29 C 19/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl soudkyní Mgr. Markétou Vodákovou v právní věci žalobce: právnická osoba , IČO , se sídlem: adresa žalobkyně , právně zast. údaje o zástupci proti žalovaným: 1) celé jméno žalované , datum narození , bytem: adresa žalovaného a žalované , 2) celé jméno žalovaného , datum narození , bytem: adresa žalovaného a žalované , oba právně zast. Mgr. jméno příjmení , advokátem právnická osoba , IČO , se sídlem: adresa , o vyklizení bytu,

I. Žalovaný [číslo] žalovaný [číslo] jsou povinni společně a nerozdílně vyklidit bytovou jednotku [číslo] tj. byt [číslo] ve 2. nadzemním podlaží na adrese [ulice a číslo] na [obec a číslo], byt o velikosti 82 m2 sestávající z kuchyně, tří pokojů, komory, koupelny, chodby, WC, nacházející se v budově [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Bubeneč, obec Praha a to ve lhůtě 15ti dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný [číslo] žalovaný [číslo] jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 20.246 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal vyklizení bytu uvedeného ve výroku tohoto rozsudku z následujících důvodů. Mezi žalobcem a 1. a 2. žalovaným (dále jen žalovaní) byla dne 2.6.2015 uzavřena smlouva o nájmu bytu, na základě které žalobce jako pronajímatel přenechal žalovaným jako společným nájemcům do užívání bytovou jednotku [číslo] v budově [adresa] v k.ú. [část obce] v obci [obec] na adrese [ulice a číslo] na [obec a číslo]. Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1.7.2015 do 31.7.2019. K nájemní smlouvě byly sepisovány dodatky, které byly psány rukopisně na vyhotovení původní nájemní smlouvy. Dodatek [číslo] ze dne 17.2.2018 měnil výši nájemného a záloh na služby s účinností od února 2018. Dodatkem [číslo] byla zvýšena částka nájemného od srpna roku 2018 a došlo k prvnímu prodloužení doby nájmu do 31.7.2020. Následně byl dne 18.12.2019 sepsán dodatek [číslo] který řešil pouze změnu výše záloh za služby. Dne 15.6.2020 byl na samostatné listině uzavřen dodatek [číslo] kterým bylo dohodnuto prodloužení doby nájmu do 1.5.2021 a nově bylo dohodnuto, že žalovaní nejsou povinni byt nově vymalovat a vyklízet ve smyslu původního ujednání čl. VI nájemní smlouvy. Dopisem právního zástupce žalobce ze dne 26.1.2021 byli žalovaní upozorněni, že jejich nájem byl uzavřen na dobu určitou a to do dne 1.5.2021 a byla jim také nabídnuta možnost dřívějšího ukončení nájmu v případě jejich zájmu. V dalším dopise ze dne 24.3.2021 byli žalovaní právním zástupcem žalobce opětovně upozorněni na zánik jejich nájmu a vyzváni, aby byt žalobci předali dne 1.5.2021 v 10:00 hodin. Na tyto dopisy právního zástupce žalobce k řádnému vyklizení a předání bytu však žalovaní nijak nereagovali. Dne 22.4.2021 proběhlo osobní jednání mezi jednatelem žalobce [jméno] [příjmení] a žalovanými, kdy žalovaní sdělili, že byt vůbec nehodlají dobrovolně opustit. I přesto se však dne 1.5.2021 žalobce za účasti správce domu a dvou přizvaných svědků dostavil k převzetí bytu, aby umožnil žalovaným splnit jejich povinnost při skončení nájmu byt odevzdat. Žalovaní toho dne ústně sdělili, že byt předávat nebudou a budou v něm i nadále bydlet. Tuto skutečnost potvrzuje předávací protokol ze dne 1.5.2021 s podpisy svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Žalovaní tento protokol odmítli podepsat. Jelikož žalovaní řádně nesplnili svoje povinnosti vyplývající z ukončení nájemní smlouvy a byt žalobci neodevzdali, požadoval žalobce byt vyklidit žalobou.

