12 C 365/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl samosoudcem Mgr. Jaroslavem Kubátem ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozená Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B c) Jméno žalobce C , narozená Datum narození žalobce C bytem Adresa žalobce C d) Jméno žalobce D , narozený Datum narození žalobce D bytem Adresa žalobce D všichni zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: právnická osoba Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované o zaplacení 794 777 Kč s příslušenstvím, 582 057 Kč s příslušenstvím a 606 697 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni a) částku 794 777 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z této částky od 14. 3. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni b) částku 582 057 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z této částky od 14. 3. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům c) d) částku 606 697 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15% ročně z této částky od 14. 3. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku 440 795 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

V. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro , adresa, náhradu nákladů řízení, jejichž výše bude určena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.

1. Žalobci se původně třemi samostatnými žalobami domáhali po žalované zaplacení částek 794 777 Kč s příslušenstvím (žalobkyně a), 582 057 Kč s příslušenstvím (žalobkyně b) a 606 697 Kč s příslušenstvím (žalobci c, d) z titulu vad nebytových jednotek, které žalobci zakoupili od původní žalované.

2. V podrobnostech žalobci uvedli, že žalobkyně a) dne 25. 2. 2021 od původní žalované zakoupila nebytovou jednotku č. 72/2 (dále jen „Jednotka A“) budově č.p. 72, na pozemku parc. č. , hodnota, v k.ú. , adresa, (dále také jen „Budova“) za částku 3 890 600 Kč, žalobkyně b) dne 26. 10. 2021 od původní žalované zakoupila v Budově nebytovou jednotku č. 72/3 (dále jen „Jednotka B“) za částku 2 827 000 Kč a žalobci c), d) dne 8. 3. 2021 od původní žalované zakoupili v Budově nebytovou jednotku č. 72/1 (dále jen „Jednotka C“) za částku 3 950 200 Kč (Jednotky , právnická osoba, dále společně také jen jako „Jednotky“). Ve všech Jednotkách se po jejich převzetí a užívání ze strany žalobců projevily obdobné závažné vady, spočívající v nadměrné vlhkosti v obvodových zdech a na stěnách Jednotek, což druhotně vede k vzniku plísní a opadávání malby ze stěn. Nadměrná vlhkost v Jednotkách byla potvrzena i znaleckým posudkem, kterým si žalobci nechali zpracovat společností , právnická osoba, . Žalobci vůči žalované uplatnili právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, kdy snížení uživatelské jakosti Jednotek stanovili na 20% kupní ceny Jednotek. Žalobkyně a) se tak po žalované domáhá zaplacení částky 794 777 Kč s příslušenstvím, žalobkyně b) 582 057 Kč s příslušenstvím a žalobci c), d) částky 606 697 Kč s příslušenstvím. Původní žalovaná však jejich nároky neuznala, kdy uvedla, že tvrzené vady Jednotek jsou pouze dočasným důsledkem nedávných stavebních úprav, případně, že ke vzniku vad přispěli sami žalobci nevhodným užíváním Jednotek, což žalobci jednoznačně odmítají. Nadto sama žalovaná předmětné Jednotky inzerovala ve vizualizaci obytného prostoru. Žalobcům, tak nezbylo, než se svého nároku domáhat soudní cestou.

3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Co se týče údajné nadměrné vlhkosti v předmětných Jednotkách, jedná se dle žalované o přirozený , rodné přijmení, , vplývající z nedávné rekonstrukce Budovy, kdy zbytková vlhkost ze , právnická osoba, vlivem gravitace klesá do suterénních prostor, kde se nacházejí Jednotky a přibližně po dobu jednoho až dvou let dochází k vysychání této vlhkosti. Dále byly dle žalované v Jednotkách provedeny nevhodné stavební úpravy spočívající v nanesení neprodyšných nátěrů, které zabránily řádnému vysychání zbytkové vlhkosti. Všichni účastnící si zakoupili suterénní nebytové jednotky – ateliéry, čemuž odpovídá i jejich cena. Žalobci pak Jednotky v přímém rozporu s kolaudačním rozhodnutím a stanoveným způsobem využití neoprávněně využívají k dlouhodobému bydlení osob či ke krátkodobému komerčnímu ubytování cizinců, což vede k nadměrnému ulpívání vlhkosti na zdech.

