8 C 192/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl samosoudcem Mgr. Pavlem Punčochářem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalovaným: 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované a žalovaného 3. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného oba zastoupeni advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa pro určení výše nájemného

I. Určuje se, že výše nájemného za užívání bytu [číslo] o velikosti 3 + 1, který se nachází v 5.NP domu [ulice a číslo], [obec a číslo], jenž je součástí pozemku parc. [číslo] zapsaný na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce], [územní celek], vedený Katastrálním úřadem pro [anonymizováno] [část Prahy], a jehož nájemcem jsou žalovaní, činí 18150 Kč měsíčně, a to s účinky od dne 14. 5. 2021.

II. Žaloba se do částky výše nájemného 120 Kč zamítá.

III. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 900 Kč do 3 dnů od právní moci toho rozsudku.

IV. Žalovaní jsou povinni zaplatit státu prostřednictvím tohoto soudu náhradu nákladů řízení ve výši 4 194,82 Kč do 3 od právní moci toho rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala žalobou ze dne 14.5.2021 určení výše nájemného. Uvedla, že dle zákona č. 131/2000 Sb., o hl. m. [obec], v platném znění, a na základě Statutu [anonymizováno] [obec] jí byla svěřena správa bytového domu [ulice a číslo], [obec a číslo], který je součástí pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce]. Předmětný dům byl do 11. 06. 2018 ve vlastnictví České republiky - v [obec a číslo], , [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo]. Na základě souhlasného prohlášení ze dne 24. 05. 2018 došlo k potvrzení vlastnického práva hl. m. [obec] a svěřené správy žalobkyně k předmětnému domu; právní účinky vkladu vlastnického práva nastaly dne 11. 06. 2018. V předmětném domě se nachází v 5. NP byt [číslo] o velikosti 3+1, jehož společnými nájemci jsou žalovaní manželé. Dohoda o užívání bytu ze dne 19. 05. 1989 (nájemní smlouva) byla uzavřena mezi žalovanými a [anonymizována čtyři slova] pro [část Prahy] právním nástupcem se později stal [anonymizována dvě slova] v [obec a číslo], státním podnikem v likvidaci. Shora uvedeným vkladem vlastnického práva hl. m. [obec] a svěřené správy žalobkyně došlo v souladu s § 2221 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“) k přechodu práv a povinností z nájemní smlouvy na žalobkyni jako nového pronajímatele. Návrhem ze dne 20. 01. 2021 doručovaným oběma manželům (žalovanými) žalobkyně navrhla zvýšení nájemného ze stávající částky 14.743 Kč měsíčně na 18.270 Kč měsíčně bez služeb spojených s užíváním bytu. Návrh byl oběma žalovaným doručen dne 22. 1. 2021 [ulice] výše nájemného byla stanovena na základě znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce] [číslo] ze dne 06. 11. 2020, kterým byla zjištěna výše nájemného v místě a čase obvyklá v souladu s § 3 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Vzhledem k tomu, že dle čl. IV. odst. 1 nájemní smlouvy nebyla výše nájemného určena ujednáním nájemce a pronajímatele nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu (tzv. regulované nájemné), není žalobkyně v souladu s § 3074 odst. 2 občanského zákoníku v návrhu na zvýšení nájemného vázána procentuálním limitem dle § 2249 odst. 1 občanského zákoníku. Žalovaní ona shodně s návrhem vyslovili nesouhlas a označili jej za šikanózní. Žalobkyně je proto nucena se obrátit na soud, aby v souladu § 2249 odst. 3 občanského zákoníku určil výši nájemného, kdy žalobkyně navrhuje nájemné ve výši určené znaleckým posudkem. Žalobkyně současně pro úplnost dodává, že žalovaným navrhovala zvýšení nájemného již v květnu 2019, a to v rámci plošného zvyšování nájemného v bytech svěřených žalobkyni. Žalovaní tehdy, spolu s dalšími nájemci bytů v domě, vyslovili nesouhlas se zvýšením nájemného. Nicméně následně probíhala jednání, na základě kterých bylo domluveno provedení některých namítaných oprav bytů a domů s tím, že žalovaní a ostatní nájemci s žalobkyní uzavřou dodatky ke stávajícím nájemním smlouvám, ve kterých bude zvýšení nájemného dohodnuto. Žalovaní a ostatní nájemci nakonec předběžnou dohodu nesplnili a navržené dodatky nepodepsali. Protože mezitím žalobkyni uplynula lhůta k podání určovací žaloby dle § 2249 odst. 3 občanského zákoníku, žalobkyně začala připravovat nový návrh na zvýšení nájemného, který následně pozastavila s ohledem na vypuknutí pandemie covid-19 a činí jej až nyní. Žalobkyně dále uvádí, že nájemné k bytu nebylo řadu let vůbec zvyšováno, takže se nachází hluboko pod tržní úrovní. Dále je žalobkyně nucena zvyšovat nájemné i s ohledem na růst cen stavebních prací a dalších nákladů spojených s údržbou bytového fondu. Současně je situace, kdy žalovaní (a ostatní nájemci bytů v domě [ulice a číslo], [obec a číslo]) od roku 2019 neplatí zvýšené nájemné na rozdíl od ostatních stovek nájemců žalobkyně, kteří na zvýšení v roce 2019 v drtivé většině dobrovolně přistoupili, nespravedlivá vůči těmto nájemcům. Návrh na zvýšení nájemného i podání této žaloby bylo schváleno usnesením Rady MČ [obec a číslo] [číslo] ze dne 12. 01. 2021.