2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili a byt odmítli vyklidit z následujících důvodů. Žalovaní předně poukazovali na skutečnost, že podstatou sporu je komunitní způsob života nájemníků domu a snaha majitele nemovitosti sousedským vztahům zabránit a vzniklou komunitu rozdělit. Tato snaha žalobce se projevuje bezdůvodnými výzvami některým nájemníkům k vystěhování, ačkoliv tito nájemci bydlí v pronajatých bytech víc jak 10 let a řádně hradí nájemné a neporušují své povinnosti a výzvou všem nájemníkům, aby přestali užívat uzavřené prostory domu, které jsou, a vždycky byly, přirozenou a nedílnou součástí obydlí, zejména uzavřený dvůr respektive přilehlou ohrazenou zahradu. Komunita nájemníků vznikla v domě přirozeně ve prospěch dětí, kterých v domě žije celkem 20. Komunitní způsob života znamená, že nájemci domu se vzájemně dobře znají, dobře spolu vycházejí a poskytují si drobnou sousedskou výpomoc například hlídání dětí, půjčování věcí, drobné opravy v domácnosti, společné nákupy a organizují společně i volný čas dětí v domě, kdy pořádají oslavy narozenin, společně slaví vánoce, velikonoce a organizují i sportovní dny a volnočasové aktivity. Tento způsob fungování přináší všem obyvatelům domu kvalitnější způsob života a dobré sociální vztahy a zázemí a aktivní způsob trávení volného času. Majitel domu však zjevně se způsobem života nájemníků má problém. Dvůr byl vždy přirozenou součástí domu, kdysi to byla travnatá zahrada s grilem. Před několika lety byla však zalita betonem. Jelikož majitel domu pan [příjmení] ([jméno] [anonymizována dvě slova]) je etnolog, který ve svých článcích a veřejných vystoupeních apeluje na návrat k přirozenosti, ochranu komunit, upozorňuje na úskalí sobeckosti, materialismu a individualismu západní společnosti, mysleli žalovaní, že jejich komunitu bude milovat a podporovat, což se nestalo. Navíc pronajímatel neplní řadu svých povinností, například neprovádí revize plynu a elektřiny v řadě bytů, neexistuje požární ochrana v domě, není přijatelně zajištěna úroveň hluku ze dvou hospod, které mají v domě pronajaté prostory, existují nesrovnalosti v nájemních smlouvách, absentuje vyúčtování služeb, byty chátrají, uniká energie a vypadávají okna z rámů. Majitel domu postupně bránil společnému komunitnímu životu drobnými nepříjemnostmi, například odpojil přívod elektřiny na dvůr, odpojil přívod vody, uzamkl toalety a technické místnosti. Snahou majitele domu je cílená, neoprávněná a bezdůvodná snaha rozbití sousedských vztahů a komunity. Žalovaní namítali, že někteří nájemci domu postupně dostávali bezdůvodné ukončení nájemních smluv, byť byly s pronajímatelem dohody na dlouhodobé nájmy, což se týká asi pěti rodin v domě v krátké době. Žalovaní tvrdili, že některé dohody s pronajímatelem jsou neplatné či byly uzavřeny pro nájemce na straně spotřebitele za zjevně nevýhodných podmínek, přičemž i pro rozpor s dobrými mravy jsou neplatné a byt je tak v nájmu na dobu neurčitou. Žalovaní dále upozorňovali na to, že čím více se komunita v domě utužovala a semkla se, tím více se zhoršovaly vztahy s majitelem nemovitosti. Nájemci totiž společně byli schopni více řešit některá témata, která se pro majitele domu zdála ohrožující, například jeho povinnosti ve vztahu k nemovitosti a plnění povinností vyplývající z nájemních smluv. Žalovaní také uváděli, že sami mají ve vztahu k žalobci pohledávku v celkové výši 1.628.850Kč, neboť mu poskytovali různé služby a práce, které se týkaly správy domu, za něž žalobce uhradil pouze zlomek ceny.

