8 C 197/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl samosoudcem Mgr. Pavlem Punčochářem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalovaným: 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované 3. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného oba zastoupeni advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa pro určení výše nájemného

I. Určuje se, že výše nájemného za užívání bytu [číslo] o velikosti 3 + 1 a výměře 126,31 m2, který se nachází v 2.NP domu [ulice a číslo], [obec a číslo], jenž je součástí pozemku parc. [číslo] zapsaný na [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce], obec Praha, vedený [anonymizováno] úřadem pro hl. m. [část Prahy], a jehož společnými nájemci jsou žalovaní, činí 17 779 Kč měsíčně, a to s účinky od dne 19. 5. 2021.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 7 222,76 Kč do 3 dnů od právní moci toho rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala žalobou ze dne 14.9.2021 určení výše nájemného. Uvedla, že dle zákona č. 131/2000 Sb., o hl. m. [obec], v platném znění, a na základě Statutu hl. m. [obec] jí byla svěřena správa bytového domu [ulice a číslo], [obec a číslo], který je součástí pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce]. Předmětný dům byl do 11. 06. 2018 ve vlastnictví České republiky podniku v [obec a číslo], státního podniku v likvidaci, [IČO], se sídlem [adresa], [PSČ] [obec a číslo]. Na základě souhlasného prohlášení ze dne 24. 05. 2018 došlo k potvrzení vlastnického práva hl. m. [obec] a svěřené správy žalobkyně k předmětnému domu; právní účinky vkladu vlastnického práva nastaly dne 11. 06. 2018. Společnými nájemci bytu v domě jsou žalovaní na základě nájemní smlouvy ze dne 15. 10. 2012. Návrhem ze dne 20. 01. 2021 doručovaným oběma žalovaným žalobkyně navrhla zvýšení nájemného ze stávající částky 14.816 Kč měsíčně na 17.779 Kč měsíčně bez služeb spojených s užíváním bytu. Návrh byl žalovaným doručen dne 25. 1. 2021 a 27. 1. 2021 [ulice] výše nájemného byla stanovena na základě znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce] [číslo] 2020 ze dne 06. 11. 2020, kterým byla zjištěna výše nájemného v místě a čase obvyklá. Vzhledem k tomu, že dle nájemní smlouvy byla výše nájemného určena ujednáním nájemce a pronajímatele uplatní se limit dle § 2249 odst. 1 občanského zákoníku. Žalovaný dopisem ze dne 22. 3. 2021 vyslovil nesouhlas se zvýšením nájemného. Žalobkyně současně pro úplnost dodává, že žalované navrhovala zvýšení nájemného již v květnu 2019, a to v rámci plošného zvyšování nájemného v bytech svěřených žalobkyni. Žalovaná tehdy, spolu s dalšími nájemci bytů v domě, vyslovila nesouhlas se zvýšením nájemného. Nicméně následně probíhala jednání, na základě kterých bylo domluveno provedení některých namítaných oprav bytů a domů s tím, že žalovaná a ostatní nájemci se žalobkyní uzavřou dodatky ke stávajícím nájemním smlouvám, ve kterých bude zvýšení nájemného dohodnuto. Žalovaná a ostatní nájemci nakonec předběžnou dohodu nesplnili a navržené dodatky nepodepsali. Protože mezitím žalobkyni uplynula lhůta k podání určovací žaloby dle § 2249 odst. 3 občanského zákoníku, žalobkyně začala připravovat nový návrh na zvýšení nájemného, který následně pozastavila s ohledem na vypuknutí pandemie covid-19 a činí jej až nyní. Žalobkyně dále uvádí, že nájemné k bytu nebylo řadu let vůbec zvyšováno, takže se nachází hluboko pod tržní úrovní. Dále je žalobkyně nucena zvyšovat nájemné i s ohledem na růst cen stavebních prací a dalších nákladů spojených s údržbou bytového fondu. Současně je situace, kdy žalovaní (a ostatní nájemci bytů v domě [ulice a číslo], [obec a číslo]) od roku 2019 neplatí zvýšené nájemné na rozdíl od ostatních stovek nájemců žalobkyně, kteří na zvýšení v roce 2019 v drtivé většině dobrovolně přistoupili, nespravedlivá vůči těmto lidem. Návrh na zvýšení nájemného i podání této žaloby bylo schváleno usnesením Rady MČ [obec a číslo] [číslo] ze dne 12. 01. 2021.