2. Žalovaní nárok uplatněný žalobou neuznávají, a to ani z části. Dle žalovaných důvody pro zvýšení nájemného tvrzené žalobkyní nejsou dány. Žalobkyní tvrzená srovnatelná výše nájemného, určená znaleckým posudkem, není adekvátní. Byť ve znaleckém posudku znalec uvádí, že podkladem pro vypracování znaleckého posudku bylo místní šetření se zaměřením současného stavu dne 23. 10. 2020, v bytě užívaném žalovanými žádné šetření neproběhlo. Znalec v bytě užívaném žalovanými však rozhodně nebyl, tedy neměl při vypracování znaleckého posudku možnost posoudit stav bytu obývaného žalovanými, přestože stav bytu je jednou z významných skutečností ovlivňující tzv. srovnatelné nájemné Znalec v posudku uvádí, že celkový technický stav budovy odpovídá jejímu stáří. Bohužel znalec již neuvádí, že dům byl postaven v roce 1937, jedná se tedy o stavbu starou více než 80 let, která navíc není dlouhodobě řádně udržována ani opravována. Žalobkyně dlouhodobě o dům nepečuje, provádí v podstatě jen havarijní opravy a nemovitost udržuje zcela nedostatečně. Žalovaní užívají byt od roku 1989, celou dobu řádně a včas hradili nájemné i další platby související s užíváním bytu. Za celou dobu však nebylo do bytu ze strany pronajímatele investováno v podstatě ničeho. Ze strany pronajímatele byly zajišťovány toliko havarijní opravy a provizorní řešení stupňujících se problémů, ale nutné rekonstrukce ani odstranění vytýkaných závad v domě a bytě provedeny nebyly. Žalovaní na vlastní náklady v roce 2004 pořídili do bytu novou kuchyňskou linku a v souvislosti s tím vyměnili na vlastní náklady rozvody vody v kuchyni a rozvody elektrické energie v kuchyni. V roce 2004 též žalovaní na vlastní náklady provedli kompletní rekonstrukci koupelny, včetně rozvodů vody v koupelně. Vše ostatní je v bytě původní – okna, parkety, rozvody elektrické energie, stoupačky, odpady, dveře, atd. – s ohledem na stáří objektu je jasné, že všechny tyto prvky jsou již za hranicí své životnosti a již neplní řádně svoji funkci. Žalobkyně je vlastníkem, resp. subjektem pověřeným správou domu od roku 2018. Žalobkyně, přestože byla všemi uživateli bytů v domě upozorňována na havarijní stav domu, rozvodů, četné závady v bytech apod., nečinila a ani nečiní nic k jejich odstranění. [příjmení] vody i odpady se neustále ucpávají, praskají, uživatelé bytů se vzájemně opakovaně„ vytápějí“, v některých bytech se odpad vrací prostřednictvím toalety apod. V bytě jsou stará okna, některá jsou shnilá, nedoléhají (zejména ta, která jsou orientována do ulice), nejdou dovřít balkónové dveře, což vše způsobuje v bytě nadměrný hluk a prach – byt je orientován i do ulice [ulice], která je dopravně extrémně zatížena. Nedoléhající okna samozřejmě v topné sezóně způsobují značné tepelné úniky, v létě větší pronikání horka do bytu, které je umocněno ještě nekompletními předokenními žaluziemi. Komfort bydlení je v topné sezóně dále snižován hlasitými zvuky, které vydává běžící topení – jedná se o rány a hučení, které zejména v noci dost výrazně narušují klidný spánek. O problémech s topením byla žalobkyně také opakovaně informována, zajistila provedení„ kosmetické opravy“, která však problém neodstranila. V chodbách domu je místy popraskaná a opadaná zeď, popraskané luxfery, u stropu vestibulu jsou patrné stopy po zatékání, odlupující se omítka, fasáda domu vyžaduje komplexní renovaci atd. [ulice] dveře do domu byly v minulosti natřeny a opatřeny novým zámkem, a protože se dveře nedovíraly, došlo k „ provizorní opravě“ za použití sřoubu/vrutu, který sice„ vyřešil“ problém s nedovírajícími se dveřmi, avšak po určité době došlo k jeho posunu do takové polohy, že dveře nešly zamknout. Další skutečností, která snižuje komfort bydlení žalovaných je umístění sociálních pokojů do bytu [číslo]. Žalobkyně protiprávně umožnila užívání bytu [číslo] v domě k nebytovým účelem, a sice k provozování činnosti, kterou je organizování programů pro děti i dospělé, poskytování předškolní péče o děti, pořádání zájmových kroužků pro předškolní děti atd., a to v době od [číslo] do 18 hod (pondělí – pátek). Pronajmutí bytu [číslo] k nebytovým účelům (provozování dětské skupiny [příjmení]) má za následek zvýšený pohyb cizích osob po domě, s tím spojené i zvýšené riziko poškození a opotřebení vybavení a zařízení domu, zvýšené riziko krádeží, zvýšení hluku v domě, zvýšení nákladů na služby spojené s užíváním bytu, aniž by tyto byly poměrně rozúčtovávání. Konečně je třeba zohlednit i fakt, že výše nájemného se v poslední době zejména v [obec] výrazně snížila, a to vlivem koronavirové pandemie a nadbytku volných bytů.

