31 C 478/2009

Plný text

: Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl soudkyní JUDr. Ivou Kaňákovou ve věci žalobce celé jméno žalobce , datum narození , bytem adresa žalobce , právně zastoupeného JUDr. jméno příjmení , advokátkou, se sídlem adresa , proti žalovanému název žalované , IČO , se sídlem adresa žalované , o zaplacení částky 1.039.064 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 1.039.064 Kč a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Na náhradu nákladů řízení je žalovaný povinen zaplatit žalobci částku 189.869,70 Kč a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právní zástupkyně žalobce.

III. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 7 částku 20.020 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. Žalobou doručenou tomuto soudu dne 4. 9. 2009 se žalobce domáhal vydání rozsudku, kterým by soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 1.039.064 Kč s příslušenstvím. Uvedl, že byl uživatelem bytu o velikosti 0+1 II. kategorie na adrese [adresa]. V průběhu užívání se žalovaný rozhodl rozšířit stávající byt o obytnou místnost do půdního prostoru včetně vytápění. Kolaudační rozhodnutí nabylo právní moci dne 28. 7. 2000. Žalobci bylo povoleno užívání obytné místnosti o výměře 30,3 m2 jako součást bytové jednotky 3 + kuchyňský kout se stávajícím příslušenstvím včetně vytápění v nově vzniklé místnosti plynovými kamny. Rozšíření bytu provedl žalobce na vlastní náklady, které celkem činily 139.061,50 Kč. Dne 1. 11. 2000 byla mezi žalobcem a žalovaným uzavřena smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou na rozšířený byt [číslo] o velikosti 2 pokojů a 1 kuchyňského koutu. Žalobce obdržel písemnou nabídku žalovaného k převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví ze dne 10. 10. 2008, a to za kupní cenu 393.080 Kč. Následně byla žalobci doručena písemná výpověď z nájmu bytu ze dne 4. 12. 2008, a to z důvodu, že žalobce užívá více bytů. Žalobce výpověď respektoval a předmětný byt vyklidil. Vzhledem k tomu, že žalobce tržní cenu bytu hodnotil, rozhodl se po žalovaném požadovat úhradu vynaložených nákladů ve výši 139.061,50 Kč. Žalovaný na požadavek žalobce nereagoval. Následně si žalobce nechal zpracovat odhad tržní ceny bytu před provedením rekonstrukce a po jejím provedení. Zpracovatelka odhadla navýšení tržní ceny bytu v důsledku provedené přístavby na částku 1.039.064 Kč. Dne 20. 1. 2009 zaslal žalobce žalovanému výzvu k úhradě částky 1.039.064 Kč, která představuje rozdíl v tržní ceně bytu před rekonstrukcí a po ní. Žalovaný požadavku žalobce nevyhověl a proto se žalobce obrátil na soud. Žalovaný v svém písemné vyjádření žalobě uvedl, že nárok žalobce zcela neuznává. Žalovaný souhlasí s popisem situace, jak ji žalobce uvedl v žalobě. Žalovaný s rozšířením předmětného bytu vyslovil souhlas, nezavázal se však, že žalobci uhradí náklady spojené s tímto rozšířením. Nájemce může po skončení nájmu po pronajímateli požadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Věcí v tomto případě však není byt, který nebyl vymezen jako jednotka, způsobilá zápisu do katastru nemovitostí, ale celý dům. Žalobce rozšířením předmětného bytu zmenšil ostatní prostory v domě. Soud provedl důkaz níže uvedenými listinami: přípis Obvodního úřadu v Praze 7 ze dne 28. 10. 1991, stavební povolení [číslo jednací] [anonymizováno] ze dne 24. 6. 1998, kolaudační rozhodnutí č.j. 12875/00/1586-1280 Hol./Pe. ze dne 29. 6. 2000, smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou ze dne 1. 11. 2000, usnesení [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] [číslo] ze dne 12. 9. 2000, nabídka převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví ze dne 10. 10. 