom přesvědčena, že výpověď ze dne 10. 3. 2022 je neoprávněná s tím, že v ní uvedený výpovědní důvod je účelový s cílem za každou cenu nájemní vztah ukončit.

2. Žalovaní ve svém vyjádření ve věci samé potvrdili, že mezi nimi a žalobkyní byl skutečně uzavřen nájemní vztah na dobu neurčitou založený smlouvou ze dne [datum]. Nesporovali ani skutečnost, že dne 24. 1. 2022 žalobkyni zaslali prostřednictvím své právní zástupkyně výpověď z nájemní smlouvy podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z., konkrétně z důvodu bytových potřeb [celé jméno svědkyně], [datum narození], která je jakožto vnučka jednoho z žalovaných, pana [celé jméno žalovaného], jeho příbuznou v linii přímé. Nedopatřením však došlo k vypuštění odstavce obsahující zákonné poučení podle § 2286 o. z., a z toho důvodu žalovaní zaslali dne 10. 3. 2022 žalobkyni novou výpověď, která již zákonné poučení obsahovala. Co se týče výpovědního důvodu, ten byl zcela totožný s tím, který byl uveden ve výpovědi předcházející. Žalovaní se přitom domnívají, že tato výpověď ze dne 10. 3. 2022 obsahuje všechny zákonné náležitosti a je tedy platná. Vnučka žalovaného [celé jméno svědkyně], totiž nemá jinou možnost, jak uspokojit svou bytovou potřebu, neboť je studentkou bez vlastního bydlení. Popřeli přitom, že by s žalobkyní jednali šikanózním způsobem či se ji pokusili jakkoli zkrátit na jejích právech, kdy naopak poukázali na tříměsíční výpovědí dobu, která je u výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. ze zákona stanovena, s ohledem na což má žalobkyně dostatečně dlouhou dobu své bytové potřeby vyřešit. Sama žalobkyně přitom opakovaně nerespektovala pokyny žalovaných a neplnila své povinnosti, když např. neuhradila nedoplatek za služby za rok 2021, zastavěla prostor dvorku věcmi, ačkoli byla opakovaně vyzývána k nápravě v podobě jeho vyklizení či odmítala poskytnout součinnost k opravě závad v nebytovém prostoru. Žalovaní tak mají mj. za to, že byl dán rovněž výpovědní důvod podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., neboť žalobkyně hrubě porušila své povinnosti vyplývající z uzavřeného nájemního vztahu.

3. V replice na vyjádření žalovaných žalobkyně uvedla, že bytová potřeba slečny [celé jméno svědkyně], vnučky žalovaného byla zmíněna až v pořadí třetí výpovědi z nájmu poté, co si žalovaní vzali právní zástupkyni, tudíž má nyní pochybnosti, zda bytová potřeba vnučky žalovaného skutečně existuje. Nadto se v bytovém domě, kde se nachází i předmětný nebytový prostor, od 24. 1. 2022 uvolnil nejméně jeden byt, který mohla slečna [celé jméno svědkyně] pro uspokojení své bytové potřeby využít. Z těchto důvodů žalobkyně považuje výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. za účelový.

4. Mezi účastníky je nesporné, že žalovaní jsou spoluvlastníky domu [adresa] na adrese [ulice a číslo], [obec a číslo] a že žalobkyně užívala nebytový prostor v přízemí uvedeného domu na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] ke svému bydlení (nikoli podnikání). Nesporný byl i počet zaslaných výpovědí z nájmu a jejich zdůvodnění. Předmětem tohoto řízení je však až čtvrtá výpověď ze dne 10.3.2022 odůvodněná potřebou nebytové prostoru pro vnučku 2.žalovaného [celé jméno svědkyně].