3. Z provedených důkazů soud zjistil následující ([anonymizováno] Rady MČ [obec a číslo] [číslo] ze dne 12. 01. 2021, dohoda o užívání bytu ze dne 19. 05. 1989, znalecký posudek znalce [celé jméno znalce] [číslo] [číslo jednací] [anonymizováno] [číslo] [spisová značka] ze dne 20. 01. 2021 s dodejkou, návrh [číslo jednací] [anonymizováno] [číslo] [spisová značka] ze dne 20. 01. 2021 s dodejkou, dopis žalované a žalovaného a nesouhlas se zvýšením nájemného ze dne 19.3.2021, výpisu z [list vlastnictví] k.ú. [část obce], fotodokumentace, oznámení o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 13.6.2012) Žalobkyně byla svěřena správa bytového domu [ulice a číslo], [obec a číslo], který je součástí pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce]. V předmětném domě se nachází v 5. NP byt [číslo] o velikosti 3+1, jehož společnými nájemci jsou žalovaní manželé - dohoda o užívání bytu ze dne 19. 05. 1989 (nájemní smlouva) byla uzavřena mezi žalovanými a [anonymizována čtyři slova] pro [část Prahy]. K poslednímu zvýšení nájemného došlo na základě ust. z.č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného na částku 14 718 Kč měsíčně. Návrhem ze dne 20. 01. 2021 doručovaným oběma manželům) žalobkyně navrhla zvýšení nájemného ze stávající částky 14.743 Kč měsíčně na 18.270 Kč měsíčně. Návrh byl oběma žalovaným doručen dne 22. 1. 2021 [ulice] výše nájemného byla stanovena na základě znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce] [číslo] ze dne 06. 11. 2020, kterým byla zjištěna výše nájemného v místě a čase obvyklá v souladu s § 3 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Žalovaní s návrhem vyslovili nesouhlas. Dle fotodokumentace vykazuje nemovitost značné opotřebení a jedná se o starší dům.