2008, výpověď z nájmu bytu ze dne 4. 12. 2008, faktura [číslo] ze dne 1. 4. 2000 na částku 17.860 Kč, faktura [číslo] ze dne 10. 8. 1998 na částku 6.751,50 Kč, faktura [číslo] ze dne 30. 9. 1998 na částku 114.450 Kč, odhad tržní ceny nemovitosti ze dne 22. 12. 2008, výzva právního zástupce žalobce ze dne 15. 12. 2008, výzva právního zástupce žalobce ze dne 20. 1. 2009, e-mail právního zástupce žalovaného ze dne 30. 1. 2009, e-mail právního zástupce žalovaného ze dne 9. 4. 2009, dopis právní zástupkyně žalobce ze dne 8. 6. 2009, e-mail právního zástupce žalovaného ze dne 17. 6. 2009, e-mail právní zástupkyně žalobce ze dne 18. 6. 2009, e-mail právního zástupce žalovaného ze dne 21. 7. 2009. Z výše uvedených listin vzal za prokázané, že na základě přípisu Obvodního úřadu pro Prahu 7, bytový odbor, ze dne 28. 10. 1991 byl žalobce uživatelem bytu o velikosti 0+1 II. kategorie na adrese [adresa]. V průběhu užívání tohoto bytu se žalobce rozhodl rozšířit stávající byt o obytnou místnost do půdního prostoru včetně vytápění. Dne 24. 6. 1998 bylo na úpravu bytu vydáno stavební povolení, které nabylo právní moci dne 3. 8. 1998. Dne 29. 6. 2000 bylo vydáno kolaudační rozhodnutí, které nabylo právní moci dne 28. 7. 2000. Na základě kolaudačního rozhodnutí bylo žalobci povoleno užívání obytné místnosti o výměře 30,3 m2 jako součást bytové jednotky 2+kuchyňský kout se stávajícím příslušenstvím včetně vytápění v nově vzniklé místnosti plynovými kamny s odchytem do třísložkového hliníkového komína na půdě domu. Rozšíření předmětného bytu provedl žalobce na své vlastní náklady, které dle faktur, kterými byl veden důkaz, činily částku 139.061,50 Kč. Dne 12. 9. 2000 vydala Obvodní rada [obec a číslo] na základě žádosti žalobce usnesení, kterým vyslovila souhlas s uzavřením nájemní smlouvy na byt 2+kk se žalobcem s tím, že nájemné za sloučenou místnost bylo stanoveno ve výši regulovaného nájemného pro bytu IV. kategorie. Dne 1. 11. 2000 byla mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem uzavřena smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou na rozšířený byt [číslo] o velikosti 2 pokojů a 1 kuchyňského koutu. Žalobce byt řádně užíval a platil za jeho užívání řádně a včas nájemné a služby spojené s užíváním bytu dle evidenčního listu, který byl nedílnou součástí nájemní smlouvy ze dne 1. 11.2000. Písemnou nabídkou ze dne 10. 10. 2008 nabídl žalovaný žalobci převod bytové jednotky do osobního vlastnictví spolu se souvisejícími spoluvlastnickými podíly na společných částech budovy, v níž se byt nachází, a to za kupní cenu 393.080 Kč. Dne 4. 12. 2008 dal žalovaný žalobci výpověď z nájmu bytu, a to podle § 711 odst. 2 písm. c) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v rozhodném znění (dále jen„ OZ“). Žalobce ve stanovené lhůtě byt vyklidil. Dne 15. 12. 2008 zaslal žalobce žalovanému výzvu k úhradě nákladů vynaložených v souvislosti s rozšířením původního bytu o velikosti 0+1 na nový byt o velikosti 2+kk ve výši 139.061,50 Kč. Dne 22. 12. 2008 si žalobce nechal zpracovat odhad tržní ceny nemovitosti, podle kterého došlo k navýšení tržní ceny bytu v důsledku provedené přístavby o 1.039.064 Kč. Dne 30. 1. 2009 zaslal žalobce žalovanému výzvu, kterou ho vyzval k úhradě částky 1.039.064 Kč, což je rozdíl v tržní ceně bytu před rekonstrukcí a po ní. E-mailem ze dne 30. 1. 2009 odmítl žalovaný požadavek žalobce na náhradu nákladů spojených s rekonstrukcí bytu ve výši 139.061,50 Kč, neboť se žalovaný v nájemní smlouvě nezavázal k úhradě nákladů spojených s rekonstrukcí bytu a připustil, že by žalobce mohl po žalovaném po skončení nájmu bytu požadovat pouze to, o co se zvýšila hodnota věci, tedy bytu. Dne 9. 4. 