2. Žalovaní nárok uplatněný žalobou neuznávají, a to ani z části. Dle žalovaných důvody pro zvýšení nájemného tvrzené žalobkyní nejsou dány. Žalobkyní tvrzená srovnatelná výše nájemného, určená znaleckým posudkem, není adekvátní. Byť ve znaleckém posudku znalec uvádí, že podkladem pro vypracování znaleckého posudku bylo místní šetření se zaměřením současného stavu dne 23. 10. 2020, v bytě užívaném žalovanými žádné šetření neproběhlo. Znalec v bytě užívaném žalovanými však rozhodně nebyl, tedy neměl při vypracování znaleckého posudku možnost posoudit stav bytu obývaného žalovanými, přestože stav bytu je jednou z významných skutečností ovlivňující tzv. srovnatelné nájemné. Znalec v posudku uvádí, že celkový technický stav budovy odpovídá jejímu stáří. Bohužel znalec již neuvádí, že dům byl postaven v roce 1937, jedná se tedy o stavbu starou více než 80 let, která navíc není dlouhodobě řádně udržována ani opravována. Žalobkyně dlouhodobě o dům nepečuje, provádí v podstatě jen havarijní opravy a nemovitost udržuje zcela nedostatečně. Žalovaní užívají byt od 1. 11. 2012, celou dobu řádně a včas hradili nájemné i další platby související s užíváním bytu. Za celou dobu však nebylo do bytu ze strany pronajímatele investováno v podstatě ničeho. Ze strany pronajímatele byly zajišťovány toliko havarijní opravy a provizorní řešení stupňujících se problémů, ale nutné rekonstrukce ani odstranění vytýkaných závad v domě a bytě provedeny nebyly. Žalovaná na vlastní náklady provedla rekonstrukci koupelny, wc a kuchyně za vyšší náklady, než kolik činila sleva z nájemného 4 000 Kč od 1.11.2012 do [číslo] 2019. Vše ostatní je v bytě původní – okna, parkety, rozvody elektrické energie, stoupačky, odpady, dveře, atd. – s ohledem na stáří objektu je jasné, že všechny tyto prvky jsou již za hranicí své životnosti a již neplní řádně svoji funkci. Žalobkyně je vlastníkem, resp. subjektem pověřeným správou domu od roku 2018. Žalobkyně, přestože byla všemi uživateli bytů v domě upozorňována na havarijní stav domu, rozvodů, četné závady v bytech apod., nečinila a ani nečiní nic k jejich odstranění. [příjmení] vody i odpady se neustále ucpávají, praskají, uživatelé bytů se vzájemně opakovaně vytápějí, odpad se vrací prostřednictvím toalety, tlaková vlna rozmetala výkaly po bytě. Komfort bydlení je v topné sezóně dále snižován hlasitými zvuky, které vydává běžící topení – jedná se o rány a hučení, které zejména v noci dost výrazně narušují klidný spánek. O problémech s topením byla žalobkyně také opakovaně informována, zajistila provedení„ kosmetické opravy“, která však problém neodstranila. V chodbách domu je místy popraskaná a opadaná zeď, popraskané luxfery, u stropu vestibulu jsou patrné stopy po zatékání, odlupující se omítka, fasáda domu vyžaduje komplexní renovaci atd. Další skutečností, která snižuje komfort bydlení žalovaných je umístění sociálních pokojů do bytu [číslo]. Žalobkyně protiprávně umožnila užívání bytu [číslo] v domě k nebytovým účelem, a sice k provozování činnosti, kterou je organizování programů pro děti i dospělé, poskytování předškolní péče o děti, pořádání zájmových kroužků pro předškolní děti atd., a to v době od [číslo] do 18 hod (pondělí – pátek). Pronajmutí bytu [číslo] k nebytovým účelům (provozování dětské skupiny [příjmení]) má za následek zvýšený pohyb cizích osob po domě, s tím spojené i zvýšené riziko poškození a opotřebení vybavení a zařízení domu, zvýšené riziko krádeží, zvýšení hluku v domě, zvýšení nákladů na služby spojené s užíváním bytu, aniž by tyto byly poměrně rozúčtovávání. Konečně je třeba zohlednit i fakt, že výše nájemného se v poslední době zejména v [obec] výrazně snížila, a to vlivem koronavirové pandemie a nadbytku volných bytů.