4. Ve věci byl vyslechnut znalec, který stanovil znaleckým posudkem [číslo] ze dne 06. 11. 2020 výši nájemného odhadem na částku 18.270 Kč. U výslechu dne 15. 6. 2022 znalec připustil, že vycházel nikoliv ze stavu konkrétního bytu, ale z vyjádření technika zadavatele (žalobce), protože neměl klíče od všech bytů. Proto byl soudem vyzván k doplnění znaleckého posudku a opětovně vyslechnut u jednání dne 27. 3. 2023. Znalec po prohlídce konkrétního bytu [číslo] znaleckým posudkem [číslo] upřesnil výši nájemného na částku 20 680 Kč ke dni vyhotovení znaleckého posudku a pokud byl soudem dotázán na výši nájemného v době před podáním žaloby, pak s přihlédnutím k úpravě koeficientů dle prohlídky bytu korigoval výši původně stanoveného nájemného na částku 18 150 Kč. Z této částky sodu vycházel při svém rozhodování.

5. Podle § 2249 z.č. 89/2012 občanského zákoníku (1) Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. (2) Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. (3) Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

6. Podle ust. § 3074 občanského zákoníku (1) Nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. (2) Ustanovení § [číslo] odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § [číslo] odst. 3 se použije obdobně.

7. Předpokladem použití ust. § [číslo] je absence ujednání smluvních stran o zvyšování nájemného. Pronajímatel musí navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Návrh je jednostranným adresovaným právním jednáním, musí dojít druhé straně a musí být písemný. Návrh musí obsahovat výši nájemného po zvýšení. Zvýšení nájemného je možné navrhnout pouze do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě; zároveň navrhované zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %, vyjma okolností uvedených v ustanovení § 3074 o.z. Srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě je souhrn nájemných placených v dané době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného. Srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt lze zjistit pořízením posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo prokazatelným doložením výše nejméně tří srovnatelných nájemných. Zvláštní režim platí podle § [číslo] odst. 2 pro nájmy vzniklé před 1. 1. 2014 tehdy, pokud nájemné nebylo určeno ujednáním (dohodou) pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V tomto případě se použije sice obdobně § [číslo] odst. 3, pronajímatel má právo v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného, ale při svém prvním návrhu na zvyšování nájemného není pronajímatel vázán § [číslo] odst. 1 a může žádat zvýšení nájemného až do výše nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Pronajímatel má právo domáhat se u soudu určení výše nájemného za splnění těchto předpokladů - byl učiněn návrh, který splňuje výše uvedené požadavky, nájemce takový návrh nepřijal písemně ve lhůtě dvou měsíců od dojití návrhu, je zachována lhůta tří měsíců po uplynutí lhůty dvou měsíců od dojití návrhu nájemci. Jde o zvláštní případ žaloby na určení. Pokud jde o výši nájemného, pronajímatel není vázán předchozím návrhem, když se může domáhat u soudu určení výše nájemného až do částky srovnatelného obvyklého nájemného. Může samozřejmě požadovat částku nižší. Soud je oprávněn rozhodovat o určení nájemného, nikoliv pravidel zvyšování nájemného. Soud je vázán návrhem tak, že nemůže určit nájemné vyšší. Soud však nemůže určit nájemné vyšší než je nájemné, které je v místě a čase obvyklé, a nejdříve ode dne podání návrhu soudu. Soud v takovém případě vychází ze znaleckého posudku o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo z prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných (např. listinnými důkazy, odborným vyjádřením, svědecky).