3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce], obec hlavní město Praha soud zjistil, že žalobce je vlastníkem bytové jednotky [číslo] v domě [adresa], který je součástí parcely parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obec Praha. Ze smlouvy o nájmu bytu uzavřené dne 2.6.2015 mezi žalobcem a žalovanými soud zjistil, že předmětem nájmu byl byt [číslo] ve druhém nadzemním podlaží domu [adresa] na adrese [adresa]. Z dodatku [číslo] k nájemní smlouvě soud zjistil, že dohodou stran došlo ke zvýšení nájmu od února 2018 a současně se zvýšila záloha na vodné. Z dodatku [číslo] ze dne 10.6.2019 soud zjistil, že se strany dohodly na zvýšení nájemného od srpna 2019 a rovněž nájem bytu se prodloužil o další rok tj. do 31.7.2020. Z dodatku [číslo] ze dne 18.12.2019 soud zjistil, že došlo k úpravě plateb za užívání bytu. Z dodatku [číslo] ze dne 15.6.2020 soud zjistil, že nájemní smlouva byla prodloužena do 1.5.2021. Součástí tohoto dodatku je i ujednání o tom, že byt bude předán k tomuto datu a bude zcela vyklizen, přičemž to, co bude v bytě zanecháno, bude odvezeno do sběrného dvora. Současně si strany ujednaly, že byt nemusí být vymalovaný a uklizený tak, jak původně vyplývalo z nájemní smlouvy.

4. Ačkoliv žalovaní ve svém vyjádření v žalobě uváděli, že některá ustanovení smlouvy jsou neplatná či byla uzavřena za zjevně nevýhodných podmínek (a proto jsou v rozporu s dobrými mravy), toto své tvrzení nijak blíže nespecifikovali ani nedoložili. Navíc při jednání dne 3.3.2022 zástupce žalovaných uzavřenou nájemní smlouvu a všechny čtyři dodatky při provádění dokazování nijak nesporoval a potvrdil, že tyto byly ze strany žalovaných podepsány. Žalovaní tedy nijak nesporovali, že dodatkem [číslo] byl nájem bytu na dobu určitou prodloužen do 1.5.2021.

5. Z předávacího protokolu o předání bytu ze dne 1.5.2021 soud zjistil, že nedošlo k předání předmětného bytu dne 1.5.2021, což potvrdil za pronajímatele správce nemovitosti [jméno] [příjmení], ale rovněž i dva podepsaní svědci [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Žalovaní odmítli protokol podepsat.

6. Z dopisu ze dne 26.1.2021 adresovaného žalovaným soud zjistil, že zástupce žalobce již v lednu 2021 tj. 4 měsíce před ukončením nájemní smlouvy upozorňoval žalované na ukončení nájmu k 1.5.2021 a rovněž tak z dopisu ze dne 24.3.2021 adresovaného zástupcem žalobce žalovaným soud zjistil, že byli žalovaní vyzváni k předání bytu po skončení nájmu tj. dne 1.5.2021. Z podací stvrzenky ze dne 24.3.2021 pak bylo zjištěno, že předmětný dopis byl odeslán na adresu žalovaných dne 24.3.2021. Žalovaní doručení těchto dopisů nijak nesporovali.

7. Z dopisu ze dne 8.9.2021 a z podacího lístku ze dne 9.9.2021 soud zjistil, že byli žalovaní vyzváni žalobcem respektive jeho právním zástupcem k úhradě dlužné částky ve výši 31.968Kč představující dlužné nájemné za užívání bytu.

8. Podle ustanovení § 2201 o.z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

9. Podle ustanovení § 2202 o.z. odst. 1 pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci; co se dále stanoví o věci, použije se i pro nájem její části.

10. Podle ustanovení § 2204 odst. 1 o.z. neujednají-li si strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.

11. Podle ustanovení § 2237 o.z. smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnou smlouvu pro nedostatek formy 12. Podle ustanovení § 2225 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. obč. zákoníku (dále o.z.) při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila, odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

13. Podle ustanovení § 2292 věta prvá a druhá o.z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu v jeho užívání 14. Provedením dokazováním bylo zjištěno, že mezi účastníky byla dne 2.6.2015 platně uzavřena písemná nájemní smlouva, kterou byl žalovaným pronajat byt [číslo] ve 2. nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice a číslo] na [obec a číslo], a to od 1.7.2015 do 31.7.2019. Následně byl nájem bytu prodloužen dodatkem ze dne 10.6.2019 na dobu do 31.7.2020 a pak dodatkem [číslo] na dobu do 1.5.2021. V daném případě se proto jednalo o nájem na dobu určitou, který skončil prostým uplynutím doby tj. dnem 1.5.2021. Žalovaní uzavření nájemní smlouvy ani zmíněných dodatků žádným způsobem nesporovali. Pokud žalovaní požadovali nájem bytu dále prodloužit, pak k takovému prodloužení je třeba souhlasu i druhé strany tj. pronajímatele, který však v daném případě již zájem na dalším prodlužování nájemní smlouvy neměl. Ze samotné nájemní smlouvy žádné právo žalovaných na opakované prodlužování nájemní smlouvy nevyplývá. Čl. IV odst. 2 nájemní smlouvy uvádí, že prodloužení smlouvy je možné po vzájemné písemné dohodě smluvních stran formou dodatku k této smlouvě. Z uvedeného plyne, že k jakémukoliv prodlužování či změně smlouvy je potřeba písemná dohoda obou stran. Pokud jedna ze stran nemá zájem na dalším pokračování nájemní smlouvy, pak tato smlouva skončí uplynutím doby, na kterou byla sjednána.