4. Tři řízení vedená u zdejšího soudu na základě podaných žalob žalobců po sp. zn. 12 C 365/2023, 13 C 140/2023 a 25 C 238/2023 byla usnesením ze dne 6. 12. 2023, č.j. 12 C 365/2023-69 z důvodu hospodárnosti spojena ke společnému řízení. V průběhu řízení zanikla v důsledku fúze sloučením původní žalovaná , právnická osoba, ., do právního postavení zanikající společnosti vstoupila nastupující společnost , právnická osoba, , Jméno žalované, . O změně na straně žalované bylo rozhodnuto usnesením ze dne 17. 9. 2024, č.j. 12 C 365/2023-110.

5. Soud z listinných důkazů předložených účastníky zjistil následující podstatné skutečnosti:- dle kupní smlouvy z 25. 2. 2021 mezi původní žalovanou, jakožto prodávající a žalobkyní a), jakožto kupující, byla úplatně převedena Jednotka A za částku 3 890 600 (na čl. 10-14 spisu)- dle kupní smlouvy z 26. 10. 2021 mezi původní žalovanou, jakožto prodávající a žalobkyní b), jakožto kupující, byla úplatně převedena Jednotka B za částku 2 827 000 (na čl. 8-12 spisu 13 C 140/2023)- dle kupní smlouvy z 8. 3. 2021 mezi původní žalovanou, jakožto prodávající a žalobci c), d), jakožto kupujícími, byla úplatně převedena Jednotka C za částku 3 950 200 Kč (na čl. 9-14, spisu 25 C 238/2023, včetně plné moci na čl. 14-18)- dle protokolu o předání jednotky byla Jednotka A bez vad předána žalobkyni a) dne 26. 3. 2021 (čl. 16-17)- dle protokolu o předání jednotky byla Jednotka B bez vad předána žalobkyni b) dne 25. 10. 2021 (čl. 14-15 spisu 13 C 140/2023)- dle protokolu o předání jednotky byla Jednotka C bez vad předána žalobcům c), d) dne 9. 4. 2021 (čl. 20-21 spisu 25 C 238/2023)- dne 2. 3. 2023 všichni žalobci prostřednictvím právního zástupce třemi dopisy uplatnili vady jednotek u žalované spočívající v nadměrné vlhkosti a vyzvali původní žalovanou k poskytnutí slevy z kupní cen Jednotek ve výši 20% (čl. 18-19 spisu, čl. 16-17 spisu 13 C 140/2023, čl. 22-23 spisu 25 C 238/2023)- dne 21. 4. 2023 původní žalovaná právnímu zástupci žalobců třemi dopisy sdělila, že neuznává namítané vady Jednotek, které měly být způsobeny samotnými žalobci nedostatečným větrání, neodbornými úpravami a užíváním v rozporu se stavebními předpisy (čl. 20 spisu, čl. 18 spisu 13 C 140/2023, čl. 24 spisu 25 C 238/2023)- dle výpisu z katastru nemovitostí, LV , Anonymizováno, pro k.ú , adresa, , je žalobkyně a) vlastníkem Jednotky A a dále bytu č. , hodnota, v téže budově (na čl. 21-22)- dle výpisu z katastru nemovitostí, LV , Anonymizováno, pro k.ú , adresa, , je žalobkyně b) vlastníkem Jednotky B (čl. 19 spisu 13 C 140/2023)- dle výpisu z katastru nemovitostí, LV , Anonymizováno, pro k.ú , adresa, , jsou žalobci c), d) vlastníky Jednotky C (čl. 25 spisu 25 C 238/2023)- Městskou částí , adresa, byl dne 1. 12. 2021 kolaudační souhlas s užíváním Budovy (na čl. 65-67). Z rozhodnutí se mj. podává, že Jednoty jsou vymezeny jako nebytové prostory – ateliéry pro nerušící služby; při změnách Budovy bylo mj. změněno užívání 1. podzemního podlaží.- dle cenové nabídky od společnosti , právnická osoba, s. r. o. by předběžný rozpočet na odvlhčení a opravy zdi v Jednotce C byl v rozsahu 588 272 až 772 022 Kč bez DPH (na čl. 100)- dle cenové nabídky od společnosti , právnická osoba, s. r. o. by předběžný rozpočet na odvlhčení a opravy zdi v Jednotce A byl v rozsahu 743 697 až 957 447 Kč bez DPH (na čl. 101)- dle cenové nabídky od společnosti , právnická osoba, s. r. o. by předběžný rozpočet na odvlhčení a opravy zdi v Jednotce B byl v rozsahu 671 257 až 875 007 Kč bez DPH (na čl. 102)