3. V průběhu řízení žalovaná strana upřesnila své procesní stanovisko v tom směru, že s výší nájemného stanovenou znalcem [příjmení] [celé jméno znalce] souhlasí, má však za to, že zvýšení nájemného je v rozporu s dobrými mravy s ohledem na stav bytu, domu i skutečnost, že žalobkyně do bytu neinvestuje.

4. Z provedených důkazů soud zjistil následující (Usnesení Rady [anonymizováno] [obec a číslo] [číslo] ze dne 12. 01. 2021, Smlouva o nájmu bytu ze dne 15. 10. 2012, znalecký posudek znalce [celé jméno znalce] [číslo] 2022 a [číslo] 2020, návrh č.j. MČ [anonymizováno] [číslo] 2021 [spisová značka] ze dne 20. 01. 2021 s dodejkou převzatou [číslo] 2021 27.1.2021, odpověd žalovaného na návrh na zvýšením nájemného ze dne 18.3.2021, výpis z [list vlastnictví] k.ú. [část obce], fotodokumentace, evidence předpisů plateb, přehled oprav prováděných 7U s.r.o. v domě [adresa] za rok 2020, 2021, objednávka číslo O [číslo] [spisová značka]) Žalobkyně byla svěřena správa bytového domu [ulice a číslo], [obec a číslo], který je součástí pozemku parc. [číslo] k.ú. [část obce]. V předmětném domě se nachází v 2. NP byt [číslo] o velikosti 3+1, jehož společnými nájemci jsou žalovaní. Smlouva o nájmu bytu byla uzavřena 15. 10. 2012. Návrhem ze dne 20. 01. 2021 doručeným oběma žalovaným navrhla žalobkyně zvýšení nájemného ze stávající částky [číslo], - Kč měsíčně na 17.779 Kč měsíčně. Návrh byl oběma žalovaným doručen 25. respektive 27. 1. 2021 [ulice] výše nájemného byla stanovena na základě znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce] [číslo] 2020 ze dne 06. 11. 2020, kterým byla zjištěna výše nájemného v místě a čase obvyklá. Žalovaný s návrhem vyslovil nesouhlas. Dle fotodokumentace vykazuje nemovitost značné opotřebení a jedná se zjevně o starší dům, kotelna byla vytopena. Podle přehledu oprav prováděných v domě [adresa] za rok 2020, 2021 činily investice do oprav v roce 2020 792.403,95 Kč a v roce 2021 517.290,90 Kč. V lednu 2023 žalobce objednal služby spočívající v aktualizaci dokumentace (dle vyjádření žalobkyně za účelem oprav) na vnitřní splaškovou vodu a vnitřní vodovod v částce 83 490 Kč.

5. Žalovaná ve své účastnické výpovědi uvedla, že do jejího bytu i jiných bytů v domě se neinvestuje, v domě jsou staré stoupačky. Žalovaná bydlí v prvním nadpodlaží a je vždy první na ráně, když vytečou výkaly. Do bytu se vůbec neinvestuje. Žalovaná proto se zvýšením nesouhlasí. Velmi často neteče voda, velmi často se ucpává záchod, je slabý tlak vody i pro spotřebiče. Slevu za měsíce, kdy k těmto událostem došlo, však nežádala. Nájem ve stávající výši platí asi tři roky, předtím se odečítala investice žalované do bytu, 300 000 Kč v roce 2012, odečítalo se po 5 000 Kč. Nájemné se zvedlo naposledy v roce 2020 o asi 2000 Kč, a to za celou dobu od roku 2012. S pronajímatelem nefunguje komunikace, obvyklá reakce je taková, že jsou i horší domy. Výtah je nefunkční, v domě nejsou hasicí přístroje. Žalovaná se snažila situaci řešit. Všichni v domě mají v důsledku špatné kotelny a špatných kotelen zvýšené náklady na topení. Dále mají vysoké doplatky za vodu, kotelna byla vytopena. Měnit bydliště není jednoduché, v zimě ucpou okna.

