30 C 286/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl samosoudcem Mgr. Janem Koberou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 68 330 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 68 330 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z částky 61 000 Kč od 5. 12. 2019 do zaplacení ve výši 10 % ročně a spolu se zákonným úrokem z prodlení z částky 7 330 Kč od 24. 3. 2020 do zaplacení ve výši 10 % ročně, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 37 969,20 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se na žalované domáhala zaplacení částky 68 330 Kč s příslušenstvím. V podané žalobě uvedla, že v pozici nájemkyně dne [datum] uzavřela s žalovanou nájemní smlouvy, kterou se žalovaná coby pronajímatelka zavázala přenechat žalobkyni k užívání jednotku v jejím vlastnictví, vymezenou podle zákona o vlastnictví bytů, [číslo] způsob využití byt, zapsanou na listu vlastnictví [číslo], v budově [adresa], kat. území [část obce], obec Praha, ke které náleží podíl na společných částech [číslo], evidovanou u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha (dále jen„ bytová jednotka“). Nájem bytové jednotky skončil na základě dohody o skončení nájmu bytu dne [datum], ve které se žalovaná zavázala vrátit do 4. 12. 2019 žalobkyni složenou jistotu ve výši 61 000 Kč a dále přeplatek na nájemném za měsíc říjen 2019 ve výši 7 330 Kč. Žalovaná svojí povinnost finanční prostředky vrátit nesplnila a dopisem ze dne 23. 2. 2020 sama za žalobkyní uplatnila pohledávku ve výši 99 716,10 Kč. Nárok žalované představoval náhradu nákladů za opravu sanitárního řízení bytové jednotky včetně malby, jenž byla provedena v důsledku vytopení prostor nacházejících se pod bytovou jednotkou v době trvání nájmu. Žalobkyně s uplatněným nárokem žalované nesouhlasila, neboť bytová jednotka byla dle protokolu o předání bytu ze dne 4. 11. 2019 předána zpět bez závad. Žalobkyně odmítla, že by příčina zatékání vznikla nadměrným opotřebením vybavení bytové jednotky nebo nevhodným užíváním bytu. Dle jejího názoru k ní došlo v důsledku chybného stavebního řešení či opotřebením stavební součásti tohoto vybavení bytové jednotky. Za stav bytové jednotky je odpovědný pronajímatel a není povinností nájemce provádět opravy bytové jednotky na náklady nájemce. Vzhledem k tomu, že žalobkyně nárok žalované neuznala, vyzvala ji prostřednictvím svého právního zástupce předžalobní upomínkou ze dne 3. 3. 2020 k zaplacení žalované částky. Žalovaná ani tak neuhradila ničeho.

2. Žalovaná k žalobě uvedla, že nárok uplatněný žalobkyní zcela neuznává. Potvrdila, že s žalobkyní dne [datum] uzavřela k bytové jednotce nájemní smlouvu a dne [datum] dohodou o ukončení nájmu bytu tento nájem skončil, nicméně oprávněnost žalobkyně na zaplacení žalované částky neshledává. V době trvání nájmu došlo k vytopení prostor nacházejících se pod bytovou jednotkou, a to v důsledku závady v napojení sprchové vaničky s obkladem. Žalobkyně nejen, že na tuto zjevnou a dlouhodobou vadu žalovanou nikterak neupozornila, ale ani neučinila ničeho za účelem sjednání nápravy a odstranění všech příčin vytopení a jeho následků, k čemuž byla vyzvána dopisem žalované ze dne 27. 9. 2019. Opravu sanitárního zařízení včetně malby tak zajistila žalobkyně. Náklady na odstranění škod způsobených na bytové jednotce žalobkyní byly vyčísleny na částku 99 716,10 Kč, přičemž žalovaná vůči nim započetla pohledávku žalobkyně na vrácení jistoty ve výši 61 000 Kč a zbylý svůj nárok na zaplacení částky ve výši 38 716,10 Kč uplatnila u žalobkyně dopisem ze dne 23. 2. 2020. Žalovaná navrhla, aby s ohledem na jí uvedené skutečnosti, byla podaná žaloba v plném rozsahu zamítnuta.

