30 C 83/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl samosoudcem Mgr. Janem Koberou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované pro zaplacení 58 540 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba o zaplacení 58 540 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z částky 58 540 Kč od 26. 5. 2020 do zaplacení ve výši 10% ročně se zamítá.

II. Žalovaným se náhrada nákladů řízení nepřiznává.

1. Žalobkyně byla na základě nájemní smlouvy ze dne 22. 2. 2012 a dodatků k této nájemní smlouvě ([číslo]) nájemkyní bytu žalovaných [číslo] v domě [adresa], k. ú. [část obce], na ulici [ulice a číslo], [obec a číslo], a to v době od 1. 3. 2012 do 28. 2. 2018, kdy nájem bytu skončil uplynutím doby podle posledního dodatku ke smlouvě [číslo] ze dne 28. 2. 2017. V čl. II odst. 2 nájemní smlouvy byla, vedle nájemného ve výši 8.000 Kč, formou záloh sjednána rovněž úhrada služeb spojených s užíváním bytu v celkové výši 2.500 Kč měsíčně, jež žalobkyně společně s nájemným po celou dobu trvání nájmu hradila žalovaným. Žalovaní byli podle čl. II odst. 6 nájemní smlouvy jako pronajímatelé povinni vyúčtovávat žalobkyni jako nájemkyni skutečnou výši nákladů spojených s užíváním bytu a záloh placených spolu s nájemným za jednotlivé služby, a to 1 x ročně v předepsaných nebo dohodnutých lhůtách. Jelikož nebylo sjednáno jinak, vyúčtování služeb byli žalovaní ve smyslu ust. § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. povinni doručovat žalobkyni vždy nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, tedy každoročně do 30. dubna. S ohledem na skutečnost, že žalovaní tuto povinnost po dobu trvání nájmu neplnili, domáhala se žalobkyně předložení vyúčtování záloh za služby za celou dobu trvání nájmu, tj. za období od 1. 3. 2012 do 28. 2. 2018, ze strany žalovaných soudně. Výše uvedená povinnost byla žalovaným uložena rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 7 ze dne 28. 5. 2019, č. j. 12 C Vzhledem k tomu, že žalovaní žalobkyni vyúčtování záloh za služby nepředložili ani přes skutečnost, že jim tuto povinnost ukládal pravomocný a vykonatelný rozsudek soudu, domáhala se žalobkyně splnění této povinnosti v rámci exekučního řízení vedeného Exekutorským úřadem Znojmo, soudním exekutorem Mgr. [jméno] [jméno], pod sp. zn. 133 EX 599/19. V rámci tohoto exekučního řízení obdržela následně žalobkyně podklady, ze kterých bylo možné zjistit výši nákladů na jednotlivé služby, které jí byly poskytovány společně s užíváním bytu, za celou dobu trvání nájmu. Pro úplnost je nutno dodat, že žalobkyně v uvedeném exekučním řízení získala vyúčtování, která provádělo Společenství vlastníků jednotek vůči vlastníkům jednotlivých bytů v předmětném domě. Nejedná se tedy podle žalobkyně o vyúčtování, které musí pronajímatel ve smyslu ustanovení § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. předkládat nájemci. Tato povinnost tedy ze strany žalovaných jako pronajímatelů ve vztahu k žalobkyni jako nájemkyni není dosud podle žalobkyně splněna. Se znalostí informací o nákladech na služby spojené s užíváním bytu v jednotlivých letech trvání nájmu, získaných v rámci výše uvedeného exekučního řízení (skutečných nákladů na služby) a se znalostí výše záloh, které po celou dobu trvání nájmu žalobkyně hradila ve stejné výši (2.500 Kč měsíčně), však byla žalobkyně schopna provést vlastní vyúčtování zaplacených záloh za tyto služby, jež přikládáme přílohou této žaloby (prostý rozdíl celkových nákladů a součtu zaplacených záloha). Z tohoto vyúčtování pak vyplývají následující přeplatky na zálohách za služby poskytované s užíváním bytu za rok 2012 přeplatek ve výši 8.836,70 Kč, za rok 2013 přeplatek ve výši 8.109,73 Kč, za rok 2014 přeplatek ve výši 8.753,52 Kč, za rok 2015 přeplatek ve výši 11.925,12 Kč, za rok 2016 přeplatek ve výši 9.313,56 Kč, za rok 2017 přeplatek ve výši 9.915,55 Kč, za rok 2018 přeplatek ve výši 1.686,30 Kč. Z výše uvedeného je tak zřejmý nárok žalobkyně na vrácení přeplatku vzniklého z vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním bytu v celkové výši 58.540 Kč, když za celou dobu trvání nájemního poměru (od 1. 3. 2012 do 28. 2. 2018) uhradila žalobkyně na zálohách za služby celkem 180.000 Kč, přičemž náklady na tyto služby za stejné období činily pouze 121.460 Kč. Tento rozdíl mezi skutečnou výší nákladů za služby (121.460 Kč) a mezi celkově žalobkyní zaplacenými zálohami (180.000 Kč) je pak uplatňován touto žalobou jako nárok žalobkyně na zaplacení částky ve výši 58.540 Kč, k němuž jsou dle shora uvedených skutečností povinní žalovaní. Žalovaní byli k úhradě přeplatku rovněž vyzváni prostřednictvím právního zástupce žalobkyně, a to přípisem ze dne 12. 5. 2020. I přes tuto výzvu však žalovaní do dnešního dne ničeho neuhradili. Žalobkyně tak po žalovaných požaduje zaplacení shora specifikovaného přeplatku v celkové výši 58.540 Kč a dále rovněž zaplacení zákonného úroku z prodlení, a to ode dne 26. 5. 2020, kdy uplynula dodatečná sedmidenní lhůta k plnění, do zaplacení.