2009 zaslal žalovaný žalobci e-mail s tím, že žalovaný zadal vypracování znaleckého posudku na určení, v jaké výši došlo je zhodnocení předmětného bytu. Dne 8. 6. 2009 zaslal žalobce žalovanému dopis, v němž ho vyzval k urychlenému jednání. Dne 17. 6. 2009 zaslal žalovaný žalobci e-mail, v němž oznamoval, že žalovaný nechal vypracovat znalecký posudek, ale omylem za jiným účelem, a to za účelem ocenění nákladů spojených s rekonstrukcí bytu. Zároveň žalobci nabídl, že je ochoten mu zaplatit částku 141.307 Kč, která představuje náklady na provedenou rekonstrukci podle znaleckého posudku, který si nechal vypracovat žalovaný, s tím, že by tím považoval celou věc za vyřízenou. Dne 18. 6. 2009 zaslal žalobce žalovanému e-mail, ve kterému mu sdělil, že s navrhovaným, řešením žalovaného nesouhlasí a trvá na tom, aby si žalovaný nechal vypracovat znalecký posudek, jehož účelem by bylo stanovení rozdílu v tržní hodnotě bytu před a po jeho rekonstrukci. E-mailem ze dne 21. 7. 2009 žalovaný žalobci sdělil, že žalovaný nechal u znalkyně vypracovat znalecký posudek na určení zhodnocení předmětného bytu před a po rekonstrukci, ale je problém v tom, že předmětná bytová jednotka byla vymezena až po té, co žalobce předmětný byt vyklidil a znalkyně musela vypracovat znalecký posudek na celý dům a nikoli pouze na jeden byt. Dále soud provedl důkaz Znaleckým posudkem o zhodnocení bytové jednotky [číslo] v domě č.p. 1280 s příslušenstvím v katastrálním území Holešovice, obec Praha, [obec a číslo], [ulice a číslo], ze dne 16. 9. 2013 a důkaz Znaleckým posudkem – dodatkem znaleckého posudku [číslo] ze dne 1. 4. 2016, podle kterých zhodnocení původního bytu v 5.patře domu [adresa] v [obec a číslo], [ulice a číslo], II. kategorie, sestávajícího z pokoje, předsíně s kuch. koutem, WC a koupelny (do 28. 7. 2000) po jeho přestavbě a rozšíření na byt I. kategorie o 2 pokojích, kuch. koutu a příslušenství, a to k 31. 3. 2009, činí 1.300.000 Kč. Právní poměry mezi žalobcem a žalovaným se řídí ustanovením § 667 odst. 1 OZ. Podle § 667 odst. 1 OZ změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po skončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Souhlasil-li pronajímatel se změnami na věci, ale nezavázal se k úhradě nákladů, které v souvislosti se změnami nájemci vzniknou, svědčí nájemci po skončení nájmu právo na vydání bezdůvodného obohacení, které spočívá ve zhodnocení pronajaté věci. Výše zhodnocení se počítá k okamžiku skončení nájmu, nikoliv k okamžiku provedení změny na věci. V rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. [spisová značka] ze dne 28. 2. 2007 zaujal Nejvyšší soud ČR právní názor že za„ skončení nájmu“ je nutno považovat skončení nájemního vztahu, bez ohledu na nástupnictví v osobě pronajímatele. Zhodnocení nemovitosti pak musí být vyčísleno podle stavu ke dni skončení nájmu. Z ustanovení § 667 odst. 1 OZ vyplývají dvě základní podmínky vzniku nároku žalobce: a) změny na věci se souhlasem pronajímatele a b) skončení nájmu. Skončení nájmu je nutno chápat jednotně v kontextu celého ustanovení § 667 odst. OZ. Jde o skončení nájemního vztahu jako takového. Účelem tohoto ustanovení je vypořádat investice nájemce do nemovitosti k časovému okamžiku, kdy končí jeho užívání nemovitosti. Z toho ovšem také vyplývá, že i zhodnocení nemovitosti musí být vyčísleno podle stavu ke dni skončení nájmu. V řízení bylo prokázáno, že žalovaný udělil žalobci souhlas s přestavbou – rozšířením bytu, který užíval na základě listiny Obvodního úřadu v Praze 7 ze dne 28. 10. 1991. Dále bylo v řízení prokázáno, že dne 24. 6. 1998 udělil Obvodní úřad Městské části [obec a číslo] žalobci stavební povolení za účelem rozšíření stávajícího bytu 0+1 o obytnou místnost do půdního prostoru. Na základě Kolaudačního rozhodnutí Obvodního úřadu městské části [obec a číslo] ze dne 29. 