6. K důkazu byly soudem dále realizovány svědecké výpovědi tří svědků navržených žalovanou: , jméno FO, , externí řešitel reklamací pro žalovanou, , jméno FO, , externí zástupce při prodeji Jednotek a , jméno FO, , technik pro společnost , právnická osoba, . Svědek , jméno FO, uvedl, že v Budově řešil s kolegou drobné vady různých jednotek. Při tom ho kontaktovala obyvatelka (neví přesně o koho se jednalo) jedné z předmětných Jednotek, která ho upozornila na přítomnou vlhkost. Následně se byl podívat nejspíše do dvou z předmětných Jednotek, kdy zjistil, že na stěně je nanesena silikonová stěrka, která se nafoukla a odlupovala; nejednalo se o vzlínající vlhkost. Paní poučil o správné technice větrání. U jedné jednotky bylo před její prohlídkou nutno dle svědka počkat, než odsud odejde větší množství přítomných osob. Svědkyně , jméno FO, vypověděla, že v rámci své pracovní náplně nabízela jednotky v předmětné Budově k prodeji, prodávala i jednotky , právnická osoba, žalobkyním a), b). Klientům při prodeji zdůrazňovala, že se jedná o nebytové prostory vhodné např. jako kanceláře, což bylo zohledněno v jejich ceně. Svědkyni je ovšem známo, že jednotky jsou nabízeny ke krátkodobému bydlení turistů na stránkách typu Booking. V Budově svědkyně vídala a dosud vídá matku žalobkyně a), není však schopna říci, zda by tato osoba užívala Jednotku A k trvalému bydlení. O vadách Jednotek ani o vztazích mezi účastníky svědkyni není nic známo; klienty neupozorňovala na problematiku vlhkosti v jednotkách, pouze všem kupujícím dávala obecné upozornění stran řádného topení a větrání. Svědek , jméno FO, sdělil, že v předmětné Budově byl řešit vady Jednotek přibližně dvakrát, ovšem jednalo se jiné závady (elektřina, otevírání okna). Při návštěvě na něj Jednotka A působila, že je užívána jako bytový prostor. Problematiku vlhkosti s žalobci neřešil; v obecné rovině ohledně předmětných Jednotek uvedl, že jsou malé podlahové plochy, což v kombinaci se slabým větráním vede ke zvýšené vlhkosti.

7. Žalobci k důkazu předložili znalecký posudek znalecké kanceláře , právnická osoba, č. 1105/2022 (čl. 138-190 spisu, kopie na čl. 23-48) a jeho dodatek č. , hodnota, (na čl. 192-203, kopie na čl. 120-126 spisu). K závěrům posudku byl soudem vyslechnut odpovědný zástupce zhotovitele , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, Ten uvedl, že na žádost žalobců provedl šetření v Jednotkách ohledně namítané vlhkosti, měřícím přístrojem byla zjišťována vlhkost zdiva až do hloubky 5 cm. Přímo na povrchu zdí vlhkost vizuálně seznatelná nebyla, pouze druhotné následky jako olupování barvy, ovšem přímo ve zdivu naměřil zvýšené hodnoty vlhkosti. Doporučený limit do 1% vlhkosti byl někde překročen až dvacetinásobně, v některých místech došlo dokonce k překonání technických možností měřícího přístroje. Vlhkost se vyskytovala ve stěnách z doby původní výstavby domu, na nově zbudovaných příčkách nikoli, což dle znalce vylučuje, že by se jednalo o zbytkovou vlhkost z provádění stavebních prací, nadto je s touto možno uvažovat maximálně jeden až dva roky po ukončení prací. Ohledně možného vlivu způsobu užívání jednotek, provedení nátěru stěn či (ne)větrání na úroveň vlhkosti v jednotkách znalec uvedl, že všechny tyto skutečnosti mohou mít vliv na vlhkost prostoru, ovšem žádný z nich není způsobilý vyvolat vlhkost zdí v takto masivní míře. Dle znalce je příčinou vlhkostí stěn jednoznačně nekvalitně provedená či zcela opomenutá hydroizolace předmětných stěn. K tomuto závěru znalce vedou následující skutečnosti:- některé z stěn jsou s masivní vlhkostí, jiné v normálním stavu. Vlhké jsou původní stěny z 19. století směřující do zeminy a suché naopak nově vybudované příčky.- vlhkost se nachází hluboko ve zdivu- všechny Jednotky vykazují v zásadě totožnou úroveň vad- v Jednotkách byly zjištěny v zásadě normální hodnoty vzdušné vlhkosti- vlhkost nevzlíná od podlahy či nejde od stropu (kde by se usazovala například při vaření či sprchování)- i kdyby byly jednotky využívány k sušení prádla či hygieně většího množství osob, nebylo by možno dosáhnout takovýchto hodnot vlhkosti- pokud by na vlhkost měla mít vliv následná povrchová úprava zdí (tapeta, siliková stěrka atd.), pak by dle znalce měl být stejně upravené stěny stejně vlhké či suché, což však nebylo zjištěnoNáprava vad hydroizolace bude dle znalce poměrně náročná, dané místo bude nutno odkopat a zbudovat tzv. anglický dvorek anebo provést chemické injektáže do zdí. Pokud by šla vlhkost od základů podlahou, byl by problém ještě horší, což se dle znalce nepotvrdilo. S takto vlhkým zdivem by dle znalce Jednotky nevyhovovaly ani jako např. sklepy pro uskladnění věcí. Ohledně stanovení přiměřené slevy z kupní ceny znalec odkázal na dodatek posudku, kde porovnával hodnotu daných Jednotek bez vady a s uvedenou vadou. Vlhkost do jednotek proniká po velké ploše, přičemž náprava těchto vad bud obtížná. Pokles hodnoty jednotek byl měl dle znalce oscilovat kolem nákladů na hypotetickou opravu těchto jednotek, jako adekvátní znalec vnímá pokles hodnoty Jednotek v úrovni 20 %.