2. Žalovaní uvedli, že přeplatky byly vždy vyrovnány s tím, že toto se potvrzovalo na potvrzeních, které předávali žalobkyni. Vyúčtování provádělo SVJ prostřednictvím správcovské společností a to následně distribuovalo vlastníkům do schránky nebo osobně. To znamená, že má za to, že nájemkyně toto vyúčtování měla od SVJ ve své dispozici. Potom tedy žalobkyně vysoudila, že je žalovaný povinen vyúčtování poslat znovu (kvůli pobytu v zahraniční žalovaný zmeškal lhůtu k odvolání), proto tedy žalovaný znovu shromáždil materiály od družstva a znovu je zaslal paní žalobkyni. Má za to, všechny přeplatky se vyrovnaly krom posledního, kdy žalobkyni sdělil, že vzhledem k tomu, že bydlí prakticky zadarmo, respektive že nájem je velmi nízký, tak poslední přeplatek už jí nevrátí, ale krom tohoto případu to vždy spolu projednávali a vždy se vyrovnali, takže žalobkyni byly známy výsledky jednotlivých vyúčtování.

3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutečnosti:

4. Žalobkyně a žalovaní uzavřeli dne 22.2.2012 nájemní smlouvu k bytu [číslo] v domě [adresa] v k.ú. [část obce], výše nájmu byla určena jako 8 000 Kč měsíčně a 2 500 Kč měsíčně zálohy. Nedoplatky z vyúčtování jsou splatné po 30 dnech od doručení nájemci. Nájemní smlouva byla opakovaně prodloužena dodatky 1 – 5, když byla současně upravována i výše nájemného (nájemní smlouva, předávací protokol, dodatky [číslo]).

5. Žalobkyně obdržela pouze vyúčtování, jež je vyhotoveno správcovskou agenturou BYT a je určeno žalovaným jako vlastníkům bytu (vyúčtování služeb).