6. Ve věci byl vyslechnut znalec, který stanovil znaleckým posudkem [číslo] 2020 ze dne 06. 11. 2020 doplněným posudkem [číslo] ze dne 12. 10. 2022 po prohlídce konkrétního bytu ke dni 16. 8. 2022 výši obvyklého nájemného odhadem na částku 20.260 Kč. Znalec uvedl, že nový znalecký posudek vypracoval na základě toho, že mu bylo vytýkáno, že neučinil prohlídku bytu. Učinil tedy prohlídku bytu [číslo] z 16. 8. 2022. Na základě toho vypracoval doplnění znaleckého posudku. Je přesvědčen, že stav bytu ke dni 16.8.2022 odpovídal stavu bytu ke dni 19.5.2022. Nezaznamenal v bytě žádné zásadní změny, které by měly mít vliv na výši nájemného. [jméno] nájmů rostly v návaznosti na růst cen nemovitostí až do 4. čtvrtletí 2022. Původní znalecký posudek ke dni 23.10.2020 dospěl k ceně 149 - Kč na m2 za měsíc, což činí v tomto případě 18.230 Kč u bytu [číslo]. Co se týče doplňku znaleckého posudku ke dni 16.3.2022, tam dospěl k částce 160,40 Kč tedy za celý byt [číslo] částku 20.260 Kč. Ke dni podání žaloby tedy ke dni 19.5.2021 se výše nájemného pohybovala s rozpětím mezi těmito částkami, částka 17.779 Kč měsíčně je částka určitě nižší, než ke které dospěl v prvním znaleckém posudku a tedy určitě nižší, než ke které by dospěl ke dni 19.5.2021. Znalec uvádí, že má za to, že částka 150 - až 160 - Kč za m2 v dané lokalitě je velmi nízká částka držící se při zemi. Ve svém znaleckém posudku jednotlivé vady v domě a v bytě se nacházející, vycházel z celkového stavu a ten zohlednil v jednotlivých indexech. Dále poukázal na jednotlivé indexy, u kterých zdůvodnil jejich úpravy. V některých případě snížil index o 20- 40%. Řádově snížil hodnotu až o desítky procent proti bytům, které jsou v řádném stavu. Co se týče lokality, jedná se sice o [část Prahy] na pomezí [část obce], tedy jedná se o nemovitosti vysoce ceněné, navíc z domu je výhled jednak na [příjmení] pláň a také na celou [část Prahy] je ceněná lokalita. Jedná se konkrétně o index 1, který vychází z cenových map pozemků pro [část Prahy]. Co se týče srovnávacích vzorků bytů, vychází z inzerce i z těch důvodů, že se jedná o inzeráty, které jsou doplněny četnou fotodokumentací, ze které lze při stanovení ceny těchto bytů vycházet. Poukazuje na skutečnost, že byt, který byl předmětem zkoumání, má 130 m2, což není tak časté na [obec a číslo] a tedy je rád za to, že nějaké vzorky získal. Pokud by vycházel z jiné metody, procentuální, tak pokud by se držel hodně při zemi a řekl, že byt má hodnotu 10 milionu Kč v dané lokalitě a pokud by vycházel z toho, že procentuálně činí hodnota nájmu 4 až 7%, čili v případě 5% by měsíční nájemné mohlo činit při hodně nízkých odhadech částku [číslo] - Kč měsíčně. Pokud by takto stanovil výši nájemného a z toho jenom 10% stanovil na rezervu jako na opravy, jednalo by se o nájemné v částce [číslo] - Kč měsíčně, [číslo] - Kč ročně, což kdyby zpětně vypočítal cenu bytu, jednalo by se o cenu bytu řádově [číslo] - Kč.

7. Z výše nájemného stanovené znalcem soud vycházel při svém rozhodování. Soud má za to, že znalec přesvědčivě vysvětlil, jakým způsobem dospěl k výši obvyklého nájemného, s přihlédnutím ke stavu bytu, a žalovaná zaujala po výslechu znalce stanovisko, že závěry znalce nezpochybňuje.

8. Podle § 2249 z.č. 89/2012 občanského zákoníku (1) Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. (2) Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. (3) Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

9. Předpokladem použití ust. § [číslo] je absence ujednání smluvních stran o zvyšování nájemného. Pronajímatel musí navrhnout nájemci zvýšení nájemného. Návrh je jednostranným adresovaným právním jednáním, musí dojít druhé straně a musí být písemný. Návrh musí obsahovat výši nájemného po zvýšení. Zvýšení nájemného je možné navrhnout pouze do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě; zároveň navrhované zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 %, vyjma okolností uvedených v ustanovení § 3074 o.z. Srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě je souhrn nájemných placených v dané době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného. Srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt lze zjistit pořízením posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo prokazatelným doložením výše nejméně tří srovnatelných nájemných. Pronajímatel má právo domáhat se u soudu určení výše nájemného za splnění těchto předpokladů - byl učiněn návrh, který splňuje výše uvedené požadavky, nájemce takový návrh nepřijal písemně ve lhůtě dvou měsíců od dojití návrhu, je zachována lhůta tří měsíců po uplynutí lhůty dvou měsíců od dojití návrhu nájemci. Jde o zvláštní případ žaloby na určení. Soud je oprávněn rozhodovat o určení nájemného, nikoliv o pravidlech zvyšování nájemného a je vázán návrhem.