3. Ze shodných tvrzení účastníků, která mezi nimi nebyla sporná, vzal soud za zjištěné, že spolu dne 20. 6. 2020 uzavřeni nájemní smlouvu, na základě které se žalovaná zavázala přenechat bytovou jednotku v jejím vlastnictví k užívání žalobkyni. Nájem byl ukončen ke dni 23. 10. 2019, kdy účastnici spolu uzavřeli dohodu o skončení nájmu bytu. V předmětné dohodě se žalovaná zavázala vrátit žalobkyni jistotu ve výši 61 000 Kč a přeplatek na nájemném za měsíc říjen 2019 ve výši 7 330 Kč. Dále vzal soud za zjištěné, že v době trvání nájmu došlo k vytopení prostor nacházejících se pod bytovou jednotkou, které zapříčinila závada sanitárního zařízení nacházející v bytové jednotce. Závadu nechala odstranit na své náklady žalovaná, přičemž částku 99 716,10 Kč, kterou na opravu bytové jednotky vynaložila, uplatila poníženou o jistotu ve výši 61 000 Kč vůči žalobkyni.

4. Sporným tak mezi účastníky zůstalo, zda závadu, která způsobila vytopení prostor nacházejících se pod bytovou jednotkou, způsobila žalobkyně, či je žalobkyni přičitatelná, a zda pak žalované vznikl nárok na započtení její pohledávky vůči pohledávce žalobkyně nebo jde o stav bytové jednotky, za který je odpovědná žalovaná a pak je povinna uhradit žalobkyni nárok žalobou uplatněný. Dle žalobkyně nedošlo k z její strany k žádnému porušení smluvní nebo zákonné povinnosti. Z technických zpráv vyplynulo, že se jednalo o závadu napojení odpadu nebo samotné vaničky sprchového koutu, přičemž zjevnou vadu na místě neshledal ani správce žalobkyně, ani správce žalované. Podle žalované se jednalo o vadu zjevnou, o které žalobkyně věděla a způsobila ji porušením své prevenční povinnosti nájemce, potažmo zanedbáním běžné údržby spočívající i v prohlídce a pravidelném čištění sanitárního zařízení.

5. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutečnosti:

6. Článek V. nájemní smlouvy obsahuje v bodě 3. povinnost nájemce ihned pronajímateli oznámit zjištěné poškození nebo vadu bytu, které je třeba bez prodlení odstranit. Jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení je povinen oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu. V bodě 4. se uvádí, že nájemce učiní podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další škoda. Bod 5. zavazuje nájemce užívat byt řádně, v souladu s nájemní smlouvou, a to jako řádný hospodář. Z bodu 12. vyplývá, že nájemce odpovídá pronajímateli za veškeré škody vzniklé na bytě, budově, nebo jejich vybavení v důsledku činnosti nájemce, přičemž škodou se rozumí i opotřebení jdoucí nad míru obvyklou (nájemní smlouva).

7. Protokol o předání bytové jednotky neobsahuje žádnou zmínku o závadách sanitárního zařízení v době skončení nájmu (protokol o předání a převzetí bytu).

8. Žalovaná bezprostředně po vytopení prostor pod bytovou jednotkou písemně požádala žalobkyni o neprodlené sjednání nápravy a odstranění všech příčin vytopení a všech jeho následků (dopis žalované ze dne 27. 9. 2019)

9. Závada sanitárního zařízení byla zjištěna v napojení sprchové vaničky s obkladem, kde docházelo k úniku vody při používání sprchového koutu, přičemž oprava proběhla nahrazením sprchové vaničky, sprchové zástěny a obkladu po obvodu sprchy novými díly (zpráva o zjištěné a odstraněné závadě). Příčinou závady bylo špatně namontované akrylátové napojení pod sprchovým koutem a současně i špatné napojení u dlažby. Tento druh závad bývá doprovázen vedlejšími jevy, jako je např. plíseň. Nelze určit, zda závada byla vidět na první pohled. Před zahájením oprav nebyla vidět žádná zjevná příčina (výslech svědka, pana [celé jméno svědka], který provedl opravu sanitárního zařízení a vypracoval zprávu o zjištěné a odstraněné závadě).