6. Výrokem II. rozsudku zdejšího soudu č.j. 12 C 116/2018-33 ze dne 28.5.2019 bylo žalovaným uloženo předložit žalobkyni vyúčtování záloh na služby vztahující se k nájmu bytu [číslo] v domě [adresa] k.ú. [část obce] v ulici [ulice a číslo], [obec a číslo] a to za období od 1.3.2012 do 28.2.2018 a to do tří dnů od právní moci rozsudku. Rozsudek nabyl právní moci dne 30.07.2019. Soud dospěl k závěru, že žalovaní žalobkyni nepředložili ani v jednom případě po dobu trvání nájmu řádné vyúčtování, jak jim ukládá čl. II odst. 6 nájemní smlouvy ve spojení s § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, resp. žalovaný nijak neprokázal své tvrzení, že se tak stalo, a přes poučení soudu nenavrhla ani v tomto směru žádné důkazy, a proto soud žalobě vyhověl i v této části (rozsudek).

7. Rozsudkem zdejšího soudu č.j. 4 C 22/2020-56 ze dne 16. dubna 2021 bylo žalovaným uloženo zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 180 250 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Rozsudek nabyl právní moci dne 02.06.2021. Soud dospěl k závěru, že mezi stranami nebylo sporné to, že by žalobkyni byla doručena jiná vyúčtování služeb (ať už prostřednictvím exekuce žalovaných či jinak), než ta vyhotovená Agenturou [právnická osoba] Zálohy na služby tak nebyly žalovanými žalobkyni nikdy vyúčtovány řádným vyúčtováním služeb, a to přes to, že tato povinnost byla žalovaným uložena rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 7 ze dne 28. 5. 2019, č. j. 12 C 116/2018-33, který nabyl právní moci dne 30. 7. 2019. Žalovaní jakožto pronajímatelé a poskytovatelé služeb spojených s nájmem bytu nemohli vůči žalobkyni jakožto nájemkyni a příjemkyni služeb splnit svou povinnost dle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby za zúčtovací období a doručit vyúčtování příjemkyni služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období tím, že jí bylo doručeno (ať už prostřednictvím SVJ či následně soudního exekutora) vyúčtování služeb vyhotovené správcem domu Agenturou [právnická osoba], jimiž za jednotlivé roky 2012 – 2017 uvedený správce domu prováděl vyúčtování služeb za poskytovatele služeb SVJ vůči příjemcům služeb – žalovaným. V případech domů rozdělených na jednotky přenechaných do nájmu nájemci, existují vždy dva vztahy z poskytování a přijímání služeb spojených s užíváním bytu. Na prvním místě je to vztah mezi společenstvím vlastníků jednotek jakožto poskytovatelem služeb a vlastníkem této jednotky, kdy poskytovatelem služeb je společenstvím vlastníků jednotek a příjemcem je vlastník jednotky. Tento vztah existuje vždy, bez ohledu, je-li byt přenechán do nájmu a pokrývá dodávky služeb ze strany společenství vlastníků vůči jednotlivým vlastníkům jednotek. Je-li však (bytová) jednotka v domě rozděleném na jednotky přenechána do nájmu nájemci, stává se z vlastníka jednotky ještě i pronajímatel a ten je zároveň poskytovatelem služeb vůči svému nájemci, jenž je jejich příjemcem. Domnívají-li se tedy v tomto případě žalovaní, že ve vztahu k žalobkyni bylo poskytovatelem služeb SVJ, a proto povinnost řádného vyúčtování služeb a jeho doručení žalobkyni je splněna předáním vyúčtování provedeném SVJ coby poskytovatelem služeb, mýlí se principálně, neboť ve vztahu z poskytování služeb mezi SVJ a žalovanými coby vlastníky a mezi žalovanými coby pronajímateli a žalobkyní coby nájemkyní, jde o dva odlišné vztahy. Povinnosti pronajímatele provést vyúčtování a doručit jej nájemci je samostatnou (odlišnou) povinností, jež nemá s dodávkami služeb ze strany SVJ vlastníkovi jednotek nic společného, a to ani za situace, kdy je předmětná jednotka přenechána nájemci k výlučnému užívání (jako v tomto případě), kdy se vlastník na spotřebě služeb nijak nepodílí. Zásadní odlišnost je v tomto případě založena již rozdílnou výší záloh, kterou dle nájemní smlouvy platila žalobkyně žalovaným, která nekoresponduje s výší záloh, jež platili žalovaní vůči SVJ. Už jen z tohoto důvodu není vyúčtování služeb ve vztahu k žalovaným ze strany SVJ„ přenosné“ na žalobkyni (i kdyby se odhlédlo od skutečně spotřebovaných služeb), neboť vyúčtování ve vztahu k žalovaným v příjmové stránce kalkuluje se souhrnem záloh zaplacených žalovanými a tato částka je odlišná od souhrnu záloh zaplacených žalobkyní vůči žalovaným. Nadto vyúčtování ve vztahu k žalovaným obsahuje předepsané zálohy na opravy domu, které se pojí s jejich vlastnictvím bytové jednotky a společných prostor v domě, což není službou, na níž by se měla žalobkyně podílet. Lze tedy nade vši pochybnost vyslovit závěr, že tím, že se vyúčtování služeb ze strany SVJ vůči žalovaným dostalo do dispozice žalobkyně, nebyla splněna povinnost žalovaných coby pronajímatelů a poskytovatelů služeb vůči žalobkyni coby nájemkyni a příjemkyni služeb, provést vyúčtování poskytnutých služeb řádně a včas. Žalovaným vznikla zákonná povinnost k pokutě dle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. (rozsudek).

