10 C 119/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl soudkyní Mgr. Alžbětou Pasternakovou ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 , MBA sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Anonymizováno Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno o., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 o vyklizení nemovité věci

I. Žalovaná je povinna vyklidit předmět nájmu dle nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou ze dne 5. 5. 2020, tj. nebytové prostory v budově č. p. 341, která je součástí pozemku p. č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , nacházející se ve dvorním traktu budovy č. p. 341, tj. veškeré prostory prvního nadzemního podlaží přístavku o výměře 194 m², a dále uzavřenou část sklepa budovy č. p. 341 o výměře 97 m² přístupnou z nádvoří na pozemku p. č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , a celé nádvoří nacházející se na pozemku p. č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , s výjimkou prostoru vyhrazeného pro parkování dvou vozidel, nacházejícího se v pravé krajní části nádvoří bezprostředně po vstupu na nádvoří, a to do 15 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni k rukám právní zástupkyně , tituly před jménem, , jméno FO, na náhradě nákladů řízení 21 940 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 5.6.2023 domáhala vyklizení níže uvedených nebytových prostor s odůvodněním, že mezi žalobkyní, jakožto pronajímatelem, a žalovanou, jakožto nájemcem, byla dne 5. 5. 2020 uzavřena nájemní smlouva (dále jen „Nájemní smlouva“), jejímž předmětem byl pronájem prostor sloužících podnikání žalované, a to konkrétně nebytových prostor v budově č.p. 341 (dále jen „Dům“), která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , k.ú. , adresa, (dále jen „Pozemek“), nacházejících se ve dvorním traktu Domu včetně jeho přístavku, které sestávají z jedné haly a šesti místností (o celkové výměře 194 m2), uzavřené části sklepa , právnická osoba, výměře 97 m2 přístupné z nádvoří na pozemku parc. č. , hodnota, , k.ú. , adresa, a části nádvoří na pozemku parc. č. , hodnota, , k.ú. , adresa, (to vše dále jen „Předmět nájmu“). Předmět nájmu je ve výlučném vlastnictví žalobkyně. Dle ustanovení čl. IV. odst. 1 až odst. 3 Nájemní smlouvy byla žalovaná povinna hradit měsíčně nájemné ve výši 60 000 Kč a zálohy na služby zajišťované žalobkyní ve výši 1 000 Kč (dále jen „Zálohy“). To vše bylo splatné vždy ke každému 15. dni kalendářního měsíce předcházejícího kalendářnímu měsíci, za který měly být platby hrazeny. Následně bylo na základě dohody mezi žalobkyní a žalovanou sjednáno snížení nájemného na částku 30 000 Kč měsíčně (dále jen „Nájemné“). V ustanovení čl. VIII. odst. 2 Nájemní smlouvy bylo sjednáno, že v případě prodlení žalované s placením Nájemného či Záloh, přičemž celková výše dluhu přesahuje dvojnásobek měsíční výše Nájemného, má žalobkyně právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Žalovaná do dnešního dne neuhradila Nájemné ve výši 30 000 Kč měsíčně za období od 1. 9. 2022 do 31. 5. 2023, jakož ani Zálohy ve výši 1 000 Kč měsíčně za téže období. Žalobkyně žalovanou o zaplacení opakovaně upomínala. Z důvodu prodlení s placením Nájemného a Záloh, kdy celková výše dluhu přesahuje dvojnásobek měsíční výše Nájemného, vypověděla žalobkyně s odkazem na ustanovení čl. VIII. odst. 2 Nájemní smlouvy nájem bez výpovědní doby výpovědí ze dne 27. 4. 2023 a stanovila žalované lhůtu k vyklizení a předání Předmětu nájmu do 15. 5. 2023. Žalovaná proti výpovědi námitky nepodala. Do dne podání této žaloby žalovaná Předmět nájmu nevyklidila a v současnosti ho nadále užívá bez právního důvodu. Dle ustanovení § 1012 zákona č. 89/2012 Sb., Občanského zákoníku, má vlastník právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Právo žalobkyně, jakožto vlastníka Předmětu nájmu, je v tomto případě omezeno, neboť nemá možnost s Předmětem nájmu libovolně nakládat, když Předmět nájmu bez právního důvodu nyní užívá žalovaná. Za účelem předejití sporu zaslala žalobkyně dne 26. 5. 2023 žalované předžalobní upomínku - výzvu k vyklizení Předmětu nájmu. Tímto žalobkyně splnila povinnost dle ustanovení § 142a zákona č. 99/1963 Sb., čímž byl naplněn zákonný předpoklad pro přiznání náhrady nákladů řízení žalobkyni.