6. 2000, které nabylo právní moci dne 28. 7. 2000, bylo žalobci povoleno užívání stavby, která obsahuje obytnou místnost 30,3 m2 jako součást bytové jednotky 2 + kuchyňský kout se stávajícím příslušenstvím vč. vytápění v nově vzniklé místnosti plynovými kamny (karma – 5 kW) s odchytem do třísložkového [příjmení] komína na půdě domu. Dne 1. 11. 2000 byla mezi žalobcem a žalovaným uzavřena Smlouva o nájmu bytu na dobu neurčitou – Usnesení OR [číslo] ze dne 12. 9. 2000, kterým žalovaný žalobci pronajímá byt [číslo], v 5. nadzemním podlaží, I. kategorie, o velikosti 2 pokojů a 1 kuchyňského koutu s přísluš. v domě [adresa] v kat. úz. [část obce], ulice [ulice] or. [číslo] v [obec a číslo] Smlouva se uzavírá na dobu neurčitou. Dále bylo v řízení prokázáno, že dne 4. 12. 2008 dal žalovaný žalobci výpověď z nájmu bytu dle § 711 odst. 2 písm. c) OZ, s tím, že nájem žalobce skončil ke dni 31. 3. 2009. Žalovaný dal žalobci souhlas s přestavbou – rozšířením bytu. Po ukončení nájemního vztahu má tedy žalobce ve smyslu § 667 odst. 1 OZ právo na protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci – předmětného bytu. Zhodnocení bytu je prokázáno Znaleckým posudkem ze dne 16. 9. 2013 a dodatkem Znaleckého posudku ze dne 1. 4. 2016 a činí [částka]. Na toto zhodnocení by měl žalobce nárok. Jelikož však žalobce v žalobě požadoval zhodnocení nižší, a to částku 1.039.064 Kč, která vychází z listiny Odhad tržní ceny nemovitosti ze dne 22. 12. 2008, je soud v daném případě vázán žalobou, a proto žalobě vyhověl a přiznal žalobci částku 1.039.064 Kč, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku. Námitku žalovaného, že nárok žalobce je promlčen, neboť žaloba měla být podána po ukončení prvního nájemního vztahu, který pro žalobce založil právo na užívání bytu 0+1 (tedy před rozšířením), neshledal soud důvodnou. Jak již výše soud uvedl, žalobce užíval předmětný byt od 28. 10. 1991, kdy na základě listiny Obvodního úřadu v Praze 7 mu a jeho družce vzniklo právo užívání k bytu 0+1. Po proběhlé přestavbě (rozšíření) bytu s předchozím souhlasem žalovaného byla s žalobcem uzavřena nová nájemní smlouva, a to dne 1. 11. 2000, když předmětem této smlouvy byl byt dosud užívaný žalobcem, ale tentokrát rozšířený o jednu obytnou místnost. Jednalo se tedy o stále tentýž byt a žalovaný přistoupil k uzavření nové nájemní smlouvy pouze z toho důvodu, aby předmět nájemní smlouvy odpovídal skutečné podobě bytu po jeho rozšíření na náklady žalobce s předchozím souhlasem žalovaného. Nejednalo se tedy ve smyslu § 667 odst. 1 OZ o ukončení jednoho nájemního vztahu a o vznik nového nájemního vztahu, ale o plynulý přechod jednoho nájemního vztahu v druhý k témuž bytu, upravený pouze z toho důvodu, že v mezidobí došlo k rozšíření bytové jednotky po předchozím souhlasu žalovaného. Jestliže tedy žalobce svůj nárok vůči žalovanému uplatnil až po definitivním ukončení nájemního vztahu ke dni 31. 3. 2009 po výpovědi z nájmu bytu, kterou dostal od žalovaného, postupoval v souladu s ustanovením § 667 odst. 1 OZ a jeho nárok uplatněný u soudu dne 4. 9. 2009 není promlčen. Argumentaci žalovaného, že rekonstrukcí bytu žalobce zmenšil ostatní prostory v domě, a proto nemá nárok na zhodnocení bytu, soud považuje za irelevantní. Žalovaný především ke svému tvrzení nenavrhl žádný důkaz a neunesl tudíž v tomto směru důkazní břemeno. Rekonstrukcí předmětného bytu došlo k jeho zvětšení, tudíž i ke zvýšení jeho tržní hodnoty, což však samo o sobě neznamená zmenšení ostatních prostor v domě. Žalovaný v průběhu řízení nepředložil žádný důkaz o tom, že by se rekonstrukcí předmětného bytu zmenšila v důsledku údajného zmenšení prostor v době tržní hodnota celého domu. Tvrzení žalovaného, že předmětný byt nebyl vymezen jako jednotka způsobilá k zápisu do katastru nemovitostí, hodnotí soud jako účelové. Prohlášení vlastníka a vymezení jednotlivých jednotek v domě ve vlastnictví žalovaného bylo zpracováno a usnesením Rady Městské části [obec a číslo] schváleno dne 24. 