10. Návrh na zvýšení nájemného na částku uvedenou v žalobě byl žalovaným doručen dne 25. 1. 2021 a 27.1.2021. Žalovaný s návrhem vyslovil dopisem ze dne 18.3.2021 nesouhlas, tedy v zákonem stanovené lhůtě a žalobce podal žalobu dne [číslo], tedy řádně ve lhůtě dalších tří měsíců. Nájemné bylo zvýšeno z částky [číslo], - Kč měsíčně na 17.779 Kč měsíčně, tedy o 20 %. Soud shledal za splnění zákonných podmínek nárok žalobce oprávněným. Při stanovení výše nájemného vycházel ze znaleckého posudku znalce [příjmení] [celé jméno znalce] upřesněného po prohlídce bytu výslechem znalce. Znalec zohlednil namítané nedostatky pronajímaného bytu a stanovil výši měsíčního nájemného za rozhodné období na částku vyšší, než jakou žádá žalobce v žalobě.

11. K námitkám žalované strany soud uvádí následující. Tvrzení, že žalobkyně do domu neinvestuje, bylo vyvráceno přehledem investic žalobce do domu. Není předmětem tohoto řízení zjišťovat a určovat priority oprav a rekonstrukcí nemovitostí ve vlastnictví žalobce, jak se domnívá žalovaná strana. Stav konkrétního bytu byl znalcem v průběhu řízení zjištěn. Sám znalec potvrzuje ve svých znaleckých závěrech špatný stav bytu, který zohlednil v jednotlivých indexech, a výše nájemného byla stanovena s přihlédnutím k tomuto stavu. Znalec rovněž uvedl, že pokud by stav bytu byl lepší a vycházelo se z metody zjištění hodnoty nemovitosti, bylo by nájemné mnohem vyšší. Tedy pokud by se znalec držel nejnižších možných hodnot, bylo by nájemné ve dvojnásobné výši. Proto se soudu nejeví takto stanovené nájemné znalcem v rozporu s dobrými mravy, jak namítala žalovaná strana. Otázka dočasných, byť opakujících se závad či nemožnosti užívání bytu je pak otázkou možných slev z nájemného, nikoliv otázkou určení jeho výše, ze které lze vycházet. Pokud má žalovaná za to, že byt není obyvatelný, což však nebylo prokázáno, je zákonem dána možnost nájemní vztah ukončit. Slevy z nájemného přes značné výhrady ke stavu bytu nebyly s pronajímatelem řešeny. Žalovaní neprokázali navýšení nákladů na teplo a vodu žádným konkrétním důkazem, jednalo s pouze o obecné vyjádření v rámci výpovědi žalované. Žalovaná strana soudu rovněž předložila rozsáhlé odborné vyjádření Ing. [příjmení]. K tomuto vyjádření soud musí konstatovat, že se nejedná o znalecký posudek a znalec ani nebyl žalovanými s těmito námitkami při svém výslechu v celém rozsahu konfrontován. [příjmení] námitek zde uvedených byly vyřešena tím, že znalec konkrétní byt prohlédnul. Proto soud k tomuto odbornému vyjádření neměl důvod nadále přihlížet.

12. Náklady řízení v celkové výši 7 222,76 Kč (soudní poplatek, šest paušálních odměn nezastoupeného účastníka po 300 Kč za podání návrhu a účast na pěti jednáních dle § 151 odst.3 o.s.ř. a úhrada zálohy znaleckého posudku dle usnesení č.j. 8 C 197/2021-74, která byla použita na úhradu nákladů znalce dle usnesení č.j. 8 C 197/2021-72) byly podle úspěchu ve věci dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. přiznány žalobci. Zbývajících nákladů řízení se žalobce výslovně vzdal.

13. Náklady řízení státu, po úhradě zálohy na znalce žalující stranou, nevznikly.