8. Po právní stránce soud posoudil nárok žalobců podle ustanovení § 2171 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o.z.“), dle něhož kupující může požadovat přiměřenou slevu nebo odstoupit od smlouvy, pokud a) prodávající vadu odmítl odstranit nebo ji neodstranil v souladu s § 2170 odst. 1 a 2, b) se vada projeví opakovaně, c) je vada podstatným porušením smlouvy, nebo d) je z prohlášení prodávajícího nebo z okolností zjevné, že vada nebude odstraněna v přiměřené době nebo bez značných obtíží pro kupujícího. Dle § 2171 odst. 2 o.z. se přiměřená sleva určí jako rozdíl mezi hodnotou věci bez vady a vadné věci, kterou kupující obdržel. K tomuto např. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 6. 2024, sp. zn. 23 Cdo 1207/2023, dle něhož „Přiměřená sleva z kupní ceny musí odpovídat takové výši, která v konkrétních poměrech dané věci bude odpovídající míře narušení ekvivalence plnění a bude způsobilá toto narušení narovnat (prostřednictvím snížení ceny).“ Dle § 2095 o.z. nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý, nemá-li věc tyto vlastnost pak je dle § 2099 odst. 1 o.z. vadnou.

9. Po zhodnocení všech shora uvedených důkazů, dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná, neb z provedeného dokazování vyplývá, že předmětné Jednotky trpí zásadními vadami, které odůvodňují právo žalobců na přiměřenou slevu z kupní ceny. Stav předmětných Jednotek stran namítané zvýšené vlhkosti stěn byl prokazatelně zjištěn slyšeným znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, v míře masivním způsobem přesahujícím hodnoty pro jakýkoli prostor, ať již by tento měl být užíván k bydlení osob či účelům nebytovým. Znalec ve svém rozsáhlém a podrobně zpracovaném posudku přesvědčivým a srozumitelným způsobem vyložil, že vlhkost ve zdech Jednotek je způsobena neprovedenou hydroizolací při rekonstrukci těchto Jednotek, případně hydroizolací provedenou se zásadními vadami. Žalovaná svou obranu postavila na dvou tezích: jednak, že vlhkost je následkem stavebních prací a jedná se přirozený , rodné přijmení, . Zde dle soudu je nutno zdůraznit, že v době vyhlášení rozsudku uplynuly u Jednoty A) téměř čtyři roky od její koupě, přičemž hodnota vlhkosti žádných zásadních změn nedoznala. I z laického pohledu není možno, aby po takovéto době nedošlo k vymizení údajné zbytkové vlhkosti ze stavebních prací. Co se týče druhé roviny, tedy namítaného užívání Jednotek v rozporu s jejich nebytovým charakterem a případných neodborných úpravách, odkazuje soud na přesvědčivě obhájené závěry znalce, který konstatoval, že uvedené skutečnosti nemohou mít vliv na zásadně zvýšené hodnoty vlhkosti v Jednotkách. Jinými slovy, pokud (někteří) žalobci některé z Jednoty nabízejí ke krátkodobým komerčním pronájmům (služby typu AirBnB či Booking) či nikoli, pak tato skutečnost nemá vliv na tvrzené vady a tady ani rozhodnutí soudu ohledně slevy z těchto vad. Svědci navržení žalovanou pak byli dotazováni především na tyto skutečnosti, o samotných vadách svědci neuvedli v zásadě ničeho. Ohledně samotné výše slevy z kupní ceny Jednotek, vyhověl soud návrhu žalobců a přiznal jim vůči žalované nárok na slevu v úrovni 20% kupní ceny jednotek, kdy slyšený znalec uvedl, že náprava vad bud poměrně obtížná a z pohledu soudu je zjevné, že přítomná vlhkost zásadním způsobem snižuje uživatelský komfort žalobců, ať již jsou Jednotky užívány jakkoli. V neposlední řadě je třeba uvést, že žalobci požadované slevy z kupních ceny korelují s vyjádřením stavební firmy obhledně odhadované výše nákladů na odstranění vad.

10. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř., a přiznal ji účastníku, který měl ve věci plný úspěch, tedy žalobcům. Výše náhrady nákladů řízení činí celkem 440 795 Kč a sestává z následujících položek:náhrada uhrazeného soudního poplatku za zahájení řízení 12 C 365/2023 ve výši 31 792 Kč;náhrada uhrazeného soudního poplatku za zahájení řízení 13 C 140/2023 ve výši 23 283 Kč;náhrada uhrazeného soudního poplatku za zahájení řízení 12 C 365/2023 ve výši 24 268 Kč;odměna za samostatné zastupování žalobkyně a) v řízení 12 C 365/2023 advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „a. t.“), po 11 500 Kč podle § 7 odst. 6 a § 11 odst. 1 a. t., neboť předmětem řízení byla do spojení částka 794 777 Kč, a to za 4 úkony právní služby: převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění, porada s klientem dne 5. 6. 2023, podání žaloby, tj. celkem 46 000 Kč;odměna za samostatné zastupování žalobkyně b) v řízení 13 C 140/2023 po 10 660 Kč podle § 7 odst. 6 a § 11 odst. 1 a. t., neboť předmětem řízení byla do spojení částka 582 057 Kč, a to za 3 úkony právní služby: převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění, podání žaloby, tj. celkem 31 980 Kč;odměna za samostatné zastupování žalobkyně c) a žalobce d) v řízení 25 C 238/2023 po 10 740 Kč podle § 7 odst. 6 a § 11 odst. 1 a. t., neboť předmětem řízení byla do spojení částka 606 697 Kč, a to za 3 úkony právní služby: převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění, porada s klienty dne 5. 6. 2023, podání žaloby, tj. celkem 42 960 Kč;odměna za zastupování žalobců po spojení do tohoto řízení, a to po 16 260 Kč podle § 7 odst. 6 a § 11 odst. 1 a. t., neboť předmětem řízení byla do spojení částka 1 983 531 Kč, a to za 10 úkonů právní služby: porada s klienty dne 15. 3. 2024, účast na jednání dne 19. 3. 2024, porada s klienty dne 10. 7. 2024, účast na jednání dne 11. 7. 2024, porada s klienty dne 12. 8. 2024, písemné podání ze dne 21. 8. 2024, účast na jednání dne 17. 9. 2024, písemné podání ze dne 6. 11. 2025, porada s klienty dne 13. 1. 2025, účast na jednání dne 14. 1. 2025, tj. celkem 162 600 Kč; dále vzniklo žalobcům právo na náhradu jednoho úkonu po 8 130 Kč dle § 7 odst. 6 a § 11 odst. 2 a. t.: účast na vyhlášení rozsudku dne 23. 1. 2025, tedy součet odměn činí 170 730 Kč;paušální náhrada hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 1 a 4 a. t. ve znění před 1. 1. 2025 za uvedených 19 úkonů vykonaných před 1. 1. 2025, tj. celkem 5 700 Kč;paušální náhrada hotových výdajů po 450 Kč podle § 13 odst. 1 a 4 a. t. ve znění po 1. 1. 2025 za uvedené 3 úkony vykonané po 1. 1. 2025, tj. celkem 1 350 Kč;náhrada 21 % DPH dle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 62 732 Kč.

11. O nákladech státu rozhodl soud podle § 148 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s § 151 o.s.ř. Náklady státu jsou v daném případě tvořeny znalečným přiznaným znalci , tituly před jménem, , jméno FO, , jehož přesná výše nebyla k okamžiku vyhlášení rozsudku známa, neb soudem nebylo pravomocně rozhodnuto o znalečném za účast znalce u jednání dne 14. 1. 2025. Soud tedy výrokem III. rozhodl, že konkrétní výše náhrady nákladů řízení státu bude neúspěšné žalované. určena v samostatném usnesení.

12. Lhůty k plnění byly stanoveny podle § 160 odst. 1 o. s. ř.