10. Po provedené opravě se nové problémy v prostorách pod bytovou jednotkou neobjevily (výslech svědka, pana [celé jméno svědka], který je správcem bytů nacházejících se pod bytovou jednotkou).

11. Při kontrole bytové jednotky provedené bezprostředně po vytopení prostor nacházejících se pod bytovou jednotkou nebyla vidět žádná zjevná příčina vytopení ani zjevný problém (výslech svědka, pana [jméno] [příjmení], který je zaměstnancem žalobkyně).

12. Správce žalované se mohl na místo dostavit až po měsíci, když při nahlášení závady pobýval v cizině (výslech svědka, pana [příjmení] [jméno], který je zástupcem žalované ve věcech nájmu bytové jednotky).

13. Dne 5. 3. 2020 byla žalované zaslána předžalobní upomínka s výzvou k plnění do 7 dnů (předžalobní výzva, podací lístek).

14. O pravosti a pravdivosti uvedených důkazů soud neměl pochybnosti. Ostatními provedenými důkazy nebyly prokázány žádné skutečnosti významné pro rozhodnutí. Z hlediska stavu sprchového koutu svědci shodně vypovídali, že nebylo možno odhalit žádnou zjevnou příčinu zatékání do spodního patra (svědek [celé jméno svědka], svědek [celé jméno svědka], svědek [příjmení]). Pouze svědek [příjmení] (správce žalované) uváděl, že se mu zdálo, že zatékání musí být ze sprchového koutu, ale zástupci žalobkyně tvrdili, že to je z trubek ve zdi, přičemž měl za to, že dveře sprchového koutu nedoléhaly a v rohou sprchového koutu nedoléhalo těsnění.

15. Jiné návrhy na doplnění dokazování účastníci neměli, krom návrhu na vyžádání stavební dokumentace bytu, resp. spisu stavebního úřadu, což měl soud za nadbytečné.

16. Po zhodnocení provedeného dokazování ve smyslu § 132 o.s.ř. soud učinil následující závěr o skutkovém stavu:

17. V době trvání nájemního vztahu mezi stranami sporu došlo k vytopení prostor nacházejících se pod bytovou jednotkou. Vědoma si vytopení, vyzvala žalovaná žalobkyni ke sjednání nápravy a odstranění všech příčin vytopení a všech jeho následků. Ze strany žalobkyně k odstranění příčiny do doby skončení nájmu nedošlo, neboť závada, která vytopení způsobila, nebyla zjistitelná. Existence závady sanitárního zařízení nebyla v protokolu o předání a převzetí bytu zaznamenána. Odstranění závady, které sjednala po skončení nájmu žalovaná, si vyžádalo rozsáhlou opravu spočívající ve výměně celé sprchové vaničky, sprchové zástěny a obkladu pro obvodu sprchy. Závada byla detekována až přivolaným opravářem po zásahu do sanitárního zařízení.

18. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

19. Dle § 2235 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“):„ zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.“ 20. Dle § 2255 odst. 1 o. z.:„ nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou.“ 21. Dle § 2257 odst. 1 o. z.:„ pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Podle odst. 2, nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.“ 22. Dle § 2264 odst. 1 o. z.:„ zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu.“ Podle odst. 2:„ nájemce učiní podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další škoda. Nájemce má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění vzniku další škody, ledaže poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá.“ 23. Dle § 2214 o. z.:„ nájemce oznámí pronajímateli, že věc má vadu, kterou má odstranit pronajímatel, hned poté, kdy ji zjistí nebo kdy ji při pečlivém užívání věci zjistit mohl.“ 24. Dle § 2265 odst. 1 o. z.:„ pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil.“ 25. Dle § 2267 o. z.:„ neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel.“ 26. Soud shledal, že v dané věci nebylo prokázáno, že by závadu, která zapříčinila vytopení prostor nacházejících se pod bytovou jednotkou, způsobila žalobkyně a žalované by tak vznikl nárok na započtení její pohledávky vůči pohledávce žalobkyně. Zákonná úprava nájmu bytu je tzv. relativně kogentní, což znamená, že se od ní nelze odchýlit v neprospěch nájemce, jak ostatně vyplývá z citovaného § 2235 odst. 1 o. z. Ujednání nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky je tak v souladu s uvedeným třeba vykládat v mezích zákonné úpravy. Žalovaná byla povinna udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání a žalobkyně byla povinna k tomu poskytovat součinnost, tedy oznamovat vady, k jejichž odstranění byla povinna žalovaná anebo svépomocí odstraňovat vady představující drobné opravy a poškození, které způsobila sama a za které odpovídá. K oznamovací povinnosti žalobkyně soud uvádí, že tato zanedbána nebyla, neboť žalované se nepodařilo prokázat existenci viditelných známek poškození sanitárního zařízení, které by indikovaly problém skrytý pohledu spočívající v napojení sprchové vaničky s obkladem. Žalobkyně nemohla dostát své oznamovací povinnosti, když o závadě nevěděla, přičemž je třeba podotknout, že tento defekt sanitárního zařízení nebyl zjevný na první pohled ani osobě zabývající se opravami těchto zařízení. Co se drobných oprav týče, zde soud konstatuje, že opravu ve výši 99 716,10 Kč, která se vyžádala nahrazení sprchové vaničky, sprchové zástěny a obkladu po obvodu sprchy novými díly, nelze považovat za vadu drobnou, tj. takovou, kterou by byla povinna odstranit žalobkyně. Závěrem soud podotýká, že se nelze ztotožnit ani s argumentem žalované, že žalobkyně poškození způsobila sama zanedbáním běžné údržby, neboť tou nemůže být myšlena taková údržba, které předchází odborný technický zásah, aby mohla být vůbec provedena. V daném případě rozuměno odstraněním sprchové vaničky, aby mohlo být zjištěno špatné napojení s obkladem.

27. S ohledem na shora uvedené proto soud žalovanou vyzval dle § 118a odst. 1, 3 o.s.ř., aby tvrdila rozhodné skutečnosti a označila důkazy k jejich prokázání tak, že žalobkyně porušila právní povinnost a v příčinné souvislosti byla žalované způsobena škoda, tedy mj. že chybné napojení sprchové vaničky s obkladem způsobila žalobkyně porušením svých právních povinností a v příčinné souvislosti byla žalované způsobena škoda a v jaké výši. Žalovaná po poučení setrvala na tom, že tvrdí, že škoda vznikla v důsledku zanedbání běžné údržby ze strany žalobkyně s tím, že se jednalo o vadu zjevnou a škoda vznikla v rozsahu provedené opravy. Ze shora uvedeného zjištěného skutkového stavu má však soud za to, že škoda nevznikla v důsledku zanedbání běžné údržby, přičemž se současně nejednalo o zjevný problém, který by bylo možno zjistit jinak než až právě nastalým výsledkem, tj. protékáním vody do prostor ve spodním patře, když ze zprávy instalatéra a jeho výslechu jasně vyplynulo, že závada byla shledána v napojení vaničky sprchového koutu. Zjistit takovou stavební závadu je mimo možnosti nájemce a běžné údržby.

28. S ohledem na shora uvedené soud žalobě vyhověl a přiznal žalobkyni částku 68 330 Kč. Žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni také úrok z prodlení podle § 1970 o. z. ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb., a to z částky 61 000 Kč představující pohledávku na vrácení jistoty od 5. 12. 2019, neboť v dohodě o skončení nájmu bytu se žalovaná zavázala jistotu vrátit do 4. 12. 2019, a dále z částky 7 330 Kč představující přeplatek na nájemném za měsíc říjen 2019 od 24. 3. 2020, neboť k jejímu zaplacení byla žalovaná vyzvána předžalobní upomínkou ze dne 3. 3. 2020 s poskytnutou lhůtou 7 dnů k plnění.

29. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 37 969,20 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 734 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 68 330 Kč sestávající z částky 3 860 Kč za každý z sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí, předžalobní výzva, žaloba, replika, 3 x účast u ÚJ), včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 29 120 Kč ve výši 6 115,20 Kč.