8. Návrh na zvýšení nájemného na částku uvedenou v žalobě byl žalovaným doručen dne 22. 1. 2021. Žalovaní s návrhem vyslovili nesouhlas dopisem ze dne 19.3.2021 zákonem stanovené lhůtě a žalobce podal žalobu dne [číslo], tedy řádně ve lhůtě dalších tří měsíců.

9. Dle tvrzení žalobkyně dle čl. IV. odst. 1 nájemní smlouvy nebyla výše nájemného určena ujednáním nájemce a pronajímatele nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu (tzv. regulované nájemné), proto není žalobkyně v souladu s § 3074 odst. 2 občanského zákoníku v návrhu na zvýšení nájemného vázána procentuálním limitem dle § 2249 odst. 1 občanského zákoníku. Podle oznámení o jednostranném zvýšení nájemného docházelo ke zvyšování nájemného dle ust. z.č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného. Žalovaná strana toto tvrzení v průběhu řízení nezpochybňovala. Na předmět sporu se nevztahuje limit 20 procent za poslední tři roky.

10. Soud shledal za splnění zákonných podmínek nárok žalobce oprávněným. Při stanovení výše nájemného vycházel ze znaleckého posudku znalce [příjmení] [celé jméno znalce] upřesněného po prohlídce bytu při výslechu dne 27. 3. 2023. Znalec zohlednil všechny namítané nedostatky pronajímaného bytu a stanovil výši měsíčního nájemného za rozhodné období na částku 18 150 Kč měsíčně. Ve zbývající části byla žaloba zamítnuta.

11. K námitkám žalované strany soud uvádí následující. Stav bytu byl znalcem v průběhu řízení zjištěn. Sám znalec potvrzuje ve svém doplňku znaleckého posudku špatný stav dřevěných oken, žaluzií, nevyhovující stav elektroinstalace, nerovností podlahy, časté poruch potrubí a kanalizace, a nefunkční cirkulaci TUV. Výše nájemného byla stanovena s přihlédnutím k tomuto stavu. Znalec rovněž uvedl, že pokud by stav bytu byl lepší a vycházelo se z metody zjištění hodnoty nemovitosti, bylo by nájemné mnohem vyšší. Tedy pokud by se znalec držel nejnižších možných hodnot, bylo by nájemné v dvojnásobné výši. Proto se soudu nejeví takto stanovené nájemné znalcem v rozporu s dobrými mravy, jak namítala žalovaná strana. Otázka dočasných závad či nemožnosti užívání bytu je pak otázkou možných slev z nájemného, nikoliv otázkou určení jeho výše, ze které lze vycházet. Žalovaná strana soud rovněž předložila rozsáhlé odborné vyjádření Ing. [příjmení] (ačkoliv avizovala znalecký posudek). K tomuto vyjádření soud musí konstatovat, že se nejedná o znalecký posudek a znalec ani nebyl žalovanými s těmito námitkami při svém výslechu konfrontován (viz výtka pouze obecného popisu stavu budovy, použitých metod výměry bytů). [příjmení] námitek zde uvedených byly vyřešena tím, že znalec konkrétní byt prohlédnul. Proto soud k tomuto odbornému vyjádření neměl důvod nadále přihlížet.

12. Náklady řízení v celkové výši 900 Kč (tři paušální odměny po 300 Kč) nezastoupeného účastníka, byly podle úspěchu ve věci dle ust. § 142 o.s.ř. přiznány žalobci. Zbývajících nákladů řízení se žalobce výslovně vzdal.

13. O náhradě nákladů řízení státu soud rozhodnul podle ust. § 148 o.s.ř. a zavázal žalované, kteří nebyli ve sporu úspěšní, protože výše nájemného závisela na znaleckém posudku a žalobě bylo principiálně vyhověno. Náklady sestávají z úhrad znaleckého posudku dle usnesení č.j. 8 C 192/2021-78 a č.j. 8 C 192/2021-129 (1089 Kč a 3 105,82 Kč).