8. Soudní exekutor zaslal žalobkyni vyúčtování záloh na služby předložená povinnými (přípis soudního exekutora Mgr. [jméno] [jméno]).

9. Žalobkyně vypočetla, že uhradila na zálohových platbách 180 000 Kč, skutečná spotřeba odpovídala částce 121 460 Kč (tabulka předložená žalobkyní).

10. V emailu ze dne 27.2.2018 sděluje žalovaný žalobkyni, že až ta vyúčtování, která byla žalobkyni vhozena do schránky a která mu měla předat, získá, tak vše vyčíslí a případný přeplatek obratem zašle (email).

11. Přípisem ze dne 12.5.2020 žalobkyně vyzvala žalované k úhradě přeplatku ve výši 58 540 Kč (předžalobní výzva, výpis zásilky).

12. Jiné návrhy na doplnění dokazování účastníci neměli krom návrhu na zpracování znaleckého posudku ke správnosti učiněného vyúčtování, jež však soud neprováděl z důvodu procesní ekonomie vzhledem k závěru, že tvrzený přeplatek se dosud nemohl stát splatným (viz níže).

13. Po zhodnocení zjištěných skutečností ve smyslu § 132 o.s.ř. dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém stavu: Mezi účastníky existoval nájemní vztah v době od 1. 3. 2012 do 28. 2. 2018. Žalobkyni jako nájemkyni nebylo dosud pronajímatelem (žalovanými) předloženo vyúčtování služeb spojených s nájmem, když jí byla předložena pouze vyúčtování společenství vlastníků jednotek určená vlastníkovi (žalovaným).

14. Po právní stránce posoudil soud věc takto:

15. Podle § 2 zákona č. 67/2013 Sb. se pro účely tohoto zákona se rozumí poskytovatelem služeb vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy (písm. a), bod 1) a příjemcem služeb nájemce bytu (písm. b), bod 1).

16. Podle § 7 zákona č. 67/2013 Sb. není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (odstavec 1). Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování (odstavec 2). Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb (odstavec 3).

