10 C 98/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl soudkyní Mgr. Alžbětou Pasternakovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená jméno příjmení jako obecným zmocněncem bytem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání <b>I. Žaloba, jíž se žalobkyně domáhala určení neoprávněnosti výpovědi ze dne 25. 1. 2021 z nájmu jednotky [číslo] v budově [adresa] v katastrálním území Kobylisy, zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, na [list vlastnictví], se zamítá.</b> <b>II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 300 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobkyně se žalobou ze dne 19.5.2021 domáhala určení neoprávněnosti výpovědi ze dne 25.11.2021 z nájmu nebytové jednotky [číslo] v k.ú. [část obce] (dále též jen jako„ nebytový prostor“), kterou převzala dne 28.1.2021 s odůvodněním, že důvody výpovědi jsou v ní formulovány obecně a zcela nekonkrétně, přičemž zcela chybí bližší a nezaměnitelný popis jednání, kterým měla žalobkyně porušit tvrzená ujednání smlouvy. Žalobkyně je nájemkyní nebytového prostoru, který vlastním nákladem zrekonstruovala, již od roku 1992, a není pravdou, že by jej užívala k jinému, než účelu dohodnutému v nájemní smlouvě ze dne [datum] nebo v něm provedla stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele, popřípadě, že by jej přenechala jiné osobě. Při jednání zmocněnec žalobkyně uvedl, že byť si je žalobkyně vědoma, že jednotka má více spoluvlastníků, má za to, že je oprávněna podat žalobu i pouze proti části spoluvlastníků, neboť si nedokáže z ekonomických důvodů představit, že by vedla spor se všemi. K uvedenému dospěla na základě rozhodnutí Nejvyššího soudu 33 Odo 85/2002.

2. Žalovaný namítl nedostatek pasivní věcné legitimace, neboť spoluvlastníci nebytové jednotky tvoří nerozlučné společenství. Pokud jde o výpovědní důvody, má za to, že byly ve výpovědi uvedeny dostatečně určitým způsobem. Skutkový závěr:

3. Z náhledu do katastru nemovitostí týkajícího se jednotky [číslo] v k.ú. [část obce] soud zjistil, že předmětná nebytová jednotka je ve spoluvlastnictví cca 300 osob, přičemž žalovaný je pouze jedním z těchto spoluvlastníků, a to s podílem o velikosti [číslo].

4. Ze smlouvy o nájmu nebytového prostoru ze dne 28.6.2012 uzavřené mezi žalobkyní jako nájemcem a vlastníky nebytové jednotky, zastoupeními při uzavření smlouvy Bytovým družstvem [ulice a číslo] – [číslo], jako pronajímateli, soud zjistil, že žalovaná se tímto stala nájemcem nebytové jednotky [číslo] v domě [ulice a číslo]. Nájem byl uzavřen na dobu určitou do 25.4.2030 a výše nájemného činila 1 329 Kč měsíčně. Strany si dále smlouvu vypořádaly pohledávky související s investicemi žalobkyně do předmětné nemovitosti ve výši 284 705 Kč, které měla žalobkyně vůči Bytovému družstvu.

5. Z listiny označené jako„ Výpovědi z nájmu jednotky [číslo]“ ze dne 25.1.2021 soud zjistil, že tímto dává Společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo] [číslo], [IČO], žalované výpověď z nájmu jednotky [číslo] v k.ú [část obce], přičemž jako výpovědní důvod jsou uvedeny následující skutečnosti“ 1/ užívání jednotky k jinému účelu než je provozování prodejny a opravny obuvi, 2/ provedení blíže nespecifikovaných stavebních úprav bez písemného souhlasu pronajímatele, 3/ přenechání jednotky do užívání jiné osobě bez písemného souhlasu pronajímatele. Identifikace osoby činící výpověď je v listině provedena otiskem razítka shora uvedeného společenství vlastníků jednotek s tím, že je zastoupeno blíže neidentifikovaným společným zástupcem, kdy je uvedena pouze rukou psaná parafa.

6. Žalobkyně proti výpovědi vznesla podrobné písemné námitky dopisem ze dne 17.2.2021 adresovaným Společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo] [číslo], podaným k poštovní přepravě dne 19.2.2021. Na uvedený dopis reagoval žalovaný dopisem ze dne 8.4.2021, v němž se označil jako společný zástupce vlastníků jednotky [číslo] to tak, že výpověď považuje za řádnou.

7. Z listin označených jako Správa společné věci - společný zástupce ve spojení s Prezenční listinou shromáždění 20.10.2015 soud nezjistil žádné skutečnosti rozhodné pro posouzení věci Dle názoru soudu ale tyto listiny ani neprokazují tvrzení žalovaného, že by byl v souladu se zákonem spoluvlastníky pověřen správou předmětné nebytové jednotky ve smyslu ust. § 1134 a násl. občanského zákoníku. Právní hodnocení:

8. Soud se v první řadě zabýval vznesenou námitkou nedostatku pasivní věcně legitimace na straně žalovaného z důvodu, že žaloba nesměřuje vůči všem spoluvlastníkům předmětné nebytové jednotky a dospěl k závěru, že je důvodná. Spoluvlastníci nebytové jednotky totiž v tomto řízení tvoří tzv. nerozlučné procesní společenství ve smyslu ust. § 91 odst. 2 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, dále jen o.s.ř. O nerozlučné společenství se dle výše uvedeného ustanovení jedná tam,„ kde jde v řízení o taková společná práva nebo povinnosti, že se rozsudek musí vztahovat na všechny účastníky, kteří vystupují na jedné straně“. V případě určení neplatnosti výpovědi z nájmu, povaha sporu neumožňuje, aby byl tento projednáván a rozhodnut samostatně vůči každému ze spoluvlsatníků, a proto se dle názoru soudu jedná o nerozlučné společenství. Žalobkyní zmíněné rozhodnutí Nejvyššího soudu 33 Odo 85/2002, podle kterého je nájemce nebytového prostoru oprávněn požadovat plnění na kterémkoli ze spoluvlastníků, kteří se na jeho úkor bezdůvodně obohatili tím, že přijali plnění z (částečně) neplatné smlouvy o pronájmu nebytových prostor, a to bez ohledu na výši jejich spoluvlastnických podílů, nelze vztáhnout na spor týkající se neplatnosti výpovědi, kdy důsledky pro ostatní spoluvlastníky nespočívají pouze v následném vypořádání se mezi sebou. Soud proto žalobu z důvodu nedostatku procesní věcné legitimace na straně žalovaného zamítl.

9. Na shora uvedeném závěru nemění nic ani skutečnost, že podaná výpověď je s největší pravděpodobností nicotná, neboť ji učinila osoba, která k tomu nebyla oprávněna. Uvedeným by se ale zabývat soud až v případném řízení o vyklizení vedeném proti žalobkyni na základě takovéto výpovědi, a to jako předběžnou otázkou.

10. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a úspěšnému žalovanému, který nebyl v řízení zastoupen podle ust. § 137 odst. 2 o.s.ř. a ani nedoložil výši hotových výdajů, přiznal částku ve výši 300 Kč za jeden úkon (vyjádření se k žalobě) dle ust. § 2 odst. 3 vyhl. č. 254/2015 Sb. Doplnění tvrzení k výzvě soudu podáními ze dne 23.8.2021 a ze dne 31.1.2022 soud nepovažuje za účelně vynaložený náklad, neboť uvedené mohl žalovaný tvrdit již ve svém prvním vyjádření.