15. K námitce žalovaných, že důvodem pro další nepokračování nájemní smlouvy ze strany pronajímatele je jeho odpor ke komunitnímu životu, který v domě nájemníci vedou, je třeba konstatovat, že je svrchované právo žalobce se rozhodnout, zda-li ve smlouvě o nájmu bytu na dobu určitou bude chtít pokračovat či nikoliv a motivace, která žalobce k jeho rozhodnutí ve smlouvě pokračovat či nikoliv vede, je zcela irelevantní. Žalovaní ve svém vyjádření k žalobě velmi obšírně rozebírali způsob komunitního života nájemníků, jejich spory s pronajímatelem o užívání dvorku, jejich výtky k nedostatku plnění povinností pronajímatele, nedostatku vyúčtování služeb a absenci revize elektřiny a plynu. K těmto všem výtkám je však třeba konstatovat, že i pokud by pronajímatel skutečně porušil povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy tak, jak žalovaní tvrdí, to znamená, že by řádně neposkytoval vyúčtování a nestaral se řádně o předmět nájmu, nemá to žádný vliv na běh doby nájmu a rozhodnutí pronajímatele nájemní smlouvu prodlužovat či nikoliv. Rovněž otázka komunitního způsobu života, na který poukazují žalovaní, je pro posouzení doby nájmu a otázky skončení nájemní smlouvy zcela nepodstatná. Soud v tomto směru nepovažoval za relevantní dokazování, které navrhli žalovaní (výslechy žalovaných a ostatních obyvatel domu, listinné důkazy-podněty správním orgánům za účelem zahájení řízení k prověření řádnosti a bezpečnosti stavby, či o přezkumu užívání prostor dle kolaudačního rozhodnutí, fotografiemi, které zobrazují nepořádek u popelnic, komunitní život na dvoře), neboť nesměřují k meritu věci a návrhy důkazů v tomto směru zamítl. Skutečnost, zdali má žalobce ve vztahu k žalovaným, jakožto bývalým nájemcům nějaké pohledávky a stejně tak, zdali žalovaní mají jakékoliv pohledávky vůči žalobci, není rovněž v této věci pro posouzení otázky platnosti a trvání nájemní smlouvy jakkoliv podstatné. Navíc je obtížně pochopitelný postup žalovaných, kdy na jedná straně tvrdí, že pronajímatel dlouhodobě neplní svoje povinnosti majitele bytu a domu, neposkytuje řádné vyúčtování služeb v domě, neprovádí revize a údajně šikanuje nájemce a na druhé straně trvají na dalším pokračování nájmu v domě u takového pronajímatele.

16. Ze shora uvedených důvodů proto soud uzavřel, že nájem bytu žalovaným skončil uplynutím doby dne 1.5.2021 a jelikož tento byt žalovaní po uplynutí sjednané doby nevyklidili a žalobci řádně nepředali, pak soudu nezbylo než žalobě v plném rozsahu vyhovět.

17. O lhůtě k plnění soud rozhodl dle § 160 odst. 1 o.s.ř. a to v zákonné patnáctidenní lhůtě. 1.žalovaná v řízení tvrdila, že je těhotná a proto soud zvažoval, zdali prodlouží lhůtu pro vyklizení bytu, avšak vzhledem k tomu, že 1.žalovaná žádné potvrzení o těhotenství a případném datu porodu ve stanovené lhůtě tak, jak ji soud vyzval dne 3.3.2022 výzvou do datové schránky i emailem zástupci žalovaných, nijak nedoložila, neshledal soud důvod pro prodloužení lhůty pro vyklizení bytu.

18. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 20.246 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů za zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) sestávající z částky 1500 Kč za každý ze sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby, replika k vyjádření žalovaných, 2x porada s klientem, a účast na jednání soudu), včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 %.