5. Z výslechu svědkyně [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že je jí 23 let, studuje druhý ročník magisterského studia, přičemž její školní práce jsou prostorově náročné. Žije se svou matkou [celé jméno svědkyně] v bytě 3+kk, kde má svůj pokoj, nebo jezdí k otci, který má byt o velikosti 2+kk. Žádným nemovitým majetkem nedisponuje. [celé jméno svědkyně] by se ráda osamostatnila také z důvodu, že má přítele, s nímž by ráda začala žít. Přítel totiž také dosud bydlí u rodičů. O možnosti bydlení se [celé jméno svědkyně] bavila se svým dědečkem tj. 2.žalovaným [celé jméno žalovaného] již delší dobu zhruba od roku 2022 (v době psaní bakalářské práce), přičemž jí nabídl konkrétní byt, resp. nebytový prostor, který je předmětem tohoto sporu, jelikož všechny ostatní byty byly obsazené. O tom, že by se v domě dědečka uvolnil nějaký jiný byt, neví. Na začátek by chtěla pouze nějaký malý byt, aby to zvládla s přítelem i finančně.

6. Z výslechu svědkyně [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že je matkou [celé jméno svědkyně] a dcerou 2.žalovaného. Žije v bytě 3+kk se svým přítelem a dcerou, která studuje na ČVUT produktový design. Dcera má svůj pokoj, ale jelikož má přítele a prostorově náročné studium, ráda by se osamostatnila, protože už jí je 23 let. Vzhledem k tomu, že otec svědkyně [celé jméno svědkyně] má na Letné se svými příbuznými celý dům, neuvažovali o bydlení v komerčním nájmu. Navíc by během studií dcera [jméno] žádný byt finančně neutáhla. Konkrétní byt nabídl její dceři 2.žalovaný, protože ona nechtěla nic velkého. Přízemní byt by dceři vyhovoval, protože by tam mohla mít i ateliér. O tom, že by se po zahájení sporu v domě uvolnil nějaký byt, svědkyně neví. Ona sama vlastní pouze chatu, která však není určená k bydlení.

7. Z potvrzení o studiu na ČVUT ze dne 17.9.2022 soud zjistil, že [celé jméno svědkyně] prezenčně studuje v magisterském studijním programu design.

8. Z rodného listu [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že je dcerou [celé jméno svědkyně] a [jméno] [jméno].

9. Z rodného listu [celé jméno svědkyně] soud zjistil, že je dcerou [celé jméno žalovaného] a [jméno] [příjmení].

10. Na základě nesporných tvrzení účastníků a provedených svědeckých výpovědí soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: Žalovaní jsou spoluvlastníky domu [adresa], postaveném na pozemku parc. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce] v ulici [ulice], [obec a číslo] – [část obce], v němž se v přízemí nachází nebytový prostor o velikosti 40m2 (2+kk). Mezi žalobkyní a žalovanými byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu uvedeného nebytového prostoru na dobu neurčitou. Dne 14. 9. 2021 byla žalobkyni zaslána první výpověď z nájmu z nebytového prostoru a dne 1. 7. 2021 druhá výpověď, proti kterým žalobkyně brojila námitkami. Načež prostřednictvím právní zástupkyně žalovaných byla žalobkyni dne 24. 1. 2022 zaslána třetí výpověď a následně dne 10. 3. 2022 čtvrtá výpověď z nájemní smlouvy, přičemž poslední dvě výpovědi obsahovaly stejný výpovědní důvod podle § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. – tedy bytovou potřebu přímé příbuzné jednoho z pronajímatelů. Touto příbuznou je osoba v linii přímé-vnučka 2.žalovaného [celé jméno žalovaného], [celé jméno svědkyně], [datum narození], která nemá žádnou vlastní nemovitost, studuje v magisterském programu design na ČVUT, v rámci kterého vytváří prostorově náročné projekty, má přítele a chtěla by začít žít samostatný život. Na začátek by svědkyně [celé jméno svědkyně] chtěla začít bydlet v menším bytě, přičemž přízemní byt by jí vyhovoval i proto, že by v něm mohla mít ateliér. Nesporná je i skutečnost, že žaloba na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu ze dne 10.3.2022 byla podána včas.