6. 2008. Dopisem žalovaného ze dne 10. 10. 2008 byla žalobci učiněna nabídka převodu bytové jednotky do osobního vlastnictví. V tomto dopisu byla předmětná bytová jednotka konkrétně specifikována a vymezena, a to jak pokud jde o bytovou jednotku jako takovou, tak i o společné části celého domu, respektive spoluvlastnické podíly na těchto společných částech domu včetně spoluvlastnických podílů na pozemcích, na nichž dům stojí. V písemné nabídce byla uvedena i konkrétní kupní cena, za kterou žalovaný nabízel žalobci byt k odkoupení. Součástí této písemné nabídky byl i návrh kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k bytové jednotce a spoluvlastnickým podílům na společných částech domu a pozemcích, na nichž dům stojí. Je tedy prokázáno, že v okamžiku sepsání dopisu ze dne 10. 10. 2008 musel být předmětný byt vymezen jako bytová jednotka, která byla i následně, v okamžiku uzavření kupní smlouvy s kupujícím zapsána do katastru nemovitostí se všemi spoluvlastnickými podíly na společných částech domu a pozemcích, na nichž dům stojí. Jestliže vlastník domu nabízí nájemci bytovou jednotku k odkoupení, je nezbytným předpokladem, aby jednotka byla vymezena v souladu se zákonem jak pokud jde o samotnou bytovou jednotku, její výměru, tak pokud jde o spoluvlastnické podíly na společných částech domu a na pozemcích, na nichž je dům postaven. Není tedy pravdivé tvrzení žalovaného, že předmětný byt nebyl v okamžiku ukončení nájmu vymezen jako bytová jednotka způsobilá k zápisu do katastru nemovitostí. Nájem žalobce byl ukončen ke dni 31. 3. 2009, tedy ke dni skončení tříměsíční výpovědní lhůty na základě výpovědi z nájmu bytu ze dne 4. 12. 2008, kterou žalovaný zaslal žalobci. Z výše uvedených důvodů soud tedy shledal žalobu důvodnou a rozhodl tak, jak je uvedeno pod bodem I. výroku rozsudku. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř., když ve věci úspěšnému žalobci přiznal na náhradě nákladů řízení částku 189.869,70 Kč. Tato částka představuje zaplacený soudní poplatek ve výši 41.560 Kč, odměnu za právní zastoupení žalobce advokátem podle § 7 bodu 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb. za 5 úkonů právní služby po 12.460 Kč (příprava a převzetí zastoupení, sepis žaloby, vyjádření k odporu žalovaného, účast na jednání před soudem dne 3. 5. 2011 a 16. 11. 2016) a 9 úkonů právní služby po 6.230 Kč (dotaz na stav řízení dne 15. 2. 2011, 6. 10. 2011, 6. 10. 2014 a 1. 6. 2015, podání ze dne 3. 5. 2011, doplnění žaloby na výzvu soudu dne 25. 9. 2012, 13. 11. 2012, 12. 12. 2013 a 1. 6. 2016), podle § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., náhradu hotových výdajů ve výši 4.200 Kč za 14 úkonů právní služby po 300 Kč a podle § 137 odst. 3 o.s.ř. 21% DPH. V řízení vznikly náklady státu v celkové výši 20.020 Kč (vyplacená odměna za zpracování znaleckého posudku zadaného soudem ze dne 16. 9. 2013 ve výši 14.560 Kč a vyplacená odměna za dodatek znaleckého posudku ze dne 1. 4. 2016 ve výši 5.460 Kč). Soud o nich rozhodl podle § 148 odst. 1 o.s.ř., podle kterého má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Náklady, které vznikly státu, tak soud v souladu s ustanovením § 148 odst. 1 o.s.ř. uložil zaplatit ve věci neúspěšnému žalovanému. Lhůtu k plnění stanovil soud podle § 160 odst. 1 věty první před středníkem o.s.ř., když pro stanovení lhůty delší či pro povolení splátek neshledal zákonné důvody.