2. Žalovaná navrhla zamítnutí žalob s tím, že nerozporuje uzavření nájemní smlouvy, nicméně předmět nájmu převzala od žalobkyně do užívání ve stavu, který znemožňoval přepokládaný účel užívání žalovanou, tedy provozování autoservisu vozidel spolu s kancelářskými prostorami. Žalovaná, resp. spřízněná společnost Chabry s.r.o., IČO: , IČO, , patřící s žalovanou do koncernu, po dohodě s žalobkyní realizovala na vlastní náklady rekonstrukci předmětných prostor. Dohoda s žalobkyní tedy byla taková, že žalované budou náklady vynaložené na rekonstrukci nemovitého majetku ve vlastnictví žalobkyně kompenzovány právě tím, že žalovaná nebude povinna hradit nájemné. Podle odst. 1 čl. VII. nájemní smlouvy měla žalovaná provést na svůj náklad stavební úpravy předmětu nájmu, přičemž náklad na stavební úpravy měl činit minimálně 900 000 Kč bez DPH. Podle odst. 2 čl. VII. nájemní smlouvy pak smluvní strany sjednaly, že se vyrovnají odlišně od ustanovení § 2220 odst. 1 občanského zákoníku, a to tak, že pronajímatel vyrovná nájemci jednu polovinu nákladů na stavební úpravy bez DPH, nejvýše však 900 000 Kč, a to formou slevy na nájemném za podmínek blíže uvedených v tomto ustanovení. S ohledem na skutečnost, že reálné náklady na rekonstrukci nakonec činily 2 888 180 Kč, považuje žalovaná ujednání nájemní smlouvy v části, která stanoví omezení vyrovnání náhrady částkou 900 000 Kč za neplatné pro rozpor s dobrými mravy, neboť zakládá hrubý nepoměr v právech a povinnostech obou stran. Rozpor s dobrými mravy je zjevný v aktuální situaci, kdy se pronajímatel domáhá vyklizení, ač se mu jeho nemovitost zhodnotila výrazně víc, než činí hodnota, jíž se dostalo žalované na základě poskytnuté slevy na nájemném. Protože žalovanou vynaložená částka na rekonstrukci výrazně přesahuje dlužné nájemné tvrzené žalobkyní, nelze žalobkyni přiznat právo na vyklizení předmětných prostor. Z právního hlediska se totiž jednalo o dohodu o vzájemném zápočtu pohledávek. Jelikož zbývající částka vynaložená na rekonstrukci prostor výrazně přesahuje částku nájemného po splatnosti tvrzeného žalobkyní, žalovaná popírá vznik jakýchkoliv pohledávek na nájemném po splatnosti, neboť došlo k jejich zániku započtením. Žalovaná tak není v prodlení s úhradou jakéhokoliv nájemného či záloh a podaná výpověď je tak zcela neoprávněná a žalovaná má stále právo předmětné nebytové prostory užívat. Žalovaná dále namítla nedostatky týkající se řádné identifikace nebytových prostor a v návaznosti na to případnou nevykonatelnost žalobního petitu. Při jednání žalovaná uvedla, že proti podané výpovědi nepodala žádné námitky a nepodala ani žalobu k soudu na neplatnost výpovědi.

3. Soud jednal dne 14.2.2024 v nepřítomnosti jednatele žalované, byť ten požádal pro , podezřelý výraz, o odročení jednání. Za situace, kdy je žalovaná v řízení zastoupena advokátem a soud nemínil provést navržený výslech jednatele, nepovažoval soud účast jejího jednatele u jednání za nezbytnou. Navíc se jednalo již o třetí žádost žalované o odročení, a to právě z důvodu , podezřelý výraz, jejího jednatele, přičemž soud dvěma předchozím žádostem vyhověl.Skutkový stav:

4. Žalobkyně je vlastníkem pozemku p.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , jehož součástí je dům č.p. 210 (prokázáno informací o pozemku na č.l. 11).