17. Nejvyšší soud ČR uvedl v rozsudku č.j. 26 Cdo 312/2018-223 ze dne 15.10.2018:„ (S) oudní praxe se již v minulosti ustálila v názoru, že podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je skutečnost, že vyúčtování bylo řádně (tj. v souladu s předpisy jej regulujícími) provedeno a nájemce s ním byl seznámen. O vyúčtování úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu lze hovořit a vyúčtování může přivodit splatnost nedoplatku plynoucího z tohoto vyúčtování jen tehdy, obsahuje-li všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uvedena cena provedené služby ve správné výši. Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši není řádným vyúčtováním a není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování. [příjmení] se tak mohlo stát, musel by pronajímatel vystavit nové úplné vyúčtování znějící na cenu ve správné výši. V soudní praxi (viz např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu z 18. ledna 2017, sp. zn. 26 Cdo 3256/2015) není žádných pochyb ani o tom, že povinnost poskytovatele vyúčtovat příjemci zálohy na poskytnuté služby představuje soudně vymahatelnou právní povinnost. Uvedené právní názory jsou využitelné i v poměrech nájmu nebytových prostor (podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 31. prosince 2013), resp. nájmu prostoru sloužícího podnikání (podle § 2302 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů /dále jen o. z. /, včetně ustanovení obsažených v zákoně č. 67/2013 Sb. /viz § 2303 o. z.), a uplatní se i v případě, že z porovnání skutečné výše nákladů čerpaných služeb s úhrnem poskytnutých záloh vyplynul přeplatek na službách.“ 18. Při aplikaci citovaných pravidel na zjištěný skutkový stav má zdejší soud za to, že žalovaní vůči žalobkyni nesplnili svou povinnost provést řádné vyúčtování služeb, na čemž nezměnil nic ani rozsudek zdejšího soudu, kterým jim tato povinnost byla uložena, ani následná exekuce, neboť v rámci exekučního řízení žalovaní předložili pouze vyúčtování, jež jim vyhotovila správcovská společnost, tedy vyúčtování ve vztahu vlastník bytu – SVJ, nikoliv vyúčtování ve vztahu pronajímatel (žalovaní) a nájemce (žalobkyně). V tomto směru soud odkazuje na výstižné odůvodnění rozsudku zdejšího soudu č.j. 4 C 22/2020-56 ze dne 16. dubna 2021, když lze pouze zopakovat, že jsou zde podstatné rozdíly např. ve výšce záloh a současně některé položky vyúčtování ze vztahu SVJ – vlastník nelze do vyúčtování vůči nájemci zahrnovat (typicky fond oprav – zde označeno jako zálohy na opravu domu). Soudu tedy nezbylo než posoudit, zda se žalobkyně může za této situace domáhat uhrazení tvrzeného přeplatku na službách, který sama vypočetla. S odkazem na citovanou judikaturu Nejvyššího soudu však soud dospěl k závěru, že žalobkyně za současného stavu nemůže být s žalobou úspěšná, neboť ta byla podána předčasně, když splatnost nedoplatku může být vyvolána pouze řádným vyúčtováním, které učiněno nebylo. Nejvyšší soud pak výslovně konstatoval, že tento závěr se uplatní i v případě, kdy z porovnání skutečné výše nákladů čerpaných služeb s úhrnem poskytnutých záloh vyplynul přeplatek na službách. Za situace, kdy je zřejmé, že řádné vyúčtování provedeno nebylo, a tedy tvrzený faktický přeplatek nemůže být splatný, soudu nezbylo než podanou žalobu zamítnout.

19. Shora uvedené okolnosti však soud zohlednil v nákladech řízení tak, že jejich náhradu úspěšným žalovaným nepřiznal dle § 150 o.s.ř., neboť jsou to žalovaní, kdo je dosud v prodlení se splněním povinnosti řádně vyúčtovat zálohy na služby za celé rozhodné období a skutečnost, že řádné vyúčtování dosud nebylo učiněno, a nemohlo tak dojít ke splatnosti přeplatku (či nedoplatku), byla důvodem pro zamítnutí podané žaloby.