11. Podle § 2201 o. z.:„ Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.“ 12. Podle § 2286 odst. 1 o. z.:„ Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle druhého odstavce vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.“ 13. Podle § 2288 odst. 1 písm. b) o. z.:„ Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, potřebuje-li pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.“ 14. Podle ust. § 2 odst. 3 o.z.:„ Výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění.“ 15. Soud posoudil zjištěný skutkový stav po právní stránce s odkazem na shora uvedená ustanovení občanského zákoníku a dospěl k závěru, že mezi žalobkyní a žalovanými vznikl nájemní vztah na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], což bylo mezi stranami nesporné. Žalobkyně užívala nebytový prostor k bydlení. Žalobkyně obdržela od žalovaných několik výpovědí z nájmu nebytového prostoru, přičemž předmětem řízení se stala výpověď až ze dne 10. 3. 2022. Důvodem výpovědi byla tvrzená skutečnost, že žalovaní potřebují předmětný nebytový prostor pro svou příbuznou, konkrétně vnučku pana [celé jméno žalovaného] [celé jméno svědkyně]. Výpověď z nájmu byla učiněna v souladu se zákonem, kdy splňuje všechny zákonné předpoklady a podmínky uvedené v ustanovení § 2288 odst. 2 písm. b) o. z. V řízení bylo totiž prokázáno, že vnučka žalovaného [celé jméno žalovaného], [celé jméno svědkyně] je jeho příbuznou v přímé linii a nemá k dispozici vlastní byt či jinou nemovitost, kde by mohla bydlet. S ohledem na skutečnost, že je jí 23 let, je zcela pochopitelné, že se chce osamostatnit, přičemž je zřejmé, že její výdělečné možnosti jakožto studentky jsou omezené. I podle ustálené soudní praxe platí, že bytová potřeba osob, v jejichž prospěch může pronajímatel nájem vypovědět, je bez dalšího dána všude tam, kde tyto osoby nemají vlastní byt, o čemž v daném případě není pochyb.

16. K argumentu žalobkyně, že žalovaným se v domě po podání čtvrté výpovědi uvolnil jiný byt, kterým mohli bytovou potřebu vnučky žalovaného uspokojit, je na místě citovat rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka], kdy„ Z hlediska naplnění výpovědního důvodu není relevantní, zda pronajímatel disponuje jiným právně volným bytem, do kterého by se příbuzný mohl nastěhovat. Tato skutečnost by však mohla mít význam při posouzení souladu výpovědi s dobrými mravy“. Soud toto učinil, když v souladu s právní úpravou účinnou od 1. 1. 2014 posoudil otázku souladu výpovědi žalovaných z nájmu s dobrými mravy, ovšem v daném případě žádný rozpor neshledal. Přitom skutečně pečlivě posuzoval všechny aspekty, které byly shora uvedeny, včetně toho, že žalobkyni byly před spornou výpovědí ze strany žalovaných zaslány celkem 2 výpovědi z nájmu, které obsahovaly 2 různé důvody a že až třetí resp. čtvrtá výpověď obsahovala důvod, který je předmětem přezkumu soudu. Snaha pronajímatele ukončit s konkrétním nájemcem nájemní vztah však sama o sobě v rozporu s dobrými mravy není, neboť by se muselo jednat o šikanózní jednání, která však v daném případě soud nezjistil. Soud považuje za zcela legitimní, že kritériem pro rozhodnutí pronajímatele, který byt si pro svého příbuzného vybere a kterému konkrétnímu nájemci dá výpověď v případě výpovědi podle ust. § 2288 odst. 1 písm. b) o. z., je i kvalita vztahů mezi ním a nájemcem. V souladu se shora uvedenou judikaturou je také nerozhodné, zda-li v domě žalovaných byly v době podání výpovědi či po ní jiné volné byty.

17. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že výpověď z nájmu podaná žalovanými žalobkyni dne 10. 3. 2022 je platná, neboť žalovaní postupovali v souladu s ust. § § 2288 odst. 1 písm. b) o. z., když oprávněně vypověděli nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovanými založený smlouvu o nájmu ze dne [datum], neboť jeden ze spoluvlastníků potřebuje nebytový prostor, který užívá žalobkyně, pro uspokojení bytové potřeby své vnučky [celé jméno svědkyně], která žádnou nemovitost nevlastní, studuje a je ve věku, ve kterém je její touha se osamostatnit pochopitelná. V daném případě nedošlo ani k porušení dobrých mravů. S ohledem na shora proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozhodnutí.

18. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o.s.ř.”) tak, že přiznal žalovaným, kteří byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 16.940 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 a § 9 odst. 3 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a.t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a.t. (příprava a převzetí, vyjádření ve věci samé, 2x účast u ústního jednání nepřesahující dvě hodiny, vyjádření ze dne 13.7.2023), včetně 5 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 3 a.t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 %.