5. Z nájemní smlouvy ze dne 5.5.2020 uzavřené mezi žalobkyní, jakožto pronajímatelem, a žalovanou, jakožto nájemkyní, soud zjistil, že žalobkyně pronajala žalované nebytové prostory nacházející se ve dvorním traktu Domu, které sestávají z jedné haly a šesti místností (o celkové výměře 194 m2), uzavřené části sklepa , právnická osoba, výměře 97 m2 přístupné z nádvoří na pozemku parc. č. , hodnota, , k.ú. , adresa, a části nádvoří na pozemku parc. č. , hodnota, , k.ú. , adresa, (dále jen „Předmět nájmu“), to vše dle grafického znázornění tvořící přílohu č. , hodnota, nájemní smlouvy. Pokud jde o nádvoří, z přílohy č. , hodnota, se podává, že předmětem pronájmu bylo celé nádvoří nacházející se na Pozemku s výjimkou místa pro parkování dvou vozidel, nacházejícího se v pravé krajní části Pozemku při pohledu od vjezdové brány. Žalovaný si pronajal předmětné prostory za účelem podnikatelské činnosti spočívající v provozování autoservisu, přičemž žalovaný prohlásil, že prostory jsou k tomuto způsobilé. Nájem byl uzavřen na dobu určitou od 1. 6.2020 do dne 31. 7.2025 s možností prodloužení na základě vzájemné dohody. Nájemné bylo sjednáno ve výši 60 000 Kč měsíčně a zálohy na služby (vodu) ve výši 1 000 Kč měsíčně, přičemž obé bylo splatné předem do 15. dne v měsíci. V čl. VII smlouvy se strany dohodly, že žalovaná provede na svůj náklad stavební úpravy předmětu nájmu specifikované v příloze č. , hodnota, s tím, že úpravy budou činit min. 900 000 Kč bez DPH. Strany se dále dohodly, že toto zhodnocení si vypořádají odlišně od ustanovení § 2220 o.z., a to tak, že pronajímatel vyrovná jednu polovinu nákladů na úpravy bez DPH, nejvýše však 900 000 Kč, a to formou slevy na nájemném ve výši 30 000 Kč které bude nájemci poskytnuta počínaje měsícem následujícím po prokázání úprav pronajímateli. Strany se dále výslovně dohodly, že nájemce nemá nárok na vyrovnání vynaložených nákladů nad rámec shora uvedeného ujednání. Pro případ prodlení s úhradou nájemného/sníženého nájemného či záloh ve výši přesahující dvojnásobek měsíční výše nájemného nebo sníženého nájemného v období sníženého nájemného, si strany v čl. VIII smlouvy ujednaly, že má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Před uzavřením smlouvy si strany v mailové komunikaci ze dne 24.4.2020 a ze dne 28.4.2020 vyjasňovaly rozsah úprav (prokázáno mailem , jméno FO, ze dne 28.4.2020 a mailem , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 24.4.2020). Stav předmětu nájmu v okamžiku uzavření nájemní smlouvy je zachycen na fotografiích na čl. 104-107. Z přílohy č. , hodnota, obsahující zakreslení prostor nacházejících se ve dvorním traktu je zřejmé, že předmětem nájmu byly prostory v 1. NP přístavku o celkové výměře 194 m2, sklepní prostory o výměře 97m2 nacházející se v 1.PP Domu přístupné z dvorního traktu poklopem umístěným v rohu Pozemku, kde se stýká Dům a přístavek.

6. Před podáním výpovědi z nájmu, vyzvala žalobkyně žalovanou k úhradě dlužného nájemného za období od 1.6.2022 do 31.10.2022 ve výši 155 000 Kč (prokázáno dopisem , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 11.10. 2022 a doručenkou k datové zprávě s datem dodání dne 17.10.2022). Poté ještě byla žalovaná upomenuta předžalobní výzvou (prokázáno dopisem , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 21.11. 2022 a doručenkou k datové zprávě s datem dodání dne 25.11.2022).

7. Z rozsudku Obvodního soudu pro , adresa, ze dne 29.11.2023 č.j. 15C 251/2023-22, který nabyl právní moci dne 30.12.2023, soud zjistil, že žalovaná byla uznána povinnou zaplatil žalobkyní dlužné nájemné ve výši 180 000 Kč za období od 1.9.2022 do 28.2.2023 a smluvní pokutu ve výši 106 500 Kč za prodlení s placením nájemného.

8. Dne 4.5.2023 obdržela žalovaná výpověď z nájmu ze dne 27.4.2023, a to bez výpovědní doby s odkazem na čl. VIII odst. 2 nájemní smlouvy pro prodlení s úhradou nájemného a záloh za období od 1.6.2022 do 31.5.2023 ve výši 372 000 Kč, když uvedený dluh přesahuje dvojnásobek měsíční výše nájemného. Zároveň byla vyzvána k předání předmětu nájmu do 15.5.2023 (prokázáno dopisem , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 11.10. 2022 a doručenkou k datové zprávě s datem dodání dne 4.5.2023). Následně ještě žalobkyně zaslala žalované předžalobní výzvu k vyklizení ze dne 26.5.2023 (prokázáno dopisem , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 11.10. 2022 a doručenkou k datové zprávě s datem dodání dne 28.5.2023).

9. Ze tří faktur , jméno FO, vystavených spol. Reality scan s.r.o. na celkovou částku 2 700 000 Kč, jakož i z faktury , jméno FO, Švarce vystavené žalované na částku 17 909 Kč a faktury Profi lifting s.r.o. vystavené žalované na částku 137 335 Kč či zprávy o vztazích na čl. 46-48 soud neučil žádné skutkové závěry rozhodné pro posouzení věci, a to s ohledem na níže uvedené právní posouzení věci.

10. Soud dále zamítl návrh žalované na provedení důkazu výslechem jejího jednatele , jméno FO, a svědka , jméno FO, , který v autoservisu pracoval, a , jméno FO, , který prováděl rekonstrukční práce, neboť dospěl k závěru, že jejich výslech je nezpůsobilý prokázat cokoliv podstatné pro rozhodnutí věci.Právní hodnocení:

11. Nájem prostor soužících k podnikání je upraven tak, že pokud v § 2302 až 2316 o.z není uvedeno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. Skončení nájmu je upraveno v ust. § 2309 o.z., a to tak, že jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

12. Podle § 2310 odst. 1 o.z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Podle odst. 2 tohoto ustanovení je výpovědní doba jtříměsíční. Ustanovení § 2310 odst. 2 o.z. je dispozitivní a připouští proto, aby si strany ujednaly práva a povinnosti odchylně od zákona (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24.7.2019 sp.zn. 26 Cdo 2217/2019).

13. Podle § 2314 o.z. má vypovídaná strana právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne.Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

14. Podle ust. § 2220 o.z. má nájemce právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Taktéž toto ustanovení je dispozitivní ve smyslu ust. § 1 odst. 2 o.z.

15. Podle ust. § 1012 o.z vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit.

16. Provedenými listinnými důkazy bylo prokázáno, že žalobkyně dala žalované výpověď, která byla určitá a obsahovala veškeré zákonné náležitosti. Byl v ní vymezen důvod výpovědi, a to dluh na nájemném ve výši přesahující dvojnásobek sníženého nájemného, odpovídající smluvnímu ujednání stran. Žalovaná při jednání potvrdila, že proti této výpovědi nevznesla ve lhůtě 1 měsíce jakékoliv námitky ve smyslu ust. § 2314 odst. 1 o.z. Žalovaná tak byla povinna vyklidit předmět nájmu ve lhůtě stanovené ve výpovědi, tj. do 15.5.2023, neboť strany si ujednaly odchylně od dispozitivního ust. § 2310 odst. 2 o.z., že v případě, kdy je výpovědním důvodem dluh na nájemném ve výši přesahující dvojnásobek nájemného, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, což se i stalo. Veškeré námitky žalované týkající se neplatnosti ujednání o limitaci náhrady nákladů vynaložených na úpravy předmětu nájmu jsou ve sporu o vyklizení irelevantní (což bylo důvodem pro zamítnutí návrhu na výslech jednatele žalované a shora uvedených svědků), neboť v tomto řízení není soud oprávněn zabývat se tím, zda byla výpověď důvodná (neboli platností výpovědi v užším slova smyslu). Soud je povinen zkoumat pouze to, zda se nejedná o zdánlivé či absolutně neplatné právní jednání (tj. zabývá se platností výpovědi v širším slova smyslu). V tomto směru nevznesla žalovaná žádné relevantní námitky a ani z provedených důkazů nic takového nevyplynulo.

17. S ohledem na výpověď z nájmu, žalované nesvědčí počínaje dnem 5.5.2022 žádný právní titul k dalšímu užívání předmětných prostor. Protože žalovaná pronajaté prostory ve stanovené lhůtě nevyklidila, domáhá se žalobkyně na základě ust. § 1012 o.z. ochrany svého vlastnického práva žalobou na vyklizení po právu. Soud proto žalobě v plném rozsahu vyhověl a uložil žalované vyklidit předmětné prostory ve lhůtě 15 dnů od právní moci rozsudku.

18. O nákladech řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. a plně úspěšné žalobkyni přiznal na náhradě účelně vynaložených nákladů řízení částku ve výši 21 940 Kč, která sestává z následujících položek:a) zaplacený soudní poplatku ve výši 5 000 Kčb) odměna za zastupování advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „a. t.“), po 2 500 Kč za jeden úkon podle § 9 odst. 3 písm. e) ve spojení s ust. § 7 bod 5 a § 11 odst. 1 a. t. za následující úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní upomínka, žaloba, replika ze dne 9.11.2023 k vyjádření žalované a účast u jednání dne 14.2.2024), tj. celkem 12 500 Kčc) paušální náhrada hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. za shora uvedené úkony, tj. 1 500 Kč;d) daň z přidané hodnoty podle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 21 % ze shora uvedené odměny a náhrad, tedy 2 940 Kč.Soud žalobkyni oproti vyúčtování nepřiznal náhradu za výzvu ke splnění povinnosti před podáním výpovědí, neboť tento úkon je již zahrnut v náhradě nákladů řízení o zaplacení dlužného nájemného.

19. O povinnosti zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právní zástupkyně žalovaného soud rozhodl podle ust. § 149 odst. 1 o.s.ř.